購(gòu)物中心項(xiàng)目策劃定位實(shí)例

PAGE肇慶####項(xiàng)目市場(chǎng)分析/項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)建議呈：肇慶####發(fā)展有限公司廣州####商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司2006-10序言本報(bào)告為####公司經(jīng)過(guò)實(shí)地勘查、消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)研、典型租戶訪談、政府規(guī)劃分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析等一系列工作之后，根據(jù)項(xiàng)目用地的情況和所處的綜合商業(yè)環(huán)境，依次通過(guò)人口購(gòu)買(mǎi)力分析、政府規(guī)劃分析、消費(fèi)者行為與態(tài)度分析、商圈競(jìng)爭(zhēng)分析、商家意向調(diào)查等分析流程，對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方向提出初步可行的分析和建議,力求以精練的文字、精準(zhǔn)的分析對(duì)項(xiàng)目的定位及開(kāi)發(fā)要點(diǎn)進(jìn)行深入細(xì)致的探討，并結(jié)合廣州####數(shù)十年的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，站在經(jīng)營(yíng)的角度，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供可操作的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。經(jīng)過(guò)大量的一手、二手?jǐn)?shù)據(jù)分析我們認(rèn)為未來(lái)五年正值肇慶城市加速擴(kuò)容發(fā)展、商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大好時(shí)機(jī)，項(xiàng)目可以利用貫通東西的城市中央地段優(yōu)勢(shì)和背倚星湖的特色資源，站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，借鑒都市綜合體開(kāi)發(fā)的潮流趨勢(shì)，通過(guò)針對(duì)主流客戶和外來(lái)游客的中型購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)、酒店式公寓的配套開(kāi)發(fā)以及風(fēng)情餐飲娛樂(lè)氛圍的營(yíng)造，不僅達(dá)致最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益，而且打造展示肇慶城市發(fā)展水平、體現(xiàn)繁華都市魅力和旅游地特色風(fēng)情的新地標(biāo)！目錄項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)空間與類(lèi)型4項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位5區(qū)域人口與購(gòu)買(mǎi)力分析6政府規(guī)劃分析9消費(fèi)群體態(tài)度與行為分析12商圈競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析16項(xiàng)目總體定位27業(yè)態(tài)規(guī)劃建議28建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)要點(diǎn)34開(kāi)發(fā)成本估算37租金及銷(xiāo)售收益預(yù)測(cè)40相關(guān)開(kāi)發(fā)案例43附錄45項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)空間與類(lèi)型目前用地屬性為綜合商業(yè)用地，可開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型包括酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)三類(lèi)，具體開(kāi)發(fā)形態(tài)可以包括星級(jí)酒店、旅館、度假村、酒店式公寓、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、購(gòu)物中心、酒吧街、美食城、娛樂(lè)城等多種類(lèi)型。開(kāi)發(fā)策略包括單體開(kāi)發(fā)（如大型購(gòu)物中心）、復(fù)合開(kāi)發(fā)（如：商業(yè)＋酒店、商業(yè)＋寫(xiě)字樓）、都市綜合體開(kāi)發(fā)（如：商業(yè)＋寫(xiě)字樓＋酒店）等主要類(lèi)型。考慮到本案的總體規(guī)模較大（目前規(guī)劃總建面不超過(guò)67200平方米，容積率還有提高的可能）、具有特殊景觀資源優(yōu)勢(shì)（西北向星湖景觀）、周邊兩大競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目（東環(huán)廣場(chǎng)擬定位于風(fēng)情商業(yè)街、深國(guó)投項(xiàng)目定位為超市＋百貨的業(yè)態(tài)組合，合計(jì)建面超過(guò)8萬(wàn)平米）的特點(diǎn)，基于發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、分散風(fēng)險(xiǎn)的定位原則，本案重點(diǎn)探討商業(yè)＋酒店、商業(yè)＋寫(xiě)字樓的綜合開(kāi)發(fā)可行性。

項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位項(xiàng)目位于肇慶的中心區(qū)域（緊靠市區(qū)中心地標(biāo)牌坊廣場(chǎng)，距行政中心、商業(yè)中心均不超過(guò)200m），緊鄰端州大道這一貫通肇慶東、西的主干道，正對(duì)星湖大酒店和市客運(yùn)站，商業(yè)街的延伸段，而且背靠星湖，區(qū)位優(yōu)勢(shì)和景觀特色比較明顯。考慮到本案項(xiàng)目所具有城區(qū)中央位置、開(kāi)發(fā)規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件優(yōu)、一線星湖景觀等核心優(yōu)勢(shì)，結(jié)合深圳中信城市廣場(chǎng)、蛇口海上世界等開(kāi)發(fā)案例，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位應(yīng)該是站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，以都市綜合體的開(kāi)發(fā)理念和富有前瞻性的遠(yuǎn)見(jiàn)，打造肇慶城區(qū)20年不落伍的新地標(biāo)！具體的內(nèi)涵我們認(rèn)為應(yīng)該包括三個(gè)方面：對(duì)于肇慶，她是展現(xiàn)城市發(fā)展水平的新標(biāo)志！于本地居民，她就像中信城市廣場(chǎng)，是感受都市繁華、體驗(yàn)都會(huì)魅力的劇場(chǎng)！對(duì)于外來(lái)游客，這里就像蛇口的海上世界，是絕對(duì)精彩、能留下難忘回憶的地方！

區(qū)域人口與購(gòu)買(mǎi)力分析肇慶是位于珠三角邊緣的粵西地級(jí)中心城市，主要下轄端州、鼎湖、高要、四會(huì)等幾個(gè)轄區(qū)，兼輻射云浮、清遠(yuǎn)、江門(mén)甚至廣西等地。中心城區(qū)以端州為主，高要有一江之隔（西江三橋仍處于規(guī)劃階段，目前主要是西江大橋和肇慶大橋，較為不便），鼎湖區(qū)也遠(yuǎn)在20余公里之外，從城市的空間形態(tài)來(lái)看，端州區(qū)是城區(qū)的核心和主體。此外，通過(guò)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查顯示87％的天寧北路商業(yè)區(qū)的消費(fèi)者來(lái)自于端州區(qū)，可見(jiàn)城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的主力客戶群體仍然以端州區(qū)域?yàn)橹?。而?jù)最新統(tǒng)計(jì)端州區(qū)的常住人口僅36.83萬(wàn),僅相當(dāng)于廣州市海珠區(qū)的1/8，佛山順德區(qū)的1/3，與順德區(qū)容桂鎮(zhèn)大致相當(dāng)。從官方2005年統(tǒng)計(jì)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均收入與支出等基本指標(biāo)來(lái)看，肇慶的人均收入與支出大約相當(dāng)于順德區(qū)一半的水平，從消費(fèi)者調(diào)研情況來(lái)看，75％的目前商業(yè)區(qū)的消費(fèi)者個(gè)人月收入在2000元以?xún)?nèi)，平均每月的支出902元（包括購(gòu)物、外出就餐和休閑娛樂(lè)），收入和支出的整體水平不高。同時(shí)因?yàn)槌Ｗ∪丝谝员镜厝藶橹?、不同于珠三角加工制造業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（肇慶商貿(mào)、旅游、服務(wù)業(yè)的比重較大），所以收入群體的兩極分化程度小，而且高端消費(fèi)群的規(guī)模、購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)意識(shí)都和珠三角地區(qū)有不小的差距。同時(shí)，考慮到肇慶作為我省主要的旅游城市，每年接待的外來(lái)旅游、商旅會(huì)展等各類(lèi)客戶超過(guò)500萬(wàn)（據(jù)2005年統(tǒng)計(jì)，城市住宿設(shè)施接待旅游者人數(shù)達(dá)512.4萬(wàn)），而且超過(guò)七成（據(jù)旅游規(guī)劃文件統(tǒng)計(jì)）的旅游客戶為散客，大部分來(lái)自于廣州、深圳、佛山三地，以自駕游為主，收入相對(duì)豐厚但相關(guān)休閑娛樂(lè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)滯后，導(dǎo)致肇慶的旅客人均花費(fèi)在廣東省21個(gè)地級(jí)市中位列18，大量珠三角自駕游客的消費(fèi)潛力沒(méi)有得到充分的重視和有效的挖掘，同時(shí)根據(jù)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查和旅行社訪談，我們也發(fā)現(xiàn)由于大量的特色餐飲和娛樂(lè)場(chǎng)所集中于西江北、北嶺、度假村等景區(qū)周邊，城區(qū)中心缺乏能讓游客逗留、休閑的場(chǎng)所，因此游客滯留城區(qū)的時(shí)間普遍較短，很少外來(lái)游客來(lái)天寧北路購(gòu)物消費(fèi)（據(jù)252樣本的攔截訪問(wèn)統(tǒng)計(jì)，外來(lái)游客僅占天寧北消費(fèi)群體的4％左右）。對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示城區(qū)（端州區(qū)）的常住人口有限，難以支撐牌坊東區(qū)域的大規(guī)模商業(yè)開(kāi)發(fā)，同時(shí)大量自駕游客戶的消費(fèi)潛力尚未有效挖掘，因此，能否有效吸引外來(lái)游客來(lái)此逗留消費(fèi)（尤其是風(fēng)情餐飲、娛樂(lè)、住宿等）是項(xiàng)目超越周邊競(jìng)爭(zhēng)、打造自身特色、贏得成功的關(guān)鍵（據(jù)了解，東環(huán)廣場(chǎng)、沃爾瑪定位主要以超市、百貨、商業(yè)街購(gòu)物消費(fèi)為主）。城區(qū)客戶以中檔消費(fèi)為主，本案商業(yè)的檔次定位和商戶選擇上不可盲目追求高端，而應(yīng)以中檔、特色為主旨，追求適銷(xiāo)對(duì)路。

政府規(guī)劃分析肇慶的中心城區(qū)因?yàn)楹^(qū)和西江的阻隔，呈現(xiàn)出環(huán)繞景區(qū)、以端州大道為主軸的帶狀分布，長(zhǎng)期以來(lái)，商業(yè)集中于天寧北路、建設(shè)三路、康樂(lè)北路等區(qū)域，隨著政府近年確定“東擴(kuò)南連”、“一江兩岸”、“百萬(wàn)人口大城市”的戰(zhàn)略規(guī)劃，城市的空間和容量都將倍增，端州區(qū)域商業(yè)對(duì)于周邊的有效輻射（高要、鼎湖的商業(yè)形態(tài)、商品房開(kāi)發(fā)和端州區(qū)尚有較大的差距）以及有效消費(fèi)人口都將大大加強(qiáng)，對(duì)于市區(qū)商業(yè)的擴(kuò)容、升級(jí)提供了重要的契機(jī)。（即使按照新增人口人均0.8平方米的保守標(biāo)準(zhǔn)，五年內(nèi)也需要新增超過(guò)50萬(wàn)平方米的商業(yè)面積）商品房開(kāi)發(fā)對(duì)于城市發(fā)展的影響也非常重要，近年肇慶的商品開(kāi)發(fā)建設(shè)如火如荼（2005年，全市住宅完成投資15.65億元，比上年增長(zhǎng)25.4%；市區(qū)商品房銷(xiāo)售面積59.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.9%，銷(xiāo)售均價(jià)為2419元/平方米，同比增長(zhǎng)9.5%），初步形成以牌坊廣場(chǎng)和星湖為中心，端州大道為主軸向兩端延伸發(fā)展的態(tài)勢(shì)，西片以體育中心為中心，以星湖奧園為代表，分布有百花園、御景花園、星荷湖畔、綠茵家園、華英翠湖居等多個(gè)在建項(xiàng)目。東片則主要在城東新區(qū)，主要有是星湖灣、臻匯城、嘉湖、鴻景項(xiàng)目等多個(gè)大型住宅項(xiàng)目，此外，目前城區(qū)唯一的五星級(jí)酒店奧威斯酒店也建于此（建面12萬(wàn)平米，6層，客房近600間，目前已封頂，擬于10月開(kāi)業(yè)）。此外，從肇慶城區(qū)近期建設(shè)用地規(guī)劃、近期建設(shè)用地供應(yīng)導(dǎo)向來(lái)看，端州大道以南的舊城區(qū)商業(yè)主要以包裝改造為主（如文明南路步行街、宋城路仿古步行街規(guī)劃），并無(wú)新建大型綜合商業(yè)的空間（僅有新一佳旁新端州項(xiàng)目，現(xiàn)已規(guī)劃報(bào)建，總建面約5萬(wàn)平方，其中四星級(jí)酒店2.5萬(wàn)平方，裙樓6層為商業(yè)、餐飲等配套），城東新區(qū)商業(yè)主要以小型社區(qū)配套街鋪/裙樓為主，并未規(guī)劃大型商業(yè)中心，近期城區(qū)大型商業(yè)項(xiàng)目主要有深國(guó)投項(xiàng)目、東環(huán)廣場(chǎng)、國(guó)際新天地（康樂(lè)北）、以及本案，主要集中于端州四路以及康樂(lè)北一帶。隨著商品房在城市東、西兩翼環(huán)湖大量開(kāi)發(fā)（主要在端州大道以北）以及目前大型商業(yè)用地規(guī)劃，貫通城區(qū)東西的主干道——端州大道勢(shì)必將成為孕育未來(lái)城市商業(yè)中心的重要走廊，而且城市的商業(yè)中心也會(huì)因?yàn)槌鞘芯幼≈匦牡谋币?、大型商業(yè)項(xiàng)目的興建而由目前的天寧北路、建設(shè)三路商業(yè)街的集中式格局逐步演化為以端州大道和天寧北路為“T”型主軸，多個(gè)大型商業(yè)中心分散分布式格局。對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示受政府規(guī)劃的引導(dǎo)、商品住宅開(kāi)發(fā)的推動(dòng)以及包括本案在內(nèi)的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的興建，必將引發(fā)一輪城區(qū)商業(yè)擴(kuò)容、升級(jí)的浪潮，這恰是本案超越以前項(xiàng)目，樹(shù)立新商業(yè)地標(biāo)的極好契機(jī)。商品住宅的銷(xiāo)售帶來(lái)了一部分外來(lái)的較高收入客群（約12％外銷(xiāo)），加強(qiáng)了本地中檔偏高端市場(chǎng)的需求基礎(chǔ)，結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及項(xiàng)目商業(yè)形象方面的考慮，本案可以適當(dāng)引進(jìn)適當(dāng)超前的消費(fèi)業(yè)態(tài)。近年商品住宅的大量開(kāi)發(fā)和旺銷(xiāo)，勢(shì)必將帶來(lái)家具、建材、裝修、家居飾品等一系列的引致消費(fèi)需求，本案可考慮選取目前本地尚不成規(guī)模的家居飾品方面的業(yè)態(tài)來(lái)作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的一部分。城東新區(qū)的大量住宅開(kāi)發(fā)加上相對(duì)較欠缺的商業(yè)配套，為本項(xiàng)目提供了強(qiáng)大的消費(fèi)源，只要和沃爾瑪、東環(huán)廣場(chǎng)適當(dāng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，本案的市場(chǎng)空間比較有保障。

商業(yè)中心區(qū)消費(fèi)群態(tài)度與行為分析本部分的數(shù)據(jù)與分析主要根據(jù)項(xiàng)目組8月6、7日在商業(yè)中心區(qū)進(jìn)行的252份有效樣本的消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查，詳細(xì)數(shù)據(jù)及圖表請(qǐng)參見(jiàn)附錄。消費(fèi)群來(lái)源：中心商業(yè)區(qū)（天寧北路、建設(shè)三路）的消費(fèi)客戶85％以本地常住人口為主（54％是土生土長(zhǎng)的本地人，30％是外來(lái)但常住本地），此外，外來(lái)游客和商旅消費(fèi)客戶比例合計(jì)不到10％。居住地及交通方式：大多在端州居住（如端州三路、建設(shè)三路、康樂(lè)北路、明珠路、前進(jìn)路），出行以乘公交車(chē)最多（42％）、步行（22％）及摩托（20％）為主，交通距離在15分鐘車(chē)程以?xún)?nèi)，私家車(chē)使用率不高（6.3％）人口特征：年齡大多不超過(guò)35歲，高中/大專(zhuān)學(xué)歷，一般職員居多收入與支出：每月收入不超過(guò)2000元，平均月消費(fèi)支出額902元，其中購(gòu)物、用餐及休閑娛樂(lè)的比例大致為5：3：2最常光顧的商場(chǎng)：總體而言，好世界和新一佳的光顧頻率最高，廣百的光顧頻率一般，其他場(chǎng)所相對(duì)較少。細(xì)分對(duì)比之后發(fā)現(xiàn)，收入不高的年輕群體逛街頻率高，而且是湖濱、藍(lán)宮、工影等平價(jià)服裝市場(chǎng)的主力客戶；收入略高的中年客戶一般會(huì)固定一兩家常去的場(chǎng)所，其他場(chǎng)所去的很少對(duì)主要商場(chǎng)的印象：消費(fèi)者對(duì)好世界的突出印象是：“檔次、價(jià)格適中”、“人氣旺”、“方便”，對(duì)廣百的集中印象是：“前景好”、“有檔次，適合高消費(fèi)”、“有特色”、“環(huán)境舒適”、“適合中高收入的年輕人”。此外，仍有部分受訪者認(rèn)為目前主要商場(chǎng)價(jià)格偏貴、特色不明顯。喜歡的購(gòu)物場(chǎng)所類(lèi)型及原因、選擇商場(chǎng)時(shí)最重視的因素：超市因品種齊全、價(jià)格便宜、質(zhì)量可靠最受本地消費(fèi)者歡迎（提及率40％），消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)物中心的概念接受度很高（提及率28％），認(rèn)為這種業(yè)態(tài)的貨品質(zhì)量有保障而且價(jià)格也不像百貨那么貴，同時(shí)兼有配套齊全、有吃有玩的優(yōu)勢(shì)。而百貨因?yàn)槠贩N全、環(huán)境好，也有14％的消費(fèi)者表示最喜歡，價(jià)格較高是主要的障礙點(diǎn)。目前消費(fèi)者主要關(guān)心質(zhì)量和價(jià)格，此外也考慮購(gòu)物環(huán)境和品類(lèi)規(guī)模，對(duì)于檔次要求不高。目前商業(yè)的主要問(wèn)題、希望增加的業(yè)態(tài)、重視的商場(chǎng)配套：受訪者反映目前商業(yè)區(qū)主要問(wèn)題是推廣促銷(xiāo)不多、停車(chē)不方便，希望增加大型超市、游樂(lè)場(chǎng)所及設(shè)施以及折扣商場(chǎng)等業(yè)態(tài)，并認(rèn)為休閑廣場(chǎng)等配套比較重要。休閑娛樂(lè)方式及新商場(chǎng)的關(guān)注習(xí)慣：針對(duì)消費(fèi)群體的休閑習(xí)慣，可考慮適當(dāng)選擇配置網(wǎng)吧、音像店、景觀休閑廣場(chǎng)、量販卡拉ok、電影院、酒吧街等配套設(shè)施吸引人流、聚集人氣。此外，受訪者對(duì)于新開(kāi)張的商場(chǎng)也表現(xiàn)出良好的關(guān)注度（近60％表示一定會(huì)去看看）

對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示目前的商業(yè)未能有效吸引外來(lái)游客，而且對(duì)于周邊區(qū)鎮(zhèn)的輻射影響也不強(qiáng)，為后續(xù)商業(yè)開(kāi)發(fā)預(yù)留了大量的市場(chǎng)空間。提供品種齊全、物美價(jià)廉貨品的超市仍是需求的主流，市場(chǎng)的空間還比較大，對(duì)好又多等臺(tái)灣超市的接受度都不錯(cuò)。購(gòu)物中心的概念已經(jīng)深入人心，但結(jié)合目前好世界和廣百的情況，本案關(guān)鍵是要在餐飲的多元化、風(fēng)情化，娛樂(lè)項(xiàng)目的大眾化和推廣方面做得更加到位。而百貨成功的關(guān)鍵點(diǎn)是平價(jià)、適銷(xiāo)對(duì)路的貨品、品牌搭配，以及令人愉悅的環(huán)境本地主流客戶雖然學(xué)歷和收入不高，但年齡不大，對(duì)新商場(chǎng)的關(guān)注意愿較強(qiáng)，并且也意識(shí)到了停車(chē)不便、推廣不夠積極主動(dòng)、娛樂(lè)場(chǎng)所太少等問(wèn)題，如果本案能夠針對(duì)消費(fèi)群尚未滿足需求，提供超市、平價(jià)折扣商場(chǎng)，并在空間舒適性（休閑廣場(chǎng)、中庭、綠化、小品等）、便利性（停車(chē)便利、動(dòng)線合理）以及休閑娛樂(lè)配套上針對(duì)性的加以著力打造，并且引進(jìn)一批積極推廣促銷(xiāo)的商家，則勢(shì)必迎合消費(fèi)者的需求，贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

商圈競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析現(xiàn)有的較成型的商圈主要是天寧北路商圈，業(yè)態(tài)豐富、規(guī)模龐大；其他如康樂(lè)北、西江北、宋城路一帶也初具商業(yè)街氛圍，但缺乏商業(yè)龍頭，業(yè)態(tài)相對(duì)單一。此外，城區(qū)、景區(qū)還大量分布著各類(lèi)大型獨(dú)立的餐飲、娛樂(lè)城、酒吧等場(chǎng)所，總體呈現(xiàn)出“購(gòu)物消費(fèi)集中，餐飲娛樂(lè)消費(fèi)分散”的特點(diǎn)。客戶群的爭(zhēng)奪目前天寧北商圈主要輻射端州區(qū)域客戶，對(duì)于外來(lái)游客、商旅客戶、周邊區(qū)鎮(zhèn)的客戶吸引還不夠，存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。而按照肇慶旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，五年左右的時(shí)間，旅游收入、接待人數(shù)翻一番，市場(chǎng)前景好，潛力巨大。北嶺、度假村等景區(qū)周邊餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所分流了大量外來(lái)旅游客戶，但同時(shí)景區(qū)周邊酒店少，大量過(guò)夜游客還是選擇會(huì)城區(qū)住宿（以星湖大酒店、好世界酒店、華僑大廈等居多）。未來(lái)城東、西區(qū)的商品房住戶由于交通便利的關(guān)系，可能更多的會(huì)選擇端州大道沿線的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行消費(fèi)，也是本案相對(duì)于傳統(tǒng)商圈的一個(gè)重要機(jī)會(huì)。新一佳和藍(lán)宮、工影商場(chǎng)吸引了大量中低端客戶的需求（日用品需求、生鮮食品需求、服裝鞋帽等），廣百時(shí)代廣場(chǎng)因?yàn)榄h(huán)境好、檔次高吸引了本地一部分中高收入群體光顧，但消費(fèi)額不大，消費(fèi)潛力未能充分挖掘（如超市面積偏小，品類(lèi)不豐富，本地中高端客戶的食品、日用品需求無(wú)法滿足，此外，適銷(xiāo)對(duì)路的主流品牌發(fā)掘、引進(jìn)、推廣的太少）對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示——客戶群定位從目前商圈的輻射來(lái)看，本地客戶仍然是本項(xiàng)目的主力客戶群，但要同時(shí)注意通過(guò)推廣加大對(duì)外來(lái)游客、新區(qū)商品房住戶、周邊區(qū)鎮(zhèn)客戶的影響力。本地客戶中，尤其以中檔主流客戶的需求最值得本項(xiàng)目注意，對(duì)于這部分客戶而言，新一佳的檔次略低，好世界的環(huán)境不夠舒適，廣百時(shí)代廣場(chǎng)的品牌少、東西貴，我們可以抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)搶占中檔主流市場(chǎng)?？紤]到本案擁有景觀資源好、交通便利、商業(yè)餐飲配套全、休閑廣場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)配置高等優(yōu)勢(shì)，可以將外來(lái)游客作為項(xiàng)目的特色客戶群體加以針對(duì)性開(kāi)發(fā)，可考慮以景區(qū)相對(duì)薄弱的旅館、酒店為突破口，輔以風(fēng)情商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)，吸引自駕游客，挖掘市場(chǎng)潛力。業(yè)態(tài)方面的競(jìng)爭(zhēng)與空間超市主要是順客隆、昌大昌、惠豐、新一佳等超市，以中低端客戶為主，除了新一佳1萬(wàn)平米左右以外，其他本地超市規(guī)模小、網(wǎng)點(diǎn)少、輻射力與競(jìng)爭(zhēng)力弱，外資大型品牌超市（單體規(guī)模在2萬(wàn)平米左右）還有很大市場(chǎng)拓展空間。百貨店方面，中端百貨以好世界為代表，主要優(yōu)勢(shì)在于核心地段、檔次適中、規(guī)模大經(jīng)營(yíng)比較豐富，人氣較旺，但一方面，裝修簡(jiǎn)陋、布局雜亂都影響檔次的拔升，而且物業(yè)方和經(jīng)營(yíng)管理公司并投資改善環(huán)境的意識(shí)和計(jì)劃，另一方面，目前租約到期后新調(diào)整的租金偏貴，可能導(dǎo)致部分商戶外流，損害長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看好世界百貨必將被新的百貨所取代；中高端百貨以廣百為代表，但總共2層經(jīng)營(yíng)面積不大，但卻涉及各種品類(lèi)，主力經(jīng)營(yíng)不突出，此外貨品、品牌配置也不盡合理（消費(fèi)者調(diào)研反映，廣百百貨的檔次高、適合年輕、高收入人群消費(fèi)），綜上所述，目前本地并無(wú)一個(gè)規(guī)模相對(duì)較大、環(huán)境舒適宜人、貨品品牌檔次適中、經(jīng)營(yíng)推廣主動(dòng)的主力百貨店，存在一定的市場(chǎng)空間。電器經(jīng)營(yíng)方面，除了蘇寧（已進(jìn)駐一周年，但目前的經(jīng)營(yíng)淡靜，）、廣百電器和好世界百貨電器區(qū)之外，本地的電器商場(chǎng)較少（如端州四路的光之彩電器城），但伴隨商品房的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，電器的更新?lián)Q代市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)有一定的釋放，考慮到肇慶市場(chǎng)的基礎(chǔ)以及本案的良好地段，國(guó)美電器應(yīng)該會(huì)有意向來(lái)此開(kāi)店經(jīng)營(yíng)。數(shù)碼電腦手機(jī)方面，雖有九天電腦城、八達(dá)電腦城和新天寧電腦城三家，但唯有新天寧初具規(guī)模，引進(jìn)了許多品牌專(zhuān)賣(mài)店（聯(lián)想、sony、三星、華碩、神舟等），初步實(shí)現(xiàn)了品牌專(zhuān)賣(mài)店、配件經(jīng)銷(xiāo)、軟件銷(xiāo)售等全線電腦辦公產(chǎn)品的集成，目前招租進(jìn)展良好，租金相對(duì)也不貴（月租大多在40－100元/平米之間），經(jīng)營(yíng)推廣也比較主動(dòng)，充分利用有限的空間做展示和促銷(xiāo)，預(yù)計(jì)未來(lái)前景看好。本地手機(jī)一二手市場(chǎng)商戶資源豐富、零售網(wǎng)點(diǎn)爭(zhēng)奪激烈，中域等大量連鎖加盟店遍布街頭，此外還有新一佳的佳信、好世界負(fù)一層的手機(jī)城等，但大多集中于好世界一帶，端州大道沿線分布極少，隨著商業(yè)中心向端州大道牌坊東區(qū)域的轉(zhuǎn)移，本地手機(jī)商戶勢(shì)必爭(zhēng)奪這一未來(lái)本地商業(yè)的制高點(diǎn)，而且目前網(wǎng)點(diǎn)的租金偏高也讓部分商戶有跳出天寧北尋找新鋪位的考慮，所以本案可以借助租金的優(yōu)勢(shì)，針對(duì)性的吸引一部分本地?cái)?shù)碼手機(jī)的商戶來(lái)此經(jīng)營(yíng)。家居建材方面，西江北路、康樂(lè)北路一帶集中西江裝飾材料城、大豪家私城（中檔）、城新家私市場(chǎng)（低檔）等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)/商場(chǎng)，而且還有大量相關(guān)經(jīng)營(yíng)街鋪，此外，端州路的廣大家私商場(chǎng)（本地中高端）、國(guó)泰家私城（本地中檔）、宋城西路宜居家具博覽中心（本地中高端）也有一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，總體來(lái)看，基本能滿足本地市場(chǎng)的需求。餐飲方面，以粵菜和本地風(fēng)味餐飲為主，呈現(xiàn)出單體規(guī)模大，分布較散（除了時(shí)代食府、好世界美食城、天寧廣場(chǎng)湘菜王府之外，主要分布于西江北、北嶺、度假區(qū)等區(qū)域），時(shí)代食府的各地風(fēng)味美食系列因特色齊全，價(jià)格比較合理，經(jīng)營(yíng)情況良好。此外較具影響的外地菜系有湘菜（湘菜王府、湘里人家等）和川菜（康樂(lè)市場(chǎng)麻辣街等），快餐方面因?yàn)楸镜厝松钣崎e，外來(lái)務(wù)工人口少，快餐經(jīng)營(yíng)偏少，除了天寧北路到建設(shè)三路一帶的1家麥當(dāng)勞、3家肯德基外，總體偏少，品種單一。總體來(lái)看，各地風(fēng)味平價(jià)餐飲連鎖店較少，尚有一定的市場(chǎng)空間，可考慮在商業(yè)業(yè)態(tài)中適當(dāng)搭配（如：主流粵菜酒樓＋7～8間各地特色平價(jià)餐飲），吸引人流聚集人氣，延長(zhǎng)逗留時(shí)間。休閑娛樂(lè)方面，本地主要休閑娛樂(lè)場(chǎng)所以桑拿沐足、KTV、酒吧、電子游戲、網(wǎng)吧、羽毛球、保齡球等項(xiàng)目為主，除了明星休閑城、裕龍足浴城、喜來(lái)登KTV、帝苑、天上人間夜總會(huì)等主要在城區(qū)外，其他大型娛樂(lè)場(chǎng)所主要集中于北嶺度假區(qū)一帶，隨著北嶺部分娛樂(lè)設(shè)施的擴(kuò)建，城區(qū)的休閑娛樂(lè)業(yè)將受到一定影響。酒吧目前主要分散在星湖西路、江濱中路、肇慶車(chē)城三地，星湖牌坊附近基本沒(méi)有，但星湖西路由于路基、停車(chē)等問(wèn)題，難以長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)，而肇慶車(chē)城由于位置略偏，而且缺乏景觀支持，難以全面替代西堤酒吧街，此外江濱中路的酒吧分布比較散亂，整體氛圍不強(qiáng)，因此，考慮到本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的景觀資源、大休閑廣場(chǎng)的配置和牌坊廣場(chǎng)對(duì)于人流的帶動(dòng)，可考慮在廣場(chǎng)或天臺(tái)規(guī)劃一部分開(kāi)放式風(fēng)情酒吧，突出項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色，也吸引外來(lái)自駕游客來(lái)此休閑、消費(fèi)，同時(shí)與周邊項(xiàng)目盡可能錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。酒店的經(jīng)營(yíng)，本地酒店主要集中于城區(qū)，景區(qū)以休閑、娛樂(lè)、度假項(xiàng)目為主，價(jià)格總體不高，出租率基本相當(dāng)于旅游城市平均水平（一般四星級(jí)標(biāo)間房?jī)r(jià)350－390元左右；三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)在180－200元，出租率不到60％）。長(zhǎng)期以來(lái)，肇慶一方面缺乏高星級(jí)酒店，僅有兩家四星級(jí)酒店，且設(shè)施比較老化，目前在建/規(guī)劃五星級(jí)酒店兩個(gè)：城東新區(qū)星湖大道已封頂?shù)膴W威斯酒店（近600間客房）和星湖名郡和洲際合作建設(shè)的酒店，但均集中在景區(qū)，市區(qū)酒店普遍設(shè)施老化，另一方面大量三星級(jí)以下的賓館散布市區(qū)周邊，時(shí)下流行的經(jīng)濟(jì)型酒店尚未全面進(jìn)駐肇慶，考慮到散客多、對(duì)配套設(shè)施要求低、中檔酒店偏少（房?jī)r(jià)200－300元之間的市場(chǎng)空缺，尤其缺乏適合外來(lái)自駕游客的、由國(guó)外品牌酒店集團(tuán)管理的風(fēng)情度假酒店，此外具有品牌及管理運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)相對(duì)低廉的經(jīng)濟(jì)型酒店也存在較大的市場(chǎng)空間）的情況，可考慮對(duì)公寓進(jìn)行酒店式的包裝，可能的話拿出一部分售價(jià)不高的樓層引進(jìn)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)（如花園酒店）或者整體租賃（租給經(jīng)濟(jì)型酒店公司，如戴斯/七天/如家等），提升公寓的檔次，同時(shí)也豐富了項(xiàng)目的業(yè)態(tài)。寫(xiě)字樓情況：目前城區(qū)寫(xiě)字樓主要是發(fā)展廣場(chǎng)（天寧北路）和商業(yè)大廈（建設(shè)三路）等，目前的租金水平在25－30元/月左右，售價(jià)在3500元/左右,和住宅價(jià)格基本相當(dāng)，經(jīng)濟(jì)效益較低，總體來(lái)看，市場(chǎng)的供應(yīng)和需求都不旺盛，少量大面積單位和少數(shù)樓層（如發(fā)展廣場(chǎng)11樓、24樓）有空置（一般100平方以上）。主要入駐企業(yè)包括三部分客戶，首先是銀行、石油、旅行社、電器、啤酒、物流等大型企業(yè)機(jī)構(gòu)，面積需求較大，一般整層或半層租用；另有一些是大型企業(yè)在本地的辦事處，需要面積較小，但單位面積租金承受力高，注重公司形象展示；此外還有一些中小型服務(wù)行業(yè)，如會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、顧問(wèn)咨詢(xún)企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、裝飾公司、廣告公司等，需要的面積不大，注重經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，經(jīng)常加班，一般喜歡分戶式空調(diào)。對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示——開(kāi)發(fā)類(lèi)型、業(yè)態(tài)組合定位從市場(chǎng)空間來(lái)看：大型品牌超市、平價(jià)百貨、數(shù)碼手機(jī)電器、家品家飾、中檔特色酒店、特色餐飲、風(fēng)情酒吧都有不錯(cuò)的市場(chǎng)空間，寫(xiě)字樓因?yàn)樽庵岛褪蹆r(jià)偏低、建安成本高、客戶市場(chǎng)面窄，因此本案不建議考慮。按照市場(chǎng)價(jià)值來(lái)看，由高到低依次是：街鋪（月租金300－700元/平米，售價(jià)1.5—6萬(wàn)/平米）、內(nèi)鋪（月租金60－250元/平米）、酒店（房?jī)r(jià)150－300元/晚）、酒店式公寓（帶裝修可實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售價(jià)格約在5000～7000元/平米）、寫(xiě)字樓（平均租金30元/平米），建議本案的業(yè)態(tài)組合思路為：以商業(yè)為主體、酒店及酒店式公寓為補(bǔ)充、輔以商業(yè)街（街鋪）和風(fēng)情酒吧餐飲業(yè)態(tài)為特色。

項(xiàng)目形象方面的競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)會(huì)（根據(jù)消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)研）消費(fèi)者對(duì)好世界的突出印象是：“檔次、價(jià)格適中”、“人氣旺”、“方便”，對(duì)廣百的集中印象是：“前景好”、“有檔次，適合高消費(fèi)”、“有特色”、“環(huán)境舒適”、“適合中高收入的年輕人”。此外，仍有部分受訪者認(rèn)為目前主要商場(chǎng)價(jià)格偏貴、特色不明顯。目前市場(chǎng)缺乏規(guī)模大、價(jià)格檔次適中、經(jīng)營(yíng)有特色同時(shí)環(huán)境舒適、對(duì)年輕群體、外來(lái)高收入游客都具有吸引力的商業(yè)項(xiàng)目。對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示——形象定位城區(qū)新型商業(yè)龍頭——規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、價(jià)平物美、設(shè)施配套最超前、人氣最旺！具體內(nèi)涵包括三個(gè)方面：主流路線平民化——檔次適中！潮流但不失親和力——更高標(biāo)準(zhǔn)、更舒適、人性化的設(shè)計(jì)和功能業(yè)態(tài)組合！特色風(fēng)情——不只是商場(chǎng)，更是城市廣場(chǎng)和充滿風(fēng)情特色的都會(huì)劇場(chǎng)！租金方面的競(jìng)爭(zhēng)據(jù)工作組與部分租戶的訪談了解，天寧北路租金近年的上升非常明顯，目前該區(qū)域的部分旺租街鋪?zhàn)饨鸶哌_(dá)500～700元/平米，內(nèi)鋪?zhàn)饨鹪?0—300元/平米，好世界周邊的租金與廣百時(shí)代廣場(chǎng)、端州四路沿線差距甚大（折前合同租金平均2－3倍左右，折后差距更大），不少商戶都積極尋找相對(duì)租金便宜的網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行拓展，本項(xiàng)目可以在利用新場(chǎng)租金低的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在租金收取方面提供一定的靈活性，吸引目前成熟商圈的租戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。牌坊東區(qū)域項(xiàng)目錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的考慮東環(huán)廣場(chǎng)規(guī)劃商業(yè)街的可能性較大（按照最初規(guī)劃街鋪?zhàn)錾虡I(yè)街，二層以上做辦公），深國(guó)投項(xiàng)目除了沃爾瑪之外，很可能引進(jìn)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，此外國(guó)際新天地項(xiàng)目擬引進(jìn)酒店、好又多超市（1－1.5萬(wàn)平米），考慮到周邊的項(xiàng)目定位，本項(xiàng)目可以引進(jìn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，考慮適當(dāng)開(kāi)發(fā)酒店式公寓、風(fēng)情商業(yè)街等業(yè)態(tài)來(lái)營(yíng)造商業(yè)特色，規(guī)避商業(yè)、辦公集中開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目總體定位

業(yè)態(tài)規(guī)劃建議業(yè)態(tài)規(guī)劃說(shuō)明根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，項(xiàng)目組一致認(rèn)為本項(xiàng)目適宜的開(kāi)發(fā)組合為：購(gòu)物中心＋酒店式公寓+風(fēng)情商業(yè)街，同時(shí)確立了“購(gòu)物中心為主體，酒店式公寓開(kāi)發(fā)為補(bǔ)充，風(fēng)情商業(yè)街區(qū)為特色”的整體開(kāi)發(fā)思路。各類(lèi)型業(yè)態(tài)的具體面積的設(shè)定綜合考慮了市場(chǎng)的承接力、目標(biāo)商家的需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的規(guī)模以及各種業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值等多方面因素，本文所提的面積數(shù)據(jù)和擬安排的樓層分布為參考性的指引，具體需要根據(jù)商家的實(shí)際要求、設(shè)計(jì)合理性的考慮以及規(guī)劃指標(biāo)的是否許可等因素有所調(diào)整。業(yè)態(tài)規(guī)劃依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃的可能空間，考慮容積率要求，總建筑面積10萬(wàn)左右應(yīng)該接近項(xiàng)目可獲批規(guī)模的上限，考慮到整體限高的要求，酒店式公寓面積的規(guī)劃上限在3-3.5萬(wàn)平方左右?？紤]到沃爾瑪和東環(huán)置業(yè)項(xiàng)目的推出面積及業(yè)態(tài)規(guī)劃，商業(yè)部分的需要適當(dāng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)部分（包括零售/餐飲/娛樂(lè)）的規(guī)模不宜超過(guò)6萬(wàn)平方。同時(shí)，考慮到本項(xiàng)目的未來(lái)商業(yè)龍頭的定位，需要引進(jìn)不少適當(dāng)超前的業(yè)態(tài)，而且要具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和未來(lái)收租經(jīng)營(yíng)的盈利空間（還需扣除銷(xiāo)售掉的大量鋪位面積），因而商業(yè)規(guī)劃面積不宜小于5萬(wàn)平方考慮到項(xiàng)目回籠資金的要求，酒店式公寓和可售商鋪面積盡可能做到最大化，按照目前的規(guī)劃，可售面積約有4.5萬(wàn)平米（其中公寓3.5萬(wàn)平米，購(gòu)物中心內(nèi)鋪5000平米，商業(yè)街街鋪5000平米），順利銷(xiāo)售預(yù)計(jì)可回籠資金近3億（酒店式公寓的目標(biāo)銷(xiāo)售均價(jià)為5000元/平方，商鋪折實(shí)平均售價(jià)為12000元/平方）綜合平衡購(gòu)物中心和餐飲/娛樂(lè)業(yè)態(tài)的最優(yōu)比例，適當(dāng)突出本項(xiàng)目風(fēng)情餐飲及娛樂(lè)業(yè)態(tài)的特色，增添附加值，贏得相對(duì)優(yōu)勢(shì)。地下停車(chē)位的規(guī)劃考慮到未來(lái)的需求，建議500左右的地下車(chē)位為宜，與設(shè)備間的面積需求合計(jì)約18000平米。具體業(yè)態(tài)的面積依據(jù)####在長(zhǎng)期積累的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)審慎確定，同時(shí)與目標(biāo)商家進(jìn)行過(guò)初步的溝通總體規(guī)模及主要業(yè)態(tài)構(gòu)成建議本案建議總開(kāi)發(fā)面積11萬(wàn)㎡，其中購(gòu)物中心5.2萬(wàn)㎡（45％），酒店式公寓約3.5萬(wàn)㎡（33％），商業(yè)街5000㎡（5％），地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備間1.8萬(wàn)㎡。

購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想（總面積5.2萬(wàn)平方米超市：主要功能：吸引人流，消化負(fù)一層面積，帶動(dòng)首層部分出入口商鋪的銷(xiāo)售。擬安排首層2000㎡，其余安排于負(fù)一層，共計(jì)1.8萬(wàn)㎡。數(shù)碼電器：商家資源豐富，匯集人氣，主力一線商家進(jìn)駐肇慶意愿強(qiáng)烈，擬安排于二層，面積約3000㎡散鋪：最主要的租金貢獻(xiàn)者，部分鋪位可以銷(xiāo)售，主要安排于首層、二層，合計(jì)約1.4萬(wàn)㎡餐飲：突出項(xiàng)目大眾化、休閑特色，并能匯集人氣，帶旺商業(yè)，二、三層為主，各層散布，共8000㎡KTV/電玩娛樂(lè)城：率先引進(jìn)量販?zhǔn)礁拍?，擬安排于3-4層，約6000㎡影院：引進(jìn)數(shù)碼影院，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，擬安排于3-4層，3000㎡酒店式公寓規(guī)劃設(shè)想（總面積3.5萬(wàn)平方米）根據(jù)深圳、廣州以及湛江等一線、二線市場(chǎng)的操作經(jīng)驗(yàn)，旅游景區(qū)的度假公寓是較具市場(chǎng)的一種前沿開(kāi)發(fā)類(lèi)型，具有回籠資金快、投資門(mén)檻低、可實(shí)現(xiàn)單價(jià)高、宜商宜居等特點(diǎn)。但考慮到肇慶目前的投資公寓尚未形成氣候，因此本案公寓較適宜的開(kāi)發(fā)規(guī)模不應(yīng)過(guò)大，建議在3-3.5萬(wàn)平方米左右，合計(jì)約500套，以便快速入市銷(xiāo)售回籠資金。公寓開(kāi)發(fā)的戶型不大，戶型面積以50—80平米，即一房一廳（50－60㎡）和小兩房（60－80㎡）為主，但可以數(shù)套打通以擴(kuò)大居住面積，帶精裝修出售,售價(jià)為同等精品住宅的1.2-1.5倍左右（帶精裝修、面積小總價(jià)少、檔次高、同時(shí)如果能夠順利引進(jìn)知名酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，可考慮以產(chǎn)權(quán)式酒店的模式對(duì)部分公寓單位進(jìn)行包裝，提高溢價(jià)能力，同時(shí)提升項(xiàng)目公寓部分的整體檔次形象，而且，公寓與酒店可以共享裙樓，既能滿足公寓住戶的生活配套需求，又能提高酒店配套的利用率和經(jīng)濟(jì)效益。詳細(xì)的戶型配比/戶型設(shè)計(jì)/銷(xiāo)售策略/推廣和包裝計(jì)劃需要咨詢(xún)專(zhuān)門(mén)的住宅銷(xiāo)售策劃代理公司來(lái)加以確定。商業(yè)街規(guī)劃設(shè)想（總面積5000平米左右）擬規(guī)劃商業(yè)休閑街區(qū)，打造具有特色的主題商業(yè)街區(qū)，而且全部推向市場(chǎng)銷(xiāo)售，最大化的回籠資金。

建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議總體設(shè)計(jì)要求總體上按照政府批復(fù)的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，局部指標(biāo)（如限高、綠地率以及容積率等）可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取的情況有所突破。商業(yè)部分的內(nèi)外部設(shè)計(jì)要堅(jiān)持寬敞、通透、明亮、實(shí)用的總體原則。購(gòu)物中心希望能夠做到“通透式”的建筑設(shè)計(jì)效果，提高夜間吸引人流的效果，也能營(yíng)造出特殊的氣氛（可參照菲律賓馬尼拉“GREENBELT3,4期”的設(shè)計(jì)效果）。酒店式公寓要充分利用景觀面，盡量保證景觀的均好性，可在設(shè)計(jì)上盡量體現(xiàn)東南亞等度假勝地的風(fēng)情。廣場(chǎng)上希望設(shè)計(jì)搭配一個(gè)度假風(fēng)情的帳篷和演藝舞臺(tái)，以便為風(fēng)情表演提供場(chǎng)所，烘托氣氛。暫按最高限高36m（約合公寓12層）進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，考慮到限高的約束，一致認(rèn)為酒店式公寓需要與商業(yè)進(jìn)行分離規(guī)劃，但在酒店式公寓的布局方面需要設(shè)計(jì)單位多考慮一些方案進(jìn)行優(yōu)選。廣場(chǎng)確定坐西北，面東南的整體布局，可以考慮略向端州路靠近，并取消大面積的西廣場(chǎng)規(guī)劃，壓縮中心廣場(chǎng)的面積，此外，不建議廣場(chǎng)采用下沉式設(shè)計(jì)。留意政府對(duì)于過(guò)街隧道的規(guī)劃，同時(shí)考慮（西面）牌坊廣場(chǎng)和（東面）沃爾瑪?shù)募托в茫员愫侠戆才艔V場(chǎng)位置、出入口，相應(yīng)進(jìn)行人流動(dòng)線設(shè)計(jì)。平面布局、建筑規(guī)劃還要考慮景觀、風(fēng)水、氣候交通規(guī)劃等多方面因素。購(gòu)物中心部分一般建筑要求柱網(wǎng)：8.5m-層高（板到板）：購(gòu)物中心部分負(fù)一層5.5-6米，首層層高5.5米，2層及以上荷載：超市生鮮及倉(cāng)庫(kù)區(qū)為1000kg/平米，其余部分400-700kg地下室擬設(shè)一層，其中16000平米預(yù)留給超市（層高5.5-6米左右），另劃出18000平米為地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備間（車(chē)位約500購(gòu)物中心的主體部分以3-4層為宜（層數(shù)過(guò)多不利于招商和爭(zhēng)取較理想的租金），局部（如影院需要兩層高度）可以略有突破，單層平面面積不低于10000平米酒店式公寓部分戶型參考：主力戶型50—80平米為主（此處為計(jì)價(jià)面積，通過(guò)贈(zèng)送面積，實(shí)際套內(nèi)面積可達(dá)60－90平方），包括單房公寓（35－45平米）、一房一廳（45－60平米）、兩房（60—80平米）及少量三房單位（80—90平米）等多種戶型單位，要求通風(fēng)采光和景觀好，戶型方面可有所創(chuàng)新（如假?gòu)?fù)式，夾層，露臺(tái)，入戶花園贈(zèng)送面積等），宜商宜居。具體戶型設(shè)計(jì)與配比需聽(tīng)取專(zhuān)業(yè)的住宅策劃與銷(xiāo)售代理公司的建議。

開(kāi)發(fā)成本估算技術(shù)指標(biāo)方案一：按照規(guī)劃局批復(fù)的技術(shù)指標(biāo)，總建筑面積6.72萬(wàn)㎡，假設(shè)其中地上商業(yè)部分面積為3萬(wàn)，地下商業(yè)面積1.22萬(wàn)㎡，地下車(chē)庫(kù)面積1.5萬(wàn)㎡，酒店式公寓面積1萬(wàn)，地面需室外裝修的面積為2.4萬(wàn)平方；方案二：總建筑面積按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的10.6萬(wàn)㎡計(jì)，地下室（包含車(chē)庫(kù)和超市及設(shè)備間）面積以3.4萬(wàn)㎡計(jì)，地上總建筑面積以7.2萬(wàn)㎡計(jì)，其中商業(yè)部分建筑面積3.7萬(wàn)㎡，酒店式公寓建筑面積3.5萬(wàn)㎡，地面需室外裝修的面積為2萬(wàn)㎡；成本項(xiàng)目：土地費(fèi)用﹑前期報(bào)建費(fèi)用﹑勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用﹑建安成本﹑營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用﹑利息成本等，具體項(xiàng)目及測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)如下表所示。建安成本：主要包括土建﹑內(nèi)外裝修﹑給排水﹑電氣設(shè)備﹑園林﹑設(shè)備安裝（如中央空調(diào)﹑消防系統(tǒng)﹑電梯扶梯﹑中央監(jiān)控系統(tǒng)）等項(xiàng)目，測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)按照酒店式公寓1800元/平方，商業(yè)（地上部分）2500元/平方，地庫(kù)2800元/平方計(jì)算銷(xiāo)售價(jià)格：參照了多個(gè)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格，結(jié)合其他城市的公寓銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)酒店式公寓（帶精裝修）的目標(biāo)均價(jià)為5000元/平米，保守均價(jià)可實(shí)現(xiàn)4500元/平米；商鋪可售面積為10000㎡，保守預(yù)計(jì)折實(shí)銷(xiāo)售均價(jià)為1.2萬(wàn)/平方米左右（已扣除首期一次性返租）。開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目估算成本項(xiàng)目測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)方案一（萬(wàn)元）方案二（萬(wàn)元）出讓金發(fā)展商自主核算出讓契稅及服務(wù)費(fèi)三通一平費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)總建筑面積*40元/平方268.8424.0前期開(kāi)辦費(fèi)100萬(wàn)（暫定）100.0100.0建筑安裝費(fèi)酒店式公寓*1800+商業(yè)*2500+地下室*280016916.025070.0室外工程費(fèi)地面面積*150元/平方360.0300.0配套費(fèi)酒店式公寓可售面積*1780*4%（參照廣州標(biāo)準(zhǔn)）71.2249.2交易費(fèi)總銷(xiāo)售額*0.01%1.23.0銷(xiāo)售稅金總銷(xiāo)售額的5.68%（參照廣州標(biāo)準(zhǔn)）681.61675.0銷(xiāo)售費(fèi)用總銷(xiāo)售額的3%360.0885.0管理費(fèi)總工程費(fèi)用的2%345.5507.4建設(shè)期利息年利率以7%計(jì)算發(fā)展商自主核算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用總費(fèi)用的2%成本合計(jì)（未計(jì)入土地/利息及不可預(yù)見(jiàn)成本）19104.329213.6租金及銷(xiāo)售收益預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)1-4年租金收入預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)部分面積首年月租金免租期首期1-3年跨期租金增幅出租率租金折扣（折讓及收繳率折扣）租金收入（元）（平米）（元/平米）（月）租金年增幅每3年為一期首年2年3年4年首年2年3年4年首年2年3年4年超市1800025120%15%100%100%100%100%100%100%100%100%0540000054000006210000數(shù)碼電器30003083%100%100%100%100%80%85%90%100%28800094554010311951145772散租鋪100005563%70%80%90%100%80%85%90%100%1848000462264056715717001940餐飲800015103%70%80%90%100%80%85%90%100%134400100857612374341527696KTV/電玩60002583%0%100%100%100%100%100%100%100%0185400019096201909620影院30001533%0%100%100%100%100%100%100%100%0556200572886572886商業(yè)街50004533%70%80%90%100%80%85%90%100%1134000189108023201882864430合計(jì)530003404400162780361814289421232344項(xiàng)目銷(xiāo)售部分收入預(yù)計(jì)銷(xiāo)售部分面積（平米）預(yù)期均價(jià)（元/平米）數(shù)量（間）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期（月）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）購(gòu)物中心內(nèi)鋪50001000060-8065000商業(yè)街鋪位500015000100-12087500酒店式公寓350004500500-6001815750合計(jì)450006666700-800＜2428250說(shuō)明：統(tǒng)計(jì)分為經(jīng)營(yíng)物業(yè)收入和銷(xiāo)售物業(yè)收入兩大部分，統(tǒng)計(jì)期分別為3年和24個(gè)月（預(yù)計(jì)整體銷(xiāo)售期）。銷(xiāo)售采取返租的方式，保證初期的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，售價(jià)采取一定的折讓?zhuān)瑳_抵返租期內(nèi)返還給業(yè)主的租金，以上售價(jià)為折實(shí)均價(jià)，銷(xiāo)售的商鋪在返租期內(nèi)由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，且不用支付業(yè)主租金，因此計(jì)入發(fā)展商的租金收益。租金標(biāo)準(zhǔn)﹑免租期﹑年增幅的設(shè)定按照####在廣東二線城市的招商經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)廣泛征詢(xún)主力租戶的意愿來(lái)確定；預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售周期主要參照肇慶市場(chǎng)同類(lèi)物業(yè)的情況，同時(shí)考慮到未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)和物業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。表中免租期已包含裝修期。投資回報(bào)估算按照10.6萬(wàn)平米的總建筑面積，總投資額估計(jì)約4.6-4.8億（包含土地成本/建安/營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用/稅費(fèi)/利息等）。按照最保守的售價(jià)預(yù)計(jì)，可售面積完成80%銷(xiāo)售可回收資金2.2億，100%銷(xiāo)售回籠資金超過(guò)2.8億，以樂(lè)觀售價(jià)測(cè)算，能回收3億以上的資金。首三年因?yàn)樘幱谂嘤冢饨鹣鄬?duì)不高（首年350萬(wàn)，第二年約1600萬(wàn)，第三年約1800萬(wàn)），但最保守的預(yù)計(jì)，從第四年開(kāi)始年租金收益能達(dá)到2100萬(wàn)以上，并且以后每個(gè)合同期都會(huì)有10%以上的增幅，長(zhǎng)期收益非?？捎^。通過(guò)協(xié)調(diào)好工程款支付方式/設(shè)備定金的收取方式/材料裝修的成本控制以及銷(xiāo)售階段，能夠做到最優(yōu)化的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，減少對(duì)資金的占用。扣除銷(xiāo)售回籠資金后，保守估計(jì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)期的回報(bào)率在可接受的范圍內(nèi)（8%-10%），如果售價(jià)樂(lè)觀，經(jīng)營(yíng)有方，收益率還會(huì)有明顯提高。

相關(guān)開(kāi)發(fā)案例中信城市廣場(chǎng)——城市中心綜合體開(kāi)發(fā)案例緊鄰東西主干道——深南大道，城區(qū)中央地段（市政府對(duì)面）都市綜合體開(kāi)發(fā)：寫(xiě)字樓（中信大廈）、超市（吉之島）、高端百貨（西武）、電影院（新南國(guó)）、健身會(huì)（中航）、酒吧街等目前成為城市地標(biāo)與休閑景點(diǎn)：星光廣場(chǎng)、酒吧街總占地5.1萬(wàn)平方米，中信大廈建筑面積3.99萬(wàn)平方米的、商業(yè)購(gòu)物中心6.75萬(wàn)平方米，星光廣場(chǎng)3萬(wàn)平方米，地上、地下共719個(gè)停車(chē)位。蛇口海上世界——旅游景區(qū)風(fēng)情商業(yè)街案例位于蛇口旅游區(qū)，由招商地產(chǎn)傾力開(kāi)發(fā)總商業(yè)面積超過(guò)1.5萬(wàn)平方米較好的將旅游觀光與商業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)合，演藝活動(dòng)做的好，吸引大量人流，等，廣場(chǎng)內(nèi)形形色色的酒吧、濃濃的咖啡文化、琳瑯滿目的商品，國(guó)際化異域風(fēng)情，讓游客流連忘返。

附錄一：主要商場(chǎng)租金情況

附錄二：肇慶酒店業(yè)統(tǒng)計(jì)資料

附錄三：肇慶旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)資料（2005年）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一.城市住宿設(shè)施接待旅游者人數(shù)23.63942.838.944.638.346.947.146.450.54648.41.國(guó)際游客0.680.751.350.771.020.630.670.740.771.591.590.862.國(guó)內(nèi)游客22.938.341.538.143.637.646.246.345.648.944.447.6二、旅行社組織接待人數(shù)3.293.36.115.216.584.475.545.694.386.764.963.911、組織國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)0.80.612.051.92.351.362.122.11.612.11.681.412、接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)1.751.773.252.53.32.262.552.651.943.882.552.063、自主外聯(lián)旅游人數(shù)0.660.790.670.720.830.780.740.810.720.680.630.344、組織出境旅游人數(shù)0.080.130.140.090.10.070.130.130.110.10.10.1三、景區(qū)（點(diǎn)）接待人數(shù)34.711360.843.712558.759.649.245.613655.249.5四、賓館（酒店）開(kāi)房率(百分點(diǎn)）46.544.449.453.857.349.654.555.55161.658.552.5五、預(yù)計(jì)全市旅游收入2.263.83.783.133.652.983.563.593.484.233.553.26附錄四：肇慶城區(qū)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)研究問(wèn)卷及統(tǒng)計(jì)分析圖表本次調(diào)查屬于自愿性調(diào)查肇慶商業(yè)消費(fèi)行為研究問(wèn)卷（E06022）2006.08.04-08.05訪問(wèn)問(wèn)卷號(hào)錄入問(wèn)卷號(hào)一審二審復(fù)核抄碼編碼一錄二錄被訪者信息被訪者姓名性別區(qū)/縣本地居住地址郵政編碼被訪者聯(lián)系方式總機(jī)分機(jī)電話（家）（區(qū)號(hào)）電話號(hào)碼電話（單位）（區(qū)號(hào)）電話號(hào)碼訪問(wèn)員信息攔截員姓名攔截員編號(hào)訪問(wèn)員姓名訪問(wèn)員編號(hào)訪問(wèn)開(kāi)始時(shí)間_____時(shí)______分訪問(wèn)日期訪問(wèn)結(jié)束時(shí)間_____時(shí)______分訪問(wèn)時(shí)長(zhǎng)_______時(shí)_______分訪問(wèn)地點(diǎn)女士/先生：您好，我正在進(jìn)行一項(xiàng)關(guān)于“購(gòu)物消費(fèi)”的調(diào)查研究，希望可以借用您幾分鐘時(shí)間，向您咨詢(xún)一下相關(guān)的信息。您所提供的一切信息都將保密，僅作統(tǒng)計(jì)分析用途，絕無(wú)任何商業(yè)目的。請(qǐng)問(wèn)我可以和您談一談嗎？配額統(tǒng)計(jì)訪問(wèn)地點(diǎn)序號(hào)年齡序號(hào)個(gè)人月收入序號(hào)好世界廣場(chǎng)116-2511200以下1天寧廣場(chǎng)226-3521200-20002建設(shè)路商業(yè)街336-4532001-30003天寧北路商業(yè)街446-5543000以上4新一佳5廣百時(shí)代廣場(chǎng)6甄別部分S1.請(qǐng)問(wèn)您的家人有沒(méi)有在以下單位工作的呢?[復(fù)選]市場(chǎng)研究公司/廣告公司1終止訪問(wèn)媒體機(jī)構(gòu)（電臺(tái)/電視臺(tái)/報(bào)紙/雜志）2商場(chǎng)/超市/連鎖專(zhuān)賣(mài)店3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)/營(yíng)銷(xiāo)/代理單位4銀行5繼續(xù)訪問(wèn)以上都沒(méi)有0S2.請(qǐng)問(wèn)在過(guò)去六個(gè)月中,您有沒(méi)有參加過(guò)任何有關(guān)零售商業(yè)方面的研究或訪問(wèn)呢?[單選]沒(méi)有1有2終止訪問(wèn)S3.請(qǐng)問(wèn)您的實(shí)足年齡:_________歲[單選]16歲以下X終止訪問(wèn)16-25歲1檢查配額26-35歲236-45歲346-55歲456歲或以上X終止訪問(wèn)S4.請(qǐng)記錄被訪者性別:[單選]男1女2檢查配額S5.請(qǐng)問(wèn)您今天在以下哪些商場(chǎng)或商業(yè)街消費(fèi)過(guò)呢？分別的消費(fèi)額是多少呢？（我所指的消費(fèi)額包括購(gòu)物、用餐、休閑娛樂(lè)活動(dòng)等所產(chǎn)生的費(fèi)用）[單選]商場(chǎng)或商業(yè)街序號(hào)消費(fèi)金額(元)好世界廣場(chǎng)1天寧廣場(chǎng)2建設(shè)路商業(yè)街3天寧北路商業(yè)街4新一佳5廣百時(shí)代廣場(chǎng)6其他__________________________7當(dāng)日沒(méi)有消費(fèi)9終止訪問(wèn)

主體問(wèn)卷【訪問(wèn)中讀出】接下來(lái)我們將與您談?wù)動(dòng)嘘P(guān)您對(duì)各種消費(fèi)場(chǎng)所的一些看法及消費(fèi)的問(wèn)題。請(qǐng)問(wèn)您目前在本地居住的情況如何？[單選]土生土長(zhǎng)的本地人1不是本地人，但常住在本地(一年以上)2短期旅游度假3短期公務(wù)出差4短期務(wù)工5短期探親訪友6其他9請(qǐng)問(wèn)您來(lái)天寧北路這一帶消費(fèi)時(shí)最常用的交通工具是？[單選]私家轎車(chē)1自行車(chē)5摩托車(chē)2步行6公共汽車(chē)3其他______________9出租車(chē)4請(qǐng)問(wèn)您來(lái)天寧北路這一帶消費(fèi)時(shí)，通常的單程交通時(shí)間大約是分鐘？請(qǐng)問(wèn)您一般逛以下商場(chǎng)/商業(yè)街的頻率是如何呢？5分代表”經(jīng)常去”,1分代表”基本不去”54321好世界廣場(chǎng)新一佳超市天寧廣場(chǎng)廣百時(shí)代廣場(chǎng)建設(shè)三路商業(yè)街湖濱商場(chǎng)天寧北路商業(yè)街藍(lán)宮商場(chǎng)端州大道商業(yè)街工人影劇院通常你逛街時(shí)，卡片上的三類(lèi)活動(dòng)各占你逛街時(shí)間的百分之幾？通常你逛街時(shí)，卡片上的三類(lèi)活動(dòng)各占你逛街花費(fèi)的百分之幾？通常您每月在卡片上三類(lèi)項(xiàng)目的平均支出額大約有多少？時(shí)間花費(fèi)每月平均支出購(gòu)物_____％_____％_____元餐飲_____％_____％_____元娛樂(lè)_____％_____％_____元總數(shù)=100%總數(shù)=100%總支出_____元請(qǐng)問(wèn)下列描述，您認(rèn)為分別最適合以下哪個(gè)商場(chǎng)呢？[單選]描述好世界天寧廣場(chǎng)廣百時(shí)代廣場(chǎng)都不適合價(jià)格合理的商場(chǎng)1239貨品檔次適合我的商場(chǎng)1239人氣旺的商場(chǎng)1239前景看好的商場(chǎng)1239有檔次的商場(chǎng)1239有特色的商場(chǎng)1239購(gòu)物便利的商場(chǎng)1239適合年輕人的商場(chǎng)1239適合高收入消費(fèi)的商場(chǎng)1239環(huán)境舒適的商場(chǎng)1239請(qǐng)問(wèn)您最喜歡的購(gòu)物場(chǎng)所類(lèi)型是哪種呢？[單選]臨街商鋪(便利店\專(zhuān)賣(mài)店等)1購(gòu)物中心4百貨商場(chǎng)2其他______________9超市大賣(mài)場(chǎng)3請(qǐng)問(wèn)您為什么最喜歡讀出Q9答案這種購(gòu)物場(chǎng)所呢?還有呢?還有呢?________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________請(qǐng)問(wèn)您喜歡以下哪些百貨商場(chǎng)呢?[復(fù)選]廣百1摩登百貨5王府井百貨2新大新百貨6中華百貨3其他______________9天河城百貨4請(qǐng)問(wèn)您喜歡以下哪些超市呢？(復(fù)選)新一佳1家樂(lè)福5吉之島2百佳6沃爾瑪3其他______________9好又多4請(qǐng)問(wèn)您喜歡以下哪些餐飲店呢？[復(fù)選]麥當(dāng)勞1名典咖啡5肯德基2綠茵閣6真功夫3其他______________9必勝客4請(qǐng)問(wèn)您喜歡以下哪些電器零售商呢？(復(fù)選)國(guó)美電器1順電4蘇寧電器2其他______________9永樂(lè)電器3請(qǐng)問(wèn)您在選擇購(gòu)物場(chǎng)所時(shí)最關(guān)注的因素是哪些？請(qǐng)選擇3個(gè)最主要的因素[限選三項(xiàng)]規(guī)模大/品種全1配套餐飲齊全7檔次高2休閑娛樂(lè)功能完善8價(jià)格便宜3交通及停車(chē)方便9環(huán)境舒適4現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)豐富10質(zhì)量可靠5其他______________99位置方便6請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為目前肇慶的商業(yè)區(qū)主要存在哪些方面的問(wèn)題呢？[復(fù)選]規(guī)模小/品種不全1停車(chē)位不足5檔次不高/品牌少2內(nèi)部裝修環(huán)境差6價(jià)格太貴3促銷(xiāo)推廣活動(dòng)少7配套餐飲娛樂(lè)少4其他______________9請(qǐng)問(wèn)您最希望目前肇慶商業(yè)區(qū)增加以下哪些經(jīng)營(yíng)類(lèi)型？[復(fù)選]大型平價(jià)超市1大型專(zhuān)業(yè)電器商場(chǎng)6中高檔百貨商場(chǎng)2大型電腦城7品牌連鎖快餐店3大型品牌折扣商場(chǎng)8大型酒樓4大型運(yùn)動(dòng)主題商場(chǎng)9大型游樂(lè)設(shè)施5其他______________99請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為對(duì)于肇慶的商場(chǎng)而言，以下哪些配套設(shè)施比較重要呢？[復(fù)選]停車(chē)場(chǎng)1電子游戲室/10休閑廣場(chǎng)2運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館（溜冰場(chǎng)、球場(chǎng)）11室內(nèi)中庭3健身俱樂(lè)部12大型酒樓4桑拿沐足13特色美食城5美容、美發(fā)、美甲14西餐廳/酒吧6電影院15兒童樂(lè)園7卡拉ok廳16書(shū)店/購(gòu)書(shū)中心8往返購(gòu)物巴士17網(wǎng)吧9其他___________99請(qǐng)問(wèn)您最喜歡休閑娛樂(lè)活動(dòng)是什么？[復(fù)選]上網(wǎng)1溜冰10夜總會(huì)、歌舞廳2羽毛球11唱卡拉ok3保齡球12看電影4游泳13桑拿沐足5聽(tīng)音樂(lè)14棋牌麻將6讀書(shū)看雜志15酒吧7散步16健身8其他________________99美容、美發(fā)、美甲9 請(qǐng)問(wèn)對(duì)于新開(kāi)張的店鋪/商場(chǎng)，您一般的態(tài)度是如何呢？[單選]凡是新開(kāi)張的商場(chǎng)我都會(huì)去看一看1新開(kāi)張的商場(chǎng)要有特色我才會(huì)去看看2我對(duì)新開(kāi)張的店一般不太留意3

背景資料請(qǐng)問(wèn)您的職業(yè)是？黨政機(jī)關(guān)人員1教師7私營(yíng)企業(yè)主2自由職業(yè)者8企業(yè)管理人員3學(xué)生9專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員4軍人、警察0一般公司職員5下崗，待業(yè)，無(wú)業(yè)X商業(yè)服務(wù)業(yè)人員6外來(lái)務(wù)工人員Y請(qǐng)問(wèn)您的教育程度是？初中及以下1高中及中專(zhuān)2大專(zhuān)3本科4碩士及以上5請(qǐng)問(wèn)卡片上的哪一類(lèi)最能代表您個(gè)人在過(guò)去半年內(nèi)的平均月收入呢？我這里說(shuō)的收入包括工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、分紅等所有收入。[單選]800以下1檢查配額800-120021200-150031500-200042000-300053000-500065000-800078000以上8請(qǐng)問(wèn)卡片上的哪一類(lèi)最能代表您家庭在過(guò)去半年內(nèi)的平均月收入呢？我這里說(shuō)的收入包括工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、分紅等所有收入。[單選]1000以下11000-200022000-300033000-500045000-800058000-1000061000020000820000以上9請(qǐng)問(wèn)您家的家庭結(jié)構(gòu)屬于哪一種呢？[單選]單身1夫婦+小孩3兩口之家2三代同堂4其他9***************************感謝被訪者!***************************目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項(xiàng)目概況 41.2編制依據(jù) 51.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 51.4項(xiàng)目投資概算及資金籌措 141.5產(chǎn)品方案 151.6原材料及動(dòng)力 161.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 171.8項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 181.9研究結(jié)論 18第二章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 192.1項(xiàng)目建設(shè)背景 192.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 20第三章市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè) 223.1市場(chǎng)現(xiàn)狀 223.2**縣市場(chǎng) 233.3全國(guó)市場(chǎng) 233.4雞肉市場(chǎng)分析 243.5雞蛋市場(chǎng)分析 243.6有機(jī)肥市場(chǎng)分析 243.7銷(xiāo)售預(yù)測(cè) 25第四章項(xiàng)目區(qū)概況 264.1項(xiàng)目區(qū)基本情況 264.2項(xiàng)目區(qū)畜牧業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)狀 274.3水、電、路、通訊、技術(shù)等條件 27第五章項(xiàng)目建設(shè)方案 295.1項(xiàng)目建設(shè)原則 295.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)的規(guī)范與規(guī)程 295.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 305.4工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 335.5技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 365.6設(shè)備選型 53第六章消防安全 576.1消防依據(jù) 576.2消防工作程序 576.3消防安全流程 59第七章節(jié)水與節(jié)能 607.1節(jié)水工程與科技措施 607.2養(yǎng)殖節(jié)能措施 617.3飼料加工節(jié)能措施 617.4電氣節(jié)能措施 627.5減排 62第八章環(huán)境影響和保護(hù)措施 638.1環(huán)境保護(hù)依據(jù) 638.2項(xiàng)目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀 638.3環(huán)境影響評(píng)價(jià) 648.4工程環(huán)境保護(hù)措施