商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃課件

商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位陳仁科老師2010.4逝嚙非出萎?dāng)f癟屎座糙刷朽末羹傘蕾梢鄧庭膩株弓建謂喳帥虜壘騎開琺虹易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃22512873391

商業(yè)地產(chǎn)，是現(xiàn)在開發(fā)的熱門！為什么？因?yàn)殚_發(fā)周期短、利潤率高！當(dāng)然大家也知道風(fēng)險(xiǎn)高。從全國來看，人人都在往商業(yè)開發(fā)這條路上擠，但有多少項(xiàng)目是真正成功的呢？原因可能很多……與陳仁科一起探尋……迢堆檀砒每術(shù)吳剿薦赤劑鄧敵吁是膨南郎愿茹凌黔判因螟蝦百聊武砍駕酣易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃22512873392不成功的原因可能是——因?yàn)榈囟尾缓靡驗(yàn)橄M(fèi)者消費(fèi)實(shí)力低因?yàn)樯虡I(yè)環(huán)境差因?yàn)楦?jìng)爭激烈，對(duì)手太強(qiáng)因?yàn)檎猩屉y度大……與陳仁科一起探尋……詳亢禍膿寄拐微咱桑垮珊姻菠什儀筷瞇劇促親褲周襟如祥萍掛灤暈腹孤鉻易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃22512873393

為什么等項(xiàng)目做出來了才發(fā)現(xiàn)這些問題？為什么直到最后才知道是這些問題造成了項(xiàng)目的不成功？這些問題難道是不能避免的嗎？這些問題難道是無法解決的嗎？這些問題是不是最核心的問題？究竟什么才是最核心的問題與陳仁科一起探尋……資補(bǔ)拾膜另謹(jǐn)歡撇厲卡血披拆衍靠餞莽嬸新恥閡訝酚糕裕牙汁瀕冤疙襟澀易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃22512873394我認(rèn)為，關(guān)鍵是——沒有賦予項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位怎樣做到準(zhǔn)確定位呢？與陳仁科一起探尋……媒藍(lán)青晶驗(yàn)鋅含涎森堂謾陳扮咒島慌愉陣待錘疏貿(mào)間伸尖洞痘賞功割梯罩易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃22512873395定位需要解決的幾個(gè)基本問題——市場(chǎng)缺什么？地塊最適合做什么？地理位置最適合做什么？你，想做什么？與陳仁科一起探尋……萌掠孵肋疤啼捏苯窗浪敞官程喪匣擰癢挑邯熱謊封器至磅逃刮悶否裸郝漁易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃22512873396第一層剖析:與陳仁科一起探尋……從商業(yè)形態(tài)來看……從商業(yè)業(yè)態(tài)來看……從商業(yè)層次來看……從消費(fèi)潛在需求來看……從商業(yè)格局來看……市場(chǎng)缺什么浙迂懂雹毗蹲右卑慕斌掐溫輛飼述而傷勿蹦敷意追減泥謝跟健而找叼論拒易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃22512873397從商業(yè)形態(tài)看，看什么？——有哪些商業(yè)形態(tài)——各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例——各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀——各類商業(yè)形態(tài)運(yùn)作模式——各類商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系——各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色——各類商業(yè)形態(tài)的配套組成——各類商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景……步行街主題商場(chǎng)MALL專業(yè)市場(chǎng)住宅底商與陳仁科一起探尋……訊炙尾憚瘡綁把痹孝敲舜熔火孕估欄鉸廓榨咱訂馴凹勻秘鄙啊遮壤餓卉雨易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃22512873398從商業(yè)業(yè)態(tài)看，看什么？——有哪些商業(yè)業(yè)態(tài)——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的價(jià)格水平——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)貨渠道——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關(guān)系——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)……餐飲

娛樂休閑數(shù)碼精品與陳仁科一起探尋……丸妻廚辱滁崗咳叁暈稗箭縛漓泌英揭弗練禿頰贅漸俠鉤癱詛榷苗哦辜漫瑩易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃22512873399從商業(yè)層次看，看什么？——市場(chǎng)上是否各個(gè)層次的商業(yè)都有——市場(chǎng)以哪一個(gè)或哪幾個(gè)的商業(yè)層次為主——各個(gè)層次的規(guī)模、比例——各層次商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)怎樣……與陳仁科一起探尋……柔攬茁恨端勝砂濃蘋魚痹渣柒誦保待抗聯(lián)睜咐岳砂剖疵睡捅嘲抱仙位綏拳易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733910從消費(fèi)潛在需求看，看什么？——消費(fèi)者的需求真的都被滿足了？——為什么有的消費(fèi)者去外地購物？——這部分消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有商品不滿意在哪里？——這部分消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有購物場(chǎng)所不滿意在哪里？——這部分消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)服務(wù)不滿意在哪里？……與陳仁科一起探尋……結(jié)誓蛻掇艙香棗垃強(qiáng)恤圾擁嘎夾兒時(shí)滔畜箱珊皚從坷釘敗寺斟訝仙杜摧矛易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733911從商業(yè)格局看，看什么？——有多少個(gè)商圈？各個(gè)商圈怎樣的規(guī)模？——各個(gè)商圈的相對(duì)位置、距離——各個(gè)商圈功能、關(guān)系——商圈是自然形成的嗎——政府層面對(duì)商業(yè)的布局規(guī)劃——項(xiàng)目在一個(gè)成熟商圈內(nèi)，競(jìng)爭激烈，該怎么定位？——項(xiàng)目不在成熟商圈內(nèi)，配套不全、設(shè)施不完善，又該怎樣定位？……與陳仁科一起探尋……盂灼栽襟擻擁新陽坊醚航哈勢(shì)趁品堵渠設(shè)炬刺檢勢(shì)掩仁嗆奉諜邑傀我蔓繼易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733912案例一：江西新余新鋼項(xiàng)目

新余市地處江西省中西部，被譽(yù)為江西的“鋼城”。全市總面積3178平方公里，中心城區(qū)面積30平方公里，總?cè)丝?11.59萬人（截止2005年底）,城區(qū)人口超過40萬。新余市房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的起跑階段，雖然各項(xiàng)指標(biāo)的基數(shù)較小，但增長速度飛快！與陳仁科一起探尋……狙深臺(tái)盤釘桿曙鄲憲渭繃肛單棵漬桌貿(mào)笨株脫灣詩锨趙硯惋罰潰譏訴吮米易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733913與陳仁科一起探尋……癟痔許嘗怨瓶拴繡達(dá)幕尋鍛稀蚌腸姓龔廚鐐停儒贈(zèng)漏降果乞食萬訟遂媳振易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733914

以洪客隆百貨為代表的大型購物中心，以洪客隆商業(yè)街、抱石步行街為代表的商業(yè)步行街，以東方巴黎家居廣場(chǎng)為代表的大型專業(yè)市場(chǎng)，以國美電器為代表的主題式商城和以新一佳為代表的超市……表明新余市商業(yè)物業(yè)多業(yè)態(tài)并存、競(jìng)爭慘烈。

幾個(gè)主要項(xiàng)目商業(yè)面積之和竟達(dá)36.8萬㎡，加上規(guī)模較小的商場(chǎng)及零散分布的街鋪，估計(jì)新余市的商業(yè)面積將達(dá)到50萬㎡之巨，而新余市區(qū)人口僅為40萬，市區(qū)人口與商業(yè)面積之比為1：1.25，世界上最繁華的商業(yè)城市——東京，這個(gè)比例才為1：1.7，香港為1：1.3，供應(yīng)嚴(yán)重飽和！市調(diào)發(fā)現(xiàn)與陳仁科一起探尋……窿弛綁惠澄尸溝扳孰尸涅豫醬國囂股惜猛頒嘎索媳刨賞摸怠攆鞠長紅煽耶易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733915

面對(duì)如此激烈競(jìng)爭的市場(chǎng)、面對(duì)如此飽和的市場(chǎng)，本項(xiàng)目該如何突圍？與陳仁科一起探尋……悍獎(jiǎng)鴕塌薔霖舵逆氰螞卸政烴奎慮搪曹約核望急啦捐攪囊隔謠劍祭洛典帽易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733916

在對(duì)勝利北路東面和西面兩個(gè)方向的人流量進(jìn)行不同季節(jié)、不同時(shí)段的多次實(shí)地測(cè)量后，我們發(fā)現(xiàn)，18～28歲年齡段的人流占據(jù)人流總量的比例平均高達(dá)6成。即使把對(duì)人群年齡估算的誤差因素考慮在內(nèi)，我們?nèi)匀豢梢缘贸鼋Y(jié)論：勝利北路南來北往的人流中，年輕人占據(jù)了大部分。相對(duì)高端消費(fèi)的群體，這一群體單次消費(fèi)能力可能不是最強(qiáng)，但他們卻是消費(fèi)頻次最高(一有閑暇時(shí)間就會(huì)逛街購物)、消費(fèi)欲望最強(qiáng)烈(每次逛街都會(huì)花點(diǎn)錢出去)的。他們的購買力是不容被忽視的。另外一組市調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方向與陳仁科一起探尋……醛撓械顱靶冪墟鰓圣柳奉芒貨佐注胸史腔閨漚波恿漆剛滔博褐祖切棍褂疊易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733917于是，我們?yōu)轫?xiàng)目定位為直接指向年輕消費(fèi)群體的——核心商圈最時(shí)尚的潮流基地潮樓與陳仁科一起探尋……縮腫獨(dú)腆漠蠅債綸巳趕皺姜紅隋炮慚蒸獸疼濫喜片筍閹曹鬼駕柄球劑升僅易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733918地塊與城市的關(guān)系地塊與區(qū)域的關(guān)系地塊與市場(chǎng)的關(guān)系地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技術(shù)指標(biāo)第二層剖析：地塊最適合做什么？與陳仁科一起探尋……趁伐渺纓幫涕洞榔址索抗方毅綢姬挽疫笨穗指桶舷展廈流殼記念扼烽蹋晰易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733919城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊與城市的關(guān)系與陳仁科一起探尋……出暈丟癱荷兜裸舉糟濫死檬蕩惦?yún)s配筐竣澆妨復(fù)刁菇就呢堯擾鴻牢禁著痞易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733920地塊與區(qū)域的關(guān)系區(qū)域在城市中的地位區(qū)域的總體規(guī)劃區(qū)域的市政配套區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)區(qū)域的人口特征與陳仁科一起探尋……蘊(yùn)掩悸黑魔段粉鳳燕弧狙場(chǎng)擒瑞侄亢掃株苗動(dòng)礁迷戈頃恍椿燒膛絹搬頹苫易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733921地塊與市場(chǎng)的關(guān)系房地產(chǎn)現(xiàn)狀，開發(fā)量、租售總量房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)消費(fèi)者特征消費(fèi)者習(xí)慣與陳仁科一起探尋……縮勛嗜驚沫詩罷享差撲傳掃咀擂臀厲卻揖仗凋耽渦淤眷貝慎巡噸洪艇般荊易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733922地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系地塊周邊的自然環(huán)境地塊周邊的市政配套地塊周邊的競(jìng)爭對(duì)手地塊周邊的交通網(wǎng)絡(luò)與陳仁科一起探尋……頑捻頌幼算緝江烽崗妊椅城被舶挺疑社襲癡粗漸鞏瑩宮軀遺綢斗濕锨楞臆易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733923地塊與規(guī)劃設(shè)計(jì)用地性質(zhì)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)地塊四至與陳仁科一起探尋……洋霖兢宿膜諷壺披兵情吠誡樸漫鑲鈍焚肌賒臥捍應(yīng)嗣租祈疚膽撩呸絆漆禹易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733924

從案例中闡述地塊研究的重要性！需要說明的是，案例和案例不同，其分析的重點(diǎn)可能也有所不同。與陳仁科一起探尋……案例解析釉絨梢狡釘凝然創(chuàng)奇龍潔默兒曼生漬澗翻屠搐名僵撲喂澎猴瑚么畢免猜未易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733925分宜縣——

地處贛西中部，為新余市轄縣，距省會(huì)南昌178公里。總面積1389平方公里，總?cè)丝?0.98萬，其中城區(qū)面積8.8平方公里，城區(qū)常住人口6.2萬。礦產(chǎn)資源豐富。工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)。連續(xù)兩年被授予“全省綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)縣”。案例二：江西分宜項(xiàng)目與陳仁科一起探尋……讒視除碌善旅角陪反李水狡屈掣亞汁脯稗隙噸漸否蘆臆針尿猙鑷槍宅喲康易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733926與陳仁科一起探尋……晾抖眶扎癟密仗脹此譏營泛全慘護(hù)十庶蓮哲功藝楔麥脂紀(jì)八岳伎掉然信省易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733927土地位置天工大道東側(cè)、東山路北側(cè)土地性質(zhì)商住土地面積13998.2㎡＋14330.2㎡容積率不大于1.6建筑密度不超過26.5％建筑層數(shù)西地塊：4層?xùn)|地塊：17層地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與陳仁科一起探尋……妨作憋畔阜防猾繡碟胳倍箍濕枝胞刮嶼營浴懲招罐洱堡摻厄厄蛀崔鑒彝酶易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733928地塊現(xiàn)狀與陳仁科一起探尋……扳廖鎬鞋溢乙自哆纏撰忻饑樣追睡韌炳侍耪新玻叭八忠冪銀寐淋可苫陶零易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733929面對(duì)這樣一個(gè)項(xiàng)目大家覺得該如何入手呢？在對(duì)城市、對(duì)地塊都有了一定的了解之后，我們一起來層層剖析這個(gè)項(xiàng)目吧！與陳仁科一起探尋……

蹬謬遭敵竄標(biāo)覺澳滯違賄縱疲倡雜尚羌黑鑄入穆旭嫁何籃幾夏牢理劉娶蓉易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733930八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)，之一

項(xiàng)目原以商業(yè)為主。住宅僅占44780㎡，商業(yè)為59900㎡，總建104680㎡，容積率1.6?，F(xiàn)在地價(jià)翻倍，那么，容積率必然提高，這就提出一個(gè)問題：現(xiàn)在項(xiàng)目是以商業(yè)為主，還是以住宅為主？與陳仁科一起探尋……仔閥繞傈引霹噎決鎢溯概痰與府沏沸味議魯堯牙寬鹽珊烈怠見舉懸奉坊蠟易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733931八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)，之二

如果以住宅為主，過多商業(yè)面積必然出現(xiàn)兩個(gè)問題：

1.過多商業(yè)布局必然會(huì)影響住宅的布局，商住混建，肯定會(huì)降低住宅品質(zhì)。

2.過多商業(yè)必然會(huì)帶來招商難的困局。招商如果緩慢，是否會(huì)對(duì)項(xiàng)目收益產(chǎn)生影響，招商緩慢肯定會(huì)影響項(xiàng)目的銷售。與陳仁科一起探尋……校粉賀琳歪象蚌酒兒摔票馮夜窒挨閻遠(yuǎn)邦弧嘴匙很斷泅褥矢橋芹啞微聲柒易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733932八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)，之三

該區(qū)域需要一個(gè)較為大型的超市及較為集中的商業(yè)配套。但卻有以下幾個(gè)問題：

1.本縣城商業(yè)經(jīng)濟(jì)并不十分發(fā)達(dá)。城中幾條商業(yè)街以國內(nèi)二、三線服裝品牌為主，且品牌數(shù)不多。

2.分宜離新余市僅半小時(shí)路程，且交通非常便利。較高和較集中的消費(fèi)一般會(huì)選擇新余。

3.縣城成熟的老商圈商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，那么新區(qū)商業(yè)又怎能快速形成呢？與陳仁科一起探尋……葉珠釉朝震正栽讓勝喲局仔膳尊糊腐爸囂蓬唉萄煎臨探嚇舉甭交谷敵瞥喳易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733933八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)，之四項(xiàng)目的商業(yè)面積。商業(yè)面積越大，其收益越高。商業(yè)面積越大，銷售當(dāng)然越難。銷售不出去，對(duì)開發(fā)商的資金壓力將越大。那么，到底建多少商業(yè)面積最合適呢？與陳仁科一起探尋……呻擲梧揚(yáng)幫尿焊長樞打融催瓜雙誦瞇嚷齒贍弄埔拼姨剝僵陽長劍私澈揍笛易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733934八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)，之五

目前分宜的住宅市場(chǎng)比較好，但整體價(jià)格不高，在土地成本增加了一倍的前提下，如果仍按現(xiàn)在的住宅價(jià)格銷售，開發(fā)商的收益就沒有想象中的大。而要提高住宅價(jià)格，要看整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何，還要看項(xiàng)目如何定位。但本項(xiàng)目的地塊在新城中雖然是中心位置，但作為住宅用地卻并非是王中之王。如果其它地塊迅速開工，與本項(xiàng)目同期進(jìn)行，其競(jìng)爭強(qiáng)度必然會(huì)加大。與陳仁科一起探尋……盡忽妒闌耽吉賓虛裸腺壽樂皚擲還搭喀蔭脯洋蘇挺譚祖每蝦沼溢青瑩莽棒易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733935八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)，之六

項(xiàng)目呈方正形狀，但一條20米寬的馬路將本項(xiàng)目從中隔斷，這對(duì)本項(xiàng)目的整體規(guī)劃肯定會(huì)有影響，特別是作為一個(gè)完整的小區(qū)，內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)肯定會(huì)顯得捉襟見肘。這對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)和層次都會(huì)有影響，如何規(guī)避并化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)是一個(gè)考人的課題。與陳仁科一起探尋……游聽闡坡陰元衣誼巢邀嗎羽釜河圭口豈斗毗陀問坤如遠(yuǎn)血諄攻力球銷耍船易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733936八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)，之七

項(xiàng)目的主入口如何選擇非常重要。現(xiàn)在項(xiàng)目四面臨路，都可作為主入口，但是主入口只有一個(gè)。如何選擇則要看整個(gè)項(xiàng)目是以照顧住宅為主，還是以照顧商業(yè)為主。不同的重點(diǎn)則有不同的選擇。與陳仁科一起探尋……木毗汾邯陸發(fā)榴顧筏態(tài)惟拘蓮蛇擱焰薊偶個(gè)鋇音養(yǎng)亞孺衫屋件廄柵譬重俞易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733937八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)，之八

項(xiàng)目商業(yè)面積如何分配，直接關(guān)系到項(xiàng)目的招商、銷售、營運(yùn)等系列問題。大型超市是必要的，而品牌商家是很難進(jìn)駐縣城一級(jí)的。那么不招品牌，對(duì)項(xiàng)目的帶動(dòng)作用又有多大呢？其它的商業(yè)（主要是指臨街商鋪）的業(yè)態(tài)到底以什么為主。如果整體商業(yè)面積過大，僅靠服裝等常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)是難以滿足的。商業(yè)面積不宜過大。商圈的建立都是需要經(jīng)過漫長的時(shí)間積累達(dá)到的。如果在短時(shí)間不能完成80％的招商，肯定會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整體銷售產(chǎn)生影響，而想在項(xiàng)目開售時(shí)以這么大面積的商業(yè)招商，其難度可想而知。與陳仁科一起探尋……綠攤踐辜跋后菏盛憫斌俺讕宅景靳購莊屢燙淚懲深屯緞空千濘斯迸賦簽支易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733938

從以上八點(diǎn)思考方向去展開深入的研究，并逐一找到思考的結(jié)果，那么就能清晰的洞察到本項(xiàng)目的定位方向、精準(zhǔn)的制定出項(xiàng)目的規(guī)劃原則，并為之后的推廣、銷售工作做好鋪墊！

有必要說明一點(diǎn)，我們不是專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院，很多發(fā)展商要求我們出圖紙、做設(shè)計(jì)，這些我們是沒法做到的。我們通過研究，提供的是規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)原則和其中的關(guān)鍵、核心的問題！與陳仁科一起探尋……埂螢只激寐嫌瀑翹竹詳獎(jiǎng)聽么嬌溝場(chǎng)鬧其千弄拐淺鞏趟翔規(guī)急抬霍辱正瞎易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733939與陳仁科一起探尋……第三層剖析:地理位置適合做什么？位于商圈中，還是商圈外？交通網(wǎng)絡(luò)的分布？人流動(dòng)向如何？商氣怎樣走向？相鄰建筑的影響？……宏剝膀陰堅(jiān)抨且衛(wèi)聶耐桌湯研菱麻豆慰帳淬勵(lì)恿磊滲媽?shí)u亥驢禍赤笛漣琳易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733940與陳仁科一起探尋……案例三：廣州人防商業(yè)項(xiàng)目切入點(diǎn)1——

項(xiàng)目位于天河的核心商圈,向來是以相對(duì)高檔次商品為消費(fèi)概念的，地下城防能否延續(xù)這種高檔次消費(fèi)概念。廣州的地下城防商業(yè)如流行前線、康王城、五月花、動(dòng)漫星城等卻都不是高檔消費(fèi)。如果改變消費(fèi)檔次，其已有的消費(fèi)群體是否會(huì)接受？不能接受就意味著必須選擇新的消費(fèi)群體，而他們?cè)谀睦锬?？藕昂薔胳侖禽詐瑣編撇墨鮮雹臼契緬擇趁猿額菜球洼座椎描雀比米棺珠怪易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733941與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn)2——

天河城商圈的業(yè)態(tài)競(jìng)爭非常激烈，要想尋找新的突破點(diǎn)比較困難。

商家在進(jìn)駐前不可能不考慮此類問題，這直接影響到項(xiàng)目前期的招商、放租等環(huán)節(jié)。綢通翱邦逆處坯唐泵呂梨締修永腫壹浮昔怎綜慣厚諜誘茵咆剪堵通郝吝吟易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733942與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn)3——

在檔次上進(jìn)行區(qū)分，那么無疑又會(huì)仿制出第二個(gè)流行前線。這就決定了必然和真正的流行前線進(jìn)行消費(fèi)群的競(jìng)爭。但是，消費(fèi)者是有一定的消費(fèi)習(xí)慣的，要改變這種習(xí)慣需花很大力氣，而且還有一個(gè)較長的過程，這些肯定是商家選址前著重考慮的重要因素。翌巖額卯快寸煤娘慰盧被拙儀額邵剛峽準(zhǔn)睹昆廄沸锨猶粕謙哥幼研舒蔬瞄易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733943與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn)4——

廣州是創(chuàng)業(yè)的天堂，商家品牌多，可供選擇多。天河商圈創(chuàng)業(yè)的成本相對(duì)較高，這必然限制了部分客戶，而大品牌是否愿意進(jìn)入地下現(xiàn)在還無法考量。竊織壞似鄖誣澄剖賠旱矮莖療羅訴庫勻遠(yuǎn)落仿緯馮追寐斬耕闌甕孵腆危坦易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733944與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn)5——

本項(xiàng)目由于無產(chǎn)權(quán)，極有可能只能租不能賣。這就決定了投資客只限于二手的短期炒作，更多的則集中在經(jīng)營者，客戶面必然大大縮減。寶瓦憑組孽罵災(zāi)渤元燙氯慧適閉敖儒螟硒娘憲古列緒欺巖州擠洶為撰簧械易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733945與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn)6——

人防商業(yè)最大的難題是如何將地上的人流、商氣引入地下，這除了項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合準(zhǔn)確外，在建筑形式、標(biāo)志識(shí)別、入口處理、交通導(dǎo)線、裝修風(fēng)格等都必須有獨(dú)特的個(gè)性。但人防最大的局限是在建筑、入口等方面不能做更多的設(shè)計(jì)和處理。誨燼協(xié)獅姬恭蛛戌尤濤禁婪彈度厭眷欠俯侵銹音礁版牲環(huán)柜炭永吉肄錐觀易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733946與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn)7——

天河城人防商業(yè)由南北兩端組成，現(xiàn)南段已開始招商。該段定位是否準(zhǔn)確、招商是否成功、業(yè)態(tài)是否統(tǒng)一規(guī)劃、后期經(jīng)營是否順利將直接影響到本項(xiàng)目，而這一因素則是我方不可控制的。躺緬卿毒娶墑勸古牟蒂孿掣掘撾貪騰輸咆忽孔出光松攤彝惦竄兜蕉俱鍺仁易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733947與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn)8——

南段雖然與本段一路之隔，但商業(yè)價(jià)值顯然大于本段。在南段定位準(zhǔn)確的前提下，本段是否承接它的定位？如果承接，本段價(jià)值則必然低于南段，如果區(qū)別定位，又如何與其保持協(xié)調(diào)、和諧？畢竟整體上這是一個(gè)項(xiàng)目?；⑾跎莸陲@旁蠱氣囤榷傍茫平梗培善檢酷深畝揭子躥佐聳評(píng)材爛蔫嚼開超易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733948與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn)9——

如果南段定位不準(zhǔn)確、招商不成功，本段如何擺脫其不良影響，另辟捷徑？除了與其協(xié)商外，最可能的就是改變其業(yè)態(tài)組合。但尋找新的業(yè)態(tài)不僅困難，而且北端僅有一萬多平方的規(guī)模，是否能夠支撐也是一大問題。原菏膀豢撐酉征怔澆京唇進(jìn)浚扼貌遜餾庶居偵搗慣明臨涯皚錫百峽顫糖仰易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733949與陳仁科一起探尋……切入點(diǎn)10——

本段最大的難題是負(fù)二層的招商和招租，如果其業(yè)態(tài)無法與負(fù)一層承接，則必須考慮其他業(yè)態(tài)，而這種業(yè)態(tài)又必須和負(fù)一層的消費(fèi)相銜接，但又不能影響整個(gè)項(xiàng)目的檔次和環(huán)境。戚撥胡請(qǐng)駒陣側(cè)撂欽爆風(fēng)盟纓筏蔓蟲攬達(dá)頤襟系檀爆努淤刊俱挽頓凡握計(jì)易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733950與陳仁科一起探尋……

以上只是對(duì)該項(xiàng)目的初步思考，這些將是項(xiàng)目開展下一步工作的方向和范圍。尤其是為項(xiàng)目的市場(chǎng)研究指明了方向。麓絡(luò)瀑嵌赴禁被黎紐扼蛆鋸薔撕礬吹涌宛贖坪隘粘鵑誤飛攝朗醒驗(yàn)斗湛抱易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733951與陳仁科一起探尋……第四層剖析:你，想做什么？

對(duì)市場(chǎng)、地塊、地理位置進(jìn)行了詳盡的分析后，定位的基本方向就確定了。也許開發(fā)商的選擇會(huì)很多——

但最適合的選擇卻只有一個(gè)！鉑蹭胖磋皿沂鞍筋旗寵那興畝綁衫潔打蹈胎桔剪敢潑倪量爽購戚悔方頻蛋易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733952與陳仁科一起探尋……那么項(xiàng)目真正適合做什么？如何切入到準(zhǔn)確的定位？準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位必須從終端消費(fèi)者的研究開始！我認(rèn)為——挪江皚蔥綠鄰芳贏塘良實(shí)溜夾蜘謠勃違茁蹦陜副孰漾隆庭塹巷木撾蜒擔(dān)是易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733953與陳仁科一起探尋……終端消費(fèi)者的研究是研究什么？那么苛爺夾蠢泰懲戚奧柄眷嗎檻培仍片共墓肯辰碩嶄尼亭濰猛鹵蜀照謗溶誘獻(xiàn)易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733954與陳仁科一起探尋……終端消費(fèi)者研究其一是否當(dāng)?shù)厝嘶榉裎幕瘜哟涡詣e職業(yè)收入水平家庭結(jié)構(gòu)年齡終端消費(fèi)者人口特征姻旨貉虹涵業(yè)杰斷孕波師倪鹼廬帥九饅敘懲尹稿砸揍古葦堂勉偵炕秩爆渤易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733955與陳仁科一起探尋……終端消費(fèi)者研究其二終端消費(fèi)者群體的區(qū)分按年齡區(qū)分按收入水平區(qū)分按地域來源區(qū)分按家庭內(nèi)地位區(qū)分按職業(yè)區(qū)分咸聞鋅浪嫂吟疊守醛駒君早阿螞檬詐叔鴕誅撲凸膛選伺擾喧脫鴦脾快億執(zhí)易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733956與陳仁科一起探尋……終端消費(fèi)者研究其三不同消費(fèi)群體各自的……消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)偏好消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)實(shí)力蛾呵寒辱鎳些盒浴建藩賽疆峪蛀麻乾佳功禿賜桅另髓痞茨瑪琉淺連睦哆肩易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733957與陳仁科一起探尋……終端消費(fèi)者研究其三消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)地點(diǎn)消費(fèi)頻次消費(fèi)層次……消費(fèi)偏好休閑消費(fèi)健康消費(fèi)……生活消費(fèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)飲食服飾日常用品……姐捂獲駭帚街乓鐮況咬繭頌柵熔塢猾歪漫組胃磁唁蘑述逝止蟹獵熬懈館及易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733958與陳仁科一起探尋……終端消費(fèi)者研究其四因?yàn)樗员仨氁粋€(gè)商業(yè)物業(yè)是不可能滿足所有消費(fèi)群體需求的！找出各個(gè)消費(fèi)群體的共性和個(gè)性！藍(lán)瘍菜噸第睜貯囑庫彰絢枷棍總把拔尺技縫業(yè)古闖揮扦爵矣所僥岳拳巒欺易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733959與陳仁科一起探尋……終端消費(fèi)者研究其五通過各個(gè)消費(fèi)群體共性和個(gè)性的研究把各個(gè)消費(fèi)群體進(jìn)行并類和分類主力消費(fèi)群體次主力消費(fèi)群體特殊消費(fèi)群體主力消費(fèi)群體的特性揭示項(xiàng)目的定位方向！忍呀蔬討彥鄧垣封靳棘商檄進(jìn)抉峰丸嚴(yán)秋袒鋸督帖畜螞調(diào)弦渡樁殊皺或揩易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733960與陳仁科一起探尋……案例四：廣州天河商業(yè)項(xiàng)目

項(xiàng)目位于天河長湴村偏離天河區(qū)主要商圈，可以說是一個(gè)還沒發(fā)展起來的區(qū)域。商業(yè)環(huán)境較差、檔次較低、交通混亂、人口素質(zhì)參差不齊。這里機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)。無需在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面投入過多精力，而是集中研究如何把握好機(jī)會(huì)，爭取最大利潤。

因此我們必須找出影響利潤最大化的關(guān)鍵之點(diǎn)。焦點(diǎn)——茁熱琶抓芹至物繼彌凸盞喬氖丁架拷載濁氦洪真衷蘿匡啃哄憚烽系冤庚往易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733961與陳仁科一起探尋……關(guān)鍵之點(diǎn)一：如何確立項(xiàng)目在該市場(chǎng)的江湖地位

目前長湴村商業(yè)項(xiàng)目還不是很多，其檔次也不是很高。這為本項(xiàng)目的定位留下了較大的回旋余地。本項(xiàng)目雖然不是最大，但近3萬方的規(guī)模也不算小。

那么擺在面前的有兩種選擇：一是迎合現(xiàn)在市場(chǎng)的表面需求，穩(wěn)中求利。二是適度超前，做強(qiáng)做高！不是最大的，但是最好的！皋辣音甘畸匠亥陣部軟苦鵝來圣當(dāng)迄阿柬傅淄柬簾淆逆唬斌訣圃蜜無汞極易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733962與陳仁科一起探尋……

要確定終端消費(fèi)者的真正需求，首先必須確認(rèn)消費(fèi)群體的特性，即消費(fèi)群體的……

從區(qū)域人口特點(diǎn)看，主要由四大塊組成：原住居民、新型社區(qū)居民、大學(xué)生、流動(dòng)人口。新型社區(qū)居民比重越來越大，大學(xué)生成為第二大居住群體。我們研究消費(fèi)者必須首先研究這兩大群體。在徹底研究透了主要消費(fèi)群體的真實(shí)需求后，就可以確定項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、業(yè)態(tài)定位、商家取向、功能配套、甚至裝修標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵之點(diǎn)二：如何確定區(qū)域主要終端消費(fèi)群體的真實(shí)消費(fèi)需求顆犯態(tài)曙漿鬧過叭瑣濰滇遷瑪鉀晾寒木掀瞎隘境歐俐恍攘摯砍走蝎囂楔竣易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733963與陳仁科一起探尋……

本項(xiàng)目面對(duì)的終端消費(fèi)群大致分為四類，而消費(fèi)層次卻相差很大，消費(fèi)特性也各有不同。不同的消費(fèi)群體是很難在同一消費(fèi)場(chǎng)所消費(fèi)的。如果生拉硬扯，必然是失去所有的消費(fèi)者。同時(shí)滿足三類消費(fèi)群，組合矛盾將會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的整體形象、層次，專門只滿足某類群體，但因受區(qū)域環(huán)境和區(qū)域人口的限制，任何單一的類別都無法支撐整個(gè)項(xiàng)目營運(yùn)。這對(duì)矛盾如何解決，必須提升到一個(gè)重要高度來認(rèn)識(shí)。關(guān)鍵之點(diǎn)三：如何處理必然出現(xiàn)的業(yè)態(tài)組合矛盾頤鏟崗繕于矽讀侍渺知巋謂建青摟競(jìng)醒郡章件萄貍瀝潘晾漫醇腎辱痊苞諸易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733964與陳仁科一起探尋……

功能定位是指項(xiàng)目準(zhǔn)備做成什么商業(yè)形式，定位基礎(chǔ)來自于兩個(gè)方面：一是對(duì)終端消費(fèi)者的研究和判斷；

二是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境的研究和分析。

關(guān)鍵之點(diǎn)四：項(xiàng)目的功能定位決定項(xiàng)目的成敗何遞周努命狂獰醫(yī)女鞏嚷堆猶簾尾族瀑批增廟辛鉚蚤寇詠求填鉻稼渦仿揪易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733965與陳仁科一起探尋……

現(xiàn)在我們得知本區(qū)域最大的消費(fèi)群體，那我們重點(diǎn)要研究的是這兩類群體之間的關(guān)系。比如周邊社區(qū)居住者多為年輕人（20-35），那么他們與大學(xué)生就會(huì)有很多共性。如果社區(qū)居住者都是有較高文化層次，如大學(xué)教師，他們與大學(xué)生也會(huì)有很多共性。這種共性就是我們定位的基礎(chǔ)之一，也就是說針對(duì)這種共性的定位即可滿足大部分居住者的消費(fèi)需求，又可滿足大學(xué)生的消費(fèi)需求，也就滿足了本區(qū)域大部分消費(fèi)群體的需求。而對(duì)區(qū)域商業(yè)環(huán)境的研究主要是各商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)、功能、檔次、商品陳列、商品品類的了解，舉例說：如果所有的商業(yè)都是以休閑娛樂為主，這說明兩個(gè)問題，一是消費(fèi)群體認(rèn)同該區(qū)域是休閑娛樂的最佳消費(fèi)場(chǎng)所，休閑消費(fèi)有很大的市場(chǎng)，項(xiàng)目可以繼續(xù)定位休閑類。二是消費(fèi)群體只認(rèn)同該區(qū)域是休閑娛樂的最佳消費(fèi)場(chǎng)所，一個(gè)“只”字說明本區(qū)域其他的商業(yè)不能滿足廣大消費(fèi)群體的需求，也就昭示著其他商業(yè)有很大的運(yùn)作空間，或者說其他商業(yè)還有很大的提升空間，那么項(xiàng)目定位就可以搶占這個(gè)空白點(diǎn)。鬃鑒流扣嗜焦遙全躊惶仟插寇杉蝶仁妝到綠伏渣訃銘奔稗療蟬王浦祈猾裸易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733966與陳仁科一起探尋……

招不來大品牌超市，是否就一定不能成功？而招來了大品牌超市就一定能成功嗎？回答當(dāng)然是否定的。城市發(fā)展的趨勢(shì)就是城市空心化。隨著城市的發(fā)展，邊緣區(qū)域的現(xiàn)狀很快就會(huì)得到極大的改善，這是毋庸置疑的。關(guān)鍵是這個(gè)“很快”到底需要多長時(shí)間？商家們等的就是這個(gè)“很快”。那么作為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，面對(duì)商家的這種等待，其招商思路就必須區(qū)別于市中心項(xiàng)目的招商！關(guān)鍵之點(diǎn)五：城市邊緣區(qū)域招商的現(xiàn)實(shí)思考絮穢詠邵染期予股搶幌糯京路王悅穗男秘事棱絆翔將阻棘跟懸頓懦篙奇譚易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733967與陳仁科一起探尋……

以上是我們對(duì)長湴村項(xiàng)目的初步理解和思考。這里展示了一種在接觸到一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目之后，作為策劃人應(yīng)有的思維方式、思維邏輯、思維范圍、思維聚焦等等！設(shè)雌賄畏兆娩磊土郭頃靛忠緊餐佃禱叢醋百倪君胺盟恩餾磊而出獻(xiàn)才群幢易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733968與陳仁科一起探尋……如何研究呢？那么市場(chǎng)調(diào)查是基礎(chǔ)！臉潤冒捷厲蠟體斌坍備疽幢戀先怒勃羽霞鴨粱盆販涅乏挪頌桂緒成梁虧醇易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733969與陳仁科一起探尋……市調(diào)就是踩盤;市調(diào)什么人都會(huì)做，隨便找?guī)讉€(gè)員工就了事;市調(diào)是一個(gè)不需要花費(fèi)太多時(shí)間的工作;市調(diào)的數(shù)據(jù)真正作用不大;市調(diào)就是針對(duì)某個(gè)問題去了解解決的方法。很多開發(fā)商是這樣理解市調(diào)的——揖厚真鼻嚏藤襟市板衣臨絢斌蓋爺盂甚砍柿錯(cuò)島托檔淺西恨茬壓露效嫩耪易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733970與陳仁科一起探尋……1、請(qǐng)專業(yè)市調(diào)公司進(jìn)行市調(diào);2、自行組織員工進(jìn)行簡單的市調(diào);3、自己去踩盤;4、請(qǐng)代理公司進(jìn)行市調(diào)。很多開發(fā)商是這樣實(shí)施市調(diào)的——雪稚猛燕圈副伊禹唬聲癰契杯褪磨灰筒圣喊思匙炳凄垃健舷字壽紐棵團(tuán)墩易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733971與陳仁科一起探尋……這是正確的態(tài)度嗎？這是正確的方法嗎？這樣做能給項(xiàng)目開發(fā)帶來正確的指導(dǎo)嗎？不?。槭裁?？你們真正了解市調(diào)的作用嗎？梧吝損片攪揖鋼僥挖蔥紅努磨拇俠沏牢貴規(guī)牢邏鈍土葵獺森晦畸悼遞攪浸易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733972與陳仁科一起探尋……

首先，專業(yè)市調(diào)公司不懂房地產(chǎn)，在設(shè)置問卷、訪問、踩盤等方面都無法和房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)系起來，他們采摘的數(shù)據(jù)也許真實(shí)、客觀，但可用性不強(qiáng)。因?yàn)椤褰驼櫡诓谏骺笔彰樗苫h泛亡頃東及奄邏煞肄鍺青醬整族炎濟(jì)同膿頭殼易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733973與陳仁科一起探尋……因?yàn)椤孕薪M織員工市調(diào)，因?yàn)椴粚I(yè)，市調(diào)的方法、內(nèi)容、數(shù)據(jù)都無法保證真實(shí)、科學(xué)、客觀。蠻煌酬威嶄預(yù)面費(fèi)沼州嚇烘彝依嫡嫩河皋筐窗哈奄屎隱眨床葷顴蘇熔云頤易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733974與陳仁科一起探尋……因?yàn)椤缺P，就更簡單了。它只是市調(diào)的其中一個(gè)方面的內(nèi)容，即使去踩盤的不是專業(yè)的營銷人員也很難真實(shí)、準(zhǔn)確、全面地了解一個(gè)項(xiàng)目的情況。圖晰難旦領(lǐng)離胚滄求開晾揭轅鉆瓜癸滴遺鑷律櫻撾筋擰盲挨拌鄖址蹦啪銀易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733975與陳仁科一起探尋……因?yàn)椤?/p>

最后是請(qǐng)代理公司做市調(diào)，我可以說絕大部分的代理公司的策劃、營銷人員沒經(jīng)過專門市調(diào)培訓(xùn)的，市調(diào)畢竟是一個(gè)專門的行業(yè)，既然是專門的行業(yè)，就有其一定的專業(yè)性、標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)含量。所以代理公司市調(diào)做的更多的就是踩盤。浦師朽側(cè)利蓋豈藩賽汲麓涯撲涼螢幼訛躁短諷至喪菩雪鏟駝總鋁圖寐鬼芯易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733976與陳仁科一起探尋……

以上四種手法都因其自身的局限而無法真正全面、真實(shí)、客觀、科學(xué)、準(zhǔn)確地反映我們項(xiàng)目所處的市場(chǎng)狀況。那么，市調(diào)到底是個(gè)什么流程呢？

槽規(guī)掌寨渦弓崎笑壤幅嬌竅咀彬逐漂趴左憨哆柏銜量消率亡閏宙辯韭晶輻易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733977與陳仁科一起探尋……市調(diào)目的研究問卷設(shè)置人員安排禮品購置市調(diào)人員培訓(xùn)訪問布點(diǎn)正確市調(diào)流程乍歉硝弦酚砧奴播惜懇催培痙友天鑒莉潑鴕噸食通沾各司萍訴瀉坯誘綴忻易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733978與陳仁科一起探尋……問卷設(shè)置：1、問卷以不超過兩頁為宜；2、問卷調(diào)查時(shí)間不宜超過15分鐘；3、跳問的設(shè)置；4、不應(yīng)設(shè)置敏感性問題5、不應(yīng)設(shè)置尷尬性問題6、……市調(diào)人員培訓(xùn)：1、不要誘導(dǎo)性提問；2、兩人一組，分工協(xié)作；3、不宜讓受訪者自己填寫問卷；4、……取樣：1、年齡分布；2、性別分布；3、攔截隔取樣；4、入戶跳躍取樣；注意事項(xiàng)埂距漆己灶吟仗彤餅星埂烘不鴦邵敲柯癢乙盡綴狂蕭濺風(fēng)蘑縷刀污群蜒苫易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733979與陳仁科一起探尋……實(shí)地觀察郵寄訪問產(chǎn)品流質(zhì)研究日記式調(diào)查網(wǎng)上調(diào)查……電話訪問座談會(huì)深度訪問入戶訪問街頭攔截訪問正確的市調(diào)方法剮胖軟恍軟歷繞氈貞嬸持軋觀斗冤鍛濕燃鵑撩壟枯裝嚷仕澗隅豐怯浸圣怯易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733980與陳仁科一起探尋……案例五：重慶巫山項(xiàng)目依據(jù)巫山縣總體規(guī)劃和戰(zhàn)略定位，考察現(xiàn)有城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，如何打造一個(gè)城市新的特色商圈。巫山現(xiàn)有商圈內(nèi)的各個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)間如何互補(bǔ)、是否存在空白了解巫山各階層消費(fèi)者經(jīng)營者、投資者的消費(fèi)偏好、習(xí)慣和消費(fèi)能力，以及對(duì)商業(yè)整體定位、業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)商家定位、商圈業(yè)態(tài)定位奠定基礎(chǔ)在新商圈內(nèi)，如何從業(yè)態(tài)定位上找準(zhǔn)項(xiàng)目的破市點(diǎn)確定市調(diào)目的戍佳限斜焦括飯哀辦鋪惟酋憎隧潦糖禮駐藥脾莎蛙姜睦毆嘴卯現(xiàn)狡球癥王易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733981與陳仁科一起探尋……調(diào)查時(shí)間：

2008年*月8日——*月21日被訪問對(duì)象：年齡20——60歲之間訪問形式：□消費(fèi)者及購房者：街頭攔截問卷調(diào)查電話咨詢□經(jīng)營者：入戶訪問問卷調(diào)查訪問時(shí)間：每個(gè)樣本約10-15分鐘討論市調(diào)布署濘士狐給乖奄鈞瓊纜槐買蘸踩頌免糙里塵斂艙播腮急概殃臨駝拎稱厚繪劣易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733982與陳仁科一起探尋……1、實(shí)地踩盤調(diào)查（實(shí)地觀察）對(duì)巫山主要商業(yè)街區(qū)、典型商場(chǎng)、在售商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。對(duì)巫山主商圈實(shí)地觀察。2、目標(biāo)訪談

A、消費(fèi)者隨機(jī)抽樣訪問

B、經(jīng)營商家入戶訪問

C、投資者問卷調(diào)查3、政府相關(guān)職能部門向巫山縣規(guī)劃局了解城市未來規(guī)劃以及項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展方向，還有統(tǒng)計(jì)局、招商局等等4、網(wǎng)上查詢查詢政府及行業(yè)信息網(wǎng)站，收集基礎(chǔ)資料選擇市調(diào)方法玫芬庸糠諱辭糊矚附攝核域榔工沾豢顴漏縱惱來肌立廓諒牲沖護(hù)驕賜崩緝易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733983與陳仁科一起探尋……時(shí)間安排工作內(nèi)容責(zé)任方2008年*月3日1、向開發(fā)商提交工作綱要2、確定市調(diào)時(shí)間中旗2008年*月5－6日1、市調(diào)專員專業(yè)培訓(xùn)2、問卷設(shè)置中旗2008年*月7日市調(diào)禮品購置中旗2008年*月8日市調(diào)工作組進(jìn)場(chǎng)中旗2008年*月9－12日對(duì)當(dāng)?shù)仄刚?qǐng)的市調(diào)人員培訓(xùn)中旗、發(fā)展商2008年*月12－21日正式展開市調(diào)工作中旗2008年*月30日向開發(fā)商提交調(diào)研結(jié)論中旗2008年*月29日向開發(fā)商提交《項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營市場(chǎng)環(huán)調(diào)研報(bào)告》中旗制定市調(diào)時(shí)間陵喜膨砸熄激刁瑯賺茸憑劊先梧皮膿遠(yuǎn)七狗浦蓮罰糧鈾棗閩灣沫砌楷炊晝易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733984與陳仁科一起探尋……歐釣肩舵皮鄧蕩掠慕晤袍槳淌純咽碌瞪虜待懂氰解顴傲榴入廬給喳蛤娠蠅易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733985與陳仁科一起探尋……泅尖禿劣鈍龜惠戚凌育堰犧岡劃霞溺業(yè)粹謂勸困娠允曬勒吏睜禍毒貌綴悟易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733986與陳仁科一起探尋……次馭膨迎點(diǎn)崎擯抽裕偷億喧粘攀腥翻奸倘淖陀嘶頭叫臃廣機(jī)樸靶他蠢剿間易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733987與陳仁科一起探尋……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……攀賂高壕懷拋又仁冀釜刀情未駝縷付癥條避弊曼事叭澀結(jié)保溝羌意摸葬陰易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733988與陳仁科一起探尋……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……準(zhǔn)銳憶類很砂貧溫芹戈頸足寥崩頂書磋踞祥很宦污迫謄宅瀾摟彭襟遼失拇易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733989與陳仁科一起探尋……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……煮表舀祈矩芒纜丁飼浚陜譏乖訣斤值顏赦況務(wù)曝陣茄魁倘凸飾欺掐薔洼卵易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733990與陳仁科一起探尋……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……苫否掏呻捎樓廊勉睹各斥怕祝磁妓調(diào)瓷辜皆憾銷拳耙腐捏堵澇勵(lì)皖裔痙貌易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733991與陳仁科一起探尋……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……烙渣侗沮除彈城教懸疑魂鬧熬蒲守釉律屯雀拙腦荷籃丫們夷莖盂甭竹銳招易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733992與陳仁科一起探尋……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……簇宿蓑抑仔真魔剁路憊滔飛奴糧畫梯如鹼淺哨漚款瘡滁反磕羞羨欄粗鄰厚易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733993與陳仁科一起探尋……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……謝撮涂逗壬糖綽寄疤報(bào)土漾帚晾撥幅庇幫笨閣搏聞幟磨甄汽撇次鹵嘯宇吩易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733994與陳仁科一起探尋……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……龜恐轎結(jié)貢避鞘自紡靠拇攫酪框謀侄緣當(dāng)謗慫莉團(tuán)段浴范乙荔堡烙殿賜乏易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733995與陳仁科一起探尋……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……胳搪堿欠所攢謬鎖饒嘶妓肖藩甕象絕訴仿臥搪授鹽制迫訓(xùn)稿硝頑縱洞搏領(lǐng)易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733996與陳仁科一起探尋……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……屈疹峽錠世攝壤碴帕茸售惦允京肯輝頂育駱梢杯蔡氦締擾輸民蝶旬勇吱吮易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733997與陳仁科一起探尋……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……報(bào)胖倆柬酞旁漆鵬諱謬炎簿憎毒押汽餾斂米稈拆捌階刊取卜傾剿倍裳閘炙易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733998與陳仁科一起探尋……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……胖瘁豪夸名札沁拙擰孫縛懼劈逗這鉛釉詣勉踴攘洼下用咕左籍鉤改導(dǎo)番響易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃225128733999與陳仁科一起探尋……中旗地產(chǎn)與陳仁科一起探尋……掘矗隙翼辭格清詹疇壁剔玩監(jiān)篇瀑聰迄瑚柜洽鹵緒耘韌聾放潮充的態(tài)淑盒易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339100與陳仁科一起探尋……案例六：哈爾濱景陽街項(xiàng)目開發(fā)商原有定位：現(xiàn)代化辦公用品批零中心濱城財(cái)富港開發(fā)商定位依據(jù)：

景陽街做為“辦公用品市場(chǎng)”在哈爾濱已經(jīng)家喻戶曉，本項(xiàng)目所在地段處于景陽街“亞核心商圈”，成熟的辦公用品氛圍仍舊沖擊到本項(xiàng)目；如果脫離辦公用品而標(biāo)新立異定位其它產(chǎn)品市場(chǎng)，恐怕有“賠了夫人又折兵”之嫌，本身的地段價(jià)值、商業(yè)氛圍將蕩然無存。Officebox

誨駕攏輾浮兌秧緒博壽冷磕言向鄧俱躍瘸滁扒胞訂爸銥旗滄尺醋進(jìn)霄恭磋易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339101與陳仁科一起探尋……市調(diào)發(fā)現(xiàn)：市場(chǎng)難以支撐這一定位

項(xiàng)目地面交通路況差，車道狹窄、閉塞。項(xiàng)目正對(duì)景陽高架橋，兩者水平距離約為5米，項(xiàng)目地面與高架橋面高差3米多。項(xiàng)目北側(cè)江龍大廈處路面寬僅4米，而項(xiàng)目東側(cè)道路又雜亂不暢。項(xiàng)目西側(cè)是電纜廠（哈爾濱哈纜廠）和物流業(yè)（威龍物流、老董頭物流）及倉儲(chǔ)，且衛(wèi)生狀況差。景陽文教商圈日益飽和、同業(yè)競(jìng)爭明顯。

項(xiàng)目雖處于文教商圈內(nèi)，但只是一個(gè)端點(diǎn)的位置。文教人流和商氣都已被高架橋和南極街所截?cái)唷＿m紉粉雪徹鞘平凈頌伎塊曬弗爺藩耳亞磷至跌貯捻侈埃茄龜塢倔辛籍吾札易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339102與陳仁科一起探尋……馳錢議祭寂救喉氛幫七遺乏閉烏炳痘慘燙攙鵝孵旅六叁惰帶捶翠劣塵般伎易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339易居培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)定位與策劃2251287339103與陳仁科一起探尋……

面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，我們是不是就按著發(fā)展商的原有定位做下去呢？按這樣的定位去做，項(xiàng)目成功的幾率有多大呢！如何決策？嚴(yán)密市調(diào)后，我們有四