商鋪?zhàn)赓U合同法

商鋪?zhàn)赓U合同法商鋪經(jīng)營權(quán)在社會經(jīng)濟(jì)生活中已經(jīng)得到廣泛的認(rèn)可和使用,但是目前尚未有任何法律\法規(guī)對此予以規(guī)制。商鋪經(jīng)營權(quán)作為現(xiàn)代商事租賃制度適應(yīng)現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的產(chǎn)物,合同法上的租賃合同制度不敷堪用,商鋪經(jīng)營權(quán)應(yīng)被作為一種新型的、獨(dú)立的物權(quán)種類。以下是我今日為大家細(xì)心預(yù)備的：商鋪?zhàn)赓U相關(guān)合同法。歡迎閱讀和參考!

商鋪?zhàn)赓U合同法如下：

一、對房屋租賃合同效力認(rèn)定問題

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成全都意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，依據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，為對房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來審查：

1.審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為力量人，或限制民事行為力量人等。

2.審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。建設(shè)部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理方法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法取得房屋全部權(quán)證的;

(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)權(quán)屬有爭議的;

(五)屬于違法建筑的;

(六)不符合平安標(biāo)準(zhǔn)的;

(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

《城市房屋租賃管理方法》認(rèn)為房屋租賃的權(quán)源只能是全部權(quán)。而無論是法理分析，還是詳細(xì)考察國外關(guān)于租賃的立法及審判實(shí)踐，都會得出房屋租賃的權(quán)源來自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問題也恰是長期困擾審判人員的根本問題。也正是這個(gè)問題使得很多房屋糾紛案件難以作出合乎規(guī)律和合乎實(shí)際狀況的判決。比如按揭房出租，因沒有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認(rèn)為出租行為無效呢?還如大量存在的"二房東'現(xiàn)象，是否"二房東'與他人簽訂的租賃合同都無效呢?明顯，這些出租行為認(rèn)為無效，極不利于經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，也會導(dǎo)致房屋資源的閑置和鋪張。這與社會主義立法的目的和法律應(yīng)適應(yīng)事物進(jìn)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來分析，全部權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見的，合法占有權(quán)人在全部權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應(yīng)恰當(dāng)，否則光"占有'有何經(jīng)濟(jì)價(jià)值呢?房屋的合法占有人出租房屋正是這種狀況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人實(shí)際上就是物的實(shí)際占有者，同時(shí)其又享有全部權(quán)人的諸如出租等的很多權(quán)利。

如國有企業(yè)的承包經(jīng)營權(quán)，莫非說國有企業(yè)由于沒有對財(cái)產(chǎn)的全部權(quán)就不能把財(cái)產(chǎn)拿來出租嗎?明顯這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，假如都認(rèn)定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來分析，租賃合同反映的是"出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系(合同法其次百二十二條)'。出租人作為合同的一方，并非以全部權(quán)人為限，由于租賃關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標(biāo)的物的全部權(quán)發(fā)生直接必定的聯(lián)系，具有房屋全部權(quán)的出租人與通過其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。沒有一國的立法和我國當(dāng)前立法一樣將出租人直接表述為全部權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標(biāo)的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特別要求，且原出租人并不能被認(rèn)為就是全部權(quán)人。綜上所述，把全部權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當(dāng)?shù)模鴳?yīng)以合法占有權(quán)作為權(quán)源。如此一來，很多麻煩的案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租賃管理方法》中存在的另一個(gè)問題是對權(quán)屬受到諸如"司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、打算查封'等形式限制的房屋，在肯定條件下的租賃是否允許。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、打算查封的情形一般是由于權(quán)屬有爭議訴之法院，法院依申請人申請實(shí)行了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀(jì)被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的狀況被查封。后兩種狀況被查封，由于關(guān)系到房屋本身問題，確定是不能進(jìn)行租賃的。但前一種狀況在肯定條件下，應(yīng)允許房屋租賃。從理論上說，《城市房屋租賃管理方法》》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來自于全部權(quán)的基礎(chǔ)之上，所以全部權(quán)不清楚當(dāng)然認(rèn)為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭議，在法院沒有最終裁決之前，合法占有人仍應(yīng)有權(quán)出租的。假如一方堅(jiān)持不能讓合法占有方出租，則應(yīng)供應(yīng)擔(dān)保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。假如法院裁決房屋歸非合法占有方全部，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終全部者。假如同時(shí)存在"二房東'的狀況，則依照全部權(quán)人與"二房東'的商定安排租金。從審判實(shí)際中看，法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理肯定手續(xù)狀況下，采勸活查封'手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這樣做最終還是有利于房屋全部權(quán)人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會財(cái)寶資源的最大作用。不過需強(qiáng)調(diào)的是，這種狀況下的租賃肯定要辦理肯定的擔(dān)保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進(jìn)行。

3.審查是否進(jìn)行過登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理方法》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應(yīng)是規(guī)范房屋租賃市場和確保國家稅收之策。有人認(rèn)為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應(yīng)越簡便越好，登記制度會制約交易的進(jìn)行。此論回避了房屋的特別性，房屋作為不動產(chǎn)有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應(yīng)有權(quán)屬登記備案，房屋租賃作為房屋全部權(quán)中占有權(quán)及使用權(quán)出讓，當(dāng)然也應(yīng)予以登記備案。還有人認(rèn)為，現(xiàn)行《合同法》在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務(wù)時(shí)，并未消失關(guān)于供應(yīng)出租權(quán)證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負(fù)荷的價(jià)值不得與高位階法律所負(fù)荷的價(jià)值相抵觸，以及新法汲取舊法的原則，房屋租賃可以不進(jìn)行登記備案。這種說法好像有道理，但分析一下也站不住腳。《合同法》關(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財(cái)產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特別財(cái)產(chǎn)有特殊法規(guī)來規(guī)定，并不違反法理。特別法效力大于一般法效力，因而合同法與房屋租賃特地法規(guī)同時(shí)調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時(shí)，優(yōu)先適用房屋租賃特地法規(guī)。實(shí)際上，合同法無對租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價(jià)值的抵觸問題。所以，筆者認(rèn)為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律愛護(hù)的，租賃合同是無效的。

4.審查房屋租賃

合同的內(nèi)容是否合法。在審判實(shí)踐中很多房屋租賃合同商定逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3%計(jì)，因其滯納金過高，導(dǎo)致滯納金的商定無效。有人認(rèn)為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付租金等款項(xiàng)的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進(jìn)行違法犯罪活動，若是，則在出租人明知狀況下，租賃合同無效。

二、承租人對房屋進(jìn)行的裝修，在租賃合同被確認(rèn)無效或被解除后如何處理

1.對承租人裝修物價(jià)值的認(rèn)定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)依據(jù)租賃合同的用途對房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無償收回。但在合同履行期間，往往由于合同無效或者當(dāng)事人商定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價(jià)值的確認(rèn)問題。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)由租賃雙方對裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問題，同時(shí)也節(jié)約削減損失;假如協(xié)商不成，則由法院托付評估評估機(jī)構(gòu)對裝修物的價(jià)值進(jìn)行評估。一般評估是根據(jù)裝修物的正常使用年限計(jì)算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時(shí)的現(xiàn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃期限的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。

2.對承租人裝修物的處理及補(bǔ)償。裝修物在法律上屬于添附物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第86條對添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增加附屬物的，財(cái)產(chǎn)全部權(quán)人同意增加，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有商定的，根據(jù)商定辦理;沒有商定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)全部人;造成財(cái)產(chǎn)全部人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。這是對裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國的《民法通則》對添附物的處理沒有直接規(guī)定，最高法院的司法解釋又過于籠統(tǒng)，所以在審判實(shí)踐中難以把握。筆者認(rèn)為：對承租人裝修物的處理及補(bǔ)償主要可以從以下幾方面考慮：

(1)房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，假如是征得出租人同意或者按合同商定的承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有商定的從商定，沒有商定又協(xié)商不成的，拆除后并不會嚴(yán)峻影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評估，并歸出租人承頂;若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同商定的承租目的裝修的，對裝修物的處理有商定的從商定，沒有商定又協(xié)商不成的，拆除后并不會影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆除，不能拆回的，進(jìn)行評估，其裝修物的損失由出租人對承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。假如是承租人的過錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

合同違約責(zé)任條款：

一、合同的一般條款、合同的基本條款

1、合同的簽訂

合同需經(jīng)雙方蓋章正式生效。

2、合同條款修改

假如一方要對合同中某些條款做修改，必需征得另一方同意后，編制合同修改書由雙方共同確認(rèn)。

合同修改書與原合同具有同等法律效力。

3、合同條款

合同范圍和條件;

貨物及數(shù)量;

合同金額;

付款條件;

交貨時(shí)間和交貨地點(diǎn);

合同生效。

二、合同的主要條款有哪些、合同必備條款

1、合同主要條款

完工期;

付款方式。

2、合同文件及解釋

協(xié)議書;

履行本合同的相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議;

中標(biāo)通知書(適用于招標(biāo)工程);

承包人投標(biāo)文件及其附件;

確認(rèn)的工程量清單報(bào)價(jià)單或者施工圖預(yù)算書(適用于非招標(biāo)工程);

專用條款;

通用條款;

標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件;

圖紙;

工程量清單;

專用條款商定的其他文件。

三、合同違約金條款、合同違約條款

1、合同違約條款包括

違約責(zé)任擔(dān)當(dāng)方式;

違約責(zé)任條款商定;

損害賠償?shù)姆秶?

2、合同法第107條規(guī)定

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合商定的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)連續(xù)履行、實(shí)行補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

3、合同法第114條規(guī)定

當(dāng)事人可以商定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)依據(jù)違約狀況向?qū)Ψ街Ц犊隙〝?shù)額的違約金，也可以商定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

商定的違約金低