第一太平戴維斯-中國高密度核心區(qū)城市更新白皮書-2021.05-69正式版

城市

更

新

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皮密書

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列

度核心區(qū)城市更新4第一太平戴維斯預計年，全球三分之二的人口將程中，如何在其中兼顧歷史脈絡與街區(qū)新改造的重要一環(huán)。資源緊缺與生態(tài)環(huán)2050居住在城市。而城市核心區(qū)往往代表了一現(xiàn)狀，注入新鮮的商業(yè)血液，同時為未境的挑戰(zhàn)，要求城市更新過程中更需注座城市最高價值所在

：資

源、產業(yè)與人來發(fā)展留有余地，是我們提供商業(yè)解決重環(huán)境、經濟、社會及治理的可持續(xù)性。才集聚，令大量商業(yè)機會不斷創(chuàng)新涌現(xiàn)

；方案的重

中之重。我們此次亦提出了高密度核心區(qū)可持續(xù)車水馬龍、人流如織、高樓林立的景象改造成功的商業(yè)主導型核心區(qū)，其商業(yè)能評價指標體系，為城市空間規(guī)劃及專項造就繁華的現(xiàn)代都市樣貌，吸引著越來級及商圈氛圍

亦在煥發(fā)全新生命力。從規(guī)劃提出建議參考。越多的年輕人紛至沓來。上海徐家匯、廣州北京路到重

慶解放碑，此次的高密度核心區(qū)城市更新是第一太高密度是多個世界級城市的發(fā)展特征之政府、業(yè)主與咨詢方通力合作，通過城市平戴維斯與華建集團華東建筑設計研究一，亞洲國家尤為如此。在中國，一二界面煥新、商業(yè)載體改造、品牌組合創(chuàng)新，總院再度攜手共鑄的第二輯，希望此份白線城市的核心區(qū)往往與高密度發(fā)展相伴，令區(qū)域吸引力在競爭激烈的市場中持續(xù)皮書能為中國城鎮(zhèn)化發(fā)展未來帶來啟發(fā)。城市天際線不斷刷新。緊張的城市生活保持領先。而對交通引導及商務復合型區(qū)節(jié)奏帶來效率與活力，但隨著商務、零售、域而言，通過針對性的定位策略及方案設旅游、生活等諸多要素混合重

疊，其先天計，最終以使空間價值得以最大化實現(xiàn)。密集性及復雜性對后續(xù)規(guī)劃、開發(fā)、招商、中國已承諾在年前實現(xiàn)碳中和，2060運營都在提出更高要求。在城市更新過這也意味著可持續(xù)發(fā)展愈發(fā)成為城市更第

一

太

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維

斯朱兆榮朱鋒孟喆SiuWingChuNickyZhuMarcoMeng第一太平戴維斯中國區(qū)第一太平戴維斯華東區(qū)第一太平戴維斯中國區(qū)首席執(zhí)行官高級董事高級董事策劃顧問服務部主管nicky.zhu@+862163916688物業(yè)及資產管理服務部主管marco.meng@+862163916688siuwing.chu@+862163916688簡可張琳事JamesMacdonaldChesterZhang第一太平戴維斯中國區(qū)第一太平戴維斯中國區(qū)高級董事董市場研究部主管市場研究部james.macdonald@+862163916688chester.zhang@+862163916688高密度核心區(qū)城市更新5華建集團華東建筑設計研究總院隨著全球人口城市化的發(fā)展，高效、集約眾所周知，未來城市競爭力主要聚焦于既要注重

產業(yè)吸引和經濟發(fā)展，更應需的土地利用模式成為城市化未來的必然知識經濟與創(chuàng)新產業(yè)的發(fā)展，高密度核要關注人居環(huán)境。傳統(tǒng)城市核心區(qū)往往選擇。城市高密度核心區(qū)往往是經濟密度心區(qū)中的商務、商業(yè)、文化、藝術、休以承載商務活動為主，未來則需要轉向最高、物質空間形態(tài)和社會活動最集聚的閑和綠色空間為從業(yè)和居住者提供工作、以人的活動為中心，打造具有復合功能區(qū)域，也是城市競爭力與城市形象的代交往、娛樂的場所

；因而，高密度核心區(qū)的中央活力區(qū)。在高密度的建成環(huán)境中，表。然而，我國一線城市的核心區(qū)與全球城市如紐約、倫敦、東京相比，在經濟發(fā)的發(fā)展與更新需要與新科技時代背景同需要加強軌道交通等基礎設施補強，以支步，需要結合創(chuàng)新產業(yè)和人才的需求特點撐高密度核心區(qū)的開發(fā)強度和土地利用展總量、發(fā)展能級競爭力、宜居環(huán)境品進行規(guī)劃設計。在核心區(qū)的更新開發(fā)中，率，同時，在緊張稀缺的土地資源條件下，質等方面仍有差距和提升空間。到需要關注片區(qū)的發(fā)展特性和資源稟賦，充充分關注立體空間的開發(fā)和更新，形成地2035年，上海要基本建成卓越的全球城市，令分發(fā)揮特色魅力，適配相應的業(yè)態(tài)組合，下、地面、地上空間的聯(lián)動，系統(tǒng)構建人向往的創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城，具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國際大都市，因而，在城市更新的帶動下，注重

以人為本，并將其納入城市更新策人性化、高品質的生活環(huán)境，全面落實略，提升空間的環(huán)境品質，支撐城市產習近平同志提出的

人民城市人民建，人“業(yè)轉型升級，營造知識經濟引領、人才民城市為人民重要理念，讓人民群眾有”我們需要深入探討和關注城市的高密度集聚的宜居、宜業(yè)、宜游的魅力城市。更多的幸福感和獲得感。核心區(qū)如何走向緊湊、卓越的發(fā)展之路。高密度核心區(qū)既承載當下，又面向未來，華

建

集

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華

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院查君宋雷董明峰院長城市空間規(guī)劃設計研究院常務副院長既有建筑更新設計院院長交通設計研究院Jun_zha@+862163217420lei_song@mingfeng_dong@+862163217420+862163217420陳君健張晶卓剛峰常務副院長軌道交通與立體城市院Junjian_chen@+862163217420總監(jiān)國際中心城市設計jing_zhang2@+862163217420常務副院長歷史建筑保護設計院gangfeng_zhuo@+862163217420周玲娟寇志榮執(zhí)行主任執(zhí)行主任軌道交通與立體城市建筑設計研究院lingjuan_zhou@+862163217420城市片區(qū)更新與保護研究中心zhirong_kou@+8621632174206第一太平戴維斯目錄PART1綜合分析世界級城市高密度核心區(qū)99概述13

經典理論15

代表案例國內城市高密度核心區(qū)發(fā)展1616

新時期中國城市更新發(fā)展概述16

典型城市發(fā)展概述20

代表案例國內城市高密度核心區(qū)2222

概念與定義22

高密度核心區(qū)更新面臨的重

點問題23

類型及特征高密度核心區(qū)城市更新7華建集團華東建筑設計研究總院PART2高密度核心區(qū)更新策略定位策略2525商務復合型核心區(qū)定位策略28商業(yè)主導型核心區(qū)定位策略36

交通引導型核心區(qū)定位策略規(guī)劃設計策略3838商務復合型核心區(qū)規(guī)劃設計策略42商業(yè)主導型核心區(qū)規(guī)劃設計策略50

交通引導型核心區(qū)規(guī)劃設計策略運營策略5455

高密度核心區(qū)可持續(xù)頂層設計60

高密度核心區(qū)可持續(xù)發(fā)展策略PART3高密度核心區(qū)更新發(fā)展趨勢策劃趨勢規(guī)劃設計趨勢運營趨勢697070綜合分析PART1高密度核心區(qū)城市更新9華建集團華東建筑設計研究總院世界級城市高密度核心區(qū)聯(lián)合國經濟社會事務部數(shù)據(jù)、世界人口網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示

：截止年月日，

全球20201112個國家人口總數(shù)為億多，

約2307555%左右的人口居住在城市

；預計年，全球人口2050總量將超過億，的人口將居住在城市。9068%萬人口的超級城市將出現(xiàn)。4000全球城市排名GaWC全球連通性GaWC城市倫敦紐約香港新加坡上海北京迪拜巴黎東京悉尼Alpha++Alpha++Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha+Alpha來源：GaWC10第一太平戴維斯部分世界級城市人口密度分布圖北京上海香港BeijingShanghaiHongKong城市密度及基礎設施面積平均人口密度人口密度峰值地鐵里程城市人口（平方公里）（人

平方公里）

（人

平方公里）（公里）//紐約新加坡香港東京倫敦巴黎上海北京迪拜悉尼11,020,0005,690,0007,520,00013,963,7519,177,00011,020,00024,281,40021,536,0003,052,0005,312,12378372410,65157,018443.7203.8278.3316.34367,8556,7996,3655,8494,3923,8301,31270,749110,60627,63026,16545,516125,47893,9713,3841,1062,1941,5692,5096,34116,4114,11412,368227.27737277427543016,75236來源：、第一太平戴維斯研究部Wikipedia高密度核心區(qū)城市更新11華建集團華東建筑設計研究總院（

）均衡分布（

）中心聚集12倫敦與東京的人口分布較為平均，多與歐洲傳統(tǒng)世界級城市相比，亞洲新中心與去中心化特征明顯。雖然平均興城市的密度表現(xiàn)截然不同。北京和世界級城市集聚全球性資源、人口密度并不低，但密度峰值分別為上海市域面積較大，常住人口數(shù)量遙產業(yè)與人才，堪稱全球發(fā)展每平方公里和人，僅遙領先其他全球城市，平均人口密度相26,16527,630大動脈，其發(fā)展歷程也常為為香港與上海的四分之一左右。倫敦較其它國際知名城市并不突出。但由后發(fā)城市所借鑒。高密度是市中心的密度稍高于大倫敦片區(qū)平均于郊區(qū)面積龐大，更高的交通通達度水平，但與其他高密度城市相比卻并及便利的配套設施使人口集中于中心多個世界級城市的發(fā)展特征不明顯。倫敦是歷史文化建筑保護最城區(qū)不同商圈及商務區(qū)范圍內，

城市之一。為完善的世界級城市之一，城市中心中心區(qū)人口密度遠超郊區(qū)，上海的人開發(fā)強度有限，導致幾十年來，一直口密度峰值超過每平方公里125,000存在結構性的住房短缺?！秱惗厝耍承┖诵膮^(qū)已成為世界最擁擠的在2015規(guī)劃》希望通過在城市中增加新供應區(qū)域。城市中心聚集了大量人口，同來解決該問題，重

點關注毗鄰城市中時也是商業(yè)、辦公及文化場所聚集地。的全球城市分類等級GaWC心和靠近公共基礎設施的區(qū)域來增加雖然交通擁堵及建筑老化成為地區(qū)發(fā)中，城市倫敦、紐Alpha++人口密度水平。展限制，

但隨著城市更新陸續(xù)展開，約、城市香港、新加Alpha+高密度核心區(qū)的氛圍有望不斷優(yōu)化演坡、上海、北京、迪拜、巴黎、東京巴黎是歐洲經濟、文化和政治中心，進，進而持續(xù)推升其價值與潛力。均屬于高密度城市，在前十位排名中同時備受游客青睞，

其特點是林蔭大占據(jù)九席，人口密度均超過每平方公道沿線的奧斯曼風格多層建筑。歐洲土地資源在香港與新加坡更為稀缺，里人。1,300另一核心城市馬德里市中心的多層建城市規(guī)劃者們不得不仔細研究如何更精準、高效地利用所擁有的土地，從不同高密度城市的密度表現(xiàn)有所差筑和高品質的街景也孕育了充滿活力而導致城市形成多個高密度核心區(qū)異。相對而言，倫敦及東京人口分布的咖啡館文化。這兩個例子都表明，域。與此同時，通過納入城市救濟和更為均衡，而紐約、香港、上海等城更高的密度有時并不一定意味著超高利用自然與公共空間，鼓勵社區(qū)健康、市則呈現(xiàn)中心區(qū)域高度聚集的分布特層，緊湊而小尺度的街區(qū)同樣具備充安全和可持續(xù)性以保障城市生活質量。征，即一個或多個高密度核心區(qū)分布。足活力。12第一太平戴維斯高高密度城市及區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢密度區(qū)域的形成是中心聚集型城市發(fā)展的結果，對現(xiàn)代經濟基礎較為薄弱的新興國家尤為如此。通過群聚效應，

使商圈影響力持續(xù)提振放大，進而提供更優(yōu)質和更多樣化的本地服務，以及改善包括醫(yī)療、教育、公眾設施和公共交通等基礎設施。城

市

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斷激發(fā)人類思考怎樣的城市形態(tài)具

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范圍內的城市形態(tài)討論基本分為分

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中商業(yè)機會供應與需求派對于世界級城市的可持續(xù)發(fā)展似乎更為奏效。隨著緊縮城市（）、

精

明

增theCompactCity高密度城市創(chuàng)造了更為多樣的商高密度城市刺激市場增加供應，長（）、SmartGrowthAmerica業(yè)機會，為大量人口帶來專業(yè)化而更高的人口密度恰好也與之匹亦能確保低收入家庭負擔生活成等經典城市理論的形成，集TOD服務。配。此外，通過保障性住房建設，中式高密度發(fā)展模式不斷被論證其有效性。本，使更多公民受益。城市高密度核心區(qū)作為世界一線城市最具代表性的空間載體類型之一，對其更新發(fā)展模式的探討不僅具有實踐指導示范性，而且具有理論優(yōu)化典型性。人才導入可持續(xù)性高密度城市中更為完備的交通、公共交通網(wǎng)絡投入可緩解道路擁住房和就業(yè)機會是吸引人才的主堵問題，并提高公共交通利用率。要因素，尤其是對受雇于新興產周密的城市規(guī)劃以及就業(yè)和商業(yè)業(yè)的年輕一代。設施分布使職住平衡得以實現(xiàn)。高密度核心區(qū)城市更新13華建集團華東建筑設計研究總院經典理論緊縮城市精明增長.

鼓勵對中心城區(qū)、近郊區(qū)等開發(fā)地2區(qū)的投資

；緊

縮

城

市是從

城

市

功

能

形

態(tài)

角精明增長理論誕生于世紀年代“”2090度提出限制城市空間無序蔓延的規(guī)末的美國，當時為應對城市蔓延，美.

提倡公共交通為導向的高密度、緊3劃概念。此概念于年由丹齊格國學者基于歐洲緊縮城市的成功提出湊發(fā)展的開發(fā)模式

；1973（）

和

薩

蒂（）

在了此概念，

并于年，

美國規(guī)劃Dantzig.GSatty.T2000通過居住環(huán)境的改善，就業(yè)崗位的其著作《緊縮城市適于居住的城協(xié)會聯(lián)合六十家公共團體組成了美4.——“創(chuàng)造來增強中心城區(qū)的吸引力

；市環(huán)境計劃》首次提出。其后該理念國

精

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增

長

聯(lián)

盟（”SmartGrowth不斷發(fā)展，

截至年，

邁克詹）。類似緊縮城市，精明增長.

提倡土地混合開發(fā)，反對用地功能1996?America5克斯等人編著了《緊縮城市一種也是集中式城市發(fā)展的解決策略。其的生硬分離

；——可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài)》，緊縮城市理強調城市存量空間的充分利用，減少念已經成為可持續(xù)發(fā)展城市的理想模盲目擴張

；現(xiàn)有社區(qū)的積極重

建，廢.

鼓勵填充式的開發(fā)和再開發(fā)。6型?？傮w來看，緊縮城市理論是面對棄工業(yè)用地的再利用，節(jié)約既有設施可見，精明增長理論更強調對城市既城市尤其是核心區(qū)的人口、建筑密度建設成本

；開發(fā)建設應集中緊湊、功存載體和空間價值的挖掘，強調城市不斷增長引發(fā)的問題，而提出土地混能高度復合

；鼓勵公共交通和步行體問題的解決在現(xiàn)有環(huán)境中落實，對于合使用、密集開發(fā)、公共交通、居住系建構

；鼓勵公共開放空間體系建構

；，并充分實城市高密度核心區(qū)來講，從建成到今與公共設施臨近等解決策略的理論，強調文化保護，最終創(chuàng)造高效、集約、現(xiàn)經濟、社會、文化共生。天已經開始出現(xiàn)各種新的現(xiàn)實問題，其本質在于通過區(qū)域功能、結構、空緊湊、可持續(xù)的城市空間包括土地利用不再高效、交通體系難間的緊湊布局實現(xiàn)土地使用效率最大以有效支撐、空間品質下降、物質載化，同時滿足人的多樣需求。精明增長城市的主要特征包括

：體破舊等等，精明增長理念對于存量總體來看，緊縮城市的特征包括

：時代的中國城市高密度核心區(qū)更新具.

保護開敞綠色公共空間，包括對農田有重要意義。1高密度的保護

；1.具體體現(xiàn)為人口、建筑、經濟和就業(yè)等的高密度、城市土地的高強度開發(fā)

；.

功能混用2為了實現(xiàn)職住平衡，空間功能需要緊湊，區(qū)域地塊功能要充分混合

；.

形態(tài)緊湊3為解決城市蔓延帶來的交通出行距離過長、能源資源浪費、土地使用能效低、基礎和公共設施配置成本高等問題，需要高效、集約、綠色、可持續(xù)的緊湊形態(tài)，以促進城市經濟積聚效益。城市高密度核心區(qū)的先天多維密集特征往往使其成為緊縮城市理論最好的實踐區(qū)域。14第一太平戴維斯TOD

理論的規(guī)劃原則包括

：設的項目，應充分地功能綜合、新舊TOD綜合。即（）街道的布局：街道不僅為小汽車服Transit-orientedDevelopment1“以公共交通為導向的發(fā)展”，簡稱務，還兼顧自行車以及步行等慢行行（4）核心的標志：TOD核心區(qū)為公交，提出于世紀年代末期，為。街道聯(lián)系區(qū)域以外的城市交站點與商業(yè)、辦公等功能區(qū)域，應盡TOD2080TOD也是反對城市無限蔓延的規(guī)劃概念之通，也聯(lián)系其內部的各條街道，所以可能顯示出其易于識別的特征，成為一。該規(guī)劃模式強調充分利用公共交街道的布局可以有效地提升的生區(qū)域的核心標志點。TOD通設施引導發(fā)展，建構布局緊湊、土活體驗。（）較低的居住密度：較低的居住密地混合、功能復合、適宜步行的社區(qū)，5（）步行的連貫性：社區(qū)內部的步行度可以滿足居民的生活體驗，可以真社區(qū)中央布置公交站點和圍繞站點的2聯(lián)系各個建筑物，為居民提供最為親正地實現(xiàn)適宜人居的社區(qū)。商業(yè)等公共設施與空間，而從中心向近、便捷空間，應充分保持其連貫、外適合步行的半徑距離所覆蓋的范圍模式對于鼓勵公共交通出行、降易于識別的特性，方便居民在其中享TOD是居住的區(qū)域。核心區(qū)域的高密度形低小汽車使用，控制城市蔓延的效果受安全的體驗。式復合區(qū)域所需的公共功能，然后用十分顯著。在高質量發(fā)展的城市更新以輻射周邊的住宅區(qū)。通過合理的設（）土地綜合利用：應該混合使時代，城市高密度核心區(qū)，如何借助3TOD計，鼓勵大眾使用公共交通結合步行用土地，充分提高核心區(qū)域的土地利公共交通設施這一觸媒充分激發(fā)區(qū)域的出行方式，減少小汽車的使用。用率，也應尊重現(xiàn)有設施以及正在建活力值得深入探討。高密度核心區(qū)城市更新15華建集團華東建筑設計研究總院代表案例規(guī)劃面積片區(qū)城市用途交通設施特征（平方公里）?原是工業(yè)荒地的城市更新項目。經過十幾年的改造，國王十字除了擁有英國最繁忙的交通樞紐以外

，周

邊也有大量住宅、辦公、商業(yè)、教育機構陸?6條地鐵線續(xù)建成。?315,870平方米寫字樓?2,787平方米酒店?國家鐵路?文化聚集成為一大特色，擁有博物館、大英圖書平方米零售國王十字倫敦0.27?46,452通往歐洲大陸?zhàn)^、高古軒畫

廊、倫敦小交響樂團和啟蒙時代樂?高速鐵路團、報社等。?105,218平方米開放空間?公交車?40%的土地用于公共設施，以提升區(qū)域通達性、改善城市形象、融合更多可持續(xù)發(fā)展理念。社區(qū)與自然景觀無縫融合，形成多樣化又富有趣味的氛圍。??曾是菲律賓軍隊的駐地，整個開發(fā)過程由政府統(tǒng)至年，已建成

：平方米寫字樓2019一規(guī)劃，其中首期開發(fā)投入大量資金用于基礎設博尼法西奧施，尤其是路網(wǎng)建設，以與周

邊區(qū)域形成緊密連接。?2,806?3,686馬尼拉1.5公交車平方米住宅環(huán)球城?該區(qū)域現(xiàn)已成為菲律賓的金融及商業(yè)中心，是菲?988平方米零售及娛樂律賓股票交易所所在地，此外還吸引了香格里拉?372平方米機構及教育酒店、君悅酒店、醫(yī)院及一些國際學校入駐。?一期（已完成，不完整統(tǒng)計）：??曾是曼徹斯特繁忙的碼頭，但隨工業(yè)衰落而荒廢。31,000平方米BBC辦公項

目

貼合

英

國

文

化

創(chuàng)

意

鼓

勵

政

策，吸

引

了樓，42,000平方米住宅,一所大學?電車BBC、ITV、索爾福德大學等機構入駐，為媒體創(chuàng)英國媒體城

曼徹斯特0.81意產業(yè)提供良好的發(fā)展環(huán)境，已成為數(shù)字創(chuàng)意產?二期（進行中）：50,000平方

?公交車業(yè)的新興前沿，并吸引了大量中小企業(yè)入駐。米寫字樓、40,000平方米聯(lián)合辦公住宅、4,000平方米?2019年，項目中有四座寫字樓成為英國首批實現(xiàn)凈零排放的建筑。零售?日本規(guī)模最大的城市更新項目之一。此前區(qū)域多是木屋等老舊住宅，道路狹隘

，消防車無法進入。?整體開發(fā)周

期長達17年，其中14年用于前期規(guī)劃?379,408平方米寫字樓設計及拆遷。現(xiàn)在已集中辦公、酒店、美術館、影?26,285平方米零售及娛樂條地鐵線城、住宅等多種機能，成為東京標志景觀。包括高六本木之丘東京0.11?149,800平方米酒店?3盛、巴斯夫、百度等跨國公司齊聚于此。?73,700平方米電視廣播中心?作為市中心少見的超大型綜合開發(fā)項目，六本木之丘與地鐵系統(tǒng)無縫銜接，通過垂直化動線設計，縮短辦公室與居住區(qū)之間的距離，減少交通時間。?項目位于洛杉磯市中心，但屬于較老舊區(qū)域，周邊公共交通便利，無論商務區(qū)人群或是游客均可方便到達。?13,900平方米寫字樓?項目分三期開發(fā)完成，以體育、娛樂為主要功能?464,500平方米零售及娛樂

?2條輕軌線L.A.Live洛杉磯0.11間公寓公交車導向，圍繞史泰博中心及微軟中心兩座多功能場?224?館，聚集各類娛樂場所、餐館、商鋪、演播室等設?1,001間房酒店施。通過多項頂級賽事落地，如洛杉磯湖人隊主賽場及格萊美音樂獎，項目不僅成為洛杉磯的時尚娛樂場所，更是美國娛樂文化的潮流指向。16第一太平戴維斯國內城市高密度核心區(qū)新時期中國城市更新發(fā)展概述的舊區(qū)更新、舊工業(yè)區(qū)文化創(chuàng)意開發(fā)、與可持續(xù)人居發(fā)展目標的實現(xiàn)往往更歷史地段的保護性更新，再進入到強難匹配，且發(fā)達城市的高密度核心區(qū)年月日，《中共中央關于調以人為中心和高質量發(fā)展的轉型期，已經陸續(xù)進入更新期，新時期的發(fā)展20201103制定國民經濟和社會發(fā)展第十四個五強調城市綜合治理和社區(qū)自身發(fā)展。要求使其更新模式、機制、效果將更年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》從制度體系來看，國家及地方的城市受關注。提出將繼續(xù)推進以人為核心的新型城更新政策逐步趨于完善、系統(tǒng)、全面。典型城市發(fā)展概況鎮(zhèn)化，首先強調了城市更新行動的實十四五規(guī)劃頒布以后，城市更新勢必施，

這是以習近平同志為核心的黨中將進一步向高質量、精細化的內涵式中國的一線城市，其城市化率已超過央站在全面建設社會主義現(xiàn)代化國家、發(fā)展方向推進，正如住房與城鄉(xiāng)建設。城市核心區(qū)是區(qū)域經濟發(fā)展的85%實現(xiàn)中華民族偉大復興中國夢的戰(zhàn)略部部長王蒙徽所強調的，實施城市更核心，其核心性不僅僅體現(xiàn)在經濟密高度，對進一步提升城市發(fā)展質量作新行動，

總體目標是建設宜居城市、度、人口密度上，其物質空間形態(tài)往出的重

大決策部署。綠色城市、韌性城市、智慧城市、人往也最為聚集，存量時代的到來，高文城市，不斷提升城市人居環(huán)境質量、密度核心區(qū)能級的再次提升、空間環(huán)縱觀我國的城市更新，從更新內容來人民生活質量、城市競爭力，走出一境品質的改善對城市整體競爭力、人看，不同政治、經濟、社會時代條件條中國特色城市發(fā)展道路。民的美好生活的獲取十分重要。其中下，城市更新內涵不斷趨于深入、細以北京、上海、深圳、廣州為代表，致。從大規(guī)模的舊城功能結構調整和城市高密度核心區(qū)作為城市建設的重在更新政策和典型實踐方面均有重要舊居住區(qū)改造到快速城鎮(zhèn)化時期開展點板塊，其先天的多維高度密集特征推進。高密度核心區(qū)城市更新17華建集團華東建筑設計研究總院北京年，北京市規(guī)劃和自然資源委員升級改造等措施，以滿足產業(yè)升級需2020會頒布了《首都功能核心區(qū)控制性詳求，實現(xiàn)產城融合。政策方面細規(guī)劃（街區(qū)層面）（年－20182035實踐方面年）》強調六大

注重即注重

中央政自年以來，北京陸續(xù)頒布相關政“”北京有關城市更新的典型實踐包括

：以2015務功能保障、注重

疏解減量提質、注策討論核心區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，如年的彰顯地域文化特征和交通鮮明特色的2016重老城整體保護、注重

街區(qū)保護更新、《北京市

十三五

時期土地資源整合雄安站樞紐片區(qū)；北京麗澤金；北京大望“”注重

民生改善、注重

城市安全。對首利用規(guī)劃》里明確提出實施

總量控制、(2018)融商務區(qū)

采用以軌交站點為中心的高“都未來規(guī)劃建設起到啟示性意義。供需雙向調節(jié)、差別化

的供地政策

；,密度整體開發(fā)片區(qū)”加強建設用地總量管控，堅持走內涵(2009)同年，北京經濟技術開發(fā)區(qū)頒布《北京中央商務區(qū)

：注重

文化、自然與可發(fā)展、集約發(fā)展之路；按照

框定總量、持續(xù)發(fā)展的立體開發(fā)樞紐區(qū)（）；“京經濟技術開發(fā)區(qū)關于促進城市更新鼓勵通過提容增效對廠房進行升級改用房

；支持通過提容增效對園

區(qū)進行限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量、提2009產業(yè)升級的若干措施（試行）》提出

：

北京國貿中央商務區(qū)圍繞產業(yè)結構持高質量

的原則，堅決落實最嚴格的,續(xù)優(yōu)化更新特色的高密度城市中央商”節(jié)約用地制度，實施建設用地減量發(fā)造

；鼓勵利用地下空間建設配套設施務區(qū)；反映了因地制宜的城市展戰(zhàn)略。規(guī)劃的頒布為城市更新奠定(2000)更新模式。了強有力的基調。北京18第一太平戴維斯上海間聯(lián)系，強化站城一體銜接的綜合樞保留地域風貌的更新模式，彰顯古村紐；上海張園

，最大化保留歷文化的嶺南文化展示窗口區(qū)；政策方面(2020)(2020)史與街坊肌理的歷史文化風貌區(qū)保護廣州番禺廣場站：依托以交通引TOD與新舊融合再開發(fā)的城市更新；導型的高強度綜合型公共中心；年，上海市頒布《上海市城市更(2019)(2019)2015上海莘莊天薈，基于既廣州船廠地塊城市設計

：通過濱水工新實施辦法》，該法強調

：在符合區(qū)域TODTOWN有鐵路樞紐的軌交站點與上蓋

物業(yè)的業(yè)用地再開發(fā)，打造兼顧高密度與高發(fā)展導向和相關規(guī)劃土地要求的前提城市再開發(fā)；上海陸家嘴船廠，品質的文娛綜合區(qū)；廣州瀝滘下，允許用地性質的兼容與轉換，鼓(2014)(2018)重視歷史文化與濱水環(huán)境的城市中心：采用歷史街區(qū)與周

邊地塊整合勵公共性設施合理復合集約設置

；城CBD區(qū)濱水工業(yè)用地復興（；上海新的更新模式，打造經濟、文化、自然市更新按照存量補地價方式補繳土地2011)天地片區(qū)，從高密度歷史舊宅元素交織的立體濱水商務區(qū)；出讓金的，市、區(qū)縣政府取得的土地(1997)(2018)區(qū)演變?yōu)樯虾r尚休閑文化娛樂中心廣州北站樞紐門戶區(qū)

：通過與周

邊舊出讓收入，在計提國家和本市有關專和城市新地標，印證了上海城市發(fā)展城區(qū)整合優(yōu)化的模式，打造

零換乘、項資金后，

剩

余部分由各區(qū)縣統(tǒng)籌安“立體推進，日新月異。一體化

現(xiàn)代高鐵商務區(qū)。排，用于城市更新和基礎設施建設等?！?2015)上海已進入以存量開發(fā)為主的內涵增廣州深圳長，創(chuàng)新發(fā)展階段，城市更新將成為資源緊約束條件下上海城市可持續(xù)發(fā)政策方面政策方面展的主要方式。年，廣州市頒布的《廣州城市更年，深圳市頒布的《深圳市城市20152009年頒布的《上海市城市更新規(guī)劃新辦法》明確城市更新辦法細則，強更新辦法》設立了城市更新單元規(guī)劃2017土地實施細則》提出

針對公共活動中調提升城市基礎設施，

完善公共服務制度，提出了多種改造模式和改造方式?！靶膮^(qū)、歷史風貌地區(qū)、軌道交通站點配套，

推進基本公共服務均等化

；城周邊地區(qū)、老舊住區(qū)、產業(yè)社區(qū)等各2016年《關于加強和改進城市更新實市更新應當注重

土地收儲和整備，按類城市功能區(qū)域的更新計劃，強調應施工作暫行措施

》的文件中提出推進照片區(qū)策劃方案確定的發(fā)展定位、更根據(jù)不同的發(fā)展要求與更新目標，因“城市修補、生態(tài)修復

，明確了針對”新策略和產業(yè)導向的要求，

加強政府地制宜，分類施策

。歷史建筑、歷史風貌區(qū)、特色風貌區(qū)土地儲備，推進成片連片更新。”原則上不進行拆除重

建城市更新，鼓同年，在文件《關于深化城市有機更勵結合城市更新項目對上述片區(qū)實施年廣州市出臺的《廣州市深入推新促進歷史風貌保護工作的若干意見》2019活化、保育。進城市更新工作實施細則》強化全市中指出

根據(jù)

歷史毛地出讓

、舊區(qū)“‘’一盤棋

的要求，統(tǒng)籌生產、生活、改造等不同情形，合理確定保護更新年《深圳市年度城市更新“”生態(tài)空間布局，落實廣州城市發(fā)展戰(zhàn)20192019模式，鼓勵多方共同參與歷史風貌保和土地整備計劃》的制定為全市存量略，

以更新為抓手，

促進重

點項目有護項目的實施

。政策的制定將推進城用地開發(fā)建設的規(guī)劃統(tǒng)籌提供基礎，”效落地。市有機更新的步伐，鼓勵歷史風貌保與此同時，為全市城市更新和土地整護工作的長效開展。備五年專項規(guī)劃實施提供保障。年頒布的《廣州市關于深化城市2020年，緊跟著一系列有關城市更新更新工作高質量發(fā)展的實施意見》再年《關于深入推進城市更新工作20182019的政策支持的出臺，上海頒布了《關次強調

城市更新是實現(xiàn)城市高質量促進城市高質量發(fā)展的若干措施》中“于本市全面推進土地資源高質量利用發(fā)展的新路徑，是營造共建共治共享提出創(chuàng)新

案例＋政策工具箱

的工作“”的若干意見》，強調合理確定土地開發(fā)土地綜合承載容量和經濟產出水平，社會治理格局的新舉措，是推動國土機制。加強市區(qū)共建，鼓勵各區(qū)選擇強度、優(yōu)化土地資源配置、全面提升質。空間規(guī)劃落地實施的新手段

，為廣州擬更新改造用地相對集中的片區(qū)作為”推進城市更新高質量發(fā)展提供有效保試點，統(tǒng)籌利用現(xiàn)有

政策工具箱

，“”統(tǒng)籌城市的經濟密度和空間品障和支持。充分發(fā)揮政策組合拳優(yōu)勢，推進片區(qū)整體開發(fā)建設，提升城市功能和品質。接實踐方面實踐方面措施的制定加大了更新片區(qū)統(tǒng)籌的研究力度，對更新單元規(guī)劃起到更直上海城市更新的代表實踐包括上海東廣州城市更新的優(yōu)秀案例包括

：廣州南的引導。站綜合交通樞紐，通過建立多維立體空站石壁村舊改及城市設計

：依托站點，高密度核心區(qū)城市更新19華建集團華東建筑設計研究總院年底更是推出全國首部城市更新2020的地方性法規(guī)《深圳經濟特區(qū)城——市更新條例》，其中對城市更新的定義、原則、適用范圍、目標、程序、類型和具體操作模式進行了詳細的規(guī)定。實踐方面近年來深圳有關城市更新典型實踐包括

：深圳蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)

：以保護特別更新區(qū)為基礎的城市高密度核心區(qū)開發(fā)重

建項目；深圳羅(2020)湖新秀片區(qū)

：強化樞紐功能，

打造以深圳站點為中心的立體多維產業(yè)區(qū)；(2018)深圳火車站與羅湖口岸片區(qū)城市設計

：以樞紐站城區(qū)域公共空間為核心、推動城市復興的樞紐片區(qū)更新項目；(2018)深圳湖貝城市更新統(tǒng)籌區(qū)

：注重

區(qū)域文化、自然環(huán)境與城市空間全面交融的立體化城市更新；多維度地(2012)反映了城市更新的不同模式。上海

廣州20第一太平戴維斯代表案例購物中心規(guī)劃面積寫字樓存量片區(qū)城市片區(qū)內常住人口及百貨存量地鐵線（平方公里）（平方米）（平方米）南京東路淮海中路上海4.3190,000844,000617,0004上海3.4223,000705,000568,0004徐家匯北外灘上海上海44105,000108,000220,000736,000772,00090,00033CBD北京杭州454,0003,059,000639,0004武林2.553.53100,00070,00070,000292,000509,000717,000417,000770,000729,000233解放碑武廣重慶/武漢航空路高密度核心區(qū)城市更新21華建集團華東建筑設計研究總院面特征存在問題最近更新時間年至今上海傳統(tǒng)知名商圈，主要核心商圈之一??寫字樓較為分散2017???浦區(qū)以打造上海國際消費城市示范區(qū)為契機，推動臨近外灘，游客眾多，客群多樣傳統(tǒng)百貨與臨街商鋪較多，改造范“”傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)轉型升級，南京東路步行街多個項目改造、多條軌道交通聚集，交通便利，人流聚集圍較大調整?部分項目樓齡較長，物業(yè)間質量存年至今上海傳統(tǒng)知名商圈，主要核心商圈之一2018??在差距品牌?加快國際消費中西融合，歷史文化風貌、海派文化傳承及現(xiàn)代“”??產權分散，沿街商鋪多且體量受限城市建設三年行動計劃(2018-2020)》，黃浦區(qū)提出從商時尚商務的結合區(qū)段客群熱度分布不均，部分項目引業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)形態(tài)、文化神態(tài)、消費生態(tài)著手，推動淮海?高規(guī)格店型、旗艦店聚集程度高流存在困難中路商圈整體轉型升級，重塑淮海中路商業(yè)地標年至今???上海中央活動區(qū)之一，城市副中心寫字樓分布較為分散傳統(tǒng)百貨等設施老舊2019商務與商業(yè)核心商圈，商業(yè)聚集度高???《上海市城市總體規(guī)劃（）》：徐家匯建設中央活租賃選擇有限2017-2035四大功能區(qū)塊（綠色人文、科技創(chuàng)新、體育休閑、動區(qū)，推進、太平洋數(shù)碼二期、匯金六百、港匯恒隆T20時尚設計）廣場等商業(yè)體更新，并推進建設空中連廊?新興商務區(qū)?“一心兩片、新舊融合”中部核心商務區(qū)高強度??配套設施有待完善年2020緊湊開發(fā)，兩側提籃橋、虹口港片區(qū)低層高密度大多零售項目仍待入市《北外灘地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》?國際航運中心年2020年全市商務工作會議：以爭創(chuàng)全國示范步行街為引商務中心區(qū)2020???領，繼續(xù)提升王府井、前門大柵欄等重點商圈的活力和品質，金融功能和現(xiàn)代服務業(yè)聚集地??交通壓力大啟動朝陽、昌平龍德等個商圈的改造升級。繼續(xù)推商圈市場表現(xiàn)、運營商吸引力、消費力活躍度、職住分離度較高CBD7動首批試點傳統(tǒng)商場升級改造，擴大一店一策試點范圍，創(chuàng)新活躍度和夜間活躍度在北京均排名第一“”鼓勵國際零售服務商和新零售企業(yè)與傳統(tǒng)商場對接，制定促進傳統(tǒng)商業(yè)一店一策轉型升級的政策措施“”?傳統(tǒng)中心城區(qū)、傳統(tǒng)成熟商圈，杭州最繁華的商業(yè)商務核心地區(qū)之一?交通設施通行壓力大年2017商業(yè)集中、交通便捷、基礎設施完善?部分項目樓齡較長《關于進一步提升武林商圈能級推進智慧化建設的方案》??商圈包容性強，涉及的業(yè)態(tài)豐富年圈重慶政治、經濟、文化和商貿中心?傳統(tǒng)百貨、專業(yè)市場等物業(yè)仍較多，《關于聚力打造八大服務業(yè)集聚區(qū)的通知》，解放碑和大坪2018???中央商務區(qū)，金融總部、外資金融集聚區(qū)業(yè)態(tài)分布較為混亂兩大商將進一步轉型、擴容和升級，將兩大商圈全力打本地居民與旅游客群集聚，人流量密集?建筑年限較長、密度大造成為本地市民及外地游客旅游消費目的地武漢最早成形、規(guī)模最大商圈，定位中高端消費?新舊樓宇表現(xiàn)差距顯著，加劇市場年???競爭2019輻射范圍廣，華中區(qū)域知名度高以航空路商圈為核心，結合可改造用地，劃定近期重點建優(yōu)質開發(fā)商進入市場，提升片區(qū)整體氛圍?老城區(qū)地面交通擁擠度高，停車場等設區(qū)域和中、遠期聯(lián)動發(fā)展區(qū)域公共配套設施仍需提質22第一太平戴維斯國內城市高密度核心區(qū)高概念與定義密度核心區(qū)是供市民進行公共活動的場所

；是宜居、宜業(yè)、宜游集聚區(qū)

；是城市公共建筑的集中地，第三產業(yè)的集聚區(qū)

；是一座城市政治、經濟、文化、科創(chuàng)等公共活動最集中的地區(qū)

；是城市復合功能、地域風貌、藝術特色等集中體現(xiàn)的場所

；具有特定的文化內涵，

是彰顯獨特魅力的城市名片、城市形象的代表

；是市民

家園感和心理認同的“”歸宿所在，讓人感受到城市生活的氣息

；是人口、信息、建筑、經濟等高度集聚的區(qū)域，能對周

邊地區(qū)產生輻射帶動作用的。可見，高密度核心區(qū)最為典型的特征就是集聚。高密度核心區(qū)更新面臨的重

點問題如前所述，高密度核心區(qū)往往是經濟密度最高、物質空間形態(tài)和社會活動最集聚的區(qū)域，這種先天的密集性和后期缺乏科學系統(tǒng)的運維管理，包括開發(fā)時的重

短期輕長遠、重

局部輕整體、重

資產輕運營等等，使得今天的高密度核心區(qū)多數(shù)存在著各種各樣的城市問題，包括基礎設施韌性差、宜居環(huán)境品質差、交通效率低、產業(yè)定位不明晰、城市風貌不鮮明、國際吸引力不足等等。高密度核心區(qū)如何走向緊湊型發(fā)展的卓越之路值得深入探問題包括

：討和關注。具體來看，在城市更新的參與到更新，

由誰來牽頭，

是更新能2.準備周期長、時間成本大過程中，遇到的主要否起步的關鍵，通常這一牽頭人的角高密度核心區(qū)經歷了至少

年的發(fā)展，色基本都需要由政府來擔任。另一方牽頭時間久、定位協(xié)同難101.基礎和硬件通常已經比較老舊，但位面，以商圈為例，

商圈內涉及不同商置又十分核心，為了降低對周

邊物業(yè)高密度核心區(qū)普遍開發(fā)時間早，

開發(fā)業(yè)項目，各項目各自原先的定位也是和交通的影響，通常會采用點狀更新、時長至少都在年以上，區(qū)域內形成經過早期論證與市場一定程度的檢驗，10逐步推進的方式，這樣就會使得整個了成熟的物業(yè)組團，分屬于不同的開如何協(xié)調各項目之間定位的差異以配更新周

期延長，

以商業(yè)項目為例，

調發(fā)商或運營商，每家在對自己的項目合整體商圈更為健康的發(fā)展，平衡各改時間的拉長會影響整個商圈的氛圍，是不是需要提升或更新的問題上都存方的不同訴求與利益目標，是更新過商圈內的商業(yè)項目都會受到波及，對在不同的認知，能否說服各物業(yè)愿意程中的又一挑戰(zhàn)。商場正常營業(yè)和收入帶來長時間影響。高密度核心區(qū)城市更新23華建集團華東建筑設計研究總院類型及特征高密度核心區(qū)的類型劃分維度較多，從核心區(qū)主體建筑類型來看，可以分為綜合性公共中心、行政中心、文化中心、商業(yè)中心、體育中心、博覽中心、會展中心、休閑中心等。從核心區(qū)功能類型來看，又可分為中央商務區(qū)（）、中央活動區(qū)（）、總部CBDCAZ經濟區(qū)、商業(yè)街區(qū)等。存量時代，高密度核心區(qū)的主體功能與驅動力是更新關鍵，本報告重

點關注不同主體功能和驅動力下的更新模式，所以主要討論三種典型的類型，即商務復合型

；商業(yè)主導型

；交通引領型核心區(qū)。商務復合型核心區(qū)1.融合金融商務、商業(yè)服務、旅游休閑、購物消費、文化娛樂、體育健身為一體的城央商旅文活動集聚區(qū)，區(qū)位核心、功能復合、交通成熟，三生（生產、生態(tài)、生活）協(xié)同均衡，

產業(yè)空間、零售空間、公共空間和文化設施配套完善。如上海北外灘、廣州天河。CBD商業(yè)主導型核心區(qū)2.位居城市中心位置的商業(yè)高度集合區(qū)域，商場數(shù)量多、開發(fā)時間久、人流密度大，通常表現(xiàn)為成熟商圈或步行街。如上海南京東路、淮海路、徐家匯商圈、廣州北京路步行街、重

慶解放碑商圈。高強度高能級的高密度核心區(qū)更新營階段各個主體難以協(xié)調，一級開發(fā)3.交通引領型核心區(qū)缺少精細化管控機制主體的各項理念、意圖和技術方案缺3.乏貫徹落實的路徑，最終仍回到各樓與模式接近，強調以公共交通為高密度核心區(qū)的傳統(tǒng)開發(fā)模式是一二TOD宇各自為政，相互隔絕獨立的情況。導向的土地開發(fā)與功能組合，公共交級開發(fā)相對獨立，二級階段靠控規(guī)管新的更新時代要求下，精細化管控模通主要指火車站、機場、地鐵、輕軌控的模式往往會留下最后實施階段走式和機制應被創(chuàng)建。等軌道交通及巴士交通，以公交站點樣的遺憾。規(guī)劃、建筑、施工、運營為中心、以分鐘步行距離為半往往按縱向時序分布，各專業(yè)入場有5—10徑組合辦公、產業(yè)、商業(yè)、文化、教育、交疊但更多的是縱向傳達，并且建設居住等為一體的區(qū)域。如上海龍陽路之前很難貫徹運維為導向的終極目標，綜合交通樞紐、杭州艮山門動車運用導致規(guī)劃管控無法觸及后續(xù)運營，運所上蓋

區(qū)。高密度核心區(qū)更新策略PART2高密度核心區(qū)城市更新25華建集團華東建筑設計研究總院商務復合型核心區(qū)定位策略

定位策略代表案例

：廣州天河CBD發(fā)展概況天河主要由三個部分構成，包括CBD珠江新城、天河北以及廣州國際金融面臨挑戰(zhàn)城。珠江新城的地標建筑匯聚，寫字可能在租金定價、細分靶向客群方面樓物業(yè)存量萬平方米，以超甲具有一定優(yōu)勢。283.5隨著廣州市城市更新、產業(yè)政策及城級、甲級為主，目前為廣州寫字樓平市交通一體化的持續(xù)建設與推進，天2.

新增市場供應高峰的時間維度挑戰(zhàn)均租金水平最高的板塊，產業(yè)集聚總河在新機遇的另一面同樣面臨著部經濟、金融與高端商務服務。CBD時間維度上，結合廣州城市更新推進新挑戰(zhàn)

：情況和地區(qū)發(fā)展經驗，推測城市更新天河北發(fā)展早于珠江新城，

是天河新興產業(yè)節(jié)點網(wǎng)絡下的空間維度挑戰(zhàn)項目在接下來的

10

年左右時間內達第一代載體，物業(yè)以甲級寫字樓1.CBD到高峰。一方面，近期進入動工階段為主，寫字樓存量萬平方米，產廣

州

市

正

圍繞

推

進

城

市

更

新

打

造89.6的城市更新項目較多，根據(jù)開發(fā)經驗業(yè)以現(xiàn)代商貿、傳統(tǒng)金融、商業(yè)服務政策體系，其中《廣州市城初步預計未來五年將會迎來產業(yè)項目“1+3+N”為主要類型。市更新實現(xiàn)產城融合職住平衡的操作在物業(yè)市場上的集中入市。另一方面，指引》（下述簡

稱《產城指引》）是近廣州國際金融城目前仍處于起步發(fā)展發(fā)展培育周

期將逐步縮短，以珠江新期的討論熱點?！懂a城指引》對城市更階段，寫字樓以乙級或以下標準為主，城為例，

從早期的富力中心項目入新開發(fā)項目的產業(yè)建設量作出明確規(guī)優(yōu)質寫字樓物業(yè)稀缺，其位置靠近科市（年）到企業(yè)數(shù)量突破

萬家20071定，而在政策指導下，項目的產業(yè)發(fā)韻路，

產業(yè)方面在信息技術服務、科（年前后），

經歷了十年的時間2017展方向成為了重要的策劃研究課題。技研究服務等方面表現(xiàn)出較強的集聚跨度，對于更小體量的產業(yè)節(jié)點而言，在眾多策劃方案中，海珠赤沙提出發(fā)程度。時間有望縮短至年。總之，

對于3-5展會展互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)、番禺羅邊村規(guī)劃年的天河來說，在產業(yè)發(fā)作為大灣區(qū)的經濟名片，相信未來的打造數(shù)字文創(chuàng)產業(yè)、蔡邊一村提出發(fā)2030CBD展和城市定位等眾多層面上將構成完較長時間，天河都會作為廣州經展數(shù)字動漫產業(yè)、天河吉山村提出以CBD全不同的發(fā)展格局。產業(yè)結構更優(yōu)化、濟發(fā)展的晴雨表，對于任何想要打開產業(yè)為導向發(fā)展電競文創(chuàng)，同時城市定位更清晰的天河，對于其IAC大灣區(qū)乃至中國市場的跨國集團和大還有更多的產業(yè)方案在深化推進。在CBD他城市更新項目的未來發(fā)展而言，也型企業(yè)機構來說，天河無疑是城天河的分鐘交通圈

內，

未來CBDCBD15將會是雙贏的發(fā)展策略。市核心資產集聚的最優(yōu)選擇之一。城市更新所帶動的眾多新興產業(yè)節(jié)點26第一太平戴維斯定位策略三、配套設施升級①交通配套升級天河的轉型升級吸引了多方關注CBD廣州舊改項目提出力爭實現(xiàn)

村村通地的目光，結合國內外中央商務區(qū)發(fā)展“鐵的目標，新一輪軌道交通網(wǎng)絡早已案例、產業(yè)轉型發(fā)展研究等經驗總結，”投入建設。與此同時目前天河的第一太平戴維斯團隊主要提出了四大CBD地鐵交通已接近滿負荷運作，在關鍵升級發(fā)展策略

：節(jié)假日高峰、上下班高峰等仍然需要一、產業(yè)升級額外管控來逐步釋放交通壓力。通過智慧交通技術提供紓緩乃至解決方案重視數(shù)字經濟。無論是從我國整體經是其中一個可行建議，如接入交通類濟的角度，

還是以長三角、珠三角等提供高峰預警信號形成錯峰出行、區(qū)域為例，數(shù)字經濟對經濟增長貢獻app或通過大數(shù)據(jù)分析設計特定的高峰路率的比重

均在以上，

是下一個十50%線等。年內驅動經濟增長的核心關鍵力量。一方面是產業(yè)轉型升級，

發(fā)揮天河②商務配套升級優(yōu)質企業(yè)的集聚優(yōu)勢，積極支持天河集聚有全廣州乃至全大灣CBDCBD引導天河內傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)的數(shù)字區(qū)最全面的商務配套服務，可供選擇CBD化轉型，具體措施如打造對接區(qū)內傳的高端酒店和會議空間眾多。在下一統(tǒng)龍頭總部企業(yè)需求和數(shù)字化服務供代發(fā)展中，如何更好匹配以數(shù)字經濟應商之間的服務平臺

；另一方面是產的持為服務主體的全方位的高端商務配套，業(yè)創(chuàng)新升級，鼓勵區(qū)內技術創(chuàng)新型企并和未來其他產業(yè)節(jié)點的功能性商務業(yè)在投入、人才引進等方面配套形成錯位協(xié)同發(fā)展，

將會是接下R&D續(xù)發(fā)展，具體措施如針對性地加大對來的主要升級方向。該類企業(yè)的政策傾斜和人才服務。二、功能升級四、營商環(huán)境升級營商平臺化、信息數(shù)據(jù)化、管理透明實施成效多元化城市功能。自近現(xiàn)代城市發(fā)展化?？捎煞展芾頇C構牽頭搭建形成形成的概念以來，其功能內涵一數(shù)據(jù)互聯(lián)互通的信息對接平臺，打造CBD如今，基于第一太平戴維斯團隊的轉直在豐富。國際上早期的在夜屬于天河的數(shù)據(jù)

應用

數(shù)據(jù)CBDCBD“--”型升級建議，天河的區(qū)域活化已晚往往成為

死城

，而在現(xiàn)代則發(fā)展閉環(huán)生態(tài)平臺。例如平臺的政府端部CBD“”初見成效

：出（中央活力商務區(qū)）理念。天署在服務管理機構內網(wǎng)，實現(xiàn)所有政CAZCBD河硬件上建有廣州圖書館、廣州府部門的統(tǒng)一門戶、數(shù)據(jù)共享、權限數(shù)字經濟提質增效發(fā)展1.歌劇院、廣東省博物館等眾多城市功管理等，提高工作效率，精準管理和服務企業(yè)

；企業(yè)端部署于云端，

天河天河的數(shù)字服務類企業(yè)持續(xù)提升能型公共建筑，軟件上有以廣州國際CBD內的企業(yè)通過統(tǒng)一入口訪問，為近萬家，數(shù)字經濟服務出口額達燈光節(jié)為代表的國際性城市節(jié)日活動，CBD263其提供專屬天河的服務，億元。年月，

天河更是在功能多元化方面走在前列。CBDSaaS20209CBDCBD比如信用管理（區(qū)域信用、行業(yè)信用）、成為唯一獲批國家數(shù)字服務出口基地在此優(yōu)勢上，建議可持續(xù)探索更多結運營管理（企業(yè)信息查詢、企業(yè)圖譜的中央商務區(qū)，數(shù)字經濟進一步與實體合創(chuàng)新技術和數(shù)字化互動的功能升級，查詢、政策資金、招標信息、財稅資經濟的深度融合，促進數(shù)字貿易的發(fā)最近的無人機立體燈光體驗是一個很源等）。通過建立政企

數(shù)據(jù)

應用展。如今，數(shù)字經濟產業(yè)在天河好的嘗試，也成功吸引人工智能等相“--CBD數(shù)據(jù)

的閉環(huán)生態(tài)平臺，在政企服務的產業(yè)比重

越來越大，正在以數(shù)字產關創(chuàng)新團隊的關注。更加具有創(chuàng)新性”之間實現(xiàn)

放管服

落地，提升營商環(huán)業(yè)化和產業(yè)數(shù)字化為工作重

點，

建設多元化功能的天河，能夠塑造更CBD“”境服務和質量。粵港澳大灣區(qū)數(shù)字服務出口樞紐和全立體的城市引領典范。高密度核心區(qū)城市更新27華建集團華東建筑設計研究總院小結城市更新下廣州市的空間格局和經濟結構正在迎來深遠變化，天河更需突破自我，謀求新時CBD代下的更新和升級。在經濟服務市場化和新的形勢之下，第一太平戴維斯團隊針對性在產業(yè)、功能、配套設施、營商環(huán)境等方面為天河提出機制性的升級CBD建議，與天河共同攜手發(fā)展，CBD打造在新時代中兼具強大競爭力與活力的商務復合型核心區(qū)。國數(shù)字服務出口主要聚集區(qū)。隨著數(shù)時代賦予的活力城市內涵。字經濟持續(xù)提質增效，天河區(qū)的CBD配套服務及營商環(huán)境優(yōu)化競爭力進一步提升，繼續(xù)引領城市更3.新的新一代經濟發(fā)展。交通配套上，

天河在年CBD2020啟動并完成了珠江新城地鐵站的動線城市功能持續(xù)創(chuàng)新發(fā)展2.升級改造，大大緩解了客流壓力并增天河正在承擔越來越多創(chuàng)新發(fā)展加乘客換乘的便捷性。另一方面，天CBD的城市功能。廣州市圖書館展覽的拉河

CBD營

商環(huán)

境

仍

不

斷

持

續(xù)

優(yōu)

化，斐爾藝術畫

展，通過創(chuàng)新數(shù)碼技術高2020年企業(yè)數(shù)量增加

11.89萬戶，

較度還原拉斐爾的藝術

；廣東省博物館上

年

同比

增

長

了

35.7%。

在《2020結合數(shù)字平臺技術打造粵龍門

小程年廣州城市治理榜》中，天河

CBD企“”序，開辦創(chuàng)新形式的攝影展、電影展等，業(yè)滿意度

82.48%，居全市第一。堅持通過科技手段賦能線上線下結合的城不斷提升營商環(huán)境，使得天河

CBD在市公共活動。整體而言，天河通粵港澳大灣區(qū)持續(xù)保持經濟活力，為CBD過積極結合創(chuàng)新科技手段，在城市更城市更新的新興商務區(qū)提供最重要的新浪潮下堅持自我發(fā)展，不斷在傳統(tǒng)示范標桿。中央商務區(qū)的城市功能基礎上豐富新28第一太平戴維斯商業(yè)主導型核心區(qū)定位策略代表案例

：上海徐家匯商圈發(fā)展概況早在多年前，時任明朝禮部尚書400面臨挑戰(zhàn)物業(yè)老化嚴重

，部分樓宇出現(xiàn)安全隱的徐光啟在徐家匯區(qū)域從事農耕試驗，患，大樓底部的公共空間被占據(jù)，

車并著書立說，此后徐氏后裔便聚居于徐家匯作為商圈距今已經歷了多年行混亂，影響步行體驗感與商圈形象。此、漸成集鎮(zhèn)，徐家匯由此得名。20的發(fā)展，在電商崛起和消費升級的雙重夾擊下，各種新的問題與挑戰(zhàn)也接3.商業(yè)項目之間的地上連接性不足，徐家匯地區(qū)自晚清時期便商賈聚集，踵而至

：影響購物體驗感和可逛性人口高度聚集，至年代初，商業(yè)街60發(fā)展已初具規(guī)模，沿華山路、衡山路商業(yè)配套老舊，

業(yè)態(tài)及品牌的調性商圈內雖然項目分布較多，但受肇嘉一帶店鋪類型豐富。年，徐家匯1.1984不足浜路及漕溪北路等城市主要交通要道成為上海市級副中心，年的《徐1993的阻隔，各項目主要通過地下通道連可達性對消費者家匯地區(qū)城市設計規(guī)劃》初次確定了商圈內大部分項目開業(yè)已超過年，接，否則就只能通過穿行大尺度的馬20徐家匯商圈的范圍及商業(yè)項目的開發(fā)。以百貨為主的物業(yè)面臨物業(yè)老化、商路的方式抵達，地面場配套設施落后、業(yè)態(tài)組合單調、品并不友好，影響購物及步行體驗感。至年，

隨著東方商廈、美羅城、2000牌調性不足、內部空間缺乏合理規(guī)劃匯金百貨、港匯廣場一批代表性的商等問題。在消費升級的大背景下，

對背街活力不足，

空間未充分利用業(yè)項目入市及軌交

號線的開通，徐家4.1于年輕消費者的吸引力不足，缺乏活匯的商業(yè)規(guī)模與影響力初步成型。千天鑰橋路作為商圈中商業(yè)氛圍最為濃力，消費者的年齡趨于老齡化。禧年之后，徐家匯商圈繼續(xù)發(fā)展，

以厚的商業(yè)街，

綠樹成蔭，

是較為適宜港匯廣場為代表的品牌升級引領徐家原有物業(yè)功能已無法滿足現(xiàn)有的需求步行的商業(yè)街，

但業(yè)態(tài)組合混亂，

缺2.匯商圈檔次提升，期間入市的有代表乏統(tǒng)籌，

檔次參差，

業(yè)權復雜，

店鋪性的商業(yè)性項目包括匯民商廈（今城商圈內的老舊物業(yè)經過幾十年的發(fā)展，更換頻繁。以個體戶為主的商戶占比開）及徐家匯首個開放街區(qū)原有的物業(yè)功能及業(yè)態(tài)已無法滿足現(xiàn)較高，缺乏有知名度及特色品牌，部yoyo——永新坊。有的需求，如建于年的西亞賓館，分公共空間因為管理處于真空狀態(tài)而1969高密度核心區(qū)城市更新29華建集團華東建筑設計研究總院改造項目改造重點?匯金百貨外立面改造六百匯?六百整體改造包括建筑紅線及標高調整，實現(xiàn)匯金、六百整體經（六百、匯金百貨）?營，定位創(chuàng)新零售探索，提升建筑及業(yè)態(tài)太平洋數(shù)碼天鑰橋路拆落地重

建，改造業(yè)態(tài)功能，定位科技數(shù)碼零售??升級街道形象，優(yōu)化業(yè)態(tài)品牌，補充漕溪北路慢行功能不足的缺失?打通肇嘉浜路至中山南二路，呈現(xiàn)有海派傳承、休閑美食和夜生活場景的多元化慢生活消費體驗未來啟動改造的項目被非機動車占據(jù)，使得天鑰橋路并沒“一年一個新樓層

”、“一層一風、一吸引力。港匯廣場自身的不斷升級改有將商業(yè)街的氛圍打造出來。品一店

”的理念，在每個樓層打造了風造對于徐家匯商圈檔次升級起到了極格各異的主題街區(qū)，進行業(yè)態(tài)和內裝大的促進作用，未來奢的份額。二期的開業(yè)定位策略ITC升級，引入眾多國內外特色品牌，持將進一步提升鞏固徐家匯商圈國際重續(xù)提升項目的話題和熱度。老牌百貨基于以上徐家匯商圈面臨的問題，

第東方商廈為了更適應年輕人的品味，“”一太平戴維斯團隊主要提出以下發(fā)展積極引入首店品牌，

提升商圈影響力進行了硬件翻新并引入設計師買手店3.策略

：等受年輕人喜愛的業(yè)態(tài)。徐家匯商圈對于首進上海乃至首進中物業(yè)功能置換更新，煥發(fā)新生國的品牌給予極大的關注與支持，因原匯民商廈經過改造后，由業(yè)態(tài)單1.“”此收獲了多個首店品牌，極大促進了一的百貨變身集商業(yè)、辦公于一體的年，原西亞賓館啟動改造，經過商圈的活力與吸引力。一期引入2013精致創(chuàng)意綜合體。受徐家匯商圈整體ITC改造后，

將原本封閉的大樓打開，開首店品牌包括

：黃亞細肉骨茶（全國升級提升及新鴻基項目的雙重驅放打造更多的公共空間。大廈底層通ITC首

店

）、（

上

海

首動下，港匯廣場于年月開始改ROARINGWILD過架空的方式，作為公共空間對公眾20171店）、花廚（華東首店）、造，于年完成全部改造升級工作，LAVAZZA開放，二層開放空間與徐家匯商圈連2020（亞洲首店）等

；港匯引入的首店品實現(xiàn)了重

奢零售的檔次定位與對外形象。廊連通，三、四層作為停車場，六層環(huán)保、節(jié)能的智能化牌

包

括

：、UNDEFEATEDLeTAO至十三層為辦公空間，

成為集綠色、港匯廣場通過辦公樓綠色環(huán)保改造、、、

龍

面館、CaféUNOde50Play級新型辦公樓。更新的方式，以商場建筑改造、外立面、燈光、廣告、等。美羅城更5ALoungeReflections布局時尚化改造、酒店式公寓升級、是在年成功引入日本知名雜貨商業(yè)載體升級改造20202.店中國首店。配套設施分步提升、品牌結構調整，LOFT上海美羅城采用微新增設計師品牌等方式，提升自身的“”30第一太平戴維斯小結徐家匯是中國近代最具規(guī)模與影響的西方文化傳播源，是中西文化兼容并蓄、海派文化的起源之地；而今的徐家匯則是上海最具代表性的商業(yè)、文化、旅游中心之一。作為老牌商圈的徐家匯主動謀求轉型升級，商圈形象整體提升、積極推動商旅文體融合發(fā)展。通過商業(yè)載體改造升級、軟商圈公共環(huán)境及交通功能優(yōu)化，商旅文體融合發(fā)展環(huán)境優(yōu)化、交通功能及公共環(huán)境4.提升等舉措提升自身的影響力，軟環(huán)境優(yōu)化-為商圈賦能升級、推動商貿服務業(yè)項目引進國內外知打造智慧商圈項目，實現(xiàn)徐家匯地區(qū)公共區(qū)域全覆蓋、融合線上線下商高質量發(fā)展；通過發(fā)展首發(fā)經濟，“”WIFI業(yè)資源、增加商圈實體商業(yè)的智慧應用和服務及徐家匯中央活動區(qū)的智能化管理支持重點商及大數(shù)據(jù)中心項目建設等相關舉措。名品牌的首店、旗艦店等舉措，進一步提升商圈的附加值、帶動交通功能提升新的發(fā)展契機。-通過徐家匯連廊環(huán)通徐家匯商圈主要商業(yè)項目并串聯(lián)起周邊的休閑文化景觀；打造智能化停車系統(tǒng)、徐家匯中心與交通樞紐融合銜接項目等舉措進一步提升徐家匯商圈的交通功能。公共環(huán)境提升-通過將原上海體育場改造為徐家匯體育公園，強化并提升其體育功能，增設及優(yōu)化公共開放空間；通過徐家匯天主教堂改造，打造更多開放空間；通過徐家匯中央活動區(qū)的綠化、景觀燈光、戶外廣告、店招招牌整體提升等舉措進一步優(yōu)化徐家匯的公共環(huán)境。高密度核心區(qū)城市更新31華建集團華東建筑設計研究總院商鋪由于缺乏規(guī)劃而零散分布，未能與主路段聯(lián)動發(fā)展，發(fā)揮北京路真正的活力，空間浪費嚴重。關鍵商業(yè)節(jié)點的百貨型購物中心升3.級難度大北京路區(qū)域在多個重

點街區(qū)十字路口及延展區(qū)域現(xiàn)存多個大型購物中心，能夠起接駁商業(yè)氛圍，引導人流前往及為北京路商業(yè)氛圍定調的重要作用。但該類購物中心以百貨為主，同時大部分為國有資產，受政策限制，改造及運營難度較大，未能活化利用以拉動北京路的商業(yè)更新目標。文化元素未充分挖掘，

文旅商業(yè)缺代表案例：4.面臨挑戰(zhàn)乏融合廣州北京路北京路作為廣州千年中軸，其擁有全國北京路名聞遐邇，但作為傳統(tǒng)的歷史重點文保單位

處，省級文保單位商業(yè)步行街，

商業(yè)升級與更新上存在45處，市級文保單位

處，非遺項目重重挑戰(zhàn)

：635個，老字號家，文物資源密度之高52產權復雜，

導致統(tǒng)一經營受阻，

且為全國罕見。但改造前，雖資源豐富，1.品牌參差發(fā)展概況卻未能與文旅商業(yè)實現(xiàn)融合，導致文化元素與商業(yè)撕裂，未實現(xiàn)聯(lián)動。同時，北京路業(yè)權復雜，公有物業(yè)與私有物北京路作為廣州文化符號的形象被弱廣州北京路位于廣州市越秀區(qū)，地處業(yè)混雜，導致租期不明確、鋪位分割化，在文化元素挖掘上，僅關注區(qū)域廣州市中心，是廣州城建之始所在地，不合理、閑置鋪位分散、批量換租困內的歷史資源，未能與廣州深厚

的傳也是廣州歷史上最繁華的商業(yè)集散區(qū)以此難等，

嚴重

影響北京路的統(tǒng)一更新與統(tǒng)文化元素互動，發(fā)揮更大的文化符地。北京路北起廣衛(wèi)路，南到沿江中運營。同時由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，北京號影響力與吸引力。路，全長多米。北京路商路整體商業(yè)生態(tài)混亂。改造前的北京1450為軸向兩側伸展，形成了北至越華路、路商業(yè)業(yè)態(tài)以零售商業(yè)為主，

同時大夜經濟業(yè)態(tài)單一南至天字碼頭、西至起義路、教育路、5.部分為重

復度極高的中低檔運動零售解放路，東至文德路的方形格局，規(guī)改造前，北京路的夜經濟業(yè)態(tài)以零售品牌，與北京路文旅調性相悖

；同時劃范圍達平方公里。及餐飲為主，業(yè)態(tài)單一，對比國內其品牌參差，如街區(qū)內出現(xiàn)山寨品牌摻1.7他歷史文化步行街如長安不夜城、國雜的情況，嚴重

影響北京路的檔次與廣州自秦漢開始建城起于北京路一帶，際知名夜經濟城市阿姆斯特丹等，對形象打造。歷朝歷代亦以此為原點，生生不息發(fā)夜經濟的娛樂、觀賞、學習等業(yè)態(tài)延展擴張。北京路地區(qū)在多年的空間未充分利用，

背巷環(huán)境惡劣2000展顯得十分不足，難以挽留夜間客群2.歷史洗禮中，以其文物之豐富、文化促進夜間消費。底蘊之深厚

、歷史建筑之多元、非遺北京路作為片區(qū)型的街區(qū)商業(yè)項目，嶺南文化之多彩，成為廣州天然的歷僅重

點開發(fā)了北京路主路段，而忽略定位策略史人文博物館，同時也是廣州知名商了與主路段直接接駁的背巷空間，導針對以上問題，第一太平戴維斯團隊業(yè)景點，位全國十大傳統(tǒng)文化商業(yè)街致商業(yè)空間的外延與整體街區(qū)商業(yè)氛提出

大應對策略

：區(qū)之列。圍打造受阻。改造前，其背巷環(huán)境惡劣，432第一太平戴維斯實施成效通過北京路業(yè)態(tài)升級分期規(guī)劃，優(yōu)先3.

夜經濟業(yè)態(tài)多元化，

打造廣州夜經對政府手上可直接改造且效果明顯的濟特色街區(qū)的標桿如今，通過第一太平戴維斯團隊對北區(qū)域進行現(xiàn)行升級改造。為北京路的京路的升級規(guī)劃建議，北京路仍在升北京路在騎樓里面作投影，

窗簾為投更新之路率先引爆城市關注度，同時級過程中，率先啟動更新的區(qū)域已初影背景，演繹一場廣州東山少爺與西打破北京路的固有形象。見成效

：關小姐動人愛情故事的騎樓舞臺劇，發(fā)揮背巷經濟為夜經濟增加觀賞體驗環(huán)節(jié)。以北京1.業(yè)態(tài)提升，激活老街區(qū)的新活力路主街的騎樓為底色，打造千樹銀花、1.針對背巷，充分參考了國內外成功案天字碼頭等燈光夜景，點亮夜色?？蓸I(yè)態(tài)上，北京路引入更多創(chuàng)意零售、科例，結合北京路整體商業(yè)定位，

為具互動的路面燈帶，以及巨型曲面技零售、文化業(yè)態(tài)、復合店等激活老