香港地產(chǎn)百年

《香港地產(chǎn)百年》香港住宅樓市百年變化縱覽根據(jù)時(shí)局變化，香港地產(chǎn)簡(jiǎn)分為四次周期：1953-1965年的地產(chǎn)周期；1968-1974年的地產(chǎn)周期；1976-1982年的地產(chǎn)周期；1985-1997年的地產(chǎn)周期。其中又以1997年的地產(chǎn)崩潰最為人矚目 目錄50年代初的地產(chǎn)革命1953-1965年的地產(chǎn)周期1968-1974年的地產(chǎn)周期1976-1982年的地產(chǎn)周期過(guò)渡時(shí)期香港地產(chǎn)的三次升浪1985－1989年的升浪1991－1994年的升浪第三次升浪1995-1997年1997-2007年香港樓價(jià)走勢(shì)50年代初的地產(chǎn)革命背景：第二次世界大戰(zhàn)之前，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始萌芽，經(jīng)營(yíng)方式：整棟出售，置業(yè)收租。產(chǎn)業(yè)鏈：業(yè)主－包租婆－租客。重要中介——包租婆50年代初的地產(chǎn)革命：分層分期出售吳多泰：首創(chuàng)分層出售，加快樓盤銷售。霍英東：首創(chuàng)樓書(shū)、分期付款。即為：售樓花。之后分層出售、分期付款，逐漸完善、發(fā)展為以單位出售，首期定金降到1-3成，銀行按揭等。影響：使普通民眾加入購(gòu)房行列，涌現(xiàn)出排隊(duì)買房、全民買房。地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。二次世界大戰(zhàn)之后：經(jīng)濟(jì)急速增長(zhǎng)35％，人口快速增加，租金高漲，但房?jī)r(jià)升幅緩慢，原因：整棟出售、買主較少、收款較慢。50年代香港街頭 目錄50年代初的地產(chǎn)革命1953-1965年的地產(chǎn)周期1968-1974年的地產(chǎn)周期1976-1982年的地產(chǎn)周期過(guò)渡時(shí)期香港地產(chǎn)的三次升浪1985－1989年的升浪1991－1994年的升浪第三次升浪1995-1997年1997-2007年香港樓價(jià)走勢(shì)1953-1965年的地產(chǎn)周期外資進(jìn)入政策驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)繁榮，地價(jià)飛漲，置業(yè)公司大增銀行超額貸款地產(chǎn)銀行危機(jī)，收縮信貸1953年，朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)，東南亞資金大量逃來(lái)香港，游資充裕，大部分滲透進(jìn)入地產(chǎn)、股市——外資入市。1962年港府修訂建筑條例，規(guī)定了各種用地的容積率。1966年才開(kāi)始實(shí)施。開(kāi)發(fā)商趕工，大量資金投入地產(chǎn)，部分銀行超額貸款。房?jī)r(jià)、地價(jià)飛漲，年升幅1.5-2倍，地產(chǎn)置業(yè)公司激增?！唑?qū)動(dòng)，地產(chǎn)繁榮。1964年港府整固銀行資本和財(cái)務(wù)狀況。規(guī)定銀行投資地產(chǎn)和股票的比例上限，加強(qiáng)監(jiān)管等——政府加強(qiáng)銀行監(jiān)管。政策出臺(tái)，觸發(fā)香港有史以來(lái)最嚴(yán)重的銀行危機(jī)。1965年1月，明德銀行被迫申請(qǐng)破產(chǎn)，驚恐萬(wàn)狀的存戶開(kāi)始大量提取存款?！y行危機(jī)銀行收縮貸款，地產(chǎn)商籌措資金困難，冒進(jìn)的開(kāi)發(fā)商倒閉，800多地塊被迫停工，香港地價(jià)、樓價(jià)、租金大幅暴跌60％，市道疲滯，——地產(chǎn)危機(jī)。67年5月，香港爆發(fā)空前規(guī)模的“反英抗暴”，時(shí)局動(dòng)蕩，中產(chǎn)階級(jí)變賣花園洋房、高級(jí)住宅等物業(yè)出逃，導(dǎo)致大量資金外流，地價(jià)再次普跌50％，地產(chǎn)業(yè)雪上加霜，全面停頓?！謩?dòng)蕩50年代香港60年代香港地產(chǎn)危機(jī)影響：部分樓盤交樓被迫延遲甚至爛尾，致使客戶不敢買樓花小型或冒進(jìn)的開(kāi)放商相繼破產(chǎn)政府賣地收入巨減。已經(jīng)入伙的現(xiàn)房也割價(jià)求售擠提人群 目錄50年代初的地產(chǎn)革命1953-1965年的地產(chǎn)周期1968-1974年的地產(chǎn)周期1976-1982年的地產(chǎn)周期過(guò)渡時(shí)期香港地產(chǎn)的三次升浪1985－1989年的升浪1991－1994年的升浪第三次升浪1995-1997年1997-2007年香港樓價(jià)走勢(shì)熱錢進(jìn)入股市繁榮豪宅引領(lǐng)股市崩潰寧要股票，不要鈔票地產(chǎn)有市無(wú)價(jià)股市崩潰68年后，政局轉(zhuǎn)穩(wěn)，市民信心恢復(fù)，良好的投資環(huán)境吸引海外資金涌入，大量熱錢投入地產(chǎn)、股票等?！獰徨X涌入大批外資企業(yè)進(jìn)入，涌入的外資機(jī)構(gòu)職員對(duì)花園洋房等高檔住宅需求殷切,有高價(jià)承受能力。高檔住宅從60元到200元/尺，兩年張150％——真實(shí)需求旺盛在高檔住宅的帶動(dòng)下，中低檔樓價(jià)在69年5月上漲，至70年漲幅100％。——豪宅引領(lǐng)。股市迎來(lái)戰(zhàn)后的第一個(gè)繁榮高潮，一年時(shí)間連翻5番。地產(chǎn)也同步復(fù)蘇?！墒胸?cái)富效應(yīng)受股票投機(jī)狂潮影響，樓花炒賣異常活躍，不少地產(chǎn)商都推遲了樓宇銷售，寧愿空置，待價(jià)而沽，市場(chǎng)一度有買家無(wú)賣家?！稒C(jī)炒賣，真實(shí)需求減少73年春季，股市喧囂，彌漫著狂熱的情緒。73年3月，股市發(fā)現(xiàn)假股票，以此事件為由，股市整頓，觸發(fā)股民恐慌性拋售，股市暴跌90％，股市衰退促使銀行進(jìn)一步緊縮信貸?！墒斜┑刨J緊縮樓市與股市關(guān)系日益密切，形成“股地拉扯”現(xiàn)象。目錄50羅年代卷初的謙地產(chǎn)廢革命19倡53話-1惰96態(tài)5年們的地修產(chǎn)周祖期19膠68迷-1殼97悔4年壘的地沸產(chǎn)周稿期19隊(duì)76掙-1貴98經(jīng)2年訓(xùn)的地岔產(chǎn)周銜期過(guò)渡框時(shí)期尊香港軍地產(chǎn)什的三壇次升撓浪19旅85萌－1愛(ài)98淺9年撲的升環(huán)浪19騾91辮－1趕99瞇4年艙的升謹(jǐn)浪第三街次升渠浪1夕99新5-槍19興97佩年19葵97把-2奸00瞎7年磚香港果樓價(jià)顧走勢(shì)中國(guó)齡改革堅(jiān)開(kāi)放香港劃轉(zhuǎn)型材，外誓資涌橋入香港傘前途痰黯淡衡，地拼產(chǎn)崩披潰香港蟲(chóng)轉(zhuǎn)型挨金融進(jìn)中心香港除前途反何去崗何從地產(chǎn)爺崩潰惕，開(kāi)土發(fā)商買受災(zāi)大樓縣整棟見(jiàn)炒賣魂，泡身沫吹目大76屋年香裝港經(jīng)狹濟(jì)全獎(jiǎng)面復(fù)翅興，通開(kāi)始芬轉(zhuǎn)型忍成為瓣亞太砌區(qū)的隙國(guó)際觸金融榮中心賄，港甜府解偏凍銀寒行牌抽照的傻發(fā)放儀，大惰批國(guó)案際銀蘇行涌悶入，瓜至8奧0年駱代初愧，已典經(jīng)成關(guān)為為勇世界扯第三與大金擔(dān)融中珠心?！獦O外資拍涌入償。香港愛(ài)經(jīng)濟(jì)食快速外發(fā)展秋，居冒民收牽入不悟斷提灑高，啊對(duì)居博住環(huán)允境要嬌求愈件來(lái)愈壁高。魂香港眨地產(chǎn)吉主力疲小型獅住宅把的價(jià)蠶格從蛾76肯年的辛26疾5元慘到8馬1年織的1屆05送0元敗/尺留，5島年漲羅3倍蓄，咬81報(bào)年達(dá)耕到空蠻前高援潮。哲——改善衰環(huán)境吩需求加。大佬身炒大識(shí)廈、誼炒酒睜店，循整棟久商廈辮頻繁松易手鞠，金摘門大候廈從悲78各年1程2月咸至8賊0年筑9月娘，3室次轉(zhuǎn)粉手，墾從7凡.1反5億寒增加隔到1瞇6.泥8億忌?！獰徨X作洶涌偵，炒叮風(fēng)熾支熱。從7將8年孟的7動(dòng)％左汪右，動(dòng)79墳?zāi)甑恼?3雀％，悲80畝年1蝴6％娘左右碗，8仁1年啦18遙％左滾右。東81滿年1張0月潛，利伯率達(dá)茫到2燒0％聲的歷佳史最俯高水斯平。賺對(duì)置態(tài)業(yè)者瞇產(chǎn)生飯巨大抄的阻禍嚇力蒜?！蕮舫掷m(xù)鐵攀升佛。70推年代哲末，危第二覺(jué)次石攪油危前機(jī)，81景年7飼月，起港府遺加強(qiáng)觸對(duì)財(cái)融務(wù)公接司的蜘管制劈燕，加腰速信恭貸收知縮。?！y行狼和財(cái)期務(wù)公熱司緊稠縮信闖貸。19陰82趴年9找月，寬撒切特爾夫少人訪漂問(wèn)北醉京，調(diào)提出功香港壇前途零問(wèn)題既，建誼議以廚主權(quán)趟換治辱權(quán)，懂遭到逗拒絕壤。地典產(chǎn)和針股市緒應(yīng)聲巡壽下跌扛?！獌?chǔ)—香港山前途憲黯淡裂，市晴民心貸理預(yù)肌期悲點(diǎn)觀。19旗82斧年9坑月，慈人民墓大會(huì)摟堂門愚口，日撒切錯(cuò)爾夫伐人“誓摔跤憐”，都香港莊樓市丑應(yīng)聲淘而跌本次縫地產(chǎn)做危機(jī)瀉的影吵響：冒進(jìn)恨投資鐮的地醫(yī)產(chǎn)商鎮(zhèn)首當(dāng)腿其沖差，甚店至遭吊遇滅鄰頂之遙災(zāi)。恒隆譜地產(chǎn)光，奪得也港島異地鐵己沿線閃9個(gè)屬地鐵勺站上須蓋物岡業(yè)的恒發(fā)展匹權(quán)，桂由于噴看錯(cuò)昌地產(chǎn)存周期生而被技迫“礦撻訂評(píng)”，廳如入美寶山船空手隱回，放白白遠(yuǎn)損失住4億幸，鷹君貪集團(tuán)圈。地產(chǎn)奮、股頌市顛痰峰時(shí)甘期急揀速擴(kuò)閥張，血83陸年9啊月陷多入嚴(yán)商重財(cái)旋政危巾機(jī)。老牌豈英資襖地產(chǎn)閥公司漠：置圓地。8怪0年拆開(kāi)始秒轉(zhuǎn)向賄冒進(jìn)貞、投弟機(jī)。寄81已-8佳2年種大筆少購(gòu)入謀地塊綿，投纖資項(xiàng)渾目，獅斥資省購(gòu)入鉗股權(quán)括。在弦82鉤年9谷月地桿產(chǎn)崩身潰后仇，集電團(tuán)首搖次出扶現(xiàn)巨匆額虧沖損，挪財(cái)務(wù)螺比率賞上升己到5蹈6％攏，成庸為香宰港最作大的炭負(fù)債劑公司爛。由朱此引油發(fā)高捉層權(quán)或力更貓?zhí)?，干?shí)力再大損卵。目錄50石年代乖初的刑地產(chǎn)咐革命19乖53石-1肌96拉5年跪的地秀產(chǎn)周饞期19摔68材-1津97迎4年陰的地辮產(chǎn)周夠期19顯76悔-1建98廈2年灣的地卵產(chǎn)周戰(zhàn)期過(guò)渡繳時(shí)期瓜香港蓋地產(chǎn)勒的三錯(cuò)次升動(dòng)浪19灣85什－1理98鼓9年壓的升宵浪19舒91所－1自99凍4年垂的升魂浪第三戒次升蹈浪1護(hù)99牢5-寧19賣97很年19竟97妨-2陡00沉7年畜香港見(jiàn)樓價(jià)梁走勢(shì)19校85夸—1飽98冠9年私的升蹈浪香港違前途放明朗海外艘資金竹大量帳流入海灣稠戰(zhàn)爭(zhēng)售，六反四風(fēng)軌波19廊84朽年1逗2月滿，中鐵英兩肝國(guó)簽惹署《左聯(lián)合島聲明坐》，含香港基房地植產(chǎn)開(kāi)幼始走致出持輩續(xù)兩寒年的逐低谷海外倉(cāng)資金賣大量肆流入正。香菠港成勉為國(guó)析際資平本進(jìn)醒入大籍陸的眾跳板猶。寫干字樓響租戶罵中，淘70撒％來(lái)略自海乎外投習(xí)資機(jī)債構(gòu)。87固年全傅球股償災(zāi)后秋，港剛府5任次減欄息，雨最低專為5花.2鄉(xiāng)豐5％駁。利社率持衣續(xù)回怨落，舌銀行施放寬遼貸款夢(mèng)條件占。19某89眠年，膝中國(guó)蘭64臟風(fēng)波此，經(jīng)坦?jié)o劑縮，稱香港藥經(jīng)濟(jì)厲開(kāi)始莫疲軟倡。樓均市普啞跌約叉30皇％。香港洪前途豈明朗乏，地逐產(chǎn)升戒溫海灣居戰(zhàn)爭(zhēng)炒爆發(fā)授，時(shí)哀局緊弦張19誦91志-1說(shuō)99焦4年慘的升潮浪股市讀財(cái)富煙效應(yīng)大型游社區(qū)輛引領(lǐng)豪宅辭引領(lǐng)政策勉打壓股市庭造就吃財(cái)富大型期社區(qū)膜：太軌古城炒樓改瘋狂繁榮梁表現(xiàn)權(quán)及原散因鼎盛僅期表周現(xiàn)：樓市匆活躍漫，開(kāi)碑盤即虎售磬酒。大型泰豪華番住宅謙價(jià)格甚開(kāi)始痰大幅予上升躍，半往年時(shí)惜間漲楚30顛％全民般談?wù)摌?gòu)、交史換炒停樓心拋得。銀行俊按揭伶、律瀉師行礎(chǔ)、地棉產(chǎn)代課理忙庭碌異辯?！，F(xiàn)樓絡(luò)炒家棒約5忌5％家，樓顧花炒閥家7擦0％妙。階段壞繁榮夕原因娛：香港類經(jīng)濟(jì)得持續(xù)丑繁榮省，市印民收在入不谷斷增搶加。渡開(kāi)始給對(duì)住追房進(jìn)禿行升變級(jí)換聾代，肅對(duì)大掌中型類住宅料提出幅更大念需求貿(mào)。外資趕公司亮和中涂資機(jī)稅構(gòu)大折量來(lái)活香港桃投資省。早框期外裙流的揉資金蟲(chóng)和移調(diào)民不帥斷回除流，紹對(duì)樓套市形擠成龐芬大需另求。銀行雪存款敢利率棵較低鉆，通壟貨膨俯脹高哪企，城負(fù)利壩率情印況嚴(yán)淋重。滿樓市嚇成為恩保值詢、升逼值的絲式理想侵投資蓬工具偽。市場(chǎng)印的預(yù)文期心嶼理和綱投機(jī)現(xiàn)因素帖。本升將浪過(guò)功程大型立社區(qū)抗引領(lǐng)19慚91夕年3碗月，攝配套習(xí)齊全遇的大畝型社說(shuō)區(qū)升莫?jiǎng)萘杈蠀?。翠一個(gè)席月時(shí)桂間漲否30共％，括全年返累計(jì)否升幅沿55矩％。19稍91胸年8煮月，很12俗月港杜府連錢出政沒(méi)策打綢擊炒淺樓，絲式包括最高臭貸款拜從9機(jī)成降他到7站成。19法92尚年3俗月升蔥至4擾00徐0元擁/尺況后，擋炒風(fēng)淚收斂戴，中景小型準(zhǔn)樓價(jià)武開(kāi)始趴下調(diào)贏。豪宅獄引領(lǐng)但從殊5月諸份開(kāi)磚始，脊大型腥豪華河住宅糊價(jià)格掘開(kāi)始映大幅舉上升女，半困年時(shí)暑間漲蠅30債％。濕達(dá)到爹50池00役元/曲尺。由豪鉆華住聚宅帶乞動(dòng)，鏟樓價(jià)吼再度位攀升鞭，半藏年時(shí)司間再租升2豎5％冊(cè)。中委小型鉆住宅賴升勢(shì)槽有限庸，部挪分開(kāi)院發(fā)商柱自行務(wù)將按重揭比恥例由廈7成撒提高雄為9允成。蛇以促禿進(jìn)銷勤售。地王旨指引19鏈93倡年，捷港府棋推出主被視咽為后鑰市信氏心的信地王鳴地塊明，5帖40蜓0元仗/尺惹，加訪上建蜓筑費(fèi)辯，利具息后癥高達(dá)熱82秘00努元/擺尺，蘭開(kāi)發(fā)破商要?jiǎng)t賺2動(dòng)0％詢，則敲最低編售價(jià)陽(yáng)要1詠00反00涂/尺檔，即晃10播萬(wàn)元肉/㎡啊的售帽價(jià)，黨在地霧王的握刺激答下，久香港制豪宅智市場(chǎng)晴售價(jià)裂再創(chuàng)替新高間。股市辱推動(dòng)其后舞，銀集行宣根布4興00胃萬(wàn)以閘上的勺豪宅趙按揭返收緊貧至6叼成，傾但1艘0月船份港組股飆禿升，對(duì)市場(chǎng)使購(gòu)買悼力再腳度凝弓聚，骨結(jié)果霞全年預(yù)升幅詠達(dá)3汪0-魚(yú)40毅％，濱普通幸住宅灘也達(dá)蟲(chóng)到5漁00炎0元陶水平所。強(qiáng)勢(shì)世政策郊打壓19膨94動(dòng)年6戰(zhàn)月，耽港府顆公布頑遏制輩樓價(jià)厘首階狂段措音施，赤聲明贊，若起不奏腎效，匪將實(shí)聰施第顯二階吹段更望嚴(yán)厲有措施膜。樓察價(jià)應(yīng)羞聲而落跌。同時(shí)探內(nèi)地劃開(kāi)始膛經(jīng)濟(jì)悟宏觀灑調(diào)控妻，通胡貨緊飛縮19搶94俯.6丑—1巡壽99灣5.頭8，露價(jià)格深跌幅默30攝％左崗右。目錄50壓年代街初的光地產(chǎn)賀革命19命53貸-1評(píng)96五5年萌的地搞產(chǎn)周角期19果68志-1膠97代4年輝的地方產(chǎn)周住期19橫76填-1樓98刷2年殃的地鑰產(chǎn)周蠻期過(guò)渡獵時(shí)期炊香港心地產(chǎn)針的三撥次升截浪19餓85狼－1衰98舍9年孫的升備浪19互91但－1所99金4年洗的升陡浪第三封次升扮浪1寬99佛5-責(zé)19賞97犧年19里97厲-2鴉00毛7年吹香港穗樓價(jià)羅走勢(shì)第三豎次升竿浪1郊99全5-鄙19覽97特區(qū)皇政府個(gè)組建豪宅躁引領(lǐng)股市忌瘋狂蜘，樓侍市熱露炒金融閥風(fēng)暴趴，地摧產(chǎn)、冒股市期崩潰19平97另年股志市瘋汪長(zhǎng)金融幅風(fēng)暴用中股類市崩支盤豪宅槽引領(lǐng)獄房?jī)r(jià)改上漲樓市膏階段譽(yù)特征回歸族將近19香96席年特延區(qū)行梳政班胸子組聞成，蘇政治融前景真明朗烘。投帖資者主開(kāi)始堂由懷愛(ài)疑、接恐懼閃，轉(zhuǎn)盲而對(duì)址新投者資機(jī)庭會(huì)的樹(shù)憧憬因。豪宅腎引領(lǐng)從1序99延6年正下半名年，甚陽(yáng)明稱山莊擇、帝宣景園語(yǔ)、會(huì)獻(xiàn)景閣北等豪氏宅市島場(chǎng)成供為市慘場(chǎng)追暗捧的厭對(duì)象和，別貴墅均舅價(jià)1肺70初00悲/尺掉。豪友宅的渣平均添升幅淋達(dá)4稻0％范。開(kāi)發(fā)洽商乘女勢(shì)以早低價(jià)題推出辨豪宅肆新樓放盤，琴市民曠蜂擁淚認(rèn)購(gòu)撿，開(kāi)續(xù)發(fā)商棵乘機(jī)殃加價(jià)漫，仍共無(wú)礙圍銷售餓，炒肆風(fēng)再榴度轉(zhuǎn)談盛。緣瑞一個(gè)界靠前窗的排跌隊(duì)號(hào)航碼高茫達(dá)1淚30擔(dān)萬(wàn)。股市憲助推19卵97趣年8舉月，杯恒生堪指數(shù)杠創(chuàng)下炊歷史呼新高核16絮67陰3點(diǎn)投機(jī)柴炒賣回歸意因素墻被迅態(tài)速炒宴熱，是樓價(jià)遲借此鴉半年秘內(nèi)大泛幅上達(dá)升3難0-嚼50膀％，污投機(jī)塌炒賣瓣風(fēng)潮漂熾烈書(shū)。上半影年豪記宅售窗價(jià)再昆升3傍0％樸，似19么97隆年初鑼，尖撤沙咀汗豪宅添嘉文姻花園分發(fā)售班，當(dāng)概天一柴個(gè)4博號(hào)籌輕以2考03我萬(wàn)元沾轉(zhuǎn)售翻，樓陶花價(jià)最格竟馳相當(dāng)裝于樓罵價(jià)的聞兩成檔。金融傾風(fēng)暴19疲97拆年7捧月2緊日，門泰國(guó)均放棄錯(cuò)固定某利率透，一僅場(chǎng)席素卷東色南亞鴉的金兆融危義機(jī)就婆此驟奔然而像起。10把.2摔0日輝，獲統(tǒng)取巨帝利的錄國(guó)際蒙投資樸機(jī)構(gòu)縮慧將目聽(tīng)標(biāo)轉(zhuǎn)充向香溫港，棟揭開(kāi)丸香港程金融悟風(fēng)暴悟的序弓幕。難香港嫩股市駱連番怎暴跌振（4省天暴喉跌3農(nóng)20剖0點(diǎn)墾），拘從9走7年懲8月歐到9鼓8年旬8月凱，港溝股從搭16宵67摧3點(diǎn)跡跌至還66跳00率點(diǎn)，一年拾間跌濫幅6框0％。銀根限緊縮銀行恩被擠習(xí)兌，株部分甚證券匆公司姿倒閉建，銀行脆普遍污“現(xiàn)照金為烤王”哀，整石體經(jīng)振濟(jì)通礦貨緊截縮。香港跪整體膽經(jīng)濟(jì)尿急轉(zhuǎn)翁直下領(lǐng)，陷佳入戰(zhàn)后允最嚴(yán)毀重的頓衰退中。劈燕地產(chǎn)腸市道迫隨即躁大幅賢下挫化。跌仗幅普合遍超柄過(guò)3醉成。泡沫剃形成部的原斤因供應(yīng)捆不足更，需縣求快穗速增普加：85冤年后慎，中縮慧英兩受國(guó)簽鍬署的紙聯(lián)合墊聲明菊中，龍香港帶政府粉每年畫賣地竄不得嗚超過(guò)從50堤公頃疏。其前中，虜住宅林用地暑供應(yīng)赴嚴(yán)重嶼不足驢，9紀(jì)5年加明顯晚短缺踢之后及，才孫開(kāi)始開(kāi)有所灣放寬直，（穿3年西的滯燒后期渠）地產(chǎn)善業(yè)高蝴度集自中。96檔年，唐10勤家大災(zāi)型開(kāi)尼發(fā)商僑占市豆場(chǎng)份畝額的頑76羞％，傳且日想趨集殘中。塞其中鮮，長(zhǎng)歌江實(shí)踢業(yè)、吃新世盆界發(fā)折展、況新鴻檔基地埋產(chǎn)前肆3大歌又占余新供介應(yīng)量程的5貌0％拋，逐待漸形摘成“歸寡頭石壟斷真市場(chǎng)珠”，底開(kāi)盤磨時(shí)間信互不寇沖突脫，各伯個(gè)樓藥盤分狂批推陪售，句或捂救盤不蒙售，徹反映荒了市凳場(chǎng)的淘不完罷全競(jìng)叮爭(zhēng)。熱錢雷投機(jī)東。供需侄不平糠衡，英利率闖較低討，大專量熱旬錢涌渠入，餃房產(chǎn)佛被視閱為一燭種看晝漲的驅(qū)投資燙工具樹(shù)，大淺量資寸金的唯投機(jī)夠加劇絡(luò)了供戶求失金衡。心理?yè)?dān)預(yù)期特。97垃年回疏歸前倦，回謀歸概銀念由誘負(fù)面漫轉(zhuǎn)為翻正面史熱潮獻(xiàn)，市頁(yè)民預(yù)蝦期回馬歸后乖香港揪經(jīng)濟(jì)馳將進(jìn)斜入一佛個(gè)新女的發(fā)匹展時(shí)死期，恥因而堪紛紛毀入市塊投資狀。房產(chǎn)胃成為枝投機(jī)報(bào)因素上。Hi便gh漸T靈ec監(jiān)h嗓就揩權(quán)(從邀事高但科技次往往皮蝕本親)，再Lo屠w途Te江ch譜就哲撈(霧炒樓少就賺借錢)匠?！俺蠼?jīng)商引獲利心哪里自比得仍上炒柳樓投勢(shì)機(jī)快統(tǒng)捷保爺險(xiǎn)？縮慧“一次鋪定庭輸贏哲，贏悠了就召發(fā)達(dá)某”的炭賭徒塌心態(tài)爐成為咸主流廈。全民也炒房麻，19漢97敏年成盯交的茶物業(yè)移中，保一手毒房與典二手繡房的緣瑞數(shù)量躲大約嗎為1丈比6把，僅擴(kuò)從這碌個(gè)數(shù)乳字，橡就可快見(jiàn)炒掠風(fēng)之紡盛。地產(chǎn)閃危機(jī)布中的莫市場(chǎng)銀表現(xiàn)炒樓罪活動(dòng)紗近乎閑絕跡形；撻榮訂情廊況十陰分普晶遍大型椒社區(qū)橡售價(jià)炎高位泳回落凈，跌很幅超話過(guò)3期0％牌，脂19貨98察年大副型社煩區(qū)再述次跌采40模％，大型逮開(kāi)發(fā)啟商之四間互霧打減日價(jià)促晉銷戰(zhàn)予。減次價(jià)1怪5－寇30涌％。倆長(zhǎng)實(shí)戶以比鹿市價(jià)霞低2莖成的績(jī)41母47封元的乎“超做震撼透價(jià)”稅截?fù)粼V新地何的4辯28怒0元逗，結(jié)爛果開(kāi)猾盤售隸磬1屈30辟0單繞位。大開(kāi)下發(fā)商雞新鴻武基宣物布旗勉下1蔥0個(gè)星項(xiàng)目靠停工停止博賣地騾。到1蟻99哪8年尿5月掏，樓亭市呈菌現(xiàn)一壯波低頌于一釣波的貌跌勢(shì)橡。政股府即蹤蝶時(shí)停坑止賣貞地9慨個(gè)月研，以請(qǐng)穩(wěn)定坦樓市大量悉“負(fù)損翁”互，負(fù)村資產(chǎn)房誠(chéng)人士峽出現(xiàn)失業(yè)計(jì)率大刷增社會(huì)尼心態(tài)興失衡巴，自僅殺率鋒高漲些。中產(chǎn)剝受傷肉，產(chǎn)乏生極腫大的犧挫敗途和失輛落感大量是炒家讀，不欲務(wù)正禿業(yè)，漸賭徒喜心態(tài)忽，泡沫材中，攜寫字柄樓租購(gòu)金高薪漲，卻9度6年論達(dá)到棗10饞55將6元換/平您米/辭月，供全球踢第一率。高肉昂的慮租金庭驅(qū)趕迅走了膛部分紗外國(guó)論公司削，阻飼礙了救部分反公司避的進(jìn)歲入，各侵蝕為其他淹行業(yè)鬧的發(fā)竿展基育礎(chǔ)，快削弱淚了香詢港經(jīng)采濟(jì)的慘競(jìng)爭(zhēng)洪力。泡沫愉加劇擺了社療會(huì)的抱貧富虎差距踏，造以成香罷港社筍會(huì)的蜻不穩(wěn)斧定。地產(chǎn)托泡沫部破裂街后的腹社會(huì)詠影響目錄50種年代踢初的扇地產(chǎn)駁革命19間53排-1映96捐5年乞的地夸產(chǎn)周外期19欠68稿-1字97薯4年簽的地劃產(chǎn)周緣瑞期19竿76偷-1綿98箱2年華的地許產(chǎn)周苗期過(guò)渡倚時(shí)期薄香港氏地產(chǎn)印的三墨次升欣浪19父85斃－1員98袍9年害的升典浪19應(yīng)91亮－1紫99場(chǎng)4年摧的升丘浪第三齡次升士浪1拾99吐5-猶19衡97江年香港之歷次施周期鈴之特埋點(diǎn)房?jī)r(jià)雀必漲飄。從長(zhǎng)壟遠(yuǎn)趨愁勢(shì)而院言，惜房?jī)r(jià)傅一直澆在上琴升。超每次線地產(chǎn)健周期宰的高河峰期埋，普近遍比案上次圣周期蘭高峰君期高滿30咐％左統(tǒng)右。寫歷次絕周期禮后，價(jià)房?jī)r(jià)荒總比絮之前患高，清反映劑了社發(fā)會(huì)財(cái)紀(jì)富的琴積累攏。周期級(jí)過(guò)山過(guò)車。地產(chǎn)聾周期規(guī)中，惡房?jī)r(jià)象隨著欄社會(huì)布財(cái)富阻的積此累而塌緩慢逗爬升售，在簡(jiǎn)高峰緩跌落疤時(shí)卻示十分盟迅疾京。豪宅權(quán)波動(dòng)樂(lè)性大層。漲風(fēng)掀總有怠豪華檔住宅窄引起陪，帶或動(dòng)中密小型朵住宅樂(lè)價(jià)格英上升狠。但未下跌癢中，歐也是頸豪華竟住宅她下跌猴幅度練最大私。香港浪歷次郵樓市滴周期夢(mèng)之特枝點(diǎn)與政養(yǎng)治密絨切相蹲關(guān)。政局紫穩(wěn)定許，則隆經(jīng)濟(jì)蓄向好叫。開(kāi)尚放型牌經(jīng)濟(jì)估，資痕金自怖由流帽動(dòng)。這受世琴界經(jīng)壯濟(jì)、餐政治貿(mào)大勢(shì)盤影響附。低利冷率助桿推。銀行鮮存款逮利率董較低飯，通捏貨膨屈脹高評(píng)企，稍負(fù)利嫁率情舅況嚴(yán)截重。韻樓市答成為握保值西、升噸值的爽理想惱投資踩工具蔑。炒房移影子灰。社會(huì)狹經(jīng)濟(jì)給繁榮翼必帶吵動(dòng)地替產(chǎn)繁店榮，賠炒房董與地手產(chǎn)繁進(jìn)榮如笛影隨富形，識(shí)一旦份地產(chǎn)鍬市道貝回復(fù)扒，地溜產(chǎn)炒帖風(fēng)死炕灰復(fù)窩燃。市民禮心理策預(yù)期挨。市場(chǎng)火的預(yù)紋期心賄理和湖投機(jī)活因素外資法推動(dòng)綁。每次長(zhǎng)地產(chǎn)榜繁榮疫，必漸然有戴大量健外資壤涌入貴樓市濤，助塞推地胞產(chǎn)價(jià)德格攀遍升。股市汗財(cái)富翠效應(yīng)衡，股往地拉扯扯加晶強(qiáng)周桑期性疲。19塵72年下恢半年此，大瞇批地叨產(chǎn)公旨司在原香港四掛牌害上市河，籌東集大洪量資難金拓商展業(yè)另務(wù)，指樓市頃與股挽市關(guān)欠系日每益密值切，較形成才“股豈地拉筋扯”葬現(xiàn)象般。主流斤開(kāi)發(fā)飯商大遞規(guī)模丙擴(kuò)張眉，上莊市潮籌、并避購(gòu)和崗一級(jí)型開(kāi)發(fā)梨商拿害地成笛為重倍要趨奸勢(shì)。開(kāi)發(fā)握商直疑接融扇資成低為趨隊(duì)勢(shì)。今備年的既上市國(guó)潮，近中國(guó)誕開(kāi)發(fā)勿商最房誠(chéng)大的傷問(wèn)題傅就是聽(tīng)資金袍鏈的業(yè)問(wèn)題園，而邪資金南鏈問(wèn)寧題如新果不介從直源接融刻資上交解決之，就斷會(huì)受繩控于辱銀行撥政策懲周期選變化晌。產(chǎn)品豬類型隊(duì)將豐處富。直接供融資戀解決莖之后恐，各宗種類惕型的應(yīng)房地撤產(chǎn)會(huì)磚隨之拍誕生網(wǎng)。商業(yè)瞎地產(chǎn)批、酒歸店式殼服務(wù)仆公寓隆這些濤原來(lái)獨(dú)