世紀培訓資料二手房操作技巧

二手房操作技巧

我們在操作過程中為什么要技巧呢?案例

**是一名經(jīng)紀人，他在值班的過程中接待了一名客戶，并且獲知客戶買房字目的是為了自主，于是他就推薦給客戶要求的區(qū)域的兩套房子，客戶挑選了一套房子，并且要求去看房，于是，**于是給業(yè)主打電話說有一個客戶對他的房子很有意想，想來看房子，業(yè)主也答應了，于是**帶客戶去看房子，客戶當場就表示滿意，并且在價格上也沒有什么異議，但是當**約業(yè)主第二天來公司簽合同時，業(yè)主突然跳價，結(jié)果致使沒有成交?？墒堑谌?*給客戶打電話，客戶表示已經(jīng)在別的公司買到房子了，并且買到的是另一個區(qū)域的房子，而且價格已經(jīng)遠遠超過原來和**講的預算，**感到很困惑，去問業(yè)務主任，如果你是業(yè)務主任，你會怎么給**解釋呢？沒有技巧就沒有成交！二手房操作中涉及到的技巧接待客戶接待業(yè)主配對約看帶看接待客戶技巧1.盡可能讓客戶留下電話“如果您留的聯(lián)系方式太少，如果我們有了新房源，就不能及時的通知您了”2.一定要擴大或變通客戶的要求區(qū)域

“如果價格合理，您是否考慮其他地段的房子呢？”3.確定客戶的預算或預算范圍“如果房子很符合您的要求，您是否考慮提高您的預算呢，如果可以的話，大概能提高多少呢？”4.確認客戶是否要貸款確認客戶是否要貸款5.要問清楚客戶買房的原因“請問您是否為了老人買房子？結(jié)婚買房子？為了小孩上學。。。。。。。”要記住，不可以直接向客戶發(fā)問。6.確定客戶是否在要求區(qū)域看過房只有已經(jīng)對自己要買的區(qū)域內(nèi)的房子已經(jīng)看過的，并且對該區(qū)域的房價已經(jīng)有所了解的客戶才是準客戶接待踏業(yè)主堂技巧1.盟確認贈是否犬拿到拼產(chǎn)權(quán)表證確認反是否主拿到償產(chǎn)權(quán)級證2.瓦確認揀是否箭有未稼償付執(zhí)的貸誤款如果近有，鎖是哪過家銀朝行？辨是否殖可以各提前晚還貸且？3.敬注意輸?shù)谝豢拼螇撼脙r“先哲生，議我跟岡您講刑，我匪們昨培天剛耽剛在崇您這追個小邪區(qū)賣雹了一能套房幣子，吹樓層鏈比您老的還始好，吊可是滅價格身比您娛的房前子還吐低兩熱萬，蔥您看喇，您飼的房微價是詢否可站以下停調(diào)3浙萬呢值，？且”如叔果不紫可以裳，注場意以扯下幾州點：蔽“最心低什乞么價梳錢賣紛（低殃于什移么價蠻肯定修不賣廣呢？醫(yī)）”“什度么時諷候最藝晚出掘售”“您魔在其考他公搬司有例沒有兆掛過壯牌呢辟““您照是否菊愿意威在我杰們公突司簽雹定獨若家委層托協(xié)甲議呢房誠”配對守技巧1.略現(xiàn)場輸接待仰一定污要現(xiàn)筍場配稼對配對稻的原研則：首先常挑選梨客戶核需求燥的區(qū)壇域內(nèi)撇房源約，如永果需礦要的搭區(qū)域涼內(nèi)沒盲有，顏在核悄心商四圈內(nèi)趕尋找斑房子帽配對污，但痰是一夜定要梁與客泥戶要變求的閱區(qū)域軌交通抽很便旦利。其次零，在柴配對充的時武候，氏一定岸要把勸客戶獅預算懇房價品上浮富5%再--移-8坐%的追范圍拿內(nèi)尋柜找并霜配對患。2.穩(wěn)好的褲經(jīng)紀拼人一但定是此客觀劍的在配個對推瞎薦的訴時候朗要客寨觀，傻不允評許隱濕瞞房佛子的勉實際撈情況耗，但嚇是在們介紹彎的時期候，宰本著豈先介曾紹好君的方毛面，起再介概紹不油符合液客戶猜要求界的方侍面。羊而且眾要講扮自己污已經(jīng)盼看過付房子榜，主鼠要目豈的是顧要把如客戶債約出燈來看礦房，孟增加旨多的暢見面詠機會雜。約看驕技巧約看浩業(yè)主軍技巧約看躺客戶丸技巧約看四業(yè)主以技巧1.約看豬時間姿是經(jīng)途紀人亞決定挑的,們不是綢業(yè)主趴或客格戶決嬸定的“張丹先生融，您炮好，嬸我和婆我的解客戶近明天型下午靠3點笑到您受家看白房，崖請您策在家窄里等廊我們揚，謝僵謝”如果鑰業(yè)主掌時間債不確冶定，獄請再食此確日認準僚確時棕間，軌千萬攏不要預讓業(yè)蟲主自流己選想時間2.糟約看怪時的就第二堵次壓灣價“張淚先生悄，你道好，側(cè)我這液邊有撫一個沈客戶浩，本哲來想桂要徐手家匯裁的房撇子，飾我把守您這畏套曹密寶路晶的房嫩子推滔薦給予他了綠，因圣為戶蜂型還坑是比姻較符苗合他變要求巴的，歸客戶敗讓我密跟您日談一轟下，傻如果壞您的伏價錢仆能再由跌下是兩萬退的話素，他洲想過傳來看彈看房被子”一般則的業(yè)腎主聽究到你稀這么盈說的掠時候某，肯喘定不棒會降怪價的桃，但普是我晌們這味么說炕的意喜義是課什么黃呢？原則憑：要汽打破濟業(yè)主講對自鍵己房阿子的非完美描的心區(qū)態(tài)，撲不要涂讓業(yè)句主對辯自己爽的房象子太幕有信撈心。3.聞約看視前讓集業(yè)主薄明確匹:房鐵價是姿加價講報出紛的“由于四買二夾手房榜的客給戶比呆較愿策意談充價錢答，所蛇以我屋們把極您的居房價董稍微輸報高嘗了一鮮些，效為的浴是使冶您的配房子典盡快蘭成交枯，所板以如隔果客慢戶問授到您鞭價格把的時遲候，般請您痰配合辰我們?nèi)??！?.鄰提醒陜業(yè)主揭不要偶與客犁戶交嬸換聯(lián)訪系方插式提醒膨業(yè)主坦不要偶與客忽戶交賺換聯(lián)癥系方戲式約看串客戶否技巧1.提寶醒客鎮(zhèn)戶不冒要當玩面表拴示對嫩房子庫是否什滿意慰：“如顯果您達看中疤了這僻套房興子，皺請您拘不要流在業(yè)險主面川前表辣示出掌來，哪這樣這業(yè)主悉容易款跳價志““如痛果您渾沒看呼中這已套房蛛子，唯也不獄要在徑業(yè)主沫面前矛表現(xiàn)憂出來姓，這買樣表爛示對瘋業(yè)主竟不尊鹿重，建以后費我們庭看房那比較活困難展”2.社提醒概客戶拾不要弦與業(yè)披主交躲換聯(lián)陣系方羨式“我們方是中劍介公參司，高我們哈在幫曉您買降到房亡子后嘆會按旨照國組家規(guī)豈定收決取一篩定比慕例的妖中介逮費，臭希望跟您不去要跳從過我假們與倦業(yè)主撐私下胞成交道，這賣樣對幼您的識交易藥不安拴全，稅希望均您能偏尊重棄我們眾的勞獵動。壞”3.傾提醒純客戶屑不要慮與業(yè)蕉主當?shù)苊嬲劥祪r格“這位掀業(yè)主蘭比較般精明哨，所噸以如證果您奶看中縱房子伯后不蓬要當桐面與砌業(yè)主幸談價砌格，館否則嚴業(yè)主缸會以忙為您狹看中做這套競房子紐奉了，盤很有柳可能爪會漲把價”超！4.脈提醒膠客戶自約看彈的時丙間與打地點注意坦：地風點要閘選在裙離房滾子相區(qū)對近師的并炎且有嘴明顯阻標志冒物的獅地方茶。帶看真技巧帶看涌中技業(yè)巧陜–掛主動鬧原則1.造見面增后，蓋主動名與客慘戶交扇談.交談肆主要鄙是圍掘繞客狹戶購察買房陡子的朱話題船展開默，主始要目椅的是榴近一滾步了陵解客搜戶的輸購房緒動機秩及客居戶本杏身的奮條件糊。2.阻主動巾介紹矮小區(qū)藥環(huán)境軟、設(shè)掛施與堂周邊報建筑當陪殲同客炕戶進泛入小鋪區(qū)后吐要主竿動介掌紹小鹿區(qū)的與環(huán)境濫與小箏區(qū)內(nèi)已設(shè)施述設(shè)備種或小望區(qū)周呢邊的描建筑暗（小贏學，刑商場澡，電桃影院瞎等）3.海進房揮后，怕主動巴帶看比每一旦個房感間當帶號客戶愈進入疊房間君后，魂主動癥帶領(lǐng)教客戶柏看每哥一間大房子呢，（粒主臥技、客乞臥、談客廳我、洗擱手間罩，廚墊房間貧）然喬后與光業(yè)主郵說再捐見，磚整個錯過程街不要竟超過桂5-陸8分喉鐘?！皬埳傧壬?，房提子我智們已桿經(jīng)看廳完了努，我剝們不饑耽誤忽業(yè)主橋的寶悼貴時斑間了疑，如軋果有閥什么星需求映，請強您回老去后己跟我塞講”繞。4.機留意雅客戶璃的眼米神與產(chǎn)言語在看棒房的齒過程眾中注凝意客艙戶的艱眼神漏停留螞的地秩方，慨是否趴在那寨一個疲位置層上停廳留時壞間過根長，賴并隨叢時注規(guī)意客偶戶的援言語唉，防焦止客調(diào)戶說請出房爛價等但與未嬸來斡組旋有扎關(guān)的勉話題結(jié)。5.萬防止街客戶貪與業(yè)質(zhì)主交戚換聯(lián)毫系方價式在看沫房的趴過程速中也減要注厲意客或戶和有業(yè)主板的舉張動，搭防止根客戶撫與業(yè)字主交嶺換聯(lián)顛系方租式，勞嚴禁率雙方嗚交換賣聯(lián)系想方式陷。如絞果雙骨方主慰動交忍換名夢片，涼經(jīng)紀島人應秀該主哪動將疤名片億接過文來。帶看賺后技冰巧1.繁主動勺詢問來客房垃是否帶滿意如果區(qū)滿意煤，那穗么價鍛格滿智意嗎伴？如果瞎不滿午意，捏不滿豪意在灰什么憤地方樓層圍？朝纏向？封價格服？一般娛客戶孤主要價是對月價格掩的不斃認可己。2.驅(qū)判斷暴客戶主是否怖有意繩向要知鉤道，坦中國鄙人都毯是含團蓄的詠，是庸不太悶容易挪當面獨拒絕伯別人攝的，瓜當你真的客米戶看針完房產(chǎn)后，啞當你猾問他診是否儉滿意坦的時鋤候，脆客戶盒在沒編有對帆任何稀東西崖發(fā)表櫻意見噸的時圖候通妄常都架是這租樣回印答你像的:賠“紹我覺探得房慣子還忌可以部，回園家考欣慮考巴慮.再”其實幣客戶銷只是長不想淚當面灣對你泛帶看晨的房便子不撒滿意翻而當誕面表捐現(xiàn)出介來。時是婉牙轉(zhuǎn)的踏拒絕。3.駝應對逗客戶襲壓價一定否要裝糊出非帖常驚卻訝的夾表情挑:催“這晌怎么識可能柱，這平么低聰?shù)姆可靸r業(yè)膏主是獲不可碑能接古受的昆，如松果是蘇您要朽求的塔這個杰價格右早就暫賣了投！這肅樣好展了，寧我再兼幫您糾推薦毀其他命房源秒吧”切記峰講完貍上面繩一句學話的羞時候越，一奏定要脆緊跟丘這樣敏的話毒述：公“您里看這輪樣吧霜，以翻我的郵經(jīng)驗務，這擇套房怎子至敢多降忽1萬我左右要，我手可以嬌幫您陸再盡旦力談欣一下憤，但題是有伯一件妨事情必我要太跟你悄確認剝，如很果真爬的幫巷您把示價格鄉(xiāng)豐談到我您要臨求的而，您偷是否膨可以我過來