物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理考試題庫(kù)B卷

知識(shí)技能大賽試卷經(jīng)理組（A2）項(xiàng)目：姓名：選擇題（每題1分，共40分）1、業(yè)主在裝飾裝修手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該審核（A）。A、裝飾裝修方案B、裝飾裝修施工合同C、企業(yè)資信證明D、裝修材料供貨合同2、本題分?jǐn)?shù):1.0分一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機(jī)構(gòu)的是（A）。A、物業(yè)分公司B、人力資源部C、財(cái)務(wù)部D、經(jīng)營(yíng)管理部3、員工的解聘包括（A）三種情況。A、員工辭職、辭退和資遣B、員工辭職、開(kāi)除和資遣C、員工辭退、終止合同和派遣D、員工辭退、曠工和除名4、建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含（B）。A、物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容B、前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容C、管理規(guī)約的內(nèi)容D、臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容5、某住宅小區(qū)突發(fā)燃?xì)庑孤┦鹿?，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員采取的下列應(yīng)急處理措施中，錯(cuò)誤的是（A）。A、立即通知燃?xì)夤綛、疏散現(xiàn)場(chǎng)人員C、使用電風(fēng)扇驅(qū)散泄漏燃?xì)釪、關(guān)閉燃?xì)忾y門(mén)6、物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報(bào)登記;②備齊資料;③辦理開(kāi)工手續(xù);④簽訂管理服務(wù)協(xié)議;⑤施工;⑥驗(yàn)收。上述內(nèi)容正確的流程應(yīng)是(C)。A、④→①→②→③→⑤→⑥B、①→④→②→③→⑤→⑥C、②→①→④→③→⑤→⑥D(zhuǎn)、②→④→①→③→⑤→⑥7、機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，物業(yè)承接查驗(yàn)一般包括以下工作內(nèi)容：（1）新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn);（2）物業(yè)移交;（3）對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行處理;（4）業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，與新的物業(yè)服務(wù)簽訂合同。正確的工作程序是（D）。A、①→②→③→④B、②→①→③→④C、④→②→①→③D、④→①→③→②8、保修期滿(mǎn)后，業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的是（C）。A、樓蓋、屋頂、粱、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)的維修B、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、電梯廳、樓內(nèi)車(chē)庫(kù)的維修C、物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的維修D(zhuǎn)、物業(yè)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的維修9、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)薪酬結(jié)構(gòu)的確定和調(diào)整主要掌握兩個(gè)基本原則，即給予員工最大激勵(lì)的原則和（D）原則。A、成本收益B、均衡分配C、積累、發(fā)展兼顧D、公平付薪10、（C）是保證消防設(shè)備完好的基本手段。A、日常的維修、養(yǎng)護(hù)B、發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整C、日常的巡視、檢查、實(shí)驗(yàn)和測(cè)試D、適時(shí)進(jìn)行電梯設(shè)備更新?lián)Q代11、重大秩序維護(hù)人員執(zhí)勤方案和應(yīng)急預(yù)案須經(jīng)(C)批準(zhǔn)后，方可實(shí)施。A、縣（市）級(jí)公安機(jī)關(guān)B、設(shè)區(qū)的市級(jí)公安機(jī)關(guān)C、上級(jí)主管部門(mén)D、上級(jí)秩序維護(hù)人員公司12、秩序維護(hù)人員對(duì)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)發(fā)生的不法侵害行為應(yīng)(A)。A、及時(shí)制止B、立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)C、立即報(bào)告秩序維護(hù)人員公司D、請(qǐng)求周?chē)罕娪枰詤f(xié)助13、下列屬于門(mén)衛(wèi)工作職責(zé)是（A）A、制止在門(mén)衛(wèi)區(qū)發(fā)生擺設(shè)攤點(diǎn)，保證大門(mén)口正常通行秩序B、負(fù)責(zé)督促檢查內(nèi)務(wù)衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生。C、負(fù)責(zé)組織班長(zhǎng)的政治學(xué)習(xí)、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。14、秩序維護(hù)人員班隊(duì)長(zhǎng)應(yīng)定期檢查滅火器，重量減少（C）以上的，應(yīng)補(bǔ)充氣A、2/10B、5/10C、1/10D、4/1015、手提滅火器到達(dá)火場(chǎng)時(shí)，距離燃燒處約（A）米左右停止A、5-6B、4-5C、3-4D、6-716、監(jiān)控室內(nèi)外衛(wèi)生必須保持清潔，每（D）清洗一次顯視屏A、一周B、三周C、一個(gè)月D、兩周17、監(jiān)控設(shè)備的電源線(xiàn)路應(yīng)（A）檢查一次A、每周B、兩周C、三周18、火災(zāi)蔓延的三種方式是（A）A、熱傳導(dǎo)熱對(duì)流熱輻射B、可燃物火源助燃物C、隔離法窒息法冷卻法19、防火安全制度中，每位員工都要做到“三懂三會(huì)”，其中“三會(huì)”是（A）9、物業(yè)檔案資料的作用有（BC）。

A、制約作用B、憑證作用C、參考作用D、協(xié)調(diào)作用

10、在制定物業(yè)企業(yè)規(guī)章制度時(shí)（ABC）

A、不得隨意超越權(quán)限B、不能與上級(jí)已有的規(guī)章制度相抵觸C、必須符合憲法和法律的規(guī)定D、必須經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)

三、簡(jiǎn)答題（每題5分，共20分)1.業(yè)主公約的主要內(nèi)容有哪些？答：（一）有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理。（二）業(yè)主的共同利益。（三）業(yè)主享有的權(quán)利與應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。（四）違反業(yè)主公約的法律責(zé)任。（五）其他應(yīng)當(dāng)約定的有關(guān)事項(xiàng)。2、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理有哪些具體的要求?

答：.物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專(zhuān)業(yè)資質(zhì)并達(dá)到一定的專(zhuān)業(yè)水平。其具體的要求是：有專(zhuān)業(yè)的人員配備；

有專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu)；有專(zhuān)門(mén)的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的管理。

3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)是由哪些部分構(gòu)成的？（5分）解題：10項(xiàng)以上得5分，7以上4分，5項(xiàng)以上2.5分，5項(xiàng)以下不得分答：物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成部分為：（1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（即人員費(fèi)用，包括基本工資、按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)等）

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（包括；公共建筑（如過(guò)道、門(mén)廳、樓梯及道路環(huán)境）內(nèi)的各種土建維修費(fèi)；給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；電氣、燃?xì)?、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；公共照明費(fèi)；易損件更新費(fèi)等）

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運(yùn)、化糞清掏、外墻清洗等）

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（包括：綠化工具費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀維護(hù)費(fèi)等）

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（即安全管理人員費(fèi)用、安全器械裝備費(fèi)等）

6、辦公費(fèi)用；

（包括：交通費(fèi)、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、辦公用房水電費(fèi)等）

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、法定稅費(fèi)；

（包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)等）

10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。4、業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)履行哪些義務(wù)？答：（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。四、案例題（每題10分，共20分）案例分析題11、某業(yè)主投訴:我買(mǎi)的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來(lái).因?yàn)榉孔哟嬖谫|(zhì)量問(wèn)題:衛(wèi)生間滲水,墻面有裂縫,門(mén)窗歪斜.找物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商后,他們只是把裂縫補(bǔ)了補(bǔ),滲水和門(mén)窗歪斜還存在,這嚴(yán)重影響我的使用.因此,我準(zhǔn)備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)了,不知這種做法是否合理請(qǐng)你回答該業(yè)主提出的問(wèn)題并提出你的處理意見(jiàn).

答：按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù).業(yè)主不能以房子質(zhì)量差為理由來(lái)逃避自己交納物業(yè)管理費(fèi)的法定義務(wù).業(yè)主只要享受了物業(yè)管理服務(wù),就應(yīng)交納管理費(fèi).從法律上講,不交納管理費(fèi),不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益,而且也嚴(yán)重地?fù)p害了全體業(yè)主的合法權(quán)益.如果某業(yè)主自身的合法權(quán)益受到了侵害,則物業(yè)管理公司可協(xié)助業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商維修房屋或賠償經(jīng)濟(jì)損失,或協(xié)助業(yè)主直接向人民法院提起訴訟,要求賠償損失.業(yè)主必須意識(shí)到維護(hù)合法權(quán)益必須用合法的方式,合法的手段來(lái)維護(hù),法律絕對(duì)不能允許用非法的方式,非法的手段來(lái)維護(hù)合法權(quán)益.案例分析題2

某小區(qū)建筑面積100萬(wàn)M2，2008年開(kāi)發(fā)商沒(méi)有進(jìn)行招、投標(biāo)，自己成立了物業(yè)公司，直接接管該小區(qū)。請(qǐng)分析：1、開(kāi)發(fā)商作法是否合適？2、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)管理暫行辦法》，開(kāi)發(fā)商應(yīng)受到怎樣的處理？3、什么情況下，可以采用不招聘物業(yè)管理公司？答：1、開(kāi)發(fā)商作法不合適。理由如下：據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，A、國(guó)家提倡建設(shè)單位按按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；B、國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理工作企業(yè)。2、據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未