河南花園洋房住宅項(xiàng)目營銷推廣策略報(bào)告圖文并茂

xx花園項(xiàng)目營銷策略?報(bào)告結(jié)構(gòu)Part3Part1市場研判Part4Part2項(xiàng)目解析項(xiàng)目定位及建議營銷策略1市場研判——了解并掌握市場，探尋市場機(jī)會(huì)點(diǎn)！睢縣位于河南省中東部，地處豫東平原，隸屬于河南商丘市，是河南歷史文化名城、中國最佳生態(tài)旅游縣。數(shù)據(jù)來源：睢縣政府網(wǎng)站睢縣位于河南省中東部，西距鄭州市160公里，東至商丘市60公里，東鄰寧陵縣，南接柘城、太康縣，西毗杞縣，北靠民權(quán)縣；土地面積919.08平方公里，轄8鎮(zhèn)12鄉(xiāng)、548個(gè)村委會(huì)、1171個(gè)自然村。2009年年末全縣人口81.26萬人，常住人口75.84萬人；目前已形成紙業(yè)生產(chǎn)、皮毛皮革、木材加工、食品加工等六大民營企業(yè)群，是河南省板紙和板山羊出口基地；是河南省歷史文化名城、中國最佳生態(tài)旅游縣、全國科普示范縣、全國棉油百強(qiáng)縣和河南省平綠化高級達(dá)標(biāo)先進(jìn)縣

；城市發(fā)展/城市地位中原水城、歷史悠久、英才輩出睢縣歷史悠久，英才輩出。為河南省歷史文化名城，自秦置襄邑縣始，已有2200多歷史，宋為拱州，元稱睢州，民國時(shí)期改成睢縣。境內(nèi)有“春秋五霸”之一宋襄公的陵墓、唐代無憂寺塔、宋代圣壽寺塔、明代袁家山及清初湯斌祠等國家或省級重點(diǎn)文物保護(hù)單位。睢縣歷史上仁人志士輩出，如五代后唐七州刺史張廷蘊(yùn)、宋代工部尚書郭贄、明朝兵部侍郎蔡天祜、清朝戶部侍郎王紳、現(xiàn)代著名詩人蘇金傘、當(dāng)代一級英模任長霞、亞運(yùn)冠軍劉海濤等等。

城市發(fā)展/城市印象

公路：連霍高速、鄭永省道、商丘新鄭機(jī)場高速等。

鐵路：東臨京九鐵路、北倚隴海鐵路。航空：新鄭機(jī)場、商丘軍民兩用機(jī)場。

港口：距連云港港口400公里左右。城市發(fā)展/交通地位處在河南及聯(lián)結(jié)全國的密集交通網(wǎng)絡(luò)，具有優(yōu)越而獨(dú)特的區(qū)域交通優(yōu)勢。經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平較低、房地產(chǎn)處于初始啟動(dòng)階段、未來空間廣闊。城市生產(chǎn)總值(億元)人均生產(chǎn)總值(元）固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元）在崗職工平均工資（元）消費(fèi)品零售總額（億元）宜興600.0256388121.8738.0233149210.12海安264.6028149107.6815.682856496.38大豐207.362856471.729.322240857.31睢縣84.11108949.21/1136125.04發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（USD/人）800-30003000-50005000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展：單純數(shù)量型快速發(fā)展：以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展：以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展：綜合發(fā)展型根據(jù)國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)，睢縣GDP增速在10年達(dá)到9.5%，保持相對平穩(wěn)增長。目前人均GDP在1500美元左右，絕對水平較低，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)發(fā)展階段的一般規(guī)律來看，目前睢縣房地產(chǎn)市場還處在一個(gè)剛剛啟動(dòng)的階段，未來發(fā)展空間極大。我們將睢縣與江蘇蘇南、蘇中、蘇北的典型縣市做了數(shù)據(jù)上的對比，發(fā)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平、人均收入等各關(guān)鍵指標(biāo)上，睢縣尚不及江蘇蘇北等典型縣市，遑論蘇中、蘇南的縣市，但是睢縣固定資產(chǎn)投資占GDP的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于幾個(gè)可比縣市，說明其尚處于投資推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初始階段。數(shù)據(jù)來源：江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒、睢縣統(tǒng)計(jì)公報(bào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展/經(jīng)濟(jì)水平2011年，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值31.6億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值33.2億元，增長9.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值19.3億遠(yuǎn)，增長18%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為37.6：39.4：23。第一產(chǎn)業(yè)占比較高，但第二產(chǎn)業(yè)增速較快，其絕對值已經(jīng)超過第一產(chǎn)業(yè)，意味著第二產(chǎn)業(yè)即工業(yè)、制造業(yè)開始逐步成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推手?！凹垬I(yè)、皮毛皮革、食品加工、木材加工”等幾大支柱產(chǎn)業(yè)的興起標(biāo)志著睢縣已逐步走向工業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展/產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)城市角色中原水城，黃淮平原腹地，具有悠久的歷史和深厚的人文底蘊(yùn)，歷史上英才輩出，是鑲嵌在中原大地上的一顆明珠。經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)總體水平較為落后，不僅遠(yuǎn)不及江蘇北部縣市，甚至與鄰近的安徽相比也有所不如。但在農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格飛漲和人力資源日益緊張的今天，在中部崛起的大背景下，擁有豐富資源的睢縣必將迎來一輪長足的發(fā)展。發(fā)展規(guī)劃從睢縣大的城市規(guī)劃來看，整個(gè)城市目前正處于從老城向城北新城逐步推進(jìn)發(fā)展的階段。片區(qū)前景作為隸屬于城北核心腹地、與行政一條街接壤的本項(xiàng)目，必將受益于新城的發(fā)展，未來前景廣闊。房地產(chǎn)市場概況/供銷情況

睢縣房地產(chǎn)市場起步較晚，發(fā)展滯后，供銷市場活躍于09-10年

睢縣商品房市場睢縣房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢，自2007年以來，商品房共建6560套，面積共計(jì)72.2萬平米；銷售爆發(fā)期為2009年至2010年，銷售量分別為30.8萬平米、20.1萬平米。目前睢縣在售項(xiàng)目較少，典型代表為天嘉·怡水華庭、龍鳳盛世名城、威尼斯水岸、美景天城等。供應(yīng)07年以來，商品房共建6560套，面積共計(jì)72.2萬平米銷售2008年2009年2010年1.6萬平米，146套30.8萬平米，2800套20.1萬，1827套房地產(chǎn)市場概況/土地市場2010年成交地塊坐落用途面積（萬平米）容積率總建面（萬平米）價(jià)格（萬元）單位地價(jià)（萬元/畝）鳳城大道北側(cè)、育才學(xué)校東側(cè)商品住宅3.3896

1.6≤R≤26.781531

31

西環(huán)路與鳳城大道交叉口北殯葬用地4.67

0.361.681006

14.4

縣城世紀(jì)大道西側(cè)、縣人武部北側(cè)文體娛樂1.350.6≤R≤0.91.22——

——

振興大道西側(cè)、睢州大道北側(cè)商品住宅0.0176

1.7≤R≤2.20.03870.5035

——睢縣北環(huán)路南側(cè)、湖東路東側(cè)、中心大街西側(cè)教科用地2.4745

0.51.237414

11.2拱州路北側(cè)、東環(huán)路西側(cè)商品住宅0.589

3.5≤R≤42.356375.11

42.5

縣城世紀(jì)大道西側(cè)、縣人武部北側(cè)文體娛樂1.350.6≤R≤0.91.22————文化路與袁山路交叉處東北角商服用地0.35281≤R≤1.50.529230257衛(wèi)生局住宅小區(qū)北側(cè)、教育局東側(cè)商品住宅0.35552≤R≤2.40.8532523.698拱州路東段北側(cè)廉租房1.13141.7≤R≤22.263————中心大街西側(cè)、鳳城大道北側(cè)商品住宅0.34

2.9≤R≤3.41.156741.5

145

睢縣土地成交量上升走勢明顯，2009年土地成交17.25萬平米，2010年初至今成交40.55萬平米；累計(jì)成交土地的平均價(jià)格在30萬/畝左右；

2010年成交土地中，商品住宅用地成交量不大，單幅地塊面積較小，容積率大多在2-4，說明今后商品住宅建筑類型以小高層、高層為主。

供地節(jié)奏有所加快，后市供應(yīng)量充足，應(yīng)加快開發(fā)速度，搶占市場先機(jī)，避免后市競爭壓力本項(xiàng)目天嘉怡水華庭時(shí)代廣場龍鳳盛世名城美景天城盛元天湖城房地產(chǎn)市場概況/住宅市場頤景佳苑康馨家園2011年前項(xiàng)目不多，主要分散于五個(gè)衛(wèi)星湖的周圍，市場供銷主要來源于天嘉怡水華庭、龍鳳盛世名城、盛元天湖城、頤景佳苑等項(xiàng)目。項(xiàng)目地址xx大道交叉東南角開發(fā)公司xx大置業(yè)有限公司占地面積5423.6平米總建面積33643.81平米容積率6.203套數(shù)270物業(yè)類型17+1高層該項(xiàng)比目總聯(lián)用地族面積54犧23宣.6股㎡，總鴨建筑祝面積33比64風(fēng)3.相81懸㎡，建然設(shè)17層商慶住樓1棟和17嬸+1層商葡住樓餅一棟薄，兩惹棟商斬住樓量底下1-成3層為漢商鋪幼，其羽余為慰住宅鈴。項(xiàng)哀目商西業(yè)面脈積為97靠38話.5板4㎡，住身宅面塌積23探90抓5.券27合㎡，其莖中60列.5社㎡的60套，82聽.3醬㎡的30套，88兩.7閘㎡的12恭0套，懸即90鎮(zhèn)㎡以下在的合登計(jì)16儉74野3㎡，占揮住宅昌總面爛積的70侵%；10兆3.妨94菊㎡的30套，13粗4.認(rèn)8㎡的30套，落合計(jì)71裁62堵.2惠㎡，占姑住宅收總面肚積的30突%。該塵項(xiàng)目倚綠化貌率35是%，容劣積率6.紋20毛3，建啦筑密被度46壞.0粘6%。項(xiàng)目先概況重點(diǎn)城項(xiàng)目內(nèi)分析/xx廣場項(xiàng)目地址鳳城大道與中心大街交匯開發(fā)公司鑫業(yè)置業(yè)占地面積32303平米總建面積23萬平米容積率7.12套數(shù)1502物業(yè)類型27層酒店+11棟32層住宅該項(xiàng)腐目總獎(jiǎng)建筑巨面積僻：23萬平罰方米時(shí)，其反中1幢27層酒義店，11幢32層住役宅組皮成，島容積武率7.朵12弊%，綠男化率35托%，住印宅面竊積17多35移60圍㎡，酒礙店面角積24娃65慰0㎡，地碧下33罩06耍0㎡，總蒼戶數(shù)15撤02戶，過戶型蛇面積樂：70閃-9號0㎡以下暈，12秒28斧00剃㎡，占場住宅潮總面律積的70毒.1尤%。91針-1遇40衣㎡5泊07抽60指㎡項(xiàng)目追概況重點(diǎn)澤項(xiàng)目芳分析/時(shí)代見廣場項(xiàng)目地址中心大街北段。五號衛(wèi)星湖對面開發(fā)公司河南瑞博投資有限公司占地面積28508.33平米總建面積6.5萬平米容積率5.2套數(shù)1283物業(yè)類型高層該項(xiàng)岸目總豪占地漲面積28辭50跨8.帝33平方偶米，途一期鴨建設(shè)倚為12幢，菜總建隆筑面該積90任00坦0平方桐米，競?cè)莘e元率4.沈82，建始筑密獸度38，綠志化率30卻%，商諷業(yè)建艦筑25樸00夏0平方蹄米，避住宅65纖00湊0平方醉米，忠共計(jì)66傭8套。豪二期步建筑債面積65祝00壺0平方陷米，醒容積綢率5.男2，建護(hù)筑密蜂度40，綠慕化率35誕%，商納業(yè)建宣筑50六00平方運(yùn)米，枕住宅60躲00忘0平方虧米，姜共計(jì)61惑5套，稠其猴中90平方顧米以聽下的扛為47禮1套合蚊計(jì)42碼00羊0平方那米，祥占70掙%。項(xiàng)目夸概況重點(diǎn)蒙項(xiàng)目禿分析/龍庭亭水岸項(xiàng)目地址鳳城大道中段開發(fā)公司睢縣永基置業(yè)有限公司占地面積15117平米總建面積10萬平米容積率7套數(shù)826物業(yè)類型高層該項(xiàng)合目土沸地使離用性鏟質(zhì)：繳商業(yè)第、兼抵容居棉住容及積刷率：0.夫7≤柄R≤勒3.恒31建筑壞密度童：＜25戒%綠壇地捎率：件＞37途%建筑裕規(guī)模附：≤10漢58座20賽.4度6平方帆米建筑供高度脖：＜90米（葬室外月地坪糕算起艘）建筑舌層數(shù)途：2—萄26層項(xiàng)目袖概況重點(diǎn)塊項(xiàng)目嶼分析/中央拜花都項(xiàng)目地址中心大街與睢州大道交匯西北角開發(fā)公司河南瑞博投資有限公司占地面積6530.61平米總建面積3.2萬平米容積率4.9套數(shù)279物業(yè)類型高層該項(xiàng)飄目總流建筑婚面積32灘00裳0平方霜米，間容積落率4.賢9，建看筑密耍度40，綠混化率35娛%，共智計(jì)3棟，悉其中踏建筑梅樓層饑為15十1層，忌商業(yè)任面積60麗00平方早米，零住宅罪面積26御00挺0平方扭米，伏共計(jì)瘦住宅27某9套，波其中90平方聲米以計(jì)下21肯4套，姐面積18弟20漸0平方某米，顛占住救宅面籠積的70此%以上秤。項(xiàng)目噸概況重點(diǎn)趣項(xiàng)目圓分析/金帝子名城房地主產(chǎn)市蠻場小撕結(jié)住宅蒙市場供銷吐：房地濟(jì)產(chǎn)市瘦場起懇步較玩晚，倆銷售沾爆發(fā)鳥期為20傭09年至日今，20測09年銷袖售量肝在30簡.8萬平盾米，20悼10年——秤20諷11年銷抄售量鄉(xiāng)豐在50萬平萬米左莫右，哨目前蘿土地晌市場動(dòng)節(jié)奏控明顯動(dòng)加快殼，后況期市欲場壓斤力不尸容忽收視；建筑擁類型突：在售所項(xiàng)目列以多象層建驚筑為躬主，乞高層核建筑欣市場緩接受濱度不皂高，盯存在楚抗性瞇；供銷俗結(jié)構(gòu)蓄：家庭欄結(jié)構(gòu)滋決定刷了11佩0-愈13輸0平米宅的三夠房成阿為市稈場絕跪?qū)χ鞔?，螞兩房引占比秀較少貸；銷售襖價(jià)格遺：睢縣羊高層膛商品晶住宅榴銷售摔價(jià)格渠在26竄00奔-3肯10婚0元/平米死不等若，相怕對于09年初帥的銷質(zhì)售價(jià)縣格具級有漲氏幅較努快；購房掙客群剪：鄉(xiāng)鎮(zhèn)隙進(jìn)城勝購房利客群越成為雪主力饞，城勤區(qū)拆克遷、殊改善羨、婚憑房成宣為其莊次.城市腿發(fā)展妄規(guī)劃訊中，念大力心拆遷遮改造肝老城困區(qū)，京核心攝發(fā)展匆新城朗區(qū)。春在這避一大嚼框架她下，群老城格拆遷撒必將本產(chǎn)生訪大量裙的剛朋性需量求，嚼為新誕城區(qū)準(zhǔn)的開陳發(fā)帶仰來巨猜大的弊消費(fèi)膠市場序保障戀。從整廢個(gè)睢印縣的痛房地煎產(chǎn)開笨發(fā)狀始況來區(qū)看，洪房地酸產(chǎn)處火于初街步開新發(fā)到反大力屈開發(fā)勞的過尊度階贈(zèng)段，辱這一凈階段陸是泡踏沫急孔劇形勵(lì)成的棵階段您，也巨是房樂地產(chǎn)畏開發(fā)狡的黃牙金階瘡段，寄從城遮市大猾環(huán)境廢下，孝目前柔介入粗該市真的房恒地產(chǎn)孔開發(fā)而是一丸個(gè)非怖常好耕的時(shí)謹(jǐn)期。粥房地固產(chǎn)開駛發(fā)的搞機(jī)會(huì)耀較大省。同時(shí)巖，從律大背致景來胞看，垂城市搞房地骨產(chǎn)開徒發(fā)水剃平需涌要一糊次升澇級，績未來剝市場召供應(yīng)流急劇商放大崇的環(huán)鍬境下撒，品悉牌效督應(yīng)和娃產(chǎn)品法效應(yīng)徐是市左場成角功的索法寶顫！房地左產(chǎn)市戰(zhàn)場機(jī)您會(huì)2項(xiàng)目殲解析羽——人無仰我有拴，人惕有我息優(yōu)?。±铣歉秴^(qū)睢縣帆城市蜂規(guī)劃北部平新城妥區(qū)城市齒布局絲式特征伏是南困老城盤、北哄新城高和已衰經(jīng)開坊發(fā)的免區(qū)域筆三大退片區(qū)疏。老文城以餐拆遷尊改造音為主遼；已乳經(jīng)開在發(fā)區(qū)業(yè)是睢巡壽縣第幟一輪津房地加產(chǎn)開啄發(fā)的勞熱點(diǎn)輝成熟反區(qū)域想；新聞城市巴城市花發(fā)展職的重伸心，構(gòu)是未梨來城金市的額中心李，也嶄是未父來城摸市房耀地產(chǎn)眨集中鼓供應(yīng)姓區(qū)域朝。已經(jīng)艦開發(fā)禮區(qū)域地塊何位置本項(xiàng)費(fèi)目位恭于城搬北新動(dòng)城的肉核心悉地段廣，是要未來混城市圣發(fā)展昨的重爺心，徹地段幟優(yōu)勢達(dá)明顯拆。項(xiàng)目構(gòu)地段吃優(yōu)勢影：1、項(xiàng)巾目周則邊由2號衛(wèi)搬星湖尊和3號衛(wèi)眠星湖擦環(huán)繞押，風(fēng)舞景好梯，居償住氛第圍良池；2、周渴邊縣宣實(shí)驗(yàn)譯中學(xué)境小學(xué)破部、潮博文功中學(xué)耀，均封為縣修重點(diǎn)葬學(xué)校談，學(xué)序區(qū)好3、距群離政蜜府較誓近，稀后期夢配套拾跟進(jìn)歪前景趕良好深；4、周漿邊規(guī)泉?jiǎng)澟涫R淚全；5、占某據(jù)主瓣要道嚼路，輔具備飛升值逃橋頭嬸堡概妹念。項(xiàng)目金所在地塊瀉現(xiàn)狀/區(qū)域借內(nèi)道商路、墊地塊沉現(xiàn)狀嫌、河舌道、不周邊柜配套1、區(qū)起域規(guī)坡劃完傾成，葛區(qū)域局內(nèi)目個(gè)前處肝于開散發(fā)階鎖段，項(xiàng)區(qū)域吵已開悠發(fā)項(xiàng)格目基搭本是憶行政姓辦公最單位洞，住究宅小遍區(qū)較等少；2、區(qū)過域內(nèi)醫(yī)生活爐配套謊一般性，目誦前來辮看，消區(qū)域民開發(fā)核還非乘常滯習(xí)后，夢各種追配套泡匱乏他，未糠來市候場發(fā)古展空猴間較沸大；3、項(xiàng)霜目地衣塊較桶為完諷整，便比較島利于查規(guī)劃軋；4、區(qū)沿域內(nèi)肌潛在猜上市狼項(xiàng)目喇較多鞏，未們來供扔應(yīng)巨猛大，悉競爭爭激烈桑；5、本饞項(xiàng)目誰從地皮塊資初源分出析，汁有明峰顯的嫁地段喬優(yōu)勢岡和景掉觀優(yōu)呢勢，晶但也夕有明財(cái)顯的皺劣勢斤，在膏整個(gè)圈大片僅區(qū)內(nèi)降，項(xiàng)彎目地脆塊價(jià)燃值中襯上等托。區(qū)域綁發(fā)展埋狀況S（優(yōu)脆勢）地段謎優(yōu)勢養(yǎng)明顯領(lǐng)：位悟于北慮部新每城的刺核心悔區(qū)域景觀還優(yōu)勢槍明顯谷：項(xiàng)洽目自煎身衛(wèi)畏星二裂、三撥號湖陽和市暈政公型園的鄭開發(fā)象，為捏項(xiàng)目遲本身棕帶來烤了極跟大的至景觀盞優(yōu)勢懷；地塊練交通串優(yōu)勢迫：地坦塊無配論是猴在北虎部新鍋城，裳還是籃到達(dá)狡老城任區(qū)，逃大交舌通都遲非常值便捷難。W（劣意勢）道路蟲噪音葛劣勢膽：先踩天性騙存在奪，在澤未來技開發(fā)察中，赴盡量沃通過糠規(guī)劃弄來弱越化這下一劣濟(jì)勢；區(qū)域袍成熟恥度相料對較犧低，伴特別驅(qū)是生局活配賓套和神市政擇配套過滯后集。但壞是隨坑著區(qū)簡域開祥發(fā)的育深入億，這唱一劣燈勢將興以根鋸本解鈔決；O（機(jī)胞會(huì)）城市般發(fā)展頭機(jī)會(huì)典：睢嘗縣作翻為內(nèi)沃陸四察線城密市，古未來姑房地梯產(chǎn)開棟發(fā)有染巨大律機(jī)會(huì)福；城市嫩規(guī)劃濫機(jī)會(huì)蘆：城備市整憤個(gè)重剩心在待北部侮新城揪，本艙項(xiàng)目倡又坐攀落于椅新城榆核心矮位置賴，城差市規(guī)根劃帶盜來的勉無與雁倫比篩的前橫景機(jī)刻會(huì)；區(qū)域闊大量告企事購業(yè)單蔽位帶籌來的堵優(yōu)質(zhì)東客群閘機(jī)會(huì)搭；產(chǎn)品憐機(jī)會(huì)存：睢擺縣房回地產(chǎn)灰市場肺在產(chǎn)師品建犧造上柳一直青處于廉較低捉狀態(tài)五，市艙場缺熟乏獨(dú)懂特的牧、亮幼點(diǎn)突核出的價(jià)產(chǎn)品妹，這是為本污項(xiàng)目右提供卻了一怨定的尸市場購空白合機(jī)會(huì)文。T（威片脅）未來償睢縣拖房地樸產(chǎn)市段場供社應(yīng)量斃巨大跪，同侄時(shí)供增應(yīng)又棗主要令集中臣在北惜部新迷城區(qū)酷域，漿未來催區(qū)域螺內(nèi)競寄爭激爆烈；目前惰睢縣其市場愁對小善高層斜和高曠層產(chǎn)觸品有篇明顯貪的抗攏性，共這在情四線強(qiáng)城市爐普遍婚存在鎮(zhèn)，在旋一定俘時(shí)期秧內(nèi)，冶很難舉扭轉(zhuǎn)匙，這型位項(xiàng)只目后夠期規(guī)制劃帶萄來一悔定威訓(xùn)脅，喇特別駱是對鴉高層隙產(chǎn)品約規(guī)劃西帶來蒙巨大段壓力叛；城市墊房地質(zhì)產(chǎn)市在場不榴規(guī)范蹲，帶懂來的萄不確承定因誘素較棗多，刑項(xiàng)目給開發(fā)稼存在命著地老方政佩府諸師多政給策上勉未來腔改變顫威脅差（一和般內(nèi)逼陸四似線城辨市，唇政府俘誠信兼度一期直不萍高，激這對什未來嚼開發(fā)紛企業(yè)忘帶來堤一定悉壓力冷）。SW氏OT分析25問題點(diǎn)可利用的資源，以及市場契機(jī)可供解決的方法干擾問題市政公園、衛(wèi)星二、三號湖從整個(gè)地塊來看，三面臨路，噪音干擾大，項(xiàng)目可以通過規(guī)劃來弱化它對整個(gè)地塊的干擾：盡量把地塊北部區(qū)域規(guī)劃成城市公園，同時(shí)運(yùn)用二、三號湖的規(guī)劃，把這一區(qū)域與項(xiàng)目住宅開發(fā)區(qū)域向區(qū)隔配套滯后項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)設(shè)施配套滯后可以通過項(xiàng)目自身的商業(yè)規(guī)劃來根本解決這一問題：引入便利性商業(yè)完善自我配套市場未來競爭激烈區(qū)域內(nèi)商品房市場競爭較大，主要是面對未來潛在上市項(xiàng)目消費(fèi)市場對高層住宅的抗性較大開發(fā)時(shí)間盡量提前，加快推盤節(jié)奏，搶占市場先機(jī)獨(dú)一無二的高性價(jià)比項(xiàng)目路線——獨(dú)特的產(chǎn)品賣點(diǎn)和合理的價(jià)格體系找準(zhǔn)自身的目標(biāo)客群政府誠信風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期控制政府公關(guān)處理合理安排項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，盡快落實(shí)土地更項(xiàng)法律規(guī)范手續(xù)。與兄弟開發(fā)企業(yè)形成市場規(guī)劃條例。加快開發(fā)周期，不適宜戀戰(zhàn)?。⊥ㄟ^SW肉OT分析新尋找冒項(xiàng)目給的問描題點(diǎn)蠶及可衣供解拴決的刃途徑四象利限綜巴述根據(jù)欺四象社限分桐析，籍結(jié)合西項(xiàng)目皆所在收區(qū)域足，目維前行本業(yè)的翅宏觀陵政策腥等綜滿合狀發(fā)況來機(jī)看項(xiàng)目戚的調(diào)適性定繁位：中高買端樓掃盤經(jīng)（牽區(qū)域名環(huán)境稼促成子）項(xiàng)目毛的運(yùn)奧營戰(zhàn)頁略：打造雅精品綠（項(xiàng)折目規(guī)痕模小航，不綿做氣釣勢做夕精致賽）項(xiàng)目夜的戰(zhàn)菌略升旋值：提高偶項(xiàng)目芹功能攏，增梯強(qiáng)居寇住氛今圍帶宣動(dòng)項(xiàng)搬目高坦附加析值項(xiàng)目據(jù)的經(jīng)剝濟(jì)戰(zhàn)贏略：打造網(wǎng)區(qū)域鑼名片喇，導(dǎo)殿入都搭市高宮端生秒活，浩獲得麥高回照報(bào)3項(xiàng)目遞定位緒及建助議——沒有絮最好餃，只梯有更叼好！中端中高唇端富豪家庭面年收演入6模0萬回以上得，比同例1%以內(nèi)頂端埋產(chǎn)品促的消逼費(fèi)者客戶封階層先分析中低馬端家庭姓年收泳入10潮-40槽萬，禍約占14沿%中高勺端產(chǎn)母品的觀主力慶消費(fèi)英階層家庭榮年收巡壽入8-15萬爹，約蹈占25除%中價(jià)務(wù)位樓裝盤的獎(jiǎng)主力稈消費(fèi)節(jié)力量低端家庭錘年收點(diǎn)入5-7萬盒，約拐占30控%中低逝價(jià)位付經(jīng)濟(jì)圍型樓鍋盤的鵲主要彎消費(fèi)竿力量家庭禽年收梢入3萬以宿內(nèi)，把約占30處%基本肅無住皮宅消掙費(fèi)力鑒量中端撥客戶導(dǎo)及中抄高端年客戶童所占淺的人拔群比駕例約39臟%，一記般來誼講，回越是蠶高收餅入階射層，糧其購茄房人里群的器比例破越高躍，因過而睢挑縣房半地產(chǎn)昌市場體的主脆流人往群集訓(xùn)中在8—15萬元草之間嬌家庭唉收入場的人攏群，沈他們寺的購亂房特厲征成可為我輸們重宮點(diǎn)研琴究的叉對象訂。對睢淺縣客盞戶階泳層的步分析滅有助干于我圖們發(fā)圓掘和欠分析叛自己旬的目取標(biāo)客切戶群豬，并肥研究釀他們俱的置語業(yè)特橫點(diǎn)；客戶達(dá)階層際的劃信分是警一個(gè)湖動(dòng)態(tài)樂的過寬程，紡劃分絲式標(biāo)準(zhǔn)千和人廣群的液變化寒會(huì)隨顫收入饒水平傭變化部而逐隙漸變齡動(dòng)；客戶涌階層洋的比晝例不綱等于江實(shí)際筐購房蕉客戶貓的構(gòu)相成比敲例，垂一般熟來講芹，越量是收籍入高護(hù)的客棒戶，咱其人尾群在很市場學(xué)的購共房比篇例越定高；收入奪水平且是衡充量客吸戶階馬層的遲一個(gè)患最基哲本的乞方式椒，事梨實(shí)上傳對客齡戶階捧層的謎劃分師還將鄭結(jié)合找收入做方式嶄、家轟庭結(jié)旗構(gòu)、棉年齡脅特征估等因給素?？腿好ㄎ豢腿喝鄱ㄎ粓D示城客戶銳階層唯主要碑從客沉戶家抬庭的運(yùn)經(jīng)濟(jì)潤收入刮來劃獻(xiàn)分。中高雞端客簡戶中劑上層巨的家蔑庭收勁入界現(xiàn)定為10動(dòng)—40屯萬元受，中疫端客芽戶的胃中下泄層家貴庭收鐘入界書定為贈(zèng)8—15萬仔元；以上襪兩類陡客戶鵝是睢睜房地團(tuán)產(chǎn)市情場的也主要叨消費(fèi)磁力量面，也轉(zhuǎn)是市基場爭兔奪最莊為激更烈的斷兩個(gè)繭客戶喂群體叫；對以過上兩僅類客軍戶進(jìn)身行詳贏細(xì)研防究將樂有助腳于我蜜們進(jìn)茂一步穩(wěn)明確喝客戶紗定位受、產(chǎn)際品應(yīng)戴對策回略及針項(xiàng)目決整體由的開逝發(fā)戰(zhàn)淚略。中端中高享端富豪中低警端低端對客糾戶的顏初步盼界定火，有甩利于具更準(zhǔn)冰確鎖棍定競光爭對戴手，肝研究酒項(xiàng)目靜地塊損資源獨(dú)與之賊先天歇方面塔的差擾異，底研究慮競爭拿對手門的產(chǎn)赴品優(yōu)紗劣勢島，從嚷而找絡(luò)出市紫場的策空白唐點(diǎn)和騰機(jī)會(huì)掘點(diǎn)，滔合理扒運(yùn)用犬差異拔化策匠略，艙制定扭項(xiàng)目喬開發(fā)腐戰(zhàn)略貨。本項(xiàng)覺目客察戶的倉初步快界定螺為：中高廟端客躁戶的陡中下沉層；中端馳客戶仔?？腿夯蚨ㄎ粩U(kuò)大士的區(qū)域哪客戶+外來導(dǎo)入島的客卵源+近鄰襖睢縣棉的周賄邊鄉(xiāng)顯鎮(zhèn)區(qū)抹域，版地產(chǎn)譯升值塑是他混們置戶業(yè)睢卵的主益要因準(zhǔn)素，月同時(shí)臺(tái)包括膀工作泛、商煎務(wù)產(chǎn)歡生的己居住抬、度年假等報(bào)因素掌。精準(zhǔn)程的區(qū)域拐客戶睢縣各及周惹邊鄉(xiāng)藏鎮(zhèn)客暢戶——土地支資源存愈發(fā)蛇稀缺穗，中隆高端碧客戶霧可選庫擇性碌未到柴飽和焦；擴(kuò)大舟的客好戶面周邊呈高新尼產(chǎn)業(yè)確導(dǎo)入望的中春高端壟客群嶼，睢遷縣外趨向型描經(jīng)濟(jì)晚發(fā)達(dá)暫，高輝新產(chǎn)雖業(yè)園傘區(qū)發(fā)李展力鍬強(qiáng)，欲同時(shí)錘睢縣拐城市旗化率浩不斷利提高駕，使番得這奴部分膜客群捎成為圖本案冊的主嗓力客澤群；市場焰定位本項(xiàng)趣目地扣塊條窄件支閃撐開誘發(fā)中單高檔摸次的的物業(yè)高品躁質(zhì)創(chuàng)直新產(chǎn)吉品體立系較高齒要求脂的生奸活環(huán)令境需求費(fèi)多元術(shù)化區(qū)域揉市場匹高端播品質(zhì)朵社區(qū)吉較多對；未來偏地塊馬開發(fā)鄙項(xiàng)目謠應(yīng)在樂品質(zhì)押上有漲所提牢升；地塊禽因素奏分析客戶五需求噴分析市場微競爭今分析基于聯(lián)地塊財(cái)條件跌、客交戶需使求以合及競衡爭市紫場狀林況，耐確定熟本項(xiàng)秤目的孫市場瓣定位項(xiàng)目機(jī)市場叮定位客考慮覆因素市場裕定位項(xiàng)目障市場亮定位淡：區(qū)俘域市料場頂連端品狐質(zhì)、溜中高鄭檔次傍價(jià)位喜的精雞品社漢區(qū)1、卻頂端獄品質(zhì)每是基電于客僅戶引凱導(dǎo)成霸敗、悅產(chǎn)品蜂價(jià)格龍?zhí)嵘Q的綜面合理唯解的貓結(jié)果艱：需求座多元么化客事戶購亮房需洞求不贈(zèng)確定滑，高添品質(zhì)筐是引置導(dǎo)成蘇敗的智關(guān)鍵系；從劑目前拜睢縣歸市場漢來看和，頂畫端品麻質(zhì)的何社區(qū)度正在沾逐漸解增多嫌，而耕他們狀也正狐是拉饑升整半個(gè)睢緊樓市件均價(jià)亡的主希力軍嫩；2、淘中高苦檔次礦價(jià)位黑是基素于競恐爭和列客戶帳分析您，后幅期會(huì)禽隨著蠟開發(fā)圾進(jìn)行顫提升站：在項(xiàng)奪目未吃成型堡以前帥，高巡壽性價(jià)脂比是午項(xiàng)目朋入市須的競幼爭策竹略之乓一，街但隨仿著品身牌的遙樹立爸和客頭戶的蓬認(rèn)知決，檔室次會(huì)眉有所終提升粒；功能舊定位兩嘴大雕出助發(fā)甩點(diǎn)1、殘項(xiàng)目狐規(guī)劃德整體朝效益唉最大趕化2、南項(xiàng)目缸產(chǎn)品霧價(jià)值高提升3、委項(xiàng)目注快速談銷售更與利蛇潤最致大化4、鳳項(xiàng)目雪附加罪值的創(chuàng)最大幕化5、褲項(xiàng)目叉品牌屑資源段積累6、雁企業(yè)擊品牌絮形象璃塑造1、別投資朽開發(fā)彼風(fēng)險(xiǎn)麥的有貼效規(guī)比避2、您項(xiàng)目爺開發(fā)墳商周賽期的紙有效丈控制3、論項(xiàng)目得競爭咱優(yōu)勢4、任產(chǎn)品近設(shè)計(jì)色優(yōu)勢5、訪資金認(rèn)快速峰回籠6、土成本演控制利益絡(luò)最大真化風(fēng)險(xiǎn)菊最小銀化功能策定位定位懸思路寄：基強(qiáng)于項(xiàng)欠目條暢件，辰市場伍風(fēng)險(xiǎn)躲，客衡戶需鳴求以神及利襯益最大化自身猛資源肝條件粉：屬枯于開謹(jǐn)發(fā)商隔的首燭個(gè)項(xiàng)沉目，杯缺乏兵品牌般知名顆度、宅信譽(yù)擋度、慨美譽(yù)違度，垮而周欠邊高艙端項(xiàng)值目云肝集，循競爭楚激烈市場縫風(fēng)險(xiǎn)河：隨未著睢偏縣地罩產(chǎn)開忘發(fā)商擠不斷攝擴(kuò)大麻、掘卡起，突客戶慨越來斧越注蓄重開汁發(fā)商義品牌鏡；項(xiàng)目些需求袖：需冬求多目元化派，使敲得產(chǎn)攤品必派須具謎備豐罷富、遮創(chuàng)新烈；利益最大化：挺符合筑市場叫的產(chǎn)災(zāi)品定滔位，序通過饞有效腐營銷賓確保治利益最仆大化形象忘定位“一貓種選伸擇，饒一種碰生活頭”“公洋園就謎在家濟(jì)門口跨”“會(huì)干呼吸級的房嶺子”通過臥對項(xiàng)曉目產(chǎn)屠品的客群定位醬、市屢場定摔位、隸功能肥定位檔，項(xiàng)化目可顏形成尊后續(xù)怒營銷仁的一電個(gè)“飼有利因法寶丸”：增加敢項(xiàng)目絨高科裂技含骨量，唐讓受奔眾買拉到“浪放心謊房”灰“高問性價(jià)謀比房父”對水提升牛居住均品質(zhì)圍，起軍到巨省大作猾用項(xiàng)目振形象暮定位希：鑒陣于皇炭都花滑園產(chǎn)漿品為竹高層薄換代猴住宅室，打侵造睢降縣精烏品社提區(qū)，荷在此鈴基礎(chǔ)功上進(jìn)逢行品興牌形棕象的核延展綜合贈(zèng)考慮呼項(xiàng)目壁區(qū)位滑、地斥塊現(xiàn)裝狀、魄產(chǎn)品汁規(guī)劃投、市嗚場競考爭關(guān)株系等肆，我艇們將屑項(xiàng)目之定位爽為“榜樣晝精品言社區(qū)星—準(zhǔn)蹲康居它將冤成為引“睢乎縣城飽市名以片”抖，傅精領(lǐng)率生活坐示范愛模版萄！形象炊定位基本獲形象特色劣景觀:當(dāng)前躺區(qū)域抱市場憂產(chǎn)品軍中對澆園林蠟景觀盒方面皂都較映為在僚意,本案揪依據(jù)裳規(guī)模呀較小碼，中狡間間革距較吵大等因冊素園轉(zhuǎn)同對裂面公銅園做毫成互涂補(bǔ)，疼形成燦特色喊景觀趨，對伙刺激束消費(fèi)膛，獲致得客腔戶認(rèn)伍可有胃很大四程度譯的作概用。產(chǎn)品飛建議重裝揀配備之一希：平臺(tái)逮綠化粥：可頁采用互硬質(zhì)都綠化供營造猜社區(qū)從景觀稱，以抽彌補(bǔ)勢綠化向空間使不足帖，同混時(shí)對劫于提泄升房季價(jià)做隔有力冬支持主題意廣場:好的療項(xiàng)目雹是超孟越產(chǎn)鈴品本名身的匠，具腎體表寧現(xiàn)在只價(jià)值較觀上稿，依漏據(jù)項(xiàng)戴目特材性和課建筑滾風(fēng)格匯，適少當(dāng)?shù)莫{導(dǎo)入逮主題尋性的烏公共述空間疫，更屢利于頑項(xiàng)目百傳播。重裝素配備之二嗓：住宅山區(qū)廣疊場可住模仿莖丹麥頸童話傷般的名意境踏，為掠兒童強(qiáng)建造割一個(gè)押夢幻仿的樂伍園。括做一枯個(gè)童柳話主采題或翻其他高主題仙。產(chǎn)品善建議重裝桌配備之三鍋：產(chǎn)品廢建議成側(cè)本：約60通0元/㎡價(jià)值轟點(diǎn)：（保溫吐、隔音訂、隔子熱、庭環(huán)保沈）1、降賓低熱廚量傳素導(dǎo)；2、防乳止冷設(shè)凝；3、減在少1/巾3的通絡(luò)過窗物框散膜失的省熱量像與能鬼量消連耗；4、降拍低空懂調(diào)和寬暖氣甜產(chǎn)生赤的環(huán)役境輻俯射，攀保護(hù)剩環(huán)境矮；5、有阻效降背低聲鏟波的叢共振雖效應(yīng)縮慧，降息低噪30吩dB以上份。斷橋進(jìn)中空樓玻璃:重裝參配備之四匙：產(chǎn)品本建議直飲露水系期統(tǒng):成絕本：直飲勝水機(jī)吊系（漏含管嶄道鋪細(xì)設(shè)）稻約25獨(dú)00元/套；舅直飲億機(jī)（俊立式16默00元/套，強(qiáng)壁式80棋0元/套）價(jià)值殺點(diǎn)：有效幣去除辮水中史的雜迫質(zhì)、逆異味哥、細(xì)寒菌及港微量祖有害敵物質(zhì)燭，將烈自來剖水直畫接凈歪化為桃飲用董水，葉提高舒家庭言餐飲堡用水北的品鑄質(zhì)。重裝膛配備之五翅：產(chǎn)品城建議反沖價(jià)前置長過濾架器:配置駁方式經(jīng)：直接爬安裝反在家診中自全來水程進(jìn)戶糧主管賊上。成本序：24撈00元/套價(jià)值攏點(diǎn)：有效取去除所水中呀雜質(zhì)旗。去壤除自染來水成中的摔鐵銹食、泥倦沙等周污垢街，保嚼持全輩屋用啦水的權(quán)干凈思衛(wèi)生論。延長陣家中昂熱水津器、鈴洗衣圣機(jī)、住水龍裳頭等體使用涌壽命第。過濾鬼器采搞用反漫沖原議理，鎮(zhèn)無須照更換訓(xùn)濾芯響。重裝虎配備之六朽：產(chǎn)品壞建議新風(fēng)野系統(tǒng):成喜本：以3室兩腥廳12霧0㎡的房販子為肝例：蠅每戶段的費(fèi)分用60氣00破-1紡00胡00元不殘等。價(jià)值炊點(diǎn)：1）不獸用開旨窗也宵能享艦受大享自然亡的新揀鮮空吹氣。2）避輪免板“空騰調(diào)病餅”。3）避紋免室瘦內(nèi)家博具、純衣物墻發(fā)霉倆。4）清販除室歡內(nèi)裝喇飾后暫長期蹄緩釋冬的有湯害氣狼體，百利于微人體借健康會(huì)。5）調(diào)五節(jié)室械內(nèi)濕胳度，徑節(jié)省污取暖芽費(fèi)用傳。6）有貧效排玻除室雁內(nèi)各澤種細(xì)割菌、歲病毒誤。重裝氏配備之七倘：產(chǎn)品罰建議不銹汁鋼密斷封地邪漏：成本守：60元/個(gè)價(jià)值哄點(diǎn)：1、阻類止下櫻水異羽味回販流。2、防勵(lì)止害筍蟲入贊戶。水流沖擊時(shí)開水流通過時(shí)閉不反水、無異味防害蟲重裝序配備之八寇：產(chǎn)品恩建議指紋掛門鎖賴：成惜本：10烤00犁——騰30涂00元價(jià)值炭點(diǎn)：嵌入扭式指山紋識(shí)假別技融術(shù),高安蓬全度樂識(shí)別移方式蘇及先昆進(jìn)的村指紋贊識(shí)別院算法,工作庸穩(wěn)定符性極勉高。精度護(hù)高,反應(yīng)快快,功耗芳低。使用乳方便,操作伙簡單含。重裝榮配備之九而：產(chǎn)品蘭建議智能鞠化品竭牌電眨梯：成本遭：25柳—3屬5萬元/套價(jià)值積點(diǎn)：運(yùn)行量速度軌快2.責(zé)5米/秒，部效率賀高。乘坐萌舒適辰，運(yùn)坑行平姿穩(wěn)無鼠噪音節(jié)。使用出壽命拐長，哭故障剪率低板。產(chǎn)品濫建議提升戲成本眼統(tǒng)計(jì)高科技技術(shù)價(jià)格單位建筑面積成本上漲備注斷橋鋁合金中空玻璃600元/平米70元15㎡/戶直飲水系統(tǒng)2500元/套20元新風(fēng)系統(tǒng)6000元/套45元不銹鋼雙面密封地漏60元/個(gè)1.3（可忽略）1戶安裝2-3個(gè)指紋門鎖1500元/個(gè)12品牌電梯20萬元/組40元合計(jì)188元備注債：均船按單靜套戶壇型面掌積13東0㎡計(jì)算沒。按照銜上述六標(biāo)準(zhǔn)晃建造彈，預(yù)淋計(jì)單葵位售蛋價(jià)將染增加牙18穩(wěn)8元基左右遼。但渣形成侵了準(zhǔn)坐康居臥工程堂，并朵完全往提升渠了項(xiàng)臭目品旨質(zhì)核心皆賣點(diǎn)代言栗睢縣遍榜樣音社區(qū)森的精吊品項(xiàng)祥目—窄—皇腫都花濁園二、饒三號淚衛(wèi)星朝湖不取可替貞代景膝觀政府披行政女集中威區(qū)域最適懼宜生摟活新話城板椒塊學(xué)區(qū)者好高端貝物業(yè)高滿你意度曠戶型特色翅景觀主題常廣場斷橋蜜中空溫玻璃直飲牌水系匠統(tǒng)反沖挎前置火過濾集器新風(fēng)城系統(tǒng)不銹借鋼密際封地趁漏指紋耽門鎖智能研化品猶牌電逢梯三大使主力省外圍三大浩支撐赤體系九項(xiàng)為重裝械配備價(jià)格牧定位價(jià)格屬建議影響擁中高絨端客證戶置絲式業(yè)的鞠重要隔因素?cái)_：根據(jù)高我司悔對市垮場的宜長期渴觀察塘和總錄結(jié)，杰影響繩中高租端置辰業(yè)者地決定糖投資珠置業(yè)匯的最以重要洲因素稀為：權(quán)品質(zhì)店、地牙段、悠價(jià)格燈。分項(xiàng)內(nèi)容打分合計(jì)Q1、位置區(qū)域所處城市級別1—527繁華程度1—31社會(huì)認(rèn)可度1—53熱點(diǎn)地段0—21Q2、環(huán)境自然景觀0—101018城市景觀1—52小區(qū)氛圍1—53人文因素1—53Q3、建筑風(fēng)格創(chuàng)新1—5423建筑密度1—55人性尺度1—54環(huán)境協(xié)調(diào)1—55（1）品顯質(zhì)因堡素q（qu鴨al潔it姜y）（10疼0分為剩滿分斥）第一撞種方灰法：浸項(xiàng)目合市場寬競爭妙力價(jià)格鏟定位價(jià)格賴建議Q4、配套生活基本配套1—3310教育1—33醫(yī)療1—22娛樂休閑1—22Q5、使用安全性1—3319便利性1—77舒適度1—77使用成本1—32Q6、品牌部品品質(zhì)0—2210售后保障0—22物業(yè)服務(wù)1—33市場形象1—33總計(jì)87我司攪觀點(diǎn)蠅，本差項(xiàng)目偏可得87分。價(jià)格蜻定位價(jià)格處建議（2）地穗段交隸通因臂素t（tr型af芬fi較c）10根0分為工滿分分項(xiàng)內(nèi)容打分合計(jì)t1、距離距城市中心區(qū)距離1—151022距其他各區(qū)距離1—53距片區(qū)中心距離1—54距城市交通樞紐距離1—55t2、時(shí)間到主要干道時(shí)間5—151538到最近公交樞紐時(shí)間5—1515到市區(qū)最近繁華商圈時(shí)間5—108t3、交通組織公交線路1—151216小區(qū)接駁交通1—54t4、停車地面/地下停車5—101010總計(jì)86我司眉觀點(diǎn)導(dǎo)，本劑項(xiàng)目抓可得86分。價(jià)格劈燕定位價(jià)格款建議（3）價(jià)販格因漆素p（pr菜ic振e），平為住淘宅產(chǎn)伸品均占價(jià)，真根據(jù)乞項(xiàng)目炒所在爺?shù)囟畏?、?xiàng)峽目建璃筑形酷式和硬時(shí)間爬等設(shè)脖定取勁值范承圍。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型綠化率規(guī)模開發(fā)商銷售均價(jià)中央花都10萬平米高層37%10萬體量睢縣永基置業(yè)有限公司2900元龍庭水岸高層住宅+商業(yè)35%9萬體量河南瑞博投資有限公司一期2700元，二期3100元時(shí)代廣場酒店+高層35%23萬體量鑫業(yè)置業(yè)3000元價(jià)格綱建議在品惰質(zhì)、扣交通臨、價(jià)漫格三黃個(gè)最是主要抄因素克之間餃，會(huì)徑根據(jù)灑條件散的不血同對濱置業(yè)祝者的趨決定按產(chǎn)生軟動(dòng)態(tài)脫的影響干，而閱最終夢的結(jié)洪果就徐是產(chǎn)禽品綜伐合條稀件所涂產(chǎn)生釘?shù)母偡隣幜眨篊（競岡爭力壺）=筍∑q常n·∑t紅n/鏈p品質(zhì)叛越高廢、交砍通狀佩況越沃好、識(shí)價(jià)格辜越低李，競針爭力迫越強(qiáng)剖，也名就是客說明庸越好備賣。當(dāng)然略，當(dāng)嗓我們獸確定鞋項(xiàng)目練需要亮達(dá)到釀的市替場合嚷理競予爭力鐮水平很之后譽(yù)，就神能明青確計(jì)蕉算出充合理芹的價(jià)克格水平俱，并藏通過“完善兇生活擔(dān)配套踩、交逢通設(shè)造施配雅備、封樣板奶工程街展示仔、營棚銷組賤織力貿(mào)度等絞加強(qiáng)培元素”的實(shí)猜施，針從而演實(shí)現(xiàn)樓利潤竄的最乘大化甚?！镞x擇嶼因素煌相互時(shí)作用些的數(shù)斜學(xué)模吼型價(jià)格畝定位價(jià)格摸建議C生=6炊5*陷65漏/3蝦00哥0（周侮邊競馳品綜出合均鍵價(jià)）=1番.4覽1取值禿說明纖：∑qn、∑tn值取65分為四良性搖競爭釘力；p值取理最近挨睢縣元高層觀產(chǎn)品宵均價(jià)丑，未簡來可扮適當(dāng)甘修正化?！镞x擇財(cái)購買脈最低濕理想文值的閘計(jì)算謀（市益場合丹理競友爭力跡）★選擇汗購買鴉價(jià)格嗽的計(jì)叛算C歷=1.41，∑qn菌=城0.奔87，∑tn哭=衫0.德86，P=秤30拳00（∑qn振+∑僵tn）/2走×C返×P譯=趣2態(tài)88恰9.備6元/平方什米也就燭說明幕，在率本項(xiàng)薦目的拿品質(zhì)咐和交哀通質(zhì)宣素的跑綜合貌評定窯條件臺(tái)下，踩結(jié)合淘市場伴合理偉競爭炸力，錢本項(xiàng)模目理爸論均壟價(jià)水悲平可腿達(dá)到約為36顏58元/㎡。但最先終銷印售均褲價(jià)的孤實(shí)現(xiàn)晃受以眠下三腦個(gè)因戰(zhàn)素的博影響斑：1）項(xiàng)膛目的騾營銷獄包裝施策劃召，提使升客迫戶的震感知謊價(jià)值厲；2）距幟離實(shí)課際開膏盤銷詢售尚威很長葵時(shí)間乞，市被場存德在不儉確定作因素?cái)?，對豬銷售與均價(jià)誘會(huì)產(chǎn)表生一廉定的擇影響聰；3）發(fā)扮展商勁對銷浴售速闊度和吵銷售群價(jià)格努關(guān)系寇的平刻衡取席舍。我司閘認(rèn)為誓，在勸目前互市場齊環(huán)境悠下，烈項(xiàng)目倆定價(jià)學(xué)建議似為34斑50元/㎡左右轉(zhuǎn)實(shí)收酬均價(jià)伯，實(shí)常現(xiàn)這笑個(gè)價(jià)嫁格除滾去正慰常因歉素以慶外，夏最重眨要的販還在擺于全技方位卡的營釣銷配燭合。注：本次清價(jià)格鍛定位尾的參連考基暖數(shù)以恩目前置的市匪場現(xiàn)箏狀為熔基礎(chǔ)信，最和終的泄價(jià)格饞確定特還需井要結(jié)陶合具葬體銷滋售時(shí)健間的滔市場熔現(xiàn)狀良，經(jīng)決更為菠深入拒的市藥場調(diào)天研后候綜合賠評定溝。價(jià)格敬定位55第二爐種方軟法：吵市場睡比較搭法此方事法是執(zhí)根據(jù)死項(xiàng)目尖主要紹競爭爭個(gè)案妄的地若段、穗環(huán)境領(lǐng)、交饞通、紀(jì)產(chǎn)品裳、配損套、炮品牌令、規(guī)終模七候大因嫩素的杠優(yōu)劣導(dǎo)分析大，與受本案窮進(jìn)行擁準(zhǔn)確雙的對災(zāi)比，失我們皮根據(jù)扎選取線項(xiàng)目劉個(gè)案愧的具但體情矮況，匯結(jié)合含這些進(jìn)個(gè)案策目前戚市場核銷售費(fèi)價(jià)格冒，對炎本項(xiàng)樓目價(jià)路格進(jìn)吵行初永步修刊正，治并近振一步歇進(jìn)行柔的本豪項(xiàng)目玻價(jià)格構(gòu)預(yù)測望。得裙出目儲(chǔ)前市例場可錫以接甩受的抓均價(jià)德。可比周個(gè)案對的選遼擇1定價(jià)晚的基愁本原死則2中央適花都29筒00元/平米砍龍找庭水膊岸30繩00元/平米裳時(shí)場代廣糟場31嚇00元/平米成本蔑原則臥、市劈燕場導(dǎo)筍向原源則、序價(jià)值竄相符似原則3方面價(jià)格搏建議價(jià)格蠶定位地段21區(qū)域認(rèn)同度13升值潛力8環(huán)境20項(xiàng)目環(huán)境9區(qū)域環(huán)境6自然景觀5交通13通達(dá)程度10公交網(wǎng)絡(luò)3產(chǎn)品20建筑風(fēng)格5景觀規(guī)劃7得房率4戶型設(shè)計(jì)4車位0配套12市政配套6商業(yè)配套4生活配套2品牌5開發(fā)商信譽(yù)度2開發(fā)商影響力3規(guī)模9面積5社會(huì)影響力4合計(jì)100七大興影響折因素叨與所忽占比冤重：3項(xiàng)目斬修正尖價(jià)格苗的確典定價(jià)格璃建議價(jià)格閣定位競爭役樓盤編定價(jià)亦影響蟲因素悠權(quán)重角分析煉表價(jià)格含建議本案（x）時(shí)代廣場

（a）中央花都

（b）龍庭水岸

（b）Px＝？Pa＝3100Pb＝2900Pb＝3000位置19172020環(huán)境20171620交通12111112產(chǎn)品20161817配套9999品牌4555規(guī)模5777綜合指數(shù)89828690影響閥因素項(xiàng)目首修正欄價(jià)格蝦確定參考腳均價(jià)芝說明脊：各項(xiàng)蝕目均肉價(jià)按儀照目紫前銷涉售或寺對外扔公開賢價(jià)格胡取得以上喊均為嶄按建慚筑面莊積計(jì)娃的起儉價(jià)：修正茄后各尸相關(guān)園樓盤曬價(jià)格甜qi’qi’=（殃Qx桶/Q食i）壺×p愧i緊注輸：P友i為刪按揭歉均價(jià)Pa’=（嫂Qx飲/Q醬a）六×P笨a受=（89/82）×31虹00=33竟64圍.6葵3（元威/㎡巴）Pb’=（欲Qx煩/Q捆b）教×P問b姻=（89/86）×29柳00=30移01血.1育6（元宗/㎡吧）Pc’斯=（Q泛x/煤Qc）聲×Pc歇=（89/90）院×30潑00=29跳66劃.6雁7（元業(yè)/㎡款）由各鎖樓盤票對項(xiàng)拜目影裝響權(quán)訴重分膚析得御出：業(yè)設(shè)各夏相關(guān)剝樓盤羊權(quán)重掏取值維為Wi，則疼：注：打以上箏各個(gè)滔案將10素0%做如撲上分重配的裙依據(jù):1、各詞個(gè)項(xiàng)金目的充開發(fā)桌進(jìn)度柳；2、各振個(gè)項(xiàng)賢的銷鋼售情凈況好梯壞；3、與釀本項(xiàng)匹目可援比性寧程度拖高低時(shí)代廣場中央花都龍庭水岸(a)：Wa=60%(b):Wb=25%(b):Wb=15%價(jià)格硬建議價(jià)格獨(dú)建議由q平x=活∑P暗iW野i，雷得：Px琴=翠（P緩a’Wa較+疾Pb’Wb+Pc’傳Wc）/坑（W姻a+尋Wb裹+Wc）=（33憶64帆.6笛3×60%+30匆01扭.1竟6×25蔽%+29緣瑞66按.6臂7×15只%）/1傅00都%=32傘14拒.0胡7元/條㎡銷售飛均價(jià)亭：約32鎮(zhèn)50元/拿㎡項(xiàng)目像修正孫價(jià)格雙建議注：本次彩價(jià)格沾定位去的參快考基虛數(shù)以顛目前難的市恒場現(xiàn)理狀為屯基礎(chǔ)量，最嫌終的俯價(jià)格鐵確定緒還需煙要結(jié)糾合具罩體銷擴(kuò)售時(shí)匠間的礦市場寒現(xiàn)狀飲，經(jīng)索更為兔深入妹的市匯場調(diào)屋研后吊綜合銅評定蛛。價(jià)格茄建議60根據(jù)寺我司辭對項(xiàng)折目的樂理解升以及暢目前疤睢縣突市場店的銷梅售現(xiàn)喇狀等騙因素桂，結(jié)療合新亂政后填區(qū)域援市場魔對行默業(yè)的洪反應(yīng)翁，采串取科叉學(xué)的動(dòng)價(jià)格晌計(jì)算夏方式逝，使割用兩劇種測訂價(jià)模培式對騰項(xiàng)目縣進(jìn)行材價(jià)格疑定位挪，分名別得末出項(xiàng)膜目的連銷售渴價(jià)格黎為：第一咬種方柳法第二予種方礙法銷售蕩均價(jià)筍：約32冷50元/貝㎡銷售鹿均價(jià)何：約36楊50元/速㎡通過酸兩種題方法迅的測尺算，精我司掘建議預(yù)，項(xiàng)碗目面錘市表摘價(jià)為34始50元/㎡。該價(jià)敲格作呼為基狠準(zhǔn)價(jià)狹格，疲隨市待場行肌情進(jìn)絡(luò)行微叉調(diào)。注：本次諸價(jià)格面定位壺的參宴考基斧數(shù)以慌目前突的市岔場現(xiàn)隸狀為惹基礎(chǔ)從，最系終的蛋價(jià)格闊確定俘還需麗要結(jié)魂合具砌體銷催售時(shí)是間的祝市場屢現(xiàn)狀鄉(xiāng)豐，經(jīng)純更為揭深入倉的市貝場調(diào)攪研后漠綜合捎評定物。4營銷債策略——實(shí)現(xiàn)膛利潤確最大咳化！Textinhere連續(xù)性適用性本項(xiàng)目良性開發(fā)推售的三要素開好頭核心爺策略怎樣恥開好浙頭怎么角連續(xù)怎么外適用提氣賄入場晚：快速謠提升榨知名宗度，截廣聚乞人氣本體晉條件劍的準(zhǔn)乞備，屯形成避亮相族震撼臣感循序追漸進(jìn)注：核心溉價(jià)值舅點(diǎn)的不斷我豐富縫演繹脈沖臭式的撫推進(jìn)霞，熱困潮不騾間斷施工冒進(jìn)度員、配喬套設(shè)賴施密疏切配浩合應(yīng)對囑變化唱：產(chǎn)品介線的體動(dòng)態(tài)調(diào)怎整形象評推廣彎的動(dòng)恰態(tài)調(diào)鴨整我們遣需要?jiǎng)蜃⒁馍裁锤?？竣邦程機(jī)構(gòu)推廣污主題城市怎最精抽彩1、形孫象、調(diào)性秋導(dǎo)入2、蓄寶勢:引發(fā)宅全城噸關(guān)注3、開脫盤銷售階段4、二杜次加狐推A暢/形象述實(shí)施冷策略推廣銀部署主體蜘過半取得凡預(yù)售由許可嶼證正負(fù)鮮零推廣拖啟動(dòng)開盤決銷售正負(fù)單零前臨時(shí)很咨詢款中心擦啟動(dòng)意、進(jìn)擦場主體玻封項(xiàng)謹(jǐn)，持序續(xù)銷攔售主體龍完工騰，尾擱盤銷倦售3、產(chǎn)畢品價(jià)煉值立語地主推輸廣語胞：讓每拌扇窗漫，向做著風(fēng)溝景深受呼吸2、項(xiàng)潤目價(jià)睜值立享地主推撒廣語企：一種票選擇謀，一響種生誓活形象題策略沖階段少目標(biāo)1、定論義項(xiàng)辨目立惜形象主推擦廣語腸：光彩綠奪目努，唱加響新鞭城注：卡時(shí)間矮節(jié)點(diǎn)浸根據(jù)便工程篇進(jìn)度守等實(shí)理際情取況另醬行確亞定B/傳播昨渠道爪實(shí)施·線上綿樹形崖象1、形聲象、調(diào)性甩導(dǎo)入2、蓄廢勢:引發(fā)泡全城疾關(guān)注3、開蠅盤銷飄售階段4、二驢次加聚推主體批過半取得互預(yù)售劍許可權(quán)證正負(fù)象零推廣億啟動(dòng)開盤怕銷售正負(fù)賓零前臨時(shí)俊咨詢條中心券啟動(dòng)棕、進(jìn)鈴場主體甘封項(xiàng)皺，持樹續(xù)銷鼓售主體程完工貝，尾疼盤銷扁售1、形皮象調(diào)豬性樹檔立戶外磁廣告·調(diào)性亦和信泉息點(diǎn)2、項(xiàng)貨目調(diào)嫂性，縣營銷奴信息以、開絲式盤信煩息報(bào)紙·溢價(jià)罷和信勾息點(diǎn)1、形保象及菌區(qū)域認(rèn)知扮度訴涌求、片區(qū)富炒作夕、項(xiàng)目滔信息窗傳遞2、項(xiàng)定目調(diào)身性、俊項(xiàng)目總賣點(diǎn)項(xiàng)目藍(lán)及產(chǎn)散品價(jià)掀值傳怨遞雜志·影視彈調(diào)性1、形能象調(diào)淺性樹產(chǎn)立2、強(qiáng)用化生驅(qū)活方晚式電臺(tái)宿、網(wǎng)融絡(luò)調(diào)含性和科信息跌點(diǎn)1、形稻象調(diào)考性樹涂立2、賣貞點(diǎn)挖毅掘，言營銷頁信息雪，開綱盤信善息推廣樣部署推廣饞部署1、形版象、調(diào)性惰導(dǎo)入2、蓄倉勢:引發(fā)私全城攀關(guān)注3、開名盤銷肢售階段4、二熟次加扯推主體叫過半取得曠預(yù)售稼許可湊證正負(fù)后零推廣匠啟動(dòng)開盤鑄銷售正負(fù)咽零臨時(shí)誤咨詢府中心挎啟動(dòng)誦、進(jìn)賊場主體睜封項(xiàng)線，持肥續(xù)銷閱售1、樣狀板房驗(yàn)開放貧信息賣點(diǎn)懼開放撥信息短信勞，信丹息點(diǎn)定，截勺流客椅戶2、營眉銷活陪動(dòng)DM很，信戲息點(diǎn)陡，截地流客帶戶1、銷意售中藥心樣板盛房開碼放邀腳請3、端開盤勺信息4、潮加推屆信息C/傳播老渠道壺實(shí)施·線下辯推廣主體戒完工粉，尾方盤銷昏售第一嗓階段膀：定嚴(yán)義項(xiàng)愚目郵樹姑立形義象光彩雅奪目產(chǎn)，唱該響新穿城奠基仁活動(dòng)捐儀式活動(dòng)堤時(shí)間艷：樁撥基前活動(dòng)涂形式返：奠慢基典贊禮活動(dòng)退目的應(yīng)：通羞過奠瓶基活摩動(dòng)儀娛式，乓提高兄項(xiàng)目夸在當(dāng)板地的鳥知名虹度，截?cái)U(kuò)大剩項(xiàng)目斧在睢桿的影要響力隔，提接高皇萍都地尊產(chǎn)項(xiàng)下目的底知名對度和贈(zèng)美譽(yù)教度，晴通過展邀請恢政府暈各職遍能部儲(chǔ)門的及參與塵，突杯出樓物盤政嶼策的仗優(yōu)勢控，為夏后期棵銷售腿積累識(shí)更多齡的客盈戶，奴擴(kuò)展象傳播泥渠道貪。樹立喪形象執(zhí)行副細(xì)節(jié)活動(dòng)鉛時(shí)間破：樁騾基前活動(dòng)鞋地點(diǎn)共：皇粉都花敵園項(xiàng)甲目現(xiàn)抓場活動(dòng)觸主題壩：皇菌都花栗園開撥工奠仍基儀畝式活動(dòng)廉內(nèi)容隸：邀請瞞政府專各職寇能部爭門人裝員參呀與確定噴禮儀兆公司現(xiàn)場獻(xiàn)布置押及安蜻排開工著奠基駁是一躲個(gè)項(xiàng)孝目建父設(shè)的妙開始伐，同鼓時(shí)也場是一雨個(gè)開臟發(fā)過威程受扁到關(guān)參注的廈開始胸，是惡市場舒透明慢化的堂需求植，同絹時(shí)也雁是前萍期營貪銷的熄重頭紋戲，挺通過善開工唉奠基過，把險(xiǎn)這種膝市場知透明嚇度、挺市場泰美譽(yù)歇度和癥市場講知名匙度達(dá)砍到最跌大化第二蹈階段項(xiàng)開盤冷銷售一種米選擇念，一晝種生蠅活活動(dòng)涂時(shí)間嬌：工么程進(jìn)錯(cuò)度達(dá)曉到正梅負(fù)零絹后活動(dòng)吊地點(diǎn)濟(jì)：皇釀都花昨園銷率售中莖心活動(dòng)湯目的陜：本辣次活宜動(dòng)以茅社會(huì)誓公益耐活動(dòng)妙為切辭入點(diǎn)跟（可既以與舒縣教辟育局酬合作頃），理與商護(hù)業(yè)活熔動(dòng)于眠公益翁活動(dòng)哪之中蒜，一澆方面腎樹立膽了企儉業(yè)的拿品牌晝社會(huì)責(zé)形象騙，另撕一方地面也忙使得黎皇都品牌決形象扇深入注人心撕，同砍時(shí)也童讓消溝費(fèi)者個(gè)真切股地感擦受地泥到精膚品小廣區(qū)的豬品質(zhì)朵生活屠。為腦項(xiàng)目1期謀開盤臭奠定魯客戶源資源貌。中小去學(xué)生撥繪畫餡比賽品質(zhì)粉改變煉生活執(zhí)行蔽細(xì)節(jié)活動(dòng)粥時(shí)間島：工金程進(jìn)起度達(dá)紙到正產(chǎn)負(fù)零瓶后活動(dòng)汪地點(diǎn)棕：皇合都花叔園銷失售中選心活動(dòng)妥主題短：秀桿出風(fēng)尚采，兩秀出浙水平活動(dòng)支內(nèi)容歇：1、刃以我贊的家歉為主躁題，緣瑞發(fā)揮慨自己相的想菌象，魄繪畫刪出你列心目洗中的酷家2、鋤邀請麥參賽港的選晚手以新比賽座的形勤式進(jìn)冊行，喚各評黃選出韻前1麻0名調(diào)代表附作，指對其犁進(jìn)行導(dǎo)獎(jiǎng)勵(lì)3、銅邀請尤校領(lǐng)絮導(dǎo)為汽評審警團(tuán)4、寄獎(jiǎng)項(xiàng)壘設(shè)置釋一、我二、臨三等做獎(jiǎng)，辰凡參鼠賽者乒均可瞧獲贈(zèng)仔紀(jì)念您品一葉份啤酒煮節(jié)活動(dòng)童時(shí)間懇