陳萍生老師-土地增值稅清算及稅收策劃鄭州

土地增值稅清算政策

解讀及策劃7/9/20231主要收獲一、準確理解最新房地產(chǎn)土地增值稅政策二、合理運用稅收政策處理本單位的稅收問題和稅收策劃三、了解土地增值稅稅務(wù)檢查常見問題，消除問題隱患四、釋疑稅收疑難問題，交流財稅處理技巧。7/9/20232第一講土地增值稅政策解析第二講應(yīng)稅收入和扣除項目的政策解析第三講常見問題及主要檢查方法第四節(jié)土地增值稅主要策劃方法主要內(nèi)容7/9/20233第一講土地增值稅政策解析第一節(jié)征稅對象及范圍土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。分析：一是僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。二是只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，不轉(zhuǎn)讓不征稅。三是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。7/9/20234第二節(jié)土地增值稅預(yù)征財稅字［1995］048號對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入,當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的,納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報,并按規(guī)定比例預(yù)交,待辦理決算后,多退少補。7/9/20235《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）一、土地增值稅預(yù)征率根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項目分別確定：（一）普通標準住宅1.5%；（二）除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目4.5%。7/9/20236普通住宅標準應(yīng)同時滿足以下條件：（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上。（2）單套建筑面積在120平方米以下。（3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省可根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。但單套建筑面積和價格標準向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。7/9/20237第三節(jié)核定征收一、《土地增值稅清算管理規(guī)程》國稅發(fā)[2009]91號在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。7/9/20238二、豫地稅發(fā)〔2010〕28號第二條、土地增值稅核定征收率（一）普通標準住宅2%;（二）除普通標準住宅以外的其他住宅4%;（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目5%；（四）符合第三條第（二）項條件的8%。7/9/20239第三條、土地增值稅的核定征收所有房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅人自本通知執(zhí)行之日起，一律按查賬征收方式按預(yù)征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規(guī)定自行清算，并結(jié)清稅款。主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人上報的清算資料進行審核過程中，對納稅人符合下列（一）、（二）項條件的，報省轄市地方稅務(wù)局批準，按核定征收率征收土地增值稅。7/9/202310（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目有下列情形之一的，按規(guī)定的核定征收率征收土地增值稅。1.能夠準確核算收入總額或收入總額能夠查實，但其扣除項目支出不能正確核算的；2.能夠準確核算扣除項目支出或扣除項目支出能夠查實，但其收入總額不能正確核算的；3.收入總額及扣除項目核算有誤的，主管稅務(wù)機關(guān)難以核實的；凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標準住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入等，應(yīng)按不同的核定征收項目分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。7/9/202311（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值稅。1.擅自銷毀賬簿；2.拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機關(guān)要求提供納稅資料的；3.依照法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的4.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的；5.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的；6.申報的計稅價格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。7/9/202312第四條、所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，報省局批準后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主（建筑物占總售價的30%以內(nèi)）的行為。7/9/202313第九條、各級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)認真貫徹落實文件精神，積極做好土地增值稅預(yù)征率和核定征收率調(diào)整的宣傳和準備工作。2010年4月25日前各省轄市地方稅務(wù)局應(yīng)制訂具體的審批、審核操作辦法，并對納稅人的征收方式調(diào)整完畢。同時，對本《通知》下發(fā)前，按原預(yù)征率或核定征收率征收的稅款，一律改按本《通知》規(guī)定的預(yù)征率征收稅款，已繳納的稅款多退（抵）少補。

7/9/202314第四節(jié)土地增值稅清算一、基本計算規(guī)定土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收.

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入—扣除項目金額增值率=增值額÷扣除項目金額應(yīng)納稅款=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)7/9/202315二、扣除項目轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)扣除項目1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

新建房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.其他扣除項目（加計20%扣除）1.房屋及建筑物的評估價格或購買價每年加計5%后的金額

舊房轉(zhuǎn)讓評估價格=重置成本價×成新折扣率2.土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金7/9/202316

轉(zhuǎn)讓項目性質(zhì)扣除項目

土地價款未經(jīng)開發(fā)土地交納的有關(guān)費用繳納稅金

土地價款交納的有關(guān)費用

已經(jīng)開發(fā)土地開發(fā)的成本繳納稅金

開發(fā)成本的20%7/9/202317三、稅率

土地增值稅稅率表增值額占扣除項目比例稅率扣除系數(shù)150%以下（含50%）30%02超過50%～100%（含100%）40%5%3超過100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入－扣除項目金額應(yīng)納稅款=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)7/9/202318清算舉例：某房地產(chǎn)公司銷售新建商品房一幢，銷售收入14000萬，①土地使用權(quán)費及②開發(fā)成本（不含借款利息）合計為4800萬；公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；所在地的省政府規(guī)定開發(fā)費用扣除比例為10%；有關(guān)稅金770萬?！窘馕觥坑嬎氵^程如下：扣除項目金額=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010土地增值額=14000－7010=6990增值率=6990÷7010×100%=99.71%，適用稅率40%、扣除系數(shù)5%。應(yīng)納土地增值稅=6990×40%－7010×5%=2445.57/9/202319四、減免稅1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。7/9/2023202．因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)（1）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因此而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照免征。（2）因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；（3）因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。7/9/2023213.財稅字［1995］048號對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅.對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。財稅[2006]21號對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用48號第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。7/9/202322財稅字［1995］048號

對于一方出地，一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。在企業(yè)兼并(合并)中,對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅。7/9/202323五、清算的兩種類型國稅發(fā)[2009]91號（一）自行清算第九條

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。7/9/202324（二）要求清算第十條

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。7/9/202325豫地稅發(fā)〔2010〕28號第六條、土地增值稅清算主體根據(jù)國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》第三條的規(guī)定，納稅人在符合土地增值稅清算條件（包括主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的）后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，按照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，自行進行土地增值稅清算，也可委托稅務(wù)中介機構(gòu)進行清算，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。7/9/202326（三）清算單位①國稅發(fā)[2009]91號第十七條

清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。②財稅字［1995］048號:對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。7/9/202327（四）一次清算

國稅發(fā)〔2006〕187號在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積7/9/202328(五)清算程序1.納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料（1）土地增值稅清算表及其附表。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。（3）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。（4）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。7/9/2023292.稅務(wù)機關(guān)工作程序（1）對納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)報齊清算資料的，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。（2）對要求納稅人進行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。（3）主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。7/9/202330豫地稅發(fā)〔2010〕28號第七條、土地增值稅清算審核（一）納稅人自行進行土地增值稅清算后，按照規(guī)定向主管縣（市）、區(qū)稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅清算申報表》和清算資料，委托稅務(wù)中介機構(gòu)清算的，應(yīng)報送《土地增值稅清算鑒證報告》，辦理土地增值稅清算手續(xù)，并結(jié)清該房地產(chǎn)項目的土地增值稅。主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報和資料后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)及時組織審核，審核結(jié)果告知納稅人，進行納稅調(diào)整，結(jié)清稅款。凡是發(fā)生退稅的，報省轄市地方稅務(wù)局審核。7/9/202331（二）審核人員的組成各省轄市、縣(市)、區(qū)地方稅務(wù)局于4月25日前成立土地增值稅審核小組。土地增值稅清算審核人員由法規(guī)、稅政、征管、稽查、管理科（所）等相關(guān)部門的人員組成。7/9/202332第二講應(yīng)稅收入和扣除項目的政策解析第一節(jié)應(yīng)稅收入《條例》第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。包括貨幣收入、實物收入、其他收入、視同銷售收入。7/9/202333一、視同銷售企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。視同銷售收入按下列方法和順序確認：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。7/9/202334抵償債務(wù)視同銷售處理例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積80000平米。則:①拆遷補償費支出=5000×0.8=4000

②單位可售面積計稅成本=(20000+8000+4000)÷80000=0.4視同銷售所得=4000-0.4×5000=20001.實際所得=8000×(80000-5000)-28000=320002.稅收所得=8000×80000-(28000+4000)=320007/9/202335土地增值稅影響1.視同銷售前：收入=8000×(80000-5000)=60000；稅金=28000÷80000×5000×5.5%+3300=3400扣除項目=28000+28000×(20%+10%)+3400=39800增值額=60000-39800=20200；增值率=51%土地增值稅=20200*40%-39800*5%=60902.視同銷售后：收入=8000×80000=64000；稅金3400扣除項目=32000+32000×(20%+10%)+3400=45000增值額=64000-45000=19000；增值率=42%土地增值稅=19000*30%=5700結(jié)果比較：6090-5700=3907/9/202336二、企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。分析：地下車位是否繳納土地增值稅？問題：房地產(chǎn)開發(fā)公司出租地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費一次性收取。這筆收入是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？7/9/202337答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”項目繳納營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司7/9/202338三、價格問題

《土地增值稅暫行條例

》第九條納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

(一)隱瞞,虛報房地產(chǎn)成交價格的；

(二)提供扣除項目金額不實的；

(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當(dāng)理由的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當(dāng)理由,是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價,納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。7/9/202339四、關(guān)于代收費用的處理財稅【1995】48號對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)上房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。7/9/202340五、股權(quán)轉(zhuǎn)讓特殊情況國稅函〔2000〕687號廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局：

你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。7/9/202341國稅函[1997]700號陜西省地方稅務(wù)局：你局《關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)有關(guān)稅收問題的請示》收悉。關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司（簡稱投資公司）將所擁有的陜西渭河電廠新廠（簡稱電廠）的部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給香港旭興發(fā)展有限公司的行為應(yīng)否征收營業(yè)稅和土地增值稅的問題，經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：一、關(guān)于營業(yè)稅問題。在投資公司將其擁有的電廠的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給香港旭興發(fā)展有限公司這一過程中，只涉及到電廠在20年經(jīng)營期限中部分的股權(quán)轉(zhuǎn)移，而作為獨立核算的電廠，其不動產(chǎn)的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，也不存在發(fā)生銷售不動產(chǎn)的行為。因此，對投資公司轉(zhuǎn)讓電廠股權(quán)的行為不應(yīng)征收營業(yè)稅。二、關(guān)于土地增值稅問題。對陜西電力建設(shè)投資開發(fā)公司將其擁有的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，暫不征收土地增值稅。7/9/202342第二節(jié)扣除項目的政策解析一、扣除項目解析計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本,費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本,費用,或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）。7/9/202343二、具體規(guī)定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用?！猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，為支付的土地出讓金；——以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金；——以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。7/9/202344（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括①土地征用及拆遷補償費

②前期工程費

③建筑安裝工程費

④基礎(chǔ)設(shè)施費

⑤公共配套設(shè)施費

⑥開發(fā)間接費用。7/9/2023451.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯仓脛舆w用房支出等。所得稅規(guī)定：主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。7/9/2023462.前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。所得稅規(guī)定：指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。7/9/2023473.建筑安裝工程費,是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。所得稅規(guī)定：

指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。7/9/2023484.基礎(chǔ)設(shè)施費,包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路,供水,供電,供氣,排污,排洪,通訊,照明,環(huán)衛(wèi),綠化等工程發(fā)生的支出。所得稅規(guī)定：主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。7/9/2023495.公共配套設(shè)施費,包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。所得稅規(guī)定：

指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。7/9/202350國稅發(fā)〔2006〕187號（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。7/9/2023516.開發(fā)間接費用,是指直接組織,管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。所得稅規(guī)定：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。7/9/202352

某公司取得土地使用權(quán)1000萬元，開發(fā)土地和新建房及配套成本為1200萬元，其中開發(fā)間接費用500萬元（包括管理人員工資福利50萬，辦公設(shè)備折舊50萬，廣告和其他銷售的費用200萬）。假設(shè)該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10％。則：①開發(fā)成本需增300②開發(fā)費用虛增300×10%=30③加計扣除金額虛增300×20%=607/9/2023537.扣除項目分配《土地增值稅暫行條例實施細則》第九條

納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按①轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按②建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的③其他方式計算分攤。7/9/202354

某房開公司在10000平米土地上開發(fā)，土地出讓金1000萬元。分兩期進行開發(fā)，一期為公寓，占地面積（包括道路、綠地等）6000平米，建筑面積15000平米;二期為別墅，占地面積4000平米，建筑面積5000平米。公寓己銷售完畢，應(yīng)分攤土地出讓金？①占地面積法：1000×(6000÷10000)＝600②建筑面積法：1000×［15000÷（15000＋5000)＝7507/9/202355分配方法①分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用④合理的分配方法，分攤共同的成本費用。②對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。③屬多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目⑤可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。7/9/202356房地產(chǎn)企業(yè)所得稅計稅成本核算的一般程序1.對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。2.對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。7/9/202357

3.對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。4.對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。7/9/202358當(dāng)期各項支出成本預(yù)提、待攤費用期間費用直接成本間接成本共同成本完工成本對象在建成本對象未建成本對象已銷開發(fā)產(chǎn)品未銷開發(fā)產(chǎn)品固定資產(chǎn)開發(fā)成本（6項費用）主營業(yè)務(wù)成本7/9/202359實際支出待攤費用預(yù)提費用開發(fā)成本土地費前期費建筑費基礎(chǔ)費配套費間接費成本核算一般程序期間費用7/9/202360六項費用直接共同間接在建完工未建產(chǎn)品資產(chǎn)未銷已銷銷售成本7/9/202361房地產(chǎn)企業(yè)共同成本和間接成本分配方法

（1）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。

①一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

②分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔(dān)的占地面積。7/9/202362一期ABC二期BDAC7/9/202363例：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一小區(qū)，占地60000㎡，分三期開發(fā)，分別20000㎡，30000㎡，10000㎡，土地出讓金50000萬，一期開發(fā)住宅3幢和一個會所，分別占地5000㎡，5000㎡，5000㎡，2000㎡。計算：

一期內(nèi)全部成本對象應(yīng)分攤土地成本=（20000÷60000）×50000＝16667

會所應(yīng)分攤土地成本＝（2000÷20000）×16667＝1666.7

3幢小高層住宅應(yīng)分別分攤土地成本＝16667-1666.7=15000.37/9/202364（2）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。

①一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。

②分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。（3）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。（4）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。7/9/202365成本分配規(guī)定

（1）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。

土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

（2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。

（3）借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。

（4）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。7/9/202366（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用),是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,允許據(jù)實扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額.其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按本條1、2項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條1、2項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。7/9/202367（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅（不包括銷售不動產(chǎn)繳納的印花稅）。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（六）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按1、2項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。7/9/202368第三講常見問題及主要檢查方法第一節(jié)土地增值稅常見問題1.對普通標準住宅的界定不符合要求。對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,未分別核算增值額。2.開發(fā)項目未達到清算土地增值稅的標準之前，未及時足額地預(yù)繳土地增值稅。3.符合清算條件的項目未按規(guī)定開展清算。4.申報計征土地增值稅的收入額未全部包括貨幣收入、實物收入、其他收入等全部收入。7/9/2023695.將已實現(xiàn)的收入長期掛往來賬或置于賬外而不確認收入6.通過關(guān)聯(lián)方交易故意壓低售價轉(zhuǎn)移收入7.低價銷售或分配給內(nèi)部股東和員工8.發(fā)生投資、抵債、分配、捐贈等資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，未按視同銷售進行所得稅處理。9.構(gòu)成成本的各類費用的支付憑證不屬于合法、真實、有效憑證，收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。7/9/20237010.企業(yè)和個人所提供的安裝工程成本不真實；業(yè)務(wù)不是真實存在，虛報業(yè)務(wù)代開發(fā)票。11.支付的拆遷補償費，按照規(guī)定不能取得發(fā)票的,無相關(guān)法律法規(guī)或政府部門的相關(guān)文件規(guī)定的補償范圍和標準以及被拆遷人和開發(fā)人的拆遷(回遷)合同和簽收花名冊。屬于應(yīng)取得而未取得發(fā)票的，在計算土地增值稅時進行了扣除。12.多列取得土地使用權(quán)所支付的金額，將未開發(fā)的土地成本作為土地增值稅的扣除項目。7/9/202371

13.利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程,如材料采購、建筑、裝飾、建材、綠化和物業(yè)等,通過加大建安成本造價、虛加工作量等手段減少或轉(zhuǎn)移利潤，或委托關(guān)聯(lián)企業(yè)代理銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付高額傭金轉(zhuǎn)移利潤等。14.采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，讓施工企業(yè)按勞務(wù)費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。7/9/20237215.總成本、已完工成本、總面積、已完工（可售）面積，成本與收入不符合配比性、合法性要求，將未完工程項目的成本轉(zhuǎn)移到已完工程成本項目中。16.不按規(guī)定預(yù)提費用，預(yù)提費用和無法支付的應(yīng)付賬款未調(diào)整成本和收入17.人為擴大土地使用權(quán)成本，如虛列各類補償費、評估增值、股權(quán)轉(zhuǎn)讓款計入土地成本等。7/9/20237318.行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，作為開發(fā)間接費用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。19.利息費用扣除計算不正確。

對能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)證明，按“利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%”以內(nèi)計算扣除；對不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%”以內(nèi)計算扣除。7/9/20237420.利息超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，超過部分進行了扣除，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息進行了扣除。超過上浮幅度的部分進行了扣除。21.在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時，對已計入管理費用的印花稅重復(fù)扣除。22.按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的20%進行了加計扣除，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和舊房存在加計扣除的情況。7/9/202375第二節(jié)主要檢查方法一、收入的檢查1.檢查“預(yù)收賬款”“銷售收入”科目，核實“預(yù)收賬款”貸方余額是否全額納稅。2.檢查“其他應(yīng)付款”貸方，核實是否收取“定金”、“訂金”、“保證金”、“誠意金”等。3.檢查“其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付賬款”貸方，核實是否有預(yù)售收入往來掛賬，不納稅情形。4.檢查辦理合同備案和產(chǎn)權(quán)過戶登記情況。7/9/2023765.核對銷售臺賬與財務(wù)賬。6.將所有的預(yù)售（銷售）合同與財務(wù)賬核對。7.將企業(yè)開具的收據(jù)或發(fā)票與財務(wù)賬核對。8.核查開發(fā)企業(yè)是否有支付給中介機構(gòu)的傭金支出，用傭金支出倒算預(yù)售收入。9.檢查銀行存款日記賬及對賬單,必要時到銀行檢查銀行存款賬戶,以核實收入的完整性。10.檢查“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，是否有捐贈、分配、獎勵、投資、職工福利、抵債等視同銷售情況。7/9/202377二、扣除項目檢查清算扣除原則要求（一）計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除（合法性）（二）扣除項目金額中所歸集的各項支出，必須是實際發(fā)生的（真實性）（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆（配比性）（四）扣除項目金額中各項支出必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分攤的（相關(guān)性）7/9/202378（一）土地成本及征用補償檢查1.企業(yè)取得土地方式有多種，如直接受讓、合作建房、承租土地、股權(quán)買賣、參資入股等。只要取得了合法有效的交易憑證，就可為扣除依據(jù)。2.同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。3.是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費。7/9/2023794.拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。核查的主要方法是查找歷史資料，索取測繪單位繪制的用地范圍地形圖、方案圖、拆遷賠償方案、委托拆遷單位的委托合同、協(xié)議書、合法安置房證明材料及竣工驗收等材料。必要時，查被拆遷補償人以核實支付補償款項金額的真實性。7/9/202380（二）前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費的檢查1.是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。2.是否將開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。3.多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分攤。4.“三通一平”屬地下掩埋隱蔽工程，有可能虛增工作量，如虛增基礎(chǔ)工程的土石方量、虛增圍護樁數(shù)量、虛增地下樁基的深度及數(shù)量。地下基礎(chǔ)工程，主要是利用開發(fā)前期的政府水文地質(zhì)勘察資料及地下工程設(shè)計資料進行核查。7/9/202381（三）公共配套設(shè)施費檢查1.公共配套設(shè)施的界定是否準確，是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的情況。2.是否將開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費。3.多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分攤。4.核查基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費用的功能與所有權(quán)屬，是否合理分攤及分配，對于權(quán)屬不明確，或?qū)儆陂_發(fā)商所有的公共配套設(shè)施費用，應(yīng)單獨計算成本。7/9/202382（四）建筑安裝工程費檢查1.發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。2.企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。3.參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。4.企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。5.建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地開具。7/9/202383（五）開發(fā)間接費用檢查1.是將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用。2.開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。3.周轉(zhuǎn)房是否按受益期進行攤銷；在攤銷完畢后，是否還存在周轉(zhuǎn)房的實物形態(tài)；周轉(zhuǎn)房拆遷后的殘值是否入賬。4.期間費用是否計入開發(fā)間接費用。主要檢查印花稅、土地使用稅、管理人員工資、利息等是否進入開發(fā)間接費用。7/9/202384（六）利息支出的檢查1.是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。2.分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。3.利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。7/9/202385第四節(jié)土地增值稅主要策劃方法一、不動產(chǎn)投資策劃二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓策劃三、分解收入策劃四、利用優(yōu)惠政策策劃五、折扣銷售策劃六、核算項目策劃七、關(guān)聯(lián)單位（施工、裝修）策劃八、代建房策劃7/9/202386一、不動產(chǎn)投資策劃不動產(chǎn)銷售，資產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，稅收上要按銷售處理。不動產(chǎn)投資呢？

財稅[2002]191號：納稅人以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。國稅函〔2008〕514號：企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。

7/9/202387策劃思路：以先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式。舉例：甲企業(yè)欲將自己的不動產(chǎn)1000萬轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，雙方約定先共同出資現(xiàn)金設(shè)立一家A企業(yè)。A企業(yè)成立后，甲、乙企業(yè)再按比例增資，其中要求甲企業(yè)將不動產(chǎn)1000萬增資到A企業(yè)。增資后，甲企業(yè)將股權(quán)全部或大部分轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，從而實現(xiàn)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給乙企業(yè)不納營業(yè)稅。局限性分析：7/9/202388分析：江中藥業(yè)避稅案例

江中藥業(yè)一直以來都租賃使用著灣里生產(chǎn)區(qū)做為公司的藥品生產(chǎn)基地，而這塊地又是江中藥業(yè)的控股母公司江中集團所有。按照上年簽署的協(xié)議，約為每年600萬元租金。由于近年來土地租賃價格大幅度提升，這筆土地租賃費到了2008年可能會被調(diào)整到每年2000多萬元。問題：如何購得該土地使用權(quán)？直接購買涉稅哪些稅收？7/9/202389操作過程：第一、江中集團先注冊成立全資子公司“南昌江中資產(chǎn)管理有限公司”；第二、江中集團將灣里的生產(chǎn)用地以增加注冊資本的方式置入南昌江中資產(chǎn)管理有限公司，并完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)及公司注冊資本變更手續(xù)；第三、江中藥業(yè)與江中集團簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，受讓南昌江中資產(chǎn)管理有限公司的全部股權(quán)，完成股權(quán)變更登記手續(xù)。效果分析：①營業(yè)稅②企業(yè)所得稅③土地增值稅④契稅7/9/202390財稅[2008]175號：兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。財稅字［1995］048號在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。財稅[2003]183號以合并或分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。7/9/202391二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓策劃

某房地產(chǎn)企業(yè)A，欲轉(zhuǎn)讓該公司土地?zé)o形資產(chǎn)項目，土地使用權(quán)成本3500萬元，經(jīng)與另一房地產(chǎn)公司B協(xié)商，A企業(yè)以6000萬元轉(zhuǎn)讓該土地項目。A、B企業(yè)均可以歸納為以下兩種方案。一是轉(zhuǎn)讓項目二是轉(zhuǎn)讓股權(quán)7/9/202392（一）出售方選擇方案1、直接轉(zhuǎn)讓土地，需要繳納的各種稅收為：營業(yè)稅金及附加：6000×5.5%=330土地增值稅：企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓收入6000

減：土地成本3500

減：加計扣除0

減：營業(yè)稅金及附加330增值額：2170

增值率：2170÷（3500+330）=57%

土地增值稅：2170×40%-3830×5%=676.5

企業(yè)所得稅：（6000-3500-330-676.5）×25%=3747/9/2023932、轉(zhuǎn)讓公司的全部股權(quán)。

在轉(zhuǎn)讓股權(quán)的情況下，沒有涉及該項目的稅收。但轉(zhuǎn)讓股權(quán)產(chǎn)生了股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。若屬于個人，則應(yīng)當(dāng)依法繳納個人所得稅。所得稅：（6000-3500）×25%=625方案稅負比較營業(yè)稅

土地增值稅

所得稅

合計方案1

330

676.5

374

1380.5方案2

0

0

625

625

7/9/202394（二）收購方選擇方案1、直接收購股權(quán)所要繳納的各項稅收為：

營業(yè)稅：0

契稅：0土地增值稅：（6000-3500）×30%=750

企業(yè)所得稅：（6000-3500-750）×25%=437.57/9/2023952、收購資產(chǎn)營業(yè)稅：0

契稅：60000×4%=240土地增值稅：0企業(yè)所得稅：0

方案稅負比較

營業(yè)稅

契稅土增稅

所得稅

合計

方案2

00750437.51187.5方案1

024000240

7/9/202396三、分解收入納稅策劃（一）精裝修房分解

裝修費在房款中所占比重較大時，若企業(yè)與購房者簽訂合同時變通則可取得不同的效果。房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少。7/9/202397分解裝修籌劃案例

某房地產(chǎn)公司開發(fā)一幢寫字樓銷售給某銀行，建筑成本8000萬元，裝修成本6000萬元，銷售價格20000萬元（各10000萬元）。納稅情況如下：營業(yè)稅及相關(guān)稅費＝20000×5.5％＝1100萬元土地增值額＝20000－（8000＋6000）－（8000＋6000）×30％－1100＝20000-11300=700萬元增值率＝700/11300×100％＝6.2％，稅率為30％土地增值稅＝700×30％＝210萬元。合計應(yīng)繳納稅收1310萬元。7/9/202398籌劃思路：將裝修分開計價，分別簽訂房屋銷售合同與裝修合同（裝修公司簽訂）?；I劃結(jié)果：營業(yè)稅=（10000×5.5％＋10000×3.3％）=880萬元銷售房屋增值額＝10000－8000－550－2400＝－950，不繳納土地增值稅。與1310萬元比較，節(jié)約稅收430萬元。分析：整體售房較好策劃；分戶售房注意風(fēng)險。7/9/202399國稅函[1998]53號納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約(或合同)，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個組成部分，與買賣契約共同成為認購房產(chǎn)的全部合同。因此，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條關(guān)于“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用”的規(guī)定，對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費用，應(yīng)一并列入房屋售價，按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。7/9/2023100（二）銷售公司分解1.房地產(chǎn)公司預(yù)收定金需要繳納營業(yè)稅和預(yù)繳土地增值稅及企業(yè)所得稅，采取銷售公司暫時收?。ㄈ缂尤霑T繳納會費方式），不與房地產(chǎn)公司發(fā)生聯(lián)系方式，可以暫時不繳納稅收。2.通過物業(yè)公司代收代付款項，減少價外費用。3.銷售公司通過收取傭金方式，分解預(yù)收款及收入，與購房者分別簽訂二份合同，減少售房合同金額，減少土地增值稅和預(yù)繳稅收。同時可以幫助購房者少繳契稅。如某銷售代理機構(gòu)代理銷售，房款100萬元。分別簽訂95萬元售房合同和5萬元代理費合同。要求有代理資質(zhì)、服務(wù)項目和收費標準，收費合理。7/9/2023101四、利用優(yōu)惠政策策劃（一）控制房地產(chǎn)的增值率A房地產(chǎn)公司開發(fā)普通標準住宅，大部分開發(fā)項目成本費用已結(jié)算，處于銷售階段。共發(fā)生成本費用如下：取得土地使用權(quán)金額200萬元，開發(fā)成本800萬元，開發(fā)費用100萬元，預(yù)計取得銷售收入1720萬元，應(yīng)繳納稅金及附加94.6萬元（為方便計算，按95萬元）。A公司應(yīng)納土地增值稅：扣除項目＝200＋800＋100＋95＋（800＋200）×20％=1395萬元增值額＝1720－1395＝325增值率＝325/1395＝23％，應(yīng)納土地增值稅＝325×30％＝97.57/9/2023102籌劃思路：項目未全部完工，再投入使增值率小于20％。假設(shè)再投入X萬元，只要符合[1720－（1395＋X）]/（1395＋X）<20％條件。計算得出X>38.33。考慮加計20%的因素，38.33/1.2=31.9再投入不到32萬，增值率小于20％，符合免稅。如A公司再投入35萬元，重新計算如下：扣除項目＝200＋（800＋35）＋103.5＋95＋（835＋200）×20％=1440.5增值額＝1720－1440.5＝279.5增值率＝279.5/1440.5＝19.4％，小于20％。7/9/2023103(二)利用國家建設(shè)和城市規(guī)劃拆遷免稅政策《條例》第八條有下列情形之一的,免征土地增值稅：(二)因國家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn).《實施細則》第十一條條例第八條(二)項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn),是指因城市實施規(guī)劃,國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán).因城市實施規(guī)劃,國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,比照本規(guī)定免征土地增值稅。分析：如何利用？7/9/2023104五、買房贈送折扣銷售的策劃（一）贈送促銷方式籌劃“買一送一”引起的納稅爭議

最近，某房地產(chǎn)開發(fā)公司打出了“買一贈一”的廣告，即對購買其商品房的前30名住戶實行買一套住房無償贈送一臺價值3000元空調(diào)的有獎銷售策略。這一銷售策略大大促進了商品房的銷售，但也在納稅上引起了一場爭論。7/9/2023105

①國稅認為，根據(jù)《增值稅暫行條例》第四條規(guī)定：將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送他人的，按視同銷售處理。對贈送空調(diào)的行為視同銷售貨物應(yīng)征收增值稅：3000×30÷(1+6％)×6％=5094.34（元）。

②地稅認為，企業(yè)贈送空調(diào)的行為是在銷售商品房的過程中發(fā)生的，根據(jù)規(guī)定，贈送空調(diào)的行為屬于應(yīng)交營業(yè)稅的混合銷售行為，應(yīng)交營業(yè)稅：3000×30×5％=4500；同時根據(jù)《個人所得稅法》的規(guī)定，前30名住戶取得的空調(diào)系由企業(yè)贈與個人的偶然所得，應(yīng)扣繳個人所得稅18000元（3000×30×20％）。7/9/2023106

③企業(yè)認為，贈送空調(diào)的價款實質(zhì)上已包含在住戶繳納的售房款中，只是尚未在合同和發(fā)票中單獨標明空調(diào)的售價，沒有將空調(diào)的售價從售房款中分離出來而已。同時本企業(yè)在廣告中稱“無償贈送空調(diào)”，是出于市場營銷的需要，是為了吸引顧客積極購買商品房。本企業(yè)已將所售商品房按所收售房款如期足額申報繳納營業(yè)稅，所以，贈送30臺空調(diào)的行為在實質(zhì)上并不符合增值稅法規(guī)中規(guī)定的貨物無償