成都XXX城房地產開發(fā)項目初步可行性研究報告

成都XXX城房地產開發(fā)項目初步可行性研究報告第一章項目概況一、

項目名稱：成都XXX城二、

項目地址：成都市XXXX三、

項目地塊用地面積約2500畝四、地貌特點：項目地塊屬于淺丘地形，地塊內淺山連綿，但坡勢低緩，相對高度都在100米以內，在項目規(guī)劃用地范圍內，七座淺丘形成自然的兩個圍合地勢，圍合中央有山間谷地分布其中，原生態(tài)植被較為茂密。五、具體地址：地塊緊靠岷江，近旁水面廣大，距新津縣城僅為一華里，距成（都）—雅（安）高速公路新津出口不足三公里，并且與市政山地公園、道教勝地老君山以及水域面積達600畝的一處水庫三面緊鄰。六、交通狀況：地塊通過成（都）—雅（安）高速公路，可以非常便捷地與成都市區(qū)連通，車程不足25分鐘，該高速公路路面寬闊，通行非?？旖?，路兩旁風光較好。七、周邊市政規(guī)劃發(fā)展狀況：地塊緊靠在新津縣的迎賓公路旁，目前，市政水、電、氣及排污管道已連通至地塊內。周邊區(qū)域已列入新津縣的行政中心東移發(fā)展的范圍內，目前已有數(shù)個公寓和別墅樓盤進入開發(fā)，且銷勢良好。八、土地目前的使用狀況：截止當前，我公司已取得400畝的出讓土地權證，另1200畝已由正式合同形成，確定出讓給我公司開發(fā)，并已納入當?shù)卣某鞘邪l(fā)展規(guī)劃當中，其余900畝政府已原則同意追加出讓給我公司，整體納入項目開發(fā)使用。第二章

市場分析一、成都的別墅產品作為房地產市場的有機部分，已有十幾年的發(fā)展歷史。從2001年以來，近郊的山水別墅成為市場的持續(xù)熱點，供銷量都有大幅增長。據(jù)資料統(tǒng)計，成都在2003年1—7月共計銷售別墅達61萬平米，同比增長73%，遠近郊的山水別墅和市內景區(qū)別墅的占比很大。二、典型別墅樓盤描述（2003年）典型別墅樓盤分析表名稱銷售價格銷售面積特征景色特點周邊狀況草堂之春別墅7500—1880013000獨幢市區(qū)景色別墅浣花風景區(qū)萬達河賓印象4800—790097000連排別墅市區(qū)景色別墅望江公園青城白鷺洲3200（均價）62300單體、連排山水別墅青城山風景區(qū)青城高俠山莊4000（均價）55000單體、連排山水別墅青城山風景區(qū)金林半島1120065600單體別墅市區(qū)景色別墅浣花風景區(qū)

2、價格根據(jù)以上各樓盤的品質、景觀配置及配套價格情況分析，成都國航花園的初步銷售定價為：單體別墅4000元/平米連體別墅3200元/平米花園洋房2500元/平米3、成都地區(qū)民航購買力分析成都民航系統(tǒng)單位主要有：國航西南分公司、雙流國際機場、西南民航管理局等組成，目前共有職工一萬二千余人，其中飛行員和中高層干部屬于高收入階層，購買能力較強。據(jù)我們初步調查，有購買別墅意向的人數(shù)約為900余人，可能在本項目購置別墅的數(shù)量在700套左右，如按65—70萬元/套的單價對其銷售（250平米/套平均面積）則可能實現(xiàn)銷售收入4.5—4.9億。第三章規(guī)劃建設內容一、

產品類型及面積獨幢別墅248000平米戶均面積350平米/套連排別墅217000平米戶均面積280平米/套花園洋房155000平米戶均面積160平米/套公建配套46000平米合計666000平米二、

裝修水平對出售的別墅及花園洋房只進行外墻精裝修。對公建部分的商業(yè)鋪面也僅對外墻櫥窗精裝修公建會所部分內外全面精裝修，并進行家具用具的配置。三、

社區(qū)配套1、

全面的物業(yè)管理、安防及管家式服務。2、

特色商業(yè)風情街、主題生活廣場、運動健身及文化設施、教育論壇和湖賓酒吧等。3、

主題休閑會所和多個沙龍俱樂部配套。第四章、投資預算一、

開發(fā)總投資投資預算表投資內容工程量單位造價（元）投資額備注土地費用2500畝6500016250

園林及基礎設施2500畝6000015000

建安工程666000平米90059940

開發(fā)間接費666000平米1006660

規(guī)劃設計666000平米402664

不可預見費

5185按總投入的5%計算合計

105699

二、項目分期開發(fā)期次為減少項目的初始投入，擬采用分期開發(fā)、滾動進行，以達到開發(fā)資金的自求平衡，項目的開發(fā)計劃分為5期進行，各期推進時間如下：首期2004年1月——2005年9月二期2005年10月——2006年9月三期2006年10月——2007年9月四期2007年10月——2008年9月五期2008年10月——2009年10月開發(fā)總周期約為6年。三、首期開發(fā)投資預測及籌資方案首期開發(fā)用地面積：600畝開發(fā)建設面積：96000㎡首期投資預計為：24000萬元（包含項目推廣、營銷等費用）籌資計劃表資金來源金額（萬元）百分比各股東單位投入1000041．7%銀行貸款800033．3%項目銷售收入滾動投入600025%合計24000100%第五章項目經濟效益分析一、項目開發(fā)周期：6年二、銀行貸款利息：8000×（1+6%）5－8000=2705.8三、銷售收入銷售收入預測表萬元產品類型面積（㎡）單價元/㎡銷售余額花園洋房150000250038750連排別墅217000320069440獨棟別墅248000400099200合計620000

207390四、開發(fā)利潤開發(fā)利潤預測表萬元計項名稱金額備注銷售收入207390

開發(fā)成本105699

營銷推廣費用8295．6

銷售稅金15346.9

管理費用4147.8

綜合經營費用2073.9

財務費用2705.8

不可預見費6000指方案出現(xiàn)調整時可能出現(xiàn)的重復建設等利潤63121

五、投資利潤率年投資利潤率=項目開發(fā)利潤÷年次/項目實投資數(shù)×100%=63121萬元÷6/18000萬元×100%=58.4%注：如果定向出售給民航系統(tǒng)的700套獨幢別墅，單套面積按280㎡平均計算，每平方米單價降低800元計算，則減少利潤15680元。項目利潤=原計劃數(shù)－減少數(shù)=63121萬元－15680萬元=47441萬元年投資利潤數(shù)=47441萬元÷6/18000萬元×100%=43.3%

方案二：

建筑產品類型：全部為單棟別墅容積率為：0.3總建設面積：500250㎡其中：別墅面積：460000㎡土建配套面積：40250㎡開發(fā)總成本：萬元投資成本工程量單位造價（元）投資額土地費用2500畝65000165250園林及基礎建設2500畝6000015000建安工程500250㎡90045023市政配套費500250㎡502501拔建稅費500250㎡502501規(guī)劃設計費500250㎡402001不可預見費

4163合計

87439

銷售收入萬元銷售收入面積單價金額對民航定向銷售196000㎡3200元/㎡62720對市場銷售264000㎡4000元/㎡105600

460000㎡

168320

利潤計項名稱金額備注銷售收入168320

開發(fā)成本87439

營銷推廣費用6733按銷售額之4%計提銷售稅金12456按銷售額之7.4%計提管理費用3366按銷售額之2%計提綜合經營費用1683按銷售額之1%計提財務費用2705.8

不可預見費6000

利潤47937.2

年投資利潤率=47937.2萬元÷6/18000萬元×100%=44.36%獎品名稱：500萬U豆體驗卡卡號：50Dd4fea7001everageD、stain７、Thewordsbelowequalstooneanotherexcept（）.A、thehighseasonB、thebusyseasonC、thepeakseasonD.theoffseasonA、熱辣的B、菜系C、苦干的D、大堂吧10、ThewordA、確認B、算賬C、結賬D、算錯賬11、C、聚會D、黨員12、“PC”isshortfor（）A、potatochipsB、portablecomputerC、personalcomputerD、bothBandC13、whatshouldthereservationclerksaysfirstwhenhe/sheanswersthephone?Au?B、welcometoourhotel.C、pleasecometoourhotelD、please14、TheobjectsbelowareneededinRecreatiobootBboothCbuffetDbeverage多選題：（每題2分，共20分。多選、少選、漏選均不得分）1、Whatshouldbepreparedforaprivatesecretary?（）A、yogaB、PCC、copierD、printer2、Inwhatwayscantheguestsmakeareservation?（）。A、talkingbypersonB、byphoneC、bymailD、byfax3、Whi