荔林華庭體驗式小區(qū)策劃方案

1虎門荔林華庭體驗式精品小區(qū)籌劃方案

目

錄一、

工程概況二、

虎門區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化特點三、

片區(qū)市場調(diào)查與競爭對手分析四、

虎門房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析五、

工程理念定位-打造虎門第一個運動健康型體驗山景花園小區(qū)

六、

建筑規(guī)劃提示七、

特色運動健康泛會所籌劃八、

中國澳大利亞雙語幼兒園籌劃九、

CIS全面導(dǎo)入裕隆花園的方案要點

十、

高品質(zhì)物業(yè)管理與綠色裝修提示十一、裕隆花園營銷要點十二、工程進(jìn)度方案十三、裕隆花園工程的投入產(chǎn)出分析十四、裕隆花園的風(fēng)險分析與對策十五、總結(jié)與致謝裕隆花園工程調(diào)研與初步籌劃摘要本報告首先分析了虎門的區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況與地域文化特色，通過對虎門人住宅、汽車消費水平的深入了解以及競爭對手樓盤的詳細(xì)分析，我們初步把握了虎門地產(chǎn)的開展脈搏，將虎門房地產(chǎn)開發(fā)水平與深圳同行進(jìn)行橫向比擬。豐泰華園湖景小高層〔按照建筑面積計算〕，2、3、4層賣價3600元，5層以上售價4000元，頂層復(fù)式售價4600元；飛龍山莊最低價格為2543元/平方米，頂層復(fù)式最高售價為3754元/平方米，均價為3280元/平方米；柏景豪庭高層起價為3000元，最高價格4127元，均價3500元；柏景豪庭是虎門鎮(zhèn)區(qū)高層較高價格。因此，我們籌劃的出發(fā)點和立足點是裕隆花園〔本工程暫定名〕如何到達(dá)均價3000元以上，成為虎門精品小區(qū)，樹立工程品牌的根本要旨。2003年虎門住宅市場供給總面積統(tǒng)計

單位：萬平方米樓盤名稱

開發(fā)單位

別墅面積

小高層總面積

小高層實際銷售面積豐泰華園山莊

東莞市建設(shè)房地產(chǎn)

4

郊區(qū)大盤

5

龍澤居

東莞市建設(shè)房地產(chǎn)

3

2.6

飛龍山莊

廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司

19.2

2.088

富民花園

東莞太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司

3．5

3

港口路片區(qū)柏景豪庭

廣東黃河實業(yè)集團(tuán)

9，1-4層為商場與停車場

5

能源華莊

東莞市建設(shè)房地產(chǎn)

3

2.6899

龍泉都市華庭

龍泉房地產(chǎn)公司

6萬平方米，尚未開盤

2

虎門廣場片區(qū)海富華庭

東莞市德盛建業(yè)實業(yè)

總建筑面積7萬平方米，停車場面積較大。

6

合計

28．2

由于到2003年底還有半年，因此房地產(chǎn)實際銷售量可能到達(dá)21-28萬平方米。從各家開發(fā)商的實際銷售數(shù)據(jù)中，我們發(fā)現(xiàn)每家每年實際銷售面積一般在2-3.5萬平方米之間,個別優(yōu)質(zhì)樓盤例如海富華庭銷，其售量在6萬平方米左右,這對于裕隆花園工程開發(fā)的階段性劃分具有重要啟示。

通過專業(yè)訪談和初步分析，我們設(shè)計了住宅調(diào)查問卷，通過對問卷的詳細(xì)分析，我們結(jié)合對裕隆花園的環(huán)境分析，提出了主要賣點，根據(jù)主要賣點以及市場情況，我們的規(guī)劃師根據(jù)籌劃思路提出了不同的概念規(guī)劃方案。針對虎門樓盤的三個明顯缺陷：1.物業(yè)管理總體水平低。2.營銷普遍沒有系統(tǒng)引入企業(yè)形象識別系統(tǒng)，對體驗營銷不夠重視。3.會所設(shè)計較粗缺乏精品特色。

我們結(jié)合裕隆花園面臨的競爭態(tài)勢，按照體驗營銷的總體大思路，以人為本，站在使用者便利、舒適實用的立場上，采取精品設(shè)計的原那么；并且提出了特色健康運動泛會所〔減少人工效勞工程，增加親近自然的活動，會所外設(shè)置籃球場地、羽毛球場地〕；知識型社區(qū)效勞與高品味物業(yè)管理效勞；并且在虎門樓盤銷售全面導(dǎo)入體驗營銷，系統(tǒng)設(shè)計工程形象識別系統(tǒng)CIS等主要籌劃思路。力求創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系，以溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流，不僅打造精品樓盤，而且樹立開展商品牌形象。

我們建議創(chuàng)裕公司倡導(dǎo)和實踐“攜手共建理想家園〞的住宅開發(fā)營銷模式。待概念設(shè)計完成后，讓潛在購房者參與和體驗住宅的戶型設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境格局、建材選質(zhì)、質(zhì)量監(jiān)理等全過程。讓購房者根據(jù)自己不同的個性需要，進(jìn)行產(chǎn)品再設(shè)計和建造。這與過去傳統(tǒng)被動的購房方式相比，這種方式具有一定的創(chuàng)新特色，特別在如何進(jìn)行優(yōu)化配置建筑資源、追求居住空間利益最大化、創(chuàng)造適宜的人居結(jié)構(gòu)功能、營造人與自然和諧共生的社區(qū)人文環(huán)境方面，努力開辟一條開發(fā)商與居住者攜手合作，保證消費者個性發(fā)揮和宣揚的一條特色體驗營銷之路。營銷賣點權(quán)重表主要賣點名稱

權(quán)重

附注山景與園林

30%

荔枝林特色山景

特色運動健康泛會所

15%

根據(jù)虎門實際情況，引入中華國際健康養(yǎng)生園局部成果

綠色裝修與健康直飲水

10%

綠色裝修認(rèn)證，虎門已經(jīng)有健康直飲水系統(tǒng)

物業(yè)管理

15%

小區(qū)智能化系統(tǒng)，通過物業(yè)管理ISO9000認(rèn)證預(yù)計環(huán)境質(zhì)量管理體系認(rèn)證

開展商品牌

10%

含營銷CIS系統(tǒng)導(dǎo)入

建筑特色

20%

包括戶型實用率、外立面、綠色裝修、車位

建議戶型比例名稱

建筑面積平方米

比例

備注兩房一廳一(二)衛(wèi)

90-100

10%

小三房一廳兩衛(wèi)二陽臺

115-120

15%

大三房兩廳兩衛(wèi)二陽臺

125-141

15%

四房兩廳三衛(wèi)二陽臺

134-137

30%

148

5%

186

10%

五房二廳三衛(wèi)二陽臺

153

15%

〔包括復(fù)式〕

177

200

合計

100%

在大戶型市場日趨飽和、開展商紛紛注重大戶豪宅的背景下，東莞大戶型市場開始遭遇寒冰，虎門的大戶型市場也供給非常充足。錯開目前市場普遍大戶型，朝精品小戶型開展，適當(dāng)開發(fā)有特色大戶型，減輕置業(yè)者的置業(yè)壓力。根據(jù)對已經(jīng)推出的各個樓盤詳細(xì)分析，我們考慮白領(lǐng)業(yè)主普遍有工人房和書房的要求，大三室兩廳結(jié)構(gòu)不盡合理，因此，應(yīng)該重點增加130平方米左右小四室兩廳雙陽臺的戶型比例，小四房比例為35%，大四房比例10%，超大戶型或復(fù)式15%。

戶型的動態(tài)調(diào)整，在建筑方案完成后，根據(jù)最后市場調(diào)查結(jié)果，對戶型在進(jìn)行一次重要調(diào)整。

2003年虎門銷售樓盤平均價格

樓盤名稱

參考平均價格〔元/平方米〕建筑面積計算

工程類型

豐泰華園

4000

小高層〔湖景單位〕

3600

小高層〔離湖面有一定距離〕

飛龍山莊

3280

小高層

柏景豪庭

低層普通戶型平均價3250元，高層平均價格為3500元

高層

能源華莊

3240

高層

海富華庭

3400

高層

根據(jù)概念設(shè)計方案，建筑面積最大為4.9萬平方米左右。我們采用比擬保守的數(shù)據(jù)，按照總建筑面積4.8萬平方米建筑造價估算分析，地價為3000萬元＋400萬元主入口，工程開發(fā)本錢為12422萬元，根據(jù)周邊同類樓盤價格以及我們的工程籌劃定位建議工程均價為3000元/平方米，總銷售額為1.56億元，工程利潤為3183萬元。

預(yù)計工程開發(fā)銷售周期為2年，工程利潤率為25.6

%。

通過屢次討論，我們認(rèn)為概念設(shè)計方案的園林與總體布局合理，通過財務(wù)估算分析，從經(jīng)濟(jì)方面分析概念設(shè)計方案是可行的，具有較好的性能價格比，在虎門房地產(chǎn)市場中具有較強(qiáng)競爭力。對此工程，我們極具必勝信心！一、裕隆花園工程概況1.

工程名稱：花果山裕隆花園住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)

2.

開發(fā)公司：東莞創(chuàng)裕實業(yè)開展

3.

企業(yè)概況：東莞創(chuàng)裕實業(yè)開展一家綜合性企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營為主。

4.

工程概況：工程位于虎門鎮(zhèn)人民北路花果山，山上有大片荔枝林帶，占地面積27000平方米，建筑面積4.8-4.9萬平方米，主要建設(shè)小高層住宅，工程客戶市場定位為白領(lǐng)與中小企業(yè)私營老板階層。

圖1

工程地塊—人民北路花果山一景

二、虎門區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化與住宅市場總體狀況1.東莞區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)特點

根據(jù)東莞統(tǒng)計局初步統(tǒng)計,全年國內(nèi)生產(chǎn)總值672.27億元,按可比價格計算,比上年增長18.4%,增長幅度已連續(xù)6年保持在18%左右的水平。第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值32.51億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值371.17億元,增長21.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值268.59億元，增長16.5%。企業(yè)總體數(shù)量增加。

至2002年底止，東莞市注冊登記的工商企業(yè)和個體戶有21.56萬戶，比上年增加5.19萬戶。

2002年末東莞市各項人民幣存款余額1790.18億元，比年初增長22.7%。其中，儲蓄存款余額1001.69億元，比年初增長25.3%；企業(yè)存款余額577.57億元，比年初增長17.5%。各項人民幣貸款余額933.41億元，比年初增長24.3%，其中，短期貸款余額573.20億元，比年初增長7.4%，中長期貸款231.29億元，比年初增長62.1%，說明企業(yè)經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)，貸款的有效需求增長。

2.虎門區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點

〔1〕虎門企業(yè)狀況

據(jù)不完全統(tǒng)計，這個只有10.8萬個戶籍的人口小鎮(zhèn)，常駐人口已近60萬。服裝企業(yè)三年間從600家增至1000家，1500家外資、合資企業(yè)中，服裝企業(yè)占1/3。

服裝業(yè)是虎門的主要產(chǎn)業(yè)，每年的中國〔虎門〕國際服裝交易會成交額都在20億元以上，在國內(nèi)影響巨大。形成南有虎門服裝交易會，北有大連國際服裝交易會的一南一北格局。

虎門服裝業(yè)將憑借雄厚的產(chǎn)業(yè)根底、先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和興旺的物流、市場體系，逐步實現(xiàn)“民牌———國內(nèi)名牌———國際知名品牌〞的三級跳。最終讓虎門與世界時裝之都巴黎、米蘭齊名———“到虎門能采購到天下最好的服裝〞！

更多從業(yè)人員活潑在多達(dá)20萬平方米的龐大服裝及相關(guān)市場上，工業(yè)總產(chǎn)值68億元的虎門鎮(zhèn)，服裝銷售額據(jù)保守統(tǒng)計竟高達(dá)100億元。

鎮(zhèn)屬企業(yè)以富民市場為代表，在全國影響大、口碑佳、效益好?；㈤T鎮(zhèn)比擬重視民營經(jīng)濟(jì)開展，民營企業(yè)開展開展迅猛，2001年有民營企業(yè)1135家，個體工商戶8500家，2001年民營企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值15億元，納稅1億元，虎門彩色印刷廠的利稅是3000萬元，虎門民營經(jīng)濟(jì)在華南民營經(jīng)濟(jì)開展進(jìn)程中占有重要位置。

虎門鎮(zhèn)在服裝及其它民營經(jīng)濟(jì)行業(yè)都放寬了政策，并組織民企老板到歐洲、北京、江浙考察，請專家為民企開展把脈指路、出謀劃策，工商、消防、銀行等職能部門每月的第一個星期開協(xié)調(diào)會，實行聯(lián)合辦公，為民企實行一條龍效勞，以高效勞協(xié)助民企開展，使虎門鎮(zhèn)民營經(jīng)濟(jì)的開展呈現(xiàn)出良好的勢頭。虎門鎮(zhèn)23項工程中有90％是民營企業(yè)參與。

虎門鎮(zhèn)委鐘淦泉書記針對虎門民營經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)了三點：“首先是不能坐井觀天，要放眼全國，放眼世界；其次是我們的企業(yè)要有強(qiáng)烈的競爭意識；再次是我們的老板要提高自身素質(zhì)，再不能靠“自摸〞打天下，一定要瞄準(zhǔn)全國和世界最先進(jìn)的東西去學(xué)習(xí)去適應(yīng)。〞〔2〕虎門近兩年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

2001年全鎮(zhèn)實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值83.81億元；工業(yè)總產(chǎn)值80.9億元；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2.93億元；財政收入22.074億元，比2000年增長27％。

2002年虎門鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r良好，2002年完成稅收總額19.746億元，國稅14.92億元，地稅4.826億元?；㈤T利用外資取得突破，全年利用外資18億港元，比上年增加9億元，增幅108%。

2002年虎門GDP已經(jīng)到達(dá)44.26億元，工業(yè)總產(chǎn)值91.06億元，同比增長17.25億元。出口創(chuàng)匯10.6億美元，同比增長16.6%。

2002年虎門城市居民儲蓄到達(dá)170億元，程控超過10萬門。

3.虎門地域文化特征

嶺南文化是海洋文化的一局部，虎門作為珠江入?？?，突出表達(dá)出海洋文化中的重商、開放以及文化多元性特征。海洋文化的內(nèi)核只能是商業(yè)文明，與中原的農(nóng)耕文明相比，嶺南人更具有冒險精神，這是一個吃蛇的民族，粵人比其它地區(qū)的中國人首先走向世界，知道外面世界的精彩，“棄士從商〞與“棄官從商〞的人比擬多，面對遼闊的大海努力進(jìn)取，通過海上貿(mào)易大膽冒險“冒萬險而一擲之〞，追逐財富，拼命享受；粵人務(wù)實，“敏于行訥于言〞是粵人的行為特點，粵人的經(jīng)濟(jì)頭腦是一流的，粵商北伐等現(xiàn)象就是明證。虎門作為重要的入海口，與海外的貿(mào)易較早，很早就是商品集散地，英帝國主義分子通過虎門等向中國大量輸入鴉片等毒品，1839年林那么徐在虎門禁煙震驚世界，世界開始知道虎門的戰(zhàn)略價值。

虎門自古是名商埠，虎門人素有務(wù)工經(jīng)商的傳統(tǒng)。改革開放以后，虎門的個體私營經(jīng)濟(jì)逐步繁榮，虎門人憑借毗鄰香港的地理優(yōu)勢和人緣關(guān)系，經(jīng)常往返香港和沙頭角，購置一些服裝日用品回虎門擺賣，這便是虎門個體私營經(jīng)濟(jì)的雛形，漸漸地，虎門開展成為珠三角一個頗具規(guī)模的服裝和日用品市場。

1978年以后，虎門在全國商品經(jīng)濟(jì)意識覺悟最早，虎門開展商品經(jīng)濟(jì)具有良好的土壤，虎門人表現(xiàn)出敢為天下先的虎門精神，走出全省乃至全國第一批吃螃蟹的虎門商人。

由于虎門與香港交通便捷，經(jīng)濟(jì)文化的交流往來密切，虎門文化受到香港文化的影響，香港文化的突出特點是重商文化，成功的企業(yè)家備受社會尊重，與傳統(tǒng)的中國小農(nóng)文化產(chǎn)生劇烈沖撞，虎門具有濃郁的商業(yè)氣氛，講究效率，虎門服裝市場聞名全國。虎門本地人受中原文化影響，具有敬老尊賢的共性，在虎門人二次置業(yè)購置大戶型住房時候三代同堂現(xiàn)象比擬普遍。由于本地人口只有十萬，外來人口50萬人以上，外來商人和高級經(jīng)營管理、技術(shù)人才帶來先進(jìn)的管理理念和先進(jìn)技術(shù)，不斷沖擊虎門人的觀念，因此，虎門具有移民文化特征，虎門地域文化的多樣性突出等特點。

服裝文化是虎門區(qū)域文化的突出特征，正如服裝對于人們生活來說，從單純的御寒功能到參加民族文化元素到成為生活藝術(shù)，成為人類的財富的象征。這里面，就需要有服飾文化的突破。第七屆中國〔虎門〕國際服裝交易會，就在糅合服飾文化根底上尋求品位上的突破，將服裝的實用思維，提高到弘揚服飾文化的新的高度。

4.

虎門城市規(guī)劃與城市形象

虎門城市化進(jìn)程迅猛，原來的規(guī)劃已經(jīng)不能滿足城市開展需要，2002年虎門開始組織編制2002-2021年總體規(guī)劃，委托中國規(guī)劃設(shè)計院編制2002-2021年總體遠(yuǎn)景規(guī)劃，2003年1月16日對根據(jù)以上規(guī)劃綱要進(jìn)行評審，虎門開始注重城市開展遠(yuǎn)景規(guī)劃。

虎門鎮(zhèn)政府方案在2003年投資11億元打造新虎門，具體包括投資一億元改造太沙路、金龍路、人民路、金捷路4路和對太沙路建筑立面改造。新建大劇院、體育館、金寧路、擴(kuò)建改造虎門橋等27項工程，投資到達(dá)11億元。

2003年4月20啟動23項工程，具體包括白沙汽車城、富馬科技園、美景制衣廠、虎門物流園〔A、B區(qū)〕、虎門港沙角港區(qū)一期工程、新建主干道路、港口大橋、虎門大劇院、虎門體育中心、廣東虎門外語學(xué)校、黃金海岸酒店、豐泰花園酒店及豐泰裕田花園、匯源海逸大酒店、富民日夜商場風(fēng)味食街、龍泉都市華庭、黃金洲高科大廈、柏景豪庭、黃金洲天安大廈、豐泰華園山莊二期、豐泰官山碧水山莊、中聯(lián)大廈、蟠龍山莊、海港城大廈，標(biāo)志城市化進(jìn)程全面提速。妨

抓圖麻2

郵虎門蘇廣場

帆從發(fā)茅展鄉(xiāng)廉鎮(zhèn)企賠業(yè)開侍始，鉗虎門必經(jīng)過底短短途20稼年的覺時間趴，從段農(nóng)業(yè)皆鎮(zhèn)發(fā)腥展為掏初具晌規(guī)模誤的工悅業(yè)、遙商貿(mào)珠城市絹，由泄于當(dāng)雹初只設(shè)是按浮照小賀鎮(zhèn)規(guī)仁劃，漲陸續(xù)佳遷來驚50透多萬威外來王人口點，原巾有的蘿市政擦設(shè)施躍不堪鄭重負(fù)討，本蘆地農(nóng)樂民瞄粘準(zhǔn)外添來人餅口租醋房的組巨大嶄需求降，不絹顧城潮市規(guī)轉(zhuǎn)劃與略形象吧，拼倘命建刺設(shè)低格水平確雜亂旦無章乞的農(nóng)走民房航，獲得取暴輛利且間嚴(yán)重鞭影響挪城市源形象蚊。

出由于庫工業(yè)獎的飛山速發(fā)緊展，牌人口識的迅梁猛增藥加，澡上游廊城市泰以及告虎門閑本地瓜污水茫排放滿量急茫劇增臨加，物不僅缺虎門喉市區(qū)伴內(nèi)河塊流污泡染嚴(yán)瞇重，今而且飾珠江鋼入海階口污倆染嚴(yán)探重，壤市區(qū)膛污染累如果插不治錄理，噸虎門傷市區(qū)售將成蹈為不橫適合朋人類鳳居住阿的城房市。酸虎門屑市與發(fā)廣州守、深嘩圳、鑰香港奪交通糧極為匪方便御，高勿速公漂路網(wǎng)釘與水嬸運網(wǎng)津絡(luò)比悶較方戚面，裕市區(qū)少交通手管理激混亂各，摩暴托車進(jìn)數(shù)量站過多徑，行察人缺峰乏安身全感莊。躬虎門驢市區(qū)華低矮宰建筑砍過多株，綠難化少污，主片要干剃道形欲象較雕好，劃普通朗道路磨形象示差，拿生態(tài)閃環(huán)境拌惡化吧,建朽議走久可持?jǐn)±m(xù)發(fā)殘展的葉現(xiàn)代乳化城禿市發(fā)輩展道僑路，聞虎門習(xí)是地蒸級城盟市的距經(jīng)濟(jì)峽總量歷，虎士門文錯化與獻(xiàn)城市榆形象染依舊裝是小填縣城凈鎮(zhèn)的律形象書。

怠本地技人很霸多依也靠物粱業(yè)收靠租，殘成為夾食利愁階層訓(xùn)，相刺當(dāng)一自局部客人小拌富即揮安，技不思廣進(jìn)取廉，缺膜乏優(yōu)勞質(zhì)服仆務(wù)的救理念跨，本雕地普申通居炮民的書綜合輝素質(zhì)周與現(xiàn)廣代化絲城市野的要臟求有徒很大唱距離晨。才虎門肥外來宜人口撤眾多們，暮80沫%是鳴文化巾層次由不高泳的普蜘通打浸工者鍛，虎割門培薯育中漢間層頁的道接路還希很漫蔑長，工社會法結(jié)構(gòu)押不穩(wěn)縫定，勇虎門方城市憂形象背的建斬設(shè)還男有很霉漫長吩的路頭程要灰走。

攝5.感虎門少人口敗結(jié)構(gòu)臉與特艘點

輩虎門糖常住鈔人口緞11劈萬，到流動挺人口際60樣多萬為。外蛾來人挨口的鎮(zhèn)狀態(tài)銳處于劃動態(tài)步變化忘中。

澡全鎮(zhèn)藥70競多萬稈人中那么，服穗裝從趕業(yè)人何員達(dá)新40上多萬牧人；塵客戶柔集群優(yōu)：每亡天8皂－1花0萬斜客商師來虎粉門形蚊成了遙巨大廣的人梳流。

害虎門倡企業(yè)析高級集管理找人員早與主司要服律裝設(shè)蹲計與屈生產(chǎn)諷管理質(zhì)人才鞭近萬許人，餅其中執(zhí)服裝有生產(chǎn)帶主管蓄數(shù)量帖較大邪。我箭們將壽此作兔為白檢領(lǐng)階雅層。頭而他酷們的旅住房更消費啦習(xí)慣名對虎渣門住槳宅市給場具袍有很尼大影常響?；纪獾氐渷砘⒐蚤T從食事工寧商業(yè)斑的人既士較蛇多，訂鋪位茂業(yè)主剖就超棕過錫2萬驅(qū)名，未其中強(qiáng)僅富茂民服抗裝市汽場培拼養(yǎng)的姿百萬蠅富翁源就超蟻千人夕。外務(wù)來工興商業(yè)獸戶來叨虎門乏安家施落戶乒越來縫越多之，成婚為虎舞門房戒地產(chǎn)覽持續(xù)羊開展香的重憤要支赤撐力犁量。

寸投資郊20流億，枝從去韻年就榜開始磁籌建捷的富只民國臘際商習(xí)貿(mào)城敏，現(xiàn)點在終堵于可壺以浮籃出水沒面。兵這項脹超大穩(wěn)型的揭建設(shè)林，占長地3城0萬攻平方歡米，燃建筑堪面積廣50阻余萬司平方耍米。否由一飾座2蓮3層戶的主辮樓、肥四座擠呈旋權(quán)轉(zhuǎn)式么上落堡的5塘層附孫樓、軟一座蘇大型箱展館嫌構(gòu)成嘴。商哈鋪總鑰量近恩萬個際，相藥當(dāng)于讓虎門檔現(xiàn)在榮商鋪旅街商盤鋪量事的總今和，敲加上侮寫字寨樓，鄉(xiāng)可容牧納上撞萬家組商家索。近眉萬名欄新業(yè)散主或蒸高層勒管理舍人員路參加歌虎門種市場兄運作演，他冠們對犬高尚救住宅獄將產(chǎn)曠生新臣的需濕求。

污6.脾虎門全房地鐵產(chǎn)市挪場

血虎門勁現(xiàn)代儲化寫飼字樓械較少揉，傳黃統(tǒng)辦駝公樓眾是主逃流，竭主要劇原因蹲是外麻地客癢商來達(dá)虎門涼主要疑是進(jìn)懼貨，雙作為他流通催的中煩轉(zhuǎn)站酬，真拉正在設(shè)虎門笨辦公患的大喘公司母人數(shù)漆較少帝。志虎門胡酒店勉比擬較興旺裝，僅天五星銹級酒課店就嬌有豪冰門與裝龍泉諷大酒醬店，無其它瞇星級稻的酒富店更高多，阿普通騎酒店基工程曾已經(jīng)灘有娛“濱爛尾瓶樓宗〞泉現(xiàn)象擋出現(xiàn)圍，例造如現(xiàn)耀代豪爽庭項痛目東夢面爽10營0米都就有援“爛撕尾〞萄酒店項工程痰。

瓣虎門駱商鋪陡建筑獨面積斷總量梢已經(jīng)休到達(dá)影25怖萬平皮方米座，結(jié)非構(gòu)不遭合理先，普紅通住企宅加黨上商糊鋪和俗簡單禮商場甚工程危空置脅較多淹；而炎一些琴著名刻百貨絲公司晶進(jìn)來月選址襯又難凈以選升到合悼適的認(rèn)商業(yè)蛾面積丙，例呆如設(shè)受計先士進(jìn)，屋面積夢3萬椒平方膚米以挺上百材貨等柱。

冬位于筐電子委城虎循門商羅業(yè)步們行街蟻開發(fā)旁很有鳳特點城，選射址準(zhǔn)謎確，地開發(fā)梯模式躍比擬遞先進(jìn)孫，規(guī)儉模較目大，框在商迫業(yè)布崗局與已娛樂舉創(chuàng)新詢方面茂要下唇功夫核，精他雕細(xì)聲琢。羨外來制人口伐的安躲家置句業(yè)是饞虎門拼房地曠產(chǎn)持榨續(xù)發(fā)虹展的倦重要芒動力紗，虎新門舉敵辦的諸服裝犁交易套博覽灰會、廚電子千信息走產(chǎn)品毯博覽狗會成轉(zhuǎn)交額盡巨大疾，堡20正02這年中栽國〔饑虎門喜〕國詠際服枝裝交楊易會詢實現(xiàn)慨20沉.2謠億元毒交易纖額，梨這些微會展嘴為虎悉門吸按引大浮量人易流，貼虎門乘已經(jīng)伐成為接名副想其實格的華自南物晌流重蓮鎮(zhèn)。

象物流肺業(yè)的誼開展稠帶動甚了其貍它產(chǎn)垂業(yè)，斃虎門肆服裝屠、電退子、懂玩具豈產(chǎn)業(yè)拌形成慣主導(dǎo)釋產(chǎn)業(yè)煙，虎逐門以爬海納泥百川薯的氣卡魄吸獲引能紗人落輛戶虎將門，誓虎門精房地梳產(chǎn)的臭興旺母已成稠為必紅然趨鹽勢。向三、仆片區(qū)被市場生調(diào)查喊與競乎爭對尿手分撕析補(bǔ)A.其工程算周邊部環(huán)境

枝“首花果左山默〞周工程間東面鞋山下裹是門伸市房漸，其裂中博平頭衛(wèi)擦生站美是小干區(qū)的臺主要上入口受，寬任12剪米，貢小區(qū)請東面衫是虎莖門主鄙要道者路之詞一—歇—人懇民北博路。酬

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澆工程里周邊甚地農(nóng)鄙民房暗與工親廠

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嚷B.歪競爭蔥對手腸分析

催下面理著重看分析爪：豐渣泰華爺園山靜莊、戶飛龍相山莊賀、柏撇景豪紅庭、起潘龍去山莊境、富換民花就園、煌中聯(lián)依大廈摔等數(shù)羅個重坦點樓擦盤。街〔一化〕豐鉤泰華滲園山競莊調(diào)菌研報董告

頭1、射地理作位置

網(wǎng)豐泰裁華園射山莊蓮地處鳥東莞奏市的餐厚街旬鎮(zhèn)與訴虎門吐鎮(zhèn)的配結(jié)合饒部憂——勒屬于蟻赤崗膊管理靜轄區(qū)層。該閃工程兄地塊長緊鄰刷虎門家林場張且環(huán)節(jié)繞白劣坑水妥庫〔光白馬電水庫賢〕，哨可遙曲望大承嶺山種；因作此，誘該項裕目自罰然景芒觀優(yōu)于勢非咸常明震顯，惑由于凝該種沃自然愈景觀米組合彈在虎騰門范鴿圍內(nèi)反具有所唯一吩性和乏較強(qiáng)窯的排治它性抽，綜耐合形擊成了劫該項春目豪貫宅指耳標(biāo)地史段的掃獨特跳魅力炕。

映2、拼工程委規(guī)模

浴豐泰霉華園捧山莊虜?shù)脑O(shè)厭計規(guī)賞模由滋14糖棟小趁高層匠商住刮樓、睜17恥棟高進(jìn)層、珍30腳4棟夫別墅童以及遵山莊晚公園遭等組倆成。持設(shè)計鍋總用腎地為烈50深0畝躬，是靠集居斗家、藝休閑姥度假威、觀豎光旅膏游為咽一體讓的綜猶合房跨地產(chǎn)假工程動。

否3、箱建筑待外立止面

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啦豐泰兄華園疑建筑姓外立尤面

疊該項竄目建根筑的貫外墻廚色彩艙以淡千黃和餅淺灰影為主孝，整豬個建疲筑外炒觀的香色彩錢搭配叮上缺劣乏個稀性和醉創(chuàng)新秀，建躁筑本透身的婚現(xiàn)代只感不盟強(qiáng)，轎與自衡然景晌觀及你工程耽主題齊的聯(lián)棵系不朗緊密踏，建瞞筑外占立面之的結(jié)徐構(gòu)設(shè)釀計一卻般，厭綜合償形成廊該項嚼目無今特色征的整頌體外塔觀形胸象；夸另外弟，該身工程移的外他墻涂霜料的楚品質(zhì)遭較差晌，對孔工程野的后緣續(xù)銷畢售、楊物業(yè)黃管理攻以及期開發(fā)女企業(yè)巨的品伸牌會兩產(chǎn)生赤相當(dāng)姓的影軋響。

誰4、軟社區(qū)懶建筑貴與景絹觀規(guī)掏劃特遮點

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悠景觀閥綠化房上融遍會多無國情翻調(diào)，欠形成泉8個診人文寫景區(qū)抖〔華最園區(qū)事、景懶湖區(qū)藍(lán)、中心心景鞭區(qū)、北豐泰泉區(qū)、疾情人黨島、奪湖畔悠廣場譯、中獵心廣障場、環(huán)人造羅沙灘展〕；舞通過賽山莊適公園協(xié)的規(guī)傭劃建溝設(shè)，舟形成革郊野械公園家特色張景區(qū)狠(如構(gòu)燒烤復(fù)區(qū)、輕戀愛鍋角、球觀景辭臺、騎半山舅亭、苗荔枝供園)色。小毯區(qū)內(nèi)卡設(shè)置剛有2小4個勒休閑碑娛樂洲景觀堆小品初，分駱別為割：金紫棕櫚捐大道尤、澳啞洲風(fēng)報土園渠、飛淘瀑銀脅潭、幟疊泉別廣場紙、情犁人島懼、銀塵棕櫚沿海灘血、千返花白翅果園氧、翠鍛浪聆獨風(fēng)、做日光蝕曬臺親、釣罷魚臺骨、親比子種誓植園愧、親引水步誓行道秧、發(fā)花現(xiàn)之失旅、脊星月照花園薪、觀撕湖瀾啞、沙佳漠種稅植園裕、椰仗林大勒瀑布假設(shè)、(描澳洲病疊石手)、哨綠野眼仙蹤顧。

斃〔纏3〕雁建筑僚布局參：根甚據(jù)地于塊的誕特征聾及自圣然景怠觀情杜況，茫該項譜目規(guī)剖劃有夜8種肥別墅產(chǎn)，分凡別為雹翡翠蒙、鉆汗石、庭大鉆甜石、掛金玉吊、金躺玉二帝、小扎金玉汗、大吊金玉豎、豐節(jié)泰華獨府等擺；項亂目外臭圍有畏商住集綜合毀樓和窗高層鎖住宅寬圍合遙，完叛善項序目配麗套的浩同時摸更有眼利于腔回避州外圍厲環(huán)境期對項寧目的巷影響自。從沸整體炊看，郵工程杯的產(chǎn)裕品布卻局基忠本是萬合理由的。

貿(mào)〔勒4〕頓配套重設(shè)施主規(guī)劃拒：社圖區(qū)修史建有羞體育熟中心準(zhǔn)：大掉型室掃外羽窗毛球享場、靈網(wǎng)球凱場、吩籃球襖場。網(wǎng)社區(qū)院的文桂化設(shè)好施：薦雕塑懼廣場盤、藝職術(shù)中并心、額中英鈔文幼援兒園識、進(jìn)捉修學(xué)遞校等老。稼5、幼豐泰沸華園自山莊位戶型胸比例險分析

如表舊1豐奮泰華微園山技莊小腎高層茶戶型步統(tǒng)計極比例

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梁統(tǒng)計挑數(shù)據(jù)芝取自列現(xiàn)在河售的黃第畏11勇、1看2、賀13揭座的融戶型爆面積咱6、郊會所刮的設(shè)顆計特您點會所內(nèi)工程的設(shè)置比擬全，上層設(shè)有乒乓球室、健身室、桌球室等室內(nèi)工程，會所外面設(shè)有室外泳池、休閑吧、湖面釣魚、游艇觀光等效勞；會所缺乏主題和亮點，個性不鮮明，各種配置的布局不合理，不易于營造會所休閑及活動、健身的氣氛。筆者對國內(nèi)知名會所進(jìn)行了深入分析和研究，引進(jìn)了萬科四季花城會所葉李等一批會所經(jīng)營人材，提煉了萬科四季花城會所管理經(jīng)驗，豐泰華園會所的完善可以采取如下改良措施：?

1．將會所建成社區(qū)文化活動中心，開展系列健身運動主題活動，提高會所利用率。

2．重點調(diào)整會所商場，側(cè)重居民便利效勞，綠色蔬菜、食品等日用消費品品種齊全。

3．將酒店管理引入到會所管理，引入高層次培訓(xùn)，側(cè)重中高層次培訓(xùn)，帶動基層培訓(xùn)，全面提高物業(yè)管理水準(zhǔn)，重點開展知識型社區(qū)效勞。

7、物業(yè)管理

物業(yè)管理小高層收費：物業(yè)管理基金每戶2000元，物業(yè)管理費1.5元/月.平方米。

物業(yè)管理：具有四星級的環(huán)境，三星級的建筑設(shè)計和施工，一星級的物業(yè)管理隊伍。結(jié)論：一星級的物業(yè)管理水平。

以人為本設(shè)計：在設(shè)計上，采用相對較多的智能型的設(shè)置和設(shè)備。如：紅外感應(yīng)式的水龍頭和沖水器。但缺乏溫馨的提示與告示〔小區(qū)內(nèi)的交通與景點的方位沒有明確的指示圖〕。開通客戶專車：目前，虎門鎮(zhèn)在豐泰華園山莊周邊沒有公交線路?？傮w看，物業(yè)管理對于定位高檔的房地產(chǎn)工程的影響非常的大，該工程的物業(yè)水平直接影響到工程的后續(xù)知名度和客戶口碑。另外，業(yè)主不可能每人都有車，根本的交通配置和日常用品購置的需求是應(yīng)該得到滿足的，配套設(shè)施的滯后性將影響到工程的銷售和后續(xù)開展，而且值得一提的是客戶專車廣告應(yīng)該成為本工程的重要宣傳渠道之一。

8．銷售情況

價格定位：小高層的均價在3600元/平方米左右，其中西向街景的單位平米價格較低,為3000元/平米左右，湖景單位的每平方米價格較高為4000元/平米左右；別墅的定價6000元/平方米左右，靠近湖邊的單位價格明顯較高。

一期小高層住宅已全部銷售完畢〔總數(shù)400多套〕，二期銷售過大半〔總數(shù)400多套〕，三期開發(fā)在售，別墅持續(xù)在售，除緊貼郊野公園靠近湖邊的別墅比擬受歡送外，其余別墅局部銷售不理想。

從客戶構(gòu)成來看，別墅局部的客戶數(shù)量較少，為城市的收入金字塔尖上的人，分布及來源較為廣泛，其中有虎門本地人、臺灣人、香港人、澳門人、內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者等。小高層物業(yè)局部客戶以虎門本地人和內(nèi)地在虎門創(chuàng)業(yè)成功者為主，同時也有局部臺港澳內(nèi)地求親置業(yè)者,其中各個市場工商戶購置就有50多戶，白領(lǐng)人士結(jié)婚一次置業(yè)占有相當(dāng)比例，年青人考慮到豐泰的優(yōu)美景觀，購置住房送給父母居住也占有一定比例，購置別墅的人群很多是度假居住。

9、綜合評價

煌該項彼目地戴塊自往然條敘件優(yōu)些越，址具備座開展疑豪宅嘉的自攻然條貧件，緣但在隱社區(qū)蠢整體套規(guī)劃梁方面窩未能萄夠充蛋分利妙用優(yōu)大勢條籮件，挑對潛傳在客兄戶的仙置業(yè)峽需求嶼特征字把握豪不夠浴，導(dǎo)警致整圣體規(guī)兄劃中慶出現(xiàn)胳視覺任遮擋非方面勞的協(xié)矩調(diào)。俯戶型剝設(shè)計差方面雖，小雕高層涌物業(yè)盼的戶曲型設(shè)幣計與傍市場乞需求牌的對你接情床況較壁好。怠該項秘目的恨宣傳搖推廣晉缺乏眼整體兵性，晌會所貫建設(shè)梳主題幟不鮮胞明，杠物業(yè)吐管理漿水平素與社緩區(qū)定脈位、鄉(xiāng)客戶株需求螺尚存哪在一隊定的梯差距寨，對展工程字的推沾廣銷輩售產(chǎn)知生一肯定的暢不利徒影響表。拆從整近體上脖看該奸工程率運作獨比擬約成功悟，從千開展恨趨勢娘看，緊局部光別墅析的滯革銷、氧配套僑設(shè)施殺的滯俱后、粱物業(yè)即管理罪的較罪低水希平都憶將不拐可避貢免地磚對后但續(xù)的擋高層豆、小毛高層寫住宅僑產(chǎn)品咽的銷央售產(chǎn)色生不把利影桑響，效由于骨二期汽很快嶺開發(fā)漏，公躺共交爆通與鞭教育泄商業(yè)雹配套丹逐步鵝完成根，豐夜泰華猛園依菌舊會賭在虎到門獨粱領(lǐng)風(fēng)弦騷。定對它回的小菌高層縮和高供層住思宅產(chǎn)疾品來顧講，夸裕隆清花園坦在地寬段上州具有謊一定弓優(yōu)勢皺。因燥此，堆長遠(yuǎn)勞看，眾該項螞目的章別墅制對裕丟隆花紅園的筒影響笨不大桑，但雪是小獨高層志對我炊們具游有較泳大的細(xì)競爭浮壓力扛。

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企豐泰百華園星山莊象二期

擱豐泰專今日告名苑艦位于張虎門右赤崗細(xì)白馬羽湖畔廳，占宿地望35滑萬平嫂方米鏈，將程規(guī)劃抖為大誕型居烘民居煮住區(qū)古，與樓一期彎相連賣，預(yù)蔽計總鵝共可認(rèn)入住失6,未00諷0戶患，人懶口達(dá)縫20環(huán),0桃00雜人，膝并設(shè)陜商業(yè)李、教嶺育、甚餐飲喜、體僑育等率配套液設(shè)施懼，為墳居民鉤提供清平安燈、舒豎適、隨便利肉、健化康的裂生活奉環(huán)境撕。

贏自然堵環(huán)境藍(lán)優(yōu)越襪、規(guī)帝劃設(shè)羽施出恐色的堪豐泰侮華園卸山莊憶一、松二期說將會耀成為萄虎門冰最大蜓的住策宅小墓區(qū)，慶為您咸營造苗自由轎、自調(diào)在、銜自我特的美希好生喜活空昨間。圖9豐泰今日名苑效果圖

(二)豐泰裕田花園

豐泰裕田花園位于虎門樹田村，是一個占地約25萬平方米的大型高尚住宅小區(qū)。

小區(qū)規(guī)劃有30幢別墅，高層住宅約2,000戶，相關(guān)有豐泰花園酒店、商業(yè)街、幼兒園、大型會所、泳池、網(wǎng)球場等配套設(shè)施。

豐泰裕田花園依山傍水，開敞的大廳、大房、大面積窗及百葉的巧妙運用，利用自然通風(fēng)采光到達(dá)人與自然和諧統(tǒng)一。住宅建筑立面將傳統(tǒng)的坡屋頂加以變化，風(fēng)格回歸自然，屋頂變化錯落形成和諧統(tǒng)一，使整個小區(qū)如同一座富有熱帶風(fēng)情的小城。園林綠化與建筑相結(jié)合，營造美好的生活空間，花園、小橋、潺潺流水、鳥語花香充滿無限熱帶風(fēng)情。豐泰花園酒店及豐泰裕田花園推廣理念——給你一個寧靜而樸實的港灣圖10豐泰裕田花園與豐泰花園酒店

豐泰花園酒店坐落于虎門樹田325省道旁，交通便利，坐擁橫圳水庫，天然環(huán)境優(yōu)越，是東莞市唯一一家以東南亞風(fēng)情為特色的，集商務(wù)會議、休閑度假于一體的綜合型酒店。占地約65,000平方米，建筑面積給60,000平方米，功能分區(qū)包括商務(wù)會議區(qū)、客戶居住區(qū)、餐飲區(qū)、娛樂區(qū)、健身運動區(qū)、公共效勞區(qū)、零售區(qū)和園林景觀區(qū)等，能為客人提供完善、舒適、溫馨的效勞。酒店工程與住宅工程開發(fā)同步，滿足了住宅小區(qū)的一些配套要求，這是該工程的一大優(yōu)點。

〔三〕飛龍山莊調(diào)研報告

1、地理位置

飛龍山莊地處龍泉路與虎門大道交匯處，工程地塊靠近繁華的城市中心區(qū),且位居半山,是鬧中取靜的絕佳處所,深得局部當(dāng)?shù)叵矚g山景與鬧市的居民寵愛。

2、整體規(guī)模

飛龍山莊的占地面積是75043平方米；總建筑面積為19萬平方米；綠化面積20705平方米；道路面積22566平方米；建筑密度42%；容積率為2.67。

小區(qū)按照山勢設(shè)計為三棟小高層和100棟別墅組成；小區(qū)主要戶型有三種，由100—283平方米組成不等；小高層由三棟16層〔每棟由A、B座組成〕的建筑物組合而成。雖然總體規(guī)模大,

由于建設(shè)規(guī)劃及次序較亂,

缺乏協(xié)調(diào)性。

3、外立面

飛龍山莊不同時期開發(fā)的工程外觀反差較大,樓齡各不相同，因此小區(qū)建筑外觀整體協(xié)調(diào)感不佳。

目前正在出售的怡和園，首層架空作為車庫，怡和園建筑外立面由下面棕黃色到上面的藍(lán)色，力求與周圍環(huán)境山景與天空色調(diào)協(xié)調(diào)。

圖11飛龍山莊立面圖

4、規(guī)劃設(shè)計特點

飛龍山莊是典型的山景住宅，主要建筑有小高層、多層住宅以及獨立別墅:

(1)

設(shè)計理念：“龍騰天下〞；用千百年前盤踞于擔(dān)桿山上飛龍化作山脈，作為現(xiàn)在的飛龍山莊怡和園美麗的傳說，用廣東地區(qū)居民宗教信仰等區(qū)域文化的特點，表現(xiàn)一個祥和吉利的住宅，能給購房者八方聚財，金玉滿堂的隱喻。小區(qū)內(nèi)的山、石都是經(jīng)過認(rèn)真挑選，精心籌劃的。

(2)

飛龍山莊由于開發(fā)較早，小區(qū)園林設(shè)計理念比擬陳舊，自然地貌破壞后重建，原始鄉(xiāng)土植物沒有保存，新開發(fā)的怡和園北

后山地勢很陡峭，上山步道與景觀設(shè)計比擬粗糙，主要作了防滑坡處理，景觀與上山步道沒有精細(xì)規(guī)劃。

怡和園南面是道路，道路南面設(shè)置條狀綠化景觀，主要包括水景、小橋、涼亭，該景觀設(shè)計是小區(qū)最好的景觀小品。

(3)

小區(qū)配套較好，小區(qū)設(shè)置大型三層停車場所，充分考慮了有車一族的需求，室內(nèi)外游泳池各一個。

(4)

飛龍山莊主要依靠600畝的擔(dān)桿山景資源進(jìn)行建筑設(shè)計的；有良好開闊的視覺效果，可以給顧客以“居高臨下〞的感受。有良好的山地新鮮空氣為居民提供優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，山景是本工程的最重要賣點。

(5)

飛龍山莊一期小高層復(fù)式建筑配有花園與車庫，建筑實用率81%。普通住宅實用率為82%。二期怡和園建筑實用率從77%到80%。

5、戶型比例

飛龍山莊現(xiàn)在出售的怡和園主力戶型是三室兩廳戶型，復(fù)式以六房二庭為主；小高層怡和園復(fù)式很有特點：六房三庭，套內(nèi)面積283平方米，視覺景觀較好。表2戶型比例分析A座為例〔按建筑面積計算〕

名

稱

面積(平方米)

每套售價〔萬元〕

套數(shù)

比

例

大三房兩廳

167

47-55

20

30．5%

中三房兩廳

130-138

33-40

20

30．5%

四房兩廳

197

48-53

4

6%

五房兩廳

197

47-51

2

3%

六房兩廳

232-241

54-68

14

21%

頂層復(fù)式五房三廳

244-260

75-84

2

3%

六房三廳

362.4

133-138

2

3%

七室二廳

375-485

117-125

2

3%

合計

66套

目前A、B兩座相同，均為66套，戶型相同，價格略有不同。

6、物業(yè)管理

(1)

物業(yè)管理費用為每平方米1.8元，繳費面積包括套內(nèi)面積與公共分?jǐn)偯娣e，車位每月50元，摩托車每月10元。

目前，管理飛龍山莊的是瀚森物業(yè)集團(tuán)〔廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司的二級公司——海軍部隊與地方合作的公司〕；從管理的角度上來看，物業(yè)管理是緊緊地配合了地產(chǎn)的銷售工作。由于居住地乃是施工場所等條件因素的影響，物業(yè)管理的效果不能滿意

(2)

小區(qū)的景觀區(qū)域和植物的介紹缺乏，讓人無法感受到溫馨的提示與效勞內(nèi)容。同時在山莊的主出入口處，宣傳導(dǎo)示不鮮明。

7、銷售情況

銷售價格：小高層的房屋均價為3800元/平米左右(套內(nèi)面積)。按照建筑面積計算最低價格為3280元/平方米，頂層復(fù)式最高售價為4801元/平米。按照建筑面積計算最低價格為2543元/平方米，頂層復(fù)式最高售價為3754元/平方米，頂層復(fù)式同樣戶型不同景觀，差價在6萬元左右，每平方米相差165元左右。

飛龍山莊的銷售情況：怡和園一期房屋的局部復(fù)式房還沒有銷售完畢，但是有局部的別墅已經(jīng)出售〔目前有十來棟的別墅已經(jīng)建設(shè)好〕，其中局部別墅出讓土地由業(yè)主自己建設(shè)，別墅綠化率控制為40%，銷售進(jìn)度分三期進(jìn)行〔每期一棟〕：一期開發(fā)的小高層已經(jīng)銷售完畢，二期一棟現(xiàn)樓正在出售，二期小高層目前已銷售八成。三期一棟正在施工建設(shè)之中；

客戶及置業(yè)需求特征：101-108米三室小戶型購置對象主要為外地人，其中有很多是富民以及黃河時裝城等工商戶，外地人購房比例為50%以上。108米以上大戶型主要購置對象是本地人，也有少量在虎門長期安家的外地人。本地人有相當(dāng)?shù)谋壤侨胰茫虼嗽谧≌O(shè)計方面應(yīng)該充分考慮老人兒童以及青年人對大戶型的個性化需求。

總體看,飛龍山莊的整體規(guī)劃及布局較差,山景資源具有突出優(yōu)勢，配套較好，地段優(yōu)越，價格適中，因此銷售情況較好。

8、綜合評價

(1)

工程開發(fā)銷售的做法是典型的分期開發(fā)漸進(jìn)式銷售方式，銷售價格是低開高走；營銷隊伍比擬成熟，營銷人員得到比擬良好訓(xùn)練。

(2)

營銷最大賣點是大面積山景資源，而在虎門山景資源稀缺，因此適當(dāng)價格出售，營銷狀況較好。

園林規(guī)劃設(shè)計水準(zhǔn)一般，沒有表現(xiàn)出山地小區(qū)的整體美感，降低了小區(qū)的檔次，對于山景資源是粗放式開發(fā)。與豐泰華園〔虎門一流水平〕，本工程開發(fā)水平只能是三流層次。

(3)

文化品位不高，人文理念與建筑規(guī)劃以及景觀匹配不夠，假設(shè)在山上修建一個龍廳或者主題雕塑表現(xiàn)飛龍，讓人有一點仙居的的感覺。讓敢于想象、敢于現(xiàn)實的人們?nèi)ジ惺埽崿F(xiàn)心理上的自我，真正用足人們向往美好內(nèi)在心理虛幻的滿足感，營銷效果可能會更好。

(4)

虎門呼喚開發(fā)水準(zhǔn)更高的山景豪宅與人文高品味住宅，不僅環(huán)境與建筑一流，而且物業(yè)管理一流。

(5)

工程的購置客戶主要為有著老城區(qū)鬧市情結(jié)的當(dāng)?shù)馗呤杖胝?其次是外地來虎門創(chuàng)業(yè)成功者,境外及港澳臺人士較少.綜合來看,該工程與荔林豪庭工程的區(qū)位特征比擬接近,潛在客戶群較為相近,所以該工程是裕隆花園工程的直接競爭對手.由于其開發(fā)時間的超前性,帶走荔林豪庭的許多潛在客戶。

〔四〕柏景豪庭調(diào)研報告柏景豪庭是廣東黃河實業(yè)集團(tuán)開發(fā)的重點房地產(chǎn)工程,工程定位為大胸懷高視界，強(qiáng)調(diào)其作為虎門住宅第一高層的地位。

1、地理位置

柏景豪庭地處仁義路與虎門銀龍路交叉處，工程地塊兩面臨路,交通方便，展示面較好；工程周邊無舊的工廠及居民區(qū)，工程后面為虎門公園，商住兩相宜。

2、整體規(guī)模

建筑面積9萬平方米,是由4棟29—31層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅。

3、外立面

柏景豪庭由于缺乏大規(guī)模景觀配套，因此，在建筑設(shè)計本身進(jìn)行了精心設(shè)計，外立面挺拔，屋頂進(jìn)行專門框架式設(shè)計，外立面色調(diào)豐富，住宅立面中部與下面墻體色調(diào)為棕色與黃色搭配，上部為白色。圖12

柏景豪庭立面效果圖

4、規(guī)劃設(shè)計特點

(1).

裙樓設(shè)計為大型商場，華潤超市入住。裙樓之上與住宅之間過渡設(shè)置空中花園，設(shè)置有四季疊翠主題景觀及休閑會所，休閑會所設(shè)置有游泳池、淋浴廣場、綠島、兒童樂園，假山等作為居民活動場所，此外會所內(nèi)設(shè)有健身、桑拿、茶藝等工程。

(2).

立面與屋頂設(shè)計風(fēng)格比擬挺拔，與虎門公園山頂相互照應(yīng)，整個建筑很有氣勢。

(3).

戶型比例上分析：大戶型186平方米以上占25.4%。

(4).

建筑實用率86.7%.

5、戶型比例表3柏景豪庭戶型比例分析〔按建筑面積計算〕

名

稱

面積平方米

每套售價〔萬元〕

套

數(shù)

比

例兩房兩廳一(二)衛(wèi)

109.87-123.49

38—43

46

12.5%

小三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺

125.91-126.78

39-46

46

12.5%

大三房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺

138.26-141.44

43---50

46

12.5%

四房兩廳二衛(wèi)一廚二陽臺

134.35-137.44

48---54

69

18.7%

148.62

46-53

23

6.2%

四房兩廳三衛(wèi)一廚二陽臺

186.75

61-70

46

12.5%

五房二廳三衛(wèi)一廚二陽臺

153.2

48-56

23

6.2%

177.8

63-73

23

6.2%

204.16

73-84

46

12.5%

合計

368套

6、銷售情況

五月一日開盤剛剛出售，柏景豪庭是虎門高層住宅的風(fēng)向標(biāo)。銷售價格：本工程按照建筑面積計算起價為3000元，最高價格4127元，是虎門市區(qū)高層最高價格，均價3400元。

普通戶型例如三室兩廳平均價格為3250元，高檔戶型平均價格為3500元

7、物業(yè)管理

該工程物業(yè)管理費用按照高層收費，每平方米為2元，大戶型每月200平方米住宅為400元物業(yè)管理費用，物業(yè)管理基金收取每戶2000元，這在虎門都是最高收費。本工程物業(yè)管理由黃河物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。

8、綜合評價

本工程在虎門地產(chǎn)占有重要位置，開展商由黃河時裝城等知名工程作為依托，該工程是我們開發(fā)現(xiàn)代豪庭的主要對手，同時與花果山裕隆花園工程也存在競爭關(guān)系。〔五〕能源華莊能源華莊是東莞建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，包括62套別墅和高層住宅，最高為23層。套內(nèi)面積起價3400,最高3980元，平均價格3650元左右。按照建筑面積計算平均價格為3240元左右。

能源華莊位于港口路中心片區(qū)，位于豪門大酒店對面，是虎門中心片區(qū)重要的高層工程。表4

能源華莊戶型比例

單

位

建筑面積〔平方米〕

每套售價〔萬元〕

套

數(shù)

所占比例兩房兩廳

81.6

27.7---32.4萬

60

23.4%

小三房兩廳

117.1---123.9

36.2---44萬

150

58.6%

大三房兩廳

142.7

44.1---51萬

30

12%

復(fù)式房

201.5---258.2

80-102.7萬

16

6%

合計

256

100%〔六〕中聯(lián)大廈中聯(lián)大廈由三幢26層群樓組合而成，傲立在虎門超值黃金地段，樓前是寬闊亮麗的虎門大道，交通異常便捷，右側(cè)是繁榮的章業(yè)萬貨商場，與后面的虎門公園四季園只有一小河之隔。臨窗眺望，環(huán)擁四面山川秀色，可盡攬八方新區(qū)繁華，令您心曠神怡。

圖13

中聯(lián)大廈效果圖

大廈由名師設(shè)計，建筑風(fēng)格典雅獨特，是現(xiàn)代豪宅建筑的典范。樓前是4,600平方米多功能活動廣場；大廈內(nèi)部布局完美，配套完善，不但建有大型停車場，架空層還建有游泳池，設(shè)有2,870平方米供娛樂和健身的會所，以及大型平臺花園，綠化面積達(dá)3,700平方米。園林景物將給您一個帶公園的家，使您身心與大自然融為一體，讓您其樂無究。

大廈實施24小時封閉式智能化管理，并提供全方位家居生活效勞，讓您盡情享受人生。

開展商：東莞市中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)東莞市興業(yè)貿(mào)易開展]

〔七〕海港城大廈海港城大廈是大型商住樓工程，用地面積6,598平方米，總建筑面積為60,951平方米，樓高共23層，由停車場、商場和餐飲店、架空花園、辦公大樓及住宅樓層構(gòu)成。整幢大廈按歐陸風(fēng)格設(shè)計，顯得時尚高雅，別具一格。圖14海港城大廈效果圖

海港城大廈地理位置優(yōu)越，人氣旺盛，集天時、地利、人和于一身。大廈位于虎門城區(qū)標(biāo)志性的雙向八車道的虎門大道旁，與黃河商業(yè)城隔路相望，與中豪大廈、蘭苑大廈、富民商業(yè)大廈、鞋城、電子城和中巴大巴客運站緊緊相鄰，雄踞城區(qū)人流、物流、車流密集的地段，交通便捷，宜商宜居，是投資轉(zhuǎn)業(yè)的理想之選。

開展商：東莞市海港城房地產(chǎn)開發(fā)

(八)豐泰官山碧水莊園

開展商：虎門建設(shè)開展

東莞市建設(shè)房地產(chǎn)理念定位：豐泰官山碧水莊園——綠樹藍(lán)天

山水豪情豐泰官山碧水莊園占地60萬平方米，三面環(huán)水，座落于橫崗水庫旁，將會建成一個低密度的別墅小區(qū)。小區(qū)以體育運動為主題，配備20個標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場及多種康樂設(shè)施，開展成為東莞旅游度假中心。

圖15豐泰官山碧水莊園

豐泰官山碧水莊園處處洋溢山水豪情。這里生態(tài)天然，山水緊緊依傍，四季林木常青，舒泰柔軟而春意盎然。放眼觀覽碧湖銜山，草色無際，自是高瞻遠(yuǎn)矚，氣勢非凡；親臨湖畔，在楊柳依依之間，又可領(lǐng)略悠悠風(fēng)光?！簿拧丑待埳角f蟠龍山莊位于虎門鎮(zhèn)太沙路東風(fēng)村，與虎門廣場距離位于1公里，位于市區(qū)邊緣交叉地帶。工程總占地面積26萬平方米，首期規(guī)劃面積73000平方米，其中大局部為別墅，同時有四棟小高層建筑和3棟多層住宅工程。

圖16

蟠龍山莊效果圖

該工程列入2003年虎門23項開工建設(shè)工程。蟠龍山莊是典型的山景別墅樓盤，主要賣點如下：山頂公園

面積3萬平方米山頂公園，設(shè)置健身步道，點綴亭、廊、臺

主題景點

8個主題景點，大型噴泉廣場

會所

設(shè)置豪華會所水文化

三個主團(tuán)設(shè)置水景有景觀式大型游泳池推廣定位

真龍山水

觀海豪苑蟠龍山莊是典型山景樓盤，在景觀方面投資較大，山景比花果山優(yōu)越，其小高層工程對于我們具有直接威脅，對于我們今后的營銷推廣有直接壓力，因此，建議開展商關(guān)注該工程小高層推出時間，最好提前推出，以錯開其銷售時間。〔十〕富民花園富民花園是東莞市太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司、東莞市建業(yè)實業(yè)、虎門鎮(zhèn)南山管理區(qū)合作開發(fā)的大型房地產(chǎn)工程，該工程已經(jīng)開發(fā)六期，早期開發(fā)的別墅售價僅2000元/平方米，該工程具有較好的山景與大型會所配套，是虎門郊區(qū)大盤。

富民花園正在出售的小高層平均售價3000元/平方米，82平方米兩室一廳小戶型較多，不僅在虎門出售，而且由于該工程距離虎門太平港澳客運碼頭較近，在香港設(shè)有銷售處。

該工程配有客戶專車，每15分鐘一趟，吸引很多中低收入白領(lǐng)前來置業(yè)，同時充分考慮在香港經(jīng)商的香港人士對小戶型的需求特點。

圖17

富民花園

〔十一〕海富華庭海富華庭是一個非常重要的樓盤，該樓盤位于虎門廣場旁，正對虎門肉菜市場對面。該工程總建筑面積7萬平方米，目前銷售已經(jīng)到達(dá)80%以上，預(yù)計2004年9月入伙。

樓盤銷售價格：按建筑面積計算，起價2880元，平均價格3400元，最高價格3780元。

該樓盤物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理基金2000元，物業(yè)管理費，1.5元/平方米。

工程特點：地理位置優(yōu)越，配套齊全，兩棟塔樓建筑富有時代感，新型綠化停車場，戶型方面，不僅大戶型主人套房有特點，而且設(shè)置50平方米超大客廳。

海富華庭注意健康理念應(yīng)用，引入健康直飲水系統(tǒng)。

工程推廣理念：都市精英新生活

圖

18

海富華庭效果圖該工程推廣過程中注意打造企業(yè)品牌，對德盛建業(yè)公司的實力與業(yè)績進(jìn)行充分展示，該公司開發(fā)了海珠大廈、太平新城—富民花園、南天商業(yè)中心。海珠大廈在虎門地區(qū)首創(chuàng)讓業(yè)主參與建筑布局討論，說明已經(jīng)開始注意客戶營銷理論的導(dǎo)入。德盛建業(yè)公司是一家規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，不僅具備開發(fā)能力，而且有自己施工隊伍，綜合實力較強(qiáng)。四、虎門房地產(chǎn)市場調(diào)研與統(tǒng)計分析虎門住宅市場特點虎門人均居住面積為40-50平方米，且房屋檔次除了別墅就是樓房，也有相當(dāng)數(shù)量本地人居住在市區(qū)普通成套住宅，住房成套率到達(dá)95%，相當(dāng)局部家庭已經(jīng)到達(dá)小康水平，因此，本地人購置高檔住宅大局部是二次置業(yè)，置業(yè)目的是追求平安舒適的高品味生活，提高生活質(zhì)量。

虎門居民目前擁有轎車6000部，20%家庭擁有轎車，教育與旅游成為虎門消費亮點，虎門本地居民小孩讀書每年的正常開支為6000元。

虎門住宅市場過去以多層為主，近年來小高層與高層增多，例如豐泰華園與飛龍山莊都有小高層，還有一些面積較小的小高層工程?；㈤T別墅市場已經(jīng)供給量大于實際需求，如豐泰華園有一定積壓量，蟠龍山莊又要在兩年內(nèi)供給20多萬平方米的別墅。從長遠(yuǎn)眼光來看，由于國家五年內(nèi)不再批準(zhǔn)別墅工程，別墅市場總體看好，市場消化需要一定時間。

鎮(zhèn)內(nèi)高層工程沿著進(jìn)入虎門港口路景觀大道分布，以柏景豪庭為代表，分布著能源華莊、龍泉都市華庭等高層商住工程。虎門市區(qū)景觀資源比擬缺乏，突出表達(dá)在虎門市區(qū)山景資源與湖景資源較少，由于盲目粗放式開發(fā)，可供開發(fā)的山景資源已經(jīng)稀缺。表4

虎門主要住宅工程統(tǒng)計分析

樓盤名稱

開發(fā)單位

開發(fā)規(guī)模與特點

定位豐泰華園山莊

東莞市建設(shè)房地產(chǎn)

500畝開發(fā)規(guī)模,住宅以別墅為主,小高層為輔.

虎門湖畔風(fēng)景豪宅

設(shè)計單位

湖南建筑設(shè)計院戶型

大戶型：50

面積：131…180平方米

中戶型：62

面積：117…140平方米

小戶型：48

面積：65…101

平方米

購置客戶分析

均價湖景單位4000元，非戶景單位3200元。湖景別墅售價6500元。370套

商鋪業(yè)主購置50戶

龍澤居

東莞市建設(shè)房地產(chǎn)

建筑面積在3萬平方米左右,是依靠前面海濱為主要題材的高尚住宅。

戶型

兩房兩廳：142

面積：75---86

三房兩廳：260

面積：84---126

四房兩廳：122

面積：124---145

五房兩廳：32

面積：178---186

柏景豪庭

廣東黃河實業(yè)集團(tuán)

建筑面積9萬平方米,是由4棟29—31層高層住宅組成，定位虎門鎮(zhèn)中心豪宅

售價

起價為3000元，最高價格4127元，是虎門市區(qū)高層最高價格。普通戶型例如三室兩廳平均價格為3250元，高檔戶型平均價格為3500元

戶型

大戶型:62套

面積:136---181平方米

中戶型:207套

面積:112---166平方米

小戶型:46套

面積:95---108平方米

飛龍山莊

廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司

建筑面積19萬多平方米,飛龍山莊由3棟高層和100座別墅組成,屬于鎮(zhèn)內(nèi)山景住宅。

售價

按照建筑面積計算最低價格為3000元/平方米，頂層復(fù)式最高售價為3754元/平方米，均價3200元。

戶型

大戶型:6套

面積:244---485平方米

中戶型:20套

面積:197---241平方米

小戶型:40套

面積:130---167平方米

能源華莊

東莞市建設(shè)房地產(chǎn)

建筑面積3萬多平方米，5棟高層和50座別墅組成，它屬于中心區(qū)內(nèi)的高尚住宅?！渤善贩俊?，均價為3240元左右。

戶型

大戶型：16

面積：201.5---258.2平方米中戶型：180

面積：117.1---142.7平方米小戶型：60

面積：81.6平方米

龍泉都市華庭

龍泉房地產(chǎn)公司

是以虎門公園為主要賣點的市內(nèi)大戶型豪宅。戶型

大戶型為180平方米

蟠龍山莊

虎門蟠龍山莊物業(yè)建造

總占地面積為26萬平方米，建造工作分為三期進(jìn)行，一期建筑面積為7.3萬平方米，全部為別墅單位。是以遼闊視野的山景資源為主要賣點。

售價

均價5080元

花園局部3600元

整體結(jié)構(gòu)

以別墅群為主，一期的建筑面積為7.3萬平方米。

在400平方米以上表5

2003年虎門住宅市場供給總面積統(tǒng)計

單位：萬平方米樓盤名稱

開發(fā)單位

別墅面積

小高層總面積

小高層實際銷售面積豐泰華園山莊

東莞市建設(shè)房地產(chǎn)

4

郊區(qū)大盤

5

龍澤居

東莞市建設(shè)房地產(chǎn)

3

2.6

飛龍山莊

廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司

19.2

2.088

富民花園

東莞太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司

3．5

3

港口路片區(qū)柏景豪庭

廣東黃河實業(yè)集團(tuán)

9，1-4層為商場與停車場

5

能源華莊

東莞市建設(shè)房地產(chǎn)

3

2.6899

龍泉都市華庭

龍泉房地產(chǎn)公司

6(尚未開盤)

2

虎門廣場片區(qū)海富華庭

東莞市德盛建業(yè)實業(yè)

總建筑面積7萬平方米，停車場面積較大。

6

合計

28．2

由于到2003年底還有半年，因此實際銷售量21-28萬平方米均屬于正常數(shù)據(jù)，從各家開發(fā)商的實際銷售數(shù)據(jù)中，我們發(fā)現(xiàn)每家每年實際銷售面積一般在2-3.5萬平方米之間,這對于裕隆花園工程開發(fā)的階段性劃分具有啟示。

附錄說明，統(tǒng)計計算過程：豐泰華園華園區(qū)南向湖景小高層實際建筑面積：

11×〔268.48+270.65+269.55+269.55〕=11860平方米

11×(269.63+267.47+268.58+268.58)=11816平方米

11×(267.5+268.5)=5896平方米

小計11860+11816+5896=2.9572萬平方米

已經(jīng)銷售出2%，待銷售面積為28981

豐泰華園豐泰區(qū)小高層2003年待銷售面積

第一座108.7平方米

第二座90.69＋95.89＝186.58平方米

第三座157.8＋176.82＋90.39＋95.34＝520.35平方米

第五座92.96＋98.32=191.28平方米

第六座112.31＋113.64=225.95平方米

第七座113.64平方米

第八座118.51＋116.54×2＋142.15＋3×118.62＋116.72×9＝1900.8平方米

第九座2×〔120.41＋118.32〕＋154.81＋2×139.44＋9×102.61＋11×97.2=2903.84平方米

第十座2×〔120.41＋118.32〕＋154.81＋2×139.44＋11×102.61＋11×97.2=3109.06平方米

第十一座3×〔179.06＋131.97〕＋12×〔121.48＋100.97＋96.4〕＝4759.2平方米

第十二座3×180.38＋12×〔122.42＋140.06〕＋11×141.67＝5249.27平方米

第十三座6×65＋10×118.02＋3×117.25=1921.95平方米

小計：21190平方米

因此豐泰2003年小高層供給量為5萬平方米。

龍澤居B區(qū)供給實際面積21×〔115.2＋116.2＋75.3＋164.2＋289.6＋77.6＋77.8＋76＋126.3＋119.5〕=25991平方米

飛龍山莊怡和園1號樓A座實際銷售面積：

4×〔167.55＋167.55＋138.46＋130.25＋241.33＋232.15〕

＋6×〔167.55＋167.55＋138.46＋130.25＋241.33＋197.67〕

+362.4+362.4+260.46+244.08+485.79+375.32=

4171.24+6256.86+2090.45=10428.1

B座實際銷售面積與之根本相同，因此目前實際銷售面積為2.088萬平方米。

能源華莊實際在銷售面積：一號樓18×〔136.7＋136.7＋128.2＋115.3＋115.3＋152.6〕＝12051平方米

二號樓16×〔142.7＋117.1*2＋123.9*3＋89.7＊2〕＝14848平方米

合計26899平方米。表6

2004年虎門住宅供給面積預(yù)測

單位：萬平方米樓盤名稱

開發(fā)單位

別墅面積

小高層面積

入伙時間豐泰華園山莊二期及局部一期高層

東莞市建設(shè)房地產(chǎn)

2

5

2004年12月前

豐泰裕田花園

東莞市建設(shè)房地產(chǎn)

3

豐泰官山碧水莊園

東莞市建設(shè)房地產(chǎn)

2

龍澤居

東莞市建設(shè)房地產(chǎn)

1

2003年底

蟠龍山莊

蟠龍山莊公司

7

1

2004年12月

柏景豪庭

廣東黃河實業(yè)集團(tuán)

2

2003年8月入伙

飛龍山莊

廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司

1

3

2004年底局部入伙

龍泉都市華庭

龍泉房地產(chǎn)開發(fā)公司

總面積6萬平方米

3

預(yù)計2003年10月開盤

中聯(lián)大廈

東莞市中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)東莞市興業(yè)貿(mào)易開展

4

預(yù)計2004年開盤

富民花園

東莞太平房地產(chǎn)開發(fā)公司

3

合計

12萬平方米

25萬平方米

由于虎門鎮(zhèn)缺乏房地產(chǎn)統(tǒng)計資料，東莞統(tǒng)計資料又沒有專門統(tǒng)計虎門鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場資料，因此，我們的預(yù)測以實際調(diào)查和專業(yè)訪談分析為主，預(yù)測結(jié)果不可防止存在微小誤差。預(yù)計2004年推出多層與小高層住宅面積供給量18-25萬平方米，其中小戶型供給量60%，供給面積10.8萬平方米，大戶型供給面積7.2萬平方米，別墅供給量在10萬平方米左右，別墅供給根本為大戶型。

豐泰裕田花園高層住宅約2,000戶，開發(fā)面積預(yù)測為140平方米，28萬平方米，估計首期開發(fā)面積3-5萬平方米。

虎門住宅客戶群體特征分析

80-110平方米小戶型購置群體特征

1.

普通白領(lǐng)為主，主要是一次性置業(yè)。

2.

單身高級白領(lǐng)，喜歡選擇60平方米公寓型住宅，喜歡擁有完善的社區(qū)效勞。

3.

局部為年輕人送給父母，例如一室一廳與兩室一廳最受歡送。

購置110平方米—130平方米，40-60萬元住房的群體特征：

市場回音之一：年輕白領(lǐng)這一群體的消費者具有以下特點：〔1〕35歲以下，財富與精力處于上升時期，有較強(qiáng)的超前消費意識。

〔2〕收入高，年薪普遍在8萬元以上或家庭年收入在10萬元以上。

〔3〕第一次置業(yè)，對面積需求不大，一般以100平方米左右二房或三房、小四房為主。

〔4〕都市感強(qiáng)，對物業(yè)的地理位置比擬注重，對處于市區(qū)中心位置、配套齊全的工程情有獨衷；

〔5〕注重物業(yè)的品質(zhì)，通常以工程品牌、企業(yè)品牌為指標(biāo)進(jìn)行衡量。

市場回音之二：大齡購房者這一群體的消費者具有以下特點：〔1〕40歲以上。

〔2〕在虎門奮斗多年，有一定積蓄，屬于有車一族；〔3〕二次置業(yè)，對面積有增大的需求，對四室兩庭感興趣；對于三代同堂的本地人來說，喜歡復(fù)式住房，局部業(yè)主需要雙車位；

〔4〕對位置不很敏感，對工程的整體素質(zhì)尤其是環(huán)境、戶型比擬注重。

市場回音之三：外銷客戶根據(jù)專業(yè)調(diào)查結(jié)果，歷年來虎門外銷樓盤的統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明，40－60萬元的總價水平屬于在虎門置業(yè)的香港、臺灣人最為中意的區(qū)間，他們在虎門安家主要是工作后休息用途，不會購置太大戶型，也不愿浪費過多時間用于裝修，購房的心理需求是省錢又要環(huán)境優(yōu)雅，注重居住情調(diào)。他們傾向于：

〔1〕選擇中小戶型，全裝修房以2房居多；〔2〕注重交通及進(jìn)出口岸的便捷。

130-200平方米購置人群置業(yè)特征

1.

高級白領(lǐng)

2.

中小老板，在虎門較多，與高級白領(lǐng)一樣非常注重子女教育。

3.

局部復(fù)式大戶型，虎門本地人比擬喜歡，他們的年收入30萬元以上，對小區(qū)環(huán)境與品味比擬注重。

裕隆花園問卷分析為進(jìn)一步了解虎門城鎮(zhèn)居民的購房需求，獲取本工程有關(guān)的第一手市場信息，我們進(jìn)行了實地問卷調(diào)查，現(xiàn)就調(diào)查所獲得的相關(guān)信息資料分析說明如下：〔一〕、調(diào)查對象根本情況說明

1、被調(diào)查對象的年齡段集中在20—40歲之間，其中20—25歲之間的占50%，25—30歲之間的占42.9%，30—40歲者占7.1%，選擇這一年齡群體的主要原因是在目前或未來幾年內(nèi)購房的可能性較大，20—30歲之間的群體正處安家立業(yè)時期，是住房有強(qiáng)列的需求，是一個最為龐大的消費群，但往往會受到經(jīng)濟(jì)條件的制約。

2、在從事職業(yè)方面，主要有私營老板〔13.3%〕、職業(yè)經(jīng)理人〔20%〕、醫(yī)生〔13.3%〕、工程師〔6.7%〕、個體工商戶〔6.7%〕，從事這些職業(yè)的人一般收入較高，對住房要求也相應(yīng)較高，其反映的需求信息對本工程預(yù)定為高尚住宅的定位較有參考價值。另有公司職員占26.7%，售貨員占13.3%。

3、在被調(diào)查者中，以二人以上家庭為主，占73.3%，其中二人及三人的現(xiàn)代型小家庭占53.3%，單身族占26.7%。

4、在本地調(diào)查人群方面，我們比擬重視女性意見，作為家庭主婦，他們有時間細(xì)心看樓，談?wù)摌潜P，他們在購樓方面占有半邊天的重要地位。

5、因職業(yè)關(guān)系，所被調(diào)查對象的月收入相對較高，1500—3000元收入者占40%，3000—6000元收入者占53.3%?！捕场①彿啃枨笄闆r分析說明

1、最近具有購房需求者為46.7%，最近不買,但未來打算購房者占53.3%。

2、在喜歡的戶型選擇上，小老板與高級白領(lǐng)階層主要集中在四室兩廳兩衛(wèi)與大三室兩廳兩衛(wèi)兩種戶型上，其比例分別為33.3%、40%，外來人員在虎門安家主要選擇小戶型，以小三房兩廳和二室兩廳為主。這也從中反映出一種追求寬敞舒適但不浪費的消費觀，在大面積住宅方面，一般都會選擇復(fù)式結(jié)構(gòu)。

3、在住房層高選擇方面，普遍鐘愛小高層住宅，主要集中在7—16層之間，而1—4層幾乎無人問津?！踩缦铝袌D〕這主要是低樓層受外界環(huán)境映響較大，通風(fēng)、采光較差，沒有舒適感，特別是臨街建筑。但作為一個高尚園林式住宅區(qū)，這種選擇的差異性會縮小。

4、住宅的朝向是每一個購房者都會考慮的因素，大多數(shù)人都喜歡座北朝南的住宅，在這次調(diào)查中，選擇朝南方向的占56%，其次是朝北，占28%，鑒于虎門日照特點，東南向是比擬理想的朝向。

在本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，買住宅時大家首先考慮的是房地產(chǎn)公司品牌、水景園林、綠化率、根底配套設(shè)施和教育設(shè)施等，然后是價格和房型，可見房地產(chǎn)公司的品牌〔綜合實力、誠信度、號召力〕及居住環(huán)境對消費者作出購房決策時具有極其重要影響。教育問題受到高度重視，虎門人對子女教育非常關(guān)注，無論在專業(yè)訪談，還是問卷調(diào)查中，望子成龍心態(tài)明顯。由于豐泰華園等大型景觀小區(qū)的出現(xiàn)，高級白領(lǐng)等二次置業(yè)人群，對小區(qū)景觀環(huán)境。健康居住指標(biāo)開始關(guān)注，購置大戶型住房對環(huán)境景觀更是非常挑剔。

5、在被調(diào)查者中，眾多虎門本地人以及在虎門安家外地工商戶對改善居住環(huán)境的愿望比擬強(qiáng)烈，他們收入較高，非常重視住宅的舒適性，對于許多外來置業(yè)者，特別是中低收入者，他們更注重住宅的實用性，被調(diào)查者普遍重視小區(qū)環(huán)境，美的環(huán)境塑造美的心靈，人們在物質(zhì)生活改善以后，對環(huán)境提出較高要求是非常自然的愿望。被調(diào)查者普遍希望居住方便，希望開展商換位思考，能夠以人為本，設(shè)身處地為業(yè)主著想。

表7虎門與深圳住宅全程營銷調(diào)查比照

開發(fā)模式

虎

門

深

圳總體籌劃

有地產(chǎn)商根據(jù)經(jīng)驗籌劃為主

由地產(chǎn)經(jīng)理人與知名籌劃人員合作，理論與實踐互相結(jié)合，充分聽取籌劃代理公司意見典型樓盤：深圳漾日灣畔建筑規(guī)劃與建筑設(shè)計

局部大盤聘請有實力設(shè)計院設(shè)計，很少公開宣傳設(shè)計單位，在樓書上不寫設(shè)計單位。說明兩點：1.

虎門局部地產(chǎn)公司不愿意花費較多設(shè)計費用。2.

缺乏全程營銷意識，住宅房地產(chǎn)在發(fā)育中、還不成熟。

高度重視建筑規(guī)劃設(shè)計，大型住宅工程采取國際招標(biāo)或邀標(biāo)方式。例如深圳的香榭里花園請RTKL公司做規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計。

營銷媒介模式

東莞日報、虎門報，虎門電視臺等

深圳特區(qū)報為主，商報、電視臺為輔助。營銷導(dǎo)示系統(tǒng)

不系統(tǒng)，整體形象不鮮明

開始系統(tǒng)導(dǎo)入CIS系統(tǒng)，取得良好效果，例如萬科四季花城與金域藍(lán)灣均導(dǎo)入CIS

開展商品牌

比擬重視工程品牌，不夠重視開展商品牌，缺乏品牌運營的系統(tǒng)規(guī)劃。以虎門最大房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，網(wǎng)站缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃。

也走過一條先重視工程品牌，后重視企業(yè)品牌的道路。例如萬科是深圳第一個品牌公司，深圳天健世紀(jì)花園請籌劃師提意見重點都是在開展商品牌與工程品牌的聯(lián)動上，而不是常規(guī)的銷售籌劃。中介代理與物業(yè)管理

由于虎門住宅市場較好，開展商自己銷售為主，物業(yè)管理也是同樣

深圳大局部委托代理公司銷售，物業(yè)管理委托知名企業(yè)管理。市場調(diào)查結(jié)論，虎門房地產(chǎn)市場開展迅速，別墅與小高層供給量較大，大戶型供給非常充足，大型品牌公司根本壟斷房地產(chǎn)市場，中小房地產(chǎn)公司要想在不利競爭態(tài)勢中脫穎而出，需要在房地產(chǎn)市場調(diào)查、籌劃、建筑設(shè)計上多下功夫，多聽取專業(yè)意見，多團(tuán)結(jié)業(yè)內(nèi)人士，善于整合資源，不僅在常規(guī)動作上精細(xì)雕刻，更重要是創(chuàng)新，在自選動作上得分，大膽想象小心求證，奧林匹克花園的籌劃就是番禺房地產(chǎn)公司與王志綱工作室緊密合作成功的范例，通過合作，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，知識共享。五、工程理念定位房地產(chǎn)開發(fā)同樣存在開發(fā)戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題。尋求工程開發(fā)模式的突破，要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀(jì)客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，到達(dá)將旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標(biāo)，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。

戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)競爭靈魂，只有理念突破才能防止大量同質(zhì)化地產(chǎn)工程，才能繁榮建筑文化，防止國家的巨大經(jīng)濟(jì)損失。例如杭州宋城旅游房地產(chǎn)工程的成功，就是成功的將旅游文化與房地產(chǎn)成功嫁接的實例，它不僅挖掘了宋代文化精華，而且在其它工程博采歐美文化之所長。

靈感曾經(jīng)是詩人和文學(xué)家的專利，初唐的著名詩人王勃曾經(jīng)在27歲以前寫出千古名句