豐尚時代廣場熙龍灣可研報告分析報告

PAGE“豐尚時代廣場·熙龍灣”項目可行性分析報告武漢豐尚高科置業(yè)有限公司二○一一年七月PAGEII目錄第一章項目概況…………1第二章開發(fā)企業(yè)概況……………………41.項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖示…………………42.企業(yè)概況…………………43.組織結(jié)構(gòu)…………………7第三章項目市場分析及預(yù)測……………71.市場定位…………………72.項目未來發(fā)展方向………………………83．區(qū)域現(xiàn)狀分析…………104.項目機會客戶…………125.市場調(diào)研情況…………126.武漢房地產(chǎn)市場宏觀數(shù)據(jù)……………247.泛金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)市場分析………258.泛金銀湖片區(qū)市場小結(jié)………………269.市場調(diào)研總結(jié)…………2610.我們的營銷戰(zhàn)略………………………28第四章項目建設(shè)規(guī)模及功能標準……………………371.建設(shè)規(guī)?！?72.設(shè)計宗旨………………383.總平面規(guī)劃……………384.建筑設(shè)計………………405.結(jié)構(gòu)設(shè)計………………426.給排水設(shè)計……………437.電氣設(shè)計………………448.弱電部分………………499.暖通設(shè)計………………5210.消防……………………5411.無障礙設(shè)計……………5712.環(huán)保、衛(wèi)生……………5813.建筑節(jié)能………………59第五章項目實施進度安排……………59第六章投資估算及資金籌措…………601.項目總投資估算表……………………602.投資計劃于資金籌措表………………643.項目貸款償還期計算表………………674.全部經(jīng)濟評價參數(shù)一覽表……………665.經(jīng)營收入估算表………………………686.項目損益表……………687.項目全部投資現(xiàn)金流量表……………708.敏感性分析表…………71第七章風險分析及對策………………721.政策風險分析…………722.社會風險分析…………723.經(jīng)濟風險分析…………724.行業(yè)風險分析…………735.管理風險分析…………736.資金風險分析…………737.結(jié)論……………………73第八章項目總結(jié)………………………74“豐尚時代廣場·熙龍灣”項目可行性分析報告PAGE74武漢豐尚高科置業(yè)有限公司編制項目概況1、項目名稱豐尚時代廣場·熙龍灣2、項目投資單位武漢豐尚高科置業(yè)有限公司；辦公地址：武漢市江漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)江興路8號。3、項目地址武漢市東西湖區(qū)徑河街辦事處三店易家灣、渡頭嘴北。即金山大道與二雅路交匯處。項目四至：東面：臨萬科高爾夫城、沿海賽洛城；南面：臨金山大道及規(guī)劃綠化線；西面：臨大自然生態(tài)樂園、吳家山行政中心；北面：臨規(guī)劃路、規(guī)劃城市綜合體片區(qū)、黃獅海。具體見附圖。項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目單位項目總量規(guī)劃總用地面積㎡32543.16（48.8畝）總建筑面積㎡110436.05地上建筑面積㎡96127.19地下建筑面積㎡14308.86住宅建筑面積㎡85716.01商業(yè)建筑面積㎡9884.06配套建筑面積㎡527.12建筑密度%21.88%容積率2.95綠化率%25%機動車停車位輛523非機動車停車位輛828總戶數(shù)戶828總?cè)丝跀?shù)（住宅樓3.2人/戶）人26504、項目主要經(jīng)濟效益指標及開發(fā)融資方案“豐尚時代廣場·熙龍灣”項目財務(wù)指標表項目預(yù)計總投入（萬元）49051.41預(yù)計綜合單方成本（元）4441.61預(yù)計總收入（萬元）68713.65預(yù)計稅后凈利潤（萬元）12922.08銷售利潤率25.07%凈現(xiàn)值（稅后）（萬元）6983.59內(nèi)部收益率（稅后）29.05%投資回收期（年）3通過對項目開發(fā)的財務(wù)指標進行綜合分析可知“豐尚時代廣場·熙龍灣景”項目，且能得到較高的回報，可為后期帶來強有力的資金保證，根據(jù)以上特點，我們初步擬定如下融資方案：預(yù)計整個“豐尚時代廣場·熙龍灣景”項目總投入資金4.9億元，其中企業(yè)自籌1.9億元，以本項目工程向銀行申請項目貸款2.3億元，預(yù)計分3次償還貸款。5、項目區(qū)域資源情況項目周邊緊鄰吳家山行政、商業(yè)中心；項目所在區(qū)域有國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)——吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園，有中國內(nèi)陸最大的臺商投資區(qū)——武漢吳家山臺商工業(yè)園區(qū)；項目所在的東西湖區(qū)因湖而名，因水而興。漢江、漢北河、淪河、府河等四條河流分別從南、西、北三面繞區(qū)而過。6、項目前期作業(yè)公司自2010年已開始“豐尚時代廣場?熙龍灣”項目的調(diào)研論證及部分的前期作業(yè)，為項目的正式開展奠定了良好的基礎(chǔ)，目前已完成的主要工作有：●委托中聯(lián)地產(chǎn)完成了項目的市場定位、發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃評價、產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)形態(tài)設(shè)計、營銷戰(zhàn)略與策略等前期策劃工作?！褚讶〉庙椖拷ㄔO(shè)用地，并獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！褚讶〉庙椖康耐恋厥褂脵?quán)證，擁有項目建設(shè)用地70年的使用期。●已委托國內(nèi)著名的設(shè)計單位所對項目進行了總體規(guī)劃設(shè)計。●已完成項目建設(shè)的詳細勘察和建設(shè)基地地質(zhì)勘察報告。開發(fā)企業(yè)概況1、項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖示2、企業(yè)概況武漢豐尚高科置業(yè)有限公司（下稱武漢豐尚公司）成立于2010年1月19日，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)與投資、物業(yè)管理。法定代表人為陳宇雄。武漢豐尚公司目前正在以武漢市東西湖區(qū)城市綜合體項目作為突破口，依托武漢特有的地域優(yōu)勢，努力打造華中地區(qū)最具影響力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。武漢豐尚公司目前注冊資本金為1億元（增資后），控股股東為廣西南寧豐業(yè)創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。3、股東公司概況廣西南寧豐業(yè)創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱公司）成立于2000年，公司注冊資本2000萬元，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與投資、物業(yè)管理等。公司曾與廣西建行、農(nóng)行等多家銀行建立了長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，獲得了良好的銀行信用等級，目前公司無銀行貸款余額。經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了跨區(qū)域開發(fā)經(jīng)營、累計項目銷售額253億元、開發(fā)面積達400多萬平方米的專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，控股和合作成立多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，目前主要開發(fā)項目包括：廣西地區(qū)：南寧：半島融園、半島半山項目占地400多畝，建筑面積40萬平方米，銷售額25多億元；觀瀾溪谷項目占地500畝，建筑面積37萬平方米，銷售額約30多億元；正在開發(fā)中。柳州：大美天地項目占地282畝，建筑面積25萬平方米，銷售額20多億元；華韻上城項目占地269畝，建筑面積50萬平方米，銷售額約30多億元；華展華園項目占地197畝，建筑面積30萬平方米，銷售額約18億元；梧州地區(qū)獨資開發(fā)項目：藍天港灣、紫荊花園、香樟園等項目占地面積達300畝，建筑面積100萬平方米，銷售額約50億元。廣東地區(qū)參股項目：佛山山林水語項目占地700畝，建筑面積80萬平方米，銷售額約50億元，正在開發(fā)中；佛山盛南新都項目占地170畝，建筑面積40萬平方米，銷售額約30億元；正在開發(fā)中。組織結(jié)構(gòu)項目市場分析及預(yù)測1、市場定位項目所處的武漢市是中國中部最核心都市，作為“九省通衢”與中國重大核心城市保持密切的聯(lián)系。以中國中部最核心的武漢、長沙、南昌三個城市將組成“中三角都市圈”，形成繼長三角、珠三角、京津冀“中國經(jīng)濟三極”三極后的中國經(jīng)濟增長“第四極”。九省通衢：武漢地處京廣通道和滬蓉沿江經(jīng)濟帶十字形交叉點，距離國內(nèi)其他主要城市鐵路運距均在500公里—1200項目位于漢口東西湖片區(qū)，非漢口主城區(qū)，為漢口城市建設(shè)的新區(qū)，目前通達性一般，到達城市中心約1小時項目位于以生態(tài)旅游區(qū)為核心定位的東西湖片區(qū)，坐落于東西湖區(qū)以產(chǎn)業(yè)為集群的吳家山片區(qū)，位于片區(qū)的景觀及居住核心區(qū)東西湖片區(qū)：以優(yōu)美的自然資源及成熟的旅游配套，定位于武漢的生態(tài)旅游區(qū)吳家山片區(qū)：以臺商投資區(qū)為核心，形成了食品、機電、物流等產(chǎn)業(yè)集群項目位于東西湖片區(qū)的中部綠化區(qū)及居住區(qū)的結(jié)合處項目依托周邊樓盤，區(qū)域交通配套日趨成熟，通過公共交通可較為便捷地到達武漢中心主城區(qū)和周圍片區(qū)：道路：以107國道為主軸線，金山大道為輔線，覆蓋全區(qū)的棋盤式公路網(wǎng)絡(luò)已建成，與湖北8+1城市圈形成緊密聯(lián)系。公交：有10條公交路線和2條巴士路線分別從吳家山通往漢口和武昌，如505、47、737、621、H82環(huán)湖線等均經(jīng)過緊鄰本項目的主干道金山大道；輕軌1號線：站點連接?xùn)|西湖與漢口市中心地鐵6號線：連接?xùn)|西湖與漢陽。項目周邊的配套主要依托于五環(huán)大道與二雅路形成的老吳家山片區(qū)配套，金山大道以北未形成濃的居住氛圍，配套不齊全；商業(yè)配套：中百超市、北冰洋超市、嘉源超市、開發(fā)平價超市；中國郵政、農(nóng)行東西湖支行等；>教育配套：海景幼兒園、海景常青藝術(shù)幼兒園、吳家山一小、吳家山三小、吳家山四小、吳家山中學(xué)、吳家山三中、北大附中、巨人教育等；>醫(yī)療配套：六順路的吳家山職工醫(yī)院、東西湖人民醫(yī)院、婦幼醫(yī)院；二雅路的東西湖人民醫(yī)院門診、吳家山街祁家山社區(qū)衛(wèi)生站等；項目所處的東西湖區(qū)商業(yè)分布主要呈“點帶混合”的態(tài)勢，沒有形成大規(guī)模的商圈，生活配套設(shè)施也相對匱乏>吳家山片區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點多屬于自發(fā)形式的沿街小商鋪，品質(zhì)較低且規(guī)模較小，商業(yè)網(wǎng)點多為酒店、網(wǎng)吧、大型超市和餐飲等業(yè)態(tài)；>吳家山的商業(yè)網(wǎng)點相對密集，多為沿道路帶狀分布。>金銀湖片區(qū)的商業(yè)多以社區(qū)商業(yè)配套的形式呈點狀分布；>金銀湖片區(qū)的盛業(yè)網(wǎng)點多為新建樓盤的配套商業(yè)，從規(guī)模上分布相對均勻。項目地塊現(xiàn)狀：地塊平整，地塊一緊鄰金山大道，無景觀資源，周邊環(huán)境較為純粹，干擾因素較小。2、本項目未來發(fā)展方向——吳家山第一個綜合體項目開發(fā)目標一：打造吳家山第一個綜合體項目開發(fā)目標二：三個地塊進行資源整合，形成住宅與商業(yè)聯(lián)動開發(fā)目標三：一期實現(xiàn)快速回款，迅速打開市場局面以生態(tài)、宜居為核心定位的片區(qū)印象吸引越來越多城市中心關(guān)注健康、熱愛生活的客戶置業(yè)2.1水景資源金銀湖區(qū)域水域面積達12000畝，環(huán)金銀湖湖岸線42000米。大量的湖汊和濕地，保存完好的自然原生態(tài)，使金銀湖擁有獨特的湖景景觀資源。金銀湖水域，東、北、西，東流港、黃獅海、瀟湘海、徑河四條水道縱橫貫通，金島、銀島、臥龍島等九個半島點綴其中。2.2人文建設(shè)☆武漢市出臺《泛金銀湖概念性規(guī)劃》，將金銀湖周邊確定為“中部地區(qū)獨具特色的生態(tài)旅游目的地和休閑度假區(qū)、武漢優(yōu)越的濱水居住區(qū)和高新創(chuàng)業(yè)基地”。；☆根據(jù)規(guī)劃，環(huán)金銀湖岸線以綠色生態(tài)和水為主題，將建成濕地體驗區(qū)、時尚休閑區(qū)和文化生活區(qū)；☆政府利用自然資源打造的旅游功能定位區(qū)不但會促使周邊環(huán)境的進一步優(yōu)化，更會極大提升區(qū)域的居住價值和消費能力；☆環(huán)湖岸線以綠色生態(tài)和水為主題，分別建設(shè)成為濕地體驗區(qū)、時尚休閑區(qū)和文化生活區(qū)。；☆現(xiàn)有3條道路金銀湖路、馬池路、環(huán)湖路將按進行改造，打造成金融商業(yè)街，建設(shè)高檔酒店、商場百貨、時尚會所、休閑酒店和企業(yè)研發(fā)總部等；☆政府擬建國際級、服務(wù)式、“孤島型”的城市片區(qū)6750畝的新型國際商務(wù)度假區(qū)；☆國際商務(wù)度假區(qū)規(guī)劃五大功能區(qū)，度假休閑區(qū)；東北，商務(wù)會展區(qū)，娛樂休閑區(qū)（即“三堤一島”）；濕地體驗區(qū)；創(chuàng)意體驗區(qū)；☆金銀湖將建成生態(tài)商務(wù)城、常青花園商業(yè)帶、金銀潭工業(yè)旅游區(qū)三大公共服務(wù)中心；☆海昌集團投資30億的極地海洋世界，與現(xiàn)有高爾夫球場、濕地公園優(yōu)勢互補，將帶動泛金銀湖成為中部地區(qū)獨具特色的生態(tài)旅游和休閑度假勝地；☆2012年地鐵2號線通車，6、7號線將在2017年前建成通車，地鐵的建成將為金銀湖區(qū)域發(fā)展帶來新的機會；☆本項目借助地鐵2、6、7號線開通的良好契機，符合發(fā)展TOD模式的條件，旨在以以軌道交通樞紐站點為特色和導(dǎo)向，承擔完善區(qū)域城市功能、疏散中心城職能以及服務(wù)片區(qū)產(chǎn)業(yè)職責，打造以居住、生活、工作和諧共處的社區(qū)；☆以機電、建材、家裝、汽車產(chǎn)業(yè)為主的舵落口加上吳家山新興的國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟支撐，帶來巨大的產(chǎn)業(yè)人群舵落口大市場，是華中第—家國家級、綜合性、大規(guī)模的商貿(mào)物流中心，占地面積1760畝。目前形成以家居建材、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料為主的大型綜合批發(fā)交易市場，人駐商戶3000多戶，每年接待市內(nèi)外客商逾2000萬人次，交易總量1300萬噸，其中裝飾板材、木線類、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料占據(jù)全省70%的市場份額。前入?yún)^(qū)投資的知名臺資企業(yè)有：臺灣統(tǒng)一集團、遠東集團、大榮集團、士林電機、華城電機、大鵬電子、采軒服飾等。在臺資帶動下，投資區(qū)已逐漸形成產(chǎn)業(yè)集聚的效應(yīng)，吸引了中國香港、日本、美、德、法等眾多外資和國內(nèi)知名企業(yè)落戶，合同投資總額30億美元，利用外資16億美元2.3區(qū)域價值小結(jié)：◎區(qū)域發(fā)展支撐未來中端客戶;◎我們區(qū)域有機會成為;漢口人尋找“鬧中取靜，離塵不離城”的首席生態(tài)居住區(qū)城市發(fā)展方向上，未來副城市核心區(qū)定位為生態(tài)復(fù)合型服務(wù)城區(qū)，宜居、休閑定位日益完善的交通網(wǎng)拉進區(qū)域與漢口中心區(qū)的距離區(qū)域既是項目入市的核心難點，又是項目快速突破的攻擊點，緊扣吳家山宜居、生態(tài)的定位將弱化陌生感，增加生活感3、區(qū)域現(xiàn)狀分析金銀湖從地理上有著常青、環(huán)湖、東西湖（吳家山）的幾個區(qū)域劃分，每個區(qū)域有著自己鮮明的特點；吳家山區(qū)：臺商投資區(qū)，東西湖片區(qū)的內(nèi)部核心區(qū)域，具有一定工業(yè)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，居民集中，購買力較好與東西湖區(qū)其他區(qū)域；常青片區(qū)——依托于常駐人口而快速發(fā)展的區(qū)域，缺乏景觀資源，未來依托二號線可以分流相當剛需購買者；環(huán)湖區(qū)域占據(jù)金銀湖最大景觀資源，北面受限于交通因素，入住率提升緩慢配套少，南面發(fā)展迅速，價格領(lǐng)跑；東西湖區(qū)域本身有相當?shù)脑幼【用?，和一定的工業(yè)基礎(chǔ)，加之臺商投資區(qū)的崛起，未來發(fā)展?jié)摿Υ?、項目機會客戶項目位于吳家山臺商投資區(qū)內(nèi)，機會目標客群從吳家山向市中心擴散：東西湖區(qū)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的高級藍領(lǐng)☆舵落口大市場內(nèi)3000余戶私營業(yè)主；☆長豐鄉(xiāng)本地居民和古田片區(qū)拆遷戶；☆城中心擠壓出的普通白領(lǐng)；☆地鐵6號線經(jīng)過本項目，將帶來更多不同區(qū)域和不同需求的客群。市場調(diào)研情況5.1東西湖區(qū)2004年-2009年GDP一直保持快速增長，片區(qū)整體經(jīng)濟狀況不斷得到優(yōu)化。但是與武漢市主城區(qū)其它片區(qū)比較其經(jīng)濟總量仍有較大差距。東西湖區(qū)2005-2009年人均GDP增長量保持15%以上快速發(fā)展。受東西湖區(qū)人口較少影響，片區(qū)整體GDP水平處于各片區(qū)水平中游。東西湖區(qū)經(jīng)濟發(fā)展——房地產(chǎn)投資位于全市前列調(diào)控政策對于東西湖區(qū)房地產(chǎn)投資影響較小，同時東西湖區(qū)房產(chǎn)投資力度位于武漢城區(qū)前列。5.2東西湖區(qū)經(jīng)濟發(fā)展——人均可支配收入增長迅速東西湖區(qū)人均可支配收入發(fā)展狀況（單位：萬元）片區(qū)人均可支配收入增長速度較快，擁有一定消費基礎(chǔ)，但與其他主城區(qū)比仍有微小差距。5.3金銀湖區(qū)規(guī)劃：以“后花園”之名，見證居住、商務(wù)、生態(tài)的多重發(fā)展：☆空港經(jīng)濟：《武漢天河國際機場總體規(guī)劃》得到了國家民航局和省政府批準。機場三期改擴建總投資120億元，業(yè)內(nèi)評估，完成后，天河將成為中國中部最好的國際機場，機場的物流、人流、信息流最為高端，附加值最高、高增值性強;☆總部經(jīng)濟：鑫橋高新科技產(chǎn)業(yè)園,吳家山臺商投資區(qū),藥業(yè)公司,海事法院辦公樓,武漢煙草專賣局,中國郵政以及凌云科技集團、美國百事、法國達能、美國康地等一批國際知名企業(yè)紛紛搶灘東西湖；☆生態(tài)居住區(qū)：多數(shù)樓盤以優(yōu)美的金銀湖資源進行樓盤開發(fā)，已經(jīng)形成濃厚的居住氛圍；☆旅游休閑區(qū)：金銀湖周邊78平方公里區(qū)域確定為“中部地區(qū)獨具特色的生態(tài)旅游目的地和休閑度假區(qū)、武漢優(yōu)越的濱水居住區(qū)和高新創(chuàng)業(yè)基地”5.4金銀湖區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿?.41金銀湖居住價值發(fā)展?jié)摿Α獌?yōu)美的自然環(huán)境及目前已經(jīng)形成的居住氛圍,以三環(huán)線、金山大道、環(huán)湖路為核心分界線，形成居住組團三環(huán)線附近：萬科城、新世界常青南園、常青花園；金山大道附近：萬科高爾夫、銀湖翡翠、金地格林春岸、翠堤春曉、萬科城市花園；吳家山片區(qū)：沿海賽洛城、恒大城、祥生柏景灣；環(huán)湖路：升華現(xiàn)代城、順馳泊林、金銀湖別墅、麗水佳園等；目前金銀湖核心樓盤已經(jīng)達到20萬左右的常住人口5.42金銀湖商務(wù)價值發(fā)展?jié)摿Αㄟ^“三軸、三片、兩中心”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，力圖將規(guī)劃區(qū)建設(shè)成為環(huán)境宜人的金銀湖生態(tài)商務(wù)城。金銀湖生態(tài)商務(wù)城規(guī)劃北片：位于金山大道以北，鐵塔路兩側(cè)的地區(qū)，布置商務(wù)辦公并配套文化娛樂及休閑設(shè)施形成商務(wù)休閑區(qū)；南片：位于金山大道以南，環(huán)湖西路以東的地區(qū)，布置商業(yè)金融設(shè)施服務(wù)整個片區(qū)乃至東西湖地區(qū)，從而為打造金銀湖生態(tài)商務(wù)城創(chuàng)造良好的條件；西片：位于環(huán)湖西路以西，張公堤輔道以北的地區(qū)，以產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)帶動該片的發(fā)展，并為生產(chǎn)配套完善的生活服務(wù)設(shè)施。商務(wù)休閑中心，結(jié)合銀湖中路與馬池路兩側(cè)文化娛樂設(shè)施，及北片西側(cè)沿湖的生態(tài)商務(wù)別墅的建設(shè)，形成金銀湖生態(tài)商務(wù)城的商務(wù)休閑中心；商業(yè)金融中心，結(jié)合金橋中路兩側(cè)行政辦公和商業(yè)金融設(shè)施及南片的步行商業(yè)用地的開發(fā)建設(shè)，形成商業(yè)金融中心。5.43金銀湖商務(wù)價值發(fā)展?jié)摿Α獏羌疑剑号_商投資工業(yè)新城☆吳家山片區(qū)，主要實施舊城改造工程，重新布局吳家山新城，建設(shè)環(huán)徑河的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、西南部工業(yè)物流區(qū)、北部居住新區(qū)和南部舊城居住區(qū)，力求成為武漢輻射孝感、天門等城市圈城市經(jīng)濟的“橋頭堡”；☆在產(chǎn)業(yè)方面，在現(xiàn)有統(tǒng)一、臺塑等60余家臺企，以及機電、物流、食品等特色產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，發(fā)揮保稅物流、臺企聯(lián)華中基地等優(yōu)勢，用5年至10年時間建成為華中臺資密集區(qū)。5.44金銀湖旅游休閑價值發(fā)展?jié)摿Α疸y湖以旅游休閑為定位，目前旅游休閑配套較為齊全，且已經(jīng)有“城市客廳”之美稱；金銀湖旅游休閑發(fā)展?jié)摿疸y湖的旅游休閑產(chǎn)業(yè)鏈正在形成，片區(qū)豐富的水景資源和旅游資源已經(jīng)逐漸吸引了眾多投資商的關(guān)注，于此興建大批旅游項目；金銀湖政府規(guī)劃開發(fā)金銀湖生態(tài)商務(wù)城，總規(guī)劃面積83.52公頃(含水面面積63.66公頃)，投資規(guī)模4億元。利用金湖、銀湖、墨水湖等自然環(huán)境，大力開發(fā)休閑旅游景觀?！笆晃濉逼谀?，沿金銀湖湖岸建成休閑景觀長廊1個、影視娛樂中心1個、水上游樂項目2個，休閑旅游區(qū)形成稅收2000萬元5.45區(qū)域成熟度之交通：以地鐵為核心的公共交通的建設(shè)使東西湖片區(qū)與其他各個片區(qū)的聯(lián)系更為緊密，已經(jīng)形成成熟的立體交通網(wǎng)絡(luò)☆軌道交通1號線二期工程計劃從宗關(guān)開始向西，止于東西湖三店城西板塊內(nèi)。另外，在2010年前完工兩條地鐵中，2號線（地鐵）的一期工程，將建設(shè)常青花園——街道口段；☆貫通后的輕軌從堤角到東吳大道，將極大的改善金銀湖的出行環(huán)境，提升區(qū)位價值?！罱疸y湖區(qū)域距漢口中心商業(yè)區(qū)10公里，漢口火車站7公里，距武漢天河國際機場18公里。機場路、市中環(huán)線、市外環(huán)線、金山大道、京珠高速公路，共同構(gòu)建了區(qū)內(nèi)“☆隨著交通升級的加速，金銀湖的多層次外向輻射網(wǎng)絡(luò)即將形成，為項目商業(yè)商務(wù)設(shè)施全面輻射武漢提供了條件。區(qū)域成熟度之交通：地鐵六號線將大大增加?xùn)|西湖片區(qū)的便利性，增加與金銀湖與漢陽的聯(lián)系武漢地鐵6號線線路長33.5公里，計劃2017年建成。武漢地鐵6號線將連通三環(huán)線外圍的沌口和金銀湖，也是連接漢口與漢陽的一個重要紐帶。起于沌口三角湖，途徑鐘家村、漢口火車站、常青花園和東方馬城幾個商圈密集的區(qū)域，到達終點假日廣場站。2011年計劃完成海洋中心站、博覽中心站部分主體結(jié)構(gòu)施工，這也是繼地鐵3號線之后第二條下穿漢江的地鐵，連通了三環(huán)線外圍的兩個新開發(fā)區(qū)域，在鐘家村與地鐵4號線實現(xiàn)換乘，在江漢路與地鐵2號線實現(xiàn)換乘，在大智路與輕軌換乘。5.46區(qū)域成熟度之商業(yè)配套：基本配套已經(jīng)初步形成，但綜合配套正在逐步完善中，目前配套多集中在吳家山片區(qū)內(nèi)。金銀湖整體規(guī)劃了“一主一輔多心”的公共服務(wù)配套格局；金銀湖中學(xué)是為了滿足泛金銀湖地區(qū)及周邊小區(qū)居民對于教育配套的需求，政府投資近億元新建的公辦寄宿制初中，目前已對外招生；協(xié)和醫(yī)院與東西湖區(qū)簽約，規(guī)劃投資4億元，3年內(nèi)在金銀湖建一家綜合性三級甲等醫(yī)院——協(xié)和金銀湖醫(yī)院。區(qū)域成熟度之商業(yè)配套：基本配套已經(jīng)初步形成，但綜合配套正在逐步完善中，目前配套多集中在老吳家山片區(qū)內(nèi)。位于城西板塊的吳家山片區(qū)，生活配套較為成熟，生活也是最為便利的核心區(qū)域。2009年5月8日區(qū)域成熟度之綜合配套：吳家山片區(qū)的教育、醫(yī)療、商業(yè)配套已全面覆蓋。經(jīng)過十余年的發(fā)展，吳家山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已經(jīng)形成了較為完善的配套體系，中百倉儲、武商量販、中商評價等大型購物中心都已經(jīng)進駐；湖錦、三五、艷陽天等大型酒店也在區(qū)域內(nèi)開立了分店；區(qū)內(nèi)醫(yī)療機構(gòu)有東西湖區(qū)人民醫(yī)院和各辦事處職工醫(yī)院；中小學(xué)、幼兒園等基礎(chǔ)教育設(shè)施也非常完善。區(qū)域成熟度之綜合配套：金銀湖片區(qū)已有基礎(chǔ)教育醫(yī)療商業(yè)配套，但使用較為不便。金銀湖片區(qū)的配套設(shè)施正在逐漸完善，商業(yè)配套除中百倉儲外，金山大道以北即將建成馬池商業(yè)街；環(huán)湖路已建成金銀湖中學(xué)，沿海賽洛城引進了北大附中；醫(yī)療配套上，金銀湖正在建一個占地190畝的綜合醫(yī)院。15萬平方米的金盛家居廣場已落戶該區(qū)域，這個以建材、家居和家電為主的摩爾城，可彌補該區(qū)域商業(yè)設(shè)施的不足。沿海·賽洛城將建13萬平方米的商業(yè)門面，將進一步緩解金銀湖地區(qū)配套的不足。5.47小結(jié)項目處于金銀湖與吳家山交界處，從地域?qū)傩詠砜锤悠赜趨羌疑狡瑓^(qū)，相比較金銀湖尚處于規(guī)劃中的設(shè)計藍圖而言，項目交通、配套已相當完善；從產(chǎn)業(yè)布局來看，金銀湖屬于旅游休閑區(qū)，適宜生活；吳家山屬于工業(yè)投資區(qū)，配套完善，項目兼得雙區(qū)優(yōu)勢，但非金銀湖與吳家山的核心區(qū)位，因此區(qū)位并非本項目核心賣點，推廣方面宣傳不可過度。市政基礎(chǔ)規(guī)劃方面項目除現(xiàn)有交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋項目外，地鐵規(guī)劃也對項目價值有一定的提升作用。本項目社會性配套對比二環(huán)內(nèi)中心城區(qū)項目仍有劣勢，但與武漢其他遠城區(qū)包括金銀湖相比已相當成熟。6、2010年武漢房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)2010年全年，武漢市新增土地供應(yīng)253宗，總供給面積1696.6萬平米。從供應(yīng)土地性質(zhì)來看，2010年各類土地供應(yīng)中，其他用地供應(yīng)量居首位，供應(yīng)面積達844.4萬平米，占總供地面積的50%；其次為居住用地，供應(yīng)面積為546.7萬平米，占總供地面積的32%；商業(yè)用地供應(yīng)面積為269.1萬平米，占總供地面積的16%。從供應(yīng)土地區(qū)域分布來看，2010年各區(qū)域土地供應(yīng)中，主城區(qū)內(nèi)2-3環(huán)之間是供應(yīng)量最大的區(qū)域，占到全部供應(yīng)量的24%，其次為3環(huán)外主城區(qū)，供應(yīng)量占到20%；隨著武漢市城市擴張步伐的加快，遠城區(qū)越來越受到關(guān)注，2010年遠城區(qū)土地出讓占到了全市土地出讓面積的32%，增長明顯。雖然有新政影響，武漢市房價依然堅挺，銷量卻隨著政策變化而略有調(diào)整，但主要影響因素仍是房地產(chǎn)銷售的自然周期。市場成交面積結(jié)構(gòu)方面，中小戶型商品房為市場銷售主體，120平米以下戶型占據(jù)銷售總數(shù)的60%。中小戶型商品住房為市場銷售主體。2010年我市120平方米以下商品住房為市場的主要需求，銷售套數(shù)占總量的60.1%，較09年增加了4個百分點。其中90-120平方米占比最大，占比為38.21%，較09年增加了3個百分點；90平方米以下商品住房銷售套數(shù)占總套數(shù)的21.89%，較去年增加了1個百分點。140平方米以上占比為武漢宏觀市場小結(jié)2010年武漢房地產(chǎn)市場處于供銷兩旺，尤其是遠城區(qū)土地，2011年處于上升走勢；產(chǎn)品質(zhì)量成為關(guān)鍵，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品仍有提升空間，普通產(chǎn)品銷售量及價格已開始萎縮；中小戶型仍是目前銷售主力7、2010年泛金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)市場分析片區(qū)75-120平米的中小戶型走勢最好，空置率也最低。2011年各區(qū)域不同面積的銷售情況1月2月3月90㎡以下239037%62132%33227%90-120㎡212933%85645%61250%120-140㎡136521%72338%44136%140㎡以上5819%33718%16013%隨著工作、生活節(jié)奏加快，人們對居住環(huán)境提出更高的要求，更加注重產(chǎn)品的實用性和緊湊性，以便節(jié)約空間成本，目前在本區(qū)域內(nèi)75-120的中小戶型銷量最好，其空置率最低。8、泛金銀湖片區(qū)市場小結(jié)泛金銀湖片區(qū)目前仍屬于武漢價值洼地，成交量在靠前位置，成交均價在靠后位置；實用型與緊湊型戶型迎合目前剛需要求，受金銀湖地理位置限制，該戶型銷售速度最快。9、總結(jié)區(qū)域優(yōu)勢分析區(qū)域規(guī)劃日趨完善地鐵二號線、六號線的修建，增加了暢通無阻的出行通道，對金銀湖與漢口中心區(qū)的聯(lián)通，也起到非常重要的作用。金銀湖規(guī)劃增加公交線路，尤其在沿海賽洛城項目附近，搭配路網(wǎng)的形成，十分利于金銀湖居民的出行。有了高架橋、地鐵、路網(wǎng)支撐，金銀湖片區(qū)將高樓林立，各種市政商業(yè)配套、娛樂休閑產(chǎn)業(yè)將迅速跟進，后湖將成為名副其實的武漢的新城、城市副中心。配套日趨完善作為一個成熟的生活設(shè)區(qū)，金銀湖片區(qū)的市政、生活配套設(shè)施日漸齊全、完善，大型社區(qū)均引進了相關(guān)配套，如：沿海賽洛城引進北大附中，萬科西半島引進中百倉儲等，商業(yè)、醫(yī)療、教育機構(gòu)逐步規(guī)劃興建。政府支持力度大武漢市對泛金銀湖的定位，是作為城市經(jīng)濟增長第四極，大量的旅游項目、高新企業(yè)中心、商業(yè)中心的規(guī)劃，必將進一步吸引開發(fā)商的投資與居民置業(yè)居住泛金銀湖片區(qū)制勝之道10、我們的營銷戰(zhàn)略：宣傳和產(chǎn)品同時發(fā)力，直達營銷目標——進攻戰(zhàn)。10.1核心策略：貫穿始終的活動營銷建立高形象！主動客戶拓展實現(xiàn)擴容！將節(jié)奏與工程進度相聯(lián)系！10.2形象占位——領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)進入市場，占位高端、形象領(lǐng)先；高舉高打，以形象立勢為總體目標：前期立勢是關(guān)鍵；搶奪市場客戶資源；建立企業(yè)市場影響力；在價值主張上形成另一個極——武漢最具都市意向的生活示范區(qū)；展示一個武漢人內(nèi)心渴望已久的都市生活。10.3營銷節(jié)奏：持續(xù)的形象和概念傳播；配合開盤期爆發(fā)式營銷；后期通過參與式的營銷活動維系持續(xù)熱銷；開盤配合充分的客戶積累和局部現(xiàn)場體驗展示；此后，通過分階段賣點展示，爭取價值最大化的價格策略。10.4主要營銷手段：關(guān)系營銷和活動營銷為主線的市場策略；以少而精的大事件一舉立勢。10.5項目品牌傳播執(zhí)行策略：“創(chuàng)新的生活方式＋服務(wù)”是我們品牌價值選擇。建時代理想、筑品質(zhì)生活——別人賣的是房子，我們建構(gòu)的是一種生活！新進者能夠超越市場現(xiàn)有束縛，通過創(chuàng)新滿足客戶需求；具有城市化模式社區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗；對于樓盤品質(zhì)的嚴格要求：與大型建筑承包商合作，防止質(zhì)量的不穩(wěn)定；卓越的工程控制及把控能力；與一流的設(shè)計單位合作，確保領(lǐng)先的生活理念得以貫徹；樓盤擁有完善的配套設(shè)施，使住戶住得更舒適；所有這些，均源于提供一個令消費者渴望的“都市生活”10.6我們通過以下六個環(huán)節(jié)的做法實現(xiàn)項目的品牌傳播10.61“產(chǎn)品”環(huán)節(jié)結(jié)合企業(yè)形象的產(chǎn)品推介會；都市生活樣板間及品質(zhì)工程樣板間的展示；都市休閑商業(yè)街區(qū)的展示及體驗。10.62“消費者”環(huán)節(jié)創(chuàng)建“豐尚時代廣場?熙龍灣會”，入會業(yè)主購房優(yōu)惠或優(yōu)先；全程專業(yè)購房服務(wù)；建立業(yè)主投訴處理機制。10.63“視覺”環(huán)節(jié)實施CI（企業(yè)身份）管理，包括理念識別（MindId-entity，簡寫MI)、行為識別（Behavlonr簡寫B(tài)I）、視覺識別（VisvalId-entity，簡寫VI）。10.64“形象”環(huán)節(jié)實力展示——利用開工典禮、員工招聘會等活動展示企業(yè)的綜合實力；形象立勢——舉辦黑山植物園恐龍展等展覽樹立企業(yè)形象；形象維系——開展都市生活主題的系列活動如家庭運動會、都市生活暢想征文等活動長期維系企業(yè)形象。10.65“商譽”環(huán)節(jié)以豐尚時代廣場?熙龍灣會為依托的溝通平臺，共建和諧社區(qū)；舉辦年度業(yè)主聯(lián)誼活動（運動會、新春答謝會）；實施豐尚時代廣場?熙龍灣公益行動（如資助貧困學(xué)生、提供勤工儉學(xué)的崗位等）。10.66“通路”環(huán)節(jié)發(fā)行豐尚時代廣場?熙龍灣會期刊：刊登圍繞都市生活的主題的文章；統(tǒng)一銷售現(xiàn)場布置，彰顯都市生活氛圍；進行配合企業(yè)及項目活動的軟文炒作。10.7營銷戰(zhàn)略與策略執(zhí)行我們研究客戶的購買行為，發(fā)現(xiàn)客戶的購買過程是具有一致性的，通?？梢詣澐譃樗膫€階段過程：10.71營銷執(zhí)行技術(shù)思路：10.722011年10月~2012年3月，我們要做的準備工作：相關(guān)協(xié)作單位的確定：廣告公司、合作媒體、代理公司、執(zhí)行顧問等；豐尚時代廣場?熙龍灣會的籌備工作：豐尚時代廣場?熙龍灣會的發(fā)展定位策略；豐尚時代廣場?熙龍灣關(guān)系梳理。與豐尚時代廣場?熙龍灣會相關(guān)的商家聯(lián)盟洽談：如咖啡店、餐飲店、銀行及各種品牌家居店等；登記電話；豐尚時代廣場?熙龍灣會正式吸納會員及積累客戶；營銷策略中相關(guān)活動資源的收集及挖掘；項目出街前準備：外展場洽談、工地圍板、導(dǎo)示系統(tǒng)、沙盤模型、宣傳物料準備、戶外廣告牌洽談。10.73營銷活動方案立勢活動一：2011年9～10月——項目奠基儀式；立勢活動二：2011年10～11月——招聘會；立勢活動三：2007年11～12月——客戶訪談會、產(chǎn)品推介會暨認籌會；10.74客戶拓展計劃周邊企業(yè)客戶鎖定是關(guān)系營銷的第一戰(zhàn)。豐尚時代廣場?熙龍灣作為跨區(qū)域發(fā)展的公司，需要整合各地資源，便于各地聯(lián)動，降低推廣成本；項目周邊幾大企業(yè)的職工是潛在的客戶，需要通過前期客戶會的形式牢牢抓住。建立與客戶之間的良好溝通和互動，深化研究消費者需求以關(guān)系營銷的方式鞏固已有客戶群，發(fā)展新客戶為后續(xù)項目服務(wù)，基于企業(yè)立足武漢，長期擴張的戰(zhàn)略，組建真正的客戶服務(wù)關(guān)系組織——豐尚時代廣場?熙龍灣會。客戶的長期維系及潛在客戶的吸納；提升企業(yè)的品牌及形成口碑傳送途經(jīng)；深入了解客戶需求，細分客戶。豐尚時代廣場?熙龍灣會入會體制：零門檻免費入會制度，免費郵寄資料，并發(fā)放豐尚時代廣場?熙龍灣卡，體現(xiàn)與眾不同的身份；后期可以根據(jù)會員情況劃分不同檔次的會員等級，享受不同的服務(wù)。發(fā)行豐尚時代廣場?熙龍灣會特刊——豐尚時代廣場?熙龍灣?都市生活雜志：主要內(nèi)容：企業(yè)業(yè)績介紹時尚、都市住宅一覽工程報道剪影設(shè)計師簡介精英團隊組合房地產(chǎn)趨勢分析作用：DM，通過郵局或其它方式確定區(qū)域內(nèi)外高端客戶群體；代替樓書送給前期咨詢客戶，逐步滲透樓盤信息；開盤后將主要與客戶建立聯(lián)系，增強口碑傳誦。原則：控制成本，25—30P；印刷紙內(nèi)頁選用性價比較高的紙張；配合開盤銷售，出版特刊——都市生活手冊；內(nèi)容偏軟性；項目銷售結(jié)束后，豐尚時代廣場?熙龍灣會刊繼續(xù)作為豐尚時代廣場?熙龍灣會的核心組成，起到老客戶維護及新客戶擴容的作用。開盤特刊：主要是對目標客戶階層最新精神生活的引導(dǎo)（如國內(nèi)時尚都市社區(qū)介紹、都市生活主張、都市街區(qū)生活等）；加入項目的開發(fā)進度、項目的新聞信息；發(fā)展商介紹，開發(fā)理念等；開盤后至項目銷售結(jié)束：主要是對項目價值主張－都市生活進行持續(xù)的精神引導(dǎo)，對未來社區(qū)生活進行描述及后續(xù)活動報道（如攝影展）與發(fā)布；一些準業(yè)主的散文，生活的小花絮作為點綴。豐尚時代廣場?熙龍灣會重要的制度和內(nèi)容——積分獎勵制度；在節(jié)日里以及常規(guī)性的組織一些精彩而有文化內(nèi)涵的社區(qū)活動，例如酒會、頒獎Party，嘉年華等等；精選聯(lián)盟商家：設(shè)定加盟條件：與會員衣食住用行、文化生活相關(guān)的行業(yè)；在區(qū)域具有一定的知名度及店面覆蓋率；具開放合作精神；誠信經(jīng)營、明碼標價；愿意為會員提供價格優(yōu)惠及優(yōu)質(zhì)服務(wù)；精選商家從創(chuàng)會之始就從更多地為客戶提供增值服務(wù)的角度來進行，是會員入會后的尊貴象征，也是得到實實在在的優(yōu)惠的舉措之一；豐尚時代廣場?熙龍灣會能給商家?guī)硪欢ǖ目驮?，達成良好的合作關(guān)系，而豐尚時代廣場?熙龍灣會也可以通過商家宣傳自己的信息和品牌。這樣形成會員、豐尚時代廣場?熙龍灣會、商家三方的共贏局面。10.75媒體傳播計劃宣傳訴求點形象概念宣傳：開發(fā)理念、區(qū)域發(fā)展、豐尚時代廣場?熙龍灣品牌、產(chǎn)品。時尚之都，豐尚時代廣場?熙龍灣造城；黑山植物園，旅游城市；品質(zhì)保證，時尚人生。具體賣點宣傳：都市新生活模式；全面創(chuàng)新的都市復(fù)合型社區(qū)；領(lǐng)跑武漢的都市化生活享受；高形象的產(chǎn)品。廣告?zhèn)鞑ァ獜V告主線形象導(dǎo)入，概念宣傳：圍板、項目周邊導(dǎo)示系統(tǒng)、軟文；形象深化：路牌、報廣、網(wǎng)絡(luò)、電視片、新聞報道；產(chǎn)品核心賣點宣傳：路牌、報廣、網(wǎng)絡(luò)、連續(xù)性的小活動（兒童繪畫展等）；蓄客期的廣告?zhèn)鞑バ袆樱洪_盤前的蓄客期需要全面的廣告?zhèn)鞑シ绞胶透邚姸鹊耐茝V建立項目形象，以吸引關(guān)注，保證開盤的旺銷；開盤期之前是形象導(dǎo)入階段，從提升項目具體形象入手。駐守要塞、路牌投放精而少：中心廣場、火車站十字路口；路牌、車身主要內(nèi)容為：形象推廣，造時尚之都，現(xiàn)代之城；報廣主要內(nèi)容為：形象推廣；配合活動營銷、開盤信息發(fā)布；網(wǎng)絡(luò)信息公布、營銷活動信息發(fā)布。開盤強銷期/持銷期的廣告?zhèn)鞑バ袆樱洪_盤強銷售期廣告宣傳主要以產(chǎn)品核心賣點、新生活方式的體驗、系列營銷活動為主；持銷期廣告宣傳主要以銷售信息為主，吸引目標客戶關(guān)注。開盤強銷期：路牌、車身主要內(nèi)容為：產(chǎn)品主要賣點與新生活方式的體驗為主；報廣主要內(nèi)容為：產(chǎn)品主要賣點、新生活方式的體驗系列、營銷活動平面廣告為主；配合樓盤的銷售信息、營銷活動的信息發(fā)布；網(wǎng)絡(luò)主要內(nèi)容為：產(chǎn)品的電子樓書；配合樓盤的銷售信息、系列營銷活動的信息發(fā)布與追蹤報道；持銷期：路牌、車身主要內(nèi)容為：發(fā)布產(chǎn)品的銷售信息為主；報廣主要內(nèi)容為：配合樓盤的銷售信息；項目建設(shè)規(guī)模及功能標準一、建設(shè)規(guī)模武漢“豐尚時代廣場·熙龍灣”項目位于武漢市東西湖片區(qū)，金徑河街辦事處三店易家灣，渡頭嘴北，金山大道北側(cè)，依據(jù)政府規(guī)劃土地性質(zhì)為商住用地。用地呈不規(guī)則的方形，長約175米，深度約185米，凈用地面積約為32543.16平方米。方案總建筑面積110436.05平方米，地上建筑面積為96127.19平方米，地下建筑面積為14308.86平方米。建筑主要為7棟住宅樓、1棟商業(yè)樓及底部地下室。住宅樓為18層、26層、33層；商業(yè)樓為2層；地下室為1層。本工程結(jié)構(gòu)形式主要為剪力墻結(jié)構(gòu)，按6度抗震設(shè)防，建筑總高度最高為99.60米。具體規(guī)劃建筑規(guī)模如下表：“豐尚時代廣場?熙龍灣”項目初步規(guī)劃建筑規(guī)模表項目單位項目總量規(guī)劃總用地面積畝48.81總建筑面積㎡110436.05地上建筑面積㎡96127.19地下建筑面積㎡14308.86住宅建筑面積㎡85716.01商業(yè)建筑面積㎡9884.06配套建筑面積㎡527.12建筑密度%21.88容積率2.95綠化率%25機動車停車位輛523非機動車停車位輛828總戶數(shù)戶8281、氣象及地理條件：武漢市位于江漢平原東部，地處東經(jīng)113°41′-115°05′，北緯29°58′-31°22′。地形以平原為主，中部散列東西向殘丘，武漢屬北亞熱帶季風性濕潤氣候，有雨量充沛、日照充足、夏季酷熱、冬季寒冷的特點。一般年均氣溫15.8℃-17.5℃，一年中，1月平均氣溫最低，0.4℃；7、2、基地分析：武漢“豐尚時代廣場·熙龍灣”項目位于武漢市東西湖片區(qū)，金山大道北側(cè)，用地呈不規(guī)則的方形。該用地四周環(huán)境優(yōu)越，如何更好地提升整個的住宅價值成為本次規(guī)劃的重點。規(guī)劃任務(wù)將綜合利弊兩方面，從建筑的布局等方面權(quán)衡設(shè)計。二、設(shè)計宗旨：1、營造高品質(zhì)、現(xiàn)代化的具有優(yōu)良環(huán)境的居住及商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)規(guī)劃思想的超前性和生活條件的舒適性。2、以獨到的規(guī)劃思想和整體風格表現(xiàn)本工程的標志性和唯一性。3、發(fā)展可塑的住宅空間，強調(diào)住戶的行為參與和領(lǐng)域認同，更好地體現(xiàn)“以人為本”的思想。4、充分考慮小區(qū)空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境和視覺環(huán)境的均好和互補。三、總平面規(guī)劃：1、規(guī)劃框架功能組織整體化是小區(qū)總平布局的中心思想。本方案以大圍合布局作為規(guī)劃框架，使居住、商業(yè)空間“成片、成面、成型”，整個小區(qū)能一氣呵成，中心突出，高潮迭起。規(guī)劃體現(xiàn)大開大合的理念，為小區(qū)整體品質(zhì)的提升和景觀空間的營建鋪墊基本框架。院內(nèi)的庭院景觀和院外的城市景觀內(nèi)外貫通，相互交融，使小區(qū)住戶在獲得歸宿感的同時也擁有了開闊舒暢的居住視野，讓優(yōu)美的城市景觀能順暢的串流入小區(qū)內(nèi)部，構(gòu)建立全新的、高品質(zhì)的小區(qū)生活模式。2、入口與交通系統(tǒng)根據(jù)城市主要人流方向，及工程的現(xiàn)狀條件，在用地南側(cè)上，設(shè)置住宅的出入口，車行出入口設(shè)置于地塊西側(cè)。人流從南側(cè)出入口進出，用戶車輛從西側(cè)進入后即可迅速出入地下車庫。使園區(qū)內(nèi)成為完全步行空間，如此實現(xiàn)真正意義上的“人車分流”。車位數(shù)量要求地下室大體作整片布置，住宅的樓電梯間均入地下車庫，也便于從車庫直接回家。小區(qū)消防車道的的設(shè)置大體沿建筑周邊布置，并形成環(huán)道，平常則作為小區(qū)的景觀步行道。庭院內(nèi)則根據(jù)景觀和功能的需要設(shè)置各種景觀步道和應(yīng)急消防車道，滿足消防車通行的需要。3、環(huán)境設(shè)計：景觀設(shè)計的目的，是使社區(qū)居民們能夠“詩意地居住，健康地生活?！贝髧系慕ㄖ季肿匀恍纬闪碎_闊的小區(qū)中心綠地，也提供了較好的外部環(huán)境空間尺度。小區(qū)環(huán)境構(gòu)圖以蜿蜒靈動的曲線為主，綠化結(jié)構(gòu)清晰，分布均勻，可達性強。富有現(xiàn)代都市文化的氛圍和充盈的生命力。景觀構(gòu)成：以面狀庭院景觀空間為主，在景觀視覺軸線的交點和端部營造節(jié)點，以突出重點，使景觀高潮跌蕩起伏。景觀營造：以關(guān)注居家生活的參與性為宗旨，將自然生態(tài)景觀與建筑主題完美結(jié)合，達成“泛景觀”的效果。由于小區(qū)內(nèi)部為完全的步行空間，因此景觀設(shè)計以流動的曲線構(gòu)圖，將居民的戶外活動有機地串聯(lián)起來，形成連續(xù)的景觀休息帶，使歸家之路充滿舒適、溫馨、愉悅的情趣。在景觀細節(jié)上，融入養(yǎng)生、藝術(shù)、健康和鄰里交往等人文概念，強調(diào)人與景觀的互動，賦予環(huán)境設(shè)計的功能性，將兒童游玩、居民健身、晨練慢跑、太極、戲水等體現(xiàn)健康和諧社區(qū)的活動區(qū)域散布于園林美景中。使之可賞、可游、可玩，成為構(gòu)建和諧社區(qū)的良好載體，營造出動態(tài)的景觀效果。在內(nèi)部造景的同時，注重對區(qū)外城市景觀的因借、交融和貫通。特別使南側(cè)界面上，將城市景觀自然地與小區(qū)景觀相融合，形成一種漫延貫通的景觀形態(tài)，更加豐富和擴大了小區(qū)的外延景觀和層次感。小區(qū)庭院與小區(qū)入口有機結(jié)合，園林綠化與建筑有機結(jié)合，最終形成嚴謹，豐富，簡約的規(guī)劃框架，使整個小區(qū)成為不同功能空間和不同主題景觀相結(jié)合的有機整體。創(chuàng)造出一個尺度宜人，環(huán)境優(yōu)美，充分體現(xiàn)成都特有的休閑生活方式的居住小區(qū)，使住戶獲得對社區(qū)的領(lǐng)域認同感和歸宿感。四、建筑設(shè)計1、住宅設(shè)計：本方案住宅單體設(shè)計力爭使每一住戶都能得到其在所處位置和角度上的最佳空間感受和居住品質(zhì)。力爭在有限的戶內(nèi)面積限制下，將戶內(nèi)各部分功能分區(qū)合理組織，使各種居住行為各得其所，做到居寢、動靜、潔污、私密與半私密空間劃分明確，所有廚房、衛(wèi)生間均有自然采光和通風。借助低窗臺凸窗和通向空中花園平臺的大幅落地玻璃門窗，使所有廳室均能擁有良好的日照通風和戶外景觀。2、建筑造型建筑外立面的造型，采用現(xiàn)在較為流行的art-deco建筑風格，注重細部設(shè)計與材料的搭配，強調(diào)光影效果，建筑的材質(zhì)感和體積感。建筑群體造型力求體量、塊面清晰明確,著重處理樓梯間、凸窗、空調(diào)板、陽臺、空中花園等細節(jié)。立面挺拔，美觀，線條流暢，具有鮮明的個性，高雅的品位，和強烈的時代感。建筑外立面以色彩明快亮麗，造型簡潔大方為宗旨，建筑外墻以黃灰為主，配以白色與灰色，輔之以通透明亮的玻璃門窗、陽臺欄板，同時穿插以白色線腳和若干溫馨平和的淺色空調(diào)格柵，組成富有變化的立面肌理。設(shè)計注重建筑群落的形體設(shè)計，尤其是臨東北主要城市景觀面一側(cè)，利用建筑物不同的層數(shù)，突出優(yōu)美的整體輪廓線。強調(diào)板式住宅的開朗相互搭配，組成靈動的整體形象。3、環(huán)境設(shè)計:在景觀規(guī)劃上，通過對景觀空間的精心組織，使社區(qū)擁有一個流線生動,層次豐富的景觀網(wǎng)絡(luò)。住宅形體的合理為小區(qū)提供了良好的外部環(huán)境空間尺度。景觀設(shè)計結(jié)合小區(qū)規(guī)劃框架，在平面上環(huán)繞住棟形成靈動的、步步遞進的景觀流線，在園林綠化設(shè)計上以自然、優(yōu)雅、安全、舒適及大量綠地為主旨，同時結(jié)合主入口景觀廣場、中心圍合組團綠地組織若干景觀節(jié)點。同時利用綠地提供住戶停留交往的場所，使人們的社區(qū)活動與小區(qū)景觀密切結(jié)合，使回家成為溫馨愉悅的生活體驗。充足的日照、綠意遍布的環(huán)境、枝緣葉貌的光影、齊備完善的休閑運動設(shè)施，使整個小區(qū)環(huán)境富有現(xiàn)代都市文化氛圍和充盈的生命力。五、結(jié)構(gòu)設(shè)計本工程位于武漢市東西湖片區(qū)，方案總建筑面積110436.05平方米，地上建筑面積為96127.19平方米，地下建筑面積為14308.86平方米。建筑主要為7棟住宅樓、1棟商業(yè)樓及底部地下室。住宅樓為18層、26層、33層；商業(yè)樓為2層；地下室為1層。本工程結(jié)構(gòu)形式主要為剪力墻結(jié)構(gòu)，按6度抗震設(shè)防，建筑總高度最高為99.60米。根據(jù)國家標準《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-2010規(guī)定：本工程所在地區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計基本加速度值為0.05g。按《建筑抗震設(shè)防分類標準》的劃分規(guī)定，本建筑為標準設(shè)防類建筑。建筑物各單元之間均設(shè)抗震縫。分為獨立的結(jié)構(gòu)單元。地下部分全部連通。高層部分擬采用筏板基礎(chǔ)。地下室部分擬采用獨立基礎(chǔ)加抗水板方案。基礎(chǔ)的具體形式待提供詳勘報告后確定。本工程樓板鋼筋擬采用三級鋼，梁，柱箍筋擬采用一級鋼，墻、柱縱筋采用二級鋼，梁縱筋擬采用三級鋼。六、給排水設(shè)計1、水源：生活用水為城市自來水，擬定市政水壓為0.30MPa．2、用水量：用水量匯總表分區(qū)分項用水規(guī)模用水量標準最高日水量m3/d用水時間（h）時變化系數(shù)最大時水量m3/h備注1住宅用水2100200L/人·d420242.543.75市政、二次加壓2商業(yè)用水165558L/m2132．44121.516．55商業(yè)給水管供水3綠化用水200001.0L/m2·d20．001012．00室外給水管供水4道路澆灑用水100002.0L/m2·d20.001012．00室外給水管供水5物管用房26050L/人·班（8.0m2/人）0.25101.50.04商業(yè)給水管供水6消防水池容積：612111.25室外給水管供水生活給水管最高日水量（1）x1.15m3/d483生活給水管最大時水量（1）x1.15m3/h50.31綠化及澆灑給水管最高日用水量（4~5）x1.15m3/d100綠化及澆灑給水管最大時用水量（4~5）x1.15m31．82商業(yè)給水管最高日水量（2~3）x1.15m3/d38．00商業(yè)給水管最大時用水量（2~3）x1.15m3/h19．00消防用水量標準及一次滅火用水量序號消防系統(tǒng)名稱消防用水量標準(L/S)火災(zāi)延續(xù)時間(H)一次滅火用水量(m3)備注1室內(nèi)消火栓系統(tǒng)402288由消防水池供2自動噴水滅火系統(tǒng)301108由消防水池供3室外消火栓系統(tǒng)302216由消防水池供合計612給水系統(tǒng)：1)室外采用生活用水與消防用水合用管道系統(tǒng)，建筑周邊設(shè)DN150生活給水環(huán)網(wǎng)。本工程擬二路供水，給水引入管至紅線內(nèi)經(jīng)二座水表后與本工程室外生活消防合用環(huán)狀給水管相連接，且表后設(shè)“倒流防止器”。2）生活用水由城市管網(wǎng)供給，采用分區(qū)給水系統(tǒng)。采用垂直分區(qū)并聯(lián)供水，四層及四層以下為低區(qū)由城市管網(wǎng)直接供水，五層至十八層為中區(qū)，十九層至三十三層為高區(qū)；中區(qū)高區(qū)用水由變頻加壓裝置供給。3）各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點處的靜水壓力小于等于0.35Mpa。室外設(shè)DN150生活給水環(huán)網(wǎng)。污水及廢水系統(tǒng)：1）采用污廢水分流排水。建筑各層衛(wèi)生間排除的生活污水用管道收集后排入室外污水檢查井，經(jīng)化糞池污水處理后就近排入城市污水管；2）生活污水來自衛(wèi)生間的用水潔具，其水質(zhì)為一般糞便污水及洗滌廢水，無有毒物質(zhì)。各層污水由管道收集后排入室外污水檢查井，就近排入化糞池?；S池總?cè)莘e4X100m33）本工程的屋面雨水經(jīng)雨水斗，管道收集后排入室外雨水檢查井，場地雨水經(jīng)雨水口收集后排入城市雨水井。屋面雨水重現(xiàn)P=2,場地雨水重現(xiàn)期P=2.電氣設(shè)計0kV變配電系統(tǒng)；380/220V配電系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；建筑物防雷；接地及安全；火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；可視對講門禁系統(tǒng)；停車庫管理系統(tǒng)。210kV變配電系統(tǒng)電氣負荷等級：消防控制室，消防泵，自噴泵，地下汽車庫防排煙風機，消防潛污泵，防火卷簾門，地下室應(yīng)急照明，屋頂正壓風機、消防電梯、應(yīng)急照明等消防用電設(shè)備、安防系統(tǒng)、弱電機房、生活水泵、地下室排污水泵、航空障礙照明等非消防設(shè)備按一級負荷供電。其他住宅用電、地下車庫普通照明、一般動力、景觀照明等供電為三級負荷。小區(qū)用電指標和用電量使用功能單位用電指標戶數(shù)或面積設(shè)備負荷kW90平米以下住宅6kW/戶428戶256890~144平米住宅8kW/戶400戶3200商業(yè)100W/m29884.061000車庫10W/m214308.86150地上公共照明100動力(不含消防)300總平用電50負荷估算。住宅總設(shè)備容量約為5768kW，住宅總有功計算功率約為1903.44kW，商業(yè)總設(shè)備容量約為1000kW，商業(yè)總有功計算功率約為800kW，公用設(shè)備總設(shè)備容量約為600kW，公用總有功計算功率約為540kW。擬于地下室設(shè)計10kV高壓配電所1座，10/0.4kV變電所1座，柴油發(fā)電機房1座。設(shè)置兩臺1250kVA住宅變壓器、兩臺800kVA非居民用變壓器，變壓器平均負荷率不超過85%。工作電源引自10kV開閉所，一路10kV電纜埋地引入地下室10kV高壓配電所，高壓配電裝置采用中置開關(guān)柜。另設(shè)一臺400kW快速自啟動柴油發(fā)電機組作為消防負荷及保障性負荷備用電源。繼電保護及信號裝置。10kV出線側(cè)設(shè)電流速斷保護及變壓器溫度保護，變壓器高溫報警、超高溫跳閘。計量采用高壓集中設(shè)計量，在10kV電源進線處設(shè)置設(shè)高壓總計量及居民用電分計量；非居變壓器低壓系統(tǒng)設(shè)臺區(qū)低壓總計量，設(shè)商業(yè)及非居動力分計量；住宅每戶設(shè)分計量，分計量電表集中設(shè)置于電氣豎井。本工程采用低壓集中自動補償方式。在低壓母線上裝設(shè)不燃型干式補償電容器，對系統(tǒng)進行無功功率自動補償，補償后的功率因數(shù)大于0.9。380/220V配電系統(tǒng)3.1消防水泵、消防風機、消防電梯、消防控制室等消防負荷均自變電所低壓出線處采用雙回路供電，在最末一級配電箱處雙電源自動切換；應(yīng)急照明自變電所低壓出線處采用專用回路供電，末端配電箱處采用EPS集中應(yīng)急電源柜供電。3.2安防監(jiān)控室、弱電機房等負荷于變電所低壓側(cè)雙電源自動切換供電，單回路供電。3.3生活水泵、普通潛污泵等負荷于變電所低壓側(cè)雙電源自動切換，單回路供電。3.4住宅、地下室照明等三級負荷由變電所放射式供電。3.5消防水泵、噴淋泵、防排煙風機等平時就地檢測控制，火災(zāi)時通過火災(zāi)報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)自動或手動控制；生活泵采用高、低水位控制，采用變頻控制；潛污泵等采用水位自控、超水位報警。消火栓泵、噴淋泵啟動方式采用軟啟動器啟動，其余電機采用直接啟動。4、照明系統(tǒng)4.1設(shè)計照度標準值：4.2住宅起居室100Lx，臥室75Lx，廚房、衛(wèi)生間100Lx，汽車庫75Lx，走道、樓梯間50Lx，變配電房200Lx，消防控制室、安防監(jiān)控室300Lx，其它設(shè)備用房100Lx。4.3照明系統(tǒng)的配電方式4.4住宅采用分區(qū)樹干式配電，電氣豎井至用戶開關(guān)箱采用放射式配電。4.5地下室照明采用放射式與樹干式相結(jié)合的方式配電。4.6應(yīng)急照明4.7地下室、小高層住宅樓梯間及疏散走道設(shè)應(yīng)急疏散照明，所有疏散走道、樓梯間、各疏散出口均設(shè)疏散指示。應(yīng)急照明在疏散走道地面水平照度不低于0.5Lx，在樓梯間地面水平照度不低于5.0Lx。4.8變電所、消防控制室、安防監(jiān)控室、消防水泵房、消防風機房、柴油發(fā)電機房、消防電梯機房等場所設(shè)置應(yīng)急備用照明。上述場所應(yīng)急備用照明應(yīng)保證正常照明的照度。4.9應(yīng)急照明均采用EPS集中應(yīng)急電源柜供電，其連續(xù)供電時間≥30min。5、建筑物防雷5.1本工程各住宅建筑預(yù)計年雷擊次數(shù)在0.08~0.14之間，根據(jù)防雷設(shè)計規(guī)范，按三類建筑防雷采取防直擊雷和防雷電波侵入措施。5.2防直擊雷。樓座屋頂采用Φ10鍍鋅圓鋼明裝作避雷帶，組成網(wǎng)格不大于20m×20m或24m×16m的網(wǎng)格，作防直擊雷的接閃器；利用建筑物結(jié)構(gòu)柱內(nèi)二根主鋼筋（Φ≥16mm）作為引下線，其間距不大于25m；利用建筑物基礎(chǔ)作為共用接地裝置；并且在地下層四周外墻適當位置預(yù)留出鍍鋅扁鋼，以備外接建筑物四周暗敷40×4mm鍍鋅扁鋼人工水平接地網(wǎng)。5.3防雷電波侵入。電纜進出線在建筑物的進出端將電纜的金屬外皮、穿線鋼管等與共用接地裝置相連。5.4為預(yù)防雷電電磁脈沖引起的過電流或過電壓，在重要設(shè)備末端配電箱的母線各相上裝設(shè)電涌保護器（SPD）；有線電視、電信及其他弱電信號引入端設(shè)信號型過電壓保護裝置。5.5接地及安全：5.51利用基礎(chǔ)鋼筋作為聯(lián)合接地體,接地電阻≤1歐姆。5.52低壓配電系統(tǒng)接地采用TN-S接地型式。5.53凡正常不帶電而當絕緣破壞有可能呈現(xiàn)電壓的一切電氣設(shè)備金屬外殼、電纜外皮等均應(yīng)可靠接地。5.54本工程采用總等電位聯(lián)結(jié)，將建筑物內(nèi)保護干線、設(shè)備進線金屬管、建筑物金屬構(gòu)件等部位進行聯(lián)結(jié)。在變配電室、消防控制室、安防監(jiān)控室、弱電機房、電梯機房、衛(wèi)生間等處采取局部等電位聯(lián)結(jié)措施；消防控制室、弱電機房、安防監(jiān)控室設(shè)專用接地端子箱。八、弱電部分：1、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1.1電話系統(tǒng)1.11該項目預(yù)計容量1020門，弱電機房（地下室)設(shè)1個電話機柜。1.12住宅每戶進戶1對電話至住宅智能配線箱?？蛷d、臥室及書房各設(shè)置一個電話終端插座。1.2數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1.21弱電機房設(shè)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)總配線架CD，預(yù)計信息點1020點。數(shù)據(jù)信號采用多芯多模光纜穿鋼管埋地引入。1.22本工程從弱電機房采用光纜（數(shù)據(jù)）引至各樓棟配線箱BD，經(jīng)光電轉(zhuǎn)換后分配至層配線箱FD。1.23每戶用１根超五類非屏蔽電纜由FD引至住宅智能配線箱。每戶在主臥室或書房設(shè)置一個網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)終端插座。1.3有線電視系統(tǒng)1.31有線電視系統(tǒng)信號由城市有線電視網(wǎng)引入地下室弱電機房。在弱電機房設(shè)有線電視前端箱，有線電視系統(tǒng)采用862MHz鄰頻傳輸系統(tǒng)，要求用戶電平滿足64±4dB；圖象清晰度不低于4級。干線傳輸采用分配——分配系統(tǒng)，用戶分配網(wǎng)絡(luò)采用分配——分支系統(tǒng)。1.32每戶進線1根同軸電纜，經(jīng)住宅智能配線箱分配，引至客廳、臥室及書房設(shè)置電視終端接口。1.4可視對講系統(tǒng)1.41對講系統(tǒng)采用聯(lián)網(wǎng)型可視對講系統(tǒng)，可視對講管理機設(shè)于安防監(jiān)控室。在住宅各單元入口處安裝可視對講門口機,小區(qū)入口設(shè)小區(qū)門口機，實現(xiàn)訪客與住戶、管理中心的對講。1.42對講戶機帶安防報警接口。每戶在主臥設(shè)置緊急求助按鈕，報警信號接入對講戶機。廚房設(shè)可燃氣體探測器，燃氣泄漏信號接入對講室內(nèi)機，根據(jù)主管部門要求切斷戶內(nèi)燃氣管道并將報警信號送安防監(jiān)控室。2、停車庫管理系統(tǒng)2.1地下庫、小區(qū)出入口設(shè)停車（場）庫管理系統(tǒng)。采用非接觸式IC卡為車輛出入停車場憑證、用計算機對車輛的收費、車位檢索、保安等進行智能管理。2.2車庫管理系統(tǒng)系統(tǒng)應(yīng)具備以下功能：車輛進出道閘自動控制關(guān)啟；防砸車功能；記錄車輛進出時間，自動存檔；統(tǒng)計分析對泊車費用進行結(jié)算；車位滿時，自動告示；遇緊急情況向管理中心報警且與管理中心雙向?qū)χv功能。3、火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)3.1地下汽車庫為一級保護對象、一類高層商住樓為一級保護對象，系統(tǒng)按集火災(zāi)報警系統(tǒng)形式設(shè)計。火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)由火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)等組成。3.2消防控制室設(shè)于地上,設(shè)直通室外安全出口。消防控制室對該地塊建筑物的火災(zāi)自動報警系統(tǒng)進行監(jiān)視和控制。3.3變配電所、柴油發(fā)電機房、風機房、安防監(jiān)控室，地下停車庫、住宅走道及前室，商業(yè)用房等公共活動場所根據(jù)規(guī)范要求設(shè)置感煙、感溫探測器，手動報警按鈕，消火栓按鈕。3.4消防聯(lián)動控制系統(tǒng)：消防控制室設(shè)聯(lián)動控制臺，控制方式為自動控制及手動控制兩種，聯(lián)動控制系統(tǒng)應(yīng)實現(xiàn)以下聯(lián)動控制功能：（1）火災(zāi)警報裝置控制；（2）消火栓系統(tǒng)控制；（3）噴淋滅火系統(tǒng)控制；（4）正壓送風系統(tǒng)控制；（5）防排煙系統(tǒng)控制；（6）防火卷簾控制；（7）非消防電源切除控制；（8）應(yīng)急照明強啟控制；（9）門禁電控鎖釋放控制；（10）車庫管理道閘控制；4、消防直通對講電話系統(tǒng)：消防控制室設(shè)總線制消防對講電話總機及專用消防報警119外線電話。手動報警按鈕及消火栓按鈕附近設(shè)置消防對講電話插口，變配電房、發(fā)電機房、消防水泵房、消防風機房、消防電梯機房設(shè)置消防對講固定電話。5、消防應(yīng)急廣播系統(tǒng)：消防控制室設(shè)火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)，地下車庫設(shè)置應(yīng)急廣播揚聲器。九、暖通設(shè)計1、設(shè)計范圍：1.1．地下汽車庫及設(shè)備用房的通風及排煙設(shè)計；1.2．地下室非機動車庫車庫通風系統(tǒng)設(shè)計1.3．屋頂電梯機房的通風設(shè)計；1.4．防煙樓梯間及其前室（合用前室）的正壓送風系統(tǒng)設(shè)計；1.5．無窗衛(wèi)生間、電梯機房的通風系統(tǒng)設(shè)計；1.6．內(nèi)走道排煙系統(tǒng)設(shè)計。1.7．商業(yè)用房的通風系統(tǒng)設(shè)計1.8．天然氣供應(yīng)由當?shù)厝細夤驹O(shè)計施工；2、通風設(shè)計：2.1.地下汽車庫除有直接對外汽車坡道出口的防火分區(qū)采用自然進風、機械排風的通風方式外，其余均采用機械進風、機械排風的通風方式；按防煙分區(qū)面積小于2000㎡且不跨越防火分區(qū)的原則設(shè)置送排風系統(tǒng)。2.2．地下設(shè)備用房采用機械進風、機械排風的通風方式。2.3．地下柴油發(fā)電機房在發(fā)電機工作時，利用柴油發(fā)電機自帶的風機排風，設(shè)土建豎井自然補風；發(fā)電機房儲油間設(shè)防爆軸流風機機械排風。2.4．地下自行車庫設(shè)置機械排風的通風方式。2.5．屋頂電梯機房設(shè)排氣扇機械排風。2.6．住宅各單元電梯機房均按照15次/小時換氣次數(shù)設(shè)置機械排風系統(tǒng)。2.7．地上無自然通風，且長度超過20m的內(nèi)走道或雖有直接自然通風，但長度超過60m的內(nèi)走道設(shè)機械排煙系統(tǒng)。2.8．地上超過300平方米的商業(yè)用房設(shè)機械通風。3、消防用防排煙系統(tǒng)設(shè)計：3.1.地下汽車庫按防煙分區(qū)面積小于2000m2且不跨越防火分區(qū)的原則設(shè)置排煙系統(tǒng)；排煙風機及主風道與平時排風合用，火災(zāi)時由弱電信號控制切換，火災(zāi)排煙時利用直通室外的車道自然補風或利用平時送風系統(tǒng)機械補風。當排煙溫度達到280℃時，關(guān)閉排煙風機前的2803.2．地下設(shè)備用房內(nèi)設(shè)機械排煙系統(tǒng)，排煙風機及主風道與平時排風合用，火災(zāi)時由弱電信號控制切換，火災(zāi)排煙時利用平時送風系統(tǒng)機械補風。當排煙溫度達到280℃時，關(guān)閉排煙風機前的2803.3．高層住宅樓防煙樓梯間及其合用前室分別采用獨立的加壓送風系統(tǒng)；火災(zāi)時由弱電信號控制開啟加壓送風機，樓梯間風口采用自垂式百葉風口；前室風口則采用電信號控制開啟，火災(zāi)時開啟著火層及相鄰二層的風口。4、其他：4.1.通風、空調(diào)系統(tǒng)的風管穿越機房隔斷及防火分區(qū)或防火隔斷處均設(shè)70℃熔斷的防火閥。排煙風機的入口處設(shè)280℃熔斷的防火閥，排煙風管或排煙排風合用管道穿越防火分區(qū)處設(shè)4.2.通風系統(tǒng)的風管均采用不燃材料制作。4.3.空調(diào)機組、通風機均設(shè)減振措施。4.4.風機進出口設(shè)軟接頭,吊裝式通風設(shè)備及部分風管吊架采用隔振吊架。4.5.通風系統(tǒng)均采用低噪聲設(shè)備，噪聲較大的設(shè)備均由設(shè)備機房隔離，并在系統(tǒng)上設(shè)置消聲器。十、消防1、概述本工程位于武漢市東西湖片區(qū)，方案總建筑面積110436.05平方米，地上建筑面積為96127.19平方米，地下建筑面積為14308.86平方米。建筑主要為7棟住宅樓、1棟商業(yè)樓及底部地下室。住宅樓為18層、26層、33層；商業(yè)樓為2層；地下室為1層。本工程結(jié)構(gòu)形式主要為剪力墻結(jié)構(gòu)，按6度抗震設(shè)防，建筑總高度最高為99.60米。根據(jù)國家標準《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-2010規(guī)定：本工程所在地屬于非抗震設(shè)防地區(qū)。小區(qū)設(shè)有獨立的消防控制中心，位于物管用房附近，有單獨的出口直通室外，消防控制中心設(shè)施詳電氣設(shè)計說明。2、總平面:總平面考慮消防車可沿周邊規(guī)劃道路和區(qū)內(nèi)車行道路進行環(huán)通，車道寬度不小于4米所有建筑均有一個長邊的落地面可供消防車到達。3、防火防煙分區(qū):住宅每單元每層為一個防煙分區(qū)，面積均不超過1500平方米地下車庫每個防火分區(qū)均不超過4000平方米，防煙分區(qū)均不大于20004、安全疏散:4.118層住宅設(shè)一部消防電梯和兩部封閉樓梯，25層住宅設(shè)一部消防電梯和剪刀樓梯。樓梯寬度不小于1.1米、休息平臺不小于1.24.2地下室除利用住宅樓梯疏散外，另設(shè)若干專用樓梯直通室外，疏散距離符合規(guī)范要求。4.3商業(yè)裙房按規(guī)范設(shè)置封閉樓梯間。5、建筑構(gòu)造：5.1建筑外墻除鋼筋混凝土墻外，填充墻為頁巖空心磚，內(nèi)部填充墻為頁巖空心磚和加氣混凝土塊。梁、柱、樓板均為現(xiàn)澆鋼筋混凝土。5.2住宅開向樓梯間的戶門均為乙級防火門，樓梯間和防煙前室為乙級防火門外，部分開向前室的戶門也為乙級防火門。5.3地下室設(shè)備機房采用甲級防火門，地下車庫防火分區(qū)采用特級汽霧式防火卷簾和防火墻進行分隔。6、消防給水：6.1消防給水系統(tǒng)：本建筑屬一類高層商住樓，地下室設(shè)汽車庫及設(shè)備用房，按現(xiàn)行消防規(guī)范應(yīng)設(shè)室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)及自動噴水消防系統(tǒng)。室內(nèi)消防用水量為40l/s，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時，室內(nèi)消火栓充實水柱大于等于10m；室外消防用水量為30l/s，同一時間一處火災(zāi)，火災(zāi)延續(xù)時間為2小時；地下車庫和商業(yè)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)，設(shè)計噴水強度8.00/min.m2,作用面積160m2,自動噴水消防用水量為30l/s，火災(zāi)延續(xù)時間為1小時。室外設(shè)消防水池儲存一次火災(zāi)消防用水量，總消防水池容積為612m3，水池底標高不低于室外地坪6.0m．屋頂設(shè)消防水箱儲存火災(zāi)初期十分鐘消防用水(有效容積18m3室內(nèi)消防用水采用臨時高壓制供水，泵房內(nèi)集中設(shè)室內(nèi)消火栓泵及自動噴淋水泵，均為一用一備．各層消火栓栓口直徑65mm,水帶長25m,水槍噴嘴口徑19mm，屋頂設(shè)試驗消火栓及壓力表。地下車庫和商業(yè)設(shè)直立型噴頭，噴頭向上安裝，梁間布置，噴頭公稱動作溫度680C,建筑周邊室外給水環(huán)網(wǎng)上適當位置設(shè)置數(shù)量足夠的室外消火栓。同時利用市政消火栓供本工程室外消防?；馂?zāi)發(fā)生時消防車開赴現(xiàn)場從消防水池取水經(jīng)水泵接合器加壓滅火。6.2其它滅火設(shè)施：本工程公寓屬中危險級，A類火災(zāi)，汽車庫屬中危險級，B類火災(zāi)，建筑物各層設(shè)數(shù)量足夠的滅火器。3.變配電房設(shè)置氣體滅火設(shè)備8、暖通消防：8.1．地下汽車庫按防煙分區(qū)面積小于2000㎡且不跨越防火分區(qū)的原則設(shè)置排煙系統(tǒng)；排煙風機及主風道與平時排風合用，火災(zāi)時由弱電信號控制切換，火災(zāi)排煙時利用直通室外的車道自然補風或利用平時送風系統(tǒng)機械補風。當排煙溫度達到280℃時，關(guān)閉排煙風機前的2808.2．地下設(shè)備用房設(shè)機械排煙系統(tǒng)，排煙風機及主風道與平時排風合用，火災(zāi)時由弱電信號控制切換，火災(zāi)排煙時利用平時送風系統(tǒng)機械補風。當排煙溫度達到280℃時，關(guān)閉排煙風機前的2808.3.通風、空調(diào)系統(tǒng)的風管穿越機房隔斷及防火分區(qū)或防火隔斷處均設(shè)70℃熔斷的防火閥。排煙風機的入口處設(shè)280℃熔斷的防火閥，排煙風管或排煙排風合用管道穿越防火分區(qū)處設(shè)8.4．通風系統(tǒng)的風管均采用不燃材料制作。十一、無障礙設(shè)計本工程無障礙設(shè)計采取以下措施：1、本工程高層住宅的豎向交通（電梯、樓梯）均滿足殘疾人使用要求2、地下停車庫設(shè)殘疾人專用停車位。3、室外人行道設(shè)置緣石坡道和觸感塊材。4、建筑入口有室內(nèi)外高差處設(shè)置殘疾人坡道。5、小區(qū)公共廁所設(shè)殘疾人衛(wèi)生間。十二、環(huán)保、衛(wèi)生1、概述：本工程無有毒害氣體、液體產(chǎn)生，對環(huán)境的負面影響較小，雨水、污水實行分流。污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。所有設(shè)備均采用低噪聲設(shè)備、并且采用減振、降噪聲措施。生活垃圾經(jīng)袋裝集中后，送往附近的垃圾處理站。2、給水排水：2．1生活給水：生活轉(zhuǎn)輸水箱采用組合式不銹鋼水箱，五層以上由變頻加壓供水設(shè)備供水，避免生活水二次污染。2.2生活排水：各層排水用管道收集后排至室外污水檢查井，經(jīng)化糞池處理后，排入城市污水檢查井。2.3、廢水：地下層地坪集水坑內(nèi)廢水設(shè)潛水泵加壓排至室外雨水檢查井，再經(jīng)管道排入城市雨水檢查井。2.4、減振降噪：生活水泵，消防水泵設(shè)于地下室內(nèi)，均作隔振基礎(chǔ)，水泵進、出管上均設(shè)軟管頭。3、電氣：安裝在地下室的柴油發(fā)電機組，在機房土建設(shè)計及設(shè)備安裝時均應(yīng)采取消噪聲措施，經(jīng)消噪聲處理后能滿足國家《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB3096—93的要求。對發(fā)電機所排煙塵采用煙塵過濾處理器處理后排出4、通風：4.1.空調(diào)機組、通風機均設(shè)減振措施。4.2.風機進出口設(shè)軟接頭,吊裝式通風設(shè)備及部分風管、水管吊架采用隔振吊架。4.3.通風系統(tǒng)均采用低噪聲設(shè)備，噪聲較大的設(shè)備均由設(shè)備機房隔離，并在系統(tǒng)上設(shè)置消聲器。十三、建筑節(jié)能1、節(jié)能設(shè)計及措施：本項目對建筑的保溫隔熱進行專門設(shè)計處理，除屋面保溫按規(guī)范實施外，建筑的主要墻體均采用200厚頁巖空心砌塊，并作保溫隔熱層，確保外維護結(jié)構(gòu)的各項節(jié)能指標達到規(guī)范要求。外門窗采用優(yōu)質(zhì)的塑鋼門窗或斷熱橋的鋁合金窗，并根據(jù)節(jié)能要求確定門窗玻璃的性能2、節(jié)水節(jié)能措施：衛(wèi)生潔具采用節(jié)水型潔具及配件。給排水管材采用化學(xué)節(jié)能管材。市政供水至四層，充分利用市政水壓。風機的單位風量耗功率≤0.32。3、電氣節(jié)能3.1.采用新型、先進的供配電設(shè)備。選用節(jié)能型干式變壓器,盡量使三相負荷平衡以降低三相不平衡引起的線路損耗及變壓器損耗。3.2.采用高效節(jié)能型燈具，熒光燈配電子鎮(zhèn)流器。3.3.居住建筑有天然采光的樓梯間、走道的照明，采用節(jié)能自熄開關(guān)就地控制；地下車庫采用分區(qū)交叉控制，集中管理。3.4.辦公等公共區(qū)域照明開關(guān)不少于2個，燈具按與窗平行方向分組控制。3.5.景觀照明采用金鹵燈或節(jié)能燈光源，并按不同區(qū)域分組分時控制。第五章項目實施進度安排整個“豐尚時代廣場?熙龍灣”項目建設(shè)期共三年,于2011年8月完成前期作業(yè)，將于2011年9月正式開工，計劃于2013年6月完成竣工驗收工作。工程建設(shè)進度計劃 時間 2011年2012年2013年計劃項目名稱78910111212345678910111212345615311530153115301531153115301531153015311531152815311530153115301531153115301531153015311道路及場地平整施工2開工3樁基工程4基礎(chǔ)施工5主體工程6砌體工程7內(nèi)裝飾工程8外裝飾工程9安裝工程10單體竣工驗收11室外附屬工程12景觀設(shè)計13景觀工程14交付使用第六章投資估算與資金籌措6.1總投資估算6.1.1投資估算依據(jù)6.1.1.1根據(jù)武漢市建設(shè)與規(guī)劃委員會核定審批的本項目規(guī)劃總用地土地面積；根據(jù)武漢市東國用（2011）第010104192號《中華人民共和國國有土地使用證》標注的土地使用權(quán)面積和附圖分割面積。6.1.1.2四川時代建筑設(shè)計有限公司出的“豐尚時代廣場?熙龍灣項目建筑規(guī)劃方案。6.1.1.3按累積武漢市近年商品房市場調(diào)查、銷售資料，以及同類項目的成本概算及決算資料。6.1.1.4建設(shè)成本中的小高層住宅物業(yè)以初裝修交付標準。6.1.2投資估算與取費標準說明，詳見下表項目總投資估算表單位：萬元序號項目名稱總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資49051.411.1土地費用15252.001.2前期工程費用490.001.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3807.34配套工程(含電