房地產(chǎn)會計全套賬務(wù)處理1(非常全)(同名427)

PAGE2PAGE5房地產(chǎn)會計全套賬務(wù)處理和涉及稅目一、房地產(chǎn)涉及的稅種：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個人所得稅等。

1、營業(yè)稅：稅率5%。

2、城市維護建設(shè)稅

計稅依據(jù)是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%（城區(qū)）、5%（郊區(qū)）、1%（農(nóng)村）。

計算公式:

應(yīng)納稅額=營業(yè)稅×稅率。

3、教育費附加

計稅依據(jù)是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。

計算公式:

應(yīng)交教育費附加額=營業(yè)稅×3%。

4、印花稅：

（1）財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同，適用稅率為千分之一；

（2）加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、貨運運輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五；

（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬分之三；

（4）借款合同，稅率為萬分之零點五；

（5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼

花；

（6）營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。

5、個人所得稅：

工資、薪金不含稅收入適用稅率表

級數(shù)應(yīng)納稅所得額(不含稅)稅率(%)速算扣除數(shù)(元)

1不超過500元的部分50

2超過500元至2000元的部分1025

3超過2000元至5000元的部分15125

4超過5000元至20000元的部分20375

5超過20000元至40000元的部分251375

6超過40000元至60000元的部分303375

7超過60000元至80000元的部分356375

8超過80000元至100000元的部分4010375

9超過100000元的部分4515375

計算公式：

應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù)

應(yīng)納稅額=工資薪金收入-2000-“三險一金”

契稅、耕地占用稅

企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅。

費：教育費附加

一、營業(yè)稅

1.轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，贈送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)，不需要單獨計繳增值稅。

2.房屋租賃（出租）

屬于服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)

3.房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售

超過買斷價格外的收入作為手續(xù)費收入，按“營業(yè)稅--服務(wù)業(yè)”

繳納營業(yè)稅

4.單位將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈與他人

視同銷售不動產(chǎn)

5.銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為

比照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅

6.納稅人自建后銷售房屋

自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。

二、增值稅

銷售房屋的同時贈送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅。

三、土地增值稅

（一）一般規(guī)定

1.出售——征

包括三種情況：

（1）出售國有土地使用權(quán)；

（2）取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出售；

（3）存量房地產(chǎn)買賣

其中對于（2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項目：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額；

②房地產(chǎn)開發(fā)成本

③房地產(chǎn)開發(fā)費用

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目

對于（3）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項目

①房屋及建筑物的評估價格。

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

②取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

2.房地產(chǎn)抵押

（1）抵押期——不征；

（2）抵押期滿償還債務(wù)本息——不征；

（3）抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債——征。

3.房地產(chǎn)交換

單位之間換房，有收入的，征；

4.將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（房地產(chǎn)清算）

5.合作建房

建成后自用——不征；

建成后轉(zhuǎn)讓——征。

6.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)——暫免。

7.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售

增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。

8.將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移——不征收（清算時不扣除相應(yīng)的成本和費用）

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算

1.土地增值稅的清算單位

對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計算增值額。

2.土地增值稅的清算條件

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

3.土地增值稅的扣除項目

①扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。

③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：

A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；

B.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的；

C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，不得扣除。

⑤屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積所占比例等合理方法，計算清算項目的扣除金額。

四、房產(chǎn)稅

1.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

2.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。

五、城鎮(zhèn)土地使用稅

1.城鎮(zhèn)土地使用稅對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。

六、契稅（承受方）

1.企業(yè)公司制改造

非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且所占股份超過50%的，對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

2.企業(yè)股權(quán)重組——不征

3.企業(yè)合并——免征

合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

4.企業(yè)分立——不征

企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

5.企業(yè)出售

買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。

6.企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)

債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。

7.房屋的附屬設(shè)施

對于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，征收契稅，不涉及的，不征。

七、企業(yè)所得稅

（一）預(yù)繳企業(yè)所得稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。

（二）預(yù)計利潤率

1.非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目：

（1）位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%；

（2）位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；

（3）位于省、其他地區(qū)的，不得低于10%。

2.經(jīng)濟適用房開發(fā)項目，不得低于3%。

八、個人所得稅

1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎金）

2.企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業(yè)績獎勵（包括實物、有價證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費用全額計入營銷人員應(yīng)稅所得（按勞動報酬所得），依法征收個人所得稅，并由提供費用的企業(yè)和單位代扣代繳。

九、印花稅

1.財產(chǎn)（房屋）租賃合同——1‰。

2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。包括土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售