廣東高檔地產(chǎn)標桿大盤經(jīng)典營銷策劃方案領(lǐng)導(dǎo)力“魚體系”

xx高級策劃經(jīng)理xx領(lǐng)道·xx——xx領(lǐng)導(dǎo)力法則的感悟什么叫最佳策劃項目？問1，2003年始舉辦最佳策劃項目已有7年整品牌發(fā)展商抗鼎之作？市場影響力第一？年度銷冠？價格第一？實收應(yīng)收第一？NO！我們認為，要有策劃之道春天是不是好盤？問2xx品牌發(fā)展商片區(qū)規(guī)模第一獨家代理全年三冠王應(yīng)收實收第一YES！是好盤，是大盤，但更是難度盤因為我們大盤專家，所以我們更能洞察xx領(lǐng)袖大盤在特定背景下難點1大盤做號召力但區(qū)域不乏競爭者，如何突圍市場競爭，壟斷片區(qū)50%的消化量大盤做影響力，做的就是區(qū)域市場信心2如何做到市場信心提振!如何賣好拼合戶型!如何價格越站越穩(wěn)!如何持續(xù)提升價格!但政策調(diào)控嚴厲，拼合戶型銷售遭遇“限購”解決問題的關(guān)鍵在于能否整合并重構(gòu)核心價值，突出項目核心優(yōu)勢解密春天——領(lǐng)導(dǎo)力“魚體系”品牌力法則競爭力法則精神力法則領(lǐng)導(dǎo)力法則控制力法則春天觀點：營銷已進入消費品牌年代,與賣點強銷說BYE-BYE品牌力法則1還記得現(xiàn)代城·夢想家園天悅龍庭空中廊院陽光棕櫚園入戶花園不好炊意思密，賣銳點訴株求年寸代已肢經(jīng)過機去！品牌駝營銷藥新元民年時壟代來此臨！說一廁則小劑故事豎：在天迫麓，協(xié)曾與腿客戶仆A老穗板（計開X伶7，群用萬尺寶龍像，穿舟騷包五的G風UC暮CI尚，買點紅樹泥西岸濾、天閱麓）諒對話問：微您一偏直是扯實業(yè)初家，售之前療從事怕豬肉見經(jīng)營南事業(yè)拐，為毒何熱諒衷奢響侈品答：增標簽吼，做外實業(yè)唱也要判和客屈人合愉作，此如何勉使客賴人放膏心，暈標簽曉給予區(qū)對方今信心關(guān)鍵涌詞：癥品牌康、標龍簽、麻身份使用撿價值姻一樣社會執(zhí)認同強價值捉不一照樣奔馳夏利正如圣：LV不是稀皮的陽，漆星皮包讀包都后價值努萬元品牌鋸消費盟年代跪已到候來啟示襪：Un刑it厘o咐f旦me墾as兄ur僚e如何伍利用革xx透品牌筋力，潔如何綿在眾未多地伍產(chǎn)明娘星中朋脫穎域而出巴？萬科中海金地星河卓越xxxx懂相對撈萬科典、中裙海、撫金地趕等全清國上沖市公屢司而拾言，滾品牌里相對圣弱小但范備圍割已裂：襯把品接牌按勺領(lǐng)域孕緯度想細分御（品明牌：餡豪宅瓦品牌閉、中指產(chǎn)品邁牌、撓大眾穿品牌替等）品牌思割裂雖法則xx豪宅雨專家xx抹系項目磚入市沫期，季成功濾用豪棚宅品貫牌力疲翹動次市場競爭杠力法則2春天責觀點統(tǒng)：營寧銷進丑入“輔搶片架區(qū)、擊搶版仆塊”妨年代福田羅湖龍坂南山龍崗惠州布吉觀瀾西鄉(xiāng)羅湖姑&福綿田C逐B(yǎng)D溪=香鉛饃饃差，人銳人想很咬一爬口怎樣嬸精準壞抓住鵲有效嶄客群風？xx訪要干劍的事營銷疤費用冬僅1堤00呢0萬霜，實痰現(xiàn)別邪人3或00蘆0萬職效果答！核心嘉點：弦精準重鎖定碰目標元客群寒！年收充入4耐倍購擾買力幸的客塌群分勵析模燭型20萬以下20-50萬50-100萬100-200萬大于200萬年收入金字塔分布4倍啟購買蛋力對耐應(yīng)物道業(yè)10墓00貿(mào)萬以煤上：拐xx取山、鄙天簏臣、觀喇瀾大呢宅60板0萬旬左右丙：后撈海灣籃、紅膛樹灣嬌、華譯僑城30鏡0萬葬左右好：空洪白市廊場10職0萬橡左右捷：龍計崗、委布吉和、原受二拓50鐵萬左突右：泥惠州談、東撓莞鎖定橡這群床年收汁入5據(jù)0-環(huán)10身0萬慣，總款價3斤00嘉萬目罵標客艷群伏輸理則并排寄列特東點1急23靠45定義蛇客群旱——級心中害有春抗天的壞人根據(jù)辦客群恥特性朋進行照針對養(yǎng)性出枕牌精神鑰力法則3春天景觀點湊：大盤盤運扣營的焰策略埋，必垃須洞猛見人廊性之解根本賞，做鼓生活食精神合之號寬召。分享丸LV敏旅行葛哲學(xué)叼的小災(zāi)短片傳遞完信息旅行京的意許義，斯就是座探索醒人生桶的意便義我，注就是岸旅行啟示1、姥精神爸力不毯一定飲要很選高深捆，但裙一定燦與心元靠得刪很近需。以人垃為本望的精后神力鎖，簡痰單明泛了，居印象痛深刻遲、親忍切、遮傳遞忍，直烤擊人壺心2、覽競爭喉訴求現(xiàn)產(chǎn)品征為下亂，精冒神力扶為上解！地產(chǎn)勒一項橋目小猴短片徐《何扯為幸敢福w磨on丑de虜rf足ul吩li變fe碑》傳遞幸福未，就睬在心傲里xx喘觀點營銷衣本源我做“練人性存精神小根本糞”營銷船是引掘領(lǐng)需其求，缺而非姓貼現(xiàn)衛(wèi)需求精神后海怒精神潑是國壇際化擊，龍欲坂精誤神就祥是新柄希望拍、新和未來恭，C輝BD而精神枯領(lǐng)地素，更蘭是一養(yǎng)種新耽生活筒可能xx援要做河的是我就假是區(qū)泳域精嚇神我就副是片叮區(qū)信逆心我就屯是深蟻圳未概來精祖神主廣礙告語中國鐵人“攤未來房誠會更的好”摘“明時天會但更好劍”的邊美好直祝愿黨，鎖鞭定精申神力翁“未棒來”“有呀春天鵲有未抵來”牛兩重束含義1、圖片區(qū)房誠現(xiàn)狀連暫不趟完善冠，但得未來迎是積閥極的占、有它未來椅的2、彼對應(yīng)侮置業(yè)若者，泊也許繳現(xiàn)在巾不是撇一方葛巨頭青，但稻未來漁一定熱是更臂好的抓住劑精神它力“春天樂=未棋來”龍坂慣物業(yè)珠賣出租福田盡價10000150002000025000●●●●1400018000220002600009年6月10年5月10年12月10年1月線上聲廣告哭，堅營持宣里傳“疫春天嫌”和晌“未知來”善價值同時舉，高甜鐵2旬01轟1即草將開威通，矩關(guān)于交高鐵物表現(xiàn)賓的精句神力求如何漲實現(xiàn)丸？單個嶺戶外旗影響烈力—寇—項目鍋組整茅理小羽短片傍：高場鐵精記神力步——習(xí)與世劣界在燦一起載體笑：微淡電影右、小輕短片辨等新餃渠道引領(lǐng)環(huán)力法則4春天饞觀點巖：領(lǐng)濃導(dǎo)即鑒為引鬼領(lǐng)、阿帶領(lǐng)1、顆萬科精——怕密集蝦型可名復(fù)制介低成腐本活摧動如何估引領(lǐng)參，首港先洞橋察一墨線明書星們梅起勢潑營銷烘動作2、淚星河胞——始出大花招，姨打明葛星牌報、用暮大腕3、忘卓越革——懲“奢傳侈營婚銷”抄送鉆觸石、節(jié)送包正包、憂送旅粱游xx俗如何心出招棟？營銷速經(jīng)費溫有限范，無材大招所經(jīng)費盤點沫20似10聲年地監(jiān)產(chǎn)營己銷關(guān)塔鍵詞濤，皆廈屬x紗x開泡創(chuàng)地產(chǎn)逗音樂賀季一口很價送車岡位4D魂沙盤新中翅心有未瘋來讓歷椅史告肝訴未耳來控制畝力法則5春天翻觀點解：我駁們需頑要的耐是“鞭降龍鹽18概掌”名和“餃獨孤塞九劍終”，聯(lián)不要磚“降琴龍3綠6掌鐮”和殃“獨誓孤十蝦劍”前！xx現(xiàn)20趟10饒年是大游走娛在政霜策刀施尖上織的項例目，泳20砌11患年政刊策即著將更艱加嚴丙控，篩我們暫要更斑成熟腔掌控1推售聚控制忽：Q顧A法劉則控制岸力線上忍大把哪錢砸外部發(fā)環(huán)境娛與xx一致入市筐為政農(nóng)策消茄化后企最佳坦時機經(jīng)驗歷主義鬧推售看：分前區(qū)—擋—分變棟—境—分膜腿看一搖個案臟例：府*聯(lián)靠操作腹熱點他項目午——設(shè)中央心原著1、把好炕賣得烏都買格了，繩不好瘡賣得額留下陪了中原向首創(chuàng)膏分腿康模式賣，×嘆聯(lián)“騙東施恢效顰命”后夏的成逐績2、便宜隸的都童買了森，貴翁的得配留下丘了有必裕要升講級“劇分腿狀推售本”至使QA早推售突法則第一辱步：爺找核清心問漸題（葡Q）希望銷通過標推售褲解決克的難妻點是惰啥第二見步：尼解決視問題織（A柄）針對降難點鉤問題盾，以發(fā)小搭光大，居大小佛統(tǒng)吃案例萌：x納x完勾美推塑售曲日線A：聯(lián)解決胖方式尸：“樸大+博小”耕分腿祥加推雙，以紡88史平小科戶型嘩帶人哈氣促法進大最戶型稀客戶鑄成交Q：忙推售仔前難料點：牽14茅0平定拼合偷戶型14棋014檢014不012腫012鈔012分08989751401401401201201208989757月31日推出31套8月15日推出155套7月24日推出31套14穗016陜05月22日推出403套單位12塞08916潑014喪0891208月29日推出93套9月11日推出93套2定價溉控制勸：五靠緯定照價法樸則傳統(tǒng)蓮定價醬方法從市場的角度出發(fā)，能為市場接受；但未引入“目標”“客戶”兩者因素，因此尚不完善競爭者產(chǎn)客戶競爭者價格價格競爭者價值成本競爭導(dǎo)向定價法客戶的意志難以把握。顧客價值價格成本產(chǎn)品客戶導(dǎo)向定價法成本難以確定；缺乏市場比較性。產(chǎn)品成本價格價值顧客成本加成定價法特點流程方法中原蜓常用寄定價考方法躁—“頁四維他定價說法”中原為建議準客戶指導(dǎo)營銷崗目標指村導(dǎo)市場靜態(tài)比準市場走勢指導(dǎo)春天腎首創(chuàng)去：五瓦緯定束價法這——淡5方惑面思脖考緯謎度年度搖回款疏計劃54321客戶駁盤點胡及拓灣展競爭鋒盤點價格凳目標葡參考政策就分析均價齒制定定價策略靜態(tài)比較法市場背景市場墻表現(xiàn)捐分析片區(qū)菌競爭決分析二手饞樓價踐位分替析客戶匪分析政策順分析銷售丸速度桌自身域需要潛在顆供應(yīng)報價園區(qū)間提價年度弦資金款回款柔計劃客戶呈梳理定價勇策略卵報告該框價小結(jié)紐奉：領(lǐng)確導(dǎo)力如“魚幕體系憤”鋤成功觸引爆斑，成張就標角桿大刮盤、炭領(lǐng)袖碼大盤品牌依力法劃則競爭責力法館則精神綱力法李則領(lǐng)導(dǎo)冤力法捏則控制次力法產(chǎn)則領(lǐng)導(dǎo)休力法貝則“性魚體細系”赴助擇力晝——勤20武10卵年獲建獎無憲數(shù)一季袖度銷刪冠上半席年銷明冠20槐10各年度演銷冠13消年深勒圳中冷原，楊第一司次同熟時榮寨獲銷景售套塑數(shù)、親銷售籍面積蕩、銷購售金跳額三凍冠王伶的代腳理項鬼目更是姜代表儉深圳叮，走列出深翼圳項禽目！塑全國準來深挽客戶偽必看奏項目領(lǐng)導(dǎo)莊者指晶數(shù)—概—全泄線代澤替中則信紅代樹灣發(fā)、公杰園大蜂地，嘩成為陽市場符新領(lǐng)倍導(dǎo)者15塑00廚0批格蓄客翁到訪33匆億元雹銷售滿總額10攀0萬援人市歪場關(guān)春注度實現(xiàn)懸深圳漿首個宏個盤服占比架全市喉總成構(gòu)交5忽%的菊項目主，成膊