2224-T 物業(yè)管理法規(guī)

試卷代號(hào)：2224國(guó)家開(kāi)放大學(xué)2022年春季學(xué)期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理法規(guī)試題（開(kāi)卷）2022年7月一、選擇題（在所給出的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案，然后將其序號(hào)填寫(xiě)在題中的括號(hào)內(nèi)。少選、多選、錯(cuò)選均不得分。每小題4分，共20分）1.《中華人民共和國(guó)民法典》由以下哪個(gè)機(jī)關(guān)制定？（B） A.國(guó)務(wù)院 B.全國(guó)人大 C.全國(guó)人大常委會(huì) D.最高人民法院2.下列說(shuō)法錯(cuò)誤的有（ABD）。 A.行政訴訟可以進(jìn)行調(diào)解 B.送達(dá)是指人民法院將訴訟文書(shū)交給被告人的行為 C.法院調(diào)解有開(kāi)始、進(jìn)行和結(jié)束三個(gè)階段 D.仲裁是以不公開(kāi)審理為主，公開(kāi)審理為補(bǔ)充的3.建筑區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位，由當(dāng)事人通過(guò)（ABC）等方式約定。 A.出售 B.附贈(zèng) C.出租 D.附和4.物業(yè)管理糾紛民事訴訟的原則有（.ABCD）。 A.辯論原則 B.處分原則 C.對(duì)等原則 D.檢察監(jiān)督原則5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立的時(shí)間以（B）為標(biāo)準(zhǔn)。 A.企業(yè)申報(bào)之日 B.市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)核準(zhǔn)之日 C.住建部門(mén)資質(zhì)認(rèn)定之日 D.企業(yè)營(yíng)業(yè)之日二、判斷題（內(nèi)容正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“對(duì)”；內(nèi)容不正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)由冒“錯(cuò)”。無(wú)需改正。每小題3分，共15分）6.我國(guó)的《民法典》是在2020年制訂，并從2021年3月1日開(kāi)始實(shí)施的。（錯(cuò)）7.占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。（對(duì)）8.業(yè)主決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)提前30天通知物業(yè)服務(wù)人。（錯(cuò)）9.按照利益載現(xiàn)形式的不同，可將物業(yè)管理法律關(guān)系的客體分為物和行為兩大類(lèi)。（對(duì)）1O.根據(jù)我國(guó)《民法典》規(guī)定，地方政府有義務(wù)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，居民委員會(huì)則無(wú)此職責(zé)。（錯(cuò)）三、簡(jiǎn)答題（每小題10分，共30分）11.簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律制度的基本原則。答:第一,尊重和維護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利原則;(3分)第二,自治管理、民主協(xié)商、契約自由、平等守信原則;(3分)第三,政府適度監(jiān)管原則;(2分)第四,保障物業(yè)合理使用原則。(2分)12.簡(jiǎn)述物業(yè)管理法的表現(xiàn)形式。答:憲法(2分)、法律(2分)、行政法規(guī)(2分)、地方性法規(guī)(2分)、行政規(guī)章(2分)。13.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)合同的特征。答:第一,物業(yè)服務(wù)合同屬于有名合同;(2分)第二,物業(yè)服務(wù)合同是一種以物業(yè)管理關(guān)系為標(biāo)的的合同;(2分)第三,物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離;(2分)第四,物業(yè)服務(wù)合同是諾成、雙務(wù)、有償合同;(2分)第五,物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。(2分)四、論述題（共20分）14.結(jié)合實(shí)際談?wù)剺I(yè)主享有的主要權(quán)利。(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);(2)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;(4)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);(5)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);(6)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(8)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用;(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。五、案例分析題（共15分）15.2017年7月，陳女士購(gòu)買(mǎi)2萬(wàn)多元的翡翠手鐲一只。一個(gè)月后，陳女士所居住小區(qū)的物業(yè)公司將該小區(qū)電梯口臺(tái)階加高約4公分，但未設(shè)立警示標(biāo)志。10月2日，陳女士乘電梯外出，在負(fù)一樓出電梯時(shí)碰到電梯出口處加高臺(tái)階摔倒，人被摔傷，佩戴的價(jià)值2萬(wàn)多元的翡翠玉鐲損壞。摔傷后，陳女士請(qǐng)假在家休養(yǎng)10多天。陳女士找到物業(yè)公司要求賠償損失，但物業(yè)公司認(rèn)為，監(jiān)控視頻僅能證明原告摔倒事實(shí)，無(wú)法證明原告手鐲因摔倒而損壞的事實(shí)，且地磚加高沒(méi)有違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，不必然導(dǎo)致原告摔倒，不存在因果關(guān)系，因此不予賠償。問(wèn)題：(l)陳女士要解決與物業(yè)公司的糾紛有哪些途徑？(2)本案應(yīng)如何處理？15.答:(1)可以通過(guò)協(xié)商(2分)、調(diào)解(2分)、仲裁(2分)、訴訟(2分)等途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。(2)陳女士和物業(yè)公司各承擔(dān)一部分損失(1分)。物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)者,對(duì)電梯口處的臺(tái)階加高負(fù)有警示和提醒義務(wù),但卻未能履行該義務(wù),存在一定的過(guò)失,應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。(3分)陳女士作為具有完全民事行為能力人,在行走時(shí)未能盡到安全注意義務(wù),導(dǎo)致摔傷及財(cái)產(chǎn)損失,亦應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。(3分)試卷代號(hào)：2224國(guó)家開(kāi)放大學(xué)2021年秋季學(xué)期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理法規(guī)試題（開(kāi)卷）2022年1月一、選擇題（在所給出的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案，然后將其序號(hào)填寫(xiě)在題中的括號(hào)內(nèi)。少選、多選、錯(cuò)選均不得分。每小題4分，共20分）1.憲法由以下哪個(gè)機(jī)關(guān)制定？(B) A.國(guó)務(wù)院 B.全國(guó)人大 C.全國(guó)人大常委會(huì) D.最高人民法院2.建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于(B)。 A.物業(yè)服務(wù)企業(yè) B.業(yè)主共有 C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主共有 D.建設(shè)單位所有3.依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則？(ABCD) A.公平合理 B.方便生活 C.團(tuán)結(jié)互助 D.有利生產(chǎn)4.業(yè)主大會(huì)作出的決定違反法律的，物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令(AC)。 A.限期改正 B.吊銷(xiāo)許可 C.撤銷(xiāo)決定 D.以上都不對(duì)5.國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》主要規(guī)定了物業(yè)管理(D)責(zé)任。 A.刑事 B.民事 C.違憲 D.行政二、判斷題（內(nèi)容正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“對(duì)”；內(nèi)容不正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“錯(cuò)”，無(wú)需改正。每小題3分，共15分）6.業(yè)主就是物業(yè)所有權(quán)人。(對(duì))7.我國(guó)《民法典》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同可以采用書(shū)面形式，也可以采用數(shù)據(jù)電文形式。(錯(cuò))8.物業(yè)管理刑事責(zé)任是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，行為人因觸犯行政法律法規(guī)而應(yīng)承擔(dān)的強(qiáng)制性法律義務(wù)。(錯(cuò))9.按照利益載現(xiàn)形式的不同，可將物業(yè)管理法律關(guān)系的客體分為物和行為兩大類(lèi)。(對(duì))10.在物業(yè)管理糾紛行政訴訟中允許雙方當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解。(錯(cuò))三、簡(jiǎn)答題（每小題10分，共30分）11.簡(jiǎn)述物業(yè)管理法的作用。答:第一,維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。(3分)第二,保障物業(yè)管理權(quán)利人合法權(quán)益。(3分)第三,為優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)設(shè)保障,為解決糾紛提供依據(jù)。(4分)簡(jiǎn)述物業(yè)管理民事訴訟的基本原則。答:當(dāng)事人訴訟權(quán)利平等原則;(2分)同等原則與對(duì)等原則;(2分)法院調(diào)解自愿和合法原則;(2分)辯論原則;(1分)處分原則;(1分)檢察監(jiān)督原則。(2分)簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。答:(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(2分)(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(2分)(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(2分)(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;(2分)(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。(2分)四、論述題（本題共20分） 14.試述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。答:(1)不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、戰(zhàn)爭(zhēng)等。如暴雨在極短時(shí)間內(nèi)致使地下車(chē)庫(kù)內(nèi)的車(chē)輛被淹,造成損失,地下車(chē)庫(kù)的排水系統(tǒng)沒(méi)有問(wèn)題的話,物業(yè)管理公司是不需要承擔(dān)責(zé)任的。(2)正當(dāng)防衛(wèi)。正當(dāng)防衛(wèi)是指當(dāng)公共利益、他人或本人的權(quán)利遭受正在進(jìn)行的不法侵害時(shí),行為人對(duì)侵害人所采取的合法的防衛(wèi)措施。如物業(yè)管理公司的保安人員在捉拿小偷的過(guò)程中,將小偷刺傷,此行為屬于正當(dāng)防衛(wèi),物業(yè)管理公司不需承擔(dān)責(zé)任。(3)緊急避險(xiǎn)。緊急避險(xiǎn)是指為避免較大利益受損,而不得已采取的損害另一較小利益的行為。(4)受害人自己的過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。按照民法的基本原理,行為人因自己的行為受到損害,應(yīng)當(dāng)由自己來(lái)承擔(dān)責(zé)任。如業(yè)主因自行裝修房屋,致使房間的電路受到損害,應(yīng)由自己承擔(dān)責(zé)任。(5)第三人過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。第三人過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生有區(qū)別不同的情況。如果第三人的過(guò)錯(cuò)單獨(dú)導(dǎo)致?lián)p害的發(fā)生的話,被告可以免責(zé),由第三人承擔(dān)全部責(zé)任。如果損失的發(fā)生是第三人、原告、被告中的兩者或多者的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致,則在分清責(zé)任的基礎(chǔ)上,各自承擔(dān)自己的過(guò)錯(cuò)所造成的損失。五、案例分析題（本題15分） 15.2017年3月5日上午，由于辦公樓三樓漏水致使通往電梯的臺(tái)階結(jié)冰，趙某上班經(jīng)過(guò)時(shí)不慎滑到，致使右手臂骨折。事發(fā)后，趙某多次找到管理該大廈的北京市天翔物業(yè)公司要求賠償。物業(yè)公司認(rèn)為，根據(jù)租賃合同，趙某所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無(wú)客用電梯，因此，趙某上下班應(yīng)走人行通道而不應(yīng)乘載貨電梯。而且，事發(fā)當(dāng)天，物業(yè)公司服務(wù)人員也曾勸說(shuō)趙某走人行樓梯，但趙某不聽(tīng)，所以趙某摔傷是其本人過(guò)錯(cuò)造成，應(yīng)自己承擔(dān)后果，趙某起訴到法院要求物業(yè)公司賠償。 問(wèn)題：(1)在本案中物業(yè)服務(wù)公司是否存在過(guò)錯(cuò)？(2)你認(rèn)為本案應(yīng)如何處理？答:(1)物業(yè)公司接手委托管理物業(yè),其所應(yīng)履行的義務(wù)應(yīng)包含使樓道保持適合行走狀態(tài)。(3分)本案中物業(yè)公司未能在員工上班前及時(shí)清理積水,也沒(méi)有采用合理措施防止行人摔傷,(3分)因此物業(yè)公司有一定的過(guò)錯(cuò)。(3分)(2)趙某作為公司員工應(yīng)走人行通道,其違反規(guī)定乘載貨電梯上班,對(duì)摔傷的后果應(yīng)負(fù)主要責(zé)任;(3分)但物業(yè)公司也存在管理上的疏忽,有一定的過(guò)錯(cuò),應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。(3分)試卷代號(hào)：2224國(guó)家開(kāi)放大學(xué)2021年春季學(xué)期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理法規(guī)試題（開(kāi)卷）2021年7月一、選擇題（在所給出的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案，然后將其序號(hào)填寫(xiě)在題中的括號(hào)內(nèi)。少選、多選、錯(cuò)選均不得分。每小題4分，共20分）1.我國(guó)《民法典》規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比一以上的業(yè)主且人數(shù)占比以上的業(yè)主參與表決。(A) A.三分之二三分之二 B.三分之二二分之一 C.二分之一二分之一 D.三分之二四分之三2.在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主依法可享有下列哪些權(quán)利？(ABCD) A.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利 B.依法組建業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利 C.選聘或解聘物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利 D.共同使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利3.依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則？(ABCD) A.公平合理 B.方便生活 C.團(tuán)結(jié)互助 D.有利生產(chǎn)4.經(jīng)過(guò)(B)以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主臨時(shí)會(huì)議。 A.10% B.20% C.30% D.40%5.國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》主要規(guī)定了物業(yè)管理(D)責(zé)任。 A.刑事 B.民事 C.違憲 D.行政二、判斷題（內(nèi)容正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“對(duì)”；內(nèi)容不正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“錯(cuò)”，無(wú)需改正。每小題3分，共15分）6.業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；可以因放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。(錯(cuò))7.我國(guó)《民法典》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。(對(duì))8.交付訂金的一方不履行合同約定的義務(wù)時(shí)，訂金將歸合同另一方所有，不得要求返還。(錯(cuò))9.按照利益載體形式的不同，可將物業(yè)管理法律關(guān)系的客體分為物和行為兩大類(lèi)。(對(duì))10.在物業(yè)管理行政訴訟中允許雙方當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解。(錯(cuò))三、簡(jiǎn)答題（每小題10分，共30分）11.簡(jiǎn)述物業(yè)的屬性。答：第一，“物業(yè)”屬于不動(dòng)產(chǎn)。（3分）第二，“物業(yè)”具有單元性。（3分）第三“物業(yè)”具有空間和環(huán)境性。（4分）12.簡(jiǎn)述在物業(yè)管理過(guò)程中民事侵權(quán)行為的表現(xiàn)。答：(1)物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任。(2)因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。(3)建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的人除外。(4)因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。(5)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任。(6)無(wú)行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任。(7)因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。13.簡(jiǎn)述管理規(guī)約的特點(diǎn)。答：(1)管理規(guī)約主體是全體業(yè)主；(2分)(2)管理規(guī)約客體是物業(yè)使用、維修與其他物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)等方面的行為；(2分)(3)管理規(guī)約內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的權(quán)利義務(wù)的規(guī)定；(2分)(4)管理規(guī)約是經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)而生效的，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力；(2分)(5)管理規(guī)約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。（2分）四、論述題（本題共20分）14.結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理活動(dòng)中行政違法行為的主要表現(xiàn)。答：(1)非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分及其設(shè)施；(3分)(2)非法經(jīng)營(yíng)行為，主要表現(xiàn)為：無(wú)證經(jīng)營(yíng)、超范圍經(jīng)營(yíng)、聘用無(wú)資質(zhì)人員從事物業(yè)管理活動(dòng)；（4分）(3)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的行為；(3分)(4)違法的轉(zhuǎn)委托行為；(3分)(5)妨礙管理行為；（3分）(6)物業(yè)管理主管機(jī)關(guān)及其工作人員違法行使職權(quán)行為。（4分）五、案例分析題（本題15分）15.中天物業(yè)服務(wù)公司以彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)的虧損為理由，要求提高“天翔花園”住宅小區(qū)業(yè)主的物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)，對(duì)此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)。同時(shí)中天物業(yè)服務(wù)公司采購(gòu)了一批新的IC卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出資1000元將原來(lái)的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業(yè)主的反對(duì)。于是物業(yè)服務(wù)公司對(duì)拒不交錢(qián)換表的業(yè)主斷水、斷電，并對(duì)拒交水電費(fèi)的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的所作所為極為不滿，強(qiáng)烈要求更換物業(yè)服務(wù)公司。部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)名簽字同意，請(qǐng)了另外一家物業(yè)服務(wù)公司來(lái)到小區(qū)，但中天物業(yè)服務(wù)公司以其與開(kāi)發(fā)商有委托合同為由拒絕交出管理服務(wù)權(quán)。試析：中天物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主的做法各有什么不對(duì)之處？為什么？答：(1)物業(yè)服務(wù)公司的不對(duì)之處及分析：①擅自提高水、電費(fèi)不對(duì)。水、電費(fèi)是由政府有關(guān)部門(mén)定價(jià)，物業(yè)服務(wù)公司只是代收，不能擅自提價(jià)；（2分）②強(qiáng)行向業(yè)主收取1000元的水、電表設(shè)備費(fèi)不對(duì)。物業(yè)服務(wù)公司要更換水、電表應(yīng)與業(yè)主協(xié)商，而不能強(qiáng)行收取費(fèi)用；(2分)③對(duì)業(yè)主停水、停電的做法不對(duì)。只有水、電管理部門(mén)才有權(quán)對(duì)用戶進(jìn)行停水、停電的處理權(quán)。（2分）④給業(yè)主給予罰款處理的做法不對(duì)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，罰款權(quán)是有權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)才享有的權(quán)力，物業(yè)公司作為企業(yè)顯然不具有此項(xiàng)權(quán)力。（2分）⑤以其與開(kāi)發(fā)商有委托合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，是錯(cuò)誤的。在小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)管理委托權(quán)就屬于業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)。（2分）(2)業(yè)主的不對(duì)之處及分析：①部分業(yè)主拒交水電費(fèi)的做法不對(duì)。（1分）業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的收費(fèi)有意見(jiàn)，可通過(guò)協(xié)商或法律途徑解決，但不能拒交水電費(fèi)。（1分）②部分業(yè)主通過(guò)聯(lián)合簽名去聘請(qǐng)新的物業(yè)服務(wù)公司的做法是錯(cuò)誤的。（1分）業(yè)主如果對(duì)該物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，應(yīng)當(dāng)通過(guò)業(yè)主團(tuán)體按照法定程序選聘、解聘。（1分）部分業(yè)主不能按照自己的意愿去解聘或選聘物業(yè)服務(wù)公司。（1分）`試卷代號(hào)：2224國(guó)家開(kāi)放大學(xué)2020年秋季學(xué)期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理法規(guī)試題（開(kāi)卷）2021年1月一、選擇題（在所給出的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案，然后將其序號(hào)填寫(xiě)在題中的括號(hào)內(nèi)。少選、多選、錯(cuò)選均不得分。每小題4分.共20分）1.物業(yè)服務(wù)合同的基本原則包括（ABC）。 A.訂約自由原則 B.資質(zhì)審查原則 C.政府指導(dǎo)、行政干預(yù)原則 D.以上都不對(duì)2.物業(yè)管理法律責(zé)任是以（B）。 A.以民事責(zé)任為主，行政責(zé)任為輔 B.以民事責(zé)任為主，行政責(zé)任和刑事責(zé)任為輔 C.以刑事責(zé)任為主，行政責(zé)任為輔 D.以行政責(zé)任為主，民事責(zé)任為輔3.業(yè)主大會(huì)作出的決定違反法律的，物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令（AC）。 A.限期改正 B.吊銷(xiāo)許可 C.撤銷(xiāo)決定 D.以上都不對(duì)4.添附是指不同的所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)和勞動(dòng)成果結(jié)合在一起，從而形成另一種新的財(cái)產(chǎn)，添附方式的方式主要有（ABC）。 A.混合 B.附合 C.加工 D.以上都不是5.可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目的是（A）物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 A.一級(jí)資質(zhì) B.二級(jí)資質(zhì) C.三級(jí)資質(zhì) D.沒(méi)有二、判斷題（內(nèi)容正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“對(duì)”：內(nèi)容不正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“錯(cuò)”.無(wú)需改正。每小題3分，共15分） 6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)綜合管理和全面服務(wù)，為業(yè)主提供安全、整潔的工作、居住環(huán)境。（對(duì)） 7.合同雙方當(dāng)事人是否具備主體資格是影響合同效力的重要因素。（對(duì)） 8.業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（對(duì)） 9.管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。（對(duì)） 10.物業(yè)管理民事糾紛中法院調(diào)解是我國(guó)民事訴訟程序的必經(jīng)階段。（錯(cuò)）三、簡(jiǎn)答題（每小題10分，共30分）11.簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。答:物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性(2分)物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性(2分)物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位(1分)物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性(1分)物業(yè)管理法律關(guān)系的國(guó)家干預(yù)程度比較大(2分)物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性(2分)12.簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。答:(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(2分)(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(2分)(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(2分)(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;(2分)(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。(2分)13.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)成本的內(nèi)容。答:《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:(1)管理服務(wù)人員的工資,社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利;(1分)(2)物業(yè)共用部份,共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行,維護(hù)費(fèi)用;(1分)(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;(1分)(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;(1分)(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;(1分)(6)辦公費(fèi)用;(1分)(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(1分)(8)物業(yè)共用部分,共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;(2分)(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。(1分)四、論述題（本題共20分） 14.結(jié)合實(shí)際談?wù)勎飿I(yè)管理活動(dòng)中行政違法行為的主要表現(xiàn)。(1)非法處置屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分及其設(shè)施。(3分)(2)非法經(jīng)營(yíng)行為,主要表現(xiàn)為:無(wú)證經(jīng)營(yíng)、超范圍經(jīng)營(yíng)、聘用無(wú)資質(zhì)人員從事物業(yè)管理活動(dòng)。(4分)(3)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的行為。(3分)(4)違法的轉(zhuǎn)委托行為。(3分)(5)妨礙管理行為。(3分)(6)物業(yè)管理主管機(jī)關(guān)及其工作人員違法行使職權(quán)行為。(4分)以上要點(diǎn)要展開(kāi)一定的分析和闡述,如無(wú)分析和闡述,則酌情扣2分。五、案例分析題（本題15分） 15.管理利和住宅小區(qū)的兆龍物業(yè)公司由小區(qū)的開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)，業(yè)主人住后對(duì)小區(qū)開(kāi)發(fā)商及其聘請(qǐng)的物業(yè)公司非常不滿意，小區(qū)業(yè)主們認(rèn)為該物業(yè)公司提供服務(wù)不到位，而且未能代表業(yè)主利益與開(kāi)發(fā)商交涉，決定解聘兆龍物業(yè)公司。但兆龍物業(yè)公司稱(chēng)：其與開(kāi)發(fā)商有委托服務(wù)合同，且業(yè)主買(mǎi)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商的契約中已訂明：“同意開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)公司進(jìn)行管理”，因此業(yè)主現(xiàn)在無(wú)權(quán)解聘物業(yè)公司，業(yè)主所稱(chēng)服務(wù)質(zhì)量不好，無(wú)法舉證，且物業(yè)服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以物業(yè)公司不存在違約，如果業(yè)主堅(jiān)持解聘，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。為此業(yè)主與物業(yè)公司爭(zhēng)執(zhí)不下。問(wèn)題：(1)本案所涉及的法律關(guān)系有哪些？(2)業(yè)主和物業(yè)公司發(fā)生糾紛時(shí)，解決途徑有哪些？(3)本案應(yīng)如何處理？答：(1)本案涉及的法律關(guān)系有兩個(gè):一個(gè)是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的法律關(guān)系(2分);另一個(gè)是業(yè)主與物業(yè)公司的法律關(guān)系。(2分)(2)業(yè)主和物業(yè)公司的民事糾紛可以通過(guò)自決與協(xié)商(2分);調(diào)解(1分);仲裁(1分);民事訴訟(2分)四種途徑來(lái)解決。(3)本案中兆龍物業(yè)公司拒絕交出管理權(quán)的理由不能成立,業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)可以另行聘請(qǐng)物業(yè)公司。(2分)因?yàn)槲飿I(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更的基礎(chǔ)是協(xié)議委托。開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)公司在完成了過(guò)渡期的管理后,物業(yè)管理的決定權(quán)就隨即從開(kāi)發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主手上。(3分)試卷代號(hào)：2224物業(yè)管理法規(guī)試題（半開(kāi)卷）2018年1月一、選擇題（在所給出的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案，然后將其序號(hào)填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。少選、多選、錯(cuò)選均不得分。每小題4分，共20分）1.下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體？（ABCD） A.廣州市越秀區(qū)規(guī)劃局 B.15歲中學(xué)生李某 C.藍(lán)天物業(yè)公司 D.在中國(guó)的美國(guó)留學(xué)生andy2.下列說(shuō)法正確的有（b）。 A.目前我國(guó)已經(jīng)有專(zhuān)門(mén)的法律對(duì)物業(yè)管理行為進(jìn)行規(guī)范 B.仲裁是解決物業(yè)管理糾紛的重要途徑 C.撤職是常見(jiàn)的一種行政處罰 D.行政調(diào)解是訴訟調(diào)解的一種3.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)以下哪些內(nèi)容進(jìn)行約定（ABCD）。 A.服務(wù)費(fèi)用 B.合同期限 C.物業(yè)管理事項(xiàng) D.違約責(zé)任4.可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目的是（a）物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 A.-級(jí)資質(zhì) B.二級(jí)資質(zhì) C.三級(jí)資質(zhì) D.沒(méi)有5.屬于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同的義務(wù)的是（BCD）。 A.不棄管義務(wù) B.保密義務(wù) C.通知義務(wù) D.協(xié)助義務(wù)二、判斷題（內(nèi)容正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“√”；內(nèi)容不正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“×”，無(wú)需改正。每小題3分，共15分）6.我國(guó)的《物業(yè)管理法》是2003年5月28日由國(guó)務(wù)院制定的。 （×）7.占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放私家車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。 （×）8.經(jīng)過(guò)40%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主臨時(shí)會(huì)議。 （×）9.罰款是物業(yè)管理行政處罰中的一種。 （×）10.不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。 （√）三、簡(jiǎn)答題（每小題10分，共30分） 11.簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征。物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性；(2分)物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性；(2分)物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位；（1分）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性；（1分）物業(yè)管理法律關(guān)系的國(guó)家干預(yù)程度比較大；（2分）物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性。（2分） 12.簡(jiǎn)述業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。答：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體運(yùn)行的主要途徑。業(yè)主大會(huì)將對(duì)事關(guān)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)作出決議。業(yè)主大會(huì)主要職責(zé)應(yīng)包括以下事項(xiàng)：（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（1分）（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(2分)（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（1分）（四）決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；(2分)（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（2分）（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。（2分） 13.簡(jiǎn)述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。(1)不可抗力；（2分）(2)正當(dāng)防衛(wèi)；（2分）(3)緊急避險(xiǎn)；（2分）(4)受害人自己的過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的；（2分）(5)第三人過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。（2分）四、論述題（本題共20分）14.試論物業(yè)管理糾紛的起因及其防范。試論物業(yè)管理糾紛的起因及其防范。一、物業(yè)管理糾紛的起因分析（8分）(1)立法工作滯后，物業(yè)管理法規(guī)立法層次低，內(nèi)容混亂，缺乏權(quán)威性。(2)開(kāi)發(fā)商前期遺留的問(wèn)題引發(fā)了后來(lái)物業(yè)管理的矛盾。(3)缺乏完善的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。(4)物業(yè)管理的服務(wù)概念沒(méi)有建立。二、物業(yè)管理糾紛的防范措施(10分)(1)完善相關(guān)立法工作。(2)加大行業(yè)規(guī)范化管理力度。(3)培育和完善物業(yè)管理市場(chǎng)，把物業(yè)管理納入市場(chǎng)運(yùn)行的軌道。(4)業(yè)主和物業(yè)公司通過(guò)簽一份具體明確、內(nèi)容詳盡的物業(yè)管理合同未規(guī)范雙方的行為。(5)進(jìn)一步規(guī)范政府行為。以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際展開(kāi)一定的闡述，每要點(diǎn)2分，共18分。卷面清潔度2分五、案例分析題（本題15分） 15.陳軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺(tái)上。一天，天氣預(yù)報(bào)稱(chēng)今日臺(tái)風(fēng)來(lái)臨，讓市民做好防臺(tái)風(fēng)準(zhǔn)備。陳軍因趕時(shí)間上班，未將放在窗臺(tái)上的花盆搬進(jìn)屋內(nèi)。中午臺(tái)風(fēng)來(lái)臨，住在同樓的黃佳放學(xué)回家，恰好走到陳軍家的樓下，被臺(tái)風(fēng)刮落的花盆砸中頭部，當(dāng)即昏倒在地，長(zhǎng)平物業(yè)公司的巡邏保安員見(jiàn)狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費(fèi)數(shù)萬(wàn)元。見(jiàn)到黃佳被砸傷的保安員證實(shí)花盆是從六樓陳軍家掉下來(lái)的，另一位鄰居也證實(shí)，自己前幾天去陳軍家玩，陳軍曾向其炫耀過(guò)這盆花如何名貴。于是，黃佳父母找到陳軍要求其賠償損失，陳軍則稱(chēng)花盆不是他的，即使是他的，也是臺(tái)風(fēng)刮下來(lái)的，屬不可抗力，不同意賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求陳軍賠償損失，并以管理不善為由將長(zhǎng)平物業(yè)公司告上法庭。問(wèn)題：(1)本案的原告和被告分別是誰(shuí)？(2)本案應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)賠償責(zé)任？為什么？(3)臺(tái)風(fēng)將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？(l)原告是黃佳（1分），被告是陳軍和長(zhǎng)平物業(yè)公司。（2分）(2)應(yīng)由陳軍承擔(dān)賠償責(zé)任，（2分）因?yàn)閾p害是由于陳軍放置在窗臺(tái)上的花盆掉下來(lái)造成的，陳軍未能妥善管理自家窗臺(tái)上的花盆存在著過(guò)錯(cuò)；（3分）花盆是放在業(yè)主的專(zhuān)有權(quán)的范圍，物業(yè)公司沒(méi)有管理義務(wù)。（2分）(3)臺(tái)風(fēng)將花盆刮落不屬于不可抗力，（2分）因?yàn)椴豢煽沽κ侵覆荒茴A(yù)見(jiàn)，也不能避免的事件，在本案中臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前是有通知的，陳軍將花盆放在屋內(nèi)等地方是完全可以避免悲劇的發(fā)生。（3分）物業(yè)管理法規(guī)試題（半開(kāi)卷）2018年7月一、選擇題（在所給出的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案，然后將其序號(hào)填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。少選、多選、錯(cuò)選均不得分。每小題4分，共20分）1.下列哪幾項(xiàng)反映了“物業(yè)”具有的獨(dú)特的屬性(ABCD)。 A.“物業(yè)”屬于不動(dòng)產(chǎn) B.“物業(yè)”具有單元性 C.“物業(yè)”具有空間性 D.“物業(yè)”具有環(huán)境性2.下列哪幾項(xiàng)體現(xiàn)了物業(yè)管理應(yīng)遵循的基本法律原則(ABCD)。 A.尊重和維護(hù)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則 B.自治管理、民主協(xié)商原則 C.契約自由、平等自信原則 D.政府適度監(jiān)管原則。3.下列說(shuō)法錯(cuò)誤的有(b)。 A.行政訴訟可以進(jìn)行調(diào)解 B.送達(dá)是指人民法院將訴訟文書(shū)交給被告人的行為 C.法院調(diào)解有開(kāi)始、進(jìn)行和結(jié)束三個(gè)階段 D.仲裁是以不公開(kāi)審理為主，公開(kāi)審理為補(bǔ)充的4.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由下列哪些部分組成(abd)。 A.專(zhuān)有所有權(quán) B.共有所有權(quán) C.特有權(quán) D.成員權(quán)5.下列屬于物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)類(lèi)型的有(abc)。 A.過(guò)錯(cuò)責(zé)任 B.無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任 C.公平責(zé)任 D.違法責(zé)任二、判斷題（內(nèi)容正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“對(duì)”；內(nèi)容不正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“錯(cuò)”，無(wú)需改正。每小題3分，共15分）6.憲法是我國(guó)的根本大法.也是制定各層級(jí)物業(yè)管理法律規(guī)范的基本依據(jù)。(√)7.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。(×)8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是委托授權(quán)和合同約定。(√)9.物業(yè)管理服務(wù)必須遵循權(quán)利與義務(wù)相適應(yīng)的原則。(√)10.業(yè)主手冊(cè)是指由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修及其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的行為規(guī)范。(×)三、簡(jiǎn)答題（每小題10分，共30分）11.簡(jiǎn)述承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成。答：(1)行為本身具有可非難性；（3分）(2)損害結(jié)果；（2分）(3)因果關(guān)系；（2分）(4)行為人心理主觀過(guò)錯(cuò)狀態(tài)。（3分）簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)范圍。答：(1)物業(yè)的驗(yàn)受接管義務(wù)；(2分)(2)對(duì)共用物業(yè)的維護(hù)、管理義務(wù)；(2分)(3)建筑物及其設(shè)施的保養(yǎng)、維修義務(wù)；（2分）(4)環(huán)境清潔、美化義務(wù)；（1分）(5)安全保障義務(wù)；（1分）(6)合同約定的其他義務(wù)，比如提供小區(qū)的交通便利等。（2分）簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)合同的法律特征。答：(1)物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)名合同；(2分)(2)物業(yè)服務(wù)合同是一種以物業(yè)管理關(guān)系為標(biāo)的的合同；（2分）(3)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離；（3分）(4)物業(yè)服務(wù)合同既是諾成、雙務(wù)、有償合同。（3分）四、論述題（本題共20分）14.試述在物業(yè)管理過(guò)程中的民事侵權(quán)和違約行為的表現(xiàn)。14.試述在物業(yè)管理過(guò)程中的民事侵權(quán)和違約行為的表現(xiàn)。答：(1)房地產(chǎn)發(fā)展商未按銷(xiāo)售合同規(guī)定的期限和質(zhì)量交付物業(yè)設(shè)施；(2)物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同約定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)為住戶提供服務(wù)；(3)物業(yè)管理公司未按管理合同約定使用物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)維修基金；(4)業(yè)主或非業(yè)主的合法住戶無(wú)正當(dāng)理由拒交有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用，如低層住戶拒交電梯費(fèi)和高壓水泵費(fèi)，業(yè)主因小孩無(wú)法入讀附近重點(diǎn)中小學(xué)校而拒交管理費(fèi)，這是住戶最常見(jiàn)的違約行為；(5)業(yè)主委員會(huì)不按照《物業(yè)管理委托合同》的約定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。侵權(quán)的表現(xiàn)：(1)物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務(wù)造成侵權(quán)損害的民事責(zé)任；(2)因物業(yè)維修施工而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任；(3)建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的人除外；(4)因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任；(5)破壞、污染環(huán)境的侵權(quán)責(zé)任；(6)無(wú)行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責(zé)任；(7)因妨害行為而產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任。每個(gè)小點(diǎn)2分，只要能夠答出10個(gè)小點(diǎn)即可給滿分。五、案例分析題（本題15分）15.2011年趙先生在天環(huán)花園購(gòu)買(mǎi)了一套三房二廳的住宅，但一直沒(méi)有人住。2014年物業(yè)公司多次發(fā)出通知，催他補(bǔ)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，趙先生以未居住為由拒交。趙先生是通過(guò)銀行貸款購(gòu)買(mǎi)的住宅，因生意失敗，從2015年3月開(kāi)始停止向銀行供款。銀行隨即向法院起訴，法院判決將房產(chǎn)拍賣(mài)來(lái)還貸款，張女士通過(guò)拍賣(mài)取得了該房產(chǎn)。2016年趙先生下落不明，物業(yè)公司要求新人住的張女士補(bǔ)交趙先生欠下的物業(yè)費(fèi)。問(wèn)題：(1)趙先生以未居住為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否成立，為什么？(2)物業(yè)公司向張女士追索以前業(yè)主欠下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的做法是否成立，為什么？(3)你認(rèn)為物業(yè)公司在此情況下如何維護(hù)自己的權(quán)益？15.答：(1)趙先生的理由不成立。（2分）因?yàn)槿粘Ｋf(shuō)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)嚴(yán)格意義上大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個(gè)樓宇、整個(gè)小區(qū)的服務(wù)，趙先生的房產(chǎn)會(huì)得到相應(yīng)保值和增值。（2分）所以趙先生在收樓和拿到鑰匙以后，非因房屋質(zhì)量問(wèn)題，就應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；(2分)(2)物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)向張女士追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（2分）首先物業(yè)公司沒(méi)有積極采取措施維護(hù)自己的權(quán)益，本身有過(guò)錯(cuò)；（1分）其次張女士通過(guò)拍賣(mài)取得了房產(chǎn)，自然無(wú)須對(duì)前手的欠費(fèi)負(fù)責(zé)；(2分)(3)物業(yè)公司先應(yīng)當(dāng)直接要求趙先生履行其義務(wù)，而不是去消極等待；（2分）其次，物業(yè)公司可以根據(jù)其與趙先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強(qiáng)制力去保護(hù)自己的合法權(quán)益。（2分）

物業(yè)管理法規(guī)試題（開(kāi)卷）2019年1月一、選擇題（在所給出的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案，然后將其序號(hào)填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。少選、多選、錯(cuò)選均不得分。每小題4分，共20分）1．下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關(guān)系的主體(ABCD)。A．某市規(guī)劃局 B．9歲的兒童C．合伙企業(yè) D．在華外籍留學(xué)生2．下列說(shuō)法正確的有(b)。A．目前我國(guó)已經(jīng)有專(zhuān)門(mén)的法律對(duì)物業(yè)管理行為進(jìn)行規(guī)范B．仲裁是解決物業(yè)管理糾紛的重要途徑C．撤職是常見(jiàn)的一種行政處罰D．行政調(diào)解是訴訟調(diào)解的一種3．下列屬于物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)類(lèi)型的有(ABC)。A．過(guò)錯(cuò)責(zé)任 B．無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任C．公平責(zé)任 D．違法責(zé)任4．可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目的是(a)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A.-級(jí)資質(zhì) B．二級(jí)資質(zhì)C．三級(jí)資質(zhì) D．四級(jí)資質(zhì)5．屬于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同的義務(wù)的是(bcdI。A．不棄管義務(wù) B．保密義務(wù)C．通知義務(wù) D．協(xié)助義務(wù)二、判斷題（內(nèi)容正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“對(duì)”；內(nèi)容不正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“錯(cuò)”，無(wú)需改正。每小題3分，共15分）6．《憲法》中關(guān)于住宅、城市管理等方面的規(guī)定和原則是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)。(對(duì)”)7．法律關(guān)系是法律規(guī)范調(diào)整一定社會(huì)關(guān)系過(guò)程中所形成的人們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。(錯(cuò)”)8．召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)30天前通知全體業(yè)主。(錯(cuò)”)9．開(kāi)除是物業(yè)管理行政處罰中的一種。(錯(cuò)”)10.廣義的法律責(zé)任是指違法者對(duì)自己實(shí)施的違法行為必須承擔(dān)的責(zé)任。(錯(cuò)”)三、簡(jiǎn)答題（每小題10分，共30分）11．簡(jiǎn)述物業(yè)管理法律關(guān)系的特征？答：物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性；（2分）物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性；(2分)物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位；（1分）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性；（1分）物業(yè)管理法律關(guān)系的國(guó)家干預(yù)程度比較大；(2分)物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性。（2分）12.簡(jiǎn)述業(yè)主大會(huì)的共同決定事項(xiàng)。答：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體運(yùn)行的主要途徑。業(yè)主大會(huì)將對(duì)事關(guān)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)作出決議。業(yè)主大會(huì)共同決定事項(xiàng)如下：（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（1分）（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(2分)（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（1分）（四）決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（2分）（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（2分）（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。（2分）13.簡(jiǎn)述我國(guó)民事證據(jù)的概念及種類(lèi)。答：召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)是業(yè)主團(tuán)體運(yùn)行的主要途徑。業(yè)主大會(huì)將對(duì)事關(guān)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)作出決議。業(yè)主大會(huì)共同決定事項(xiàng)如下：（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（1分）（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(2分)（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（1分）（四）決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；（2分）（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（2分）（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。（2分）四、論述題（本題共20分）14.結(jié)合實(shí)際談?wù)劤袚?dān)物業(yè)管理民事責(zé)任的方式。五、案例分析題（本題15分）14.結(jié)合實(shí)際談?wù)劤袚?dān)物業(yè)管理民事責(zé)任的方式。(1)停止侵害；(2)排除妨礙；(3)消除危險(xiǎn)；(4)返還財(cái)產(chǎn)；(5)恢復(fù)原狀；(6)修理、重做、更換；(7)賠償損失；(8)支付違約金；(9)消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；(10)賠禮道歉。以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際展開(kāi)一定的闡述，每要點(diǎn)2分，共20分。15.8歲的小萌和她外婆準(zhǔn)備前往位于天山小區(qū)15號(hào)樓負(fù)一層的社區(qū)老年活動(dòng)中心，當(dāng)兩人行至小區(qū)15號(hào)樓東側(cè)地下車(chē)庫(kù)通道門(mén)口時(shí)，樓頂頂部突然掉下冰塊?！鞍?！”伴隨著小萌的一聲尖叫，外婆回頭看到小萌倒在地上，滿頭是血，四肢不斷抽搐，外婆被眼前這一幕嚇壞了，她趕緊撥打急救電話將小萌送往醫(yī)院救治。因?yàn)榇耸?，小萌的父母多次找到物業(yè)要求賠償，物業(yè)實(shí)地查看后發(fā)現(xiàn)，掉落冰塊的屋頂是頂樓居民林某將露臺(tái)封閉后建成的違章建筑的屋頂，因此物業(yè)認(rèn)為業(yè)主林某應(yīng)該承擔(dān)全部賠償責(zé)任，與物業(yè)無(wú)關(guān)。業(yè)主林某認(rèn)為冰塊墜落屬于意外事件，和他也無(wú)關(guān)。問(wèn)題：(1)小萌的父母要解決與物業(yè)公司的糾紛有哪些途徑？(2)本案應(yīng)如何處理？15．(1)可以通過(guò)協(xié)商、(2分)調(diào)解、(2分)訴訟（2分）等途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。(2)頂樓業(yè)主林某和物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。（1分）自然人的人身權(quán)利受法律保護(hù)，因頂樓業(yè)主林某私自搭建違法建筑，致使其屋頂結(jié)冰砸到小萌，損害了小萌的健康權(quán)；（3分）而物業(yè)公司作為物業(yè)管理方，對(duì)業(yè)主林某私自搭建行為沒(méi)有及時(shí)制止，未盡到管理注意的義務(wù)，也存在一定過(guò)錯(cuò)。（3分）兩方的過(guò)錯(cuò)行為共同導(dǎo)致小萌傷殘的損害結(jié)果，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（2分）物業(yè)管理法規(guī)試題（開(kāi)卷）2019年7月一、選擇題（在所給出的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案，然后將其序號(hào)填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。少選、多選、錯(cuò)選均不得分。每小題4分，共20分）1.依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則（ABCD）。 A.公平合理 B.方便生活 C.團(tuán)結(jié)互助 D.有利生產(chǎn)2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主遲交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，可以采取下面的哪些措施（c）。 A.斷水、斷電 B.罰款 C.按合同約定收取滯納金 D.限制業(yè)主出入小區(qū)3.下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關(guān)系（ABCD）。 A.某市物業(yè)服務(wù)公司因長(zhǎng)期虧損而破產(chǎn) B.業(yè)主陳某因車(chē)禍而死亡 C.某物業(yè)服務(wù)公司向市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出頒發(fā)《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》的申請(qǐng) D.某物業(yè)服務(wù)公司對(duì)轄區(qū)內(nèi)人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹(shù)不采取伐移措施的消極不作為行為4.物業(yè)管理糾紛的訴訟外調(diào)解包括（ab）。 A.人民調(diào)解 B.行政調(diào)解 C.立法調(diào)解 D.法院調(diào)解5.物業(yè)服務(wù)合同屬于（bd）。 A.有名合同 B.無(wú)名合同 C.典型合同 D.非典型合同二、判斷題（內(nèi)容正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“對(duì)”；內(nèi)容不正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“錯(cuò)”,無(wú)需改正。每小題3分，共15分）6.物業(yè)管理法律關(guān)系的成立和變更可以采用口頭形式。 （錯(cuò)）7.-個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可以成立二個(gè)或以上的業(yè)主大會(huì)。 （錯(cuò)）8.在我國(guó)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)認(rèn)定不是強(qiáng)制性的。 （錯(cuò)）9.開(kāi)除是物業(yè)管理行政處罰中的一種。 （錯(cuò)）10.物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)企業(yè)與相對(duì)人簽訂的一種服務(wù)協(xié)議。 （對(duì)）三、簡(jiǎn)答題（每小題10分，共30分）11.簡(jiǎn)述我國(guó)房屋所有權(quán)的取得方法。答：(1)依取得時(shí)效制度取得；(2分)(2)因投資興建房屋取得；(2分)(3)因接受贈(zèng)與取得；(2分)(4)因購(gòu)置取得；（2分）(5)因繼承、分家析產(chǎn)、分割共有房地產(chǎn)和其他法律規(guī)定而取得。（2分）12.簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。答：(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2分）(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（2分）(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（2分）(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（2分）(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（2分）13.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)合同終止的原因。(1)基于法律規(guī)定的事實(shí)發(fā)生而終止。（3分）(2)基于當(dāng)事人的意思而終止。（3分）(3)因合同目的的實(shí)現(xiàn)而終止。（2分）(4)基于合同的更新而終止。（2分）四、論述題（本題共20分） 14.試述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。答：(1)不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、戰(zhàn)爭(zhēng)等。如暴雨在極短時(shí)間內(nèi)致使地下車(chē)庫(kù)內(nèi)的車(chē)輛被淹，造成損失，地下車(chē)庫(kù)的排水系統(tǒng)沒(méi)有問(wèn)題的話，物業(yè)管理公司是不需要承擔(dān)責(zé)任的。(2)正當(dāng)防衛(wèi)。正當(dāng)防衛(wèi)是指當(dāng)公共利益、他人或本人的權(quán)利遭受正在進(jìn)行的不法侵害時(shí)，行為人對(duì)侵害人所采取的合法的防衛(wèi)措施。如物業(yè)管理公司的保安人員在捉拿小偷的過(guò)程中，將小偷刺傷，此行為屬于正當(dāng)防衛(wèi)，物業(yè)管理公司不需承擔(dān)責(zé)任。(3)緊急避險(xiǎn)。緊急避險(xiǎn)是指為避免較大利益受損，而不得已采取的損害另一較小利益的行為。(4)受害人自己的過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。按照民法的基本原理，行為人因自己的行為受到損害，應(yīng)當(dāng)由自己來(lái)承擔(dān)責(zé)任。如業(yè)主因自行裝修房屋，致使房間的電路受到損害，應(yīng)由自己承擔(dān)責(zé)任。(5)第三人過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。第三人過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生有區(qū)別不同的情況。如果第三人的過(guò)錯(cuò)單獨(dú)導(dǎo)致?lián)p害的發(fā)生的話，被告可以免責(zé)，由第三人承擔(dān)全部責(zé)任。如果損失的發(fā)生是第三人、原告、被告中的兩者或多者的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致，則在分清責(zé)任的基礎(chǔ)上，各自承擔(dān)自己的過(guò)錯(cuò)所造成的損失。以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際展開(kāi)一定的闡述，每要點(diǎn)4分，共20分。五、案例分析題（本題15分） 15.2010年年初，李先生買(mǎi)了一套幸?；▓@的商品房，約定一年后交房。該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商A公司、B物業(yè)公司與李先生簽訂了一份《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由甲方（即A公司）選聘B公司對(duì)樓盤(pán)提供物業(yè)服務(wù)。 協(xié)議中寫(xiě)著：前期物業(yè)管理費(fèi)自甲方通知乙方（即李先生）入伙之日起計(jì)算，如乙方未入伙或未人住期間的物業(yè)費(fèi)由乙方全額承擔(dān)（本條所稱(chēng)入伙，是指業(yè)主或使用人收到書(shū)面入伙通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)，業(yè)主或使用人收到入伙通知后在限定期限內(nèi)辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為人伙），乙方入伙之日，物業(yè)服務(wù)公司先預(yù)收一年的物業(yè)管理費(fèi)，以后物業(yè)管理費(fèi)每半年收一次。 入伙后，屬于業(yè)主空置房的由業(yè)主全額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。 2011年7月8日李先生到幸?；▓@辦理交房手續(xù)，A公司確認(rèn)李先生已按合同約定付清了相關(guān)費(fèi)用，并委托B物業(yè)公司辦理物業(yè)登記及交付手續(xù)，但B公司要求李先生必須先預(yù)交物業(yè)費(fèi)才能給鑰匙。因雙方就先交物業(yè)費(fèi)還是先交鑰匙的問(wèn)題產(chǎn)生分歧，故李先生未能取得房屋鑰匙。 這樣一拖就是5年，2016年李先生實(shí)在等不及了，就到B公司打算預(yù)交一年的物業(yè)管理費(fèi)，然后收取房屋鑰匙，但B公司一定要李先生交2011年7月至今的物業(yè)費(fèi)才能給他房屋鑰匙。李先生認(rèn)為自己一直沒(méi)有入伙，不同意交2011年7月至2016年房屋空置期間的物業(yè)管理費(fèi)。 問(wèn)題： (1)李先生要解決與B公司的糾紛有哪些途徑？ (2)物業(yè)服務(wù)協(xié)議中“前期物業(yè)管理費(fèi)自通知被告入伙之日起算，業(yè)主收到入伙通知后在限定期限內(nèi)辦理相應(yīng)手續(xù)的視為入伙，乙方入伙之日，物業(yè)服務(wù)公司先預(yù)收一年的物業(yè)管理費(fèi)”的條款效力如何？ (3)本案應(yīng)如何處理？15．(1)可以通過(guò)協(xié)商、（1分）調(diào)解、(1分)仲裁，需要李先生與物業(yè)公司達(dá)成同意仲裁的協(xié)議、（2分）訴訟（1分）等途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。(2)該條款無(wú)效。（1分）物業(yè)服務(wù)協(xié)議中有“前期物業(yè)管理費(fèi)自通知被告入伙之日起算，業(yè)主收到入伙通知后在限定期限內(nèi)辦理相應(yīng)手續(xù)的視為人伙，乙方入伙之日，物業(yè)公司先預(yù)收一年的物業(yè)管理費(fèi)”的約定，該約定屬于格式條款，按照該約定，不論因?yàn)楹畏N原因，只要甲方通知乙方入伙，則乙方就要繳納物業(yè)管理費(fèi)，該條款免除了己方責(zé)任、加重了對(duì)方責(zé)任，且與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定相悖，故該條款應(yīng)屬無(wú)效。（3分）(3)B公司應(yīng)當(dāng)將房屋鑰匙交給李先生，（3分）并且不能收取李先生2011年到2016年李先生收到房屋鑰匙前的物業(yè)管理費(fèi)。（3分）試卷代號(hào)：2224國(guó)家開(kāi)放大學(xué)2020年春季學(xué)期期末統(tǒng)一考試物業(yè)管理法規(guī)試題（開(kāi)卷）2020年7月一、選擇題（在所給出的四個(gè)選擇項(xiàng)中選出一個(gè)以上的正確答案，然后將其序號(hào)填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。少選、多選、錯(cuò)選均不得分。每小題4分，共20分）1.下列屬于仲裁協(xié)議的法定內(nèi)容的有（ABC） A.仲裁事項(xiàng) B.仲裁機(jī)構(gòu) C.請(qǐng)求仲裁的意思表示 D.仲裁費(fèi)用2.在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主依法可享有下列（ABCD）權(quán)利。 A.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利 B.依法組建業(yè)主管理委員會(huì)的 C.選聘或解聘物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利 D.共同使用物業(yè)公共設(shè)施的權(quán)利3.依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則（ABCD） A.公平合理 B.方便生活 C.團(tuán)結(jié)互助 D.有利生產(chǎn)4.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)由下列哪些部分組成（ABD） A.專(zhuān)有所有權(quán) B.共有所有權(quán) C.特有權(quán) D.成員權(quán)5.物業(yè)管理糾紛的民事裁定書(shū)的適用范圍包括（ACD） A.財(cái)產(chǎn)保全 B.實(shí)體爭(zhēng)議 C.駁回起訴 D.中止訴訟二、判斷題（內(nèi)容正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“對(duì)”；內(nèi)容不正確的請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)中寫(xiě)“錯(cuò)”，無(wú)需改正。每小題3分，共15分）6.按份共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)按照份額享有所有權(quán)。 （對(duì)）7.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。 （對(duì)）8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是委托授權(quán)和合同約定。 （對(duì)）9.物業(yè)管理具有雙重法律屬性，既具有私權(quán)性質(zhì)又具有公權(quán)性質(zhì)。 （對(duì)）10.物業(yè)管理民事糾紛的法院調(diào)解是我國(guó)民事訴訟程序的必經(jīng)階段。 （錯(cuò)）三、簡(jiǎn)答題（每小題10分，共30分）11.我國(guó)房屋所有權(quán)取得的方法。答：(1)依取得時(shí)效制度取得。(2)因投資興建房屋取得。(3)因接受贈(zèng)與取得。(4)因購(gòu)置取得。(5)因繼承、分家析產(chǎn)、分割共有房地產(chǎn)和其他法律規(guī)定取得。12.簡(jiǎn)述物業(yè)管理民事訴訟的基本原則。答：(1)當(dāng)事人訴訟權(quán)利平等原則。(2)同等原則與對(duì)等原則。(3)法院調(diào)解自愿和合法原則。(4)辯論原則。(5)處分原則。(6)檢察監(jiān)督原則。13.簡(jiǎn)述管理規(guī)約的特點(diǎn)。答：(l)管理規(guī)約主體是全體業(yè)主；(2)管理規(guī)約客體是物業(yè)使用、維修與其他物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)等方面的行為；(3)管理規(guī)約內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的權(quán)利義務(wù)的規(guī)定；(4)管理規(guī)約是經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)而生效的，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力；(5)管理規(guī)約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。四、論述題（本題共20分）14.試述物業(yè)管理民事責(zé)任的免責(zé)條件。答：(l)不可抗力。不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺(tái)風(fēng)、洪水、戰(zhàn)爭(zhēng)等。如暴雨在極短時(shí)間內(nèi)致使地下車(chē)庫(kù)內(nèi)的車(chē)輛被淹，造成損失，地下車(chē)庫(kù)的排水系統(tǒng)沒(méi)有問(wèn)題的話，物業(yè)管理公司是不需要承擔(dān)責(zé)任的。(2)正當(dāng)防衛(wèi)。正當(dāng)防衛(wèi)是指當(dāng)公共利益、他人或本人的權(quán)利遭受正在進(jìn)行的不法侵害時(shí)，行為人對(duì)侵害人所采取的合法的防衛(wèi)措施。如物業(yè)管理公司的保安人員在捉拿小偷的過(guò)程中，將小偷刺傷，此行為屬于正當(dāng)防衛(wèi)，物業(yè)管理公司不需承擔(dān)責(zé)任。(3)緊急避險(xiǎn)。緊急避險(xiǎn)是指為避免較大利益受損，而不得已采取的損害另一較小利益的行為。(4)受害人自己的過(guò)錯(cuò)致使損害發(fā)生的。按照民法的基本原理，行為人因自己的行為受到損害，應(yīng)當(dāng)由