市場分析暨可行性研究報告

新疆友好（集團）股份有限公司五家渠市購物中心項目市場分析暨可行性研究報告一、農六師五家渠市概況（一）農六師簡介新疆生產建設兵團農業(yè)建設第六師，簡稱農六師，成立于1954年6月5日，師部位于五家渠市。全師東起北塔山，西至瑪納斯河，南抵天山，北入古爾班通古特沙漠，經過半個世紀的發(fā)展，現(xiàn)有人口31.86萬人，土地總面積為8334.8平方千米，下轄14個農牧團場，即101團、102團、103團、105團、106團、新湖農場、芳草湖農場、軍戶農場、共青團農場、六運湖農場、土墩子農場、紅旗農場、奇臺農場、北塔山牧場。全師可分為5個經濟區(qū)，即西部芳草湖新湖棉區(qū)，東部奇臺糧區(qū)，中部五家渠工業(yè)、城郊農業(yè)、旅游業(yè)綜合經濟區(qū)，南部烏魯木齊市商貿區(qū)，以及散布天山的煤炭工業(yè)帶。（二）2012年農六師主要經濟數(shù)據1/192012年，全師實現(xiàn)生產總值156.51億元，比上年增長20.7%（按2010年可比價格計算，下同）。其中：第一產業(yè)增加值42.94億元，增長7.5%；第二產業(yè)增加值72.37億元，增長33.9%，三次產業(yè)結構之比分別由上年29.7∶42.6∶27.7調整為27.4∶46.2∶26.4。人均生產總值48129元，增長15.1%。全社會消費品零售總額37.87億元，增長15.5%（扣除物價因素，實際增長10.9%）。其中：批發(fā)零售貿易業(yè)零售總額30.13億元，增長14.3%；住宿和餐飲業(yè)中的商品銷售額0.61億元，增長27.5%；餐飲業(yè)營業(yè)額7.74億元，增長20.2%。按銷售地區(qū)劃分，城鎮(zhèn)的消費品零售額27.26億元，增長16.1%；鄉(xiāng)村的消費品零售額10.61億元，增長14.0%（扣除物價因素，實際增長9.5%）。實現(xiàn)批發(fā)零售貿易業(yè)增加值8.82億元，增長6.3%。（三）五家渠市簡介五家渠市是共和國最年輕的城市之一。2004年1月19日正式掛牌設立為新疆維吾爾自治區(qū)直轄的縣級市，按師市合一的體制管理。是新疆建設兵團農六師師部所在地,位于烏魯木齊市北郊，地處天山博格達峰西北麓，準噶爾盆地東南緣。具備非常豐富的水資源，被譽為“首府御花園”。五家渠市東與米東區(qū)相鄰，南與烏魯木齊市相接，西、北與昌吉市相連。市區(qū)距烏魯木齊市32千米，昌吉市28千米，米東區(qū)18千米。是烏魯木齊市最重要的衛(wèi)星城?？偯娣e742.22平方千米，截止2012年底全市總人口約11.84萬人。2/19五家渠市衛(wèi)星圖如圖所示：為五家渠市所在地，位于烏魯木齊市北郊，地處新疆經濟快速發(fā)展的核心區(qū)—烏昌地區(qū)，與昌吉市、米東區(qū)、烏魯木齊市阡陌相接，彼此為鄰，距烏魯木齊市32公里，昌吉市28公里，米東區(qū)18公里，既是自治區(qū)天山北坡經濟腹心地帶，也是從烏魯木齊到古爾班通古特沙漠最近的綠色通道，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。（四）2012年五家渠市主要經濟數(shù)據五家渠市GDP和社會消費品零售總額（單位：億元）2012年五家渠市完成生產總值94.33億元，增速25.4%（可比價），3/19比上年提高1.1個百分點。其中：第一產業(yè)增加值7.64億元，增長8.0%；第二產業(yè)增加值56.17億元，增長29.1%，第三產業(yè)增加值30.52億元，增長24.0%。人均生產總值74900元，增長17.2%。2012年社會消費品零售總額20.41億元，同比增長21.2%（扣除物價上漲因素，實際增長16.4%），其中：零售業(yè)14.97億元，增長22.5%；餐飲業(yè)4.97億元，增長16.1%，住宿和餐飲業(yè)中的商品銷售額0.47億元，增長38.2%。全社會商品銷售總額57.01億元，增長38.4%。其中，批發(fā)業(yè)42.04億元，增長45.2%；零售業(yè)14.97億元，增長22.5%。（五）2012年五家渠市消費能力調查五家渠市人均可支配收入（單位：元）近年來五家渠市城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高。2012年，在崗職工平均貨幣工資45717元，增長35.7%（扣除價格因素，實際增長30.3%）。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19502元，比上年增長20.9%（扣除價格因素，實際增長17.0%）。團場農牧工人均純收入12200元，增長18.3%（扣除價格因素，實際增長13.0%）。4/19(六)五家渠市未來城市發(fā)展規(guī)劃根據五家渠市總體發(fā)展規(guī)劃，今后五家渠市將建成烏魯木齊都市圈生態(tài)休閑中心、天山北坡經濟帶新型綠色產業(yè)示范中心和中亞地區(qū)國際交流窗口，具有軍墾特色的生態(tài)花園城市。五家渠市東西側受到行政管轄界限的限制，南側受到青格達湖及生態(tài)濕地的限制，所以城市的擴展方向是中心區(qū)向北部延伸。以五家渠市行政管理中心區(qū)為核心，依托城市交通設施的建設，展開城市發(fā)展的骨架，將南北方向作為城市發(fā)展的主軸線，分別發(fā)展舊城區(qū)、東城區(qū)、青格達湖生態(tài)區(qū)及北部居住新城區(qū)的總體發(fā)展格局。二、項目情況說明（一）項目簡介5/19新疆友好（集團）股份有限公司五家渠市購物中心項目位于五家渠市人民路與北海東街交匯處，該項目產權所有人為新疆君豪商業(yè)廣場有限公司，法定代表人：石金禹。現(xiàn)友好集團擬租賃地上一層至地上三層共計42183.60㎡平方米的商業(yè)房產開設綜合性購物中心。項目外立面效果圖（二）項目基本情況（1）區(qū)位：該項目位于五家渠市人民路與北海東街交匯處，項目所在區(qū)域為五家渠市未來居住重點發(fā)展地段----城北居住新城區(qū)，交通便利。（2）面積：①該項目共三層，地上一層至地上三層，使用性質為商業(yè)。面積共計：42183.60㎡。②各層面積如下：地上一層：15352.23㎡；6/19地上二層：15739.10㎡；地上三層：11092.27㎡。（三）項目合作方案1、合作方式：租賃；2、租賃期限：16年，自2014年5月1日至2030年4月30日；3、免租期：租賃場所開業(yè)之日起后三年（預計于2015年5月1日前與酒店同步開業(yè)）。4、租金方案：（1）含稅起始租金單價：0.85元/天/㎡。（2）支付方式：租金按年支付，每一承租年度為一個租賃期；第一年為裝修期，第二年至第四年為免租期，即房屋租金自第五年起支付；第五年至第七年為3期，每期含稅租金單價：0.85元/天/㎡；第八年至第十年為3期，每期含稅租金單價：1.20元/天/㎡；第十一年至第十三年為3期，每期含稅租金單價：1.30元/天/㎡；第十四年至第十六年3期，每期含稅租金單價：1.45元/天/㎡；十六年平均租金單價為0.9元/天/㎡。（3）十六年租金總額：221717001.60元。說明：三年免租期內，友好集團每年將向君豪商業(yè)廣場有限公司預付房屋租賃押金1000萬元，共計3000萬元。3000萬元房屋租賃押金在第五年至第十六年的年租金中逐年扣回（不計利息）。（四）項目區(qū)位示意圖項目區(qū)位示意圖一7/19如圖所示：項目位于北海路與人民路交匯處，距五家渠市人民政府僅1.5公里，地處城北居住新城區(qū)，地理位置優(yōu)越，消費潛力巨大。項目區(qū)位示意圖二如圖所示：項目地塊位于城市主干道人民路與北海路交匯處東北角。三、項目綜合分析8/19（一）五家渠市商業(yè)環(huán)境分析由于五家渠市規(guī)模較小，城市原有商業(yè)相對落后，核心商業(yè)區(qū)由一條長度不足百米的商業(yè)步行街和一個以農貿為主、兼有零售的興樂商貿城構成。步行街全場僅有百米，以中低端休閑運動品牌、藥店、手機通訊為主，夜間步行街會成為夜市區(qū)。該步行街距離本項目直線距離不到2公里，本項目很容易分流此處消費力。（2）五家渠新興樂商貿有限公司是農六師101團控股的一家股份制企業(yè)，2002年開設興樂商貿城，面積4.1萬平方米，共有3層近千家商戶。地上一層：主要是農貿市場；地上二層：五家渠匯嘉時代；地上三層：五家渠匯嘉時代。該商貿城由于分散出售，內部有嚴重的產權糾紛問題，大業(yè)主和小業(yè)主、商戶內部矛盾嚴重，已經多次出現(xiàn)場內商戶業(yè)主到市政府示威，抗議大業(yè)主損壞小業(yè)主利益的情況。商場內部總體經營情況也并不理想，品牌檔次很低，環(huán)境惡劣，購物氛圍較差。9/19（二）項目競爭者介紹當?shù)卮笮唾徫飯鏊挥幸患摇寮仪R嘉時代百貨，于2011年12月2日正式開業(yè)。五家渠匯嘉時代位于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)——長征西街興樂商貿城，營業(yè)樓層為地上二層及地上三層2層，營業(yè)面積約為32000㎡。各樓層的經營布局具體如下：二層：匯嘉開心超市、化妝品、黃金珠寶玉器、鐘表眼鏡、男女皮鞋、皮具箱包三層：男女裝、精品配飾、運動休閑、童裝針織、家居用品優(yōu)勢：位于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，人流量較大。劣勢：客戶定位較低端，商品品類不全，整體購物環(huán)境較差，經營業(yè)態(tài)不完善，無法滿足現(xiàn)代綜合購物中心的經營需求。（三）項目周邊情況及交通環(huán)境1、項目周邊3公里輻射范圍示意圖如圖所示：該項目周邊3公里范圍內機關單位、商住小區(qū)、企事業(yè)單位、學校、醫(yī)院及辦公人口、學習人口等流動人口眾多。上圖所示紅點為住宅小區(qū)標示，范圍內常住人口基數(shù)多，消費群體較大，多個居住小區(qū)處于建設階段，發(fā)展?jié)摿薮蟆?0/192、項目周邊3公里輻射范圍分析1）住宅小區(qū)：君豪·綠園、友誼小區(qū)、食品廠小區(qū)、農行小區(qū)、國稅小區(qū)、圓夢小區(qū)、北新佳境、水電小區(qū)、味多小區(qū)、陽光康居、百花苑、貝鳥語城、國際藍灣、公務員小區(qū)、恒大金碧天下、興成莊園、天山花園、青湖尚城、格里芬堡、富強小區(qū)、憶景園等。2）市政機關、企事業(yè)單位：農六師五家渠市人民政府、農六師五家渠市國土資源局、農六師五家渠市農業(yè)水利綜合實驗樓、五家渠市國稅局、五家渠市人民路派出所、五家渠市法院等。3）教育機構：新疆兵團農六師農業(yè)廣播電視學校、五家渠市業(yè)余體育學校、石河子大學（五家渠商學院）、農六師五家渠市第一中學、五家渠市二中、五家渠市第一小學、五家渠市高中、農六師行政學院、農六師黨校、五家渠市第三小學、新疆兵團警官高等?？茖W院、華夏少兒口才學校。4）醫(yī)療衛(wèi)生機構：市緊急救援中心、神農中醫(yī)院、五家渠市第二人民醫(yī)院、農六師五家渠市醫(yī)院、現(xiàn)代肛腸醫(yī)院、101團醫(yī)院第二門診、五家渠市101團婦幼保健中心、五家渠市第二醫(yī)院。3、項目周邊交通環(huán)境示意圖11/19如圖所示：該項目位于五家渠市人民路與北海東街交匯處，項目周邊交通體系發(fā)達，多條公交線路可通達全城。人流可由長征街、長安街、人民路、北海路、猛進路、軍墾路等主支道路匯聚至本案。（四）項目商業(yè)定位1、自身商業(yè)功能：集百貨12/19賣場、標準超市、餐飲、影院業(yè)態(tài)于一體的綜合性購物中心。2、改變區(qū)域居民消費習慣：改變五家渠市居民消費習慣，引領消費潮流，引導五家渠市居民的消費方向。3、提升區(qū)域商業(yè)形象：打造五家渠市商業(yè)標桿，改變市區(qū)內無中高檔綜合性購物中心的歷史，提升五家渠市商業(yè)形象。（五）項目SWOT分析1、項目優(yōu)勢：地段優(yōu)勢：該項目地處五家渠市城北居住新城區(qū)，屬未來城市發(fā)展的中心地帶。地理位置優(yōu)越，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。價格優(yōu)勢：該項目自開業(yè)之日起后三年為免租期，平均租金單價為0.9元/天/㎡，租金價格較低，有利于縮短市場培育期。填補市場空白：五家渠市缺乏一個環(huán)境優(yōu)良、功能齊全、業(yè)態(tài)完善的綜合性購物中心，該項目開設后將大幅度提升五家渠市商業(yè)形象，填補市場空白。品牌及規(guī)模優(yōu)勢：該項目總建筑面積四萬余平方米，開設后將成為五家渠市標志性的集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的城市綜合體，可極大地滿足五家渠市居民購物、娛樂等多種消費需求，是體現(xiàn)多元、豐富、魅力城市生活的綜合性購物中心。會員優(yōu)勢：截止2013年6月底，友好集團有效會員人數(shù)達到560917人，消費群體巨大，利于進一步縮短市場培育期。2、項目劣勢13/19人口基數(shù)較少：五家渠市人口總量較少，增長速度緩慢，隨著城市化進程的加快，居民人口增長會逐漸復蘇。周邊入住率較低：周邊部分住宅小區(qū)未建設完成，入住率不高，隨著公共配套設施陸續(xù)完善，該區(qū)域消費潛力將逐漸凸顯。市場培育期較長：該項目并未處于成熟商圈，一段時間內無法改變城市居民的消費習慣，所需市場培育期較長。3、項目機會城市規(guī)劃推動商業(yè)發(fā)展：在城市化進程及城市規(guī)劃的影響下，五家渠市商業(yè)發(fā)展空間較大，本項目符合城市規(guī)劃的發(fā)展要求，所處地段將逐漸蛻變成為城市商業(yè)繁榮區(qū)域。經濟核心：由農六師及五家渠市近年來的基礎經濟數(shù)據不難看出，五家渠市國民生產總值連年占農六師全師生產總值一半以上，且經濟增長水平逐年拔高，經濟核心地位顯著。經濟聯(lián)動：隨著“烏昌一體化”及烏魯木齊市區(qū)北擴至米東區(qū)，相鄰城市的經濟聯(lián)動將促進五家渠市經濟的飛速發(fā)展，并為本項目帶來巨大的消費群體。地標性建筑：本項目建成后將成為引導五家渠市商業(yè)建設、運營標桿的地標性建筑。4、項目威脅競爭者：（1）五家渠匯嘉時代位于五家渠市老城區(qū)，擁有較成熟的消費群體。但由于商場結構不夠合理、配套服務設施不完善、經營業(yè)態(tài)比較單調等原因，已無法滿足當?shù)鼐用裰鸩教嵘南M需求。14/19（2）周邊小型超市及沿街商鋪會對該項目造成一定的影響。四、項目財務分析該項目為地上第一層至地上第三層，總面積為42183.60㎡；擬開設大型綜合性購物中心，租期為16年。項目預算期10年，投資金額25,118.08萬元，預計第5年開始大幅盈利，項目靜態(tài)投資回收期為8.43年。項目預測基于以下幾個假設：1、五家渠市購物中心的經營模式，將采用以百貨、超市連鎖經營為主，租賃為輔的經營模式；（租賃面積為42183.60平米）。2、商業(yè)零售的收入預測指標，第一年銷售18,000萬元，第2-3年銷售年遞增為30%，第4年銷售年遞增為25%，第5年銷售年遞增為22%，第6年銷售年遞增為15%，第7年銷售年遞增為12%，第8-10年銷售增幅為10%；3、項目投資后，預計實現(xiàn)的銷售及毛利率指標應大于或等于財務測算數(shù)，費用水平控制在測算數(shù)以內才能達到項目預算結果（費用預測參考經營面積與五家渠相近的三個成熟店及新開店（伊犁天百）實際費用發(fā)生額進行測算）；4、該投資項目所需資金控制在預測范圍內；5、該項目在培育期內，友好集團的經營保持相對穩(wěn)定；6、資金來源：以銀行貸款方式取得，國家的產業(yè)政策、金融政策在可預測的期限內不發(fā)生重大調整,不會給集團帶來財務風險；15/19項目預算期：10年（一）項目投資總額為：25,118.08萬元1、十年租金費用：11,365.29萬元2、裝修改造投入：11,896.00萬元3、監(jiān)控等設備購置：667.00萬元4、電子設備購置：189.79萬元5、滿足商品經營需營運資金：1,000.00萬元（二）10年經營預測1、經營方面測算方法：1）商業(yè)零售的收入預測指標，第一年銷售18,000萬元，第2-3年銷售年遞增為30%，第4年銷售年遞增為25%，第5年銷售年遞增為22%，第6年銷售年遞增為15%，第7年銷售年遞增為12%，第8-10年銷售增幅為10%；商品毛利率第一年為10.46%，考慮到市場培育、品牌調整及招商部簽訂合同上浮扣率等因素影響，從第二年起，毛利率逐年遞增；2）本測算未考慮除商業(yè)零售外的其它經營模式收入及毛利等。2、費用方面測算方法：1）折舊：其中裝修改造費用以15年租賃期為折舊期\殘值率為5%的方法計提折舊，年折舊為753.41萬元，其余設備設施等年折舊費用為100.95萬元；第一年折舊費用占收入總額的5.6%；2）工資、福利及社保：首年工資費用553.19萬元，之后年工資費用逐年增長2%進行測算；工資、福利及社保費用占收入總額的5.1%（單16/19位：元）；項目第1年第2年第3年第4年第5年工資553.19564.25575.54587.05598.79工會經費及12.0612.2912.5112.7412.98職教費五險一金214.64218.93223.31227.78232.33合計779.89795.47811.36827.57844.10項目第6年第7年第8年第9年第10年合計工資610.77622.98635.44648.15661.116057.28工會經費及13.2213.4613.7113.9614.22131.15職教費五險一金236.98241.72246.55251.48256.512350.22合計860.96878.16895.70913.60931.858,538.643）水電費：按100元/年/㎡預測，年水電費用421.84萬元，建筑面積42183.60㎡。水電費用占收入總額的2.8%。4）采暖及空調費：按22元/平米，年經營場所采暖費90.66萬元；5）財務費用：、銀行利息：1-3年，按14,752.79萬元計算，年利率6%計算，年利息費用885.17萬元/年；4-6年，按15,049.50萬元計算，年利率6%計算，年利息費用902.97/年；7-9年，按15,583.44萬元計算，年利率6%計算，年利息費用935.01萬元/年；10年，按15,736.00萬元計算，年利