2021年上半年廣東區(qū)域樓市半年報-保利投顧-2021.7-56房地產(chǎn)

調(diào)控如期而至：核心價格錨鎖定，外圍區(qū)持續(xù)橫盤——2021年廣東區(qū)域市場半年報保利投顧研究院出品2021年7月前言2020年底，我們曾提出“價格錨重塑效應(yīng)持續(xù)，外溢勢能進一步積聚向周邊迸發(fā)“?；厥?021年上半年，市場走勢基本驗證我們的預(yù)判。站在“十四五”新起點，2021年以來，廣東市場呈現(xiàn)出以下特征：多地信貸全面收緊，對市場影響面較廣；核心調(diào)控力度大，價格錨上升動力減弱：廣深在人才落戶購房、限價、信貸投放等多維度收緊，價格繼續(xù)上升動能不足；外溢區(qū)市場勢能現(xiàn)分化：外溢區(qū)并未進入“一榮俱榮”狀態(tài)；內(nèi)生需求進一步聚焦：更關(guān)注核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置；地市預(yù)期高于樓市：廣佛惠等城市高價地對樓市帶動效果有限。站在2021年下半年新起點，核心及外溢市場將以穩(wěn)字當(dāng)先：限價政策對市場運行具有“保溫”效果；信貸、人才購房等政策收緊，但優(yōu)質(zhì)土地出讓、優(yōu)質(zhì)項目入市，限價并未“一刀切”，對市場預(yù)期將形成一定支撐；粵東西北普通三四線前期存量未明顯消化，整體依然將呈現(xiàn)較長時期的橫盤狀態(tài)，但在優(yōu)質(zhì)配套資源集聚，城市規(guī)劃聚焦發(fā)力情況下，部分板塊、部分項目價值凸顯，橫盤下仍存分化。目錄Contents宏觀形勢及行業(yè)環(huán)境市場環(huán)境分析各區(qū)域后市研判PARTONE宏觀形勢及行業(yè)環(huán)境01宏觀形勢—國外形勢全球經(jīng)濟邁入共振復(fù)蘇階段，通脹攀升下貨幣或?qū)⒅鸩酵顺鰧捤?，中國保持先行?fù)蘇經(jīng)濟優(yōu)勢在寬貨幣及疫苗逐漸普及下，全球經(jīng)濟復(fù)蘇共振分化。主要經(jīng)濟體PMI先行指標處于景氣區(qū)間，部分國家如印度在疫情反撲下經(jīng)濟恢復(fù)滯后。寬政策溢出效應(yīng)明顯，原材料價格上漲帶動通脹水平攀升。部分國家已拉開加息序幕，美聯(lián)儲6月議息會議釋放提前加息信號或縮緊購債計劃，下半年對全球經(jīng)濟復(fù)蘇進程保持謹慎樂觀，中國的出口有支撐基礎(chǔ)、經(jīng)濟韌性延續(xù)。圖：主要經(jīng)濟體GDP增速走勢（%）國家/區(qū)20192020Q12020Q22020Q32020Q42021Q1域（全年）中國6.1-6.83.24.96.518.3美國2.20.32-9.03-2.85-2.390.41英國1.3-2.08-21.46-8.48-7.34-6.06歐元區(qū)1.3-0.3-14.8-4.1-4.1-1.3圖：主要經(jīng)濟體制造業(yè)PMI走勢（%)7060504030美國 歐元區(qū) 英國 中國

圖：主要經(jīng)濟體CPI同比增速走勢（%）6最新當(dāng)月CPICPI漲幅顯著美國：5英國：2.1歐元區(qū)：24 中國：1.320(2)中國 美國 英國 歐元區(qū)國家央行操作美國預(yù)期加息時點提前至2023年，年內(nèi)可能有2次加息，將利率從零區(qū)間提升至0.5-0.75%土耳其3月基準利率上調(diào)2%巴西3月上調(diào)75BP至2.75%俄羅斯3月上調(diào)25BP至4.5%，4月加50個BP至5%加拿大宣布縮減資產(chǎn)購買計劃資料來源：保利投顧研究院整理01宏觀形勢—國內(nèi)環(huán)境主要經(jīng)濟指標現(xiàn)回落但不改向好勢頭，房地產(chǎn)高景氣延續(xù)，內(nèi)需偏弱、下半年有望穩(wěn)步釋放國內(nèi)經(jīng)濟延續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，一季度GDP受去年低基數(shù)影響累計增速18.3%，三駕馬車回升、當(dāng)前漲幅現(xiàn)收窄。出口邊際轉(zhuǎn)弱（5月增速回落至28%）但仍表現(xiàn)強勁；上半年政府專項債發(fā)行偏慢，固投增速處于負區(qū)間，三季度增速或?qū)⒒厣?；房地產(chǎn)投資維持高景氣，成為經(jīng)濟增長的主要支撐。社零緩步修復(fù)，工業(yè)生產(chǎn)保持旺盛態(tài)勢，預(yù)計下半年生產(chǎn)端將帶動消費穩(wěn)步釋放。503010-10-30-50-70

圖：我國投資、出口、消費當(dāng)月同比走勢（%）2020-12固投社零出口95182021-02-13-131552021-03034312021-04-918322021-05-2012282018-022018-042018-062019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04上半年專項債發(fā)行速度偏慢影響基建增速回落明顯固定資產(chǎn)投資完成額 社會消費品零售總額 出口金額

50403020100-10-20-30-40

圖：房地產(chǎn)、制造業(yè)、基建固定資產(chǎn)投資累計同比（%）2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04房地產(chǎn)開發(fā)投資 制造業(yè)投資 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資資料來源：保利投顧研究院整理01宏觀形勢—財政環(huán)境財政后置特征明顯，為逆周期調(diào)節(jié)預(yù)留充足的空間，后續(xù)基建有望提速去年疫情后財政表現(xiàn)積極、刺激經(jīng)濟恢復(fù)，2021年財政后置特征明顯，1-5月一般公共預(yù)算支出進度達全年預(yù)算的37%，低于正常年份2018、2019水平。專項債發(fā)行節(jié)奏偏慢，截至5月新增專項債規(guī)模為5726億元，發(fā)行進度僅為16.5%，顯著低于往年水平。預(yù)計下半年財政保持基本平穩(wěn)，后續(xù)專項債發(fā)行將有所提速，更關(guān)注投資增長和穩(wěn)定民生。9600094000920009000088000860008400082000800007800076000

圖：近年來我國一般公共預(yù)算支出走勢（億元）39.40%38.94%37.22%36.76%2018201920202021一般公共預(yù)算支出全年預(yù)算占比

40%40%39%39%38%38%37%37%36%36%35%

12,00010,0008,0006,0004,0002,0000

圖：地方政府新增專項債走勢（億元）2020年1-5月2019年1-5月2021年1-5月累計8600億元累計2.05萬億元累計5726億元發(fā)行進度40%發(fā)行進度57%發(fā)行進度16%資料來源：保利投顧研究院整理01宏觀形勢—貨幣金融環(huán)境M2增速及社融規(guī)?；厣?，貨幣面轉(zhuǎn)向穩(wěn)中偏松，但房地產(chǎn)信貸環(huán)境改善有限6月，社融規(guī)模及M2同比增速回升，6月M2增速降至8.6%，為近3月最高，7月，央行超預(yù)期全面降準，整體貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)中偏松，與此同時，在此次貨幣政策調(diào)整前，監(jiān)管層已對地產(chǎn)資金端進行了多項政策安排，預(yù)計地產(chǎn)信貸環(huán)境難以明顯改善。預(yù)計下半年銀行流動性將得到更多保障，在地方債發(fā)行提速后，整體經(jīng)濟發(fā)展的韌性增強。圖：降準下貨幣傳導(dǎo)示意圖圖：社融規(guī)模及M2走勢（億元；%）6000012500001040000830000620000410000200社會融資規(guī)模:當(dāng)月值社會融資規(guī)模:新增人民幣貸款:當(dāng)月值M2:同比資料來源：保利投顧研究院整理

央行貨幣政策調(diào)節(jié)：降準釋放資金銀行及其他金融機構(gòu)降低綜合融資成本“三道紅線”限制“兩道紅線”限制支持實體經(jīng)濟負債規(guī)模和增速居民房貸占比實體開發(fā)商居民端企業(yè)房地產(chǎn)X 禁止經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)嚴查購房首付資金來源點評：在房地產(chǎn)金融監(jiān)管強壓下，降準對房地產(chǎn)行業(yè)難言利好，對房地產(chǎn)信貸環(huán)境改善影響有限，但部分城市居民貸款緊張或有所緩解?？偨Y(jié)宏觀經(jīng)濟環(huán)境外 全球經(jīng)濟恢復(fù)進程分化圍 通脹下政策或?qū)⑼顺鲋鸩綄捤蓢?主要經(jīng)濟指標現(xiàn)回落內(nèi) 但不改向好勢頭

貨幣金融政策貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)中偏松行業(yè)站位+高景氣延續(xù)財政政策經(jīng)濟穩(wěn)步運行主要支撐后置特征明顯，下半年基建投資有望回升展望下半年：經(jīng)濟穩(wěn)增長壓力趨緩，貨幣政策穩(wěn)中偏松環(huán)境下，下半年經(jīng)濟趨于向好的趨勢不變房地產(chǎn)高景氣度下調(diào)控壓力上升，信貸投放仍嚴控流向地產(chǎn)02行業(yè)政策環(huán)境全國整體調(diào)控政策趨嚴，資金、價格監(jiān)管為調(diào)控過熱城市主要發(fā)力點今年年后開啟調(diào)控序幕，2-4月為調(diào)控密集期，從一二線到三四線城市逐漸擴圍，調(diào)控城市覆蓋范圍廣，5-6月各城開始打補丁，封堵此前需求端政策漏洞；本輪政策呈現(xiàn)多維度、全覆蓋特征，從供給端（土拍、資金）實行監(jiān)管調(diào)控，同時從需求端進行調(diào)控，主要從嚴查樓市資金來源、土拍端房地價聯(lián)動、二手限價等方面升級，金融和行政手段相輔相成。2520151050

圖：2020-2021年行業(yè)調(diào)控出臺數(shù)量及調(diào)控思路演變路徑2020上半年7-9月10-12月2021年上半年支持房企、刺激需求熱點城市補丁升級有松有緊調(diào)控維度多、頻次高211191720171181515441612211131194022459771311734337872333314134420030212310233.-3.29303.-4.5255.-5.31277.-8.028.-8.938.-9.6319.-9.13710.-10.181210.-10.251911.-11.1591611.-11.2212.-1.3281.-1.1044.-5.2265.-5.9310.-11.12611.-11.82支持或放松類收緊或監(jiān)管類資料來源：保利投顧研究院整理02行業(yè)政策環(huán)境廣東核心城市全面趨嚴，外溢城市邊際收緊，其他城市維持相對寬松上半年廣東部分城市持續(xù)出臺調(diào)控政策，其中核心城市政策持續(xù)趨嚴，深圳迎來史上最嚴政策環(huán)境，廣州從限價、土拍、人才購房供需兩端全面收緊。一級外溢城市邊際收緊，東莞收緊限購擠壓深圳客、抑制房價上漲，佛山發(fā)布限價令，但執(zhí)行程度較弱，部分銀行“雙外客”提升首付。其他城市政策變動小，整體政策環(huán)境維持相對寬松。圖：廣東各城上半年政策變化強度及內(nèi)容緊核心城市一級外溢城市其他松深圳（史上最嚴）廣州東莞佛山其他城市莞戶：落戶半年+社保半年非莞戶：新房二手首套1年，二限購//套3年/（2020年下半年已加碼）離異3年內(nèi)按離異前計算（此前莞戶無要求，非莞戶二套2年，未封堵離婚）限價首發(fā)二手指導(dǎo)價以同街道1-3月網(wǎng)簽價格作為基建立二手房指導(dǎo)價各區(qū)備案價格及漲幅進行限制，新房限毛坯和裝修價（裝修準，全年漲幅不超5%。價格備新房控制單價、新批次漲幅，并實行分檔限簽。但執(zhí)行寬松≤6000元/㎡）案后今年內(nèi)不得調(diào)整減少漲價頻率無新增政策土拍禁馬甲，黃埔、南沙地塊采用/“限房價、競地價”//（此前未禁馬甲、限房價）所有區(qū)域人才購房均需1年社保雙外客（戶籍、工作不在佛山）其他收緊人才落戶或個稅/限購區(qū)首付4成，非限購區(qū)5成收緊購房資格（此前黃埔、南沙、花都人才（此前首付均3成）無需1年社保）02行業(yè)政策環(huán)境—金融手段（全國）嚴查違規(guī)信貸資金持續(xù)擴圍強化，房貸利率進入上升通道，銀行額度持續(xù)緊張與上一輪信貸調(diào)控不同，本輪主針對信貸資金進行審查、嚴查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)、查首付資金來源，范圍和力度持續(xù)加強，深圳、廣州、杭州等多城市跟進，未來信貸資金流向監(jiān)測或?qū)⒊B(tài)化。全國居民房貸利率持續(xù)走高，當(dāng)前多城銀行額度受限，部分銀行停止新房、二手房房貸業(yè)務(wù)，下半年居民端信貸將持續(xù)受限，對市場需求端和房企資金回籠造成沖擊。圖：違規(guī)信貸資金監(jiān)管的歷程存量?2020.04-09深圳銀行業(yè)自查房抵貸違規(guī)流入樓市自查?2021.01-03北上廣深專項檢查，銀保監(jiān)核查組進駐銀行；杭州、南京、成都等熱點城市陸續(xù)加入核查范圍增量?2021.03北上廣深通報核查情況，出臺相關(guān)要求嚴控增量嚴打?2021.03北上廣深、杭州、西安等嚴查首付款來源2021.03各銀保監(jiān)局、地方住建部及央行分支機構(gòu)聯(lián)合開展經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查，包括①加強借款人資質(zhì)核全面 查、信貸需求審核等；②加強貸中貸后、機構(gòu)管理等

圖：新增居民中長期貸款及房貸利率走勢10,0006.50%8,0005.61%6.00%6,0005.50%4,0002,0005.33%5.00%04.50%居民中長期貸款（億元） 首套平均房貸利率 全國二套房貸平均利率排查 ?排查機制：深圳建立房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行及資金流向季度排查機制?嚴查首付款：深圳需查近一年銀行流水單，廣州半年內(nèi)轉(zhuǎn)入資金需

5.50

圖：2021年3-5月一線城市首套利率情況（%）核實為合理收入所得，上海首付款不得為非直系親屬、貸款等途徑借款，杭州拒貸首付流水及收入證明不匹配者范圍不斷擴大、監(jiān)管力度持續(xù)加強資料來源：保利投顧研究院整理

5.00+9BP+5BP2021-034.50+11BP2021-044.002021-05北京上海廣州深圳02行業(yè)政策環(huán)境—金融手段（廣東）廣東金融端調(diào)控啟動早、力度大、覆蓋面廣，總體房貸增量大幅下滑廣東信貸監(jiān)管升級啟動時間較早、力度較大、覆蓋面較廣，此輪信貸監(jiān)管升級最早由深圳、廣州啟動，并在全省多地推行；監(jiān)管升級反映在宏觀數(shù)據(jù)層面：前5月住戶中長期消費貸款凈增總量低于往年同期水平，由2020年的5600億元銳減至2500億元，貸款規(guī)模大幅緊縮。圖：近期廣東省信貸政策一覽2020.04-09深圳各大銀行自查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市。2021.01廣州、深圳銀保監(jiān)核查組進駐銀行，嚴查經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市情況。2021.02廣東銀保監(jiān)局多措并舉嚴肅查處經(jīng)營貸、消費貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)。實際執(zhí)行不嚴，首付款來源仍可突破2021.03廣州、深圳各大銀行嚴查首付款來源，購房“首付”必須為家庭自有資金；深圳需查近一年銀行流水單，廣州半年內(nèi)轉(zhuǎn)入資金需核實為合理收入所得。2021.03深圳、廣州、東莞、佛山各大銀行開始收緊經(jīng)營貸、消費貸貸前審批，并重點對存量貸款進行逐戶排查。2021.04廣州嚴查抵押貸：持有被抵押房產(chǎn)時間低于1年的，將審慎確定貸款抵押成數(shù)；一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款。政策執(zhí)行趨嚴，并?2021.06廣州蔓延至二手房? 網(wǎng)傳建行、郵政、廣發(fā)、平安及光大等銀行部分支行停貸二手房，中農(nóng)工僅接受中心六區(qū)且樓齡不超20年的二手房業(yè)務(wù)。資料來源：保利投顧研究院整理

排查范圍擴大，監(jiān)管力度增加

圖：主要省份住戶中長期消費貸款近三年前5月凈增額（億元）600050004000以住房貸款為主的居民中長期消費貸款凈增量大幅縮減，政策實3000施效果凸顯，房貸額度持續(xù)緊張200010000廣東江蘇四川河北廣西內(nèi)蒙古陜西甘肅青海19年5月比18年末20年5月比19年末21年5月比20年末廣東中長期消費貸凈增量腰斬，銷售額卻大增，按揭額度供需矛盾突出廣東江蘇四川前5月201920202021201920202021201920202021銷售額646352729250552657968894336431904362消費貸327256182532210026872308124212611062注：住戶貸款可分為短期貸款和中長期貸款；短期、中長期貸款可進一步細分為消費貸款和經(jīng)營貸款；其中，中長期消費貸款以住房貸款為主，一般占比近8成。02行業(yè)政策環(huán)境—金融手段（廣東）多地利率上浮、二手停貸，對“賣一買一”行為造成影響，部分項目客戶基數(shù)下滑在信貸政策收緊環(huán)境下，廣東多地房貸利率持續(xù)上升，惠州等城市首套房貸利率可達6%，客戶置業(yè)成本上升較明顯；廣州、佛山多家銀行二手房停貸，對“賣一買一”置業(yè)鏈條造成沖擊。1房貸利率上調(diào)，放款周期延長圖：廣東典型城市一二手房貸利率變化情況（%）76.565.554.543.532.52廣州惠州東莞佛山2021年初新房2021年6月新房2021年初二手房2021年6月二手房2部分銀行停貸二手房表：廣東典型城市二手房停貸情況城市二手房貸情況廣州建行、平安、光大等銀行部分支行停二手房貸，中農(nóng)工僅接受中心六區(qū)且樓齡不超20年的二手房業(yè)務(wù)中山廣發(fā)、農(nóng)商、廣州銀行停貸二手房惠州大型銀行停貸二手房，部分小銀行可辦理佛山中行各大支行全面停貸二手房注：廣東典型城市房貸利率為平均利率，各銀行有所差異；資料來源：保利投顧研究院整理

3項目客戶結(jié)構(gòu)調(diào)整表：廣州信貸政策對“白云湖”項目影響影響具體內(nèi)容資質(zhì)查驗環(huán)節(jié) ? 由認購階段提前至看房前階段，符合資質(zhì)才能看房整體成交量下行，主要集中于剛需盤、剛改盤中的剛需客成交數(shù)量?銷售100套房源中，約50套為一次性購房，其余50套中約30套購買客戶資質(zhì)存在一些問題；另有約40名客戶（主要是個體戶和不了解信貸政策剛需客戶）在購房前便資質(zhì)不符一次性支付客戶增加付款方式 ?受信貸政策趨嚴影響，疊加樓盤針對一次性支付推出優(yōu)先選房策略，購買力較強的客戶由7成首付轉(zhuǎn)向一次性部分客戶暫時退出市場培養(yǎng)資質(zhì)客戶心態(tài) ?符合資質(zhì)客戶購房心態(tài)較為堅決，持300萬、500萬、800萬購房款待入市場買一賣一鏈條 ? 對“買一賣一”客戶（約3成）影響較大，一首額度不夠，二手放款更慢02行業(yè)政策環(huán)境—行政手段（限價）核心城市限價政策明顯趨嚴，廣州首次新房嚴格限價，深圳限價蔓延至二手房核心城市廣州、深圳均發(fā)布限價政策，價格錨上升動力有限。其中，廣州從銷售端、土拍端均制定新房限價要求，并明文禁止通過“雙合同”突破限價，此輪限價“紅線”整體雖較2017年寬松，但可突破空間較小，限價執(zhí)行嚴格程度高；深圳除對新房精裝標準進行限價，還對二手房發(fā)布“指導(dǎo)價”，政策推行后，4月及5月二手房成交環(huán)比跌幅均達20%以上。圖：廣州市近期限價政策政策任務(wù)：確保房價回到住建部要求水平，今年8個月內(nèi)實現(xiàn)價格零增長。?限價方式：基本是以同街道1-3月網(wǎng)簽價格作為基準，全年漲幅不售超5%。價格備案后今年內(nèi)不得調(diào)整。端?執(zhí)行情況：①加推遵循“最新備案指導(dǎo)價≤近期成交最高價”原則，且≤上次備案價的3%，每一套房≤上次網(wǎng)簽最高價；②全新樓盤參考周邊其他項目指導(dǎo)價；③海珠區(qū)、番禺區(qū)等均要求禁止雙合同，變相突破限價。?在二、三批宅地集中出讓中，所有地塊成交樓面地價≤該區(qū)域去年拍第四季度成交樓面地價。端?第二批宅地出讓中，黃埔、南沙區(qū)地塊均采用“限房價、競地價”模式出讓，房屋售格原則上不超過地塊所在區(qū)域2021年一季度一手住宅成交均價上浮5%。資料來源：保利投顧研究院整理

深圳建立二手住房成交參考價格機制?以二手房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價格，綜合形成二手房成交參考價格；?商業(yè)銀行以官方二手房成交參考價執(zhí)行貸款發(fā)放；?中介機構(gòu)掛牌價格不得超過官方二手房成交參考價。表：深圳市典型樓盤二手房實際價格與指導(dǎo)價格差異范圍區(qū)域板塊項目指導(dǎo)價實際房價價差（萬元/㎡）（萬元/㎡）（萬元/㎡）寶安區(qū)寶安中心西岸觀邸10.118.58.4主城南山區(qū)白石洲中海深圳灣畔花園8.212.54.3龍華區(qū)龍華新區(qū)金地梅隴鎮(zhèn)5.77.92.2龍崗區(qū)坂田萬科四季花城5.37.42.1郊區(qū)鹽田區(qū)梅沙萬科東海岸3.65.01.4坪山區(qū)坪山東城國際3.64.30.7主城區(qū)指導(dǎo)價及實際售價差距明顯，受二手房指導(dǎo)價政策影響更大。表：深圳市精裝限價梯度區(qū)間規(guī)范精裝修價格毛坯均價（萬元/㎡）≤66-88-10＞10原則上，精裝修項目價格核定需按工程造價方法核算，由區(qū)造價最高精裝修價（元/㎡）3000400050006000部門或第三方評估機構(gòu)審核02行業(yè)政策環(huán)境—行政手段（限價）佛山：發(fā)布限價令，但實際執(zhí)行較為靈活2021年以來，廣佛均發(fā)布系列政策限制新房價格；佛山雖在全市范圍內(nèi)規(guī)定實行限價、限簽，但實際執(zhí)行寬松，僅個別高價項目受限價影響放緩拿證節(jié)奏，而近期各區(qū)新房備案價大多實現(xiàn)限價突破；廣州限價相對嚴格，預(yù)計后續(xù)廣佛價差將趨穩(wěn)。表：佛山典型樓盤近期備案情況區(qū)域項目備案時間新房備案價樓盤在售均價（萬元/㎡）（萬元/㎡）時代水岸5月8日3居：3.034居：3.5南海中交云灣庭6月17日3.3-3.63合景新鴻基·瀧景6月3日1.98-2.12.2禪城保利新匯城6月23日21.85順德美的世茂·濱江壹號6月17日32.4背?政策內(nèi)容：4月底，佛山執(zhí)行限價、限簽，對各區(qū)備案價格及漲幅進行限制，并實行分檔限簽；南海、禪城一盤一策，順德明確住宅漲價必須間隔60日，單價超5萬不予備案。景執(zhí)行情況：實際執(zhí)行寬松，近期各區(qū)新房備案價格大多高于目前樓盤在售均價。

圖：廣州中心區(qū)及佛山臨廣板塊價格變化情況600005000040000價差30000廣佛價差大，廣收窄20000州客外溢至佛山100000年月201507年月201604年月201801年月201901年月201501年月201504年月201510年月201601年月201607年月201710年月201804年月201807年月201810年月202007年月202010年月202101年月202104臨廣廣州中心區(qū)線性(臨廣)線性(廣州中心區(qū))廣州限價嚴格，佛山限價實際寬松，預(yù)計后續(xù)廣佛價差將持續(xù)收窄資料來源：保利投顧研究院整理02行業(yè)政策環(huán)境—行政手段（限價）東莞：限價政策是首選的政策工具箱，房企“減配”銷售2月份頒布的“莞六條”延續(xù)去年“莞九條”基調(diào)，從增加限購年限、打擊假離婚投機買房行為、加強新房備案價格指導(dǎo)等方面抑制投機炒房。從采取的政策工具看，限價為首選政策工具（已兩次發(fā)布限價令），限購仍可通過延期網(wǎng)簽予以應(yīng)對。圖：東莞市近期限購政策及影響?新房限購：無房家庭限購2套，有1套房家庭限購1套，有2套及以上家庭不可購房；莞?二手房不限購：購買二手房數(shù)量無限制；戶?新入戶購房：需落戶滿半年、社保滿半年；籍?離婚購房：離婚2年內(nèi)買房，按離婚前家庭房子套數(shù)算。非 無論是買新房還是二手房?購買第一套房，需滿1年東莞社保；?購買第二套房，需滿3年東莞社保。戶

圖：東莞市近期限價政策調(diào)控政策具體內(nèi)容控制單價相差幅度?同批次不同棟申報均價相差幅度≤10%（4層及以下住宅相差幅度≤40%）；?同一棟單價最高與最低的單價相差幅度≤25%?？刂菩屡螡q幅?新房備案價上調(diào)空間控制在5%以內(nèi)。減少漲價頻率?未售出的新房從原來的半年調(diào)整為一年可調(diào)價一次，且漲幅≤3%。新入市項目限價 ?下一年度首次銷售的新建商品住房項目的申報價格，將參照同區(qū)域、同地段當(dāng)前同類型項目的申報價格及網(wǎng)簽價格表：東莞市典型樓盤限價應(yīng)對舉措籍 購房門檻提高，沖擊深圳客，預(yù)計社保繳滿后將迎來深圳客回流鎖定客戶，延期網(wǎng)簽尚不具備購房資格的客戶可先“購房”，待社保交滿/流水達標等符合資格后再進行網(wǎng)簽；在一次性付款或支付較高比例首付基礎(chǔ)上可延期數(shù)月。資料來源：保利投顧研究院整理

龍湖金地天曜城精裝改毛坯備案樓發(fā)證交付標備案均價棟日期準（萬元/㎡）6號樓04.03精裝2.581號樓05.14精裝2.6111號樓05.28毛坯2.6112號樓05.28毛坯2.57

5月后毛坯入市項目增多區(qū)域項目備案套數(shù)備案均價（萬元/㎡）洪梅萬科星城4182.2-2.4謝崗碧桂園樾府5061.6-1.8沙田海上明悅1642.5-2.6常平金地名著2642.2-2.402行業(yè)政策環(huán)境—行政手段（人才購房）廣深人才購房政策升級，此前政策寬松區(qū)域受影響將較為明顯2019-2020年，廣州多地通過人才購房政策降低限購門檻，其中，南沙、白云等區(qū)域限制條件較少，2021年以來，人才政策持續(xù)收緊，南沙等區(qū)域面臨客戶基數(shù)減少的壓力；深圳人才落戶要求上升，積分落戶條件升級；核心城市廣深原本限購要求嚴格，人才政策收緊后，整體政策進入嚴控期。表：廣州市人才購房政策調(diào)整內(nèi)容區(qū)域新政前政策人才購房政策新政后政策人才購房政策中心五區(qū)?雙一流本科及以上或全球前500名境外一流大學(xué)本科及——（無變化）以上?本科或中級證+勞動合同+半年本地流水+半年社?；騻€半年社保或個稅變?yōu)?年黃埔稅社?；騻€稅?黃埔區(qū)工作+廣州人才綠卡：配偶、父母、子女均一套南沙?本科或中級證+勞動合同+半年南沙流水（無社保要求）在之前基礎(chǔ)上+1年社?；騻€稅?花都區(qū)工作：無房可購一套，限售3年半年社保或個稅變?yōu)?年花都?花都人才綠卡持有者配偶、父母、子女無房均可購一套社?；騻€稅?花都人才綠卡，需區(qū)內(nèi)社保6個月?番禺大學(xué)城本科在讀/應(yīng)屆畢業(yè)生番禺?番禺區(qū)工作+雙一流本科及以上——（無變化）番禺社保1年+中高管+大專白云四鎮(zhèn)?全國1年社保+白云區(qū)勞動合同白云區(qū)1年社保+本地勞動合同總結(jié)?新政后：人才政策購房，買入賣出最快：1年社?；騻€稅繳納+3年限售=4年;?新政前：最快只需要半年本地流水（半年社保或個稅繳納）+2年限售期=2.5年。? 限售：通過享受人才政策購置的住房（含新建商品住房和二手住房）限售3年；? 限購：人才購房須提供1年人才認定所在區(qū)連續(xù)1年的個稅或社保證明，并不得補繳。資料來源：保利投顧研究院整理

表：深圳市人才落戶政策調(diào)整細則項目原要求新要求整體變化碩士45歲以下40歲全日制本科45歲35歲?取消全日全日制?？?5歲以下取消制?？迫瞬怕鋺?；留學(xué)生年齡無限制與國內(nèi)學(xué)歷一致?收緊各類高級專業(yè)技術(shù)資格中專學(xué)歷大專學(xué)歷人才落戶中級專業(yè)技術(shù)資格45歲以下、中專學(xué)歷35歲、大專學(xué)歷年齡、學(xué)歷、居住高級技師職業(yè)資格（緊缺45歲以下40歲年限等要類）求。技師職業(yè)資格（緊缺類）40歲35歲積分落戶 在深合法穩(wěn)定居住、就業(yè)的年限要求由5年調(diào)整為10年總結(jié)行業(yè)政策環(huán)境全國政策環(huán)境：金融、土拍等多維度進行調(diào)控金融手段+行政手段信貸政策趨緊核心限價趨嚴房貸利率進入上升通道購房資格收緊?嚴查首付款來源?深圳出臺二手房指導(dǎo)價具體措施具體措施?新房銷售及土拍環(huán)節(jié)限價?銀行放款變緩，二手停貸?人才落戶趨嚴，新落戶仍需社保證明調(diào)控大年、保持三穩(wěn)展望下半年：價格是政策調(diào)控的核心，預(yù)計熱點區(qū)域?qū)⒀永m(xù)或采取新房限價，升級土拍政策的措施信貸政策對各城市有普遍影響，政策整體基本面較緊張二手房市場調(diào)整壓力較大，“賣一買一”鏈條承壓PARTTWO市場環(huán)境分析01整體市場—成交量價2021年1-5月，廣東商品房成交量同比增幅超五成，限價寬松背景下，價格領(lǐng)漲全國2020年底以來，廣東省商品房成交勢能上升明顯，2021年1-5月，新建商品住宅成交量超過5000萬㎡，高于浙江、山東（均為4000萬㎡左右），同比增速與浙江省相當(dāng)，并超過江蘇、山東等，核心城市及周邊成交增幅明顯。2020年底，廣東多數(shù)城市為非限價區(qū)域，2021年以來價格加快上漲，1-5月住宅均價達16591元/㎡，漲幅已達20%左右，超過全國熱點省份及全國平均水平，價格調(diào)控壓力上升，4月以來，廣州、佛山等城市限價政策收緊。200.00 圖：典型省份商品房成交面積同比走勢（%）廣東成交勢能上升，成交量同比領(lǐng)先江蘇、山東150.00100.0050.002020年前三季度，廣東成交勢能相對較弱0.002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102020-122021-022021-04-50.00廣東 山東 浙江 江蘇資料來源：保利投顧研究院整理

圖：商品住宅成交均價同比走勢（%）25.0% 廣東領(lǐng)漲全國20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%廣東 浙江 江蘇 山東 全國01整體市場—成交量價此輪上漲由核心城市引領(lǐng)，外溢區(qū)表現(xiàn)存在分化此輪價格上升由核心城市帶動，外溢部分區(qū)域價格上漲相對滯后，部分區(qū)域價格相對平穩(wěn)，普通三四線整體穩(wěn)定；核心城市廣州均價由2020年底的3萬/㎡左右上升至3.7萬/㎡，而外溢區(qū)珠海唐家等熱門板塊價格亦有2000-5000元/㎡的漲幅，佛山高明、肇慶等外溢城市價格相對平穩(wěn)，部分項目甚至出現(xiàn)以價換量情況。圖：核心及部分外溢區(qū)域價格走勢（元/㎡）40000珠海2021年實35000際價格上升30000廣州2020年四25000季度啟動上升中山東部價格有20000上升趨勢15000增城外小幅上升100005000大旺以價換量0廣州中山東部臨深板塊珠海香洲（唐家）板塊增城石灘肇慶大旺

圖：各區(qū)域典型項目情況項目萬科城市之光格力海岸恒大綠洲板塊廣州老黃埔珠海唐家灣板塊肇慶大旺月均流速（套）720146.315（加推開盤）2020.12均價50000350007300（元/㎡）2021.6均價5600040000毛坯5200（元/㎡）帶裝6000熱點板塊，城相對橫琴價格低位，工業(yè)區(qū)，20年以價值點商業(yè)配套兌現(xiàn)，規(guī)來受三水?dāng)r截及市東進發(fā)展方劃站位高，深珠通市場趨冷影響，向，配套完善道帶動預(yù)期熱度持續(xù)下滑01整體市場—客戶流向深莞客戶外溢勢能強勁，后續(xù)廣州南沙、佛山臨廣外溢客基數(shù)有較少壓力2021年以來，廣東整體成交量價勢能較強，與政策寬松下核心城市客戶流動關(guān)系密切，廣州客戶對佛山臨廣區(qū)域的帶動較為顯著，而深莞客戶購買力較強，在政策趨嚴環(huán)境下，外溢勢能凸顯，對廣州增城及南沙、中山、珠海市場帶動效果明顯。在廣州南沙人才政策升級、廣佛價差縮小情況下，南沙及佛山臨廣區(qū)域外溢客群基數(shù)有下降壓力。圖：2021年廣東客戶流動主要方向清遠肇慶廣州惠州佛山 東莞中山江門 深圳珠海資料來源：保利投顧研究院整理

?廣州客戶流向：①佛山：臨廣三山新城、里水、陳村等板塊，以自住、投資為主；②肇慶：四會大旺，以剛需自住為主；③清遠：清城、清新區(qū)，以自住為主?深圳客戶流向：①廣州：南沙、增城等區(qū)域，以投資為主，5月以來流向南沙客戶已明顯減少；②東莞、惠州：以自住為主；③中山、珠海：中山東部及珠海唐家、橫琴等，投資兼自住；?東莞客戶流向：①廣州：南沙、增城石灘、新塘等區(qū)域，以自住兼投資為主，5月以來流向南沙客戶已明顯減少；②惠州：惠州博羅，以自住為主；③肇慶：肇慶新區(qū)為主，投資需求01整體市場—客戶流向客群變化影響市場表現(xiàn)，投資屬性強且價格上升明顯區(qū)域需盡快出貨，防止政策調(diào)整廣州南沙信貸、購房資格政策不斷收緊，深莞投資客戶退潮明顯，如恒大陽光半島，深莞客戶比重明顯下滑；珠海唐家受投資客回流，高新寶龍城月均流速上升明顯，半年度環(huán)比翻番；增城石灘受東莞政策收緊，疊加與東莞價差邏輯（差價約12000元/㎡），地緣外溢外溢置業(yè)客戶比例小幅提升。部分區(qū)域，如珠海唐家價格的快速上升，調(diào)控壓力隨之而來，需加快項目出貨力度，防止政策風(fēng)險。圖：恒大陽光半島客群結(jié)構(gòu)變化情況圖：高新寶龍城客群結(jié)構(gòu)情況圖：敏捷綠湖首府客群結(jié)構(gòu)情況2020年下半年2021年上半年珠海唐家客群結(jié)構(gòu)增城石灘客群結(jié)構(gòu)深莞客30% 深莞客50% 東莞客40%深莞客70%廣州市區(qū)南沙本地深莞客廣州市區(qū)南沙本地深莞客省外其他珠海本地深莞客增城本地東莞客點評：受廣州信貸、購房資格政策不斷收緊，深莞投資客戶退潮明顯，客戶占比從七成點評：受全市市場回暖帶動，疊加橫琴價點評：受東莞信貸、購房資格政策不斷收退至三成，且5-6月深莞客戶比重進一步下降；受投資客戶占比減少影響，項目月均流速差外溢與自身配套兌現(xiàn)，投資客回流，帶緊，疊加價差邏輯，東莞地緣外溢石灘置從463套/月，降至100套/月。動項目月均流速46套/月升至112套/月。業(yè)客戶的比例從三成提升到四成。資料來源：保利投顧研究院整理01整體市場—競爭格局廣州高流量項目業(yè)績拉動較大，佛山臨廣、東莞及江門等城市核心區(qū)項目業(yè)績貢獻度較高從各城市品牌房企銷售額看，廣州大體量高流量項目對業(yè)績貢獻度較高，如番禺亞運城、白云區(qū)云湖花城及越秀地產(chǎn)多個TOD項目等；佛山南海、順德等臨廣區(qū)域亦有較高業(yè)績產(chǎn)出；東莞及江門城市核心區(qū)業(yè)績貢獻度較高，內(nèi)生需求依然有較強購買力，如東莞濱海萬科項目，銷售額突破10億元，惠州仲愷低價項目熱銷。城市排名房企業(yè)績布局特點（億元）1保利227業(yè)績貢獻多集中于核心城市核心板2越秀213塊項目，越秀多政府合作項目。廣州3時代105業(yè)績集中于黃埔熱點區(qū)域4中海96市區(qū)高品質(zhì)項目及近郊高流量項目5珠實94與廣州地鐵合作TOD項目1保利92以臨廣核心區(qū)域（南海、三山等）為主要業(yè)績支撐，外圍進行補充2龍光72以臨廣板塊（陳村）、禪城核心為主要布局板塊佛山3碧桂園72集中于順德4中國恒大58分布零散，以三水、高明折扣項目拉動業(yè)績成交5時代中國53以南海、禪城等核心區(qū)項目為業(yè)績支撐資料來源：保利投顧研究院整理

城市排名房企業(yè)績布局特點（億元）1保利64主城及松山湖片區(qū)熱門板塊為業(yè)績主力，向東部拓展東莞2萬科47項目分布零散，松山湖及濱海片區(qū)核心項目業(yè)績占比相對較高3碧桂園36項目多，以外圍低價項目走量1碧桂園76項目多、體量大，以仲愷、大亞灣、博羅等熱門板塊為主要業(yè)績貢獻惠州2萬科31項目少，集中分布于惠城及惠陽區(qū)核心區(qū)域3佳兆業(yè)26東西向分布，惠城、仲愷熱點區(qū)域仍為主要業(yè)績來源1保利21以核心區(qū)域及板塊如蓬以江濱江新區(qū)、新會金古洲走量江門2碧桂園19以外圍縣級市等低價項目走量為主3駿景灣11本地房企，分布廣，核心區(qū)為主02區(qū)域市場特征一：核心引領(lǐng)—核心城市廣深引領(lǐng)整體需求上升，粵東西北城市相對平淡表：廣東省各區(qū)域、城市成交量變化及市場特征圖：廣東省各城成交價變化情況區(qū)域與2020年城市與2020年月市場特征月均均同比廣州17%供求放量，中心區(qū)供不應(yīng)求、價格上漲，外圍受莞深外溢拉動走量，調(diào)控頻出廣州及江門9%供應(yīng)帶動需求上升，產(chǎn)品同質(zhì)化高，價格難以上升韶關(guān)市3%佛山1%環(huán)廣區(qū)域價格上升明顯，外圍區(qū)域較平淡，整體價漲，但成環(huán)廣粵東西北價格整體平穩(wěn)，交放量困難梅州市維持低價走量肇慶-14%大旺市場熱度持續(xù)下滑清遠市清遠13%供應(yīng)放量，成交同比提升河源市潮州市深圳14%調(diào)控頻出，熱度延續(xù)，但“打新熱”降溫揭陽市廣州市深圳及東莞-26%調(diào)控加碼，臨深板塊縮量明顯肇慶市惠州市汕頭市0%惠州-17%莞深投資客轉(zhuǎn)向珠西，臨深板塊勢能不足環(huán)深佛山市東莞市汕尾市中山18%政策寬松，馬鞍島板塊表現(xiàn)亮眼云浮市珠海74%政策較寬松，投資客回流，內(nèi)生需求釋放江門市中山市深圳市大灣區(qū)深圳、廣州、東汕頭37%東海岸片區(qū)多項目入市，走量支撐珠海市莞熱點板塊量價齊升汕尾-4%持續(xù)去庫存陽江市粵東10%河源7%低價跑量，江東新區(qū)供應(yīng)足、高鐵利好走量茂名市佛山臨廣片區(qū)熱度高、漲價揭陽-7%返鄉(xiāng)置業(yè)較弱10%-20%梅州-9%去庫存為主，返鄉(xiāng)置業(yè)需求減弱湛江市中山、珠海熱點0%-10%茂名1%客戶觀望情緒濃厚，維持以價換量板塊有漲價預(yù)期有漲價預(yù)期粵西北2%湛江11%內(nèi)生需求支撐，土拍帶動市場預(yù)期提升陽江3%購買力不足，表現(xiàn)較為平淡無漲價韶關(guān)-10%供應(yīng)持續(xù)下滑，去庫存，成交量縮數(shù)據(jù)說明：同比均表示2021年上半年月均與2020年月均同比；粵西北采用2021年1-5月數(shù)據(jù)；保利投顧研究院整理02區(qū)域市場特征一：核心引領(lǐng)—深廣莞周期領(lǐng)先，佛惠江等城市周期相對滯后，且上升勢能弱于核心城市2020年三四季度，深廣莞市場率先回暖，成交同比持續(xù)上升，2021年一季度成交持續(xù)放量，多個區(qū)域價格呈明顯上升，隨后政策趨緊，限價趨嚴下，供應(yīng)受限，成交下滑；佛山、惠州及江門整體成交上升周期相對滯后，且上升勢能相對較弱。圖：城市周期輪動情況整體信貸收緊200%深圳：深圳：規(guī)劃、政策利好深圳：深圳：3月：二手房三價合一8月：建設(shè)先行示范區(qū)7月：限購升級、限貸升級2月：二手指導(dǎo)價8月：調(diào)控升級11月：豪宅誰標準降低8月、9月：限購政策補丁7月：落戶+3年社?？少彿浚欢衷鰪V州：12月：商務(wù)公寓取消只租不售值稅優(yōu)惠“2變5”核心勢能東莞：較強150%6月：限價放松廣州：東莞：7月：限購升級、限售升級佛山：12月：人才政策放松2月：限購升級4月：限價廣州：Q4：限價放松佛山：廣州：人才政策持續(xù)放松100%惠州：11月：人才政策放松深廣莞成交3月：收緊人才政策4月：限價、二手增值稅優(yōu)惠“2變5”惠州：率先上升5月：大亞灣限簽佛山：7月：限價放松50%1月：收緊人才新政4月：限價0%2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q2-50%-100%資料來源：保利投顧研究院整理深圳東莞惠州廣州佛山江門02區(qū)域市場—外溢區(qū)（環(huán)廣區(qū)域）特征二：外溢區(qū)現(xiàn)分化（廣州外溢地緣性帶動較強，外圍區(qū)域帶動效果較弱）本輪廣州外溢勢能有限，佛山整體未出現(xiàn)上一輪上升期的放量成交，外溢勢能主要集中于熱點板塊，外圍表現(xiàn)平淡。其中佛山臨廣限購區(qū)受廣州外溢帶動明顯，上半年量價齊升；外圍非限購區(qū)市場表現(xiàn)平淡，量價低位平穩(wěn)；肇慶大旺市場冷淡、持續(xù)以價換量，效果一般。7006005004003002001000

圖：廣州外溢區(qū)域成交量走勢35302520151050佛山限購區(qū)佛山非限購區(qū)肇慶大旺2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年上半年資料來源：保利投顧研究院整理2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年02區(qū)域市場—外溢區(qū)（環(huán)廣區(qū)域）特征二：外溢區(qū)現(xiàn)分化（廣州外溢地緣性帶動較強，外圍區(qū)域帶動效果較弱）從環(huán)廣外溢區(qū)典型項目去化表現(xiàn)看，廣州市場勢能輻射影響主要為臨廣區(qū)域，對于佛山外圍及肇慶帶動效果有限，且客戶對價格敏感度較高，佛山臨廣項目漲價后去化放緩。圖：環(huán)廣外溢區(qū)典型項目情況2020.122021.032021.06區(qū)域項目板塊價格周均價格周均價格周均（元/㎡）流速（元/㎡）流速（元/㎡）流速萬科天空之城三山新城280003231000203400013佛山臨廣時代天鏡里水29000-340002733000-3800021375004價格上升后，去化有所減弱卓越碧桂園天悅灣陳村20000252150015240007佛山非臨廣翡翠西江西江新城1050081050012105004金融街金悅郡三水新城12000712000812000-130002價格平穩(wěn)，去化流速較慢萬科中駿金域西江荷城860024860010860015恒大綠洲大旺730015毛坯500020毛坯520015肇慶大旺帶裝6411帶裝6000價格承壓，以價換龍湖春江酈城大旺640056400564003量保利愛樂小鎮(zhèn)大旺75001575005070009資料來源：保利投顧研究院整理02區(qū)域市場—外溢區(qū)（環(huán)深區(qū)域）特征二：外溢區(qū)現(xiàn)分化（珠海、中山上升勢能較為強勁，惠州相對較弱）從環(huán)深圳城市看，2021年上半年，惠州整體成交勢能較弱，較2020年下半年明顯下降，而珠海、中山均維持去年下半年的較高成交水平。圖：深圳外溢區(qū)域成交量走勢10008006004002000惠州珠海中山2014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H1資料來源：保利投顧研究院整理02區(qū)域市場—外溢區(qū)（環(huán)深區(qū)域）特征二：外溢區(qū)現(xiàn)分化（珠海、中山上升勢能較為強勁，惠州相對較弱）從環(huán)深城市開盤表現(xiàn)看，珠海、中山多個項目去化樂觀，珠海唐家/北圍板塊此前去化及價格承壓，目前價格有所回升，且去化樂觀；中山熱點板塊馬鞍島多項目逐漸入市，去化表現(xiàn)亮眼；惠州成交勢能相對較弱，仲愷及博羅石灣依靠低價吸引深莞客戶，其余區(qū)域表現(xiàn)相對平淡。圖：環(huán)深外溢區(qū)典型項目情況區(qū)域項目板塊均價（元/㎡）產(chǎn)品推貨量（套）成交量（套）去化率（%）備注天恒灣景唐家灣35000115-180㎡11210796%珠海華發(fā)悅谷北圍3100066-89㎡1088175%外地客戶60%都會四季十字門保稅區(qū)3400079-100㎡1108880%省外客戶50%，省內(nèi)外市30%中山萬科西海岸馬鞍島27000-3300089-109㎡30026488%中山招商臻灣府馬鞍島2800089-105㎡44444199%蓄客720組中海錦宸花園小金口1298788-116㎡3688523%深圳30%，小金口40%隆生榕溪花園博羅羅陽10221103-147㎡2673614%60%羅陽，3%惠州，15%惠州東莞，7%深圳東江公元博羅石灣1466795～110㎡120120100%75%東莞石龍20%園洲5%金裕星河梧桐灣仲愷11300112-140㎡240240100%40%深圳，40%惠州，15%東莞資料來源：保利投顧研究院整理02區(qū)域市場—板塊表現(xiàn)特征三：板塊分化（外溢板塊之間）—外溢客戶關(guān)注配套及規(guī)劃兌現(xiàn)從珠海與惠州主要板塊看，珠海橫琴受珠海-澳門一體化帶動，唐家受深中通道帶動，深圳客戶對其關(guān)注度上升，成交表現(xiàn)活躍，價格有所上升，而珠海西部利好有限，市場表現(xiàn)相對平淡；惠州整體利好帶動較少，整體市場持續(xù)供過于求，多個區(qū)域成交勢能減弱，土拍對價格預(yù)期帶動有限。450圖：珠海新房成交及價格走勢30000深中通道、珠海澳門一體化加快兌現(xiàn)40025000350300200002501500020015010000100500050002017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H1供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價2021年H1橫琴新區(qū)斗門金灣香洲供應(yīng)同比-25.3%-51.0%-20.3%-15.7%成交同比304.4%-39.8%130.6%132.4%價格（同比）47076（4.4%）15935（13.7%）20688（10%）33089（3.4%）備注：受疫情影響2020年上半年數(shù)據(jù)基數(shù)小，供應(yīng)成交量同比2019年上半年數(shù)據(jù)

1200圖：惠州新房成交及價格走勢高價區(qū)結(jié)135001000構(gòu)性拉動13000125008001200060011500400110001050020010000095002017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H1400供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價圖：2017-2021半年度惠州新房成交走勢350300大亞灣供250惠城內(nèi)生應(yīng)受限惠東、博羅、仲愷無大型利好帶動200需求支撐150100500惠城 大亞灣 惠東 博羅 仲愷 龍門02區(qū)域市場—板塊表現(xiàn)特征三：板塊分化（城市內(nèi)部）—獨特資源板塊可激發(fā)外溢客戶置業(yè)需求資源差異下板塊之間或?qū)⒋嬖谝欢ǚ只尸F(xiàn)冷熱不均狀態(tài)。如江門新會碧海銀湖通過自身稀缺資源（濕地、沿海資源）吸引大量珠海外溢客戶，并實現(xiàn)價格突破；但新會樞紐新城板塊資源有限，且在項目扎堆下市場無法支撐高價，去化艱難。圖：江門世茂碧海銀湖及華僑城云頂客群結(jié)構(gòu)對比項目板塊價格月均項目賣點世茂碧海銀湖華僑城云頂（元/㎡）流速10%新會老城區(qū)20000-1、景觀資源：入海口優(yōu)質(zhì)景觀資源、溫泉新會世茂碧海新會下轄25000入戶，內(nèi)部水系縱橫，臨近濕地25%40%樞紐新城（自2020年562、地段：位于江門與珠海交界處，港珠澳珠海15%銀湖鄉(xiāng)鎮(zhèn)開盤起價格大橋珠澳口岸島，可吸納外溢客戶中山10%50%鄉(xiāng)鎮(zhèn)穩(wěn)定）3、產(chǎn)品：品質(zhì)感強，產(chǎn)品類型稀缺性高25%其他25%其他華僑城云新會樞紐120001、資源一般：自身無大型商業(yè)體支撐，以（由開價盤15學(xué)校+住宅為主，學(xué)校暫未落地頂花園新城13000降至2、競爭激烈：周邊競品云集、價格高企12000）世茂碧海銀灘項目圖世茂碧海銀灘客戶流向資料來源：保利投顧研究院整理02區(qū)域市場—板塊表現(xiàn)特征三：板塊分化（城市內(nèi)部）—資源投放集聚，城市內(nèi)部板塊熱度分化對于多數(shù)三四線城市，城市可投放資源較為有限，難以多點發(fā)力，城市價值高地位于資源集中投放區(qū)域。如中山聚焦發(fā)展東部板塊馬鞍島，近年來，東部臨深區(qū)域宅地出讓規(guī)模占全市比重逐年上升，且多宗地塊要求有商業(yè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，具有較強規(guī)劃導(dǎo)向，將是城市建設(shè)重點區(qū)域，區(qū)域價值將不斷提升。表：中山各板塊新建商品住宅供求規(guī)模及土地成交比重2021年H1中心東部臨深南部西北東北供應(yīng)同比8.3%16.2%-74.4%15.8%39.6%成交同比31.3%41.1%7.2%-6.2%28.7%價格（同比） 16098（6.5%）19417（19.2）12516（5.3%）11243（5.5%）10115（0.7%）宅地成交比重2018 23% 45%2019 38% 56% 保利、萬科、招商、雅居樂等品202019%62%牌房企紛紛進駐馬鞍島2021上半年17%71%2021年馬鞍島典型地塊出讓條件：?萬科+深業(yè)文旅城地塊：要求打造4A級主題樂園、體育中心、五星級酒店?萬科+新濠地塊：需建設(shè)主題樂園、購物中心、醫(yī)學(xué)美容中心等?德承集團商業(yè)地塊：規(guī)劃為“湖畔科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園”資料來源：保利投顧研究院整理

表：中山東部重點項目建設(shè)占全市比重年度重點建設(shè)項重點建設(shè)項目當(dāng)年計劃投資投資占全主要重點建設(shè)項目目數(shù)量占全市比重市比重17項127.5億元中炬高新可繼產(chǎn)業(yè)孵化集2019（全市產(chǎn)業(yè)11.0%（全市產(chǎn)業(yè)工程6.1%聚區(qū)、哈工大無人設(shè)備產(chǎn)工程155項）投資2093億元）業(yè)園一期及配套等31項25.5億元翠亨新區(qū)生物醫(yī)藥智創(chuàng)中2020（全市產(chǎn)業(yè)19.6%（全市產(chǎn)業(yè)工程14.9%心、康方灣區(qū)科技園等工程158項）投資171.6億元）23項27.4億元中深科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、保2021（全市產(chǎn)業(yè)16.9%（全市產(chǎn)業(yè)工程17.2%利長大灣區(qū)總部項目、中工程136項）投資159.2億元）電建灣區(qū)總部等備注：東部包括火炬開發(fā)區(qū)、翠亨新區(qū)（馬鞍島）、南朗鎮(zhèn)02區(qū)域市場—內(nèi)生需求特征四：內(nèi)生需求更關(guān)注優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)價值內(nèi)生需求進一步回歸優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)價值，核心區(qū)占據(jù)城市核心配套及景觀環(huán)境，居住氛圍濃厚。如江門萬科項目位于主城區(qū)，利用板塊缺貨制造賣點，清遠天匯及惠州中洲項目通過高規(guī)劃定位牽引客戶；汕頭、茂名項目通過城市稀缺大型商業(yè)配套實現(xiàn)項目流量，去化優(yōu)于周邊項目。城市板塊項目價格月均項目賣點（元/㎡）流速江門蓬江區(qū)萬科金1250075蓬江老城中心，配套齊全，且板塊缺貨域國際萬科首入具備獨特北江江景資清遠清城區(qū)保利天1050097源匯規(guī)劃配套齊全，以本地客戶為主惠州惠城中洲天17000127規(guī)劃重點金山湖金山湖御中洲品牌區(qū)位（地段）價值牽引

城市板塊項目價格月均項目賣點（元/㎡）流速江門新會區(qū)世茂碧20000-56入?？凇厝霊粝螺牽h海銀湖25000產(chǎn)品稀缺、品質(zhì)感強陽江陽東區(qū)碧桂園6300100自帶中小學(xué)校、商業(yè)體濱河新區(qū)鳳凰灣市政規(guī)劃、河景資源汕頭金平區(qū)敏捷云1500080萬達廣場熙公園景觀茂名茂南區(qū)萬達東8500100萬達廣場茂東板塊茂灣自帶學(xué)校資源（景觀+配套）價值牽引優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)價值資料來源：保利投顧研究院整理03土地市場—核心城市廣州部分地塊高熱，引發(fā)土拍環(huán)節(jié)調(diào)控，后續(xù)弱限價區(qū)域地市熱度有望延續(xù)廣州首批“兩集中”出讓地塊中，近郊優(yōu)質(zhì)地塊多以最高限價成交，南沙地塊刷新區(qū)域地王，此外，外圍區(qū)域增城臨地鐵優(yōu)質(zhì)地塊也以高溢價率成交。6月，廣州出臺土拍新規(guī)，重點對高熱區(qū)域黃埔、南沙進行限制，后期其地市熱度有望平抑，但弱限價區(qū)域（如外圍增城、核心區(qū)荔灣等）優(yōu)質(zhì)地塊熱度有望延續(xù)。表：首批“兩集中”出讓地塊信息區(qū)域行政地塊名稱/位置建筑面積成交總價溢價率折合樓面價區(qū)（萬㎡）（億元）（元/㎡）中心城區(qū)荔灣區(qū)海龍路興達地塊12.121.35%21387白云區(qū)金沙洲地塊7.421.3+競配建23400㎡45%42122（共7宗）番禺區(qū)新造鎮(zhèn)廣州國際創(chuàng)新城一期C20.553.545%33599石碁鎮(zhèn)南浦村（石基）7.812.440%18080（共5宗）近郊橋南街蜆涌村大口涌以西地塊13.930+競配建3600㎡45%24705黃埔中新知識城起步區(qū)地塊7.71245%27217中新知識城起步區(qū)地塊5.716.345%27044（共3宗）廣汕路以北、黃埔軍校小學(xué)西10.425.645%24546南沙區(qū)南沙街進港大道南側(cè)地塊14.310.125%19919橫瀝島義沙涌以西地塊8.920.245%23604（5宗）（南沙地王）慶盛樞紐區(qū)塊地塊22.841.336%18108新塘鎮(zhèn)蝴蝶嶺大道西側(cè)地塊4.87.340%15334增城中新鎮(zhèn)新新公路東側(cè)8.39.232%11037（18宗）朱村街朱村大道西66.77.742%14262遠郊（住宅23.3）花都北站東廣場二期地塊15.220.713610廣州北站東廣場一及廣花公路西二64.163.30%9873（4宗）地塊中央商務(wù)區(qū)組團綜合開發(fā)地塊45.131.910676從化太平鎮(zhèn)廣從南路地鐵14號線太平站74.60%10002（4宗）旺城南片區(qū)地塊一5.33.93%7348旺城南片區(qū)地塊二9.26.83%7356數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院；備注：標有色塊地塊為達到最高限價地塊

增城臨地鐵地塊高溢價成交

圖：廣州6月出臺土拍新規(guī)主要內(nèi)容控地價：所有住宅地塊成交樓面地價（包括溢價和配建后的折算）均不高于該區(qū)域去年第四季度住宅出讓成交樓面地價限房價：黃埔、南沙出讓地塊的房屋銷售價格原則上不超過地塊所在區(qū)域2021年一季度一手住宅成交均價上浮5%銷售要求：天河、黃埔、南沙區(qū)住宅用地相關(guān)地塊完成開發(fā)對外銷售時，無房家庭或個人購房套數(shù)與新建商品住房規(guī)劃總套數(shù)的占比不低于50%限房價標準：如黃埔蘿崗街道39954元/㎡，聯(lián)和街道49136元/㎡；南沙橫瀝鎮(zhèn)37896元/㎡黃埔區(qū)、南沙區(qū)地市高熱狀態(tài)有望平抑外圍區(qū)域限價寬松，地市熱度短期內(nèi)有望延續(xù)03土地市場—外溢熱點區(qū)域佛山、惠州熱點板塊地價不斷刷新，后期土拍政策有收緊壓力佛山臨廣區(qū)域及中心城區(qū)地塊、惠州臨莞板塊及中心區(qū)金山湖等板塊，土地?zé)岫雀咂?，樓面價不斷刷新，部分地塊價格已接近周邊房價水平，結(jié)合土拍規(guī)則看，佛山及惠州均較為寬松，多為價高者得，近期已有部分地塊競拍規(guī)則趨嚴，后期土地競拍規(guī)則存在收緊壓力。表：佛山、惠州典型高價地及出讓條件城市區(qū)域地塊名稱溢價率折合樓面價周邊房價（%）（元/㎡）（元/㎡）順德區(qū)陳村鎮(zhèn)建設(shè)大廈西側(cè)地塊106%22330低于22000（佛山地王）佛山南海區(qū)桂城街道南港路北側(cè)、金谷路西側(cè)地塊19%2200023000-35000（如計算實際成本，地價超過佛山地王）佛山按“價高者得”方式競拍，2021年以來，樓面地價持續(xù)刷新惠城區(qū)金山湖湖心島地塊43%916117000-21000石灣鎮(zhèn)灣湖西路北側(cè)地段113%857213000（博羅地王）惠州博羅縣羅陽街道九村社區(qū)97%758411000惠州按“價高者得”方式競拍，臨東莞區(qū)域已連續(xù)出現(xiàn)多宗高價地塊資料來源：保利投顧研究院整理

惠州近期個別優(yōu)質(zhì)地塊已采取限地價+競配建規(guī)則2018.8：惠州部分地塊采用“限地價+競自持”競拍規(guī)則，隨后取消該規(guī)則2021.6：惠州市惠城區(qū)金山湖片區(qū)JSH-B04-21-02地塊要求樓面價達到8956元/㎡時，進入競爭配建無償移交人才房面積環(huán)節(jié)佛山現(xiàn)階段土拍政策寬松，而此前附加條件較多，近期已有趨緊趨勢2016：佛山采取“限地價+競?cè)瞬抛》俊钡龋?020年全面取消限價政策2017：佛山多宗地塊采用“限地價+競自持”規(guī)則出讓2021.7：萬科以封頂價+2.5萬㎡配建競得三山新城地塊03土地市場—地市帶動整體地價已處高位，高價地對樓市帶動效果有限廣東整體地價水平持續(xù)抬升，房地價比整體有所縮小，佛山臨廣、江門、惠州等多宗地塊以較高溢價率成交，房企預(yù)期較高，但對樓市帶動效果有限，客戶對價格敏感度依然較高，漲價項目去化承壓，部分項目仍出現(xiàn)以價換量情況。圖：廣東省房地價走勢（元/㎡）180004.5160004140003.5120003100002.58000260001.54000120000.5002015201620172018201920202021.1-6成交樓面地價房價房地價比資料來源：保利投顧研究院整理

表：部分高價地對樓市帶動效果城市地塊名稱成交樓面價溢價率周邊項目市場表現(xiàn)（元/㎡）（%）陳村鎮(zhèn)建設(shè)大廈22330106%碧桂園鳳凰灣上漲2000元/㎡左右，但去化率西側(cè)地塊由90%降至65%佛山里水保鮮廠地塊1755459%時代水岸開盤價格與此前基本持平，推貨200套，去化60套，低于預(yù)期江門樞紐新城明德一803413%鈞明歡樂世界首開僅19%去化率，多項目以路北面地塊（新會第三高）價換量金山湖湖心島地916143%塊惠州周邊項目價格平穩(wěn)，無明顯漲價項目石灣鎮(zhèn)灣湖西路8572113%北側(cè)地段03土地市場—普通三四線城市中海等標桿持續(xù)深耕具有優(yōu)質(zhì)規(guī)劃、配套及資源的區(qū)域粵西北、粵東等普通三四線城市整體土地市場熱度不高，但房企對具有優(yōu)質(zhì)區(qū)位及配套的地塊預(yù)期較高，且持續(xù)深耕，汕頭、清遠等優(yōu)質(zhì)地塊多以高溢價率成交，標桿房企，如中海、保利、萬科等，對優(yōu)質(zhì)板塊持續(xù)投資。中海2021年以來投資積極，接連創(chuàng)惠州、佛山等地王，并在廣州海珠區(qū)、惠州金山湖板塊持續(xù)拿地。表：部分普通三四線城市高價地塊概況城市板塊區(qū)位地塊名稱成交樓面價周邊房價溢價率備注（元/㎡）（元/㎡）（%）東海岸新溪為城市重點開發(fā)板塊，鄱陽湖路與友誼路交界621711000-1200049%新溪板塊地王，中海、龍中海持續(xù)深耕東海岸城市新區(qū)，規(guī)劃齊全西側(cè)光等獲取東海岸多宗地塊汕頭中心城區(qū)老城區(qū)，配套齊全金平區(qū)東廈路98號地塊738312000-13500110%中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊龍光重點布局東海岸及主城區(qū)清遠北江中心區(qū)一線臨江、城市中軸東城街道地塊436510000-1600068%優(yōu)質(zhì)區(qū)位，可實現(xiàn)高溢價保利繼續(xù)獲取北江臨江地塊湛江銀帆板塊位于中心城區(qū)，臨江銀湖光快線以南地塊639514000-1500071%中海連續(xù)在該板塊拿地中海連續(xù)獲取該板塊帆公園2宗地塊江門蓬江中心區(qū)老城區(qū)，配套齊全，周蓬江區(qū)江僑路地塊822112000-1500043%樓面價及溢價率超過熱點為萬科獲取的第2個邊無新房在售板塊濱江新區(qū)蓬江中心區(qū)項目普通三四線城市整體土地市場較為冷清，但具有優(yōu)越區(qū)位、配套齊全地塊依然可實現(xiàn)高溢價率成交，品牌房企多以深耕策略進行投資資料來源：保利投顧研究院整理總結(jié)樓市量價特征樓市分化特征地市特征

成交量：2020年四季度以來上升勢能加強，與浙江相當(dāng)，強于江蘇、山東成交價：寬限價下，價格領(lǐng)漲全國核心引領(lǐng)：廣深佛莞等核心及強外溢區(qū)整體價格增幅明顯外溢區(qū)分化：外溢區(qū)未“一榮俱榮”，佛山地緣性外溢區(qū)及中山、珠海表現(xiàn)較為亮眼板塊分化：外溢客戶關(guān)注配套及規(guī)劃兌現(xiàn)；城市內(nèi)部因資源分布差異市場熱度分化內(nèi)生市場分化：普通三四線城市客戶更關(guān)注核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的保值增值效果政策端：限價將導(dǎo)致核心城市熱度變化；高熱弱調(diào)控的佛惠有升級壓力地市樓市聯(lián)動：地市對樓市帶動效果較為有限房企投資：投資更為聚焦，高溢價獲取優(yōu)質(zhì)地塊PARTTHTRR各區(qū)域后市展望01核心城市—廣州限價短期內(nèi)延續(xù)，中心、黃埔需求將平穩(wěn)釋放，增城加快去化前期存量廣州熱點區(qū)域中心及黃埔從新房預(yù)售及土拍環(huán)節(jié)進行限價，結(jié)合其它各區(qū)域限價執(zhí)行情況看，新房漲價空間較小，且“賣一買一”鏈條收緊，房價上升預(yù)期有限，中心及黃埔新房在“高性價比”情況下，平穩(wěn)走量，增城政策寬松，在全市人才購房政策升級情況下，有望加快去化前期存量。圖：廣州宅地供求情況（萬㎡）16002018年以來賣地比1400賣房多1073萬㎡120010008006004002000住宅土地成交商品住宅成交資料來源：保利投顧研究院整理

圖：廣州典型項目開盤表現(xiàn)區(qū)域項目時間推貨成交價格及變化當(dāng)天去項目簡析套數(shù)套數(shù)（萬元/㎡）化率天河金地天河峯睿5.292202207-7.4100%3月中開始認籌，籌量1400組萬科城市之光6.227427125.4-5.797%限價政策執(zhí)行后取證黃埔富頤華庭3.63763605.895%無認籌，價格上升約3000元/㎡大壯名城5.51871875.5100%4月啟動收籌，籌量約700個，區(qū)域缺貨已久越秀和樾府5.221361366.5100%萬博板塊，定金50萬，7天內(nèi)20％，番禺月底30％，一月內(nèi)全款品秀星瀚3.2699263.9-4.126%蓄客一周，周末續(xù)銷較好南沙旭輝曜玥灣4.182362363.7-3.9100%升籌700組，借助地段熱度，無渠道鳳凰藝術(shù)島3.131401322.5-3.194%蓄籌20天，剛需小戶型受熱捧圖：廣州相關(guān)區(qū)域政策及主流價格情況區(qū)域價格水平（萬元/㎡）限購及人才政策天河5.6-7.4外地戶籍：5年社保，限購1套本地戶籍：已婚2套，單身等1套黃埔2.7-5.5人才購房政策：本科學(xué)歷+1年社保其他限購?fù)旌釉龀?.5-2.8無社保要求本地不限購，外地限購1套01核心城市—廣州優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)及限價政策推行，將對市場起到“保溫”效果根據(jù)年度供地計劃，預(yù)計廣州第二三批集中供地中的優(yōu)質(zhì)地塊比重較大，對市場預(yù)期仍有一定支撐；熱點區(qū)域項目逐步接受限價入市，市場接受度較高，需求釋放平穩(wěn)，市場發(fā)生大起大落的概率降低，成交及預(yù)期均將趨于穩(wěn)定。圖：廣州限價政策政策要求：確保房價回到住建部要求水平，今年8個月內(nèi)實現(xiàn)價格零增長。限價方式：細化價格備案管理單元，從全戶型指導(dǎo)調(diào)整到分戶型指導(dǎo)；分別對有歷史成交記錄項目、新備案項目、新開項目設(shè)置不同備案價格規(guī)定；基本是以同街道1-3月網(wǎng)簽價格作為基準，全年漲幅不超5%。價格備案后今年內(nèi)不得調(diào)整。區(qū)域項目吹風(fēng)價（萬元/㎡）實際開盤價格（萬元/㎡）天河金地天河峯睿10+7.2黃埔萬科城市之光6+5.3-5.7南沙旭輝耀玥灣43.6廣州多個區(qū)域?qū)嵭邢迌r政策，天河、黃埔等熱點板塊限價較為嚴格，部分區(qū)域因限價壓力，獲取預(yù)售證積極性不高區(qū)域板塊限價水平目前售價/預(yù)期價格天河天河?xùn)|6.3-8.9萬10萬左右黃埔科學(xué)城3.6-4.9萬5萬+老黃埔5.1-5.7萬6萬+知識城3萬3.5-4萬南沙南沙灣3萬4萬（越秀、魯能拿地價2萬）明珠灣橫瀝島3.6-3.7萬4萬白云白云湖4.1萬4.2萬增城新塘2.5萬2.6-2.7萬（部分項目減配銷售）資料來源：保利投顧研究院整理

40% 圖：預(yù)估廣州第二三批土地供應(yīng)宗數(shù)占比及典型宅地供應(yīng)情況30%20%10%0%中心四區(qū)南沙黃埔番禺白云從化、花都增城第二三批已供應(yīng)（含第一批）區(qū)屬宗地位置總用地面積區(qū)位(萬㎡)天河燕塘4.8位于天河北，臨近梅花園天河梅花鋁廠4.7天河華觀路以南，大觀路以西9.2位于天河以東，臨近新塘天河華觀路以北、高唐路以西2.5天河冼村街道珠江新城冼村地塊4.0臨近核心區(qū)珠江新城荔灣鶴洞村2.2荔灣鶴洞村2.9位于廣州西部，臨近老城區(qū)荔灣廣鋼新城4.7荔灣花地大道南北側(cè)2.6番禺廣州南站地塊3.1位于廣州南站核心區(qū)番禺廣州南站地塊1.9黃埔蘿崗開蘿大道以北、香雪八路以東3.7位于黃埔熱點板塊科學(xué)城南沙橫瀝鎮(zhèn)江靈南路以北地塊15.2位于明珠灣橫瀝島01核心城市—深圳投資需求將受到抑制，房企參與開發(fā)保障性住房需關(guān)注資金回籠速度深圳接連出臺多項政策，阻斷”打新“及”賣一買一“鏈條，投資需求有望得到明顯抑制，但在商品房供應(yīng)不足的情況下，深圳仍面臨較大的保障性住房建設(shè)壓力，后續(xù)將強化居住用地，尤其是保障性住房用地的供應(yīng)（如近期已發(fā)布《關(guān)于進一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施（征求意見稿）》），房企仍有機會參與人才房等保障性住房建設(shè)，但需關(guān)注該類項目的開發(fā)周期。350.0圖：深圳全市宅地供求（萬㎡，%）50.00%300.045.00%40.00%250.035.00%200.030.00%150.0149.325.00%20.00%100.015.00%50.010.00%5.00%0.00.00%宅地供應(yīng)（萬㎡）宅地成交（萬㎡） 平均溢價率2021年深圳計劃供應(yīng)商品住房用地149.3萬㎡，計劃新開工商品住房建筑面積700萬㎡（目標600萬㎡），約7萬套（目標6萬套），與去年公布的供應(yīng)目標相比基本持平。資料來源：保利投顧研究院整理

80000圖：深圳保障房申請人數(shù)情況保障房供應(yīng)仍有較大缺口600004695140000200001311502017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H1總數(shù)安居房家庭戶數(shù)6 圖：深圳2021公共住房供應(yīng)計劃4.1942.9521.111.231.150.3250中心區(qū)（關(guān)內(nèi)四區(qū)）近郊區(qū)遠郊區(qū)建設(shè)籌集（萬套）供應(yīng)（萬套）備注：公共住房指公共租賃住房、安居型商品房、人才住房等具有住房保障及政策支持功能的住房2020年計劃供應(yīng)安居工程4萬套，實際已供應(yīng)4.17萬套，完成年度任務(wù)目標104.25%。2021年計劃供應(yīng)公共住房3.5萬套，力爭供應(yīng)4萬套。02外溢區(qū)域—環(huán)廣佛山：高地價下，多個項目價格預(yù)期較高，限房價執(zhí)行存壓力佛山整體地價水平上升較為明顯，2021年以來，地價水平持續(xù)刷新，前期高價地項目陸續(xù)入市，依托景觀資源及地緣優(yōu)勢，實現(xiàn)價格重塑，在地價成本驅(qū)動、規(guī)劃逐漸兌現(xiàn)情況下，多個項目價格上升預(yù)期較高，限價實際執(zhí)行存在壓力。表：2021年佛山土地樓面價TOP10排行榜狀態(tài)區(qū)域項目樓面價均價（元/㎡）（元/㎡）南海桂城中海平洲地塊23051周邊最高3.2萬/㎡順德陳村華潤陳村地塊22330周邊最高3.3萬/㎡南海大瀝龍光地塊20154周邊最高2.8萬/㎡待售南海大瀝當(dāng)代置業(yè)地塊20013周邊最高2.8萬/㎡禪城石灣粵海灣華地塊18464周邊最高2.6萬/㎡禪城亞藝建投恒福壹號8847擬打造為禪城區(qū)最頂尖豪宅南海千燈湖碧桂園燈湖盛世舊改最高5.3萬/㎡南海桂城保利和悅濱江1879533000在售南海桂城保利天珺1826532000南海里水新希望奧園金沙公館1825232000前期高價地項目價格實現(xiàn)重塑資料來源：保利投顧研究院整理

圖：佛山新城目前已兌現(xiàn)或在建配套交通廣佛1號線、3號線（在建）、廣佛環(huán)線輕軌（在建）文化世紀蓮體育中心、佛山市圖書館、坊塔、科學(xué)館、文化館、國際體育文藝延醫(yī)官、佛山新城中的工業(yè)服務(wù)區(qū)等商業(yè)星耀101、樂從天佑城、保利廣場、蘇寧廣場（在建）醫(yī)療樂從醫(yī)院、婦幼保健院新城院區(qū)教育東平小學(xué)、大墩中學(xué)、樂從中學(xué)休閑佛山公園、濱江濕地公園、濱河景觀帶等規(guī)劃兌現(xiàn)加速、配套逐漸成熟02外溢區(qū)域—環(huán)廣佛山：短期內(nèi)整體走量壓力上升，并存在廣州客戶回流壓力從客戶結(jié)構(gòu)看，本輪市場上行期，佛山外溢區(qū)所占比重較上輪周期上升近10個百分點，價格亦有明顯上升，而佛山外圍區(qū)域仍面臨以價換量壓力，在信貸升級（8月起，沒有佛山一年以上社?；蚍欠鹕奖镜貞艏诜窍拶弲^(qū)購房，首付不低于五成）下，成交承壓，而在廣州限價趨嚴情況下，廣佛價差趨穩(wěn)，臨廣項目存在廣州客戶回流壓力。圖：佛山臨廣片區(qū)成交比重及價格變化情況均價（元/㎡）1361024160100%67%57%50%外溢區(qū)成交占比上升33%43%0%2015年-2017年 2019年-2021年廣州客其他價差縮小下廣州客外溢勢能減弱，部分廣州客或?qū)⒒亓?/p>

圖：佛山限購區(qū)域及非限購區(qū)域成交量價（萬㎡，元/㎡）90限購區(qū)成交量3000080環(huán)比持續(xù)下滑70250006020000504015000302010000100500004月05月06月07月08月01月02月03月09月10月11月12月01月02月03月04月05月06月2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2021年2021年2021年2021年2021年2021年限購區(qū)成交面積非限購區(qū)成交面積限購區(qū)成交均價非限購區(qū)成交均價資料來源：保利投顧研究院整理02外溢區(qū)域—環(huán)廣江肇：江門面臨結(jié)構(gòu)性庫存壓力，肇慶潛在庫存壓力不減江門上半年供應(yīng)放量帶動成交走高，整體供求關(guān)系趨于改善，江海中心區(qū)、蓬江濱江新區(qū)、新會樞紐新城等板塊產(chǎn)品同質(zhì)化高，結(jié)構(gòu)性庫存壓力不減。肇慶新區(qū)及大旺存在多個千畝大盤，未來潛在庫存壓力依然較大，短期內(nèi)，部分項目以價換量、高傭金渠道特性難以改變。圖：江門全市庫存情況圖：肇慶近兩年賣房賣地圖90080070060050040030020010002018年1月庫存（萬㎡）去化周期（月）

25020015010050002019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年土地成交（萬㎡）住宅成交（萬㎡）20182018201820182019201920192019202020202020202020212021年Q1年Q2年Q3年Q4年Q1年Q2年Q3年Q4年Q1年Q2年Q3年Q4年Q1年Q2供求1.051.141.331.531.351.261.361.341.471.111.150.690.750.91比資料來源：保利投顧研究院整理

還存在部分勾地大盤的隱形庫存，如灣區(qū)西部華僑城（8000畝）、香港城（286萬㎡）、萬達國家度假區(qū)項目等02外溢區(qū)域—環(huán)廣清遠：大盤加快出清帶動整體成交量向好，后期價格將逐步企穩(wěn)2021年以來，清遠大盤項目加快去化，成交占全市比重逐年下滑，如恒大銀湖城通過折扣帶動成交，恒大低價項目金碧天下基本清盤，碧桂園山湖城項目存量已明顯下降，大盤對整體市場走向影響減弱，預(yù)計在大盤加快清盤狀況下，其對整體市場影響將逐漸減小，價格將趨于平穩(wěn)。圖：近年清遠供求量價情況250整體價格低位企穩(wěn)大盤比重：大盤比重：大盤比重：21%15%12-13%2001501005001季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2019年2019年2019年2019年2020年2020年2020年2020年2021年2021年供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)120001000080006000