玻璃廠項目可研報告

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某萬科玻璃廠項目

可行性研究報告

目錄第一章項目決策背景1.

內(nèi)部因素2.

外部因素第二章項目概述1.

項目區(qū)位及用地2.項目宗地現(xiàn)狀3.項目周邊的社區(qū)配套4.項目周邊環(huán)境5.項目市政配套分析6.土地價格第三章項目法律及政策性風險分析1.項目用地取得土地使用權法律手續(xù)分析2.項目合作方式及風險評估3.總體評價第四章市場研究1.

區(qū)域市場成長狀況2.

區(qū)域市場供應產(chǎn)品特征3.

整體市場對本案影響因素4.

目標客戶、產(chǎn)品及價格定位第五章規(guī)劃設計要點1.

初步規(guī)劃設計思路2.

規(guī)劃設計的可行性分析第六章項目開發(fā)計劃1.

開發(fā)機遇2.

開發(fā)周期安排3.

銷售周期安排第七章投資收益分析1.

成本預測2.

稅務分析3.

經(jīng)濟效益分析4.

項目資金預測第八章可行性結論1.

項目優(yōu)勢2.

項目劣勢3.

結論及建議

第一章項目決策背景

一.內(nèi)部因素1.某某萬科公司項目布局萬科自92年進入某某市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣場、都市花園、萬科新城等項目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，某某萬科的主要項目集中在城市的北部。反觀某某的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點開發(fā)建設海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，萬科的物業(yè)分布與某某的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。萬科自92年進入某某市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為某某的地產(chǎn)先鋒，在某某人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產(chǎn)品應屬于整個某某市，而不是某個區(qū)域。所以萬科有能力，也應該去開發(fā)某某的其他市場，讓萬科物業(yè)深入某某每個角落。結合某某的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應在某某的西南部、南部、東南部投入更多的關注。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)某某鋼廠住宅項目，南部地區(qū)某某玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了萬科在城市南部無項目的空白。2.某某萬科公司經(jīng)營現(xiàn)狀：目前某某公司在手有兩個項目，萬科花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。新城項目自98年開盤以來熱銷某某市，成為某某公司的主要利潤支柱，但到2002年后新城項目基本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大，是公司長遠發(fā)展項目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項目。根據(jù)集團總部經(jīng)營計劃要求，某某公司必須再上新項目，要達到每年有3-5個在開發(fā)項目，保證某某公司經(jīng)營利潤指標和萬科產(chǎn)品在某某的市場影響力。在目前市場呼喚萬科的大好形勢下，某某萬科應充分利用萬科某某地產(chǎn)先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個某某人心中。玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發(fā)展的項目。同時我司擬在該地塊建設住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質量，為某某城市建設做出貢獻。某某公司現(xiàn)狀項目及在談項目分布:

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場城市花園都市花園萬科中心玻璃廠項目.天鋼項目津塘路項目張貴莊路項目麗苑項目鐵東路項目梅江南項目西橫堤項目在開發(fā)項目:已完成項目:在談項目:友誼路規(guī)劃市級行政中心南樓市級商業(yè)中心項目所在地梅江居住區(qū)二.外部因素友誼路規(guī)劃市級行政中心南樓市級商業(yè)中心項目所在地梅江居住區(qū)該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于某某市區(qū)的南部,行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢:①根據(jù)某某市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。②某某市主導風向為西南風，西南部區(qū)域正處于某某市的上風口，遠離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認為居住的上佳區(qū)域。③經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，該項目所在的河西區(qū)是某某市經(jīng)濟最發(fā)達、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價明顯高于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。④規(guī)劃在河西區(qū)某某賓館地區(qū)（友誼路兩側）建設新的市級行政中心，現(xiàn)有市級行政中心南遷，南部土地升值潛力大。⑤沿解放南路可方便直達南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大型超市等全國聞名的商業(yè)設施。⑥項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是某某市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是某某市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南半環(huán)的修建對該項目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。⑦項目西北側為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設的大型安居居住區(qū)，占地面積192公頃,將建設成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。

所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。

第二章項目概述

一.宗地區(qū)位及用地1.項目區(qū)位該宗地位于某某市區(qū)南部,北側緊臨正在建設中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設的東南半環(huán)線約3公里,距離南樓市級商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約5公里。

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場城市花園都市花園萬科中心宗地位置.內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)

花園新城新區(qū)世貿(mào)廣場城市花園都市花園萬科中心宗地位置.內(nèi)環(huán)線中環(huán)線規(guī)劃東南半環(huán)

項目所在地項目區(qū)位圖項目所在地

2.項目用地該項目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為某某市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地擬規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積(萬平米)折算成畝數(shù)毛地面積35.02525其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側道路及綠化帶、退南側道路用地)6.2794可建設用地面積28.75431其中區(qū)內(nèi)配套用地（含小學及幼兒園、配套公共服務設施用地）2.7041凈住宅用地面積26.05391可建設用地用地率82%凈住宅用地率74%住宅地塊住宅地塊2住宅地塊1住宅地塊3住宅地塊4教育用地配套公建用地

3.項目地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標:序號用地性質用地面積(萬平米)容積率建筑密度(%)建筑限高(M)綠地率(%)1住宅地塊19.891.43050402住宅地塊23.172.03080403住宅地塊37.41.63050404住宅地塊44.541.0303040524班小學及15班幼兒園用地1.790.82525406儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務設施用地0.911.8505020二.宗地現(xiàn)狀1.四至范圍:東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。2.地勢狀況項目用地主要為某某玻璃廠的廠區(qū),地勢平坦,場地標高與解放南路標高基本相一致。3.地上物現(xiàn)狀地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進行拆除或保留）。4.空中線路、地下管線、人防、構筑物等情況（有無變電站、換熱站等設施？）（1）項目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。（2）項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設施。（3）項目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。（4）項目用地西側有一個40平方米的人防設施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對項目建設無影響。（5）項目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地熱辦有登記），出水溫度50℃左右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項目提供一部分熱水。5.地質情況場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無不良工程地質條件。廠內(nèi)植被玻璃廠正門

廠區(qū)正門廠區(qū)植被

廠區(qū)車間廠區(qū)鐵路衛(wèi)津河和南部水面照片？三.項目周邊的社區(qū)配套1.周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套配套設施分類名稱教育設施電子儀表技術學校水滸武術學校醫(yī)療衛(wèi)生設施無商業(yè)設施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城某某汽配城交通設施門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項目1公里處有96、954路終點站文化設施無體育設施無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項目提供服務，該項目在規(guī)劃實施時應考慮布置相應數(shù)量的生活配套設施。2.宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設施如下(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):公用設施種類公用設施名稱教育設施大學：某某財經(jīng)學院、輕工業(yè)學院、職業(yè)技術師范學院高中校：北師大某某附中（市重點）、第四中學（市重點）、南樓中學（區(qū)重點）醫(yī)療設施某某醫(yī)院，河西醫(yī)院，某某醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等）大型商業(yè)設施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設施某某日報大廈、河西圖書大廈、某某科學技術館、某某國展中心、某某禮堂體育設施河西體育場大型公園某某樂園大型賓館某某賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、某某鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓

鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、某某科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、某某日報大廈綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車20分鐘內(nèi)可方便到達以下二個中心，一是南樓市級商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設施能輻射為該項目服務。

四.項目周邊環(huán)境1.

現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境由于歷史原因，解放南路兩側原為工廠區(qū),公路兩側工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結構調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象某某市構件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開發(fā)建設，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為某某市區(qū)上佳居住區(qū)位。正開發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側來看，仍有某某油氈廠、某某無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時道路兩側房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著政府十六條重點道路景觀改造城市建設的發(fā)展很快得到解決。正開發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地已建成住宅區(qū)宗地南樓市級商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級行政中心梅江居住區(qū)項目所在地

已建成住宅區(qū)宗地南樓市級商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級行政中心梅江居住區(qū)項目所在地

2.

項目宗地周邊情況該項目宗地南側為某某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對該項目的環(huán)境有一定的積極影響。項目宗地北面現(xiàn)狀為某某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場,規(guī)劃為居住用地,順馳集團已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。項目宗地西北側和西側原為罐頭廠倉庫和某某津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地,現(xiàn)已轉讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā),屬于梅江南居住區(qū)的一部分,該項目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔衛(wèi)津河,基本上形成一個大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊環(huán)境有了根本性的改善。項目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為某某玻璃廠用地，后被附近村民占用，現(xiàn)以被某某玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。西側衛(wèi)津河北側順馳開發(fā)地塊

廠區(qū)西側剛修建完畢的衛(wèi)津河南側在建道路梅江南開發(fā)用地3.周邊近期及遠期規(guī)劃對周邊環(huán)境的主要影響（1）該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)的修建對該項目的出行將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是某某市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是某某市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善某某市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河東西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃2001年開始修建，2002年年底通車。（2）解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對項目帶來的好處可謂多多。（3）本項目西北側為梅江居住區(qū)，將建設成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和提升檔次會有非常積極的意義。（4）目前項目門前有去大港區(qū)628、659公交線路，距項目1公里處有96、954路終點站，項目開發(fā)后，該2路公交線會很方便延伸到項目門前設置站點，并可引進其他線路，方便項目業(yè)主出行。五.市政配套1.道路情況現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條解放南路,為某某市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。項目南側的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項目又多了一條出行路線。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。項目用地北側譚江道為規(guī)劃30米道路，通過譚江道將該項目與梅江居住區(qū)聯(lián)結在一起。2.市政管線配套情況總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有φ800的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。排水：在該項目用地南側規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠期在項目用地南側規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進入紀莊子污水處理廠。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項目需要,還需通過上述電站提供增容。通訊：該項目為梅江電話局的服務范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。燃氣：氣源為天然氣，在解放南路有φ600的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位時由政府供熱部門提供臨時鍋爐房供熱。六.土地價格1.補償費用:①與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設用地價格相同?？山ㄔO用地中,住宅用地與配套公建用地補償價格相同,即總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元（以42.8萬元/畝的價格計算，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括土地使用權轉讓及地上、地下建、構筑物、各種管線、設備、設施等的拆遷補償費。②另補償原開發(fā)商1000萬元作為退出的補償。③合計毛地補償費用為23470萬元，即45萬元/畝，折到住宅用地為60萬元/畝。2.土地出讓金:①出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬M2出讓面積,實際成本測算時按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬M2出讓面積(含學校等非營業(yè)性公建用地面積)。兩者相差10萬M2。②出讓金總額:污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬元,可節(jié)省560萬元。（列表說明上述問題）3．周邊地價的比較：①與梅江地價的比較：梅江拍賣價為1248元/平方米（樓面地價），該地價中為含市政配套的熟地價，容積率在0.93左右，推算其可用地地價為89.51萬元/畝。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）為72.86萬元/畝。兩者同比，梅江高出16.65萬元/畝，同時，梅江為安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費用，且為招標拍賣項目，地價支付時間急促。②與項目用地北側順馳地塊比較：據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補償價為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠項目毛地每畝補償價為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。綜合分析該項目地價比較接近市場價位，能為我方接受。第三章法律及政策性風險分析

一.項目用地取得土地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1.

項目用地現(xiàn)狀①土地所有權歸屬:國有用地②土地使用權歸屬：某某遠洋玻璃工業(yè)有限公司③土地的他項權益:沒有④土地的用途:工業(yè)用地⑤項目用地現(xiàn)狀的文件:某某市津南區(qū)核發(fā)的津南國用(97更1)字第101號國有土地使用證2.

項目用地規(guī)劃①

項目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地②

規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（10-01-01）控制性詳細規(guī)劃3.已取得的政府文件：目前尚未辦理項目的任何手續(xù)。3.

項目用地取得土地使用權程序評估（1）

取得土地使用權程序①

萬科與某某遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議。②

去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。③

去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。（2）取得土地使用權需要的工作日一般向市土地局報土地出讓文件后60個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。詳細說明（3）取得土地使用權的風險及控制土地方新廠址剛選定，還未開工建設，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設進度，這是風險所在。風險控制：土地方保證按時交地，同時在合同中約定每筆付款與立項、拆遷等工作進度相結合，同時約定如果工作延遲，我方可從其補償款中扣除我方的損失。4.

政策性風險評估（1）

項目周邊的梅江居住區(qū)剛開始啟動，新開工面積在30萬平米左右，是由政府組織實施的項目，該項目上馬一定會對梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護的原因，會控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項目會被推遲立項，不能馬上開發(fā)，由于政府政策的原因，該項目立項會遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)某某公司與當?shù)卣牧己玫年P系，通過多方工作，應能解決立項問題。（2）

政府對污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對利用污染企業(yè)原土地進行商品房開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的5-7%收取，但該項目能否順利按7%執(zhí)行，是一個待定因素。我們分析，如果沒有大的政策變化，應能實施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費用。二.項目合作方式及風險評估1.合作方介紹：土地方為某某遠洋玻璃工業(yè)有限公司，為某某市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè)務，全廠職工3000余人。合作方為香港富聯(lián)集團國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié)助萬科公司與土地方的合作并保證萬科按其原有合作條件與土地方合作。2.合作方式（1）合作方式萬科一次性買斷土地使用權，單獨開發(fā)。（2）操作方式萬科與土地方某某遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。萬科公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定退出補償協(xié)議。3.主要合作條件（1）與土地方某某遠洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進度①土地價款：總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元（以42.8萬元/畝的價格計算，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括土地使用權轉讓及地上、地下建、構筑物、各種管線、設備、設施等的拆遷補償費。②付款計劃：a.雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi)萬科公司支付給土地方5000萬元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。然后萬科公司去辦理項目立項,如果該項目立項不成,該筆款如數(shù)退回給萬科公司。b.萬科公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后，由公證處將5000萬元存入土地方指定的帳戶，如果此時一期約300畝開發(fā)用地還未提供給萬科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。c.在萬科公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付10000萬元補償費，每3個月付四分之一（即2500萬元）。d.在土地方將全部開發(fā)用地按要求交給萬科公司后一年內(nèi)分兩次付清余款，每6個月付余款的50%，萬元。③土地方的主要工作a.負責在項目立項后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。b.拆遷內(nèi)容包括：負責拆遷地上房屋與構筑物及其基礎，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構筑物及各種管線拆除等影響項目開發(fā)的因素，辦理有關手續(xù)交納有關全部稅費，交地時保證現(xiàn)場場地平整。c.負責出具辦理項目手續(xù)的全部文件、資料、證明等，并負責提供人員配合。d.負責協(xié)調(diào)提供該項目臨時用水、臨時用電。e.配合萬科公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。f.負責協(xié)調(diào)處理有關該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受因土地方的責任干擾。g.積極協(xié)助萬科公司辦理各種有關稅費的減免，協(xié)助萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,萬科拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團國際投資有限公司補償價款和付款計劃①補償價款：總額為1000萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發(fā)的損失補償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補償。②付款計劃：a.在項目立項后同時土地方將首期約300畝地按要求拆遷完成交給萬科公司使用后一周內(nèi)，萬科公司支付300萬元補償費。b.在萬科公司與市土地局簽訂國有土地出讓合同及同時土地出讓金總額降到宗地評估值的7%以下后一周內(nèi)，萬科公司支付300萬元。c.在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給萬科公司使用后一周內(nèi)支付200萬元。d.余額200萬元在上述第三次付款后1年內(nèi)分兩次付清。③合作方的主要工作：a.負責與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬科公司與土地方按照其原來與土地方簽定的條款順利簽定土地開發(fā)協(xié)議。b.負責要求和協(xié)助土地方在項目立項后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬科公司使用。c.負責協(xié)調(diào)萬科公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。d.負責協(xié)調(diào)處理有關該地塊遺留問題，在保證萬科公司合法開發(fā)、建設、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。e.積極協(xié)助萬科公司辦理各種有關稅費的減免，負責協(xié)調(diào)萬科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下。4.合作風險評估（1）

合作背景：某某遠洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時該公司也想通過建設新廠擴大規(guī)模和進行技術改造,增加企業(yè)競爭力,該公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書,通過談判,香港富聯(lián)集團國際投資有限公司同意退出該項目,前提是我司承諾1000萬元補償費,在此情況下,萬科直接與土地方進行合作。（2）

土地使用年限：原為行政劃撥土地，無使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。（3）

土地權屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權屬明確，無法律糾紛。（4）

土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營良好的國營企業(yè)，信任等級較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風險。（5）

付款進度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應合作方相應工作的完成，最大限度避免合作風險。（6）其他與土地政策相關規(guī)定：a.工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅；轉讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。b.是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移，加快企業(yè)建設和搬遷，盡快啟動生產(chǎn)，對企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權、有價證券等資產(chǎn)作抵押，按照評估價格或約定價格，由市財政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。c.利用原污染企業(yè)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)，土地出讓金可按土地評估值的5-7%收取。三.總體評價該項目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓，合作風險相對較低。宗地擬規(guī)劃為居住用地，土地使用性質基本明確。

第四章市場研究

一.區(qū)域市場成長狀況：1.區(qū)域市場簡述：圖一：區(qū)域市場范圍界定(紫色板塊)該項目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線1.2公里。區(qū)域市場范圍界定在整個河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實施較早的地區(qū)，市政建設和各項功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為79.14萬人，比90年增加了13.14萬人。2000年該區(qū)域市場住宅累計供應量為113.87萬平米，當年銷量92.76萬平米，市場基本處于平衡狀態(tài)。圖一：區(qū)域市場范圍界定(紫色板塊)河西區(qū)

河西區(qū)

該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2）

從產(chǎn)品供應和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為某某市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對較大。3）

區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強，規(guī)劃水平差異性較強，具備先進規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。4)開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，改善的需求愿望強，對于區(qū)外市場的輻射力強。宗地5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個某某地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點，同時也促進了該區(qū)域市場整體價位提升。宗地2.區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標成長狀況

銷售量：該區(qū)域市場的銷售量一直穩(wěn)步增長，尤其是2000年的增長幅度最大，與99年同比增長了61%。

銷售量與上市量的比較：目前河西區(qū)區(qū)域市場基本處于供銷平衡狀態(tài)。

平均單價走勢：河西區(qū)的平均單價一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。

二.區(qū)域市場供應產(chǎn)品特征：

區(qū)域市場各檔次產(chǎn)品供應狀況：價格空間主要產(chǎn)品類型供應比例2500以下多層25%2500—3500多層、小高層50%3500—4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%

各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況：由上述可見，如忽略統(tǒng)計誤差，河西市場基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應量遠小于需求量的良好投資空間?！魠^(qū)域市場各檔次產(chǎn)品的集合特征：河西市場產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類：(1)低于2500元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模（m2）建筑形式綠化率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）瑞江花園（一期）整體40萬多層35%240070-90（兩室）金海灣20萬多層30%248090-100（兩室）榮華園3萬多層36%230080-90（兩室）(2)2500—3500元/平米：該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對產(chǎn)品以外附加值的設計已較為注重，從景觀設計、戶型選型、高科技材料運用等方面做得較細，以此彌補地域優(yōu)勢不足。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源建筑形式容積率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率順馳名都15萬15萬多層小高層1.32800100-120基本售磬

名都新園10萬10萬多層1.2250090-100（兩室）120-125（三室）75%(3)3500—4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開發(fā)基本分為兩大類，一類為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢較少，依仗地理優(yōu)勢躋身于該空間市場；另一類為：跳出局部區(qū)域市場的產(chǎn)品，極其強調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢，主動拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）建筑形式容積率均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率世紀城22萬20萬多層小高層1．293600100（兩室）140（三室）70%芳水園11.9萬約2萬多層小高層0.93800120-15015%藍水假期12.8萬內(nèi)認期12.8萬多層小高層0．93900140-16020%(4)

4000元/平米此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢是絕對的，同時，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠離市中心區(qū)域的中高檔項目。

項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）產(chǎn)品形式均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率泰達園9萬9萬多層高層4200110120-13075%羅馬花園5萬2萬多小高層高層5300150(兩室)

70%世紀城3.區(qū)域內(nèi)個案狀況：世紀城名都新園藍水假期個案分布與宗地位置關系圖：名都新園藍水假期云水園宗地云水園宗地該項目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容）該項目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實力公司的手筆。該項目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標客群直指“高學歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”?？偨Y：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。3．2梅江-藍水假期：藍水假期以小高層(9-12層)、多層（4-5層）、別墅的建筑形式構成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風的舒適性同時，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價值。該項目70%的住戶可看到水景，且每戶窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140-160之間，戶型并無創(chuàng)新，同市場有很大趨同性。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領客戶的消費趨向?？偨Y：該項目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運用為主要競爭點，最市場炒做的很熱，但項目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。3．3云水園：該項目由多層及少部分小高層、別墅構成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設了“國際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。別墅分為240、280平方米兩種，均價約在5300元/平米左右。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容）該項目于99年11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60%?？偨Y：該項目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購房升值為主導賣點，并期望借助梅江的建設來完善區(qū)域功能，運用了借大勢推小勢的做法。3．4明都新園：該項目以多層為主構成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該項目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設計還是相當?shù)轿坏?，項目性能比達到了較佳的效果，重點吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。（詳細技術指標請參看第四頁對應表格內(nèi)容）總結：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。

三、整體市場對本案有重大影響的因素：受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個大片的熱點開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個區(qū)域將成為天玻項目的主要競爭對手，梅江及梅江南的發(fā)展對天玻項目的影響將是至關重要和不容忽視的。

梅江生態(tài)居住區(qū)（一）梅江總體狀況分析：1、總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地191.98公頃，總建筑面積178.24萬平方米，其中住宅建筑面積15612萬平方米，公建22.12萬平方米。整個居住區(qū)共劃分為15個居住小區(qū)和2個公建區(qū)?？側莘e率為0.928，綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達到40%以上。

2、開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設，正在建設的為1#－6#地，規(guī)劃占地78.3公頃，總建筑面積71.1萬平方米，其中住宅61.32萬平方米，公建9.8萬平方米，水面7.3公頃。今年起步建設70.12萬建筑平方米，年底竣工30萬建筑平方米，預計明年下半年該區(qū)域將建成進住，到2005年，整個梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。3、配套：

智能化：1）專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。2）6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來水表）遠傳抄表，再通過梅江卡自動收繳費用。3）通過梅江局域網(wǎng)絡平臺提供全方面的信息服務。4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實現(xiàn)安全報警。

高新建材：運用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料

新技術：中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠傳技術換熱。（二）重點項目對比分析：1、梅江項目與天波項目優(yōu)劣勢對比：優(yōu)劣勢對比項藍水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13．6萬m212．53萬m235．02萬m2總建筑面積12．9萬m211．9萬m225．01萬m2樓面地價1248元/m21248元/m2

地點友誼路延長線友誼路延長線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟房萬科計劃投資交通路況好,出行便利路況好,出行便利

配套公建小學、派出所-小學配套設施三水入戶、遠程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)三水入戶、遠程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)

容積率0．9（含水面）0．95（含水面）0.96水面2.85公頃2.65公頃

綠化率58．5湖景綠化率31．55%53%湖景綠化率

工程進度2002年10月底交工2002年8月底交工可售面積79-205m270-240m2

主力面積130-160m2120-150m2

主力總價50-62萬元45-57萬元

熱銷面積130（小三室）120-產(chǎn)品對比：優(yōu)劣勢對比項藍水假期芳水園天玻平均單價3900元/m23800元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：65%高層(9-12層)：30%別墅（未開發(fā)）：5%

多層；70%高層：30%多層：小高層：聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）：高層(9-12層)：別墅（未開發(fā)）：

多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：價格多層：起價3400小高層、高層：起價3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：主力戶型130-160120-150

2、梅江南：梅江南規(guī)劃可用地是215.6公頃，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶平均面積約為120平方米。（以上數(shù)據(jù)摘自《某某日報》）規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的21世紀康居社區(qū)?，F(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。優(yōu)劣勢對比項云水園天玻規(guī)劃用地8.1萬m235．02萬m2總建筑面積5.8萬m225．01萬m2樓面地價

地點友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)

交通距離外環(huán)線不足1公里,有上外環(huán)的出入口

配套公建國際康體中心（國際老人村）小學配套設施地熱溫泉、三水入戶、安防系統(tǒng)

容積率1

綠化率38%

工程進度2001年12月底交工可售面積118-280m2

主力面積118m2

主力總價41萬元（公寓）110萬元（別墅）

熱銷面積118m2-產(chǎn)品對比：優(yōu)劣勢對比項云水園天玻平均單價2450元/m22950元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：70%高層(9層)：20%別墅（2.5層）：10%

多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118m2高層(9-12層)：160m2別墅（未開發(fā)）：220m2

多層：小高層：聯(lián)排別墅：價格多層：起價3120小高層：起價3400別墅：起價5000元/平方米多層：3800起價小高層：3300起價聯(lián)排別墅：4800起價主力戶型118m2

3、梅江、梅江南總體特點分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。（2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費者關注的熱點和商家開發(fā)的熱點，致使項目的價格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價格發(fā)展體系。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導市場消費。梅江居住區(qū)作為第一個大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運用，使得購房者的觀念進一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質生活的實力客群，同時，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費較為集中的市場特征。（4）加劇了該區(qū)域的市場競爭。在沒有強大外因刺激的情況下，市場各檔次的需求量基本是相對恒定的，而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費個體。

四.區(qū)域目標市場客層研究和市場定位1.目標市場客層特征：該區(qū)域客戶基本分為三類：

追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。

追求高品質生活質量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標增大、產(chǎn)品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。

留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。2.本案目標人群特征本案目標人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質的生活質量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。3.確定目標客戶客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。客戶輔助體：追求高品質生活質量的改善型客戶。4.產(chǎn)品及價格定位：綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為多層，住宅容積率建議定在1.0左右。

第五章規(guī)劃設計要點

一.初步規(guī)劃設計思路1.

總體規(guī)劃設計思路擬借鑒萬科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在某某市南部地區(qū)建設一個高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設計效果。

主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵

暢通有效的交通組織及交通工具停放設置

優(yōu)秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設計

經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套

充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結合

合理的市政設施配套

規(guī)劃設計中建筑空間與景觀空間的有機結合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構想，規(guī)劃設計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務設施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。2.

產(chǎn)品特征以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。推出低層聯(lián)排別墅、獨立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。并以小高層來提高項目容積率。3.

充分考慮住宅建設中新技術、新材料的應用，并達到國家二級節(jié)能標準。4.

本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為某某市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢。但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端?；诿方懊方蠀^(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項目，具有良好的市場前景。5.

玻璃廠項目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北側為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利。由于臨近未來大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學校、幼兒園。部分配套設施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當前可利用的配套資源較為缺乏。該項目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設中，保留了大量的高大樹木，本項目的開發(fā)建設對完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動該區(qū)域的社區(qū)文化建設與居住新觀念，并為萬科占領某某市區(qū)重要的住宅市場——南部地區(qū)，有著深遠的影響。二.規(guī)劃設計的可行性分析1.項目用地內(nèi)規(guī)劃有一小學,該小學不單純?yōu)樵擁椖糠?而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務,由于項目用地南側梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學校距離本項目較近,本項目內(nèi)小學就有可能不必須建設,我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學校,但目前未確定,在規(guī)劃時仍考慮建設,同時合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設學校,我司按規(guī)定交納有關教育建設費用。2.該項目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細規(guī)劃時，可進行適當調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調(diào)整，容積率也可進行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。3.我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟技術指標：①總用地面積:35.02萬平方米其中:市政待征地:6.27萬平方米居住用地:28.75萬平方米②總建筑面積:26.81萬平方米居住用地容積率:0.87其中:非營業(yè)性公建：1.5萬平方米營業(yè)性公建：0.3萬平方米住宅總建筑面積：25.01萬平方米住宅容積率:0.96③住宅建設用地:26.05萬平方米。產(chǎn)品:四層五層半花園洋房50%聯(lián)排別墅40%小高層10%4.我司擬定住宅容積率為1.0左右，擬以多層為主導產(chǎn)品，突出環(huán)境設計，強調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設計思路。5.項目宗地比較規(guī)整，朝向南偏東15。左右，屬黃金朝向。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢平坦，地塊內(nèi)豎向標高與市政干道相符?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設想。6.居住區(qū)主要出入口沿規(guī)劃路和紅旗南路設置,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。7.由于該項目周邊的開發(fā)緩慢，當前基本生活配套設施不健全，需按規(guī)劃配套建設公建，規(guī)劃配套公建面積約1.5萬平米，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。8.通過對某某市房地產(chǎn)市場及梅江、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設想，抓住了該地區(qū)缺乏標志性高品質住宅的市場迎合點，具有很強的可操作性。

第六章項目開發(fā)計劃

一.開發(fā)機遇：1.根據(jù)某某公司2001年經(jīng)營計劃，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完成集團下達的經(jīng)營計劃。2.該項目主要競爭項目梅江生態(tài)居住區(qū)已經(jīng)開始建設，但大氣候還未形成，該項目如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。3.該項目地價支付壓力較大，不適合做儲備項目。鑒于以上幾點，計劃2002年開發(fā)該項目，初步預計可在2002年初開工。

二.開發(fā)周期安排：玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設想進行調(diào)整后，項目總建筑面積為26.81萬平米,其中住宅面積約25.01萬平米，配套非營業(yè)性公建面積1.5萬平米，考慮配套的學校約1萬平米由合作方建設,我司建設約0.5萬平米的非營業(yè)性公建,可銷售住宅面積約25.01萬平米。營業(yè)性公建0.3萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)：1、2002年開發(fā)7萬平米。2、2003年開發(fā)7萬平米。3、2004年開發(fā)7萬平米。4、2005年開發(fā)4.51萬平米。

三.銷售周期安排：2002年銷售6萬平米，結算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結算7萬平米2005年銷售4萬平米，結算4萬平米。

第七章

投資收益分析

一.

成本預測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標準及其他政策性收費標準、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項目總投資8.68億元，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細構成如下：項目總成本(萬元）單位成本說明一、土地成本31,3941,046

土地方補償費22,470749總用地525畝，每畝42.8萬元;地價中包含土地使用權轉讓及地上、地下建/構筑物、各種管線\設施拆遷

合作方補償費1,00033與合作方初步確定。

出讓金1,96065出讓面積525畝(35萬平米)，評估價約800元/平米,應按17%計算，應為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計56元/平米

大市政配套費5,033168建筑面積18萬平米*165元/平米,其中含污水26、雨水39、煤氣30、自來水25、道路及其他45元/平米

交易費472評估值的0.21%

契稅88429土地補償費/出讓金/大配套之和的3%二、開發(fā)前期費5,205173

勘察設計費1,19040

報批報建費3,752125

三通一平費1224場地具備道路\場地平整，按新城標準考慮臨水31萬元\臨電92萬元.

臨時設施費1425臨時圍墻31萬/臨時辦公室50(裝修)/臨時圍板61萬三、主體工程費28,500950新城東區(qū)多層簽約價827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項目按860元/平米考慮;另考慮20套樣板間500萬、考慮提高建造檔次2200萬,折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費11,943398

給排水系統(tǒng)費1,89163

供暖系統(tǒng)費3,416114含換熱站建設費、紅線外管網(wǎng)費25元/平米、鍋爐房建設費40元/平米、鍋爐房征地費17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費為40元/平米；

室外燃氣系統(tǒng)1,55652含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費28元/平米、灶表費3元/平米；

室外高低壓3,353112

室外消防系統(tǒng)923

室外智能系統(tǒng)67122

道路及廣場76325新城此項造價約為45.27元/平方米.

綜合管網(wǎng)設計2037工程費的2%。五、園林環(huán)境1,77059依設計方案的不同而不同

環(huán)境設計1615環(huán)境工程總造價*10%

綠化建設費1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米

建筑小品923新城此項造價約為5.6元/平方米

圍墻建造費1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項目圍墻約為2300米

室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,新城此項造價約為6.54元/平方米

室外零星設施923各種指示牌、標識牌、示意圖等,新城此項造價約為3.15元/平方米六、公建配套費1,49550

幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費200元/平米

游泳池45015

網(wǎng)球場753建造成本及配套物品購置,一個標準尺寸的網(wǎng)球場為40萬

兒童游樂設施2408土建、設備、各項設施,

非營業(yè)性公建45015會所、居委會等3000平米，土建1200元/平米，設備及裝修300元/平米七、直接費合計80,3062,677

八、不可預見費80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費1,66455監(jiān)理費214萬(7元/平)/行政管理費960萬(20萬每月)/利息730萬十、開發(fā)成本82,7782,759

十一、營銷費用3,990133銷售收入*3.5%十二、總投資86,7682,892

二.稅務分析某某地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外項目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮：1、

營業(yè)稅及附加：銷售收入的5.05%；2、

所得稅：稅前利潤的33%；3、

土地轉讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的3%；即使按法定所得稅率，因某某公司虧損項目（業(yè)務）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠低于33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。三.經(jīng)濟效益分析1.項目總體收益情況：根據(jù)上述售價、成本及稅務測算，該項目總體經(jīng)營情況如下：經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入3800

114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤71621,475稅后利潤48014,388內(nèi)部收益率51.53%

銷售凈利率12.62%

總投資回報率16．58%

銷售毛利率22.34%

獲利指數(shù)1.12

資金峰值比例0.06

地價支付貼現(xiàn)比0.88

啟動資金獲利倍數(shù)1.68

項目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟指標2002年2003年2004年合計結算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤(元/m2)480480480480利潤(萬元)47964796479614,3882.敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。1）

成本變動對各項經(jīng)濟指標的影響：

估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本

（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）單位成本(元/m2)2,759.272,621.302,483.342,897.233,035.19總投資86,767.9582,429.5678,091.1691,106.3595,444.75項目利潤25,465.0529,803.4434,141.8421,126.6516,788.25稅后利潤14,388.2817,295.0120,201.7311,481.558,574.83銷售凈利率%12.62%15.17%17.72%10.07%7.52%內(nèi)部收益率%51.53%54.24%57.26%49.08%46.85%2）

售價變動對各項經(jīng)濟指標的影響：一、售價的影響預計售價預計售價預計售價預計售價預計售價敏感系數(shù)（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）銷售均價(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180營業(yè)收入114,000108,300102,600119,700125,400項目利潤25,46520,05314,64130,87736,289稅后利潤14,38810,7627,13618,01421,641銷售凈利率%12.62%9.94%6.96%15.05%17.26%內(nèi)部收益率%51.53%48.95%46.38%48.70%56.68%3）

容積率變動各項指標的變化主要指標容積率（1.2）容積率（1.0）容積率（1.1）容積率（1.3）容積率（1.4）可售面積（m2）300,000.00300,000.00300,000.00300,000.00300,000.00營業(yè)收入114,000.0097,500.00105,875.00117,000.00122,500.00總投資86,767.9578,412.0082,436.0093,641.00100,316.00項目利潤25,465.0518,154.0022,082.0021,441.0019,987.00稅后利潤14,388.289,490.0012,122.0011,692.0010,718.00銷售凈利率%12.62%9.73%11.45%9.99%8.75%內(nèi)部收益率%51.53%

4.盈虧平衡點分析（1）

保本售價：3046元/m2（2）

保本銷售率：85.78%5.項目收益水平綜合分析：就項目本身的收益水平而言，12.62%的銷售凈利率較高,但該項目尚存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響：1）稅務資源的充分運用：若實現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項目，取得營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤5472萬元，使項目銷售凈利率達到17.42%;2）成本中大、小市政配套費、人防等政策性收費均按政府規(guī)定標準估算，操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有27000平米配套及商業(yè)用地地價已分攤進住宅成本，但僅考慮5000平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，按1.2容積率計算，可增加住宅1.8萬平米，增加凈利潤2000萬元。總體上來看該項目收益水平相當理想。

四.項目資金預測1、

資金流量及有關指標：

01年02年03年04年05年合計一、現(xiàn)金流入

銷售面積（m2）-100,000100,000100,000-300,000平均售價(元/m2)-15,20015,20015,200-45,600銷售額

38,00038,00038,000

114,000回款額

35,15038,57038,0002,280114,000小計

35,15038,57038,0002,280114,000現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV-----89,784二、現(xiàn)金流出------1、付地價款8,09111,32011,983

31,3942、付工程款1,80010,94215,68815,7515,54049,7213、開發(fā)間接費211829357267-1,6644、期間費用

1,3301,3301,330-3,9905、稅金

3,5474,3104,28170612,844小計10,10227,96833,66821,6296,24699,613現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV

-

80,155三、凈現(xiàn)金流量-10,1027,1824,90216,371-3,96614,387四、累計凈流量-10,102-2,9201,98218,35314,38714,387五、平均資金占用3,8045,0531,232--

六、資金成本245325

570七、內(nèi)部收益率IRR

52%八、獲利指數(shù)

1.12九、資金峰值比例

0.06十、地價支付貼現(xiàn)比

0.88十一、啟動資金獲利倍數(shù)

1.68

2.資金缺口及解決辦法：依據(jù)目前掌握情況及設想，預計該項目資金缺口為：2001年3季度缺口5000萬元、4季度缺口5000萬元、2002年1季度約500萬元，某某公司現(xiàn)有項目不能提供資金支持，希望總部結算中心支持。

第八章

可行性結論

一.項目優(yōu)勢：（1）政府對梅江的宣傳導向，以及梅江項目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側的地位，吸引了有效消費群體的關注。宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營銷、推廣。（2）萬科的品牌已經(jīng)深得消費者認同，但由于萬科在西南部市場一直未有開發(fā)項目，故造成了一定的追隨萬科品牌的潛在客群存在，宗地的開發(fā)，將極充分的調(diào)動這部分潛在人群。（3）萬科的品牌及開發(fā)手法在某某處于一流水平，在競爭中處于有利位置。（4）本案所在區(qū)域的購買力較強，中高檔市場發(fā)育較為成熟，據(jù)統(tǒng)計，今年上半年成交貨值在30萬元以上的產(chǎn)品占本區(qū)需求量的52%，占全市該檔次產(chǎn)品成交的32%，占全市該檔次產(chǎn)品成交之首。（5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對規(guī)整，同時在項目周邊有大量的綠地和水面，在項目規(guī)劃中便于利用。二.項目劣勢：（1）但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側來看，仍有某某油氈廠、某某無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時道路兩側房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地理位置不占據(jù)絕對優(yōu)勢。（2）項目位于解放南路沿線的末端，距離外環(huán)線僅1.25公里，位置相對偏遠，項目周邊臨近配套、交通都不很完善和便利。三.結論及建議該項目在城市西南部樹立了一個具有知名品牌、高品質、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為萬科在某某又樹立一個標志性產(chǎn)品，同時投資回報率較高，具有開發(fā)價值，該項目可行。

目錄第一章總論 1第一節(jié)項目背景 1第二節(jié)項目概況 3第三節(jié)結論與建議 4第二章項目建設的必要性 5第三章項目建設條件 7第一節(jié)項目選址 7第二節(jié)項目建設條件 7第三節(jié)選址條件 7第四章建筑方案及建設內(nèi)容 10HYPERLINK"file:///F:\\準備修改傳百度文檔\\收藏-之中\(zhòng)\殯葬管理所整體搬遷建設