湖南中原-卓越蔚藍(lán)海岸商鋪定價及銷售方案

卓越蔚藍(lán)海岸商鋪定價及銷售方案湖南中原事業(yè)一部目錄目標(biāo)項目概況區(qū)域市場研究競爭項目商鋪調(diào)研商鋪銷售策略商鋪價格策略目標(biāo)高溢價銷售：充分挖掘商鋪價值，合理定價，實現(xiàn)高溢價高速銷售：制定合適的銷售方式，促進(jìn)商鋪快速去化目錄目標(biāo)項目概況區(qū)域市場研究競爭項目商鋪調(diào)研商鋪銷售策略商鋪價格策略項目處于大河西雙府核心區(qū)市政府政府90億市政板塊規(guī)劃市政府、區(qū)政府板塊核心區(qū)投資升值潛力巨大區(qū)政府地鐵物業(yè)，實現(xiàn)商圈增值距離五一商圈僅三站路程，而且乘2號線可直達(dá)規(guī)劃中的新長沙火車站，與武廣高速鐵路對接，旅客出行可以做到“零換乘”。乘地鐵出行，快捷舒適、準(zhǔn)點率高，“地鐵口物業(yè)”，不但能為業(yè)主提供“出則繁華、入則寧靜”的生活，還能給業(yè)主良好的投資升值空間。地鐵2B線帶動區(qū)域發(fā)展，提升項目價值本項目位于地鐵2B線古山站附近，地鐵沿線大約1公里范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)又將出現(xiàn)興旺。隨著城市建設(shè)的加快，交通日益擁擠，而地鐵將成為市民出行的最佳選擇，地鐵周邊物業(yè)將極受歡迎，而且資源有限，升值潛力大。地鐵對沿線物業(yè)價格的提升表現(xiàn)廣州：地鐵于1993年開工，開工當(dāng)年和第二年，地鐵一號線沿線物業(yè)升值15%-25%，1999年一號線正式開通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值15%-25%上海：開通地鐵后短短的四五年時間內(nèi)一躍成為上海的新興住宅區(qū)，發(fā)展成一個幾十萬人口的衛(wèi)星城，成為上海最大的人口居住地，而房價的漲幅超過了50%香港：香港地鐵開通后，上蓋物業(yè)平均升值近50％，投資回報率達(dá)到15％深圳：調(diào)研表明，地鐵沿線住宅物業(yè)價格高于同片區(qū)非地鐵沿線住宅物業(yè)的價格，高出幅度從5%至15%不等谷山站本案市政府站雙地鐵物業(yè)未來升值空間無限323632#商鋪鋪號101102103104105面積48.1220.8251.0757.8520.8236#商鋪

鋪號101102103104

面積49.0636.4949.0344.94

規(guī)劃布局：位于項目二期32棟、36棟1樓底商面寬：約6-8米；進(jìn)深：約5.9米總體量：378。2平米總套數(shù)：共9套商鋪基本資料商鋪SWOT分析劣勢機遇威脅地段：市府區(qū)府雙府核心商業(yè)環(huán)境：商鋪緊臨市政公園及卓越博才小學(xué)，擁有學(xué)校消費和公園商業(yè)的雙重價值；消費群體：卓越社區(qū)內(nèi)高端消費群體、博才小學(xué)及市政公園帶來周邊其它社區(qū)的消費人群城市規(guī)劃：河西成為政府重點發(fā)展區(qū)域，未來新CBD，商業(yè)發(fā)展更加迅速優(yōu)勢經(jīng)濟環(huán)境：岳麓區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步完善；交通環(huán)境：輕軌、地鐵口岸商業(yè)，一般來說，地鐵口岸商業(yè)在2-3年內(nèi)將升值20%；茶山路的全線拉通，將擴大消費覆蓋面。自身限制：整體商業(yè)體量較小，難以形成集中商業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢；目前32、36號棟商鋪面積偏小，限制了中大型商業(yè)入駐的可能；商業(yè)氛圍：本項目周邊項目較少，僅有楓雅名苑及安置小區(qū)，客戶入住率低，商住氛圍不濃郁?？蛻粜膽B(tài)：目前區(qū)域處起步階段，消費及投資客戶對區(qū)域商業(yè)發(fā)展熱情還不夠；區(qū)域規(guī)劃：濱江新城的崛起，成為未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)核心區(qū)域，可能造成客戶商業(yè)投資重心偏移；項目競爭：區(qū)域內(nèi)大量住宅的開發(fā)，基本都帶有商業(yè)配套，如：北京御園、恒大華府等，存在一定的客戶分流；目錄目標(biāo)項目概況區(qū)域市場研究競爭項目商鋪調(diào)研商鋪銷售策略商鋪價格策略城市調(diào)規(guī)劃淘：是雙CB倘D規(guī)劃染，河沿西新晨商業(yè)敘商務(wù)醒中心筆形成以，區(qū)本域未掠來商附業(yè)發(fā)揪展?jié)摵鹆匏Υ笠弧拜S”兩”帶”:湘江加將成盼為城妻市的壟發(fā)展甘中軸蟲。規(guī)縫劃修陵改對版城慣市的托空間露結(jié)構(gòu)沉進(jìn)行有了優(yōu)碌化。幼提出媽了沿“一軸府兩帶”發(fā)展犬?！耙惠S”指湘奴江發(fā)即展軸來，“兩帶”分別薄指北塔部發(fā)殿展帶梅（串棕聯(lián)了梨寧鄉(xiāng)偉縣城盲、長腳沙縣盒城及培一大察批國絨家、鼻省級胡經(jīng)濟尋技術(shù)鹽開發(fā)消區(qū)等壁）和稍南部她發(fā)展慨帶（喇串聯(lián)萬黃花屢機場籠、長塊沙高方鐵南罵站、淘省政訊府、欠大學(xué)襯城、租洋湖辭垸總規(guī)部基撈地等綢）。項目緊鄰妻金星襪大道摔和含拌光路類，離性市政小府較狠近因此進(jìn)行暑本項鍬目商松業(yè)分窮析時悲，將“篩市府抹片區(qū)院”（異觀沙德嶺）牢、蚊“桐葉梓坡愁、銀遵盆嶺距片區(qū)謎”作綠為項目偉商業(yè)良研究滅的主砍要目標(biāo)。商業(yè)禽調(diào)研零范圍熊界定蛛：本案商業(yè)暑研究殊的主昨要目禿標(biāo)“市持府片陸區(qū)”鍋（敵觀沙園嶺）“桐目梓坡扶、銀躁盆嶺啟片區(qū)鳥”桐梓除坡、悄銀盆窗嶺商啊圈本案桐梓銳坡、頃銀盆丘嶺商蘆圈商憑業(yè)特拌點：披以社柿區(qū)中另小型超超市醫(yī)和日峰常零渣售街鞠鋪為巡壽主商業(yè)寸業(yè)態(tài)群布局陸：桐梓卷坡、習(xí)銀盆運嶺商趁圈整英體租沙金水壯平在80嫌-1塌40元/平.月，恒兩頭屢租金雜水平介高于續(xù)中間挽段桐梓小坡路拍與銀吐盆嶺難路交貪匯三電角地網(wǎng)帶、肥湘雅裹三醫(yī)漸院周陶邊、瞇湘騰逢城市栗廣場援的商猜業(yè)氛始圍最瀉為濃脅厚，巾租金漲水平影達(dá)13繡0-灣30呈0元/平米.月租金哪增長刮對比偉分析怎：沿臘線主那力租鵲金水焰平由40推-8艱0元/平.月增掠長至60絕-1屠40元/平.月，島年增紹長率熱在30徒%以上資料統(tǒng)出自命：澤邪西城09年商奶鋪調(diào)蝴研資料頭出自慨：奧嗚克斯11年商勁鋪調(diào)幻玉研市府殼（觀濃沙嶺完）商癢圈業(yè)但態(tài)分龍布本案觀沙縣嶺商櫻圈商信業(yè)特紅點：悼以中悉小型毛超市糖及中擁小型捧建材懶專業(yè)孝市場惡為主冷，檔譜次有胸限，孟近年甲隨新田增住誘宅區(qū)莊發(fā)展斥較快租金普增長優(yōu)對比則分析全：沿貓線主飛力租網(wǎng)金水壺平由50伯-8畜0元/平.月增芹長至60擊-1批30元/平.月，灑年增岔長率柱在20賣%以上資料曬出自柳：澤外西城09年商鋤鋪調(diào)獻(xiàn)研資料圓出自妖：奧冊克斯11年商流鋪調(diào)工研小結(jié)龍：商業(yè)字業(yè)態(tài)爛：區(qū)風(fēng)域內(nèi)蛾無高可檔次狡集中誰式商繁業(yè)，惑主要它以社延區(qū)配競套型歸商業(yè)滑為主租金治水平絕：區(qū)刺域內(nèi)腸商鋪杠租金吊水平辛跨度摔較大格，從60壯-2對00元/平.月都寇有，紅主力括租金懷水平島集中舟在10襲0-摘15深0元/平.月；租金嫂年增槍長率府：區(qū)柴域商梨業(yè)發(fā)園展速砍度較叢快，午租金拳年增米長率泉達(dá)到10程%以上楊；目錄目標(biāo)項目掛概況區(qū)域奔市場倉研究競爭釘項目焦商鋪鑰調(diào)研商鋪苦銷售浙策略商鋪矩價格迫策略推售兄情況威：9月3日開玻盤推衡出項按目20腹-2末0#臨街熄商鋪回，共2層，率只推墻出第1層，湖共推抬出25個鋪競面，巴商鋪依業(yè)態(tài)她定位辟：除泡餐飲浙其他勒均可艱。第納二層襯，面藏積在20枯0-敗30牧0平米游之間吐，未煤出售串。價格初情況炕：最高膛價25混00筐0/平米辯，最泰低價19病00狗0元/平米巴，均宵價21幫00互0元/平米盞；優(yōu)惠灘情況：1、開棋盤當(dāng)側(cè)天優(yōu)憑惠一刃次性9.擁7折，餅按揭9.悔8折，輛分期禽付款9.枕9者；銷售委情況蜻：當(dāng)槐天出呆售10套，兄截止9.遣7售出12套。樓層主力面積套數(shù)占比銷售套數(shù)銷售率一層18-34.61936%890%一層59-991040%220%一層105-123

624%016.7%合計25100%1248%恒大廊華府9月3號商類鋪開只盤，腳推出25套，秒截止9月7日銷恐售12套。甜銷售凱率48扮%，成臭交均般價21效00廟0元/㎡，主遭力面死積為20搖0-反30詳0㎡世茂喜鉑翠葵灣6月18號商坊鋪開部盤，群推出19達(dá)4套，剃截止8月30號，稿共銷洞售了16偷4套。到銷售晴率達(dá)續(xù)到84顛.5分3%，成腰交均奸價23帝00聲0元/㎡潛在泰競爭已：未呀來濱剛江新扁城商暫業(yè)土鼓地供怒應(yīng)量胃大，廢潛在辟競爭級激烈近年遲來岳我麓區(qū)用新增夾供應(yīng)戴項目呼較少窮，未槳來將鑒加大園供應(yīng)搭量，惕主要企集中棚在人很流比什較密敢集、趁區(qū)域芝發(fā)展悄相對部成熟琴且交蹦途便領(lǐng)捷的廣區(qū)域抱，特山別是遵濱江避新城義的打蘇造，廢帶動域大量季優(yōu)質(zhì)途商業(yè)狐癿開提發(fā)，前促進(jìn)塔大河鈔西區(qū)繭域癿泥商業(yè)泛升級其換代閥。目錄目標(biāo)項目俘概況區(qū)域盆市場號研究競爭完項目謀商鋪抗調(diào)研商鋪步銷售差策略商鋪設(shè)價格玻策略商鋪棉推售是節(jié)點爹建議壩：9月13日通知筐客戶拿，帶詞意向土客戶之看鋪9月25日商鋪旬開盤9月30日基本朵清盤節(jié)點加式集飼中爆燙破銷掩售對外跪釋放宿信息尾貨尖去化商鋪眾蓄客助建議校：蓄客勻時間闖：20震11年9月13日啟貸動蓄亞客；蓄客鍛形式絹：意瞞向客駁戶積溝累優(yōu)惠見政策慶：9月25日享苦受開烘盤優(yōu)后惠一次趙性優(yōu)米惠95折，洲按揭老優(yōu)惠97折開盤既當(dāng)日以優(yōu)惠99折7日內(nèi)溪簽約輸優(yōu)惠99折商鋪版蓄客糖拓展暑：老客貍戶對關(guān)項目毒認(rèn)可津度較艱高，櫻比較帖容易火成交爪；目前執(zhí)老客尚戶數(shù)款量近20璃00批，篇有一便定的撤資源艇；群發(fā)襲信息況給老昆客戶倒；老業(yè)閘主自頭購商儲鋪可尿額外通享受1個點完的優(yōu)規(guī)惠；啟動繪商鋪攪“老腳帶新販”政慢策；目錄目標(biāo)項目貓概況區(qū)域爐市場弦研究競爭伍項目宵商鋪健調(diào)研商鋪征銷售螞策略商鋪詠價格芝策略確定衡整體債均價確定撥水平丈差價豆及特殊贈調(diào)差確定縣綜合值折扣大系數(shù)價格協(xié)出街利用商租金霞反推劉法，角結(jié)合背投資義回報欄率，酸測算眨本案啞整體偽市場顆均價淘值結(jié)合伴街鋪蠢位置圍、人匠流、腔形狀漫、特厚殊調(diào)旺差等損因素顏對所緒有商扶鋪進(jìn)傍行打崇分判蘭斷價厲格調(diào)艇差根據(jù)還商鋪特認(rèn)籌版方式耐及市濤場比俊較，棄確定蓋本案授的商語鋪優(yōu)過惠體摧系面價厲格表庸出街價格糕表制煮定流杏程：整體棵靜態(tài)也均價泄確定乖：定價緊方式拐：本案糖靜態(tài)摔平均食銷售稱價格=本案衛(wèi)月租序金×1廁2年/投資副回報欠率（6%）選取批理由?。耗芘屋^好銀的解胸釋本磁案價繡格出媽街理鴉由，雷更符違合客貿(mào)戶購候買需玻求；昏同時祥利用徐整體獲租金餓水平慌進(jìn)行學(xué)測算復(fù)，能距跳出日單純頓的社擱區(qū)商賭業(yè)，其更好艙的發(fā)韻現(xiàn)本律案的讀商鋪文價值這，進(jìn)睡行綜飾合對約比整體溉動態(tài)岔均價施確定此：根據(jù)垃區(qū)域擦商業(yè)洋市場徒調(diào)研攔了解鵲：區(qū)仿域內(nèi)陶租金憤水平長年增桿長率場達(dá)到甲了10火%以上半年組后銷貸售價利格為照：本案呀動態(tài)慶平均炎銷售魂價格=本案詳動態(tài)疑月租逝金×1簡2年/投資訴回報升率（6%）=（11千3+猶11具3*沒0.屈05）*12纏/6島%=23征75旅6.昌25元/㎡一年拜后動癢態(tài)平港均銷糾售價取格=本案請動態(tài)袍月租變金×1趁2年/投資百回報巧率（6%）=（11丘3+宅11司3*趙0.鉤1）*12涉/6攜%=24級88賠7.極5元/㎡但考飽慮到杏，未休來濱弦江新軍城有大較大民體量竭商鋪鼓出現(xiàn)篩（如營：奧童克斯凍廣場那），搖會對福本案少形成搬較大舟的客硬戶分明流，袖不利眠于商繳鋪快趨速去這化，貧建議掏商鋪永近期割盡早障出售粘！確定槽水平討調(diào)差勉：①打齊分（舞打分門標(biāo)準(zhǔn)險采取10分制攪，參照纏房源哥各項城打分奴為均蛋分5分，打分個標(biāo)準(zhǔn)跟具體醉：好茫，9-乳10分；騙較好現(xiàn)，7-搶8分；一般鳴，5-屑6分；你較差必，3-綿4分；擁差，1-貓2分。賺）根據(jù)鋼商鋪蝴的位嬸置及痰人流壟（臨射近主親入口幣或樓東梯、制臨近拍主干工道、姻視覺慚觸及市程度愛）、情街鋪塞形狀份（面屯積、痰開間震進(jìn)深示比、慌形狀植規(guī)則達(dá)性柱奸位）偏、特呢殊調(diào)螞差（貞臨近食博才墳小學(xué)搶）對32棟及36棟商系鋪進(jìn)浙行了勁水平遇打分悉，確鼠定了槐各鋪訴位的憤水平聽調(diào)差斧系數(shù)雄，其蒜中，疑相對創(chuàng)差值朵達(dá)24民.4忙8%，水燦平價辣格差啟價達(dá)55礙40元/㎡確定圖特殊足調(diào)差教：因32棟5號鋪榆，位右于古軌豐路束與茶鉤山路醬的交喜叉處火，位假置昭灶示性將好；趕且靠搏近博艙才小臣學(xué)及色中央售市政渴公園稈，商危鋪自縱身擁挨有面晴積小賣，戶臟型周隆正等息優(yōu)勢守，建執(zhí)議為蔑促進(jìn)由商鋪難的整飛體銷聲售，死化解呼其他殲商鋪齡的價土格壓趁力，倘以此寸套商縮慧鋪為賄價格眉標(biāo)桿點，進(jìn)丹行價減格拉肢差，剝建議定增加那特殊駁調(diào)差順值為10括00元/㎡調(diào)差