青島市中心和綜合辦公樓建設(shè)工程申請建設(shè)可研報(bào)告

PAGE第一章總論

1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱：青島市***中心和綜合辦公樓建設(shè)工程1.1.2建設(shè)單位：青島市***置業(yè)有限公司1.1.3項(xiàng)目地址：燕兒島路以北，青島市***號1.1.4項(xiàng)目用地面積：9844m1.1.5項(xiàng)目總建筑面積：70000m地上建筑面積：55000m地下建筑面積：15000m1.1.6項(xiàng)目總投資：23000萬元1.1.7項(xiàng)目建設(shè)期：18個(gè)月

1.2項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性1.2.1項(xiàng)目提出背景青島地處山東半島東南部，位于東經(jīng)119度30分～121度，北緯35度35分～37度09分。東南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積10654平方公里，其中市區(qū)1102平方公里。與上海、廣州、天津、大連并稱為中國五大外貿(mào)口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是國務(wù)院第一批確定的沿海開放城市與經(jīng)濟(jì)中心城市。青島既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進(jìn)出口物資的主要集散地,也是太平洋國家與歐亞大陸國家聯(lián)系的紐帶。作為山東省的重要經(jīng)濟(jì)中心和對外開放的窗口，1992年省人民政府把青島確定為山東省對外開放的龍頭。為了適應(yīng)改革開放新形勢的需要，青島市作出了行政中心東移的戰(zhàn)略決策，以此帶動?xùn)|部的開發(fā)建設(shè)，推動全市向現(xiàn)代化國際城的宏偉目標(biāo)邁進(jìn)。東部地區(qū)已成為青島市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)之一。青島市***號地塊位于寧夏路北側(cè)，燕兒島路以北，新建占地面積7803m2?；氐貏輺|高西低，局部高差較大，總體建設(shè)條件良好。為加快地塊的開發(fā)建設(shè)，武警水電部隊(duì)青島項(xiàng)目部決定在此地塊投資建設(shè)接待中心和綜合辦公樓。項(xiàng)目名稱為青島市***中心和綜合辦公樓建設(shè)工程。按照基本建設(shè)程序委托青島市民用建筑設(shè)計(jì)院有限公司編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告申請立項(xiàng)。1.2.2項(xiàng)目建設(shè)必要性1、實(shí)現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)規(guī)劃，進(jìn)一步完善新的市中心區(qū)建設(shè)。根據(jù)市總體規(guī)劃，東部開發(fā)區(qū)將建成青島市新的行政中心。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，東部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步完善東部地區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)東部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，加快完成新的市中心區(qū)建設(shè)，樹立青島新的形象，促進(jìn)青島市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)。2、本項(xiàng)目的建設(shè)是改善周邊旅游居住及辦公條件，提高青島市城市化建設(shè)的需要。“衣食住行”對于百姓生活必不可缺，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對于旅游居住及餐飲條件的要求也越來越高。2005年，我市以度假旅游為核心，精品項(xiàng)目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項(xiàng)目相繼建成或開工，項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項(xiàng)目填補(bǔ)了我市旅游空白。初步統(tǒng)計(jì)，去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金49億元以上，比上年增長約48%，其中社會性投資占86%。23個(gè)大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成年度計(jì)劃，同時(shí)加快建筑業(yè)發(fā)展，鞏固建筑業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位，培育經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)邁出了關(guān)鍵一步。2006年我市旅游大項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項(xiàng)目精”的特點(diǎn)。一是數(shù)量多、投資大。2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng)目約有51個(gè)，總投資額約416億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項(xiàng)目、青島運(yùn)動旅游度假基地項(xiàng)目等體現(xiàn)了度假功能，這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項(xiàng)目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共11個(gè)，投資額約32億元。四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目正在加緊施工建設(shè)。五是高檔次酒店項(xiàng)目多。在建、擬建的四、五星級酒店18家，投資額約83億元。引進(jìn)萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達(dá)屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán)有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。以建設(shè)現(xiàn)代化國際城市為目標(biāo),以加速生產(chǎn)要素的流動和提升城市服務(wù)業(yè)規(guī)模與水平為突破口,堅(jiān)持城市化與工業(yè)化、市場化、國際化整體推進(jìn)。進(jìn)一步提高中心城區(qū)集聚輻射功能,加快新城區(qū)建設(shè)；推進(jìn)五市城區(qū)向中等城市目標(biāo)發(fā)展；使青島成為全國重要的具有較強(qiáng)輻射和帶動力的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市。3、符合黨和國家關(guān)于國有企業(yè)改革政策，有利于盤活國有資產(chǎn)。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)對于改善青島市旅游、商務(wù)及辦公條件，完善東部城區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃具有重要作用，建設(shè)確有必要。1.3建設(shè)單位基本情況1.3.1發(fā)起人情況本項(xiàng)目由青島市***置業(yè)有限公司承擔(dān)建設(shè)。1.3.2經(jīng)營宗旨通過項(xiàng)目各方真誠合作，加強(qiáng)企業(yè)間資金、技術(shù)的橫向聯(lián)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，加快地塊的建設(shè)步伐。項(xiàng)目部將以高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，為社會各界提供方便、合理、舒適的旅游、餐飲、辦公場所。從而達(dá)到促進(jìn)青島市城市建設(shè)，改善旅游環(huán)境，促進(jìn)青島市現(xiàn)代化國際城市建設(shè)的目的。通過認(rèn)真經(jīng)營，在創(chuàng)造可觀的社會效益的同時(shí)獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。1.3.3經(jīng)營范圍在青島市***號地塊建設(shè)賓館、商務(wù)、辦公樓，并進(jìn)行銷售、出租房屋及物業(yè)管理。1.3.4總投資本項(xiàng)目總投資為23000萬元。1.4可行性研究工作的結(jié)論可行性研究結(jié)論1、本項(xiàng)目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃，有利于加快青島國際化城市建設(shè)的步伐。2、通過市場預(yù)測分析，本項(xiàng)目擬建賓館、商務(wù)、辦公市場較好。3、外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項(xiàng)目需求。4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)分析可行。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1-1。表1-1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1總投資萬元230002占地面積m298443總建筑面積m270000其中：接待中心m225000網(wǎng)點(diǎn)m218000地下室m215000寫字樓m212000第二章市場分析2.1青島房地產(chǎn)市場分析2.2.1房地產(chǎn)發(fā)展概況青島以其獨(dú)特的地理環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的廣闊前景，使青島的房地產(chǎn)市場充滿了誘人的魅力。近年來，青島的房地產(chǎn)市場以其超常的速度向前發(fā)展，成為全國房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一。一九九二年在鄧小平同志南巡講話以后，青島市委市政府做出市級機(jī)關(guān)東遷的決定，原市委機(jī)關(guān)駐地向外商轉(zhuǎn)讓及市級機(jī)關(guān)新大樓的開工建設(shè)，奏響了青島行政、商貿(mào)、金融、娛樂、文化中心的東進(jìn)序曲，也促進(jìn)青島房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)全面高漲的時(shí)期。從全市房地產(chǎn)發(fā)展情況看，1984年以青島市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司為代表的首批4家公司的成立，使青島房地產(chǎn)進(jìn)入萌芽階段，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資主要是以舊城改造為目標(biāo)，由于政策與觀念的雙重因素制約，房地產(chǎn)投資發(fā)展較為緩慢。1988年青島市開始實(shí)施國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，房地產(chǎn)業(yè)逐漸活躍起來，全市房地產(chǎn)公司發(fā)展到20家。1992年伴隨著全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，青島的房地產(chǎn)進(jìn)入三年的高漲時(shí)期，房地產(chǎn)投資從92年到94年三年間，各年增長率分別為139.2%、143.2%和136%，93年達(dá)到頂峰，94年開始增速減緩，95年以來增速明顯減慢，95年增長率為21.1%，96、97年則出現(xiàn)了負(fù)增長，分別為-19%和-6.47%，98年開始回升達(dá)到43.81億元，比97年增長了2.7%，99年增幅明顯加大，全年累計(jì)完成投資62.97億元，比98年增長43.8%。目前青島房地產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，成為全市國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要新興產(chǎn)業(yè)，98年房地產(chǎn)的增加值為21.07億元，占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的2.37%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的6.30%。青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程與全國情況基本一致，在經(jīng)歷了90-94年高速增長期后，95年增速明顯減緩，96、97年出現(xiàn)了明顯的回落，98年又開始出現(xiàn)一定的增長。隨著國家一系列擴(kuò)大內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)的方針實(shí)施，一系列大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策相繼出臺，青島市房地產(chǎn)形勢好。2006上半年，我市建筑業(yè)企業(yè)深化企業(yè)改革，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、加大施工資金和技術(shù)的投入，市場競爭力進(jìn)一步增強(qiáng)，承攬建筑施工任務(wù)持續(xù)增加，建筑業(yè)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值167.5億元，比去年同期增長31.0%；本年新簽建筑施工合同價(jià)款146.8億元，同比增長15.1%；全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動生產(chǎn)率5.9萬元/人,增長31.1%。一、建筑工程產(chǎn)值增速加快，占比提高上半年，在市建筑企業(yè)施工任務(wù)比較充足的前提下，加快施工進(jìn)度，建筑業(yè)總產(chǎn)值較大幅度的增長，在完成的建筑業(yè)總產(chǎn)值中，實(shí)現(xiàn)建筑工程產(chǎn)值149.2億元，同比增長35.5%，增幅比總產(chǎn)值高4.5個(gè)百分點(diǎn)，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的比重高達(dá)89.1%，同比提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中國有及國有控股建筑企業(yè)仍然在扮演著我市建筑市場上的主要角色,前6個(gè)月，我市國有及其控股企業(yè)完成建筑工程產(chǎn)值64.8億元，與去年同期相比增長了20.4%，占建筑工程產(chǎn)值的43.4%。二、一級以上資質(zhì)企業(yè)完成產(chǎn)值占近六成上半年，從全市建筑企業(yè)資質(zhì)等級看，一級以上建筑施工企業(yè)完成產(chǎn)值高達(dá)99.1億元，同比增長52.2%,占建筑業(yè)總產(chǎn)值的59.1%，其中：一級企業(yè)完成81.2億元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的48.5%，特級企業(yè)完成17.9億元，占建筑業(yè)總產(chǎn)值的10.7%；從企業(yè)的資質(zhì)等級和企業(yè)的規(guī)模來看，大型國有建筑業(yè)企業(yè)仍然是我市建筑市場上的主力軍。上半年，完成產(chǎn)值超過億元的單位共31家，共完成建筑業(yè)總產(chǎn)值107.6億元,占全市總產(chǎn)值的64.2%。三、施工面積小幅上升，新開工面積“放量”增長上半年,我市建筑企業(yè)加大施工力度，房屋施工面積達(dá)2916萬平方米,同比增長7.3%。國有及國有控股企業(yè)完成1000萬平方米，同比增長2.6,占全部施工面積的34.3%。上半年，新開工面積1165萬平方米,同比增長28.2%，高于施工面積增幅20.9個(gè)百分點(diǎn)，占全部施工面積40.0%，同比提高6.6個(gè)百分點(diǎn)。其中：國有及國有控股企業(yè)施工面積323萬平方米，同比增長60.7%,占新開工施工面積的27.7%，同比上升7.1個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積放量增長,說明我市建筑業(yè)發(fā)展勢頭良好。四、建筑市場進(jìn)一步規(guī)范,招投標(biāo)率占90%以上工程招投標(biāo)是強(qiáng)化建筑市場競爭機(jī)制，提高建筑企業(yè)管理水平、工程質(zhì)量、技術(shù)水平的一種行之有效的制度。上半年，市建筑市場進(jìn)一步規(guī)范，工程招投標(biāo)率上升，在全市建筑工程中，實(shí)行招投標(biāo)承包的施工面積2709萬平方米，比上年增長18.1％，招投標(biāo)率為92.9％，同比提高8.5個(gè)百分點(diǎn)。其中：國有及控股企業(yè)招投標(biāo)承包面積999萬平方米，增長29.5％，招投標(biāo)率達(dá)99.9%，同比提高20.7個(gè)百分點(diǎn)；一級資質(zhì)以上招投標(biāo)面積1676萬平方米，增長76.2％，招投標(biāo)率98.8%，上升16.5百分點(diǎn)。五、本年新簽合同額平穩(wěn)增長隨著市建筑施工企業(yè)市場競爭能力的提高，承攬施工任務(wù)量持續(xù)增長。上半年，我市施工企業(yè)新簽施工工程合同價(jià)款達(dá)146.8億元，同比增長15.1%。從企業(yè)的資質(zhì)等級來看，一級企業(yè)及以上企業(yè)新簽合同價(jià)款78.6億元，占全部合同價(jià)款的53.5%，增長17.6%；二級企業(yè)36.3億元，占24.8%；三級企業(yè)31.9億元，占21.7%。六、全員勞動生產(chǎn)率增幅較快在市建筑行業(yè)繼續(xù)推行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時(shí)，以總承包為龍頭，以專業(yè)承包為主體，勞務(wù)分包為依托的組織結(jié)構(gòu)體系基本建立，建筑業(yè)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到了有效整合，與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種技術(shù)和經(jīng)濟(jì)資源得到了充分的利用，企業(yè)的技術(shù)裝備能力進(jìn)一步提高，建筑隊(duì)伍的素質(zhì)明顯增強(qiáng)。今年上半年,全市建筑業(yè)企業(yè)全員勞動生產(chǎn)率5.9萬元/人,比上年同期增長31.1%，其中國有及國有控股及一級等規(guī)模大的企業(yè)都達(dá)到8.6萬元/人。目前，全市注冊有各類房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)、物業(yè)管理及服務(wù)機(jī)構(gòu)450家，其中約一半為外商投資企業(yè)。房地產(chǎn)從業(yè)人員達(dá)15000人?？傮w上看，青島房地產(chǎn)市場與全國房地產(chǎn)同步起落，整體上仍保持在一個(gè)較高發(fā)展水平。從中房系統(tǒng)公布的城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)看，青島落后于北京、上海、深圳、廣州等城市，與天津、大連、武漢、西安等城市同處于第二層次。目前從局部區(qū)域上看，全市各區(qū)域各具特點(diǎn)，老市區(qū)到東部新區(qū)沿海一線，由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，售價(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，由南到北隨著環(huán)境的差異，同類房地產(chǎn)價(jià)格能相差4-6倍。2006年上半年我市餐飲市場繼續(xù)走強(qiáng)今年上半年，我市在擴(kuò)大內(nèi)需、繁榮經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策作用下，城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)支出快速增長，從上半年住宿、餐飲企業(yè)經(jīng)營情況看,全市共實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額63.31億元，增長11.8%，拉動全社會消費(fèi)品零售額增長1.6個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場發(fā)展加快的特點(diǎn)。一、住宿、餐飲企業(yè)景氣度高據(jù)青島市企業(yè)調(diào)查隊(duì)2006年二季度企業(yè)景氣調(diào)查結(jié)果顯示，受經(jīng)濟(jì)較快增長、收入穩(wěn)定增加、商務(wù)會展活動日益增多等因素影響，我市住宿、餐飲市場表現(xiàn)活躍，企業(yè)經(jīng)營狀況良好，企業(yè)家信心指數(shù)與企業(yè)景氣指數(shù)均達(dá)今年新高，分別為161.54和148.88。其中，二季度住宿餐飲業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)比一季度提高10.1點(diǎn)，企業(yè)家信心指數(shù)比一季度提高5.2點(diǎn)。住宿餐飲企業(yè)景氣度的大幅度提升，表明全市住宿餐飲即期和預(yù)期市場發(fā)展看好。二、餐飲市場消費(fèi)火上半年，全市住宿、餐飲市場在商務(wù)宴、旅游宴、家庭宴、婚慶宴等各種宴席的帶動下，市場熱點(diǎn)此消彼長，一些餐飲名店、大店每天從中午到子夜一直呈高峰狀態(tài)，出現(xiàn)了翻臺率高和營業(yè)時(shí)間延長的特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年全市住宿餐飲市場共實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額63.31億元，增長11.8%；其中274家星級及限額以上住宿餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額12.39億元，增長27.6%，高于全社會零售額增幅11.4個(gè)百分點(diǎn)。上半年全市星級住宿業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)營業(yè)收入超過1千萬元的企業(yè)達(dá)41家，占全市限上住宿餐飲企業(yè)的15%；營業(yè)收入位于前3位的企業(yè)分別是：青島海天大酒店有限公司，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.07億元；青島肯德基有限公司，營業(yè)收入1.0億元，青島香格里拉大飯店有限公司，營業(yè)收入0.92億元。三、非公有制企業(yè)實(shí)力強(qiáng)從企業(yè)所有制性質(zhì)看，星級住宿業(yè)及限額以上餐飲企業(yè)中，外商及港澳臺投資企業(yè)33家，營業(yè)額5.85億元，占限上住宿餐飲企業(yè)營業(yè)額的32.8%；私營企業(yè)144家，營業(yè)額6.43億元，占36.1%；國有及國有控股企業(yè)43家，營業(yè)額2.89億元，占16.2%。目前，非公有制企業(yè)已在規(guī)模與服務(wù)水平等方面成為住宿、餐飲業(yè)市場的主要角色，尤其是民營餐飲企業(yè)改變了以往的單純數(shù)量優(yōu)勢，餐飲業(yè)民營經(jīng)濟(jì)的主體地位已經(jīng)確立。四、市內(nèi)四區(qū)市場建設(shè)發(fā)展速度快從區(qū)域分布看，市內(nèi)四區(qū)住宿、餐飲市場發(fā)展較快，上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)住宿餐飲業(yè)零售額27.42億元，市場份額43.3%；其中星級住宿及限上餐飲企業(yè)129家，占全部限上企業(yè)的47.1%，實(shí)現(xiàn)零售額8.08億元，市場份額達(dá)65.3%。五、能源消耗總體低速增長上半年，全市星級住宿及限額以上餐飲企業(yè)能源消耗主要體現(xiàn)在水、煤炭、電力、汽油、柴油、煤氣等資源，其中電力消費(fèi)量最高，居其他能源消費(fèi)量之首。從上半年能源消費(fèi)情況看，電力消費(fèi)量7051萬千瓦時(shí)，同比增長9.1%；水消費(fèi)量258.5萬噸，增長2.1%；汽油消費(fèi)量728噸，增長1.1%；柴油消費(fèi)量11.1萬噸，下降5.0%；天然氣消費(fèi)量328萬立方米，增長397%；煤炭消費(fèi)量1.4萬噸，下降10.2%。2.1.2房地產(chǎn)市場的供求分析青島的房地產(chǎn)市場由于92年開始的開發(fā)規(guī)模的急劇膨脹，引起95、96年房地產(chǎn)業(yè)整體大滑坡，98年后形勢有所轉(zhuǎn)變。實(shí)際銷售面積在94、95年達(dá)到100萬M2以上，96年開始回落，從銷售面積的增長幅度看，93、94兩年急劇增長，95年維持了94年的水平，96年回落已成為必然，銷售面積下降20%，僅為79.9萬M2,97年開始反彈,上升41.1%,98年由于房改實(shí)施,銷售面積猛增至178.1萬M2,增長率為58.03%，99年度房屋銷售形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，全年銷售房屋236萬M2,比98年增長232.5%。我市在今年迎來大項(xiàng)目建設(shè)的高峰并非偶然，這得益于旅游規(guī)劃、招商引資和項(xiàng)目建設(shè)等工作的突破性進(jìn)展。其中，旅游規(guī)劃編制工作進(jìn)展順利，為旅游業(yè)的健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。市級旅游規(guī)劃方面，《青島市旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃》、《青島市海上旅游專項(xiàng)規(guī)劃》和《青島市度假旅游專項(xiàng)規(guī)劃》，已通過中外專家評審和市旅游工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核，下一步報(bào)市政府審批。市規(guī)劃局牽頭編制了《青島市海島保護(hù)和利用專項(xiàng)規(guī)劃》，已通過專家評審；《青島市游艇碼頭專項(xiàng)規(guī)劃》已經(jīng)市政府正式批準(zhǔn)實(shí)施。區(qū)市旅游規(guī)劃方面，膠南、即墨邀請國內(nèi)專家，對旅游發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了深入研討，形成了科學(xué)的旅游發(fā)展思路。市南、嶗山、城陽、李滄、膠州出臺了加快旅游業(yè)發(fā)展的意見。市南、城陽、李滄、黃島編制完成了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。膠南、平度對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃進(jìn)行了修編。萊西編制完成了旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃。在重點(diǎn)旅游區(qū)和項(xiàng)目規(guī)劃方面，鳳凰島旅游度假區(qū)控制性規(guī)劃進(jìn)行了專家研討；溫泉旅游度假區(qū)以及鰲山城市組團(tuán)溫泉片區(qū)控制性規(guī)劃，大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)控制性規(guī)劃進(jìn)入專家評審階段；嶗山風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃修編，已上報(bào)國家建設(shè)部，進(jìn)入國務(wù)院審批程序；青島海濱風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃已通過專家論證，上報(bào)省建設(shè)廳待批。市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)濱海旅游帶、時(shí)尚閩江街區(qū)和中山路歐式特色街區(qū)等專項(xiàng)規(guī)劃，并通過了專家論證；膠南大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)、瑯琊臺風(fēng)景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成；四方區(qū)海云庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展開。浮山灣國際郵輪母港選址論證已經(jīng)市政府批準(zhǔn)。極地海洋世界、現(xiàn)代藝術(shù)中心、石老人休閑園、海軍博物館等重點(diǎn)旅游項(xiàng)目的規(guī)劃方案已進(jìn)行了綜合論證和審核。旅游招商引資工作也取得明顯成效。各區(qū)市、部門通過強(qiáng)化旅游招商引資工作,吸引了一批國外企業(yè)集團(tuán)來我市投資開發(fā)旅游項(xiàng)目。2005年，引進(jìn)旅游大項(xiàng)目29個(gè)，投資額151億元人民幣。天逸海灣國際度假城、頤中鰲山灣濱海公園、東方威尼斯水城、唐島灣國際游艇俱樂部和華愛游艇俱樂部等一批旅游大項(xiàng)目落戶我市，使我市的知名旅游品牌達(dá)到10多家。目前，香港中旅集團(tuán)、瑞典危爾馬拉集團(tuán)、英國CHR公司、大連海昌集團(tuán)等大企業(yè)投資建設(shè)高星級酒店、大型度假休閑項(xiàng)目以及大型室內(nèi)主題公園等項(xiàng)目正在洽談中。事實(shí)上，我市旅游大項(xiàng)目建設(shè)在去年就顯現(xiàn)出過人的能量。2005年，我市以度假旅游為核心，精品項(xiàng)目為支撐的多元化的旅游產(chǎn)品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項(xiàng)目相繼建成或開工，項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)歷史最好水平，部分項(xiàng)目填補(bǔ)了我市旅游空白。初步統(tǒng)計(jì)，去年我市旅游項(xiàng)目建設(shè)投入資金49億元以上，比上年增長約48%，其中社會性投資占86%。23個(gè)大項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，青島啤酒街投入使用，成為極具青島特色的旅游街區(qū)；昌樂路文化街正式開街，被文化部命名為國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地。海景花園大酒店二期工程、銀海國際游艇俱爾部、天泰浴場等重點(diǎn)項(xiàng)目順利完成年度計(jì)劃。2006年我市旅游大項(xiàng)目總體呈現(xiàn)出“體量大、數(shù)量多、檔次高、項(xiàng)目精”的特點(diǎn)。一是數(shù)量多、投資大。2006年全市已簽約和已簽訂投資意向及在談的旅游項(xiàng)目約有51個(gè)，總投資額約416億元，旅游大項(xiàng)目的數(shù)量和投資額為歷年之最。二是度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目多。金沙灘度假酒店、北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院、極地海洋世界、石老人浴場、石老人休閑區(qū)、天泰東海岸項(xiàng)目、青島運(yùn)動旅游度假基地項(xiàng)目等體現(xiàn)了度假功能，這些項(xiàng)目的建成將極大地豐富國際海濱度假城市的內(nèi)涵。三是高端旅游項(xiàng)目多。在建、擬建的游艇俱樂部、體育健身園等高端旅游產(chǎn)品共11個(gè)，投資額約32億元。四是海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目多。極地海洋世界、海軍博物館改造工程、石老人休閑區(qū)、天逸海灣度假城等一批海洋特色突出的旅游大項(xiàng)目正在加緊施工建設(shè)。五是高檔次酒店項(xiàng)目多。在建、擬建的四、五星級酒店18家，投資額約83億元。引進(jìn)萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團(tuán)參與我市酒店管理。目前，希爾頓、喜達(dá)屋、新羅等世界和亞洲知名的酒店管理集團(tuán)有意向參與我市酒店業(yè)的經(jīng)營和管理。目前，現(xiàn)代藝術(shù)中心的小劇場建設(shè)已完成工程量的40%，休閑中心南區(qū)正進(jìn)行地上二層施工，藝術(shù)家工作室已開始施工建設(shè)；中國海軍博物館擴(kuò)建工程已完成工程招標(biāo)等前期工作，計(jì)劃年底前完成主展館土建工程的50%；石老人休閑區(qū)已完成拆遷及土地平整工作，6月開工建設(shè)，計(jì)劃2008年完工；北京電影學(xué)院創(chuàng)意學(xué)院宿舍樓已于5月封頂，計(jì)劃7月底完成教學(xué)樓主體工程建設(shè)，9月份投入使用；唐島灣國際游艇俱樂部已與上海實(shí)業(yè)、英國財(cái)富集團(tuán)簽署合作協(xié)議，目前正在辦理土地手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計(jì)等，計(jì)劃下半年開工建設(shè)；奧運(yùn)酒店與洲際集團(tuán)簽署了管理協(xié)議；金沙灘度假酒店于今年3月開工建設(shè)，計(jì)劃年底完成主體工程。同時(shí)，一些先行開工的項(xiàng)目則相繼開放。（濱海步行道嶗山段）石老人浴場改造一期工程、銀海游艇俱樂部會展中心已于5月份完工對游人開放；靈山灣高爾夫18洞球場于6月份試營業(yè)；溫泉主題公園、唐島灣濱海公園基本完工。另外，各區(qū)市還在洽談不少旅游項(xiàng)目——唐島灣游艇俱樂部、海底賓館、泛美酒店、小珠山主題公園等投資超過10億元的項(xiàng)目都已與投資商簽訂了框架性協(xié)議；室內(nèi)滑雪場、室內(nèi)主題公園、啤酒城改造等項(xiàng)目正與外商談判中。2.1.3房地產(chǎn)市場走勢分析從目前情況看，無論從整體經(jīng)濟(jì)形勢，還是政策面都有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具體原因如下：1、宏觀調(diào)控政策成功地實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2、政府明確把住宅業(yè)培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，相應(yīng)出臺了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實(shí)施階段，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供契機(jī)。3、住宅制度改革已進(jìn)入實(shí)施階段，1998年底全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)停止實(shí)物分房，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，切斷了個(gè)人對福利分房的依賴，鼓勵(lì)個(gè)人購房，銀行支持個(gè)人購房信貸，各地成立了公積金管理中心推出住房公積金貸款，逐步使住房消費(fèi)成為熱點(diǎn)。4、融資環(huán)境大大改善。中國人民銀行為配合國家房改政策出臺了支持發(fā)展個(gè)人住房信貸的一系列相關(guān)政策，國務(wù)院頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，這一切不僅為個(gè)人住房提供了融資渠道，而且為房地產(chǎn)開發(fā)商快速回籠資金提供保障，使預(yù)售率大大提高。5、房地產(chǎn)已逐步納入法制化、規(guī)范化發(fā)展軌道,房地產(chǎn)法規(guī)體系已基本形成。房地產(chǎn)業(yè)正逐步走向理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程已步入法制化、規(guī)范化。6、1997年上半年國家土地局發(fā)出通知停止審批新增用地，1998年全國人大通過新的《土地法》，進(jìn)一步規(guī)范了建設(shè)用地。在上述種種利好情況下，可以預(yù)見青島房地產(chǎn)市場前景廣闊，令人看好。特別是住宅開發(fā)呈現(xiàn)出較大的開發(fā)力度，而且銷售形勢較好，這與國家目前的房改政策有關(guān)。從城市居民對住房的需求看，隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變和房改深入，會有越來越多的人購買住房，住宅銷售將保持在一個(gè)較高水平上。伴隨著新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展將更加理性，會充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，政府的宏觀調(diào)控的力度會得到加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出以住宅建設(shè)為重點(diǎn)的平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。青島四個(gè)“大手筆”60億元項(xiàng)目：計(jì)劃投資額24億元的世界文化村、20億元的創(chuàng)意文化城、15.5億元的中加數(shù)字動漫基地、1.2億元的卡通樂園項(xiàng)目將赴濟(jì)南參加省文博會，并將在省文博會上進(jìn)行招商融資和簽約。如果簽約順利，世界文化村、卡通樂園、中加數(shù)字動漫基地都將于今年啟動。由此可見青島的旅游文化產(chǎn)業(yè)大有可為。2.2項(xiàng)目的市場前景分析2.2本項(xiàng)目擬建于青島市燕兒島路以北，距海濱不足1500米，周圍居民區(qū)密集，商業(yè)繁榮，為東部地區(qū)黃金地段。本項(xiàng)目建設(shè)以賓館、商務(wù)、辦公樓開發(fā)為主，全部對外租售。從周圍地塊辦公樓銷售情況看，由于地處青島東部海濱，周圍環(huán)境較好，住宅價(jià)格屬青島中高檔水平，周邊住宅及辦公樓開發(fā)量較大，而且銷售情況良好。根據(jù)項(xiàng)目的地理位置與銷售對象的需求結(jié)構(gòu)分析，我們認(rèn)為其商品房應(yīng)以高檔賓館及商務(wù)用房為主，其主要租售對象針對于大中型公司、國內(nèi)外長駐青島機(jī)構(gòu)以及部分機(jī)關(guān)工作人員。從全市收入水平看，中高收入階層所從事職業(yè)主要包括個(gè)體私營企業(yè)老板、三資企業(yè)、國外及國內(nèi)駐青機(jī)構(gòu)工作職員、國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)管理人員以及律師、各種注冊師等。綜合考慮項(xiàng)目具有的競爭優(yōu)勢如下：1、項(xiàng)目位置地處東部海濱，是機(jī)關(guān)、銀行、公司、各類事務(wù)所集中區(qū)域，便于公務(wù)、商務(wù)往來，具有一定區(qū)位優(yōu)勢。2、東部新區(qū)環(huán)境較好，配套齊全，商業(yè)較為繁榮，外部環(huán)境較好。3、設(shè)計(jì)方案新穎，規(guī)劃完善，充分考慮綠地、休閑場地，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，可以為人們提供一個(gè)良好的商務(wù)環(huán)境。4、周圍新的現(xiàn)代化居住區(qū)已基本形成，人氣旺盛。綜上所述，項(xiàng)目是選擇置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。另外，至1999年底，全市有項(xiàng)目的三資企業(yè)已達(dá)5279家，國外駐青機(jī)構(gòu)1200家，外地駐青辦事機(jī)構(gòu)已逾4000家，目前數(shù)量還不斷增加。這些企業(yè)、機(jī)構(gòu)需在青島置業(yè)，特別是駐青機(jī)構(gòu)，大都把目標(biāo)定在青島南部沿海一線。大部分選擇寫字樓、賓館，這是項(xiàng)目的一大潛在市場。2.3.2商品房價(jià)格分析青島市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時(shí)間、整體布局等原因房地產(chǎn)價(jià)格變化較大，基本呈由南到北價(jià)格明顯的下降趨勢。南部沿海一線，東部新區(qū)及毗鄰地區(qū)、中山路商業(yè)區(qū)、臺東商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，商業(yè)氣氛濃，售價(jià)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)。城陽區(qū)、李滄區(qū)價(jià)格相對較低，同類房地產(chǎn)價(jià)格南北最大相差4-6倍。項(xiàng)目價(jià)格定位應(yīng)主要根據(jù)其地理位置，東海路、燕兒島路沿線高檔商務(wù)辦公樓價(jià)格在10000-15000元之間，本項(xiàng)目綜合考慮本項(xiàng)目寫字樓價(jià)格平均為12000元。

第三章項(xiàng)目地址及外部配套條件3.1項(xiàng)目地址本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于青島市市南區(qū)中段，燕兒島路以北，浮山西麓。本項(xiàng)目位于東西快速路橋頭，該地塊總占地面積9844m2，距離市政府4.5公里，距海濱不足1500米，鄰近迎賓路福州路，距東西干線香港中路不足500米3.2地質(zhì)條件根據(jù)巖土工程勘察公司對項(xiàng)目所在地地質(zhì)勘察報(bào)告，工程地質(zhì)情況如下：1、擬建場地地貌單元屬丘陵地，地勢東高西低，最大高差3.20米。2、擬建場地區(qū)域構(gòu)造背景穩(wěn)定，地基巖埋藏淺，附近無活動性斷裂構(gòu)造帶，場區(qū)內(nèi)無滑坡、斷層、淤泥及古穴等不良地質(zhì)現(xiàn)象，持力層巖體較完整，強(qiáng)度較高，穩(wěn)定性良好。3、場地地層較為簡單，自上而下分為雜填土、礫砂、強(qiáng)風(fēng)化花崗巖、中風(fēng)化花崗巖、微風(fēng)化花崗巖，層序清楚。根據(jù)建筑場地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)判定該場地土類別為Ⅰ類，場地巖土穩(wěn)定性良好，可作為工程天然地基。建議以強(qiáng)風(fēng)化與中風(fēng)化花崗巖作為地基持力層。3.3地震裂度根據(jù)“中國地震烈度區(qū)劃圖”青島市屬于基本烈度六度地區(qū)，按六級設(shè)防。3.4外部配套條件本項(xiàng)目地處東部新區(qū)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，具有良好的外部配套條件。1、供電項(xiàng)目用電主要是設(shè)備用電及生活用電，經(jīng)初步估算項(xiàng)目總裝機(jī)容量為2000KW。電力由區(qū)域變電站統(tǒng)一供電。市電力部門具有為本項(xiàng)目的供電能力。2、給水主要是生活用水及消防用水，水源為城市自來水，由寧夏路城市供水管就近引接。3、排水按照規(guī)定，排水實(shí)行雨污水分流制。項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)有完善的雨水和污水管網(wǎng)，生活污水、雨水可排入寧夏路和燕兒島路污水管網(wǎng)和雨水管網(wǎng)，項(xiàng)目建成后排水可以保障。4、通迅青島市電信業(yè)發(fā)展迅速，網(wǎng)通、移動、鐵通等具備條件，完全可以滿足本項(xiàng)目通訊工程的需求。5、有線電視該項(xiàng)目位置在青島有線電視網(wǎng)復(fù)蓋范圍內(nèi)，可以滿足本項(xiàng)目需求。6、熱源本項(xiàng)目所處區(qū)域位于青島開源熱力公司供熱范圍內(nèi)，開源熱力公司有能力滿足項(xiàng)目冬季采暖用熱需求。7、煤氣青島市煤制氣公司在項(xiàng)目位置周邊已鋪設(shè)煤制氣管道，可以滿足項(xiàng)目煤制氣需求。8、交通運(yùn)輸項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目地址周邊道路縱橫交錯(cuò)，四通八達(dá)。距火車站、青島港均不足10公里，距離空港30公里，交通十分便利。

第四章建設(shè)方案4.1建設(shè)概況和背景本方案位于寧夏路以東，燕兒島路以北，青島市***號***院內(nèi)。為兩棟獨(dú)立高層建筑，一為接待中心，一為寫字樓，底部通過裙房連接。其中接待中心建筑高度100米，寫字樓建筑高度60.6米，地上建筑面積約55000M24.2建筑設(shè)計(jì)4.2.1設(shè)計(jì)原則：以“人”為本，合理組織人流、車流。堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先、走可持續(xù)發(fā)展、現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)的、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的原則。4.2.2交通組織：外環(huán)車行道，兼做消防車道，做到人車分流，基地內(nèi)部充分利用高差變化，營造豐富感人的空間，層次分明，錯(cuò)落有致。停車位結(jié)合環(huán)境設(shè)置，采用嵌草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。地下停車庫設(shè)兩層停車位，兩出入口分設(shè)于基地西側(cè)，臨近基地出入口，方便使用者使用。4.2.3綠化景觀：通過園林空間設(shè)計(jì)、植物配置、小品雕塑等，提供觀賞景觀享受和文化品味欣賞。通過建筑的圍合結(jié)合地勢，布置中心綠化廣場，形成豐富的景觀層次，迎合立了地勢的自然形態(tài)，形成了富有動感的景觀形態(tài)。4.2.4豎向設(shè)計(jì)：豎向規(guī)劃充分利用項(xiàng)目現(xiàn)有的地形，在滿足各類場地，道路對縱坡要求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進(jìn)行土方平衡，以節(jié)約工程造價(jià)，同時(shí)配合小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖。4.3建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目建筑等級按工程用途、規(guī)模，建筑標(biāo)準(zhǔn)為一級，耐火等級為一級，建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范為甲類。本工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度地震基本烈度考慮，結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，上部采用筒框結(jié)構(gòu)，主樓與裙房之間不設(shè)沉降縫。主樓內(nèi)填充墻采用輕質(zhì)墻板材料，以減輕結(jié)構(gòu)自重，節(jié)省造價(jià)。采用箱型基礎(chǔ)，地下室采取防水、防潮措施，除提高自防水能力外，底板及墻板均設(shè)置三道防水層。4.4建筑設(shè)計(jì)本方案兩座主樓東西相對，立面造型協(xié)調(diào)統(tǒng)一，裙房線條流暢，錯(cuò)落有致，空間富有變化。平面布置：地下兩層停車庫，地上五層裙房加24層接待中心和12層綜合辦公樓。入口都位于基地西南測，結(jié)合周邊地勢標(biāo)高，根據(jù)功能的不同分層設(shè)置。酒店標(biāo)準(zhǔn)層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用面積都大于20平米，寬敞舒適。能滿足不同客戶的需求。辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層同樣圍繞交通核布置辦公空間，平面簡潔實(shí)用，分割靈活，適合現(xiàn)在辦公的需求。裙房平面外墻線條靈活，內(nèi)部空間寬敞，方便實(shí)用。立面造型：兩座主樓高低呼應(yīng)，立面簡潔但又不失細(xì)部的精心設(shè)計(jì)。延豎向追求變化，體現(xiàn)建筑的挺拔和加強(qiáng)向上的動感。變化之中追求統(tǒng)一，相同元素的重復(fù)體現(xiàn)出建筑的韻律感。采用新型的建筑材料，體現(xiàn)豐富的建筑空間。外裝修要以青島的城市特點(diǎn)結(jié)合國際現(xiàn)代化水準(zhǔn)考慮，與寧夏路沿街立面色彩相協(xié)調(diào)，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。內(nèi)裝修可視客戶要求進(jìn)行精裝修。4.5公用工程與設(shè)備4.5.1供電1、強(qiáng)電部分根據(jù)國家規(guī)范及有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目屬一類高層建筑，電力負(fù)荷按一級考慮。在地下室設(shè)一配電間，由供電部門兩路高壓線引至，總?cè)萘?000KVA，再由此分配給各區(qū)的配電室、大廈內(nèi)各房間均采用節(jié)能型燈具照明。2、弱電部分（1）樓中敷設(shè)有線電視線路。（2）樓內(nèi)敷設(shè)電話線路，每戶預(yù)留電話接口。（3）安裝無線及有線網(wǎng)絡(luò)。4.5.2給排水系統(tǒng)1、給水本項(xiàng)目用水主要是生活用水、運(yùn)營用水、消防用水及其他用水等，夏季日用水量150m3，冬季日用水量按110m大廈采用分區(qū)供水方式。地下一層至地上五層為低區(qū)（直供區(qū)），由室外管網(wǎng)直接供水，系統(tǒng)為下行上給式。地上六至29層為高區(qū)，屋頂設(shè)25m3消防用水見"消防篇"。2、排水項(xiàng)目排水采用雨污分流制。雨水通過院內(nèi)雨水管網(wǎng)，直接排至城市雨水管網(wǎng)。項(xiàng)目日污水排量約150立方米。污廢水合流排放。4.5.3空調(diào)項(xiàng)目采用集中中央空調(diào)系統(tǒng)與分區(qū)空調(diào)相結(jié)合方式，熱源由青島開源熱力公司供應(yīng)。由燕兒島路供熱管網(wǎng)進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)換熱站。4.5.4煤氣煤制氣由室外的中壓煤氣管網(wǎng)引至區(qū)內(nèi)煤氣調(diào)壓站，經(jīng)調(diào)壓后為低壓的煤氣采用下供式送至各廚房。4.5.5機(jī)械通風(fēng)電梯機(jī)房、泵房、地下停車場等按規(guī)范機(jī)械送排風(fēng)。新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)按國家規(guī)范要求設(shè)計(jì)。第五章交通影響分析5.1、項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀交通狀況擬建項(xiàng)目位于現(xiàn)武警醫(yī)院地塊，周邊分布著寧夏路、燕兒島路兩條城市主干路以及隆德路、大堯三路和漳州路三條城市支路，交通條件相對較好。根據(jù)現(xiàn)狀交通流量觀測，寧夏路和燕兒島路高峰時(shí)段交通量較大，其他道路交通量較小，但都在可接受的范圍內(nèi)。5.2、交通量預(yù)測5.2.1背景交通量預(yù)測背景交通量是指未來擬建項(xiàng)目以外的社會交通量。背景交通量的預(yù)測采用傳統(tǒng)的“四階段”法進(jìn)行預(yù)測。“四階段”法從青島市未來土地利用和交通規(guī)劃方案入手，通過預(yù)測人口、崗位分布，運(yùn)用交通發(fā)生模型預(yù)測交通出行需求，并建立相關(guān)模型進(jìn)行交通方式劃分和交通分布預(yù)測，構(gòu)筑車輛出行OD表，最后進(jìn)行交通量分配。通過預(yù)測，得到2010年無項(xiàng)目時(shí)周邊路網(wǎng)交通量情況，如表1。表1無項(xiàng)目時(shí)周邊路段/交叉口交通量及飽和度序號路段/交叉口名稱通行能力（pcu/h）高峰小時(shí)交通量（pcu/h）飽和度服務(wù)水平1寧夏路（項(xiàng)目門前段）480026000.54二級2寧夏路－隆德路520033500.64二級3寧夏路－燕兒島路560042300.76三級注：服務(wù)水平一級，飽和度<0.4，汽車在暢通條件下行駛，車輛間基本上不存在相互干擾；服務(wù)水平二級，飽和度0.4-0.7，部分汽車成隊(duì)行駛，但還是有部分汽車可以超車行駛；服務(wù)水平三級，飽和度0.7-1.0，多數(shù)汽車成隊(duì)行駛，且超車行駛很困難，可能會出現(xiàn)短暫交通阻塞；服務(wù)水平四級，道路交通需求大于通行能力，可能出現(xiàn)長時(shí)間交通阻塞。5.2.2誘增交通量預(yù)測5.2.2.1交通方式預(yù)測根據(jù)青島市城市綜合交通規(guī)劃的交通預(yù)測模型，2010年青島市內(nèi)四區(qū)交通出行方式結(jié)構(gòu)，如表2。但是，由于建設(shè)項(xiàng)目的區(qū)位和自身特點(diǎn)，其本身交通出行方式結(jié)構(gòu)將有所變化，主要表現(xiàn)在：項(xiàng)目性質(zhì)為酒店和辦公，小汽車和出租車的出行比重將有所提高，步行、自行車和摩托車的出行比重將下降；項(xiàng)目周邊公共交通發(fā)達(dá)，分布有多條公交線路，方便居民采取公交出行，而且國家優(yōu)先發(fā)展公共交通的政策必然催生青島市公共交通的快速發(fā)展，所以公交出行比重將有小幅提高。經(jīng)過分析，預(yù)測項(xiàng)目本身未來的交通出行方式結(jié)構(gòu)，如表2。表22010年青島市和項(xiàng)目交通出行方式結(jié)構(gòu)車種區(qū)域小客車公共交通出租車其它客車摩托車步行自行車總量青島市內(nèi)四區(qū)21.7%29.6%6.5%4.2%3.9%28.1%6.0%100%擬建項(xiàng)目30.0%31.0%14.0%6.0%1.0%16.0%2.0%100%5.2.2.2交通出行量預(yù)測1、交通產(chǎn)生/吸引率的確定不同用地性質(zhì)高峰小時(shí)的交通吸引率和產(chǎn)生率是不同的，通過對青島市同類型建筑物交通吸引強(qiáng)度的調(diào)查，并參考北京、上海等城市同類項(xiàng)目，并充分考慮未來機(jī)動車擁有量和利用率的增高，確定建設(shè)項(xiàng)目高峰小時(shí)各類性質(zhì)用地產(chǎn)生/吸引率如下表：表3項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)高峰小時(shí)居民出行產(chǎn)生/吸引率不同業(yè)態(tài)建筑性質(zhì)吸引率產(chǎn)生率酒店/賓館（人/100平方米）5.03.5辦公（人/100平方米）4.03.32、交通出行量預(yù)測擬建項(xiàng)目的三個(gè)設(shè)計(jì)案中，方案三的有效建設(shè)規(guī)模和停車位較大，所以報(bào)告僅分析了最不利情況下的交通影響程度。根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和交通出行率，計(jì)算高峰時(shí)段人員交通出行量，然后根據(jù)交通出行方式和單車載客率計(jì)算機(jī)動車出行量。計(jì)算公式如下：式中：P—機(jī)動車高峰小時(shí)交通出行量，pcu/h；A—業(yè)態(tài)面積，平方米；—居民出行產(chǎn)生吸引率；—不同車種的出行比例；—載客率；—車型折算系數(shù)。表4建設(shè)項(xiàng)目2010年高峰小時(shí)人員交通出行量性質(zhì)業(yè)態(tài)面積（平方米）吸引量產(chǎn)生量合計(jì)酒店38156190813353243辦公159006365251161合計(jì)54056254418604404表5各種車型平均承載率車種小客車公交出租車其它客車承載率（人/車）2.55023.5表6各種車型折算系數(shù)車種小客車公交車其它客車出租車折算系數(shù)1.04.01.51.0建設(shè)項(xiàng)目交通出行包含的車型主要有：小客車、公交車、出租車及其他客車。通過以上計(jì)算，可以得到項(xiàng)目酒店和辦公各自的高峰小時(shí)交通量。但是，根據(jù)同類項(xiàng)目的調(diào)查，酒店和辦公的高峰小時(shí)時(shí)間不同：辦公高峰小時(shí)時(shí)間與居民上下班高峰時(shí)間基本一致，即早高峰時(shí)間上午7：00-8：00，晚高峰時(shí)間17：00-18：00。酒店早高峰時(shí)間一般為8：00-9：00、晚高峰時(shí)間為17：30-18：00。通過綜合測算，將兩者的高峰時(shí)間和平峰時(shí)間進(jìn)行錯(cuò)位疊加，得到項(xiàng)目綜合高峰小時(shí)交通出行量為：表7項(xiàng)目高峰小時(shí)各種車型交通出行量（pcu/h）方式小客車公共交通出租車其它客車合計(jì)吸引量2595415155520產(chǎn)生量1903911141380合計(jì)4499326296900由上表可以看出，本項(xiàng)目綜合高峰小時(shí)產(chǎn)生的機(jī)動車交通量約為900標(biāo)準(zhǔn)車/小時(shí)，將以上交通量在規(guī)劃路網(wǎng)上采用多車種平衡分配法進(jìn)行分配，得到不同路段/交叉口的項(xiàng)目誘增交通量。5.3、動態(tài)交通影響評價(jià)根據(jù)項(xiàng)目需要，遵循“遠(yuǎn)近結(jié)合、節(jié)省投資、施工簡便”的原則對項(xiàng)目周邊的交通設(shè)施進(jìn)行優(yōu)化（優(yōu)化措施見后面章節(jié)），在此基礎(chǔ)上計(jì)算路段和交叉口服務(wù)水平。項(xiàng)目建成后周邊道路系統(tǒng)的交通量可分兩種情況：即項(xiàng)目綜合高峰流量與城市交通平峰流量的疊加、項(xiàng)目平峰流量與城市交通高峰流量的疊加。通過計(jì)算，由于項(xiàng)目本身的出行交通量遠(yuǎn)小于城市交通量，所以項(xiàng)目平峰流量與城市交通高峰流量疊加方案時(shí)，道路交通量相對較大。經(jīng)過預(yù)測，2010年項(xiàng)目周邊道路/交叉口的交通量及服務(wù)水平如表9。表9有項(xiàng)目時(shí)周邊道路/交叉口的飽和度序號路段/交叉口名稱通行能力（pcu/h）高峰小時(shí)交通量（pcu/h）飽和度服務(wù)水平1寧夏路（項(xiàng)目門前段）480035000.73三級2寧夏路－隆德路520039000.75三級3寧夏路－燕兒島路560046800.84三級通過以上分析可以看出，項(xiàng)目的出入車輛都通過寧夏路，導(dǎo)致寧夏路交通量增長幅度最大，達(dá)到了25%；周邊兩個(gè)交叉口的交通量增幅在10%左右。分析結(jié)果表明，路段/交叉口的飽和度大都在0.8左右，處在三級服務(wù)水平。5.4、靜態(tài)交通影響評價(jià)停車泊位數(shù)量的確定既要考慮它的積極方面，也要考慮它的約束方面；既要考慮自身空間條件，也要考慮對社會和周邊路網(wǎng)的影響，做到自身利益與社會利益的雙贏。擬建項(xiàng)目的停車位配建數(shù)量通過配建指標(biāo)法進(jìn)行測算。根據(jù)規(guī)劃局《規(guī)劃管理政務(wù)公開手冊》和市政府已批復(fù)的《青島市市南區(qū)東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，辦公的配建標(biāo)準(zhǔn)按照1.0個(gè)/100平方米建筑面積、接待中心（中檔賓館性質(zhì)）的配建標(biāo)準(zhǔn)按照0.3個(gè)/100平方米建筑面積。由此，測算擬建項(xiàng)目的停車位配建數(shù)量應(yīng)為175個(gè)。項(xiàng)目方案配建停車位230個(gè)，高于停車需求的低限，能夠滿足近期停車需求。5.5、交通優(yōu)化措施1、設(shè)計(jì)方案在寧夏路的進(jìn)出口，可以采取右進(jìn)右出的方式，最大限度減輕對寧夏路的交通影響程度；2、根據(jù)寧夏路、隆德路、大堯三路和燕爾島路的規(guī)劃紅線寬度，在道路建設(shè)或改造時(shí)，宜將交叉口進(jìn)口道拓寬一個(gè)車道，以增加交叉口的通行能力。5.6、主要結(jié)論1、建設(shè)項(xiàng)目投入使用后，對周邊道路交通設(shè)施產(chǎn)生了一定的交通影響。但是，通過適當(dāng)?shù)慕煌▋?yōu)化完善并配以交通管理措施后，建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生的誘增交通量對周邊交通系統(tǒng)的影響是可以接受的。2、項(xiàng)目方案配建的停車泊位高于停車需求的低限，能夠滿足近期停車需求。

第六章消防本工程為高層綜合型商住樓，工程建筑標(biāo)準(zhǔn)為一類，耐火等級為一級。按建筑物的使用特點(diǎn)，存在一定的火災(zāi)隱患及疏散撲救難度。為了保障人民生命財(cái)產(chǎn)的安全，防止高層民用建筑因火災(zāi)引起的損失與危害，工程的防火設(shè)計(jì)，按照我國現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持“以防為主，防消結(jié)合”原則，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理。6.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、<<建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范>>2、<<高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范>>3、<<自動噴水系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范>>4、<<火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范>>6.2消防措施6.2.1建筑防火措施1、大廈四周按規(guī)范設(shè)計(jì)設(shè)環(huán)行消防車道，車道寬度不小于3.5米.2、設(shè)消防控制中心?？刂浦行脑O(shè)在一樓，出口對外。3、在地下室設(shè)獨(dú)立消防水泵房，主樓頂層設(shè)高位水箱。消防泵房的出口直接對外。4、防火分區(qū)每層按規(guī)范要求劃分，每個(gè)防火分區(qū)的安全出口不應(yīng)少于2個(gè)．5、主樓設(shè)防煙樓梯和消防電梯。電梯井井壁為耐火極限不小于1小時(shí)的非燃燒體，井壁的檢查門采用乙級防火門。6、按規(guī)范要求設(shè)疏散走道和疏散樓梯，樓梯間前室應(yīng)設(shè)防煙、排煙設(shè)施，并設(shè)消防疏散指示標(biāo)志。7、結(jié)構(gòu)和裝飾材料應(yīng)盡量采用防火阻燃材料。8、配電間采用防火墻。9、建筑物安裝避雷裝置，以防雷擊。10、地下停車場設(shè)計(jì)按<<汽車庫設(shè)計(jì)防火規(guī)范>>執(zhí)行。6.2.2電氣設(shè)備防火1、電氣設(shè)備的安裝，線路敷設(shè)及竣工驗(yàn)收須按照<<電氣裝置安全工程施工及驗(yàn)收規(guī)范>>執(zhí)行。2、消防用電設(shè)備采用單獨(dú)的供電線路，配電線路應(yīng)采用防火保護(hù)管。3、所有用電線路定期進(jìn)行絕緣檢查，以避免因線路短路引起的火災(zāi)。4、為防止雷擊，所有進(jìn)出建筑物的金屬管道及電纜保護(hù)皮均應(yīng)在入戶與防雷接地系統(tǒng)可靠相連，并定期檢查。5、電氣設(shè)備和移動電氣的避雷、接地裝置，應(yīng)定期進(jìn)行絕緣及接地電阻測試。6、照明和動力用電線路分開設(shè)置并安裝短路保護(hù)及過載保護(hù)裝置。6.2.3火災(zāi)報(bào)警與滅火系統(tǒng)1、在每層設(shè)火災(zāi)報(bào)警裝置和消防電話。2、設(shè)置室內(nèi)外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給，為確保消防用水量，在室外建一地下消防水池，配備消防水泵。3、配備常用滅火器，建筑物內(nèi)按規(guī)范要求設(shè)一定數(shù)量的手提式滅火器。6.2.4加強(qiáng)消防安全教育，做到人人重視消防、防患于未然?？尚行匝芯侩A段關(guān)于消防安全的原則意見供設(shè)計(jì)單位參考，設(shè)計(jì)單位完成建筑防火設(shè)計(jì)后應(yīng)報(bào)消防部門審查批準(zhǔn)，項(xiàng)目竣工后須通過消防部門驗(yàn)收，以確保消防安全合理、可靠。第七章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能7.1環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目地處青島市東部新區(qū)，周圍高樓林立，政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、學(xué)校、住宅密集。屬居住、文教區(qū)。按照我國環(huán)境保護(hù)法的規(guī)定，本項(xiàng)目建成使用后，污染物的排放應(yīng)符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。7.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、<<污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)>>2、<<大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)>>3、<<城市區(qū)域環(huán)境振動標(biāo)準(zhǔn)>>7.1.2主要污染源根據(jù)項(xiàng)目使用性質(zhì)，不存在有毒有害物質(zhì)對環(huán)境的污染，項(xiàng)目起用后主要污染源為固體垃級.廢水.廢氣.噪聲。1、固體垃級:辦公垃級、餐廳和商場內(nèi)的廢棄物及廢損物品。2、廢水:餐廳操作間的洗滌廢水，淋浴與衛(wèi)生間廢水，均屬生活廢水。3、廢氣:(1)廚房內(nèi)因烹飪產(chǎn)生的油煙，煤制氣燃燒后的廢氣。(2)停車場內(nèi)汽車排放的尾氣。4、噪聲:汽車發(fā)動時(shí)的噪聲、設(shè)備間機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)產(chǎn)生的噪聲等。7.1.3防護(hù)措施1、垃級處理:按照我國現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范，設(shè)置必要的垃級收集設(shè)施，由專人負(fù)責(zé)做到日產(chǎn)日清。2、廢水處理:廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。3、廢氣處理:地下停車場安裝通風(fēng)排氣、排煙裝置。4、噪聲控制:(1)設(shè)備間采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪聲。(2)產(chǎn)生震動的機(jī)電設(shè)備，安裝時(shí)進(jìn)行設(shè)備基礎(chǔ)減震處理。(3)所有機(jī)電設(shè)備均選用低噪音設(shè)備。(4)通風(fēng)系統(tǒng)，在必要的位置加裝消音器。7.2節(jié)能7.2.1能源消耗本項(xiàng)目能源消耗主要有:電、水、煤制氣、柴油。其中電是主要能耗，消耗量占總能耗的81%。7.2.2設(shè)計(jì)的主要原則按照國家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的先進(jìn)、可靠的節(jié)能型設(shè)備和材料。盡量做到合理高效。7.2.3節(jié)能措施1、主要用電設(shè)備選用低損耗高效節(jié)能產(chǎn)品。2、室內(nèi)照明采用節(jié)能燈具。3、門和窗采用保溫密封效果好的材料制作，以減少室內(nèi)熱量損失。4、合理布局房間朝向，提高房間自然光照。5、供熱管網(wǎng)采用高效保溫材料做保溫層。6、水、電、煤制氣等能源使用均配置計(jì)量器具，做好計(jì)劃用能，減少浪費(fèi)。第八章管理機(jī)構(gòu)與勞動定員8.1管理機(jī)構(gòu)青島市***置業(yè)有限公司擁有法人資格，其管理機(jī)構(gòu)為董事會，公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理工作。董事會為公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會設(shè)董事長1名，副董事長1名，董事若干名。董事會下設(shè)經(jīng)營管理