某項(xiàng)目可行性實(shí)施方案簡(jiǎn)報(bào)

./某項(xiàng)目可行性分析簡(jiǎn)報(bào)敬啟者某於香港注冊(cè)成立,現(xiàn)于香港聯(lián)合交易所上市,並為恒生指數(shù)成份股之一。某之最大股東為中國(guó)國(guó)際信托投資<香港集團(tuán)>有限公司,是北京中國(guó)國(guó)際信托投資公司的全資附屬公司。某有限公司<"某">的業(yè)務(wù)集中在香港及廣大的內(nèi)地市場(chǎng),業(yè)務(wù)重點(diǎn)以基建為主,包括基礎(chǔ)設(shè)施<如橋、路和隧道>、能源項(xiàng)目、環(huán)保項(xiàng)目、航空以及電訊業(yè)務(wù)。另外,本集團(tuán)亦有透過(guò)其全資附屬機(jī)構(gòu)大昌貿(mào)易行有限公司及慎昌有限公司進(jìn)行貿(mào)易及分銷業(yè)務(wù)。該集團(tuán)在港擁有多項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目,包括大型住宅及優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。于一九九七年,公司的總部大樓"中信大廈"更于中區(qū)海旁落成,為香港海濱的重要標(biāo)志。<摘自某網(wǎng)站>某經(jīng)過(guò)較全面調(diào)查、分析,對(duì)某城市的發(fā)展前景充滿信心,認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)還具有很大發(fā)展?jié)摿瓦\(yùn)作空間。因此,某擬引入國(guó)內(nèi)外高尚居住社區(qū)開(kāi)發(fā)理念,在某規(guī)模性發(fā)展某的品牌居住社區(qū)——某花園。我們期待著社會(huì)、企業(yè)各界的共同參與,把某花園開(kāi)發(fā)建設(shè)為某市第一高尚名牌住宅小區(qū),為某市民創(chuàng)造出卓越美好的生活居住環(huán)境。某花園〔XXX項(xiàng)目組2005年4月12日某花園〔XXX項(xiàng)目組成員名單：項(xiàng)目組組長(zhǎng)：徐立華——XXXXX置業(yè)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理項(xiàng)目組成員：游泳——XXXXX置業(yè)顧問(wèn)有限公司董事副總經(jīng)理陳衛(wèi)國(guó)——XXXXX置業(yè)顧問(wèn)有限公司策劃三部經(jīng)理李萬(wàn)國(guó)——XXXXX置業(yè)顧問(wèn)有限公司銷售一部經(jīng)理劉光旭——XXXXX置業(yè)顧問(wèn)有限公司策劃師徐慧——XXXXX置業(yè)顧問(wèn)有限公司策劃師朱敬龍——XXXXX置業(yè)顧問(wèn)有限公司首席設(shè)計(jì)師孫碩——XXXXX置業(yè)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)研究部主管項(xiàng)目組顧問(wèn)：林彬?！迦A大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院XX分院所長(zhǎng)第一章某房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析某20XX房地產(chǎn)市場(chǎng)概述開(kāi)發(fā)投資情況某市統(tǒng)計(jì)局、房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：20XX全年市區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資35.16億元,與20XX相比增幅33.3%。按用途分,住宅投資29.78億元,20XX為20.25億元；辦公用房建設(shè)投資0.33億元,20XX為0.94億元；商業(yè)用房投資4.10億元,20XX為2.67億元。市區(qū)20XX1-12月份累計(jì)房屋竣工面積139.47萬(wàn)m2,同比增長(zhǎng)23.3%。其中住宅面積118.88萬(wàn)m2,辦公用房2.42萬(wàn)m2,商業(yè)用房16.59萬(wàn)m2,其他用房1.58萬(wàn)m2。而20XX全年累計(jì)房屋竣工面積萬(wàn)113.08m2,其中住宅101.02萬(wàn)m2,辦公用房2.99萬(wàn)m2,商業(yè)用房6.41萬(wàn)m2,其他用房5.64萬(wàn)m2。比較圖如下：[結(jié)論]從比較圖可以看出,20XX房地產(chǎn)的投資量與20XX相比,開(kāi)發(fā)投資與施工面積都呈增長(zhǎng)趨勢(shì),特別是20XX第四季度開(kāi)發(fā)投資金額比以往都高。在2004商業(yè)的投資及竣工面積都比20XX有大幅度增長(zhǎng)。20XX房地產(chǎn)市場(chǎng)著實(shí)紅火了一把,即便政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)已作了宏觀調(diào)控,隨著某地區(qū)本身的發(fā)展,本地及外地的開(kāi)發(fā)商對(duì)某的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊看好。土地供應(yīng)情況某市國(guó)土資源局對(duì)土地實(shí)行有計(jì)劃、有步驟的供應(yīng),土地出讓全部采用掛牌、拍賣方式。20XX1-12月份共出讓土地266.46萬(wàn)m2,成交金額16.91億元。20XX某市區(qū)出讓土地達(dá)到481.4萬(wàn)m2,則20XX比20XX減少了214.94萬(wàn)m2,同比減少44.6%。[結(jié)論]自20XX4月29日,國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》,全省在宏觀調(diào)控中停止供地半年后,某市的土地投放量也明顯減少,可見(jiàn)政府對(duì)土地的投放量的控制效果顯著,從而合理的推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。20XX一至四季度土地投放量呈波浪式起伏,特別是到了第四季度,投放土地總量達(dá)到年度總和的38%。銷售情況20XX度銷售備案登記情況表〔單位：m2季度總體商業(yè)辦公別墅住宅20XX全年批準(zhǔn)預(yù)售1688900199600147900129760020XX全年銷售11531001626787397591644720XX全年銷售率68.28％81.50％50.02％70.63％20XX全年批準(zhǔn)預(yù)售202.28萬(wàn)37.12萬(wàn)8.62萬(wàn)117.18萬(wàn)20XX全年銷售1330705211097117638100197120XX全年銷售率65.79%56.87%136.47%85.50%從20XX的批準(zhǔn)預(yù)售及20XX的批準(zhǔn)預(yù)售情況分析,20XX全年市區(qū)的批準(zhǔn)預(yù)售總量比20XX上漲了19.8%,并且各類物業(yè)的實(shí)際銷售面積比2003的銷售都有所增長(zhǎng)。20XX批準(zhǔn)銷售的商業(yè)用房比20XX增長(zhǎng)85.9%,給銷售帶來(lái)了一定的銷售壓力,20XX商業(yè)用房銷售率為56.87%,則有一大部分留在20XX的市場(chǎng)；別墅項(xiàng)目在20XX銷售量達(dá)到11.68萬(wàn)m2,是唯一的銷售面積超過(guò)批準(zhǔn)銷售的物業(yè),但因?yàn)閲?guó)家對(duì)別墅用地的控制,20XX的批準(zhǔn)預(yù)售量比20XX減少41.72%,在20XX別墅的需求量增大,銷售情況好。20XX某普通住宅批準(zhǔn)銷售量比20XX減少9.7%,實(shí)際銷售面積20XX比20XX增長(zhǎng)9.3%,20XX經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的批準(zhǔn)預(yù)售量比較大。[結(jié)論]總的來(lái)說(shuō),20XX某房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較火熱。20XX推出的樓盤(pán)也達(dá)到近幾年的高峰,東、北、南三區(qū)在20XX也推出了不少樓盤(pán)；20XX商業(yè)推出量更大,給20XX帶來(lái)了不小的壓力,銷售前景不容樂(lè)觀；別墅樓盤(pán)在20XX需求旺盛,前景看好。價(jià)格走勢(shì)[結(jié)論]統(tǒng)計(jì)分析普通商品住宅的價(jià)格走勢(shì)20XX4季度相比20XX4季度上漲了274元/㎡,由于4季度相對(duì)是旺季,同時(shí)有一些新的樓盤(pán)亮相,4季度價(jià)格比上季度略有上升,為2963元/㎡,總體來(lái)說(shuō)上升幅度較小,平穩(wěn)略升的狀態(tài)。20XX房地產(chǎn)土地出讓分析20XX土地出讓總結(jié)招商時(shí)間商業(yè)金融辦公住宅商業(yè)住宅其它合計(jì)1301312132113311351139137、140、141、142、143136、1388145、148、149146、147、5151、152、153、1501602161、162、167、170、171、163、172165、166、168、169、11173、181、182、183A、183B、185、186176、187、188、189、190177、178、179、18016從20XX的土地出讓來(lái)分析,上半年只是出讓13塊地,而下半年則出讓了40塊地。從出讓地塊上來(lái)看同20XX地49塊地大致在數(shù)量上持平。土地出讓分區(qū)域分析區(qū)域東區(qū)西區(qū)南區(qū)北區(qū)中心區(qū)地塊130、135、136、137、138、147、150、171、172、173、175、180、181、189133、139、140、141、142、145、148、149、152、153、160、161、162、163、165、166、167、177、178、179、183A、183B、185、186、177、178、190155、158131、143、146、151、168、182132、169、170面積7249911203330207113421928109847比例27.18%45.12%7.77%15.82%4.12%從上表明顯可以發(fā)現(xiàn),東區(qū)地土地出讓比例在增大,東區(qū)的土地出讓面積已經(jīng)占到27％。北區(qū)的土地出讓面積也達(dá)到16％?？傮w統(tǒng)計(jì)分析20XX全年土地出讓面積約在267萬(wàn)平方米,同去年的399萬(wàn)平方米有一定的差距,但是中間的差距正好同京華城中城的135萬(wàn)平方米相當(dāng)。因此排除京華城中城的特例,總體上出讓土地面積今年同去年大致相當(dāng)。土地出讓分用途分析出讓性質(zhì)住宅商住商業(yè)金融其他地塊131、137、140、141、142、143、146、147、163、172、176、187、188、189、190136、138、150、165、166、168、169、177、178、179、180130、132、133、135、139、145、148、149、151、152、153、158、159、160、161、162、167、170、171、173、175、181、182、183A、183B、185、186155面積13463975634287526814703比例50.48%21.12%28.22%0.18%20XX的商業(yè)金融土地出讓達(dá)到75萬(wàn)平方米,按照最小的容積率1.2計(jì)算,則粗略計(jì)算就有90萬(wàn)平方米,考慮到眾多的商業(yè)地塊容積率都達(dá)到2－3。則實(shí)際推出的量將大大超過(guò)這個(gè)數(shù)據(jù)。另外還考慮到商住用地大約還有15％以上的商業(yè)面積,按照商住用地的粗略容積率1.4計(jì)算,則在商住用地上還有10－20萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。而分析近兩年某的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售量都不超高20萬(wàn)平方米。則20XX的商業(yè)供應(yīng)量就需要某消化5年以上。20XX某房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析某20XX房地產(chǎn)的情況,同時(shí)根據(jù)國(guó)家及某的政策影響,預(yù)計(jì)20XX某市房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)以下趨勢(shì)：土地控制更加嚴(yán)格20XX末,國(guó)務(wù)院下達(dá)了關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)李元表示,明年我國(guó)將繼續(xù)實(shí)行從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策,收緊"地根"。某20XX末大批量推出初看有點(diǎn)突然,尤其在11－12月份在前面的土地還沒(méi)有成交的情況下又推出大量的土地。但知情人士分析主要是基于在國(guó)務(wù)院的新規(guī)定正式執(zhí)行前搶先推出。由于近兩年國(guó)家的土地控制,某新征用的農(nóng)業(yè)用地有限,可以說(shuō)20XX、20XX的土地供應(yīng)主要是某以前貯備的土地。經(jīng)過(guò)兩年的消化,預(yù)計(jì)也消化了很大部分。尤其從12月24日推出的土地看,只有一塊地是生地,其它都是熟地。預(yù)計(jì)20XX某的土地供應(yīng)量會(huì)有所減少,特別是上半年有可能和20XX上半年一樣,土地供應(yīng)量不大。西南區(qū)域及其周邊會(huì)成為新的住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域20XX西南區(qū)的優(yōu)勢(shì)和重要性得到了充分的認(rèn)識(shí),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目鱗次櫛比,呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。累計(jì)在建和掛牌的地塊有117號(hào)、98號(hào)、74號(hào)、106號(hào)、100號(hào)、73A號(hào)、73B號(hào)、126號(hào)、105A號(hào)、105B號(hào)、141號(hào)；129號(hào)、145號(hào)地塊等近20塊地幅。其中73A號(hào)地塊,開(kāi)發(fā)商為某金鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,開(kāi)發(fā)的金湖灣小區(qū)項(xiàng)目位于順達(dá)路和振興路之間,規(guī)劃建筑面積18萬(wàn)㎡,以別墅項(xiàng)目為主,兼有多層和小高層項(xiàng)目,占據(jù)了整整一條街區(qū)。73B地塊的明星花園以多層和小高層項(xiàng)目為主,規(guī)劃建筑面積26萬(wàn)㎡；126號(hào)地塊的南浦花園以別墅和多層項(xiàng)目為主,建筑面積6萬(wàn)㎡；105A號(hào)地塊的星都芳庭以多層和小高層項(xiàng)目為主,規(guī)劃建筑面積21萬(wàn)㎡；105B號(hào)地塊的淮左郡項(xiàng)目,以聯(lián)排別墅為主,兼有多層,建筑面積9萬(wàn)㎡；141號(hào)地塊規(guī)劃土地面積11萬(wàn)㎡,18米建筑高度的限制,決定了該地塊將以別墅和多層項(xiàng)目為主；142號(hào)約12萬(wàn)㎡的土地面積,規(guī)劃將由中高層項(xiàng)目為主,屆時(shí)該區(qū)可能會(huì)誕生南區(qū)地塊的第一個(gè)高層項(xiàng)目；再加上年末推出的西南板塊的多幅土地,西南區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)量勢(shì)必成為某的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。商業(yè)項(xiàng)目可能存在問(wèn)題20XX下半年推出很多商業(yè)項(xiàng)目,預(yù)計(jì)全年的商業(yè)用房的批準(zhǔn)預(yù)售量在33萬(wàn)m2以上,20XX商業(yè)辦公用房的銷售量在16萬(wàn)m2。樂(lè)觀地預(yù)計(jì)20XX全年的銷售量在18－20萬(wàn)m2,20XX還有幾個(gè)大型的商業(yè)在20XX推出,如濱河城的8萬(wàn)m2、珠寶城一期6萬(wàn)m2、凱運(yùn)天地5萬(wàn)m2、財(cái)富廣場(chǎng)7萬(wàn)m2、紅星美凱龍18萬(wàn)m2商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本因素是市場(chǎng)供求關(guān)系。當(dāng)有效供給不足,必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲,而房?jī)r(jià)上漲又減少了有效需求,從而增加有效供給,最終達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)。20XX某市的土地供應(yīng)已較20XX有所減少,土地的稀缺性使開(kāi)發(fā)成本中土地價(jià)格不會(huì)下降；對(duì)開(kāi)發(fā)商要求越來(lái)越高,國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定環(huán)保、節(jié)能材料使用等加大了建筑成本。但是由于限價(jià)住宅商品房的大量投入,將抑制整體房?jī)r(jià)快速、大量上升。20XX某市房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體上看,沒(méi)有引起房地產(chǎn)暴漲和暴跌的不穩(wěn)定性因素,總體保持平穩(wěn)略升的趨勢(shì)。東區(qū)發(fā)展?jié)u成規(guī)模、北區(qū)低位抬頭20XX,某東區(qū)及北區(qū)普通住宅所占市場(chǎng)份額趨勢(shì)如下圖：在20XX東區(qū)的市場(chǎng)份額變動(dòng)較大,在二季度市場(chǎng)份額達(dá)到全市的最低點(diǎn),而在第三季度卻達(dá)到了36.70%,第四季度又比第三季度上升了1.76%,三四季度均位居第二,僅次于西區(qū),說(shuō)明東區(qū)的規(guī)模與優(yōu)勢(shì)正日漸形成,其發(fā)展勢(shì)頭不亞于西區(qū)。北區(qū)在20XX市場(chǎng)份額在后三季度處于上升趨勢(shì),但市場(chǎng)份額不是很高。根據(jù)土地的出讓情況來(lái)看,北區(qū)在20XX將會(huì)有很多新的樓盤(pán)推出。競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析京華城中城基本概況：由某京華城中城生活置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā),位于文昌西路,某火車站旁?？偨?67萬(wàn)平方米的超大體量,住宅130萬(wàn)平方米,復(fù)合多層、聯(lián)排低層、小高層、高層多種建筑,是某目前規(guī)模最大的樓盤(pán),商貿(mào)與住宅相結(jié)合。分四期開(kāi)發(fā),目前開(kāi)發(fā)第一期,別墅67棟,小高層21棟。推廣訴求："京華城中城,某的新市中心"。功能齊全的城市中心,所有生活所需全滿足。小區(qū)規(guī)模大,與人工湖相連,面積達(dá)到271畝,且有百萬(wàn)平方米全生活廣場(chǎng),首期建設(shè)18萬(wàn)平方米。定位與銷售：定位"新某市中心第一大高檔住宅區(qū)",目前第一期在售,20XX11月7日開(kāi)盤(pán),擬定20XX3月入伙。聯(lián)排別墅面積區(qū)間190-210m2,疊加別墅140-160m2。一期銷售不到30%,標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)3600元/m2,疊加均價(jià)4600元/m2,聯(lián)排均價(jià)5100元/m2。主要優(yōu)劣勢(shì)：規(guī)模大,配套全,開(kāi)發(fā)商資金雄厚。但價(jià)格較高,且剛開(kāi)始建設(shè),小區(qū)尚看不出什么規(guī)模,價(jià)格不夠合理,所以銷售不太好。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性：某房地產(chǎn)市場(chǎng)的大盤(pán),目前建設(shè)銷售正在進(jìn)行中,開(kāi)發(fā)種類多,但其價(jià)格不夠合理,如果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出一定規(guī)模,且銷售價(jià)格合理,對(duì)某房地產(chǎn)在售樓盤(pán)的影響都比較大。由于該項(xiàng)目隨后幾年內(nèi)保持較大的推盤(pán)量,產(chǎn)品類型與價(jià)位均較為接近,所以與本項(xiàng)目存在有直接競(jìng)爭(zhēng)。凱運(yùn)天地基本情況：某凱運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā),地處某市古運(yùn)河?xùn)|岸；項(xiàng)目總占地324畝；項(xiàng)目建筑面積29.05萬(wàn)㎡〔住宅20.26萬(wàn)m2；容積率1.38；綠化率37%。共有1292戶,住宅,計(jì)1292戶〔多層26幢約8.69萬(wàn)m2、小高層12幢約11.57萬(wàn)m2、公建配套用房17幢約8.97m2。三期銷售情況：20XX03月06日開(kāi)盤(pán),現(xiàn)售住宅,商鋪未售。共推出103套,已經(jīng)銷售多于80%,在售小高層與多層均價(jià)3900元/m2,三室兩廳兩衛(wèi),120m2,所占比例80%,兩室兩廳兩衛(wèi),90m2,共10戶左右。主要客戶為私營(yíng)業(yè)主、夫妻雙方都有固定收入人群。戶型配比：三室兩廳兩衛(wèi)120平方米左右〔占80%左右,兩室兩廳一衛(wèi)93.15平方米,復(fù)式180-220平方米。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)：品牌效應(yīng),規(guī)模較大,配套設(shè)施較好,某綜合整治項(xiàng)目,十大實(shí)事工程,五大亮點(diǎn)之一。它創(chuàng)建的是一個(gè)品牌,所以從它的售樓處,樣板房都具有特色。周邊市政配套不太好。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性：凱運(yùn)天地在某走的是品牌道路,作了大量宣傳,并與京華城中城一樣用XX知名演員作形象代言人,在某房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響,并且?guī)?dòng)了東區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)。以古運(yùn)河作主打,銷售情況好,位置離市中心不是很遠(yuǎn)。目前正在銷售,明后年將仍保持相當(dāng)數(shù)量的住宅推出量,與本項(xiàng)目有同類層次客戶資源,競(jìng)爭(zhēng)性較大。其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目金湖灣小區(qū)——第二章項(xiàng)目概述及客戶定位一、項(xiàng)目概況1、地理位置：本案位于某市邗江北路東側(cè),揚(yáng)冶路北排澇XX側(cè),地處瘦西湖風(fēng)景區(qū)與西部分區(qū)、西北分區(qū)交匯處,南距廣潤(rùn)發(fā)和來(lái)鶴臺(tái)市民廣場(chǎng)約500米,地塊周邊分布有海德公園、玫瑰香榭、柳馨花園、翠崗小區(qū)、雍華府、山河園、金菊花都錦繡時(shí)代等大中型住宅區(qū),所在區(qū)域交通便捷,環(huán)境優(yōu)雅,未來(lái)發(fā)展前景良好。208號(hào)地項(xiàng)目區(qū)域位置具體如下圖所示：柳馨花園柳馨花園山河園山河園邗江北路海德公園邗江北路海德公園錦繡時(shí)代錦繡時(shí)代本項(xiàng)目玫瑰香榭本項(xiàng)目玫瑰香榭四望亭路四望亭路金菊花都揚(yáng)冶公路金菊花都揚(yáng)冶公路雍華府熙園雍華府熙園廣潤(rùn)發(fā)文昌西路來(lái)鶴臺(tái)廣潤(rùn)發(fā)文昌西路來(lái)鶴臺(tái)2、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：用地面積區(qū)塊〔m2綠化率容積率建筑密度規(guī)劃用途限高502900mC區(qū)：102400≥35%≤1.2≤30%二類用地≤18mD區(qū)：72000≥25%≤2.0≤40%二類用地≤36mE區(qū)：221300≥35%≤1.2≤30%二類用地≤18mF區(qū)：107200≥35%≤1.6≤30%二類用地≤36m3、建筑性質(zhì)：住宅、商業(yè)及配套設(shè)施；4、項(xiàng)目運(yùn)作現(xiàn)狀本案為農(nóng)牧廠搬遷改造項(xiàng)目,不存在拆遷阻力,條件基本具備明年開(kāi)工。5、本案策劃背景1、內(nèi)部因素1屬規(guī)模較大的近臨市中心的項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)為四年,必須考慮項(xiàng)目的可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力及品質(zhì)的超前性；2積率較低,對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)水準(zhǔn)要求高。本案必須適應(yīng)當(dāng)前主流市場(chǎng)的需求。3本案的綜合成本決定本案市場(chǎng)價(jià)格水準(zhǔn)處于中上狀態(tài)。某房?jī)r(jià)近幾年呈快速穩(wěn)步上漲狀態(tài)。目前某較大規(guī)模項(xiàng)目均價(jià)一般超過(guò)3300元/平方米,西區(qū)普通住宅的房?jī)r(jià)在3200-3900元/平方米,由于目前某各城區(qū)的發(fā)展正日趨平衡,尤其是東區(qū)的迅速崛起,價(jià)格方面每平方米又比西區(qū)少數(shù)百元,使得西區(qū)與往昔相比,失去了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、外部因素1本案屬揚(yáng)城西區(qū)項(xiàng)目,區(qū)域形象較佳,樓盤(pán)眾多,競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,對(duì)本項(xiàng)目的定位精準(zhǔn)性、運(yùn)作專業(yè)性及營(yíng)銷手段的有效性提出了更高的要求,進(jìn)而為本案帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。二、區(qū)域環(huán)境分析1、交通條件本案目前公共交通設(shè)施比較缺乏,但道路交通設(shè)施比較完善——邗江北路50米,規(guī)劃中的蜀崗路寬40米,揚(yáng)冶路寬35米,隨著未來(lái)的發(fā)展,這一缺憾將得到有效解決,并使本案具有極佳的交通優(yōu)勢(shì)。2、周邊環(huán)境西區(qū)將逐步發(fā)展成為某未來(lái)的城市中心區(qū),已初步形成較完善的生活配套設(shè)施,醫(yī)療、教育、商業(yè)配套、金融、郵政及餐飲娛樂(lè)等配套設(shè)施基本齊全,具有居住生活的便利性,且素質(zhì)較高,而目前本案周邊生活氛圍、商業(yè)氛圍和生活配套仍比較缺乏,預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)2-3年的發(fā)展,這現(xiàn)狀將逐步得到改善。三、區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng)客層研究和市場(chǎng)定位1、目標(biāo)市場(chǎng)客層特征：該區(qū)域客戶基本分為三類：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房,故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本,尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對(duì)都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤(pán),故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤(pán),且其中一部分人群購(gòu)房為投資目的。追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購(gòu)置第一居所為主,以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購(gòu)房目的,追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn),同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高,此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜,往往不為媒體宣傳所左右。留戀或向往西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購(gòu)買(mǎi)力較弱,同時(shí)又對(duì)西區(qū)又較為眷戀,但西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高,由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制,故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià),以獲取在本區(qū)生活的條件。此類人群購(gòu)房首要條件是房型、面積,在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。2、本案目標(biāo)人群特征本案目標(biāo)人群來(lái)源于全市各個(gè)區(qū)。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、政府官員、外企白領(lǐng)等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群,他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量,對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。3、確定目標(biāo)客戶客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士?？蛻糨o助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。4、產(chǎn)品定位：綜合上述分析,建議本項(xiàng)目的建筑形式以多層為主,輻以小高層和聯(lián)排別墅等產(chǎn)品。第三章規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及物業(yè)類型配比一、項(xiàng)目市場(chǎng)形象初步定位激活社區(qū)定位的第一步：社區(qū)定位在某、在今天,人們的需求是什么？在人均GDP超過(guò)2000美元的某市區(qū),基本的物質(zhì)生活條件是容易達(dá)到的,也就是說(shuō)在居住的需求上更多傾向于"馬斯洛需求"的"自尊需求"和"自我實(shí)現(xiàn)"的表現(xiàn)。本項(xiàng)目從業(yè)主的需求出發(fā),充分研究了某地域的、時(shí)代的個(gè)人需求特點(diǎn),以"花園城市"激活社區(qū)的總體策略。挑戰(zhàn)市場(chǎng)巔峰的戰(zhàn)略——國(guó)際化社區(qū)借用發(fā)展商——某的國(guó)際化開(kāi)發(fā)背景,整合一支國(guó)際化的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)打造出的一個(gè)具有國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)秀社區(qū)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面更多考慮澳大利亞柏濤、香港的何顯毅、王董等知名建筑設(shè)計(jì)院；景觀設(shè)計(jì)建議選擇貝爾高林、美國(guó)泛亞易道、德國(guó)WSP景觀設(shè)計(jì)、澳大利亞DCM等參與設(shè)計(jì)；以及物業(yè)管理、營(yíng)銷顧問(wèn)等一支國(guó)際化背景的團(tuán)隊(duì)。旨在通過(guò)國(guó)際化團(tuán)隊(duì)制定的一種國(guó)際化的居住標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建立一個(gè)市場(chǎng)的高度。迎合需求的社區(qū)定位——花園城市社區(qū)通常意義上的大盤(pán)社區(qū)給客戶帶來(lái)的是"世外桃源"的感覺(jué),環(huán)境景觀自然讓人陶醉,但諸多生活配套不便常使人忘而卻步。突出本項(xiàng)目緊挨城市未來(lái)中心的獨(dú)特位置和一個(gè)近70萬(wàn)平方米的高品質(zhì)生活的大盤(pán)的市場(chǎng)特性。最后我們綜合將本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為：國(guó)際化花園城市社區(qū)二、現(xiàn)有控規(guī)調(diào)整建議根據(jù)現(xiàn)有政府對(duì)本項(xiàng)目的控制性規(guī)劃需求,我司覺(jué)得在以下幾點(diǎn)存在局限性：商業(yè)規(guī)劃在D區(qū)不能體現(xiàn)地塊的最大價(jià)值；E區(qū)限高18米導(dǎo)致產(chǎn)品規(guī)劃空間太??；我司建議某在拿地時(shí)與政府進(jìn)行有效協(xié)商,盡量避免以上局限。建議做以下修改：將商業(yè)功能改為F區(qū)的東南角,可以維持規(guī)劃面積和容積率等指標(biāo)。這樣將更符合商業(yè)地塊的"金角銀邊"的原則；將E區(qū)的限高放寬至36米。原有限高下的產(chǎn)品只有多層或別墅類,但通常開(kāi)發(fā)商為了追求利潤(rùn)會(huì)選擇容積率較高的多層住宅,導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)"兵營(yíng)式排列"。不能保證足夠的景觀、綠化面積。如果能將限高放寬到36米,開(kāi)發(fā)商可以定位小高層住宅產(chǎn)品,在容積率不變的情況下,留空出更多的景觀、綠化面積,有利于提高整個(gè)項(xiàng)目的居住檔次和環(huán)境。根據(jù)我司的分析,以上第一點(diǎn)的修改可能性還是較大的,第二點(diǎn)的修改難度存在。以下規(guī)劃思路是以考慮實(shí)現(xiàn)第一點(diǎn)修改,第二點(diǎn)不修改為前提的。三、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路擬借鑒國(guó)際上大盤(pán)社區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在某市北部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手,以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套充分利用現(xiàn)狀植物保留,點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合合理的市政設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上,意圖實(shí)現(xiàn)"花園城市"構(gòu)想,規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū),社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng),滿足"以人為本"的居住理念。2、產(chǎn)品特征以多層住宅產(chǎn)品為主,低密度住宅與小高層住宅為輔。推出多層住宅、低層聯(lián)排別墅、疊拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。并以小高層來(lái)提高項(xiàng)目容積率。3.充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用,并達(dá)到國(guó)家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。4.本項(xiàng)目所在地的西區(qū)作為某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn),在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開(kāi)發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單一的弊端?；谀硡^(qū)域的外部環(huán)境和市場(chǎng)情況,以及某在社區(qū)發(fā)展