XXXX房地產(chǎn)分析報告

2011年中國房地產(chǎn)分析報告為什么會出現(xiàn)房價持續(xù)暴漲的現(xiàn)象？1、投資經(jīng)商環(huán)境嚴(yán)重惡化。2、干部腐敗款（地下金融市場）。3、國際熱錢的涌入。4、人民儲蓄款。主要是以下四種資金的大量涌入！政府的政策一、各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)。(一)統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。(二)建立考核問責(zé)機(jī)制。二、堅決抑制不合理住房需求。三、增加住房有效供給

(三)實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。四、加快保障性安居工程建設(shè)

(四)發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。五、加強(qiáng)市場監(jiān)管(五)增加居住用地有效供應(yīng)。六、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。七、加快保障性安居工程建設(shè)(七)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。八、加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管九、加大交易秩序監(jiān)管力度十、完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)分析：調(diào)控政策促使房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比下降。4月中旬,“新國十條”的出臺,打破了房企對于宏觀調(diào)控政策“暫時進(jìn)入觀望期”的預(yù)期,使得房地產(chǎn)開發(fā)投資趨于“謹(jǐn)慎”。4月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為3340億元,環(huán)比3月下降了3.19%。主要源于:4月房屋新開工面積為1.34億平方米,環(huán)比下降了22.99%;土地購置面積為3017萬平方米,環(huán)比下降了19.74%,契合了4月份相對平靜的土地市場。但是，我認(rèn)為“新國十條”執(zhí)行力低下，所起的作用微乎其微，以上數(shù)據(jù)不是“新國十條”出臺的結(jié)果。那么，目前房價下降、交易量減少又是什么原因呢？央行的調(diào)控：適度從緊的財政政策和貨幣政策。比如：收緊流動性貨幣、多次上調(diào)利率、提高準(zhǔn)備金率等等。那么，這些政策又沖擊了哪些群體？大量流入四種資金資金流房地產(chǎn)業(yè)央行政策大宗物資調(diào)控各種商品通過各種手段以上是主要原因，還有其他因素。目前房地產(chǎn)是我國GDP的主要增長點(diǎn)，也是支柱產(chǎn)業(yè)，它能帶動和促進(jìn)其他各種產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。當(dāng)然，原因很多，就不一一列出?？傊?，我的報告結(jié)論就是：2010年我國房地產(chǎn)局部地區(qū)可能有暫時性的小幅度的下跌，大跌永遠(yuǎn)不可能?？傮w上來說，未來一兩年甚至更久，全國的房價仍然會居高不下。解決方案1、改善其他產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)商環(huán)境。（主要針對那四筆資金）這是最重要一點(diǎn)。2、廢除“以GDP為綱”的政府考核制度。3、解決住房供求關(guān)系。4、嚴(yán)厲打擊貪污腐敗。5、適度控制國際資金和地下金融市場。謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅(qū)動2、盈利策略3、選菜試菜4、價值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅(qū)動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)方針運(yùn)營市場定位的體現(xiàn)經(jīng)營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價值、價格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費(fèi)、顧客回頭率、出品速度、人事費(fèi)用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計正果1、能誘導(dǎo)顧客購買你想讓他買的餐點(diǎn)2、能迅速傳達(dá)餐廳要表達(dá)的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗(yàn)人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗(yàn)，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團(tuán)隊(duì)2、確定核心價值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價5、設(shè)計盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計菜單？產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗(yàn)創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗(yàn)何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺以商品為道具，讓消費(fèi)者完全投入的時候，體驗(yàn)就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價值理念核心價值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤目標(biāo)費(fèi)用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點(diǎn)變動費(fèi)用總費(fèi)用營業(yè)額曲線費(fèi)用線X型損益圖利潤導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點(diǎn)保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價格本事是價值的體現(xiàn)定價由此開始1、評估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價值與平衡點(diǎn)3、以價值定義市場確定客單價盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準(zhǔn)因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計量單位5、標(biāo)準(zhǔn)食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標(biāo)審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價值1、定價策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會記住的價格最低價人均消費(fèi)熱門暢銷品商品較多的價格帶最高價產(chǎn)品價格和觀念價值永遠(yuǎn)是不一樣的，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時代出售的不是產(chǎn)品價格，而是觀念定價與確定價格的區(qū)別確定價格產(chǎn)品、服務(wù)主導(dǎo)思路確定一個易于銷售的價格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價基于顧客的價值私立評估價值、確定等級在顧客和企業(yè)的來往過程中確定企業(yè)定價三大策略1、薄利多銷策略2、相對穩(wěn)定價格策略3、高價位價格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣相故事服務(wù)選擇文案時間體驗(yàn)健康推廣感覺“附加值”提升產(chǎn)品附加值的“兩大前提”一好味道二品質(zhì)確定好賣相美色器形設(shè)攝狀增健康少油湯汁鹽多有機(jī)養(yǎng)生品種增時間原材料生長原材料獲得制作耗時美味時間要求增文案—文字?jǐn)⑹鼍艈?、餐點(diǎn)是什么？2、如何烹調(diào)制作？3、如何呈現(xiàn)？4、有何故事？5、有否獨(dú)特的口味？6、有否體現(xiàn)品質(zhì)等級？7、食材的來源？8、有何獨(dú)特的體驗(yàn)？9、對人有何好處？一料多烹多吃多味增選擇增推廣易拉寶臺卡小畫冊傳媒宣傳銷售人員介紹POP（五）、完美呈現(xiàn)1、專業(yè)團(tuán)隊(duì)的選擇與合作2核心價值的呈現(xiàn)平面制片攝影助理攝影師食品造型翻譯修圖師文案設(shè)計師跟印完稿員餐飲行業(yè)中照片的功能的三個層次傳遞信息吸引顧客傳播文化菜式拍攝菜式拍攝的本質(zhì)是靜物拍攝最根本的原則是對你的店鋪產(chǎn)生愉悅感不僅僅要讓顧客看見，更要問道和嘗到照片對菜單設(shè)計師的要求對餐飲行業(yè)有一定的了解了解餐廳的定位有全局觀和預(yù)見性善于溝通對平面設(shè)計師的要求熟練掌握各類設(shè)計軟件Photoshop,Indesign,Illustrator,Coreldraw等色彩管理知識印刷機(jī)裝幀知識深厚的美術(shù)功底眼光和創(chuàng)意——了解潮流趨勢字體整體性板式美觀度圖片板式的五個建議1、餐廳的風(fēng)格吻合度2、桌面的大小考慮3、燈光的明暗考慮4、閱讀的舒適度5、紙張文稿的撰寫封面設(shè)計六指標(biāo)完美指標(biāo)特色期望值形象氣氛價位風(fēng)格封面材質(zhì)耐用性厚度手感分量封面設(shè)計選擇材質(zhì)時的考慮防水防油防污損抗摔打不掉色封面色調(diào)

與餐館主色調(diào)相一致與餐館主色調(diào)形成情趣對比掌握色彩的潛意識√平和色淡色√高貴色紫色、紅色、藍(lán)色√明快色白色、對比色（六）、成功面試1、上市時間的確定2、銷售設(shè)計3、銷售培訓(xùn)4、前期推廣方案5、上市前的全面檢查1、銷售解說設(shè)計2、銷售環(huán)節(jié)設(shè)計3、套餐銷售設(shè)計培訓(xùn)設(shè)計情境模擬PPT培訓(xùn)手冊考核設(shè)計考圖考配料考文考價考銷售考煮法菜單五覺營銷——延伸餐單的影響力1、推銷性菜單——（單頁、折疊頁、桌牌、小冊子、系列宣傳單）2、告示牌（直立式、燈牌、壁式牌、吊牌）——形象、特色新品、活動、價格、優(yōu)惠、再消費(fèi)3、全方位的網(wǎng)絡(luò)營銷4、無處不在的圖片展示5、誘人食欲的實(shí)物陳列（食材、成品、推車、現(xiàn)場烹調(diào)）面試倒計時時機(jī)選擇全面檢查全面準(zhǔn)備全面動員應(yīng)急準(zhǔn)備全面檢查1、試出菜速度2、試