張家界國際大酒店可行性建議書

張家界**國際大酒店可行性研究目錄項(xiàng)目背景1項(xiàng)目主辦單位簡介：張家界**天下旅游產(chǎn)業(yè)有限公司成立于2001年，注冊(cè)資金2000萬元。是集房地產(chǎn)、旅游酒店、設(shè)施、生態(tài)農(nóng)業(yè)投資開發(fā)及高新技術(shù)產(chǎn)品與推廣為一體的綜合型企業(yè)。公司下設(shè)投資管理、營銷策劃、建筑工程、酒店管理等部門。公司計(jì)劃在張家界市南莊坪區(qū)投資2.1億元開發(fā)“**旅游城”項(xiàng)目，項(xiàng)目包括“**豪庭”高檔住宅小區(qū)、“旅游商品城”及“天下國際大酒店”；公司還與湖南省旅游開發(fā)總公司合作，共同投資在張家界武陵源核心風(fēng)景區(qū)開發(fā)建設(shè)“張家界**國際大酒店”。2項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目位于張家界市武陵源核心景區(qū)中，距離武陵源干線馬路約400米；背面是一連綿山區(qū)，地塊與軍砥路相連且邊緣相隔有一條小溪。在地塊之間（正面）可以遠(yuǎn)眺著名的名勝風(fēng)景“百丈峽”。地塊總面積約為60畝，預(yù)計(jì)建成一個(gè)低密度的建筑群，其中，總占地面積為：39660平方，總建筑面積計(jì)劃在27972平方米；其中規(guī)劃設(shè)計(jì)客房面積約為16783平方米；客房數(shù)量大概在250間左右。設(shè)計(jì)依據(jù)：本項(xiàng)目所處位置及地形和面積等具有較大的約束性，首先，項(xiàng)目的面積不是很大，只有不到40000平方米，其二，項(xiàng)目定位為一家五星級(jí)酒店，對(duì)于酒店和酒店以外的配套工程及環(huán)境規(guī)劃都有較高的要求，這時(shí)我們?cè)趯?duì)酒店的功能面積進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí)應(yīng)注重酒店與配套的比例，而不是一味偏重項(xiàng)目的利潤而輕各個(gè)項(xiàng)目的功能主體比；其三，項(xiàng)目所處武陵源地區(qū)有很多的酒店物業(yè)、分布較為集中且和項(xiàng)目距離較近，再者距項(xiàng)目40公里的輻射范圍內(nèi)也分布著眾多的酒店、賓館（張家界）,如果項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí),過多的加大項(xiàng)目的密度,那么,這對(duì)項(xiàng)目來說是一個(gè)制約,原因?yàn)椋喉?xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)大(區(qū)域內(nèi)眾多的酒店物業(yè))；來此旅游的客戶對(duì)酒店的要求也盡不相同,有的客戶喜歡好一點(diǎn)或上檔次的酒店,而有的客戶則較為喜歡一些經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的酒店；綜上所述，根據(jù)項(xiàng)目的五星級(jí)定位標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)合項(xiàng)目周邊（市場(chǎng)）情況，我司對(duì)項(xiàng)目的房間數(shù)量進(jìn)行了嚴(yán)格的控制和精確的測(cè)算，故把項(xiàng)目的房間數(shù)量定為250間，至于項(xiàng)目準(zhǔn)確的建筑面積和項(xiàng)目的容積則需根據(jù)我司之建議與專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)公司再作進(jìn)一步的商討。3項(xiàng)目主辦單位的發(fā)展意圖：“張家界**國際大酒店”定位為“五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式休閑度假旅游酒店”。項(xiàng)目建成后將是張家界市首家“休閑度假式五星級(jí)”酒店，項(xiàng)目將引進(jìn)目前國外流行的產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)模式且配以先進(jìn)的酒店經(jīng)營管理模式。項(xiàng)目開發(fā)建成后將成為張家界地區(qū)乃至湖南省的首個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店。項(xiàng)目將按照主題式酒店的模式進(jìn)行策劃開發(fā)建設(shè)，使項(xiàng)目成為張家界一個(gè)經(jīng)過人為塑造的美不勝收的旅游景觀和最具有代表性的國際性的高檔酒店，在其建筑風(fēng)格上也力求把項(xiàng)目建成為張家界市一個(gè)標(biāo)志性建筑物。借以達(dá)到項(xiàng)目的形象、質(zhì)素、品牌的全面提升。市場(chǎng)定位依據(jù)：項(xiàng)目所處的地區(qū)為世界著名的旅游城市——張家界，每年有數(shù)以萬計(jì)的客人來此旅游渡假；符合項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)模式產(chǎn)權(quán)酒店的定義；—現(xiàn)在國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)酒店都是以旅游為結(jié)合點(diǎn)；開發(fā)條件：地處風(fēng)景名勝區(qū)且旅游資源十分豐富；目前在湖南省還沒有一家產(chǎn)權(quán)式酒店，所以對(duì)于本項(xiàng)目來說，周邊是沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這對(duì)項(xiàng)目的銷售來說是一個(gè)有利因素；當(dāng)前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的盛行且國內(nèi)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資熱情空湔高漲，外加上中國目前高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)找嫣岣叩奈镔|(zhì)生活水平，為產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件；國內(nèi)各地目前的產(chǎn)權(quán)式酒店銷售業(yè)績十分良好；（海南、深圳、廣州、大連、上海等地）；假日經(jīng)濟(jì)的繁榮，帶動(dòng)了旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為以旅游為結(jié)合點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了條件；項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)狀況概述1張家界市概況：張家界市為湖南省的一個(gè)地級(jí)市，它位于湖南省西北部，距省會(huì)長沙398公里，總面積9563平方公里，東西最長167公里，南北最寬96公里，總?cè)丝?50萬人。張家界市分為永定、武陵源兩區(qū)（縣級(jí)）和慈利、桑植兩縣。主要風(fēng)景區(qū)集中在張家界市的武陵源區(qū)，因此武陵源被成為“武陵源核心景區(qū)”，張家界市更被聯(lián)合國列為“世界自然遺產(chǎn)”之一?，F(xiàn)在張家界市的基本建設(shè)正在加緊之中，為開拓旅游產(chǎn)業(yè)。張家界市由南莊坪到武陵源之間的“張清公路”已經(jīng)基本完工，不日將正式通車使用，以后通過“張清公路”從張家界市的經(jīng)濟(jì)中心“永定區(qū)”到“武陵源核心景區(qū)”的行車時(shí)間將縮短為半小時(shí)左右，對(duì)旅游人士是一個(gè)相當(dāng)方便的行程。由“常德”到“張家界市”的“常張”高速公路也開始動(dòng)工將在2004年通車，現(xiàn)在由湖南省省會(huì)“長沙”到“常德”的高速公路已經(jīng)通車，在“常張”高速公路通車后，又“長沙”到“張家界”開車的時(shí)間將在3小時(shí)左右，這樣將大大加強(qiáng)“張家界”市與外界的聯(lián)系，為到“張家界”旅游的人士提供了更大的方便。另外已經(jīng)動(dòng)工的大型項(xiàng)目有“張家界荷花機(jī)場(chǎng)”的擴(kuò)建工程；正在規(guī)劃當(dāng)中的“張家界火車站”搬遷到南莊坪一帶。2.1.2張家界市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況：張家界市國民經(jīng)濟(jì)呈穩(wěn)健發(fā)展。2000年全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值603722萬元，比1999年增長9.2%。其中第一產(chǎn)業(yè)149553萬元，增長2.9%；第二產(chǎn)業(yè)137909萬元，增長4.6%；第三產(chǎn)業(yè)316260萬元，增長15.0%。全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值3885萬元，增長8.8%。國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1999年的27.5:25.0:47.5調(diào)整為2000年的24.8:22.8:52.4。以旅游為支柱的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，旅游龍頭作用日益顯現(xiàn)。張家界市旅游業(yè)發(fā)展概況：2000年張家界市旅游有迅猛的發(fā)展。全市接待國內(nèi)外游客513.09萬人，實(shí)現(xiàn)旅游收入194106萬元，比1999年分別增長56.7%和1.05倍；其中境外游客20.19萬人，旅游外匯2905萬美元，分別比1999年增長33.3%和34.6%。假日旅游經(jīng)濟(jì)高潮迭起。“五.一”期間全市接待游客39.8萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入2.33億元，創(chuàng)歷史最高水平。旅游市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)大。國內(nèi)在繼續(xù)擴(kuò)大華南、華東市場(chǎng)的同時(shí)，已拓展到華北、東北、西北地區(qū)；海外在繼續(xù)擴(kuò)大港澳臺(tái)、日本市場(chǎng)的同時(shí)，新開辟了韓國、東南亞市場(chǎng)，并著手啟動(dòng)了西歐、美國市場(chǎng)。旅游消費(fèi)水平繼續(xù)提高。每人每天國內(nèi)游客在張家界市消費(fèi)385元，海外游客消費(fèi)146美元，人均逗留3.9天。張家界市政府依法治旅游步伐加快。張家界市編制了《旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，市政府先后出臺(tái)了《旅游質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》等8個(gè)旅游行政法規(guī)，使張家界市旅游行業(yè)管理步入了依法治旅的軌道，旅游環(huán)境明顯改善。在“十一黃金周”期間，張家界市成為全國21個(gè)重點(diǎn)旅游城市中游客滿意率最高的三個(gè)城市之一?！皠?chuàng)建”工作圓滿完成。通過三年積極“創(chuàng)建”，張家界市榮獲了“中國優(yōu)秀旅游城市”的稱號(hào)，武陵源景區(qū)在榮獲“全國文明示范景區(qū)”稱號(hào)的同時(shí)，還與黃龍洞景區(qū)一起通過了AAAA級(jí)旅游區(qū)的認(rèn)定。19892000年全市旅游收入情況年份旅游業(yè)總收入(萬元)各項(xiàng)構(gòu)成在旅游業(yè)總收入中所占比重(%)客房收入餐廳收入門票收入交通收入商品收入娛樂收入其他收入1989249122.026.71.913.01990276528.421.610.312.61991443629.720.714.310.312.90.311.81992552814.81993750028.819.918.14.91994130030.220.015.56.619952568032.824.62.614.819963035636.430.63.66.119974164927.226.45.313.219986557615.013.07.727.019.03.914.319999462412.613.010.927.025.14.07.4200019410613.113.917.011.3表二19892000年全市旅游外匯收入情況年份旅游業(yè)總收入(萬元)各項(xiàng)構(gòu)成在旅游業(yè)總收入中所占比重(%)外匯券(萬元)萬美元客房收入餐廳收入門票收入交通收入商品收入娛樂收入其他收入198910—50.09.040.0—1.0——199065—27.528.733.9—1991387—15.310.40.30.81992406—49.89.40.31.01993242—35.412.352.0—0.3——19941875—47.539.06.51.03.00.42.61995—165———————1996—192———————1997—221———————1998—40918.910.45.430.412.44.917.61999—215913.910.73.926.02000—290514.7表三1989—2000年全市接待旅游人數(shù)情況單位:人次1989年年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年接待旅游人數(shù)564884721086126107015113579320001100001600000182582420765882075517327354151308621.國內(nèi)旅游者5486387106281235283147833289840510884261585146180351720553162045163312202749289302.海外旅游者168461045825787330253359511574148542230721272303541515142019321)臺(tái)灣同胞270697879609032165163594401485987176234121160381221692)港澳同胞1562821671607120984157425567551983009950171827016385693)華僑38451547393116011016052016994)外國人910126816022936133723204161430835415023776141194#日本2002016155864105541370151615994090372620436韓國11613995741印度尼西亞12451918170647822495375馬來西亞1623814菲律賓賓7071110151132119873186331泰國82969110951441302192784426278新加坡8414362653219435582301312911481596印度1310英國511451091337212113440613219143161法國2142449460577813956146698德國3644601399270701271081324130意大利44112884913133210478瑞士12瑞典64330荷蘭1456俄羅斯127821510美國171171126333193305451203216318404542加拿大553539734629991177121411970澳大利亞5631136692017774514121989新西蘭244234993512910其他國家118333290430132797758316581042531409 PAGEPAGE481999年十.一黃金周2000年五.一黃金周2000年十.一黃金周2001年春節(jié)黃金周2001年五.一黃金周(一)景點(diǎn)接待旅游人數(shù)合計(jì)(人次)283616398001237191618864047681.武陵源核心景區(qū)18560626984215314546462274215(1)張家界森林公園4719565247348421063270729(2)吳家峪293144360025988860756830(3)水繞四門54069706819799319994(4)楊家—2041(5)天子山22833753713——2856(6)賀龍公園2413940287——————(7)黃獅寨索道3957153615318101136453510(8)天子山索道3622852385396391092857182(9)觀光電車————114703938110732.黃龍洞4748264128356249951640583.寶峰湖142541525086522876108444.茅巖河16620137767003——160655.秀華山館736579267912——87466.普光寺462855062808——31697.蘇維埃紀(jì)念館——541201——3198.玉皇洞——35358——2789.臥虎公園——183——————10.土家風(fēng)情園————1422925971144011.烈士陵園————2561——146012.九天洞566170471598——562013.賀龍紀(jì)念館——1100250——123014.澧水漂流——1264231——102015.天平山——7908——40016.五雷山2000102951089——226817.龍王洞————1022——212118.婁水漂流————791——1515(二)全市旅游收入(萬元)——2332314353225325807表四全市旅游黃金周接待情況2.3.張家界市酒店的基本概況：2.3.1目前酒店市場(chǎng)狀況：張家界市擁有星級(jí)酒店29家，床位5813張，全年的客房入住率53.9%。大部分酒店外觀都顯陳舊，而且酒店設(shè)施落后，酒店管理水平不高。酒店僅能滿足旅游者居住的要求。對(duì)游客想作為休閑度假的游客要求是不能達(dá)到一個(gè)理想的要求。作為世界知名的旅游名勝“張家界”的名氣是相當(dāng)不陪襯的，在張家界大力開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)的今天，開發(fā)建設(shè)高素質(zhì)的星級(jí)賓館是張家界的當(dāng)務(wù)之急?，F(xiàn)將張家界的酒店的現(xiàn)狀作以下所述：建筑風(fēng)格傳統(tǒng)守舊，建筑的外立面沒有新意且沒有鮮明的特點(diǎn)；缺乏在規(guī)劃上的有效設(shè)計(jì)，整個(gè)張家界所有的酒店在這方面都沒有對(duì)規(guī)劃方面進(jìn)行處理；配套設(shè)施沒有跟上酒店的規(guī)模，基本上滿足不了來此旅游的客戶的需要：各家酒店的物業(yè)管理極其缺乏，嚴(yán)重的阻礙了酒店的形象和質(zhì)素；各酒店的硬、軟件不足；2酒店市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)：酒店在服務(wù)行業(yè)中有著特殊的地位，它是反映當(dāng)?shù)兀▍^(qū)）的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表和當(dāng)?shù)兀▍^(qū)）的消費(fèi)水平，現(xiàn)代的酒店業(yè)，它除了提供客戶基本的住宿外還充分考慮了酒店的附加值和品質(zhì)的提升，如配以好的“中西餐廳、咖啡廳、商務(wù)會(huì)所、休閑館等功能配套，從而大大提升酒店的附加值和酒店品質(zhì)。酒店最早的原始雛形為當(dāng)時(shí)的兵站，后進(jìn)一步的轉(zhuǎn)化脫變都是酒店每一次走向成熟，截止今日，在全世界乃至世界上每一個(gè)角落都有各類酒店物業(yè)的身影，酒店作為一個(gè)傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)仍經(jīng)久不衰，欣欣向榮，這個(gè)具有千年歷史的行業(yè)，正在勃發(fā)著生機(jī)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，更加速了酒店的發(fā)展，這時(shí)單純的傳統(tǒng)守舊的酒店業(yè)也開始受到了市場(chǎng)的沖擊，傳統(tǒng)的酒店行業(yè)有以下幾個(gè)特征：經(jīng)營風(fēng)格及模式守舊，缺乏科學(xué)化、規(guī)范化的管理；經(jīng)營人才的缺乏，缺少軟件上的支撐；建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套設(shè)計(jì)陳舊，造成酒店品質(zhì)低下；酒店配套功能的缺乏，使之缺少現(xiàn)代酒店應(yīng)有的特性；現(xiàn)代的酒店不僅要在門面上做足功夫（設(shè)計(jì)、配套、規(guī)劃），且應(yīng)在管理、經(jīng)營上下足功夫，這也是我們通常所講的硬、軟件法，而現(xiàn)今，中國的酒店行業(yè)除了一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市特為注重硬軟件建設(shè)外，如北京、上海、深圳、廣州、大連等地，其它地區(qū)（內(nèi)陸地區(qū)）則沒有較大的特色。酒店是一項(xiàng)投入較大的行業(yè)，它一共分為兩大部分，前期投入（建造階段）；二后期投入即運(yùn)營階段，在這過程中兩者皆不可缺，且在運(yùn)營中，經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)在存在，根據(jù)目前市場(chǎng)測(cè)定一般酒店前期運(yùn)行階段（一般為二至三年）是虧損的，之后，酒店才會(huì)轉(zhuǎn)盈，當(dāng)然，我們也不能排除其它因素，市場(chǎng)是變動(dòng)的，我們只能去按市場(chǎng)之規(guī)律進(jìn)行調(diào)控，但卻不能從根本上控制，故現(xiàn)代酒店業(yè)是一個(gè)投入較多風(fēng)險(xiǎn)也較大，但收益也較高的行業(yè)，根據(jù)市場(chǎng)有關(guān)報(bào)道，一般酒店（賓館）只要經(jīng)營了二、三年以上，就可確定其開始贏利，更不用說酒店的投資回報(bào)率有時(shí)高達(dá)100%以上。如何減去投資的風(fēng)險(xiǎn)，特別是減少前期投入風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代發(fā)展酒店業(yè)的投資者所關(guān)注的問題：“既要贊錢，又要減少風(fēng)險(xiǎn)”怎么去做呢？這時(shí)一種新型的酒店投資浮出水面，閃亮登場(chǎng)，成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)“一種以旅游為嫁接，又同房地產(chǎn)相結(jié)合的酒店新產(chǎn)品正式出臺(tái)—產(chǎn)權(quán)式酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)的背景：中國的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，各項(xiàng)配套、基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；人們生活水平的提高，消費(fèi)空間增長，房地產(chǎn)從只有滿足居住條件發(fā)展到以投資為主的多用途房地產(chǎn)新開發(fā)模式；中國順利的加入WTO，經(jīng)濟(jì)一體化，帶動(dòng)全球人氣轉(zhuǎn)移；假日經(jīng)濟(jì)的熱旺及中國成為世界上最大的、最受歡迎的旅游國家；傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得眾多發(fā)展商另籌高策，于是，創(chuàng)造出了（邊緣地產(chǎn)）旅游的新類項(xiàng)目—產(chǎn)權(quán)式酒店。市場(chǎng)研究3.1旅游業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境：從1999年開始,每年出現(xiàn)2個(gè)旅游“黃金周”，城市人的全年法定節(jié)假日有14天，如果加上各類其他旅游休閑時(shí)間，總體閑暇時(shí)間將會(huì)加長。這意味著我們迎來了一個(gè)新的時(shí)代——休閑時(shí)代，也意味著一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)的形成——休閑產(chǎn)業(yè)。我們之所以在張家界地區(qū)引入新的房地產(chǎn)經(jīng)營模式開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店，并且計(jì)劃在異地進(jìn)行銷售，就是抓住購房人對(duì)未來旅游度假這種休閑產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的心理判斷及市場(chǎng)潛力的默化，以旅游消費(fèi)的日常消費(fèi)作為開發(fā)的出發(fā)點(diǎn)。我國大城市居民收入在不斷提高的同時(shí)，用于旅游的花費(fèi)也不斷增加。在國家統(tǒng)計(jì)局針對(duì)2000年10大城市收入、消費(fèi)情況調(diào)查中，深圳市居民家庭人均可支配收入達(dá)2.1萬元；廣州市、上海市、北京市、廈門市居民家庭人均可支配收入已達(dá)1萬元以上。深圳市人均旅游支出超600元，上升13.5%；天津居民在假日期間外出旅游人數(shù)大幅上升，家庭人均旅游消費(fèi)支出增長21%；哈爾濱居民2000年人均自費(fèi)旅游支出增長63.8%；廣州市市居民旅游消費(fèi)成了“假日消費(fèi)”新亮點(diǎn)，外出游覽名勝古跡甚至出境領(lǐng)略異國風(fēng)情，成了廣州居民假日消費(fèi)的重要內(nèi)容；武漢、西安等城市的旅游消費(fèi)也有不同程度的增長。世界20大旅游目的地的國際旅游接待人數(shù)(單位:千人次)排名國家與地區(qū)接待人次(000)1998/1997年增長率(%)1998年占總量份額1990年1995年1998年111法國700004.111.0332西班牙4774910.47.5223美國46395-2.87.3444意大利348292.25.5755英國257500.94.11286中國250735.53.9877墨西哥198102.43.110118加拿大188256.73.02799波蘭18820-3.63.061010奧地利173524.22.791311德國165114.32.6161212捷克共和國16325-3.02.6171813俄聯(lián)邦158103.02.55614匈牙利15000-13.02.4141715葡萄牙1120010.11.8131616希臘1107710.01.7111417瑞士110254.01.7191518中國香港特別行政區(qū)9575-8.01.5202219荷蘭910216.21.4242020土耳其8960-0.91.4全球總量6351342.5100.0表2世界20大旅游客源地國際旅游收入(單位:百萬美元)排名國家與地區(qū)旅游外匯收入1998/1997年增長率(%)1998年占總量份額1990年1995年1998年111美國71116-2.916.2322意大利304272.46.9233法國297006.06.8444西班牙2958511.06.7655英國212336.04.8566德國15859-3.93.625107中國126004.42.9778奧地利15604.42.69129加拿大91334.22.1212110土耳其83002.61.98911瑞士82083.91.9651512波蘭8000-7.81.8101713墨西哥78974.01.811814中國香港特別行政區(qū)7109-23.11.6232315俄聯(lián)邦71073.01.6141616荷蘭68067.61.5131417泰國6392-9.31.5181918韓國580713.51.3151319澳大利亞5694-36.71.3161820比利時(shí)53751.91.2全球總量4393930.3100.0表3世界20大旅游花費(fèi)國家和地區(qū)的國際旅游花費(fèi)(單位:百萬美元)排名國家與地區(qū)旅游外匯收入1998/1997年增長率(%)1998年占總量份額1990年1995年1998年121美國512206.613.5212德國46200-9.412.2333日本33041-10.88.7444英國277109.57.3565意大利166315.24.4656法國16576-6.64.47107加拿大112681.63.0978荷蘭10232-11.52.740229中國10166127.22.78910奧地利10124-8.12.7811俄聯(lián)邦10113-1.52.7131112比利時(shí)8275-11.32.2111213瑞士6904-8.81.8461514波蘭690010.61.8101615瑞典67464.41.8141316中國臺(tái)灣省65000.11.7191417韓國6262-10.11.6151718澳大利亞612912.61.6232319巴西5446-6.51.4172020挪威4496-0.31.2全球總量379757-0.4100.03.2產(chǎn)權(quán)式酒店的研究：目前，國外推行的產(chǎn)權(quán)式酒店大多分布在風(fēng)景秀麗的旅游地區(qū)，是一種投資行為與消費(fèi)行為相融的方式。私人投資者購買產(chǎn)權(quán)式酒店后，通常每年在度假期間使用，其他時(shí)間則將房間交由酒店管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對(duì)外經(jīng)營。私人投資者一般每年入住時(shí)間在兩周左右，其余時(shí)間出租所獲得的租金收益基本可抵房產(chǎn)分期付款的費(fèi)用，從長期來看是風(fēng)險(xiǎn)小收益大的投資項(xiàng)目。此外，企業(yè)和機(jī)構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)式酒店，一方面可作為投資，另一方面可用于員工休假、公司年會(huì)和接待賓客。異地置業(yè)是產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的一大特征。早在90年代初，飽受高房價(jià)之苦的香港人紛紛到地價(jià)只有香港1/4的深圳投資置業(yè)，從而開創(chuàng)了國內(nèi)異地置業(yè)的先河。近兩年來，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的興起，城市居民的腳步在假日里越走越遠(yuǎn)，于是，異地置業(yè)特別是購買產(chǎn)權(quán)式酒店這種新興的投資物業(yè)有逐步趨熱。產(chǎn)權(quán)式酒店的坐落位置集中在風(fēng)景秀麗的度假區(qū)和大城市附近（常張高速公路開通以后，張家界到湖南省省會(huì)城市長沙只需要3小時(shí)左右車程）。產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)集中在城市的高收入階層。大批有“閑錢”的高收入階層是產(chǎn)權(quán)式酒店的目標(biāo)客戶。在全民收入不斷增加的同時(shí)，中國逐步形成了一個(gè)具有一定規(guī)模的高收入階層。2000年7月，國家統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)在北京、上海、天津、重慶、浙江、廣東、云南、陜西、湖北、遼寧等10個(gè)省區(qū)對(duì)近1萬戶高收入家庭進(jìn)行了問卷調(diào)查。在這些家庭當(dāng)中，教育程度在碩士以上的，2000年上半年平均月收入已經(jīng)達(dá)到1.1萬元，這1萬戶高收入家庭平均收入也有5000元以上。這個(gè)群體完全具備購買產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。這批高收入家庭平均每戶住房面積已經(jīng)達(dá)到113平方米，但在2001年新增投資意想中，投資房地產(chǎn)業(yè)（特別是投資型物業(yè)）的家庭仍占有較高比例，并且實(shí)際戶投資額高達(dá)129.5元，在所有投資項(xiàng)目中位居榜首。產(chǎn)權(quán)式酒店所吸引的人群大致可分為四種：二次置業(yè)的投資者。購買“雅蘭酒店”的國內(nèi)人士大多數(shù)是車房兼?zhèn)涞摹案辉＜彝ァ?，他們買房主要是為了投資，此外在旅游目的地自己留一方之地，也方便自己度假使用。相當(dāng)一部分年輕客戶是為父母買房。有不少老人對(duì)于喧囂的大都市不是很習(xí)慣，因此，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的客戶將產(chǎn)權(quán)式酒店定做老人的養(yǎng)老之地。集團(tuán)購房。產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)常出現(xiàn)整層被一家公司買斷的情況。這些公司出于會(huì)議、職工度假考慮，投資買房，一勞永逸，避免每年支付一大筆住宿費(fèi)用。還有一些旅行社購買產(chǎn)權(quán)式酒店，安排自己的團(tuán)隊(duì)入住，一方面可以減低成本，另一方面可以從酒店經(jīng)營中獲得投資收益。還有相當(dāng)部分是“沖動(dòng)型”的買家。這部分買家主要是看中產(chǎn)權(quán)式酒店所處的地理位置和經(jīng)過銷售的包裝和引導(dǎo)購買的。本項(xiàng)目的客群分析：湖南省為一內(nèi)陸省，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國來說一直處于中游水平且省內(nèi)各地的發(fā)展又不平衡，故在很大的程度上妨礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。張家界為湖南省的一個(gè)縣級(jí)市，其行政的規(guī)模、所轄的地域，經(jīng)濟(jì)水平等都相對(duì)其它地區(qū)而言，是較之為落后的，同時(shí)在張家界它沒有工業(yè)、農(nóng)業(yè)或或其它產(chǎn)業(yè)分布，唯一的就是地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)，就整個(gè)張家界來講，旅游業(yè)是他們的經(jīng)濟(jì)命脈，但是有一點(diǎn)我們不能忽視的是，張家界本身的旅游資源開發(fā)的時(shí)間較短且前期的投入又不是很大，再加上本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱和人們的素質(zhì)有待提高，雖然近年來通過政府及當(dāng)?shù)馗鞑块T的不斷努力取得了較為突出的成績，并使得本地區(qū)的部分人在個(gè)人素質(zhì)上和經(jīng)濟(jì)力量上發(fā)生了顯著的變化，但就整體而言，這仍是不夠的，故在此條件下，如果發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目的話，首要的一條是要與本地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化水平相結(jié)合，特別是一個(gè)重要的、投資較大的且檔次較高的的項(xiàng)目，它對(duì)于由項(xiàng)目所生成的客戶群是要求十分嚴(yán)格的。本項(xiàng)目為一個(gè)集旅游、渡假、投資為一體的五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店，無論從項(xiàng)目之定位、價(jià)格、檔次上都不是一般人所能望其項(xiàng)背的。我們?cè)诹私忭?xiàng)目的情況下再結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)?shù)刂厍?，?duì)項(xiàng)目的客戶作以下歸類：深圳展銷會(huì)：20%上海展銷會(huì)：20%廣州展銷會(huì)：20%香港展銷會(huì)；20%國外展銷會(huì)：20%客戶群：；政府的一些高級(jí)公務(wù)員：5%；公司的老板；20%；專從事房地產(chǎn)的一些炒家及投資者：30%；公司的中高層的管理人員：25%；經(jīng)常往來國內(nèi)各地的國外人土；15%；其它：5%3.2目前國內(nèi)外市場(chǎng)中的產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)銷售狀況：無論國內(nèi)國外，投資房地產(chǎn)業(yè)一直都是熱門話題。人們之所以熱衷投資房地產(chǎn)，是因?yàn)樗睦麧櫥貓?bào)高，可持續(xù)性長久。但是，也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)有上述諸多好處，誘惑得很多人非理性地?cái)D進(jìn)這個(gè)行業(yè)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的利潤越來越狹窄。作為賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商，為確?？色@得可靠豐富的利潤回報(bào)，也竭盡全力打造全新的、最受投資者歡迎的投資物業(yè)，因此，一種新的物業(yè)概念——產(chǎn)權(quán)式酒店悄然崛起。所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，就是指這種酒店都有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者可以象購買住宅一樣投資置業(yè)，成為酒店的小業(yè)主，然后將物業(yè)交由酒店管理公司經(jīng)營，獲取一定的投資回報(bào)。這種酒店國外于20世紀(jì)70年代興起，由于其投資成本和風(fēng)險(xiǎn)都非常低，回報(bào)高且快，因而得到快速推廣，現(xiàn)已風(fēng)靡世界，至今全球產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售額已近70億美元。國內(nèi)由2000年起，亦在多個(gè)大城市形成熱潮。在國內(nèi)市場(chǎng)上，上海的海南皇冠假日酒店，一周內(nèi)便售出產(chǎn)權(quán)客房60套；浙江臨安錢王大酒店94間產(chǎn)權(quán)酒店推出即被搶購一空；廣州遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈首批38套在兩周內(nèi)認(rèn)購一空、另外在香港三天展銷會(huì)成功銷售額達(dá)4000萬元港幣；深圳大梅沙雅蘭酒店在港澳、新加坡、美國、新西蘭等地同時(shí)發(fā)售取得相當(dāng)好的成績；其他還有北京延慶假日產(chǎn)權(quán)酒店、上海、海南三亞溫泉大酒店和海航酒店、河北秦皇島維多利亞灣大酒店、遼寧大連、等地都有這種情況，產(chǎn)權(quán)式酒店商機(jī)巨大，已被各地有時(shí)之士的慧眼識(shí)機(jī)。這種產(chǎn)權(quán)式酒店之所以能在短短的一段時(shí)間內(nèi)風(fēng)行世界投資領(lǐng)域，國內(nèi)外的共同經(jīng)驗(yàn)是：低投資、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。3.3張家界市酒店的市場(chǎng)研究：張家界市在酒店建設(shè)方面還屬于比較落后。大部分酒店是沒有經(jīng)過星級(jí)評(píng)定的。在經(jīng)過星級(jí)評(píng)定的幾家酒店當(dāng)中最好的是“祥龍國際酒店”和“國際酒店”評(píng)有四星級(jí)酒店，另外三星級(jí)酒店五家。按照嚴(yán)格的評(píng)定規(guī)定，這兩家四星級(jí)酒店也不能完全符合標(biāo)準(zhǔn)。其他的酒店都是按三星級(jí)酒店配置或者是對(duì)外稱相當(dāng)三星級(jí)的酒店。按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建的酒店在張家界地區(qū)可以說是還沒有，所以對(duì)居住條件要求比較高的客人只能在這些酒店當(dāng)中選擇。因此外國游客、港澳臺(tái)游客和一大部分國內(nèi)經(jīng)濟(jì)比較好地區(qū)的游客入住都基本上選擇這些有星級(jí)評(píng)定或者在居住方面具備星級(jí)酒店條件的酒店。在政府加大對(duì)張家界旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)和建設(shè)的環(huán)境下，可以預(yù)見，張家界的游客將不斷增加，游客對(duì)居住條件的要求將不斷提高，因此在張家界地區(qū)興建有規(guī)模和上檔次的酒店是相當(dāng)有必要的。以下是對(duì)張家界地區(qū)較好的一部分酒店的統(tǒng)計(jì)：酒店名稱酒店配套星級(jí)房間數(shù)量價(jià)格每天祥龍國際酒店四星（美元）總統(tǒng)套房$480豪華套房$240套房$180豪華房$100標(biāo)準(zhǔn)房$80普通房$50國際酒店高爾夫練習(xí)場(chǎng)；健身中心；游泳池；桌球場(chǎng)；棋藝中心；桑拿；網(wǎng)球場(chǎng)；會(huì)議中心；商務(wù)中心；中、西餐廳；大堂吧；美容美發(fā)中心等四星227（美元）總統(tǒng)套房$880豪華套房$258豪華客房$108商務(wù)客房$88萬泰國際酒店會(huì)議室；中、西餐廳；商場(chǎng)；夜總會(huì)；游泳池；桑拿；健身中心；美容美發(fā)中心；商務(wù)中心準(zhǔn)四星80總統(tǒng)套房￥2680豪華套房￥1680豪華雙人房￥580標(biāo)準(zhǔn)雙人房￥480金都大酒店咖啡廳；酒吧；歌舞廳；會(huì)議廳；美容美發(fā)中心；保健按摩廳；中、西餐廳；商務(wù)中心三星62豪華套房￥3800標(biāo)準(zhǔn)套房￥800標(biāo)準(zhǔn)雙人房￥480陽光酒店中西餐廳；商務(wù)中心；會(huì)議室；咖啡廳；保健按摩廳；卡拉OK套房準(zhǔn)三星51豪華套房￥1688標(biāo)準(zhǔn)雙人房￥488單人房￥288張家界民航旅游山莊餐廳；商務(wù)中心；會(huì)議室；商場(chǎng)；卡拉OK；咖啡廳；網(wǎng)吧二星117豪華套房￥988標(biāo)準(zhǔn)房￥528普通房￥628南航富利來大酒店中西餐廳；商務(wù)中心；會(huì)議室；咖啡廳；保健按摩廳；卡拉OK套房三星108豪華套房￥1888標(biāo)準(zhǔn)套房￥1688單間￥288三人間￥588雙人標(biāo)準(zhǔn)房￥588亙立國際酒店中西餐廳；夜總會(huì)；桑拿中心；美容中心；足道館；健身中心；超級(jí)商場(chǎng)；會(huì)議中心；商務(wù)中心四星266（美元）總統(tǒng)套房$1080豪華套房$458高級(jí)套房$288高級(jí)雙人房$80寶峰大酒店中西餐廳；會(huì)議室；舞廳；咖啡廳；茶藝館三星68豪華套房￥1688普通套房￥580標(biāo)準(zhǔn)房￥340三人房￥180江汗山莊中西餐廳；豪華卡拉OK舞廳；會(huì)議中心；桑拿按摩中心；酒吧；美容美發(fā)中心；商場(chǎng)三星140豪華套房￥1688標(biāo)準(zhǔn)間￥388三人間￥258項(xiàng)目開發(fā)條件分析4.1建設(shè)開發(fā)條件：本項(xiàng)目地塊位于張家界市武陵源區(qū)。張家界市是一個(gè)世界知名的旅游勝地，2000年接待513.09萬人。武陵源區(qū)是張家界市旅游的核心，位于張家界國家森林公園；黃龍洞；寶峰湖三大著名景區(qū)之間是到張家界旅游的游客必經(jīng)之路到武陵源景區(qū)旅游至少需要兩天。2001年“五.一黃金周”武陵源地區(qū)就接待游客274215人?，F(xiàn)在擁有最好的酒店就是“亙立國際酒店”其他的酒店無論從外觀設(shè)計(jì)到房間布局，甚至內(nèi)部配套設(shè)施都不能滿足令人滿意?！皝兞H酒店”于2002年2月20日開始營業(yè)，對(duì)酒店的內(nèi)部設(shè)施和客房等設(shè)施的考察后，認(rèn)為“亙立國際酒店”還不具備成為一個(gè)優(yōu)秀“星級(jí)酒店”的條件。因此，大部分游客都返回張家界市的永定區(qū)居住，然后次日再到武陵源區(qū)的其他景區(qū)游玩。在武陵源區(qū)建設(shè)已經(jīng)完全具備開發(fā)建設(shè)一個(gè)高質(zhì)素酒店的市場(chǎng)條件。本項(xiàng)目地塊占地60畝，背靠一座小山，離主要干道“武陵大道”約400米，有一個(gè)幽靜的環(huán)境，這對(duì)開發(fā)一個(gè)休閑式的酒店是相當(dāng)適合的。4.2地理位置以及道路交通：本項(xiàng)目位于張家界市武陵源核心景區(qū)內(nèi)，距離武陵源相隔幾個(gè)景區(qū)的干道“武陵大道”400米。張家界市由南莊坪到武陵源之間的“張清公路”已經(jīng)基本完工，不日將正式通車使用，以后通過“張清公路”從張家界市的經(jīng)濟(jì)中心“永定區(qū)”到“武陵源核心景區(qū)”的行車時(shí)間將縮短為半小時(shí)左右，對(duì)旅游人士是一個(gè)相當(dāng)方便的行程。4.3地形：本項(xiàng)目的地塊是一個(gè)不規(guī)則的地塊，地塊依山而上，分為三級(jí)平臺(tái)。地塊前，與軍砥路相隔的是一條小溪。本項(xiàng)目是將地塊的特點(diǎn)和建筑結(jié)合起來，將本項(xiàng)目建設(shè)為張家界市一個(gè)人工的旅游景點(diǎn)和張家界旅游的一個(gè)標(biāo)志性建筑物。4.4市政基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施：本項(xiàng)目地塊的市政基礎(chǔ)設(shè)施以及其他公共配套設(shè)施尚未進(jìn)行規(guī)劃，因此在項(xiàng)目的建筑規(guī)劃和計(jì)算成本時(shí)應(yīng)將市政配套設(shè)施和公共配套設(shè)施計(jì)劃在內(nèi)。4.5綜合評(píng)述：本項(xiàng)目已經(jīng)具備開發(fā)的市場(chǎng)，和大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境配合。但在地塊開發(fā)的準(zhǔn)備工作上以建筑本身來講，本地塊還沒有完整的具備立即開發(fā)建設(shè)的條件。希望盡快將本項(xiàng)目的規(guī)劃；設(shè)計(jì)；公建配套；地質(zhì)勘探等工作完成。項(xiàng)目開發(fā)建議及實(shí)施計(jì)劃51目開發(fā)思路：建筑特色及風(fēng)格規(guī)劃設(shè)計(jì)模式創(chuàng)造需求經(jīng)過以上分析，本項(xiàng)目將可以定位成一個(gè)比四星級(jí)稍高但比五星級(jí)稍低的標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)權(quán)式酒店。按照本項(xiàng)目所在地塊的地形地貌特點(diǎn)及項(xiàng)目所處區(qū)域的地理、政治、經(jīng)濟(jì)、文化等特點(diǎn)，我們現(xiàn)將對(duì)項(xiàng)目作以下思路探討：1），倡導(dǎo)項(xiàng)目與文化的結(jié)合，再通過對(duì)項(xiàng)目的再塑造，讓項(xiàng)目的文化得以延續(xù)，另外要把項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)的**文化通過本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)發(fā)揮的淋漓盡致，如將本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)以梅花（桃花）和水世界為主題的一個(gè)主題式的酒店。將本項(xiàng)目溶入到張家界的**當(dāng)中，而有特別地突出酒店特色，使人入住酒店以后有一種居住在世外桃源的感覺。本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)可將項(xiàng)目依山而建梯級(jí)開發(fā)，我們可以把項(xiàng)目分為三級(jí)平臺(tái)建設(shè)。經(jīng)我司觀察、了解，張家界地區(qū)可以種植梅花和桃花一類的植物，因?yàn)楸镜赜羞m合種植此類植物的地理、氣侯等條件,但是目前在張家界地區(qū)(包括在風(fēng)景區(qū)內(nèi))還沒有一片成型的梅花林或桃花林。在中國的傳統(tǒng)文化當(dāng)中，一些文人騷客對(duì)梅、桃都有較為深厚的感情，并為此而留下了贊美梅花（桃花）的大量文章、詩詞。梅花高潔而孤傲、堅(jiān)韌而不羈,桃花純美而不妖、清麗而脫俗，“…梅花香自苦寒來…、…桃花庵里種桃花……”都能給人一種心曠神怡、尋找心靈靜溢的感覺，因此選定本項(xiàng)目的主題為梅花（桃花）可以突出項(xiàng)目的特色,為項(xiàng)目在這片區(qū)內(nèi)彰顯強(qiáng)烈的搶位感,同時(shí)又可以增加項(xiàng)目的品位和內(nèi)涵。在項(xiàng)目內(nèi)種植梅花（桃花），而且將本項(xiàng)目背靠的山頭種植梅花（桃花）使之成為一片梅花（桃花）林,使得能夠成為此地的一處景觀。這樣一可讓游客欣賞到梅花（桃花）的美艷和由此帶來的心靈的靜化和人格的熏陶，二可以將酒店、林、山聯(lián)系到一起，使人有著一種人在山中、人在林中的感覺。在本項(xiàng)目的入口處是一條小溪。我們建議將保留這條小溪，并且對(duì)小溪進(jìn)行改造，拓寬和內(nèi)引，在外給人一種護(hù)城河的感覺，在內(nèi)則給人一種內(nèi)湖的想象。此外將本項(xiàng)目的第一級(jí)平臺(tái)安排大部分的娛樂配套和其他配套設(shè)施，在大堂和部分公用地方用鋼化玻璃作為地板，在地板下面是一個(gè)大型的水族館，使水族館和護(hù)城河有機(jī)的連接起來。在水族館內(nèi)養(yǎng)錦鯉和金魚。金魚是具有我國特色的一種觀賞魚，而錦鯉則是東亞地區(qū)（特別是日本、韓國）人喜愛的一種觀賞魚。另外可以配備一些小橋、流水等，讓游客可以賞魚和休息同時(shí)又可以讓客人徜徉在一幅中國的**畫軸中。背靠梅花林；步入水世界；遠(yuǎn)眺“百丈峽”，一種人在山中、人在畫中的感覺。2），本項(xiàng)目將采用仿古的建筑風(fēng)格。建筑色彩的運(yùn)用（建筑材料的運(yùn)用）；古典文化與現(xiàn)代文化的結(jié)合（民族特色要強(qiáng)烈）；注重物業(yè)的動(dòng)感設(shè)計(jì)，加強(qiáng)項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)的勃發(fā)力；具體、詳細(xì)的方案在項(xiàng)目的策劃報(bào)告中有述（將會(huì)與專業(yè)的建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司參與）。項(xiàng)目定位：閑暇時(shí)，盡覽天下**寄豪情；繁忙時(shí)，坐擁財(cái)源滾滾舒壯志；——張家界.武陵源國際**天下大酒店5.2項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營及組織需要根椐當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、文化、人文環(huán)境、地理位置條件、風(fēng)景、氣候條件等進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查分析,這樣才能對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)起到依據(jù)作用,如何去對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營組織進(jìn)行計(jì)劃實(shí)施呢?A，策劃公司進(jìn)行全方位的調(diào)查考證，出具項(xiàng)目市場(chǎng)的可行性分析，其后對(duì)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格，樣式、效果以及項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、規(guī)劃及再造提出合理且符合市場(chǎng)同時(shí)具有前瞻性的建議,最后對(duì)項(xiàng)目的銷售和推廣制定市場(chǎng)策略和執(zhí)行方案；B，評(píng)選及推薦建筑設(shè)計(jì)公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)公司、廣告推廣公司等對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體的設(shè)計(jì)及規(guī)劃，其后則需要出具可行性分析和方案，最后通過專家的評(píng)選挑出最佳的評(píng)論家為項(xiàng)目方案；C，挑選國際知名的酒店管理公司對(duì)酒店進(jìn)行日常管理和經(jīng)營（此類公司應(yīng)具有國際IS9002認(rèn)證資格）項(xiàng)目的工作及組織程序如下：項(xiàng)目策劃公司——建筑設(shè)計(jì)公司（建筑工程、監(jiān)理公司）——環(huán)境設(shè)計(jì)公司——裝飾設(shè)計(jì)公司——廣告推廣公司——銷售代理公司——酒店管理公司以上只是對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)程序進(jìn)行簡單的評(píng)述，具體操作則需根據(jù)工作進(jìn)度及策劃工作安排再作詳細(xì)安排，屆時(shí)可以以詳細(xì)的計(jì)劃說明；53目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計(jì)劃：項(xiàng)目的投資構(gòu)成主要分為以下：項(xiàng)目地價(jià)、建筑成本（建安造價(jià)）、各項(xiàng)配套成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、利息、營業(yè)稅等；總投資估算：項(xiàng)目地價(jià)（此項(xiàng)已由湖南省旅游開發(fā)總公司負(fù)責(zé)投入）,此不計(jì)算在項(xiàng)目之成本內(nèi)；建筑成本（包括機(jī)電設(shè)備及安裝：）：60%左右—約計(jì)人民幣：72，000，000元整各項(xiàng)配套成本：30%左右；約計(jì)人民幣：36，000，000元整管理、銷售、不可預(yù)見、利息、營業(yè)稅等費(fèi)用：占總投資額的10%左右；約計(jì)人民幣：12，000，000元整資金籌措：項(xiàng)目的資金籌措辦法一般為以下：1）、自籌資金；2）、銀行貸款（一般為抵押式）；3）、融資；4）、尋找合作伙伴，共同投資（一般為有地沒錢，另外有錢沒地，這種情況較易達(dá)成合作）；上述情況，發(fā)展商則根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要，對(duì)資金的籌措則順應(yīng)市場(chǎng)且要有一定的風(fēng)險(xiǎn)共承意識(shí)。在現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中,各發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)都采取理性的開發(fā)理念,如在籌措資金的過程中,如有融資渠道的則通過融資來完成項(xiàng)目的資金的周轉(zhuǎn),以便保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行；另外一種情況是項(xiàng)目的自籌資金不足，其所籌資金只能夠完成項(xiàng)目的30%-40%，但對(duì)一般的發(fā)展商而言，這以足夠，因?yàn)橛幸环N情況，那就是在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)查考證和分析，得出可行性論據(jù)，然后才通過買賣樓花的形式，達(dá)到項(xiàng)目的資金迅速回籠，這種操作方法，雖然風(fēng)險(xiǎn)較大，但卻為眾多發(fā)展商所接受。再有一種情況就是通過合作方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，如上述所說的土地商和項(xiàng)目的投資商共同開發(fā)，這對(duì)于實(shí)力且資金不到位的發(fā)展商而言是再好不過的，此種情況在市場(chǎng)上也是較為流行的。至于銀行貸款則是市場(chǎng)上操作最多的形式。作為策劃公司，我們對(duì)于以上的各種情況都是認(rèn)同的，只是風(fēng)險(xiǎn)有大有小，銷售阻力有難有易，而發(fā)展商至所以尋找策劃公司合作，也就是想讓風(fēng)險(xiǎn)減至最的的范圍內(nèi)，而作為一家專業(yè)性質(zhì)的策劃公司，正是對(duì)市場(chǎng)有著十分的了解，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有著強(qiáng)烈的轉(zhuǎn)化意識(shí)，所以我們認(rèn)為，如果發(fā)展商在上述資金方面只要符合一種情況，其項(xiàng)目也是可以操作的，當(dāng)然，能夠滿足上述所有的的情況，那是最好不過的?？紤]到項(xiàng)目與發(fā)展商現(xiàn)情，我司有如下之建議；銀行貸款：30%自籌資金：20%融資：50%（此不包括項(xiàng)目地價(jià)在內(nèi)）5．4建筑物裝修及機(jī)電設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建筑物大致材料(單位：人民幣)材料名稱規(guī)格單位2002、32002．3后估測(cè)圓鋼筋10內(nèi)t25802550-260010外t26102500-2650螺紋鋼綜合t26202500-2650普通水泥425#t355350-355普通水泥525#t445400-450普通水泥525#純硅t500500-550膠合板18cm1號(hào)M27570-80膠合板5mmM21615-20紅磚標(biāo)準(zhǔn)塊0．230．23-0．30砂中M33530-35碎石20-40mmM35656-60平板玻璃5mmM23030-35平板玻璃5mmM23530-35以上表中所述為收集之?dāng)?shù)據(jù)，只得作為參考之用，不能作為結(jié)算或處理價(jià)格之用。機(jī)電設(shè)備：給水系統(tǒng)1、本采用泵房二次加壓供水，3層以上的則可以采用變頻水泵供水；2、給水管材選用銅管（管道從管井接出，暗藏在墻，板內(nèi)進(jìn)入室內(nèi)各用水點(diǎn)）；3、衛(wèi)生間熱水則中央供水系統(tǒng)供應(yīng),熱水管材用銅管,暗藏在管道井內(nèi)；排水系統(tǒng)：本工程采用排水管材（雨水和污水）采用UPVC排水塑料管，室外采用UPVC排水管，鋼筋混凝土管；衛(wèi)生間等潔具的排水位按統(tǒng)一的尺位預(yù)留；大多數(shù)馬桶和地漏采用側(cè)排式；本工程采用（雨水和污水）分流制；燃料系統(tǒng)：可根據(jù)餐廳和廚房的需要再作考慮；空調(diào)與通風(fēng)；A，本工程采用中央空調(diào)和送風(fēng)系統(tǒng)，在每間客房內(nèi)，均設(shè)有控制與調(diào)節(jié)開關(guān)，除中央空調(diào)外，酒店不再考慮增設(shè)其他獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)，以保持酒店外觀的整體美觀與完整；5、4基本參數(shù)與建筑物裝修及機(jī)電設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；（建筑物大致材料及設(shè)備的預(yù)算）；5、5土地成本：本項(xiàng)目是以合作方式出現(xiàn)的，擁有土地的是湖南省旅游開發(fā)總公司，其中本項(xiàng)目的土地成本約為人民幣3，000萬，投資建房的是**天下旅游公司，項(xiàng)目總投資額為人民幣1.2億。5、6建安工程成本工建及裝修工程成本建安成本為項(xiàng)目前期投入中的主體，工建及裝修工程成本部分，它的成本大概占項(xiàng)目總投資的60%以上，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來說，控制好及運(yùn)用好建筑成本，一可以做到物以致用，二可以減少浪費(fèi)，用一句行話來講，那就是如果你要節(jié)省開支和避免不必要的浪費(fèi)，控制好建筑成本那就是你最好的方法。工建是指項(xiàng)目的主體建筑工程部分，他包括項(xiàng)目的基礎(chǔ)工程部分、建筑主體工程部分等，本項(xiàng)目為高標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)的酒店，其在工建方面及用材都不同于一般的普通住宅，酒店的用材及其它類的成本都較之普通住宅高之2-3倍，故針對(duì)這些情況我司在對(duì)市場(chǎng)熟悉及對(duì)張家界進(jìn)行調(diào)查的情況下，對(duì)項(xiàng)目的建筑成本進(jìn)行初步的估算：張家界普通商住房（多層、毛坯房）建安造價(jià)：500元/M2深圳一般普通商住房（多層、毛坯房）建安造價(jià)：1,100元/M2。由于酒店與住宅的成本投入不一樣，故在測(cè)定項(xiàng)目的成本時(shí)，我們只對(duì)周邊市場(chǎng)上的住宅或其它物業(yè)進(jìn)行分析和比較，比較的范圍基本上參考酒店建安成本比一般普通住宅要高（不含裝修），以深圳雅蘭酒店為例建筑成本為（含標(biāo)準(zhǔn)房裝修、但不包括配套工程和項(xiàng)目地價(jià)）：6000元//M左右。在經(jīng)過對(duì)比后還須要對(duì)各地區(qū)的成本差異進(jìn)行估算和測(cè)定每一個(gè)地方的地質(zhì)、地貌、地形情況不一樣及各地區(qū)的建筑用材和人工也不一樣，成本的差異也較大，我們?cè)趯?duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)考慮以上方面的因素，只有這樣估算出的成本才比較合理：（本項(xiàng)目所在位置地形情況不佳，不規(guī)則且靠山，故建筑成本一般不會(huì)低的）綜上所言，我們初步估算項(xiàng)目的建筑成本為（含標(biāo)準(zhǔn)房裝修、但不包括配套工程和項(xiàng)目地價(jià)）：4,000元/M2。（以上考慮了地域成本差，如建筑用材，人工等，以下降20%左右為估算數(shù)字，只供參考）5、7設(shè)備安裝工程成本設(shè)備安裝工程成本也分為二大部分，一是工程材料成本，二是安裝成本方面工程材料成本：門窗用材、給排水用材、消防系統(tǒng)用材、燃料系統(tǒng)用材、空調(diào)與通風(fēng)系統(tǒng)用材、電訊電器用材、安全系統(tǒng)等；安裝成本：各種系統(tǒng)的安裝和調(diào)試；現(xiàn)將各項(xiàng)安裝調(diào)試費(fèi)用作如下：水、電：70元/M2水、電安裝：60元/M2消防：40元/M2煤氣：15元/M2通訊：15元/M2電梯：150/M2電視：5元/M2防盜安全：30元/M2根據(jù)所選用的材料及各地各成本差異不同，單位價(jià)都有所變化或不同，在此提供上述數(shù)據(jù)僅供發(fā)展商參考。6.5紅線內(nèi)外工程成本（包括：供電費(fèi)用、臨時(shí)施工用電、紅線內(nèi)道路設(shè)施（路牌指引等）工程費(fèi)、供水管網(wǎng)工程費(fèi)、臨時(shí)施工用水費(fèi)、環(huán)境美化及綠化工程費(fèi)用、建筑物紅線內(nèi)外其他零星工程費(fèi)、停車場(chǎng)工程費(fèi)等）項(xiàng)目的前期費(fèi)用為項(xiàng)目總投資額4%，其中以成立項(xiàng)目公司為總投入中主體的60%，而項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期策劃為40%。 5、8紅線內(nèi)外工程成本（包括：供電費(fèi)用、臨時(shí)施工用電、紅線內(nèi)道路設(shè)施（路牌指引等）工程費(fèi)、供水管網(wǎng)工程費(fèi)、臨時(shí)施工用水費(fèi)、環(huán)境美化及綠化工程費(fèi)用、建筑物紅線內(nèi)外其他零星工程費(fèi)、停車場(chǎng)工程費(fèi)等）供電、水費(fèi)用（臨時(shí)施工用電、水）：紅線內(nèi)道路設(shè)施工程費(fèi)：供水管網(wǎng)工程費(fèi)：環(huán)境美化及綠化工程費(fèi)：建筑紅線內(nèi)外其它零星工程費(fèi)：停車場(chǎng)工程費(fèi)：5、9不可預(yù)見費(fèi)：3%5、10開發(fā)期稅費(fèi)：5、5%5、11綜合成本（歸納以上費(fèi)用）12金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用本項(xiàng)目的資金主要是通過銀行貸款，在項(xiàng)目的成本構(gòu)成中，其中項(xiàng)目的地價(jià)已由湖南省旅游開發(fā)總公司以投資的形式進(jìn)行了投資，另外發(fā)展商（**天下旅游有限公司）自籌了一部分資金，其它則需要通過銀行貸款（可以用房產(chǎn)抵押），但比例應(yīng)不需過大，因?yàn)轫?xiàng)目是可以賣樓花的（專業(yè)的地產(chǎn)策劃、銷售公司進(jìn)行策劃、銷售），在銷售的過程中，我們可以迅速的回籠資金，通過這樣的操作形式，可以舒減發(fā)展商的壓力。故在此我司建議，項(xiàng)目的銀行貸款額度可為項(xiàng)目的30%左右。當(dāng)然，我們可以通過融資的渠道進(jìn)行籌措一部分資金，這也不失為一個(gè)較佳的辦法。7.項(xiàng)目銷售價(jià)格的測(cè)定7.1售價(jià)測(cè)定本項(xiàng)目銷售價(jià)格測(cè)定所使用的數(shù)據(jù)和條件是綜合國內(nèi)有關(guān)近期產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的情況并結(jié)合本公司大量的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，并考慮到項(xiàng)目建成后張家界大型基建項(xiàng)目，特別是高速公路通車和機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響所確定。運(yùn)用科學(xué)評(píng)估方法進(jìn)行測(cè)算，并予以一定的保險(xiǎn)系數(shù)，提出具體建議。評(píng)估時(shí)點(diǎn)為二○○二年三月十日基本條件：本項(xiàng)目具有四星級(jí)酒店必須具備的設(shè)施、設(shè)備，項(xiàng)目能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通過國家的星級(jí)評(píng)定。7.2建議銷售價(jià)運(yùn)用市場(chǎng)比較加權(quán)系數(shù)修正法，測(cè)定本項(xiàng)目市場(chǎng)銷售單價(jià)（一次付款）。由于本項(xiàng)目離建成銷售還有一段較長時(shí)間，用于參考的產(chǎn)權(quán)式酒店深圳的“雅蘭酒店”、廣州的“遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈”都是正在銷售當(dāng)中，而且，對(duì)比物業(yè)都在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，另外還有一些商業(yè)的氛圍，所以對(duì)比的系數(shù)將比較小。項(xiàng)目售價(jià)市場(chǎng)比較系數(shù)修正表1港幣：元/M2建筑面積比較實(shí)例成交單價(jià)個(gè)別因素修正修正后單價(jià)雅蘭酒店12,00075/1009,000遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈17,50052/1009,100項(xiàng)目售價(jià)市場(chǎng)比較系數(shù)修正表2港幣：元/M2建筑面積比較實(shí)例雅蘭酒店遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈修改后單價(jià)9,0009,100運(yùn)算結(jié)果9,050經(jīng)過上述計(jì)算，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目客房售價(jià)為港幣：9,050元/M2建筑面積。7.3客房銷售總收入預(yù)算客房總建筑面積為16,783.2平方米，按上述預(yù)計(jì)本項(xiàng)目客房售價(jià)為：人民幣：8600元/平方米客房銷售總收入為人民幣144，335，520元。財(cái)務(wù)費(fèi)用：總建筑面積：27,872M其中，總占地面積為：39,960M客房總面積為：16,783.2M客房量：250間1，建筑成本：人民幣67，132，800元（以上不包含公建面積成本）預(yù)計(jì)收入：144，335，520元（預(yù)計(jì)銷售收入）；管理費(fèi)用：600萬（1、2億*5%）銷售費(fèi)用：721萬(1.44億*5%)不可預(yù)見費(fèi)用：360萬(1.2億*3%)利息：36,000,000萬*5%：198萬營業(yè)稅：794萬（1、44億*5、5%）以上總計(jì)人民幣：93，862，800元其中項(xiàng)目的配套工程及安裝費(fèi)用：人民幣26，137，200元利潤：人民幣24，335，520元；約20.2%：算經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（發(fā)展商不能提供任何指標(biāo)）：地塊總面積60畝=39,960平方米預(yù)計(jì)容積率0.7即總建筑面積27,972平方米其中配套設(shè)施須40%面積其余60%是客房面積客房總面積16,783.2平方米預(yù)計(jì)250間客房(包括總統(tǒng)套房；豪華套房；標(biāo)準(zhǔn)房等)；平均每套客房面積67平方米；9.可行性研究結(jié)論估：綜上所述，我司在對(duì)項(xiàng)目所處地（區(qū)）的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、氣候、項(xiàng)目資金估算等進(jìn)行了較為全面和細(xì)致的調(diào)查和論證后，現(xiàn)得出以下之結(jié)論：1，項(xiàng)目符合產(chǎn)權(quán)式酒店之興建條件和定位；2，項(xiàng)目銷售前景明確且投資確實(shí)可行；目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項(xiàng)目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項(xiàng)目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報(bào)告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項(xiàng)目區(qū)基本狀況 9237942.2項(xiàng)目背景 11327472.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11265903市場(chǎng)分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場(chǎng)供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場(chǎng)定位 17108883.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

17160544項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項(xiàng)目選址 19544.3場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計(jì)依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1