溫泉洗浴休閑廣場(chǎng)

**亞國(guó)際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑廣場(chǎng)）PAGEPAGE29第一章總論1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)：**國(guó)際大酒店二期配套建設(shè)工程（溫泉洗浴休閑廣場(chǎng)）1.1.2項(xiàng)目承辦單位概況項(xiàng)目承辦單位：*****大酒店*****大酒店是2007年經(jīng)改制后由**集團(tuán)全資收購(gòu)的一家準(zhǔn)四星級(jí)酒店。該酒店位于**市黃河大道東段，是全市目前主要的集會(huì)議接待、住宿、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的大型酒店。該酒店不僅是**市的標(biāo)志性建筑，同時(shí)也是焦作周邊地區(qū)較具影響力的星級(jí)酒店，已成為**市以接待服務(wù)為主的重要場(chǎng)所，為**的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)。1.1.3項(xiàng)目建議書(shū)編制依據(jù)原則和范圍1.1.3.1項(xiàng)目建議書(shū)的編制依據(jù)——市場(chǎng)調(diào)研的有關(guān)資料；——現(xiàn)場(chǎng)勘查所得資料和數(shù)據(jù)；——國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》——行業(yè)主管部門(mén)制定頒布的有關(guān)法規(guī)和規(guī)定。1.1.3.2編制原則從國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)需求以及項(xiàng)目單位的實(shí)際情況出發(fā)，全面考察該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況等因素，合理確定工程規(guī)模和建設(shè)方案，力求達(dá)到設(shè)施一流、特色經(jīng)營(yíng)，更大限度地滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益需求。1.1.3.4《項(xiàng)目建議書(shū)》的編制范圍本《項(xiàng)目建議書(shū)》的主要研究范圍包括：項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和建設(shè)規(guī)模的確定、項(xiàng)目的建設(shè)條件、項(xiàng)目的建設(shè)方案、投資估算、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益初步分析及結(jié)論。1.2項(xiàng)目概況1.2.1建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)位于現(xiàn)大酒店后側(cè)空余地。地理位置優(yōu)越，擴(kuò)建富余量充足，交通、運(yùn)輸、通訊十分方便，水、電等配套設(shè)施齊備，符合有關(guān)部門(mén)對(duì)選址的要求。1.2.2建設(shè)內(nèi)容根據(jù)目前****國(guó)際大酒店的設(shè)施現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有的地?zé)峋Y源，并充分考慮**及周邊尚未有利用地?zé)豳Y源建設(shè)溫泉洗浴、游泳休閑的斷檔服務(wù)空間，擬建設(shè)以下內(nèi)容：a、新建一座建筑面積為1800平方米的溫泉洗浴廣場(chǎng)；b、配套建設(shè)一個(gè)建筑面積為600平方米的小型室內(nèi)溫泉游泳館；c、新建一座建筑面積為1600平方米的多功能廳；d、附屬配套工程包括：花房、茶吧、酒吧、棋牌室、園林小品、綠化、道路等。1.2.3主要建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)地地勢(shì)平坦，地上、地下水豐富，且溫泉井以具備，項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)條件完備，用水、用電有保障，交通非常便捷。1.2.4建設(shè)投資與資金來(lái)源本項(xiàng)目總投資為990.82萬(wàn)元，其中建設(shè)投資955.5萬(wàn)元，建設(shè)期利息21萬(wàn)元，流動(dòng)資金14.32萬(wàn)元。資金來(lái)源：酒店自籌369.82萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款本金600萬(wàn)元，建設(shè)期利息21萬(wàn)元。1.3主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量一財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬(wàn)元990.822固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元921.53項(xiàng)目資本金萬(wàn)元369.824營(yíng)業(yè)收入（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元6005營(yíng)業(yè)稅金及附加（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元336總成本費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元4157利潤(rùn)總額（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元1528所得稅（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元389稅后利潤(rùn)（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元114二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1銷(xiāo)售利潤(rùn)率%25.33%2投資利潤(rùn)率%15.34%3財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%19.72%4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬(wàn)元366.625投資回收期（所得稅前）年5.966資本金收益率%18.07%7資產(chǎn)負(fù)債率（經(jīng)營(yíng)期第1期）%51.62%8利息備付率（償還期內(nèi)平均）6.139償債備付率（償還期內(nèi)平均）0.6410總投資收益率%15.89%11項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率%30.83%1.4結(jié)論與建議隨著焦作旅游業(yè)的異軍突起，**市酒店行業(yè)的潛在商機(jī)日益顯現(xiàn)。這一潛在商機(jī)，引得諸多外地投資者紛至沓來(lái)，大量的民間資本紛紛搶灘**市場(chǎng)。酒店服務(wù)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，其服務(wù)功能將更加顯現(xiàn)，更待提高，更加全面。溫泉洗浴休閑娛樂(lè)作為**國(guó)際大酒店的附屬配套二期工程的建設(shè)，不僅可以拉動(dòng)酒店的餐飲住宿，為酒店主業(yè)帶來(lái)更加旺盛的人氣和效益，而且可以為人們提供更加溫馨舒適的休閑環(huán)境，對(duì)提升**國(guó)際大酒店的星級(jí)服務(wù)、品牌服務(wù)將產(chǎn)生更加深厚的影響和作用。經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目從市場(chǎng)服務(wù)、建設(shè)條件、以及盈利能力等多方面的分析，本項(xiàng)目有很好的發(fā)展前景。鑒于洗浴休閑娛樂(lè)行業(yè)具有基礎(chǔ)設(shè)施一次性投資大，營(yíng)業(yè)收入收市場(chǎng)變化影響較大，因此建議要一方面要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理工作，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系；另外還要樹(shù)立長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的理念，做到注重前期投入和各項(xiàng)實(shí)施的完善，然后逐步收回投資，在15年之后在考慮盈利的經(jīng)營(yíng)預(yù)期。第二章項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性2.1項(xiàng)目提出的背景**市行政上隸屬于焦作市，位于豫北平原西部，是一個(gè)以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代工業(yè)為主的新興縣級(jí)市，地理位置十分優(yōu)越，南依黃河，與孟津、鞏義市隔河相望，北接沁陽(yáng)市、濟(jì)源市，遙望太行山、東臨溫縣，西與洛陽(yáng)吉利區(qū)相接。東距省會(huì)鄭州79公里，西南距洛陽(yáng)40公里，北距焦作57公里，交通四通八達(dá)。新洛、焦洛、常洛公路、207國(guó)道以及二廣高速公路貫境而過(guò)。全市轄6鎮(zhèn)1鄉(xiāng)4個(gè)辦事處，265個(gè)行政村，總?cè)丝?6萬(wàn)。**市氣候溫和，光熱資源充足，土地肥沃，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以達(dá)。由于優(yōu)越的地理位置和富饒的區(qū)域經(jīng)濟(jì)，**歷來(lái)是商賈云集、商品集散之地，商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、被譽(yù)為“南北之咽喉，東西之要津”。近年來(lái)，隨著改革開(kāi)放的不斷深入，**市經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。2007年，全市國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)113億元，同比增長(zhǎng)19.6%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成71.3億元，同比增長(zhǎng)52.8%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成21.5億元，同比增長(zhǎng)20.8%，出口創(chuàng)匯完成18900萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)35%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量明顯提高。農(nóng)民人均收入5498元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全省109個(gè)縣（市）第12位。焦作旅游業(yè)的崛起為**酒店業(yè)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。據(jù)調(diào)查，2000年至2006年，來(lái)焦旅游人數(shù)分別以每年86.3％、133％、104％、25.8％、21.64％、16.19％和18％的增速激增至950萬(wàn)人。焦作旅游業(yè)短時(shí)間內(nèi)的快速崛起，對(duì)整個(gè)旅游鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn)提出了嚴(yán)峻考驗(yàn)。由于酒店業(yè)占據(jù)了吃、住、行、游、購(gòu)、娛旅游“六要素”的前兩個(gè)要素，因此酒店業(yè)在這場(chǎng)考驗(yàn)中表現(xiàn)出的不適應(yīng)癥最為突出。2005年之前，每逢旅游黃金周，焦作市大小賓館、酒店爆滿，很多游客只好下榻到周邊的**市、沁陽(yáng)市、濟(jì)源市、鄭州市，即使在雙休日，這種住宿緊張的情況也都存在，讓游客“住得下、住得好”成為焦作旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的重要因素。旅游業(yè)快速發(fā)展與酒店業(yè)服務(wù)功能滯后形成的供需矛盾，為**市酒店業(yè)大發(fā)展孕育了難得的商機(jī)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放的深入，境外企業(yè)和外來(lái)投資者紛紛涌入**，投資環(huán)境的改善和城市形象的不斷提升，促使外商與企業(yè)員工人數(shù)不斷增加，從而推進(jìn)了**的酒店服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性**市現(xiàn)有賓館酒店兩家，正在裝修改造的還有一家，其中，華鑫賓館是一家準(zhǔn)三星級(jí)酒店，其洗浴中心設(shè)施條件目前居**首位。華鑫賓館又是**國(guó)際大酒店的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。盡管**國(guó)際大酒店作為**市一家準(zhǔn)四星級(jí)大酒店，住宿、餐飲、會(huì)議接待堪稱(chēng)**一流，承接著**乃至周邊地區(qū)的各類(lèi)會(huì)議，但由于內(nèi)部服務(wù)設(shè)施局限，沒(méi)有一個(gè)像樣的可容納住店人員和吸引外來(lái)人員來(lái)酒店洗浴、娛樂(lè)的休閑場(chǎng)所，從而導(dǎo)致住宿客源下降，酒店主業(yè)效益下滑。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活不斷提高，人們對(duì)休閑娛樂(lè)方式的追求也不斷更新提高，向往高層次的洗浴娛樂(lè)境界是酒店服務(wù)業(yè)未來(lái)必不可少的服務(wù)內(nèi)容和發(fā)展方向。由于**國(guó)際大酒店院內(nèi)已具有一口地?zé)峋?，地?zé)豳Y源非常豐富，如何充分利用其地?zé)豳Y源，打造**首家酒店服務(wù)業(yè)洗浴休閑新境界，是帶動(dòng)**國(guó)際大酒店主業(yè)發(fā)展的主攻方向。因此，**國(guó)際大酒店充分利用其地?zé)峋畠?yōu)勢(shì)，建設(shè)集洗浴、休閑、娛樂(lè)、茶吧、酒吧、演藝、棋牌為一體的多功能服務(wù)設(shè)施，不僅必要，而且對(duì)拉動(dòng)酒店主業(yè)效益、增加人氣、活躍**文化夜生活，提升城市品位都將產(chǎn)生積極的影響和作用。第三章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)條件3.1建設(shè)規(guī)模的確定根據(jù)**國(guó)際大酒店的發(fā)展目標(biāo),結(jié)合目前酒店業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì),合理確定發(fā)展規(guī)模,以適應(yīng)**服務(wù)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求趨勢(shì)。因此，建設(shè)規(guī)模擬定為總建筑面積為4000平方米的溫泉洗浴廣場(chǎng)。3.2建設(shè)內(nèi)容根據(jù)目前****國(guó)際大酒店的設(shè)施現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有的地?zé)峋Y源，并充分考慮**及周邊尚未有利用地?zé)豳Y源建設(shè)溫泉洗浴、游泳休閑的斷檔服務(wù)空間，擬建設(shè)以下內(nèi)容：a、新建一座建筑面積為1800平方米的溫泉洗浴廣場(chǎng)；b、配套建設(shè)一個(gè)建筑面積為600平方米的小型室內(nèi)溫泉游泳館；c、新建一座建筑面積為1600平方米的多功能廳；d、附屬配套工程包括：花房、茶吧、酒吧、棋牌室、園林小品、綠化、道路等。3.3建設(shè)選址經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目單位提供的選址方案實(shí)地考察，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，建設(shè)地址在現(xiàn)**國(guó)際大酒店主樓后側(cè)，地理位置優(yōu)越，交通四通八達(dá)。場(chǎng)區(qū)地域廣闊，交通便利，符合建設(shè)選址要求。3.4建設(shè)條件初步分析3.4.1自然條件**市屬大陸性季風(fēng)型氣候，四季分明。春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱雨足，秋季日照較長(zhǎng)，冬季雨雪較少。平均年降水量641.2mm；最多的1958年為1014.3mm，最少的1966年340.4mm，且降水量在年際、季節(jié)的分布上也極不均勻，其中夏季平均降水量329.9mm，占全年總降水量的54%；冬季降水量26.4mm，占全年降水量的4%，春秋則介于兩者之間。年平均氣溫14oC，最高氣溫42.8oC，最低氣溫-18.3oC。全年日照總時(shí)間2491.1小時(shí)，年平均太陽(yáng)輻射總量為122.3千卡/平方厘米，無(wú)霜期為209.8天。根據(jù)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)資料，該地屬黃沁河沖積平原，區(qū)域內(nèi)土壤類(lèi)型為沖積褐土，土層厚度不一，第一層為褐土，第二層為粘土，第三層為粉質(zhì)粘土。區(qū)域內(nèi)地震烈度為六度。地下水埋深17米左右，地震設(shè)防烈度為7度，地基承載力fk=120kN/m2。3.4.2供電、供水項(xiàng)目區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有用電設(shè)施齊全，項(xiàng)目建設(shè)用電有保證。項(xiàng)目區(qū)地下水豐富,場(chǎng)區(qū)內(nèi)配備自備井兩眼,其中，一眼為地?zé)釡厝?，以滿足項(xiàng)目用水的需求,供水有保障。3.4.3防雷措施在建筑物的頂部，設(shè)置避雷針，以避免雷害侵襲。3.4.4土建原材料供應(yīng)條件該項(xiàng)目建設(shè)主要原材料為水泥、鋼材、石料、磚、沙、材料等，可由當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)供應(yīng)，貨源充足，渠道暢通，運(yùn)輸距離短，供應(yīng)有保障。 第四章工程建設(shè)方案4.1工程方案4.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)原則——《建筑工程設(shè)計(jì)施工標(biāo)準(zhǔn)》；——2002年版《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（建筑工程部分）中有關(guān)建筑、消防、安全等方面的規(guī)定。——酒店業(yè)安全經(jīng)營(yíng)規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——場(chǎng)區(qū)布局合理，設(shè)施先進(jìn)，安全可行?！δ芊謪^(qū)明確，布置流程順暢，辦公與營(yíng)業(yè)區(qū)均有獨(dú)立出入口和專(zhuān)用通道，便于人員安全出入與疏散。——洗浴區(qū)應(yīng)選擇適應(yīng)的園林植物，樓前設(shè)置花壇、綠地，形成優(yōu)美的環(huán)境?！訌?qiáng)環(huán)境監(jiān)測(cè)與治理，對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的廢水應(yīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)排放。——洗浴區(qū)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，場(chǎng)區(qū)內(nèi)至少應(yīng)配備一口自備井，以滿足消防需要。4.1.2總平面布置**市**國(guó)際大酒店溫泉洗浴廣場(chǎng)位于該酒店主樓后側(cè)空余地?？偨ㄖ娣e4000平方米，其中，洗浴中心1800平方米；小型室內(nèi)溫泉游泳館600平方米；多功能廳1600平方米。洗浴中心布置于主樓左側(cè)西邊，游泳館位于洗浴中心正面南側(cè)，多功能廳位于主樓后邊東側(cè)，配套附屬工程（花房、茶吧、酒吧、棋牌、停車(chē)場(chǎng)、綠地等）按功能區(qū)不同環(huán)境布局，以適應(yīng)經(jīng)營(yíng)管理的便捷與客人出入方便為前提。4.2建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與建筑材料——工程地質(zhì)根據(jù)場(chǎng)區(qū)已建工程《巖石工程勘察報(bào)告》，擬建項(xiàng)目場(chǎng)地為Ⅱ類(lèi)場(chǎng)地，場(chǎng)地土類(lèi)型為中硬土，場(chǎng)區(qū)存在6級(jí)左右地震的背景，因此，擬建項(xiàng)目抗震按七度設(shè)防?！黧w工程洗浴中心工程按4層框架結(jié)構(gòu)設(shè)置，一、二層分別為男女部，三層為自助餐廳和棋牌休息室，四層為演藝大廳；室內(nèi)游泳館采用水立方外觀形狀框架結(jié)構(gòu)，水池為橢圓形；多功能廳采用方椎體五層框架結(jié)構(gòu)，扇形屋頂；花房等配套工程為磚混結(jié)構(gòu)，整體工程全部采用新型墻體材料。裝修裝飾部分按照設(shè)計(jì)部門(mén)的設(shè)計(jì)方案施工，力求達(dá)到大氣、美觀，具有獨(dú)特的建筑風(fēng)格?！ㄖ牧匣炷粒簶痘A(chǔ)采用砼C20、鋼材采用Φ—HPB235級(jí)和Φ—HPB335級(jí)。輕鋼結(jié)構(gòu)廠房及屋面外購(gòu)或加工組裝。4.3動(dòng)力供應(yīng)——供電項(xiàng)目區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有用電設(shè)施齊全，項(xiàng)目建成后用電有保證?！┧?xiàng)目用水按照循環(huán)、使用的原則。經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年新鮮水用量為8萬(wàn)立方/年，酒店現(xiàn)有深水井，水量可完全滿足項(xiàng)目用水需要。本項(xiàng)目采用DN100鍍鋅鋼管暗敷供水管道，絲扣連接。給水管道應(yīng)作壓力試驗(yàn)，試驗(yàn)壓力不應(yīng)小于0.6Mpa，在10分鐘內(nèi)壓力下降不應(yīng)大于0.05Mpa，然后將試驗(yàn)壓力降至工作壓力以作外觀檢查，以不滲不漏為合格。該項(xiàng)目區(qū)地下溫泉水質(zhì)良好，符合生活衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，水壓為2.0－3.0Kg/cm2，水溫﹥46℃——排水洗浴廣場(chǎng)內(nèi)排水為洗浴和游泳污水。場(chǎng)區(qū)東西走向設(shè)總排水暗溝，污水經(jīng)處理后，排于兩側(cè)道路排水溝內(nèi)?！腊凑铡督ㄖO(shè)計(jì)防水規(guī)范GBJ16—87》規(guī)定，場(chǎng)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防栓，消防給水以場(chǎng)內(nèi)兩口自備井為主水源，房間應(yīng)配置手推型滅火器。該區(qū)室外消防用水量按15升/秒計(jì)，室內(nèi)消防用水量按10升/秒計(jì)，合計(jì)為25升／秒，折合為最大小時(shí)消防用水量為90噸／小時(shí)，室外消防采用低壓消防制，控制半徑以1000米計(jì)，部分室外地面建三出口式消防栓若干處?！览状胧┰诮ㄖ锏捻敳?作防雷裝置,以避免雷害侵襲。4.4通風(fēng)——室外氣象參數(shù)冬季通風(fēng)-1夏季通風(fēng)32冬季平均風(fēng)速2.7米/秒夏季平均風(fēng)速2.3米/秒夏季通風(fēng)相對(duì)濕度49%年主導(dǎo)風(fēng)向西南風(fēng)——通風(fēng)形式經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，基本無(wú)污濁氣體，為美化環(huán)境，在以自然通風(fēng)為主的情況下，將采取全面自然通風(fēng)和局部機(jī)械通風(fēng)的措施。擬建洗浴中心南、北兩側(cè)上方均設(shè)置通風(fēng)口，安裝排風(fēng)裝置，保持換氣暢通。第五章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目嚴(yán)格按工程基建程序進(jìn)行,項(xiàng)目建議書(shū)一經(jīng)批復(fù)，就將積極進(jìn)行技術(shù)交流和商務(wù)談判，待項(xiàng)目建議書(shū)和初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后，開(kāi)始施工設(shè)計(jì)，同時(shí)簽訂設(shè)備購(gòu)買(mǎi)合同,土建施工過(guò)程中在互不影響的情況下,可穿插開(kāi)展地下管道、設(shè)備基礎(chǔ)和部分設(shè)備的就位與安裝。具體時(shí)間安排如下：2008年12月完成項(xiàng)目建議書(shū)申報(bào)或備案；2009年1月-10月完成土建和裝修；2009年11月-12月預(yù)運(yùn)行；第六章投資估算及資金籌措6.1投資估算依據(jù)項(xiàng)目投資估算依據(jù)有《河南省建筑工程單位估價(jià)表》、《河南省建筑工程費(fèi)用定額》、建設(shè)部發(fā)布的《建筑工程項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告估算編制辦法》以及河南省政府、省發(fā)改委、省建設(shè)廳的有關(guān)補(bǔ)充文件等。6.2投資估算6.2.1建設(shè)投資估算本項(xiàng)目建設(shè)投資估算為955.5萬(wàn)元，其中建筑工程費(fèi)660萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)150萬(wàn)元，設(shè)備安裝費(fèi)15萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用85萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)45.5萬(wàn)元。詳見(jiàn)建設(shè)投資估算表。6.2.2流動(dòng)資金本項(xiàng)目流動(dòng)資金估算為14.32萬(wàn)元，詳見(jiàn)流動(dòng)資金估算表。6.2.3本項(xiàng)目需貸款600萬(wàn)元，銀行貸款年利率按7.00%執(zhí)行，建設(shè)期利息估算為21萬(wàn)元。該項(xiàng)目總投資估算為990.82萬(wàn)元。6.3資金來(lái)源資金由酒店自籌369.82萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款本金600萬(wàn)元解決。6.4資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目自資金到位之日起一年內(nèi)建成,固定資產(chǎn)投資在一年內(nèi)完成。流動(dòng)資金按每年的生產(chǎn)負(fù)荷逐年投入,依次為第一年80%,第二年及以后為100%。第七章經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算7.1經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部2006年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；2、項(xiàng)目計(jì)算期：鑒于洗浴休閑娛樂(lè)行業(yè)具有基礎(chǔ)設(shè)施一次性投資大，營(yíng)業(yè)收入收市場(chǎng)變化影響較大，投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，本項(xiàng)目計(jì)算器按20年考慮，其中建設(shè)期1年，經(jīng)營(yíng)期19年；3、各項(xiàng)稅率按照以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)?。籂I(yíng)業(yè)稅：收入的5%；城市維護(hù)建設(shè)稅：營(yíng)業(yè)稅的7%；教育費(fèi)附加：營(yíng)業(yè)稅的3%；所得稅：25%；4、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為13%；5、外購(gòu)材料及備件費(fèi)用：本項(xiàng)目主要外購(gòu)材料及備件為小食品、飲料及洗浴用品，按15元/人次估算，每年費(fèi)用為180萬(wàn)元；6、燃料動(dòng)力費(fèi)用估算：本項(xiàng)目年需外購(gòu)煤炭800噸，每噸800元，年費(fèi)用為64萬(wàn)元；年需補(bǔ)充新鮮水8萬(wàn)立方米，由于使用自備水井取水，故僅需支付水資源費(fèi)0.25元/立方米，年費(fèi)用為2萬(wàn)元；年需耗電50萬(wàn)KWH，按0.65元/KWH計(jì)算，年費(fèi)用為32.5萬(wàn)元；總計(jì)年外購(gòu)燃料動(dòng)力費(fèi)估算為98.5萬(wàn)元；7、工資及福利費(fèi)估算：項(xiàng)目新增員工50人，人均年均工資（含福利費(fèi)用）按9600元，年工資及福利費(fèi)用48萬(wàn)元。8、折舊、維修費(fèi)、攤銷(xiāo)費(fèi)：折舊按平均年限法分類(lèi)計(jì)提折舊，年計(jì)提折舊費(fèi)42.66萬(wàn)元；攤銷(xiāo)費(fèi)按照5年進(jìn)行攤銷(xiāo)，年攤銷(xiāo)費(fèi)用11萬(wàn)元；年維修費(fèi)按固定資產(chǎn)的5％計(jì)提，年費(fèi)用估算為45.02萬(wàn)元。7.2年?duì)I業(yè)收入和年?duì)I業(yè)稅金及附加7.2項(xiàng)目建成投入使用后,正常年預(yù)計(jì)接待客人12萬(wàn)人，每人每次消費(fèi)額在38-100元左右，本項(xiàng)目暫按50元/人*次估算，正常年份營(yíng)業(yè)收入估算為600萬(wàn)元。7.3.2營(yíng)業(yè)稅金及附加估算年?duì)I業(yè)稅金及附加按國(guó)家規(guī)定計(jì)取，其估算值在正常年份為33萬(wàn)元。7.3總成本費(fèi)用估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均總成本費(fèi)用估算為415萬(wàn)元，具體構(gòu)成詳見(jiàn)總成本費(fèi)用估算表。7.4利潤(rùn)總額項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年均利潤(rùn)總額估算為152萬(wàn)元，所得稅38萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)114萬(wàn)元。詳見(jiàn)利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表。

第八章經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)8.1財(cái)務(wù)盈利能力分析8.1.1財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)根據(jù)該表計(jì)算以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo):全部資金所得稅前:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：19.72%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=13%)：366.62萬(wàn)元投資回收期：5.96年全部資金所得稅后:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR):15.56%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=13%):135.33萬(wàn)元投資回收期:7.08年8.1.2現(xiàn)金流量表(自有資金)根據(jù)該表計(jì)算以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo):財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR):18.07%;財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=13%)：196.96萬(wàn)元;8.2清償能力分析本項(xiàng)目需貸款600萬(wàn)元，通過(guò)計(jì)算，貸款償還期為4.72年（含建設(shè)期1年）。8.3不確定性分析8.3.1敏感性分析本項(xiàng)目測(cè)算的各種數(shù)據(jù)在實(shí)際運(yùn)行中會(huì)發(fā)生不同程度的變化，從而影響投資效益，外購(gòu)原材料價(jià)格和建設(shè)投資發(fā)生變化時(shí)，對(duì)內(nèi)部收益率的影響來(lái)確定敏感性因素。詳見(jiàn)敏感性分析表。敏感度系數(shù)和臨界點(diǎn)分析表(基本方案收益率19.72%)序號(hào)不確定因素變化率(%)內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(diǎn)(%)臨界值1營(yíng)業(yè)收入-5.00%16.58%0.63-10.46%洗浴休閑娛樂(lè)收入-10.00%13.35%0.64銷(xiāo)售量(單位：萬(wàn)人*次)臨界值：-15.00%9.98%0.6510.742營(yíng)業(yè)價(jià)格-5.00%16.58%0.63-10.46%洗浴休閑娛樂(lè)收入-10.00%13.35%0.64單價(jià)(含稅)臨界值：-15.00%9.98%0.6544.773材料備件價(jià)格5.00%18.73%0.233.67%小食品飲料10.00%17.74%0.2單價(jià)(含稅)臨界值：15.00%16.73%0.216.044建設(shè)投資(不含建息)5.00%18.70%0.236.54%建設(shè)投資10.00%17.76%0.2臨界值：15.00%16.90%0.191304.618.3.2盈虧平衡點(diǎn)分析該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第二年新增銷(xiāo)售收入為600萬(wàn)元，年新增固定成本為190.16萬(wàn)元，年新增可變成本為278.5萬(wàn)元，年新增營(yíng)業(yè)稅金及附加為33萬(wàn)元。最高盈虧平衡（BEP）計(jì)算為：BEP＝年新增固定成本/（年新增銷(xiāo)售收入－年新增可變成本－年新增銷(xiāo)售稅金及附加）×100%＝65.91%。因此，可知在項(xiàng)目期內(nèi)當(dāng)經(jīng)營(yíng)能力利用率最高達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)模的65.91%時(shí)，項(xiàng)目即可保持盈虧平衡。詳見(jiàn)盈利平衡圖。8.4結(jié)論經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目各方面進(jìn)行的可行性分析，認(rèn)為該項(xiàng)目符合酒店服務(wù)業(yè)決策和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模適中，市場(chǎng)前景樂(lè)觀，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，并具有較強(qiáng)的債務(wù)償還能力，原輔材料、水、電、氣供應(yīng)有保證，其他建設(shè)條件具備，并具有顯著的社會(huì)效益。通過(guò)二期配套工程的建設(shè)，可迅速提升酒店的整體運(yùn)營(yíng)形象，增加人氣，形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，更好的服務(wù)**的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，同時(shí)，也給**大酒店帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。因此該項(xiàng)目在是可行的，是一個(gè)具有較強(qiáng)發(fā)展?jié)摿透?jìng)爭(zhēng)力的服務(wù)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目。建議抓緊建設(shè),盡快實(shí)施。同時(shí)鑒于洗浴休閑娛樂(lè)行業(yè)具有基礎(chǔ)設(shè)施一次性投資大，營(yíng)業(yè)收入收市場(chǎng)變化影響較大，因此建議要一方面要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理工作，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系；另外還要樹(shù)立長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的理念，做到注重前期投入和各項(xiàng)實(shí)施的完善，然后逐步收回投資，在15年之后在考慮盈利的經(jīng)營(yíng)預(yù)期。目錄前言 3第一章總論 51.1項(xiàng)目概況……………………….51.2項(xiàng)目建設(shè)背景………………61.3承辦單位狀況………………81.4編制依據(jù)91.5可行性研究范圍…………9第二章項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域概況………………………102.1區(qū)域狀況………………….102.2水文地址條件112.3工程地質(zhì)條件112.4氣象………………….……112.5地震………………………..12第三章項(xiàng)目建設(shè)背景及項(xiàng)目建設(shè)的必要性………………….133.1項(xiàng)目建設(shè)背景……………133.1.1宏觀背景……………133.1.2微觀背景……………..133.1.3項(xiàng)目選址條件………………………..143.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性………………………..14第四章建設(shè)計(jì)劃 154.1本項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃154.2投資計(jì)劃：……………….16第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容……………………175.1項(xiàng)目建設(shè)組成與規(guī)模…………………….175.2總體規(guī)劃175.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容195.4景觀設(shè)計(jì)23第六章項(xiàng)目實(shí)施和進(jìn)度計(jì)劃……………………246.1項(xiàng)目管理246.2工程質(zhì)量目標(biāo).…………..246.3項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃…………….24第七章項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響分析………...267.1環(huán)境保護(hù)措施267.1.1工程征地的影響及對(duì)策……………..267.1.2對(duì)交通影響和緩解措施……………..267.1.3施工揚(yáng)塵、噪聲的影響及緩解措施………………..277.1.4生活垃圾的影響和對(duì)策……………..287.1.5棄土的影響及對(duì)策…………………...287.1.6對(duì)地下水的影響……………………..297.1.7對(duì)地表水的影響……………………..297.2安全生產(chǎn)………………….30第八章項(xiàng)目的組織與勞動(dòng)定員………………...318.1項(xiàng)目組織318.1.1項(xiàng)目實(shí)施的原則與步驟……………318.1.2項(xiàng)目建設(shè)的管理機(jī)構(gòu)………………318.1.3項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程監(jiān)督機(jī)構(gòu)……………328.1.4施工單位的選擇……………………328.2項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)328.2.1管理機(jī)構(gòu)組織………………………328.3勞動(dòng)定員…………………328.3.1定員編制原則……………………….328.3.2人員來(lái)源……………32第九章項(xiàng)目招投標(biāo) 339.1項(xiàng)目招標(biāo)范圍…………...339.2項(xiàng)目招標(biāo)組織形式……………………...349.3項(xiàng)目的招標(biāo)方式………………………...34第十章投資估算與資金籌措 3510.l投資估算 3510.1.1估算依據(jù) 3510.1.2編制說(shuō)明 3510.1.3投資估算結(jié)果 3510.2資金籌措 36第十一章效益分析 3711.1社會(huì)效益 3711.2環(huán)境效益 37第十二章可行性研究結(jié)論 38目錄第一章總論 4第一節(jié)項(xiàng)目概述 4第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 4第三節(jié)可行性研究范圍及依據(jù) 4第二章餐飲行業(yè)概況 6第一節(jié)餐飲行業(yè)界定及分類(lèi) 6第二節(jié)餐飲的行業(yè)特征 6第三節(jié)餐飲行業(yè)發(fā)展歷程 7第四節(jié)餐飲行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 8第三章市場(chǎng)環(huán)境分析 9第一節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 9第二節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對(duì)餐飲行業(yè)的影響 9第三節(jié)餐飲行業(yè)市場(chǎng)概況 10第四章京源酒店選址 19第一節(jié)項(xiàng)目選址原則 19第二節(jié)項(xiàng)目選址調(diào)查 20第五章京源酒店項(xiàng)目總體建設(shè)方案 25第一節(jié)建設(shè)原則 25第二節(jié)建設(shè)內(nèi)容 25第三節(jié)建設(shè)方案 25第六章環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與安全 29第一節(jié)環(huán)境保護(hù) 29第二節(jié)節(jié)能 29第三節(jié)安全 30第七章組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員 32第一節(jié)組織機(jī)構(gòu) 32第二節(jié)運(yùn)行管理 32第三節(jié)勞動(dòng)定員 33第四節(jié)運(yùn)營(yíng)機(jī)制 33第八章投資估算及資金籌措 36第一節(jié)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 36第二節(jié)投資估算及資金籌措 36第九章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 38第十章結(jié)論與建議 41目錄目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章項(xiàng)目概況 21.1項(xiàng)目名稱(chēng) 21.2項(xiàng)目建設(shè)的主要內(nèi)容及規(guī)模 21.3項(xiàng)目建設(shè)工期 21.4項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 21.5投資估算和資金籌措 21.6項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 21.7報(bào)告研究結(jié)論及建議 2第二章企業(yè)基本情況 22.1企業(yè)基本情況 22.2公司宗旨及經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 22.3組織管理機(jī)構(gòu) 2第三章項(xiàng)目背景和改造的必要性 23.1項(xiàng)目改造的背景 23.2項(xiàng)目改造的目的和必要性 2第四章市場(chǎng)分析 24.1國(guó)內(nèi)外對(duì)產(chǎn)品的需求現(xiàn)狀 24.2國(guó)內(nèi)現(xiàn)有同行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 24.3米糠油市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略 24.4米糠油市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 24.5產(chǎn)品進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)前景分析 2第五章改造的主要內(nèi)容和目標(biāo) 25.1建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 25.2產(chǎn)品方案 2HYPERLINK