休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)策劃建議書

PAGEPAGE14休閑度假養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)可行性研究報(bào)告目錄一、 項(xiàng)目概況 3二、 項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境、區(qū)位交通概況 4三、 項(xiàng)目定位、布局 5四、建設(shè)規(guī)模與周期 8五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 8六、投資估算 11七、效益分析 12

項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)案名：國(guó)際養(yǎng)老中心地點(diǎn)：安徽省宣城市績(jī)溪縣，項(xiàng)目所選地遠(yuǎn)離喧鬧嘈雜的城區(qū)，建設(shè)在優(yōu)雅的青山綠水間（三面環(huán)水，一面環(huán)山），臨近主干道，交通便利。項(xiàng)目地三面環(huán)水，一面靠山，空氣清新自然、恬靜、優(yōu)雅，環(huán)境舒適，是老人居住、活動(dòng)的理想之地。項(xiàng)目業(yè)主安徽××發(fā)展有限公司項(xiàng)目背景養(yǎng)老事業(yè)是中國(guó)最大的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之一，老齡產(chǎn)業(yè)所涉及的領(lǐng)域極為廣泛，幾乎涵蓋了從養(yǎng)老服務(wù)業(yè)、老年衛(wèi)生保健業(yè)到老年文化娛樂(lè)業(yè)、老年金融保險(xiǎn)業(yè)等十余個(gè)門類，具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)開發(fā)力和想象力。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)老年人口規(guī)模呈現(xiàn)總量擴(kuò)張、增量提速的發(fā)展態(tài)勢(shì)。全國(guó)老齡辦有關(guān)負(fù)責(zé)人近日也指出，今后20年我國(guó)將年均增加1000萬(wàn)老年人口；到本世紀(jì)中葉將迎來(lái)老齡化高峰，老年人口預(yù)計(jì)達(dá)4.87億，占總?cè)丝诘谋戎厣仙?5%。2014年，與老年人相關(guān)的商品和服務(wù)占中國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的8%，這個(gè)市場(chǎng)價(jià)值4萬(wàn)億人民幣，到2050年，老年人消費(fèi)將會(huì)占到國(guó)民生產(chǎn)總值的三分之一，養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展是具備市場(chǎng)潛力的。建設(shè)規(guī)則利用績(jī)溪—中國(guó)北緯30度（處于29.57--30.20間），得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境，面向全中國(guó)，建設(shè)高端養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑度假、健康理療的綠色生態(tài)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，把養(yǎng)生養(yǎng)老與健康休閑結(jié)合起來(lái)，尊嚴(yán)養(yǎng)老，頤養(yǎng)天年。項(xiàng)目建設(shè)突出三個(gè)重點(diǎn)：一是建筑以中高檔為主，人均用房面積較大，融合國(guó)際適老化設(shè)計(jì)理念；二是室內(nèi)外活動(dòng)范圍大、活動(dòng)項(xiàng)目多，有利于老年人健身活動(dòng)；三是景觀、綠化等，采用徽派庭院式建筑風(fēng)格，充分體現(xiàn)了“以山為鼓、以水為魂、以文為脈，自然與人文水乳交融”的理念。綜述該項(xiàng)目的建設(shè)，以“租售組合+資本金融+綜合服務(wù)”的模式，致力于打造一個(gè)“終生住宅、永久鄰里關(guān)系，養(yǎng)生養(yǎng)老融合的全齡化、多功能的養(yǎng)老綜合體”，從住宅設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、社區(qū)文化設(shè)計(jì)等各方面均能滿足老年人生理及心理需求的生態(tài)養(yǎng)生社區(qū)，以促進(jìn)中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有效解決人口老齡化帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題，滿足老年人養(yǎng)老的需求，又能完善社會(huì)養(yǎng)老功能和城市建設(shè)，提升城市形象，并以此帶動(dòng)周邊旅游人文資源的開發(fā)，因此，可行性研究結(jié)論是：改項(xiàng)目建設(shè)是可行的、必要的，具有良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境、區(qū)位交通概況（一）風(fēng)景秀麗，旅游資源豐富績(jī)溪，地處徽文化核心區(qū)和安徽省“兩山一湖”、“最美高鐵”的旅游經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)勢(shì),素有“國(guó)畫里的鄉(xiāng)村”、“徽菜美食文化節(jié)”、“油菜花旅游節(jié)”、“安苗節(jié)”、“山核桃采摘節(jié)”等特色旅游品牌,開發(fā)建成了古龍川、胡適故居、鄣山大峽谷、小九華、徽杭古道、太極湖村、尚書府等一批有影響力的重點(diǎn)旅游景區(qū)，更有“名人故里、文化名城、徽菜之鄉(xiāng)、和諧之源”的美譽(yù)。（二）歷史悠久，人文薈萃績(jī)溪，古色古香，集山水之精華，聚人文之薈萃?？?jī)溪徽文化底蘊(yùn)十分厚重，自古崇文重教，“十戶之村，不廢誦讀”；績(jī)溪“邑小士多”，名人輩出，誕生了諸如胡適、胡雪巖、胡開文、胡宗憲、胡富、汪華等眾多中外聞名的人物。（三）生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)1、績(jī)溪森林覆蓋率達(dá)75.4%，聯(lián)合國(guó)綠色產(chǎn)業(yè)、國(guó)際生態(tài)示范區(qū)。純凈富氧的空氣環(huán)境對(duì)健康非常有利，尤其適合中老年朋友進(jìn)行舒適的有氧遠(yuǎn)動(dòng)，從而改善身體疾病或亞健康狀態(tài)。2、績(jī)溪的山泉水富含人體所需的多種礦物質(zhì)，富含硼、鋅、硒等離子礦物質(zhì)和微量元素，是上好的飲品，對(duì)傳輸氧氣、調(diào)節(jié)新陳代謝，排除酸性廢物和預(yù)防疾病是非常必要的?？?jī)溪縣，因常年飲用此水，民間又俗稱“長(zhǎng)壽村”。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)績(jī)溪縣85歲老人1761人，90歲以上442人，100歲以上50人。（四）區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地距高鐵站車程10分鐘；距機(jī)場(chǎng)車程45分鐘；距5A級(jí)龍川景區(qū)車程5分鐘；距杭徽、績(jī)黃高速口車程15分鐘?？?jī)溪具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，京福高鐵、皖贛高鐵、杭黃高鐵縱貫全境；杭瑞、寧績(jī)、績(jī)黃、揚(yáng)績(jī)高速在此交匯；隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，形成了往來(lái)北京、上海、杭州、南京、合肥等城市的四小時(shí)內(nèi)快速抵達(dá)的旅游圈?？?jī)溪日益成為安徽融入蘇浙滬、對(duì)接長(zhǎng)三角的休閑式后花園。項(xiàng)目定位、布局（一）戰(zhàn)略定位以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)。以生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)為需求導(dǎo)向，以“締造幸福養(yǎng)老生活”為目標(biāo)，堅(jiān)持“生態(tài)經(jīng)濟(jì)化、經(jīng)濟(jì)生態(tài)化”原則，打造具有較大規(guī)模、較強(qiáng)影響、較高品質(zhì)的生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑度假、康復(fù)理療的示范基地，成為皖南地區(qū)乃至全國(guó)知名的“養(yǎng)生福地、養(yǎng)老樂(lè)園”，為老年事業(yè)的發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。（二）目標(biāo)定位1、中高端品位搭配該項(xiàng)目的建設(shè)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和中高收入家庭承受能力以及獨(dú)生子女贍養(yǎng)老人多的特點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)中高端養(yǎng)生養(yǎng)老功能社區(qū)，滿足不同的需求。2、養(yǎng)生養(yǎng)老兼顧該項(xiàng)目的景觀面積達(dá)到45畝、開心農(nóng)場(chǎng)100畝，用于休閑活動(dòng)、果蔬種植，項(xiàng)目地栽種有名貴花木，蔚然成蔭，更是將“天然氧吧”帶回家……。3、健康醫(yī)療配套健康中心的功能定位：一是中高端人群的健康維護(hù)和促進(jìn)，包括健康餐飲、健康休養(yǎng)、健康教育、健康體檢和康復(fù)治療、就醫(yī)服務(wù)等；二是高端特殊醫(yī)療設(shè)備及互聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)程醫(yī)療設(shè)備，利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)開展線上診治，遠(yuǎn)程名醫(yī)會(huì)診，國(guó)內(nèi)知名綜合大醫(yī)院網(wǎng)絡(luò)掛號(hào)；三是定期開展健康體檢、健康講座、健康咨詢等。（三）特色住宅與功能區(qū)（1）高端養(yǎng)老用房社區(qū)：包括的物業(yè)主要有獨(dú)立式高端養(yǎng)老用房、花園洋房，為居家養(yǎng)老的高端人群設(shè)計(jì)，是一種獨(dú)立的生活方式，有專業(yè)的醫(yī)療護(hù)理團(tuán)隊(duì)提供健康養(yǎng)生理療服務(wù)。（2）居家用老用房社區(qū)：為居家養(yǎng)老的中端人群設(shè)計(jì)，是一種獨(dú)立的生活方式。（3）養(yǎng)生公寓社區(qū)：主要為生活完全可以自理的老人設(shè)計(jì)，是一種有居住年齡限制并提供中央餐飲服務(wù)的社區(qū)，這里的老人保持獨(dú)立的生活習(xí)慣，很少或基本不需要提供護(hù)理幫助。社區(qū)提供交通服務(wù)、客房服務(wù)、餐飲服務(wù)、社交及康體活動(dòng)等，這些附加服務(wù)費(fèi)包括在每月的管理費(fèi)中。（4）高端養(yǎng)生會(huì)所（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）：按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，集客房、餐飲、會(huì)議、娛樂(lè)于一體，養(yǎng)生會(huì)所也為前來(lái)探親、侍奉老人的親友、企事業(yè)單位提供商務(wù)、會(huì)議、旅游度假的高檔居所。（5）護(hù)理居住社區(qū)，主要為半自理、不可自理的老人設(shè)計(jì)，通過(guò)受訓(xùn)練的員工為老人提供日常生活起居服務(wù)、不同程度的康復(fù)治療服務(wù)。各類社區(qū)、養(yǎng)生會(huì)所滿足了身體健康、愿意瀏覽觀光、游走全國(guó)各地的中老年人休閑、旅游的需求，滿足了避暑避鬧的“候鳥式”的應(yīng)時(shí)移居、休閑度假的“休養(yǎng)式”的暫居、長(zhǎng)期定居等不同需求。（6）配套商業(yè)服務(wù)區(qū)：超市、土特產(chǎn)、老年用品專營(yíng)店等（四）康復(fù)醫(yī)療中心擬與省內(nèi)外著名醫(yī)學(xué)院、中醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，建設(shè)以心腦血管等老年特征為主的特色保健理療康復(fù)醫(yī)院。在功能上突出以下幾個(gè)方面：健康管理：通過(guò)綜合醫(yī)療體檢，為高端群體提供健康全程服務(wù)，提供個(gè)性化的健康指導(dǎo)咨詢、干預(yù)措施等。2、高端體檢：針對(duì)養(yǎng)生養(yǎng)老特點(diǎn)，提供高水平、個(gè)性化、方便快捷、體貼周到的體檢服務(wù)。3、美容養(yǎng)顏：利用優(yōu)越的山水環(huán)境優(yōu)勢(shì)，引入高端美容養(yǎng)顏元素、打造高水準(zhǔn)的美容養(yǎng)顏水平。4、養(yǎng)生保健：包括食療養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生、水療養(yǎng)生、綠色養(yǎng)生等。5、中醫(yī)養(yǎng)生：以傳統(tǒng)中醫(yī)理論為指導(dǎo)，對(duì)養(yǎng)生人群及慢性疾病進(jìn)行科學(xué)調(diào)養(yǎng)，增進(jìn)健康、益壽延年，深入研究挖掘仗義保健養(yǎng)生，打造區(qū)域特色中醫(yī)養(yǎng)生保健品牌。6、康復(fù)療養(yǎng)：針對(duì)康復(fù)群體簡(jiǎn)歷療養(yǎng)康復(fù)機(jī)構(gòu)、設(shè)施和環(huán)境，達(dá)到治療、療養(yǎng)、康復(fù)、回歸社會(huì)的四位一體的目的。7、養(yǎng)生養(yǎng)老教育：定期舉辦養(yǎng)生養(yǎng)老講座，邀請(qǐng)知名專家宣講養(yǎng)生養(yǎng)老知識(shí)，同時(shí)加強(qiáng)專業(yè)護(hù)理人員、養(yǎng)生指導(dǎo)書、健身指導(dǎo)師、營(yíng)養(yǎng)師的培養(yǎng)培訓(xùn)，為老年群體提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（五）配套設(shè)施建設(shè)1、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施：水、電、氣、路、通訊網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)設(shè)施齊全，應(yīng)有盡有。2、消防設(shè)施：消防設(shè)施嚴(yán)格按照規(guī)范要求設(shè)置，確保養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)度消防安全的需要。3、道路設(shè)施：適老化設(shè)計(jì)，做到人車分離，動(dòng)靜結(jié)合，讓老人流連暢想于山水花木中。（六）生活服務(wù)建設(shè)1、充分體現(xiàn)國(guó)際適老化設(shè)計(jì)，養(yǎng)老中心配有老人活動(dòng)場(chǎng)所、體驗(yàn)館、健身房、棋牌室、書畫館、網(wǎng)吧、茶吧、閱覽室、手工編織室、醫(yī)護(hù)室等。2、設(shè)置緊急呼叫器，收到信號(hào)后，全科醫(yī)生和護(hù)士會(huì)準(zhǔn)備好急救用品，趕往并進(jìn)行救助。3、設(shè)置無(wú)死角監(jiān)控設(shè)備，監(jiān)控室24小時(shí)配置專業(yè)人員。4、老年大學(xué)，做到“老有所學(xué)、老有所樂(lè)”，充分發(fā)揮老年會(huì)員的一技之長(zhǎng)，體現(xiàn)人生價(jià)值，得到尊重，營(yíng)造一個(gè)健康快樂(lè)的心理環(huán)境。（七）環(huán)境保護(hù)實(shí)行嚴(yán)格的環(huán)保準(zhǔn)入制度，依法開展環(huán)境影響評(píng)價(jià)，強(qiáng)化環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與運(yùn)行管理。四、建設(shè)規(guī)模與周期（一）建設(shè)規(guī)模高端養(yǎng)老用房134套，建筑面積2.8萬(wàn)平米，占地128畝；居家養(yǎng)老用房401套，建筑面積3.6萬(wàn)平米，占地71畝；養(yǎng)生公寓682套，建筑面積2.8萬(wàn)平米，擁有床位1364張，占地36畝；高端養(yǎng)生會(huì)所（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），建筑面積3.3萬(wàn)平米，占地50畝；配套養(yǎng)老商業(yè)街1.1萬(wàn)平米，占地6畝；醫(yī)療保健中心占地5畝，建筑面積0.42萬(wàn)平米；運(yùn)動(dòng)、游樂(lè)、景觀45畝；員工宿舍3000平米、物業(yè)用房400平米。綠色農(nóng)場(chǎng)（另行租賃100畝）。投資總額5.3億元。（二）建設(shè)周期該項(xiàng)目建設(shè)周期五年，從2013年6月～2018年6月。其中，部分高端養(yǎng)老用房、部分居家養(yǎng)老用房、養(yǎng)生公寓、高端養(yǎng)生會(huì)所（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）已建設(shè)完成并投入使用。按項(xiàng)目規(guī)劃，后續(xù)完成余下建設(shè)項(xiàng)目以及醫(yī)療配套設(shè)施，最終將養(yǎng)老國(guó)際中心打造成中國(guó)老人養(yǎng)生、養(yǎng)老、旅游度假休閑目的地。五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建成后，配有按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的老人活動(dòng)場(chǎng)所，如體驗(yàn)館、健身房、棋牌室、書畫館、網(wǎng)吧、茶吧、閱覽室、手工編織室、醫(yī)護(hù)室等，是安徽省首家倡導(dǎo)產(chǎn)權(quán)式旅游度假、養(yǎng)老養(yǎng)生休閑基地。（一）管理模式圍繞貼近服務(wù)，溫情關(guān)懷的理念，國(guó)際養(yǎng)老中心有針對(duì)性的設(shè)置了管理架構(gòu)和部門，其中下設(shè)營(yíng)銷中心、財(cái)務(wù)中心、行政中心、頤養(yǎng)中心四大中心，14個(gè)部門，共有員工170人左右，本科及以上人員占16.67%，大專占70%，高中及以下占13.33%。公司內(nèi)部推崇系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)籌化的管理體系，例如計(jì)劃管理、預(yù)算管理、績(jī)效管理等，為打造員工隊(duì)伍和提高隊(duì)伍素質(zhì)，公司成立了商學(xué)院，從360度全方位實(shí)戰(zhàn)型訓(xùn)練、培訓(xùn)、研發(fā)，為所有員工在不同的發(fā)展階段提供全面的培訓(xùn)、為公司輸送和培養(yǎng)產(chǎn)業(yè)人才、為公司在不同的階段適時(shí)研發(fā)產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)機(jī)制。（二）服務(wù)模式公司摸索了一套行之有效的體驗(yàn)式的服務(wù)模式，從三大核心、八大特色、八大設(shè)施三方面得以有效實(shí)施。1、三大核心（1）生活：生活照料、洗滌衣物、衛(wèi)生保潔、代購(gòu)代郵、社區(qū)巴士、自助廚房、分時(shí)查房、通訊服務(wù)、全天候協(xié)助服務(wù)（2）快樂(lè)：晨操、廣場(chǎng)舞、文娛活動(dòng)、節(jié)慶活動(dòng)、主題月活動(dòng)、生日會(huì)、旅游休閑、圖書閱覽（3）健康：綠色飲食、心理輔導(dǎo)、醫(yī)療服務(wù)、陪同就醫(yī)、健康評(píng)估、健康咨詢、安全保障、養(yǎng)生調(diào)理2、八大特色候鳥式養(yǎng)老、綠色養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、貼心服務(wù)、休閑度假、老年大學(xué)、開心農(nóng)場(chǎng)3、八大設(shè)施精裝公寓、五星級(jí)會(huì)所、養(yǎng)生餐廳、娛樂(lè)設(shè)施、生態(tài)農(nóng)業(yè)、活動(dòng)場(chǎng)所、安防系統(tǒng)、醫(yī)療診所整個(gè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)過(guò)程中，始終貫穿“孝道文化”，倡導(dǎo)“老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)、老有所學(xué)、老有所醫(yī)”的養(yǎng)老文化。（三）銷售模式項(xiàng)目建成后，實(shí)行直銷+代銷+網(wǎng)絡(luò)銷售+連鎖+加盟相組合的銷售模式。養(yǎng)老產(chǎn)品涵蓋了高中端養(yǎng)老居所、適老化營(yíng)養(yǎng)餐飲、中醫(yī)理療、康體保健、異地養(yǎng)老、智能化養(yǎng)老等。（四）經(jīng)營(yíng)模式1、產(chǎn)業(yè)鏈打造：衛(wèi)生保健服務(wù)、家政服務(wù)、教育咨詢服務(wù)、養(yǎng)老旅游地產(chǎn)、金融服務(wù)、老齡產(chǎn)品銷售、文化體驗(yàn)式旅游。2、集中化多元經(jīng)營(yíng)模式：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品、服務(wù)和未來(lái)的產(chǎn)品、服務(wù)都將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈緊密相關(guān)，提供給現(xiàn)有的顧客和新顧客；企業(yè)也將投入資源拓展新的市場(chǎng)，通過(guò)現(xiàn)有的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。3、實(shí)行價(jià)值的方式：實(shí)行差異化的模式，走創(chuàng)新、豐富的服務(wù)模式，利用新興的信息手段，快速整合資源，搶占先機(jī)和市場(chǎng)，具體可以分為：（1）資本收益+管理養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)綜合性強(qiáng)，帶動(dòng)作用大，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、拉動(dòng)投資，帶動(dòng)就業(yè)都很重要，正是當(dāng)前國(guó)家需要大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，由于前期投入巨大，盈利回報(bào)期長(zhǎng)，必須探索合適的可持續(xù)發(fā)展模式：①堅(jiān)定不移走資本道路，將公司運(yùn)作上市，開展債權(quán)性投資、基金、風(fēng)投資源的開拓、嫁接，也可走合作共贏的道路，引入戰(zhàn)略合作者。通過(guò)借助資本市場(chǎng)的力量，加速養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，并最終通過(guò)在新三板或主板上市，實(shí)現(xiàn)所有股東利益最大化。②資產(chǎn)證券化，將會(huì)使得養(yǎng)老會(huì)員也最終受益，并形成高中低端的養(yǎng)老會(huì)員結(jié)構(gòu)配置。通過(guò)會(huì)員進(jìn)一步建立養(yǎng)老發(fā)展資金池，強(qiáng)化會(huì)員消費(fèi)意識(shí)，并通過(guò)運(yùn)營(yíng)模式的深化，提高單個(gè)養(yǎng)老客戶的貢獻(xiàn)毛益，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)良性螺旋式發(fā)展。③公司通過(guò)縝密的運(yùn)作，計(jì)劃2016年實(shí)現(xiàn)新三板掛牌，2018年實(shí)現(xiàn)主板上市。（2）基礎(chǔ)及延伸養(yǎng)老服務(wù)和升級(jí)①適老化餐飲深入開發(fā)并形成體系。②高端養(yǎng)老居所服務(wù)的多元化，為高端老人群體提供私人服務(wù)、高品質(zhì)醫(yī)療及照料，兼具養(yǎng)生、養(yǎng)老、度假、休閑等功能。③目前現(xiàn)有床位336張，未來(lái)兩年內(nèi)達(dá)到3540張。④業(yè)務(wù)拓展由南向北布點(diǎn)，迅速增量客戶，面向周邊3小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈做品牌營(yíng)銷，沿著高鐵線進(jìn)行戰(zhàn)略布局，借助優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境和成熟的運(yùn)營(yíng)模式，把中心打造成發(fā)達(dá)城市和工業(yè)化城市的養(yǎng)生基地，規(guī)劃兩年內(nèi)開辟十個(gè)城市養(yǎng)老市場(chǎng)。⑤異地置換、分時(shí)養(yǎng)老模式開拓，目前現(xiàn)有10家合作伙伴，未來(lái)兩年內(nèi)再增加至50家。⑥智能養(yǎng)老：服務(wù)終端、監(jiān)控設(shè)備、防風(fēng)險(xiǎn)設(shè)施的信息化、智能化；遠(yuǎn)程在線醫(yī)療、會(huì)診、時(shí)時(shí)身體狀況監(jiān)控、遠(yuǎn)程預(yù)約等。⑦體驗(yàn)活動(dòng)：3天2夜體驗(yàn)、異地養(yǎng)老活動(dòng)等，豐富體驗(yàn)內(nèi)容，開發(fā)新的體驗(yàn)活動(dòng)。⑧現(xiàn)有基礎(chǔ)服務(wù)升級(jí)，如結(jié)合績(jī)溪當(dāng)?shù)氐穆糜尉包c(diǎn)和土特產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，開發(fā)特色增值旅游線路等。⑨輸出品牌，為養(yǎng)老項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)等做前期咨詢；輸出管理服務(wù)，培訓(xùn)輸出養(yǎng)老人才，接受委托管理類似的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；同時(shí)對(duì)我們委托管理運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老項(xiàng)目進(jìn)行養(yǎng)老產(chǎn)品、養(yǎng)老金融服務(wù)、養(yǎng)老旅游服務(wù)開發(fā)以及銷售。上述管理模式、服務(wù)模式、銷售模式、經(jīng)營(yíng)模式使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張和復(fù)制，持續(xù)開辟新的養(yǎng)生養(yǎng)老基地，將產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)。六、投資估算建設(shè)養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)，首先要有公益性，投資周期長(zhǎng)，收益慢。前期主要靠可售（租）適老住宅的資金回籠和盈利來(lái)保證養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)運(yùn)營(yíng)。該項(xiàng)目估算總投資金額5.3億元，其中土地款0.8億元，房屋建設(shè)及裝飾成本約2.72億元，室外運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施約0.15億元，道路、消防設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、亮燈工程、地下管網(wǎng)等工程投資約0.6億元，裝飾配套0.73萬(wàn)平米，花卉、樹木種植及其他不可見費(fèi)用約0.3億元。七、效益分析（一）入住方案1、中高端養(yǎng)老住宅專為家庭經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的退休老人，且常有子女來(lái)住的家庭精心打造。其中高端養(yǎng)老用房面積170～700平米，居家養(yǎng)老用房面積50～140平米，養(yǎng)老公寓25～45平米。獨(dú)立式高端養(yǎng)老用房、花園洋房等入住、裝修可實(shí)行訂單式定做。房務(wù)可售可租，租期為10年、15年。2、養(yǎng)老公寓住宅專為有固定經(jīng)濟(jì)來(lái)源、一般退休老人設(shè)計(jì)打造的老年頤養(yǎng)居所，按月收取住宿和餐飲費(fèi)用。3、養(yǎng)生會(huì)所（五星級(jí)酒店）：供探視入住老人的親朋好友、子女或有高端需求的老年體驗(yàn)人群、度假旅游會(huì)議的企事業(yè)單位等人群居住，按天收費(fèi)。4、康復(fù)醫(yī)療中心對(duì)外開放經(jīng)營(yíng)、商業(yè)街可售可租或自營(yíng)。（二）經(jīng)濟(jì)效益1、預(yù)計(jì)年收入約8273.2萬(wàn)元，其中項(xiàng)目年收入備注床位收入高端養(yǎng)老用房1435.141005張床位，1700元/床/月,70%入住率居家養(yǎng)老用房1020.60810張床位，1500元/床/月，70%入住率養(yǎng)生公寓1489.491364張床位，1300元/床/月,70%入住率養(yǎng)生會(huì)所680.40300張床位，2700元/月，70%入住率餐飲收入標(biāo)準(zhǔn)餐飲1048.32按平均70%入住率測(cè)算750元/床/月標(biāo)準(zhǔn)特色餐飲584.47中醫(yī)藥膳、老人特制營(yíng)養(yǎng)餐、特色低糖食品、中醫(yī)理療餐、全家團(tuán)圓餐，一個(gè)月按人均消費(fèi)500元，按入住老人的40%測(cè)算異地養(yǎng)老150.00平均一個(gè)月發(fā)5個(gè)團(tuán)，20～30人，人均1000元智能化養(yǎng)老365.301500元/人/年，在線會(huì)診、醫(yī)療，健康時(shí)時(shí)監(jiān)控體驗(yàn)活動(dòng)54.72平均每月200人次商業(yè)街區(qū)租賃52.80商業(yè)街區(qū)，第一年免租，一簽三年，按平均年租金算其他收入中醫(yī)理療、推拿、老年產(chǎn)品銷售519.00按現(xiàn)有3200多會(huì)員的10%數(shù)量測(cè)算，平均每個(gè)老年會(huì)員按8000元消費(fèi)力，購(gòu)買老年產(chǎn)品、理療產(chǎn)品等增值服務(wù)和產(chǎn)品小計(jì)7400.24政策性補(bǔ)貼545.60建設(shè)補(bǔ)貼4000元/床327.36床位補(bǔ)貼2400元/床/年合計(jì)8273.202、年預(yù)算費(fèi)用支出4264.01萬(wàn)元項(xiàng)目支出備注人力成本1440.00約300人員工，人均4000元/月（含福利、社保費(fèi)用）期間費(fèi)用320.00銷售費(fèi)用185.01銷售費(fèi)用按2.5%測(cè)算能耗成本464.00客房用品及洗滌成本50.00食材、原材料、老年產(chǎn)品采購(gòu)成本1805.00小計(jì)4264.01中高端養(yǎng)老住宅、土地、會(huì)所、各類休閑及旅游觀光設(shè)施等，隨著時(shí)間、市場(chǎng)的發(fā)展，均會(huì)增值。（三）社會(huì)效益1、項(xiàng)目建成后，將成為皖南地區(qū)的一張“城市名片”，提高績(jī)溪縣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在全省乃至全國(guó)的知名度。

2、減輕地方政府及老人家庭的負(fù)擔(dān)，增加社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)總量，為城市老年人解決實(shí)際困難。

3、擴(kuò)大就業(yè)。

4、帶動(dòng)地方養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的發(fā)展，吸引更多健康產(chǎn)業(yè)來(lái)績(jī)溪投資。5、有利于加速推進(jìn)績(jī)溪成為全國(guó)養(yǎng)生養(yǎng)老旅游目的地,為績(jī)溪旅游業(yè)發(fā)展助力。目錄第一章總論 1第二章項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 4第三章項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 6第四章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 10第五章項(xiàng)目建設(shè)方案 11第六章消防 32第七章節(jié)能及環(huán)保 35第八章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 38第九章項(xiàng)目招投標(biāo)方案 39第十章投資估算與資金籌措 42第十一章結(jié)論與建議 45目錄目錄TOC\o"1-2"\h\z1.總論 11.1項(xiàng)目基本情況 11.2可行性研究依據(jù) 11.3項(xiàng)目的意義和必要性 21.4技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 52.項(xiàng)目承擔(dān)單位的基本情況 82.1項(xiàng)目承擔(dān)單位 82.2項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 93.市場(chǎng)預(yù)測(cè) 103.1保健品國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)分析 103.2蟲草制品市場(chǎng)分析 143.3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析 164.建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品簡(jiǎn)介 184.1建設(shè)地點(diǎn) 184.2產(chǎn)品方案及建設(shè)規(guī)模 184.3產(chǎn)品簡(jiǎn)介 185.項(xiàng)目的技術(shù)水平和主要特點(diǎn) 195.1產(chǎn)品的技術(shù)特點(diǎn) 195.2產(chǎn)品的生產(chǎn)工藝 196.原輔料消耗及外部配套條件落實(shí)情況 276.1主要原輔料、包裝材料用量 276.2外部配套條件 287.項(xiàng)目建設(shè)方案 307.1總圖布置 307.2建設(shè)內(nèi)容 317.3土建、公用系統(tǒng)配套 318.環(huán)境保護(hù)、資源綜合利用、節(jié)能 328.1環(huán)境保護(hù) 328.2資源綜合利用 368.3節(jié)能 379.項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與人力資源配制 389.1組織機(jī)構(gòu) 389.2勞動(dòng)定員及人員培訓(xùn) 3910.建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃、建設(shè)期管理 3910.1建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 3910.2建設(shè)期管理 3911.投資估算和資金籌措 4111.1投資估算 4111.2資金籌措