中原房地產(chǎn)基本知識(shí)培訓(xùn)

中原房地產(chǎn)基本知識(shí)培訓(xùn)一、土地及房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)2可整理ppt房地產(chǎn)房地產(chǎn)是什么？房產(chǎn)房產(chǎn)是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其權(quán)利（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）的總稱地產(chǎn)地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。是土地及其權(quán)利（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）的總稱。房地產(chǎn)

指土地、建筑物及固著在土地及建筑物之上的附屬物及其權(quán)益（占有、

使用、收益、處分等權(quán)利）的總稱。3可整理ppt房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，獨(dú)占性地支配其所有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。房地產(chǎn)所有人可以對(duì)其所擁有的房產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，并可以排除他人對(duì)于其財(cái)產(chǎn)違背意愿的干涉，它是一種最充分、最完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。房地產(chǎn)占有權(quán)房地產(chǎn)占有權(quán)是指依法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際支配和控制的權(quán)利。房地產(chǎn)占有可分為所有權(quán)人占有和非所有人勸人占有。4可整理ppt房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的使用權(quán)和占有權(quán)是密不可分的，沒有占有權(quán)，使用權(quán)就失去了存在的基礎(chǔ)，而使用權(quán)又可以從所有權(quán)中分離出來，即有使用權(quán)不一定就有所有權(quán)，但卻一定有占有權(quán)。所謂收益，是指房地產(chǎn)所有權(quán)人按照法律規(guī)定，從履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地產(chǎn)收益是房地產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)在固有的要求，它是所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要途徑之一。所謂處分，是指房屋所有權(quán)人在法律允許的范圍內(nèi)，根據(jù)自己的意志，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利如依法對(duì)自己所有的房地產(chǎn)出售、贈(zèng)與、變換等。房地產(chǎn)處分權(quán)包括以下五類：（1）房地產(chǎn)出售權(quán)

（2）房地產(chǎn)租賃權(quán)（3）房地產(chǎn)繼承權(quán)（4）房地產(chǎn)贈(zèng)與權(quán)（5）房地產(chǎn)抵押權(quán)5可整理ppt房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性（只能就地開發(fā)、利用、消費(fèi)）獨(dú)一無二性（不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)，但很多房地產(chǎn)間仍有一定替代性）壽命長(zhǎng)久性數(shù)量有限性（房地產(chǎn)具有占有性）用途多樣性（將土地用于預(yù)期可獲得最高收益的用途）（商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛地）相互影響性（房地產(chǎn)價(jià)值取決于周圍其它房地產(chǎn)的狀況）易受限制性（警察權(quán)、征用權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)）價(jià)值高大性難以變現(xiàn)性保值增值性（能抵抗通貨膨脹）（通貨膨脹、需求增加、外部經(jīng)濟(jì)或相互影響帶來的、對(duì)其本身的投資改良）6可整理ppt房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑以及租售經(jīng)營(yíng)的行為過程。7可整理ppt房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分級(jí)一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體（亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）；二級(jí)市場(chǎng)：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的資金建設(shè)，通過有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場(chǎng)）；三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房交易）；8可整理ppt土地所有權(quán)：國(guó)有所有集體所有出讓劃撥土地所有權(quán)：土地所有權(quán)9可整理ppt土地使用權(quán)什么是出讓？政府以拍賣、招標(biāo)、拍賣的方式，將國(guó)有土地在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為土地使用權(quán)出讓方式協(xié)議招標(biāo)拍賣10可整理ppt土地使用權(quán)拍賣出讓土地使用權(quán)在指定時(shí)間，公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人主持下，競(jìng)投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為招標(biāo)出讓土地使用權(quán)由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為協(xié)議出讓土地使用權(quán)由土地管理部門代表國(guó)家與土地使用者經(jīng)過協(xié)商確定土地使用權(quán)價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為11可整理ppt土地使用權(quán)各類用途土地使用權(quán)出讓的年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教科文衛(wèi)體用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年綜合用地：50年其他特殊用地：加油站等12可整理ppt什么是商品房預(yù)售和銷售商品房預(yù)售（期房）指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為商品房銷售（現(xiàn)房）指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為13可整理ppt二、房地產(chǎn)建筑名詞解釋14可整理ppt房地產(chǎn)七通一平七通一平房地產(chǎn)七通一平是指給水通、排水通、電力通、通信通、燃?xì)馔ā⒙吠?、供熱通和?chǎng)地平整，滿足正常生活工作需要。15可整理ppt五證二書一表

國(guó)有土地使用權(quán)證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證

住宅使用說明書(交付時(shí))

住宅質(zhì)量保證書(交付時(shí))房屋竣工驗(yàn)收備案表(交付時(shí))16可整理ppt房地產(chǎn)建筑形態(tài)低層：1—3F的建筑稱為低層建筑多層：4—6F的建筑稱為多層建筑中高層：7—9F的建筑稱為中高層高層：10F以上的建筑稱為高層小高層：8—18F的建筑為18層高層：18F以上的建筑為高層超高層：40F以上的建筑稱為超高層17可整理ppt建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)

磚混結(jié)構(gòu)：是指房屋主要承重結(jié)構(gòu)為磚砌墻體。樓板、過梁、樓梯、陽臺(tái)、挑檐等構(gòu)件由鋼筋混凝土澆制（或預(yù)制）建造的房屋。1999年之前開發(fā)建設(shè)的多層住宅，一般均采用磚混結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)住宅其優(yōu)點(diǎn)是工程造價(jià)較低廉，但由于其采用墻體承重，住宅內(nèi)不允許自由分隔。目前城市六層以上（含六層）的住宅已禁止采用磚混結(jié)構(gòu)18可整理ppt房地產(chǎn)建筑形態(tài)板式住宅

又稱排樓，即由多個(gè)單元拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體。點(diǎn)式住宅

即每單元層中有三戶住宅，又稱一（兩）梯三戶。

塔樓（點(diǎn)式）塔樓俗稱“筒子樓”。以公共樓梯、電梯為核心，布置多套住房，呈圓周狀分布，所以每戶都不會(huì)是正南正北，而且房間朝向一般都不會(huì)太好，房子前后也不通透，空氣流通不好，一般高層樓房都是這樣的。19可整理ppt框架結(jié)構(gòu)

框架結(jié)構(gòu)：由梁、柱組成的框架同時(shí)承受豎向及水平荷載，適用于地震區(qū)需要較大空間的多、高層建筑。優(yōu)點(diǎn)：大小空間均可采用，抗震性能好。缺點(diǎn)：相對(duì)于剪力墻及框剪結(jié)構(gòu)而言，抗側(cè)移剛度小，水平位移大，不宜用于過高的建筑。20可整理ppt框架剪力墻結(jié)構(gòu)

框剪結(jié)構(gòu)：即框架－剪力墻結(jié)構(gòu)，是在框架的部分位置上增設(shè)剪力墻，綜合了框架和剪力墻結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)，抗震性能好，變形小，適用于大、小空間，廣泛應(yīng)用于多層及高層公共建筑。如果剪力墻散亂布置（即為普通框剪結(jié)構(gòu)），可建10～20層建筑；如果剪力墻相連做成井筒式（則成框架－筒體結(jié)構(gòu)），建筑剛度和承載力會(huì)大大提高，同時(shí)抗扭能力提高，可建30～40層建筑。21可整理ppt剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。

它的優(yōu)點(diǎn)是側(cè)向剛度大，抗震性能好；此外，由于混凝土墻體抗裂、抗?jié)B性能好，且節(jié)點(diǎn)都為現(xiàn)澆，容易達(dá)到“無滲漏”工程的標(biāo)準(zhǔn)。目前，我國(guó)高層住宅采用最廣的結(jié)構(gòu)體系是鋼筋混凝土剪力墻，上海最高已應(yīng)用到４０層的高層住宅。22可整理ppt一、建筑容量名詞1.用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門規(guī)定的用地范圍內(nèi)的土地面積2.建設(shè)用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積3.建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影響面積。4.總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。5.套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積。使用面積的計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：

室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層，按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算；煙囪、通鳳道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積。非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；住宅使用面積包括臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等23可整理ppt6.套內(nèi)使用面積系數(shù)：房屋按套（單元）計(jì)算面積時(shí)，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的比率（%）。套（元）內(nèi)使用面積系數(shù)=套（單元）內(nèi)使用面積/套（單元）內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e7.套（單元）內(nèi)建筑面積：房屋按套（單元）計(jì)算的建筑面積，為套（單元）內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積。8.公用建筑面積：建筑物內(nèi)可供公共使用的面積，包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。9.建筑物基底面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。

24可整理ppt10.建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。11.建筑容積率：在建設(shè)用地范疇圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低.12.綠地率：建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。13.綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植的水平投影響面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。如：架空花園，天臺(tái)花園14.地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高1/2者。15.半地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高1/3且不超過1/2者。16.建筑層數(shù)：層高大于2.2米的樓板結(jié)構(gòu)分層層數(shù)，假設(shè)屋頂突出物的高度在9米以內(nèi)，且其水平投影面積之和不超過該建筑物標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的八分之一者不計(jì)入建筑層數(shù)，例如頂層電梯設(shè)備層，水塔之類的。25可整理ppt17.層高：相鄰樓層樓（地）面板之間的垂直距離。即包括樓板厚度。18.樓層凈高：樓（地）面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。不包括樓板厚度。19.建筑高度：自建筑物場(chǎng)地地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情況不計(jì)入建筑控制高度：1）屋頂突出物的高度在9米以內(nèi)，且其水平投影面積之和不超過該建筑物標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的八分之一者。2）實(shí)心女兒墻（即矮墻，古代通常用于防御）高度自墻頂往下小于1.5米者；3）建筑物屋頂另加構(gòu)架但不設(shè)圍合外墻者，構(gòu)架部分不計(jì)入高度。4）坡屋頂建筑高度坡屋頂建筑物當(dāng)屋面坡度超過四十五度（含四十五度）時(shí)，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂?shù)牡亩种粸橹?；?dāng)小于四十五度時(shí)，建筑物高度自場(chǎng)地地坪至屋頂最高處計(jì)算。

5）特殊造型的建筑高度特殊造型的建筑高度按下列規(guī)定計(jì)算：薄殼結(jié)構(gòu)與波浪形結(jié)構(gòu)屋頂，建筑物高度自場(chǎng)地地坪至薄殼頂高或波頂高；屋面為球形拱頂，建筑物高度自場(chǎng)地地坪至拱頂最高處；26可整理ppt20.其他名詞

夾層：在一個(gè)樓層內(nèi)，局部增設(shè)的樓層裙樓：指與高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過24米,如商場(chǎng)。標(biāo)準(zhǔn)層：指建筑的內(nèi)主要使用功能與布置相同的各樓層。設(shè)備層：指專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層。如頂層電梯設(shè)備層21.兩書是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。22.“五證”是指:《國(guó)有土地使用證》,是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證;《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證;《建設(shè)工程施工許可證》;《商品房銷售(預(yù)售)許可證27可整理ppt23.開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件.24.玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、放包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所.25.得房率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積（多層得房率：88%-90%；小高層得房率：1。十層的不帶消防電梯：85%，12層帶消防電梯：83%；高層：1.點(diǎn)式高層：78%-80%2.塔式高層：70%-75%）所以高層得房率低。28可整理ppt26.露臺(tái)：一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或上邊沒有屋頂?shù)拇箨柵_(tái)。27.平臺(tái)：指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上層屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。28.分戶墻：兩戶之間的墻。29.山墻：指房屋側(cè)面的兩堵墻。30.承重墻:指支撐著上部樓層重量的墻體31.非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到分隔房間的作用，對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒影響.32.現(xiàn)澆板：指在施工現(xiàn)場(chǎng)直接用水泥澆鑄的樓板。33.陽臺(tái)面積的計(jì)算：全封閉全部計(jì)算面積；未封閉的陽臺(tái)按一半計(jì)算；房屋的天面挑臺(tái)不算.29可整理ppt二、建筑面積計(jì)算的一般規(guī)定1.層高超過2.2米的樓層均應(yīng)計(jì)算建筑面積，層高不超過2.2米的建筑樓層不計(jì)算建筑面積。如凸窗。2.建筑面積有預(yù)售面積和竣工建筑面積之分，預(yù)售建筑面積的計(jì)算依據(jù)是建筑施工圖，竣工建筑面積的計(jì)算依據(jù)是竣工后的實(shí)際建筑物尺寸。3.計(jì)算全部建筑面積的范圍1）.單層建筑物內(nèi)設(shè)有部分樓層者，層高超過2.2米應(yīng)計(jì)算建筑面積；高低連跨的單層建筑物，需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，應(yīng)以結(jié)構(gòu)外的邊線為界。2）整棟建筑物建筑面積，按各層建筑面積之和計(jì)算；其一層及各層建筑面積均按外墻的部位，按結(jié)構(gòu)（柱）外圍水平投影面積計(jì)算。當(dāng)外墻為非垂直墻面時(shí)，按離地、樓面以上2.0米處的外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。突出建筑物主體結(jié)構(gòu)或外墻的玻璃幕墻、金屬板幕墻或組合幕墻，均按幕墻的框架外圍水平投影面積計(jì)算。為方便起見框架突出主體結(jié)構(gòu)或外墻一律按150毫米計(jì)算。30可整理ppt3）.地下室、半地下室及相應(yīng)的對(duì)外出入口建筑面積，按其外墻（不包括采光井、防水層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算.注：通常層高不超過2.2米，不計(jì)算建筑面積。4）室內(nèi)樓梯間、電梯井、提物井、管道井、垃圾道、煙道等均按建筑物的自然層計(jì)算建筑面積.5）.利用坡屋頂內(nèi)空間，屋面板底距樓面凈高超過2.0米部分的空間，計(jì)算該部分的全部建筑面積。6）.屋面頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。7）.室外樓梯（不論有無圍護(hù)結(jié)構(gòu)）按自然層投影面積之和計(jì)算建筑面積。8）.封閉的陽臺(tái)、挑廊、按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。31可整理ppt4.計(jì)算一半建筑面積范圍1）.建筑物外的有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計(jì)算。2）.建筑物間有頂蓋的無柱架空通廊，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算。3）.未封閉的陽臺(tái)、柱廊、按其水平投影面積一半計(jì)算。5.不計(jì)算建筑面積的范圍1）兩建筑物間無上蓋的架空通廊。2）.用于檢修、消防撲救用的室外爬梯。3）.建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱、花架、露臺(tái)、天面的花園、泳池等。4）構(gòu)筑物、如獨(dú)立的煙囪、水塔、水池、油（水）罐、氣柜、棧橋、地下人防干、支線等。5）.突出外墻的凸窗，進(jìn)深不大于0.6米高度不大于2.2米，且窗臺(tái)高度不小于0.4米。6）.坡屋頂內(nèi)的空間，凈高不超過2.0米部分的建筑面積。32可整理ppt6.公用建筑面積的計(jì)算范圍：公用建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e：1）地面以上的設(shè)備用房、套（單元）門以外的室內(nèi)、外公用樓梯、電梯、內(nèi)外廊、門廳、過道、消防控制室、為整棟建筑服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)公用的垃圾房、垃圾井道、管道井，突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間等。2）地面以上層高超過2.2米的設(shè)備層；不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e：不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e：1）地下室用于人防、設(shè)備用房、車庫(kù)的建筑面積。即車庫(kù)是不分?jǐn)偟摹?）層高超過2.2米的避難層中用作消防避難的建筑面積及轉(zhuǎn)換層的建筑面積；3）.多棟建筑物共用的設(shè)備用房。公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t及方法1）.公用建筑面積的分?jǐn)?，?yīng)以棟為單位進(jìn)行。非本棟的公用建筑面積不在本棟分?jǐn)?，本棟公用建筑面積不分?jǐn)偟絼e棟。2）.產(chǎn)權(quán)各方有合法建筑面積分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)