房地產(chǎn)銷售渠道

第七章by關(guān)敏玲房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略目錄1.房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道與房地產(chǎn)分銷渠道的異同2.房地產(chǎn)分銷渠道的參與者3.房地產(chǎn)中間商具體是什么4.房地產(chǎn)經(jīng)銷商與房地產(chǎn)代理商的異同5.房地產(chǎn)代理模式包括哪些6.房地產(chǎn)分銷渠道的類型7.房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略的類型.房地產(chǎn)分銷渠道的參與者房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中間商、房地產(chǎn)購(gòu)買者139中間商房地產(chǎn)經(jīng)銷商房地產(chǎn)代理商房地產(chǎn)企業(yè)代理商房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人143房地產(chǎn)代理模式獨(dú)家代理獨(dú)家銷售權(quán)代理公開銷售代理聯(lián)合銷售代理凈值銷售代理現(xiàn)場(chǎng)代理風(fēng)險(xiǎn)包銷代理全程代理買斷代理1．獨(dú)家代理

指房地產(chǎn)代理商受開發(fā)商的獨(dú)家委托，全權(quán)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售。

只能與一家中介公司簽訂委托契約，不可同時(shí)與一家以上的代理公司簽約雙方在明確銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度之后簽訂委托銷售協(xié)議，代理商按實(shí)際的銷售額提取一定比例的代理費(fèi)。在合同規(guī)定的銷售期內(nèi)，如果開發(fā)商自行售出房屋，則無需支付傭金給代理商?，F(xiàn)場(chǎng)代理是對(duì)一些開發(fā)商在銷售有困難的情況下進(jìn)行物業(yè)代理銷售，并允許開發(fā)商本人銷售，但手續(xù)仍由代理商辦理，中介費(fèi)同樣收取。

現(xiàn)場(chǎng)代理風(fēng)險(xiǎn)包銷代理風(fēng)險(xiǎn)包銷代理是代理商向開發(fā)商支付一筆保證金，保證在一定時(shí)期，銷售一定數(shù)量的物業(yè)。這種代理方式的風(fēng)險(xiǎn)很大，但開發(fā)商比較樂意采用。全程代理全程代理是代理商在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期便介入開發(fā)的全過程，從項(xiàng)目的可行性研究開始，提供市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位、提出建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)要求、物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、銷售策劃、項(xiàng)目推廣、執(zhí)行政策和全面推廣銷售的一條龍服務(wù)。買斷代理買斷代理是指代理商在市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)及風(fēng)險(xiǎn)度測(cè)算的基礎(chǔ)上，向開發(fā)商一次性買斷房地產(chǎn)，然后在向社會(huì)銷售，獲得銷售差價(jià)的代理方式。2．暫獨(dú)家劈燕銷售駛權(quán)代滅理獨(dú)家年銷售吃權(quán)代賭理與器獨(dú)家舉代理圣只有惹一個(gè)包重要夏區(qū)別餡，就漠是代砌理商本有獨(dú)吃家銷掃售該寒標(biāo)的淘物的宏權(quán)利襪，在飽契約扣有效甚期內(nèi)掩不論即是代濤理商爽還是老開發(fā)逃商將帆房地往產(chǎn)出銷售，失開發(fā)符商都載必須睛向代所理商拒支付肚代理崗費(fèi)。搖經(jīng)開海發(fā)商器同意惜，代贈(zèng)理商菌也可筒以委則托分昌代理肥，完孕成部逼分物膽業(yè)的配銷售市代理跪工作常。3．臣公開鍋銷售討代理公開掀銷售趴代理晝是指序房地道產(chǎn)開袋發(fā)商秀給眾鎮(zhèn)多的似代理休商一鏈個(gè)平查等銷寺售房席地產(chǎn)克的機(jī)記會(huì)，摔通知陜所有耗代理漏商以遍一個(gè)贊固定策的價(jià)繪格出董售房愉地產(chǎn)湖，如萬(wàn)果有敵代理窗商找汁到了危買主得，它享就有竊權(quán)取絹得傭垂金。碼在契敞約有桌效期睬內(nèi)，隔開發(fā)漏商若屑自行刑售出卡房屋勉，則紛無須機(jī)支付亡傭金串給中材介公似司。4．巖聯(lián)合側(cè)銷售情代理聯(lián)合段銷售衫代理美是指墨同一嶺個(gè)項(xiàng)誘目由忍多個(gè)改代理苦商同釀時(shí)提角供服智務(wù)的至代理這模式自。這促種代善理模介式與此公開些銷售吹代理懼不同腹，常春見于鼓規(guī)模須較大凈的項(xiàng)鎮(zhèn)目中仍，若塞開發(fā)熊商僅堤委托賽一家武代理泰商，禿不能顫順利哥實(shí)現(xiàn)奏項(xiàng)目圣的銷戶售，龍于是建將該鎖項(xiàng)目撇同時(shí)堡委托梯給兩訓(xùn)家或甩兩家牛以上濟(jì)的代控理商黃進(jìn)行譽(yù)銷售異。5．袋凈值弦銷售羨代理這種生方式旗已經(jīng)煤具有理房地盼產(chǎn)行歸紀(jì)的決特點(diǎn)怪，即駕開發(fā)主商對(duì)淚其標(biāo)快的物事設(shè)有寶固定姜價(jià)格訓(xùn)(最勞低價(jià)繪)，賽不管邊代理霜人或扣經(jīng)紀(jì)自人實(shí)修際售千價(jià)為旗多少測(cè)，只反需將圓固定云價(jià)格潤(rùn)交給葉開發(fā)興商即?？伞Ｔ杞?jīng)紀(jì)圣人獲鎮(zhèn)取的蛛傭金棒為售籃價(jià)與惱原底久價(jià)之炒間的鐵差價(jià)缸，但像經(jīng)紀(jì)體人必壟須把狹差額醋告知典開發(fā)喘商。變也有此采取過按固摩定價(jià)擱格的單一定弱百分濟(jì)率加扁上售死價(jià)與銹原底泄價(jià)之墊間的擇差價(jià)汁分成催計(jì)算紹傭金沸的。房地北產(chǎn)分蛙銷渠從道的類型房地神產(chǎn)開由發(fā)商會(huì)房紋地產(chǎn)與購(gòu)買繩者房地食產(chǎn)開朝發(fā)商房地謠產(chǎn)中翻間商槳房癢地產(chǎn)針購(gòu)買智者1.2.直接久銷售農(nóng)渠道間接沈銷售炎渠道14細(xì)1房地熊產(chǎn)營(yíng)銷渠道酒的策略東類型1、拆開發(fā)快商直征接銷宮售渠蓄道策茂略2、顫企業(yè)使