煙臺(tái)上海灘花園 ccdi中建國(guó)際

煙臺(tái)上海灘花園規(guī)劃設(shè)計(jì)PlanningandDesignforShangHaiTanggardenofYanTai總平面經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)二號(hào)地塊G區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)日景鳥瞰沿觀海路透視一、準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位核心問題審視項(xiàng)目二號(hào)地塊已經(jīng)得到市場(chǎng)認(rèn)可，但產(chǎn)品附加值還有可提升的空間項(xiàng)目一號(hào)地塊是二號(hào)地塊的延續(xù)和提升，資源更優(yōu)越、社區(qū)配套更完善。vs一號(hào)地塊如何利用良好的資源，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，從而提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，獲得更高利潤(rùn)二號(hào)地塊已開售樓層：12F/18F/24F均價(jià)：由4000上漲到5200，價(jià)格穩(wěn)定一號(hào)地塊資源優(yōu)越：學(xué)校配套商業(yè)配套河資源?可建設(shè)用地少導(dǎo)致容積率較高超高層引起建設(shè)成本大幅上升vs可建設(shè)用地33.91公頃建筑面積：103.8萬平方米實(shí)際容積率約為3建筑以高層為主，將出現(xiàn)部分超高層建筑。建筑高度超過100米時(shí)，對(duì)抗風(fēng)、抗震的要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，帶來成本增加約15%～25%。如何規(guī)劃、開發(fā)高層住宅社區(qū)，通過哪些途徑提升產(chǎn)品的附加值，從而打造生態(tài)、舒適、高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境，并帶來更多的溢價(jià)空間?建安成本3500元/㎡核心問題審視核心價(jià)值挖掘中心區(qū)位處于商務(wù)中心、行政中心、人文中心的中央，區(qū)位條件優(yōu)越，發(fā)展?jié)摿Υ笊虅?wù)中心：規(guī)劃中的煙臺(tái)東部中央商務(wù)區(qū)位于迎春大街兩側(cè)，集中大量的商務(wù)和商貿(mào)設(shè)施，人流、財(cái)流效應(yīng)明顯行政中心：基地北面即為煙臺(tái)市政府新址，將帶來大量的高端潛在客戶人文中心：基地東側(cè)集中了煙臺(tái)大學(xué)、中國(guó)農(nóng)大、國(guó)際博覽中心、體育公園等人文設(shè)施交通便利項(xiàng)目所在的觀海路直接煙臺(tái)老城區(qū)和本案，并串聯(lián)煙臺(tái)濱海旅游資源核心價(jià)值挖掘景觀資源項(xiàng)目獨(dú)攬了“無與倫比”的山景、海景、河景以及人文景觀交替輝映的景觀資源海景：東臨黃海，一個(gè)街區(qū)之隔山景：西北面靠近鳳凰山和市內(nèi)最高的岱王山河景：逛蕩河從社區(qū)流過核心價(jià)值挖掘是否腔建超押高層采，以賞及超資高層系建多暫少問明題，訓(xùn)與銷內(nèi)售均準(zhǔn)價(jià)和莖開發(fā)美成本穗的比膨值密院切相韻關(guān)按S比值介大小閥可以朽將樓毛盤分刪為兩察種模市式，勇大于2.圖0的樓講盤屬技于價(jià)咬值主棟體?；焓剑籗比小嗓于2.球0的樓物盤歸騰類形翠象主虛導(dǎo)模民式。價(jià)值嬌主題假模式陳以世睬茂濱驚江系像列為怕代表涌，形其象主虧導(dǎo)模菜式以訪金域巖藍(lán)灣益系列爸代表別。1.多01.承52.叔02.宇53.戀0123456789S比=銷售辱均價(jià)/開發(fā)潮成本S比樓盤S比價(jià)值主體上海世茂濱江花園3南京世茂濱江新城3.1武漢世茂錦繡長(zhǎng)江2.2福州世茂外灘花園2.4蕪湖世茂濱江花園2.11234510S比＜2S比＞2價(jià)值旬主體畏模式形象檢主導(dǎo)郵模式樓盤S比形象主導(dǎo)深圳金域藍(lán)灣2珠海金域藍(lán)灣1.7成都金域藍(lán)灣1.74福州金域藍(lán)灣1.2成都外灘1.15789106開發(fā)傻模式魄選擇按S比（S比=銷售使均價(jià)/開發(fā)屯成本買）大壯小可肆將高駕層社鍬區(qū)開桐發(fā)分沾為兩貸種模服式，廢大于2屬于而價(jià)值臨主體固模式謹(jǐn)；S比小侍于2歸類懇形象可主導(dǎo)酸模式形象主導(dǎo)（以金域藍(lán)灣系列為例）價(jià)值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”小于2大于2項(xiàng)目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項(xiàng)目一線強(qiáng)勢(shì)資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項(xiàng)目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項(xiàng)目利潤(rùn)定位頂級(jí)、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分?jǐn)側(cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率約30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國(guó)際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級(jí)配套（復(fù)合功能）自身能力資金實(shí)力較強(qiáng)的資本實(shí)力雄厚的資本實(shí)力品牌效應(yīng)一定的品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌效應(yīng)政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力功能單一，項(xiàng)目自身運(yùn)作能力較強(qiáng)很強(qiáng)的區(qū)域運(yùn)營(yíng)的能力表：使形象護(hù)主導(dǎo)渾模式伍及價(jià)帶值主島體模循式適戶應(yīng)性KP未I條件擋研究本項(xiàng)爺目S比小須于2，資炮源屬婦性與謀形象狂主導(dǎo)州模式框的KP第I較符席合，屑因此兆本項(xiàng)屋目適良合采滅用形象講主導(dǎo)的開圓發(fā)模狹式開發(fā)尼模式角選擇項(xiàng)目攻定位發(fā)展危定位豈：濱窩河高昨檔生林活社蓬區(qū)目標(biāo)邊客戶秩：市青政府駕帶來似的大赤量公昏務(wù)人澆員、伐新興旨商務(wù)舟區(qū)的缸白領(lǐng)臨和成竟功人襖士規(guī)劃羞理念灣：——充分盒利用隔核心戚景觀括資源——打造肉濱河淘生活祥方式鬧，河寨不僅授是社悼區(qū)的錦景觀小核心稼，也鵲是社波區(qū)休帽閑活如動(dòng)的削場(chǎng)所——豐富街的產(chǎn)緊品和軋相對(duì)甩明確何的功箭能分媽區(qū)——以宜灘居的怒生態(tài)柔景觀友和現(xiàn)表代簡(jiǎn)梁歐的賊建筑赴風(fēng)格鍬彰顯葬項(xiàng)目剩的高嚷貴品臣質(zhì)——完善漿、合愿理的衛(wèi)配套岡設(shè)施雹及人賺性化誦物業(yè)母管理商業(yè)左配套厘區(qū)：忘服務(wù)念于本焰項(xiàng)目針及周毅邊居巷民的犁大型漠綜合作超市教育帖配套題區(qū)：隙配套跌中、砌小學(xué)希，幼毫兒園濱河產(chǎn)社區(qū)昏：圍集繞逛鉗蕩河功的高鍵端高冰層居謙住區(qū)拆遷心安置避區(qū)：內(nèi)沿學(xué)齡院西弦路和薯觀海正路一宴側(cè)布拔置高冤層住沸宅，閱并配悅適量袍底商上海餐灘花順園——河岸涉觀瀾市經(jīng)晴典住漸區(qū)二、浸明確凳的功故能分潤(rùn)區(qū)完善固的配飄套設(shè)艦施用地斤條件窄分析1號(hào)地圈塊總層用地51趟.9盟1公頃鴿，凈醉用地凱為30吧.1請(qǐng)6公頃府（不饞含中魄學(xué)）哪，內(nèi)使含2.相81公頃減小學(xué)到用地始，住奇宅凈判用地能為27鴿.3罰5公頃殼，其毀中約9公頃豈為安頭置房洞用地棕。沿觀香海路踢是本價(jià)項(xiàng)目標(biāo)重要屆的形狐象展嶺示界椅面，蜂可著蝴重塑寶造公共臂化的河城市領(lǐng)形象效界面。沿金割灘南獻(xiàn)路、昆雙河岡東路榜及學(xué)宵院西脅路適換宜塑住造親切劉宜人殃的社薄區(qū)生撞活界丟面。逛蕩徐河兩景側(cè)適脖宜塑叼造生態(tài)銅化河兩道景時(shí)觀界負(fù)面。用地味條件鉗分析功能漏布局利分析1號(hào)地絕塊結(jié)插合2號(hào)地咽塊G區(qū)綜鐮合考食慮功積能布逢局，皂將一斤號(hào)地舍塊的軟中小美學(xué)用鄭地在麥保持允總用倍地不喊變的幸情況售下，貴適當(dāng)脅轉(zhuǎn)入2號(hào)地補(bǔ)塊G區(qū)。叨可置精換出體一部段分居斷住用宰地，砍使逛蕩識(shí)河?xùn)|淺岸住砌宅布切局更需加靈揉活。安置羅房用站地置撕于基淡地東堡南角遠(yuǎn)，商瞞品房券用地灣沿逛掛蕩河臭兩岸塞布局槍，可最大單化利癥用濱捧河景怕觀資澆源。觀海雙路作歉為進(jìn)敬入煙蛛臺(tái)市皺區(qū)的形東門晃戶，槳具有伏重要古的形坊象展含示作浪用，勁設(shè)計(jì)毛沿觀柜海路兩端嫩布置育大型輔公共井配套名用地，提朱升項(xiàng)釣?zāi)康姆怀鞘屑研蜗箐?。配套弟設(shè)施風(fēng)分布設(shè)計(jì)借在北野部及外東南纖角形皺成兩激個(gè)集患中布鍋置的吳商業(yè)徹中心盾，沿勝觀海測(cè)路、茂雙河撥東路即設(shè)置置線狀芳的配套笑商業(yè)，通曲過這議種點(diǎn)、呀線、聞面相屬結(jié)合緞的方靈式，民形成允一定緊氛圍航，以魂烘托挪樓盤釋品質(zhì)散，提孟升樓念盤檔巴次。并結(jié)物合2號(hào)地般塊G區(qū)設(shè)癢置36班中沃學(xué)一縣所，40班小尸學(xué)一港所。丑三所眉幼兒判園布選置在躲金灘強(qiáng)南路巷、雙農(nóng)河?xùn)|閘路、吵學(xué)院沒西路完三個(gè)妙社區(qū)慌主要迷入口貼處，西方便秩接送杏。會(huì)所廣設(shè)置飲在G區(qū)南池側(cè)，或滿足瓶小區(qū)均內(nèi)戶釘主日笛常生畜活需翁要。三、搶成熟燃的道牌路交梢通習(xí)組織錦模式基地弊交通吵條件喂分析基地叛東側(cè)軌觀海犯路是柜城市豪主干述道，漸不適肺宜布續(xù)置機(jī)糊動(dòng)車仍開口謀。金翠灘南考路、削雙河園東路伙、學(xué)霞院西似路都識(shí)可為癢居民已出行欄合理廈的開脖口道荒路。三灘縣項(xiàng)目2號(hào)地醋塊在寺金灘鑒南路器上已軍有兩鴨個(gè)開披口。掙設(shè)計(jì)教中可瓜考慮解對(duì)接晨，以裹此體現(xiàn)1、2號(hào)地零塊的械有機(jī)喂整體抓性。車行摧系統(tǒng)句分析道路婦設(shè)計(jì)餐考慮推與周鉗邊城暑市道涂路及保已開良發(fā)建欺設(shè)2號(hào)地扁塊道帝路交令通的大銜接。拆遷議安置險(xiǎn)區(qū)、狐商品征房住青宅區(qū)視獨(dú)立坐的道卡路開舅口設(shè)店計(jì)，陡便于魔分開婆管理禿。商品鳳房住鈔宅區(qū)貧的大掘量交迎通在威上下堵班高尾峰時(shí)畜段可饅通過錯(cuò)沿金儀灘南維路和笨雙河忍?hào)|路址兩個(gè)院主要金入口先及一宮個(gè)次施要入滿口進(jìn)犯行合搜理分寫流，回并在喝出入疾口附員近入撈地下襖車庫(kù)寒，在區(qū)內(nèi)胡實(shí)現(xiàn)勺適當(dāng)欲的人菊車分悄流。中小耕學(xué)設(shè)滑置獨(dú)沉立的庭出入隨口，煤避免盤了流糧線的晚穿插聞。步行旱系統(tǒng)而分析設(shè)計(jì)序以步纏行系諷統(tǒng)的可達(dá)螺性、梢連續(xù)妹性、鉛便利奏性為目干標(biāo)，蔥綜合賴考慮瞇濱河敬、沿袍街商拖業(yè)、潑住宅攤區(qū)主擔(dān)要出窄入口策，內(nèi)嫂部組石團(tuán)景峽觀等百的行向?yàn)槁?lián)很系，必有機(jī)組組織惠步行常交通壩系統(tǒng)缸，營(yíng)銳造豐竭富的驗(yàn)步行無環(huán)境皇。停車懶系統(tǒng)咽分析按煙怪臺(tái)市度規(guī)范1：1.詞5配置桿，共勺有14是01訂5個(gè)停燙車位霞，其擔(dān)中地燭下有12寇60呢0個(gè)停聲車位壺，按35平米/輛計(jì)高算，際共計(jì)44萬平占米。剝本項(xiàng)健目實(shí)樂際可紡開挖兔用地析為22萬平莫米，防可采萍用機(jī)此械停墊車形后式與稠二層榮停車食相結(jié)挪合，大同時(shí)框局部貌停車扛可采膊用有弊自然坊通風(fēng)詞采光乳的設(shè)遍計(jì)。四、奇高品遺質(zhì)生猴態(tài)景觀喚塑造景觀沙結(jié)構(gòu)集分析南北禮向的酸逛蕩罰河是本項(xiàng)束目的扛景觀握骨架，串傳聯(lián)起比社區(qū)側(cè)內(nèi)的疏開敞如空間第和組怨團(tuán)綠訓(xùn)地。觀海螞路側(cè)煉主要姓節(jié)點(diǎn)案公共匆建筑儲(chǔ)形象齊的塑憂造，陳打造琴了豐胡富的肯城市總景觀調(diào)界面句。設(shè)計(jì)中點(diǎn)、的線、看面開味放性暖景觀羊系統(tǒng)郵有機(jī)射結(jié)合，塑撤造了群特色仔鮮明卷的社尚區(qū)形飾象。景觀處視線蚊分析住宅掃布局授充分沙考慮付面向工逛蕩咬河的敵良好竊的景采觀朝販向，券為住寧宅提鄙供更沙寬闊眼的景晃觀視摸野和宰景深疲。同聯(lián)時(shí)利匯用基緣瑞地暗妙溝塑哲造的霧住區(qū)蜂綠地穗景觀嘴，實(shí)糧現(xiàn)住欄宅的幣均好四性。述其中商品稻房住雄宅可年以欣萍賞到認(rèn)水系列景觀扔的超欄過70娛%。設(shè)計(jì)虧中還射考慮列了住環(huán)宅的財(cái)次要握景觀窩朝向艦，塑姻造雙暴景觀享朝向跌極佳懇的純擴(kuò)景觀釣住宅賣產(chǎn)品捐，提捕升產(chǎn)沃品的化品質(zhì)延。濱水瀉景觀捷意向水系縣景觀曾是本丈項(xiàng)目押最大咽的景捉觀資涼源，獨(dú)通過價(jià)濱水朋空間而人性裂化環(huán)昆境的技設(shè)計(jì)騾，為見住區(qū)首居民園提供千了日若?；顢R動(dòng)的妙場(chǎng)所蛾。商業(yè)熄景觀醉意向服