世聯(lián)怡高青島諾德廣場(chǎng)商務(wù)項(xiàng)目年?duì)I銷總結(jié)及年?duì)I銷思課件

諾德廣場(chǎng)營(yíng)銷總結(jié)及營(yíng)銷思路青島世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司1112寫(xiě)字樓主要在2012年上半年去化。寫(xiě)字樓3.05億元貨量是諾德廣場(chǎng)2012年度的重頭戲，是實(shí)現(xiàn)2012年度回款的保證，但是要實(shí)現(xiàn)3.5億的回款目標(biāo)，公寓產(chǎn)品是關(guān)鍵。2012年實(shí)現(xiàn)3.5億回款額營(yíng)銷目標(biāo)22推售計(jì)劃盤(pán)點(diǎn)一季度二季度三季度四季度合計(jì)認(rèn)購(gòu)寫(xiě)字樓套數(shù)52725057面積1515.88185.17578.80.017279.6金額（萬(wàn)元）2666.714400.013333.30.030400.0公寓套數(shù)414344092面積233.1815.91981.62331.25361.8金額（萬(wàn)元）421.31474.73581.34213.39690.7合計(jì)套數(shù)9415940149面積1748.99001.09560.32331.222641.4金額（萬(wàn)元）3088.015874.716914.74213.340090.7簽約寫(xiě)字樓套數(shù)71932664面積2198.15736.19700.81818.919453.9金額（萬(wàn)元）4228.210358.117066.73200.034852.9公寓套數(shù)511292570面積326.9623.31690.11457.04097.4金額（萬(wàn)元）640.61122.53054.72633.37451.1合計(jì)套數(shù)12306131134面積2525.06359.411391.03275.923551.3金額（萬(wàn)元）4868.89351.220121.36254.742304.0回款金額（萬(wàn)元）3843.47893.419427.54112.435276.63整體剩余貨量為807套，貨量總價(jià)款10.94億貨量盤(pán)點(diǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品總套數(shù)產(chǎn)品總面積產(chǎn)品總價(jià)值剩余套數(shù)剩余總面積剩余金額剩余占比寫(xiě)字樓8825631平米4.82億5717279.6平米3.04億67.42%公寓77344780.16平米8.15億75043710.72平米7.9億97.61%商業(yè)3248.66平米0.0447億000----總計(jì)86170659.82平米13.05億80760990.32平米10.94億86.31%貨量盤(pán)點(diǎn)：公寓產(chǎn)品剩余750套，7.9億，占比97.61%；貨量去化壓力巨大。寫(xiě)字樓剩余57套，3.04億。334公寓剩余貨量750套，7.9億元，最多面積為50-60平方米貨量盤(pán)點(diǎn)面積剩余套數(shù)剩余金額40-50㎡1451.1億50-60㎡4334.3億60-80㎡1201.3億80㎡以上521.2億總計(jì)7507.9億剩余貨量網(wǎng)簽11套，定金5套，工程抵款2套，甲方關(guān)系4套，認(rèn)籌1套；銷售情況22-35層銷控45寫(xiě)字樓剩余58套，3.24億；01戶型滯銷，03、04戶型去化較好貨量盤(pán)點(diǎn)網(wǎng)簽10套，大定6套，工程抵款6套，甲方關(guān)系8套；寫(xiě)字樓01戶型去化較慢；03、04戶型銷售較好；剩余貨量銷售情況面積剩余套數(shù)剩余金額155㎡260.84億426㎡311.92億總計(jì)572.76億5主要內(nèi)容11年度市場(chǎng)背景簡(jiǎn)析及項(xiàng)目回顧宏觀政策11年度項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析11項(xiàng)目客戶分析、推廣回顧、銷售回顧二、12年度諾德廣場(chǎng)營(yíng)銷思路諾德廣場(chǎng)營(yíng)銷核心問(wèn)題12年度項(xiàng)目定位12年度諾德廣場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略666PART1.11年度市場(chǎng)背景簡(jiǎn)析及項(xiàng)目回顧7778由于調(diào)控政策及國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式的影響，2011年地產(chǎn)形式發(fā)生變化，全國(guó)及青島市場(chǎng)，投資產(chǎn)品成交低迷，商務(wù)產(chǎn)品成交平穩(wěn)地產(chǎn)形勢(shì)宏觀大勢(shì)：限貸、限購(gòu)、限價(jià)、保障房四管齊下，調(diào)控力度及廣度空前。房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)：中央繼續(xù)推進(jìn)調(diào)控的決心，房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松。全國(guó)量?jī)r(jià)：整體房?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)中有降，商品房銷售速度放緩。企業(yè)家持幣觀望：2011年企業(yè)家信心指數(shù)122，低于企業(yè)景氣指數(shù)6.2點(diǎn)。企業(yè)家對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)持悲觀情緒，信心明顯不足。青島市場(chǎng)高存量，低銷量：島城存量房源達(dá)歷史高位，突破14萬(wàn)套。

8月后島城成交量保持在4200套低位。青島一線開(kāi)發(fā)商競(jìng)相降價(jià)：青島一線開(kāi)發(fā)商引領(lǐng)降價(jià)狂潮，大打價(jià)格戰(zhàn)，優(yōu)惠力度空前，部分房?jī)r(jià)跌回兩年前。島城限購(gòu)持續(xù)，投資繼續(xù)被抑制：島城限購(gòu)令延續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖，狠抓保障房建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)低迷發(fā)展。島城公寓市場(chǎng)高存量，受抑制投資的政策影響，成交量持續(xù)低迷。公寓市場(chǎng)存量維持高位，市場(chǎng)存量達(dá)64.45萬(wàn)平，6942套；2011年公寓成交量保持在月成交1萬(wàn)平米低位。島城商務(wù)產(chǎn)品市場(chǎng)，存量達(dá)到歷史高位，成交量較為平穩(wěn)。青島寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量近兩年最高，超過(guò)110萬(wàn)平米；成交較為平穩(wěn)，保持在2.2萬(wàn)平左右。政策調(diào)控力度空前，且持續(xù)至2012年，全國(guó)及島城皆現(xiàn)高存量低銷量局面。島城投資類產(chǎn)品成交量低迷，商務(wù)產(chǎn)品成交平穩(wěn)。88項(xiàng)目寫(xiě)字樓市場(chǎng)上半年競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，下半年市場(chǎng)增大寫(xiě)字樓市場(chǎng)2012年上半年競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，下半年市場(chǎng)增大，公寓類產(chǎn)品2012年全年競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格“曲高和寡”。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市北區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，高存量，低成交格局盡顯。

市北區(qū)區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體存量達(dá)到25.97萬(wàn)平。12月成交量?jī)H為0.42萬(wàn)平。周邊一級(jí)競(jìng)品寫(xiě)字樓市場(chǎng)貨量為4.65萬(wàn)㎡，337套；潛在供應(yīng)存量面積為30.15萬(wàn)㎡，寫(xiě)字樓市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)巨大：一級(jí)競(jìng)品：歐亞中心、卓越大廈；二級(jí)競(jìng)品：卓越世紀(jì)中心、民建大廈、青房財(cái)富廣場(chǎng)、凱景廣場(chǎng)；競(jìng)品推售時(shí)間預(yù)期，2012年上半年主要有歐亞中心，卓越大廈，下半年青房財(cái)富廣場(chǎng)、凱景廣場(chǎng)、民建大廈將加入競(jìng)爭(zhēng)。市北區(qū)公寓市場(chǎng)，高存量，成交低迷。市北區(qū)整體存量2212套，月僅成交7套，去化速度緩慢。周邊周邊公寓市場(chǎng)2012年7個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目集中推售，供應(yīng)量達(dá)到2779套，26.4萬(wàn)平米，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈：一級(jí)直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：燕歸堂、中?！oho國(guó)際等。二級(jí)競(jìng)品：歐亞中心、良辰美景·二期、良辰美景·璟臺(tái)、卓越世紀(jì)中心、歐典商苑等。競(jìng)品燕歸堂起價(jià)格比本案價(jià)格便宜5000元/平米，對(duì)本案沖擊巨大。寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)公寓類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格“曲高和寡”。9寫(xiě)字樓客戶為自用客戶，追求低辦公開(kāi)支及高寫(xiě)字樓品質(zhì)。寫(xiě)字樓客戶以自用為主，公寓客戶以投資為主客戶分析置業(yè)目的為自用：成交客戶年齡集中在30-55歲之間，處于事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展階段。主要以市北地緣性客戶，市南區(qū)客戶為輔：看好區(qū)域規(guī)劃發(fā)展前景和項(xiàng)目綜合體價(jià)值。追求有品味、有身份的辦公環(huán)境和生活場(chǎng)地、良好的商務(wù)及配套服務(wù)，降低辦公成本節(jié)約開(kāi)支。成交抗性：首付太高、入市信心不足、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目沖擊。認(rèn)同點(diǎn)：地段、區(qū)域規(guī)劃、發(fā)展前景、項(xiàng)目配套價(jià)值。客戶置業(yè)目的為投資：購(gòu)買公寓的客戶為資金較少的投資客戶，此類客戶對(duì)政策的抵御性較差。主要以市北地緣性客戶，市南區(qū)客戶為輔。需求面積集中在50-80平米區(qū)間。成交客戶集中在項(xiàng)目周邊區(qū)域，認(rèn)知途徑以電轉(zhuǎn)、路過(guò)、短信為主。公寓來(lái)訪客戶，開(kāi)盤(pán)后對(duì)價(jià)格的關(guān)注急速上升。成交抗性：價(jià)格高、競(jìng)爭(zhēng)沖擊、投資無(wú)保障。認(rèn)同點(diǎn)：地段、升值潛力、產(chǎn)品品質(zhì)高。寫(xiě)字樓客戶分析公寓客戶分析公寓類產(chǎn)品以投資為目的，對(duì)價(jià)格的關(guān)注因素急速上升10推廣以項(xiàng)目的投資屬性及精裝領(lǐng)館產(chǎn)品為主，自用型商務(wù)產(chǎn)品未做有效推廣推廣分析前期第一階段至第三階段，前期以“CBD·資本·家”為主推廣語(yǔ)，將項(xiàng)目投資屬性作為主訴求，產(chǎn)品方面主推精裝領(lǐng)館產(chǎn)品，并釋放項(xiàng)目及區(qū)域的投資價(jià)值。第四階段，為寫(xiě)字樓價(jià)值傳遞，媒體僅為遼陽(yáng)西路戶外，推廣力度較小，寫(xiě)字樓產(chǎn)品未在市場(chǎng)上制造聲勢(shì)。11渠道營(yíng)銷多樣，“雙贏”思維值得借鑒，但給予中介方的回饋力度不足，部分渠道“自下而上”方式效果不佳渠道營(yíng)銷陌拜寫(xiě)字樓33棟，搜集寫(xiě)字樓單位1300余個(gè)，企業(yè)電話300余個(gè)、派發(fā)單頁(yè)2300余份，意向客戶6批。成果啟示對(duì)于寫(xiě)字樓客戶，先走關(guān)鍵人物突破，然后自上而下?tīng)I(yíng)銷效果將會(huì)更好。已經(jīng)與中國(guó)銀行、中信銀行、建設(shè)銀行簽訂合作協(xié)議，針對(duì)其大客戶發(fā)送短信，內(nèi)網(wǎng)發(fā)布項(xiàng)目信息。銀行聯(lián)動(dòng)效果較好，可以有效與銀行實(shí)現(xiàn)雙贏。雙贏思維要貫穿后期聯(lián)動(dòng)主線。與二手房建立良好的合作關(guān)系，與多家二手房中介達(dá)成協(xié)議，但效果不是很理想。與部分項(xiàng)目給予的2%的點(diǎn)數(shù)，相距甚遠(yuǎn)，誘惑不足，后期應(yīng)加大聯(lián)動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)力度，將二手房渠道做透。寫(xiě)字樓陌拜銀行聯(lián)動(dòng)二手房聯(lián)動(dòng)郵件營(yíng)銷中房電話CALL客應(yīng)直接尋找公司老總的郵箱，調(diào)整思路，自上而下?tīng)I(yíng)銷。中房物業(yè)CALL客電話，是運(yùn)用項(xiàng)目合作商資源，思路正確，應(yīng)繼續(xù)搜尋這樣的渠道，進(jìn)行深挖。12郵件營(yíng)銷針對(duì)企業(yè)郵箱，發(fā)送3期郵件，共發(fā)送650組，效果反饋不佳。整理中房物業(yè)提供的電話信息1000余個(gè)，因市場(chǎng)惡化故效果不佳。銷售分析寫(xiě)字樓均價(jià)：20918元/㎡總套數(shù)：88套公寓商鋪成交套數(shù)：31套成交均價(jià)：

19975元/平米綜合折扣：0.955均價(jià)：18827元/㎡總套數(shù)：773套成交套數(shù)：17套成交均價(jià)：

18688元/平米

綜合折扣：

0.983均價(jià)：18000元/㎡總套數(shù)：3套成交套數(shù)：3套成交均價(jià)：

18000元/平米折扣：1成交情況年度累計(jì)銷售銷售量：8351.4㎡銷售額：1.78億銷售率：34.83%銷售量：1069.44㎡銷售額：0.20億銷售率：2.39%銷售量：248.66㎡銷售額：0.045億銷售率：100%實(shí)現(xiàn)銷售額1.98億，銷售面積9669.5平方米，回款0.47億財(cái)務(wù)指標(biāo)

總量產(chǎn)品類型13142011年總結(jié)2012年借鑒宏觀市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)由于調(diào)控政策及國(guó)際形式的影響，全國(guó)及青島市場(chǎng)，投資產(chǎn)品成交低迷，商務(wù)產(chǎn)品成交平穩(wěn)；寫(xiě)字樓市場(chǎng)2012年上半年競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小，下半年市場(chǎng)增大，公寓類產(chǎn)品2012年全年競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格“曲高和寡”。由于市場(chǎng)發(fā)生變化，導(dǎo)致我們的客戶發(fā)生變化，投資型客戶受到抑制，商務(wù)自用型市場(chǎng)稍好。營(yíng)銷執(zhí)行回顧銷售回顧寫(xiě)字樓產(chǎn)品在大的市場(chǎng)形勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)中，產(chǎn)品獲得認(rèn)可，銷售較好；公寓產(chǎn)品在投資受抑制及競(jìng)品的沖擊下，嚴(yán)重滯銷。銷售方面由于市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)局面的變化，我們應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變主推商務(wù)辦公產(chǎn)品，保證2012年的銷售及回款?？蛻魻I(yíng)銷認(rèn)同點(diǎn)：項(xiàng)目產(chǎn)品、地段、區(qū)域規(guī)劃、發(fā)展前景項(xiàng)目配套價(jià)值得到客戶認(rèn)可寫(xiě)字樓成交抗性：首付太高、政策沖擊心理猶豫、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目沖擊；公寓成交抗性：價(jià)格高、競(jìng)爭(zhēng)沖擊、投資無(wú)保障傳遞客戶認(rèn)同的項(xiàng)目信息：從項(xiàng)目產(chǎn)品、地段、區(qū)域規(guī)劃、發(fā)展前景角度入手。出臺(tái)保障客戶投資及政策抵御性舉措。出臺(tái)化解首付太高的方法舉措，化解客戶購(gòu)買顧慮。渠道營(yíng)銷給予中介方的利益點(diǎn)不足，渠道未打通；客戶營(yíng)銷自下而上的推動(dòng)，效果較差“老帶新”政策，鼓勵(lì)不足加大帶客成交回饋力度，打通中介渠道多渠道營(yíng)銷；關(guān)鍵人物突破，自上而下進(jìn)行營(yíng)銷；加大“老帶新”政策回饋力度，促進(jìn)客帶客媒體推廣前期以“CBD·資本·家”為主推廣語(yǔ)，將項(xiàng)目投資屬性作為主訴求，產(chǎn)品方面主推精裝領(lǐng)館產(chǎn)品，并釋放項(xiàng)目及區(qū)域的投資價(jià)值。但市場(chǎng)認(rèn)可的寫(xiě)字樓產(chǎn)品信息未向市場(chǎng)釋放。形象需根據(jù)市場(chǎng)變化，依據(jù)商務(wù)自用型客戶的變化重新塑造，并制定有轟動(dòng)力的媒體推廣策略?？偨Y(jié)及借鑒15PART2.2012年?duì)I銷策略總綱15151616核心問(wèn)題2012年?duì)I銷策略項(xiàng)目定位營(yíng)銷戰(zhàn)略17

營(yíng)銷目標(biāo)：

2012年實(shí)現(xiàn)3.5億回款額

如何在城市中尋找本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位？如何鎖定目標(biāo)客戶并重塑項(xiàng)目形象？如何針對(duì)客戶需求展開(kāi)項(xiàng)目的推廣及促銷？1718KPI體系構(gòu)建形象重塑推廣總綱客戶鎖定核心問(wèn)題2012年?duì)I銷策略項(xiàng)目定位營(yíng)銷戰(zhàn)略解讀都市樓宇經(jīng)濟(jì)19本質(zhì)之一：企業(yè)生產(chǎn)工具

重新回歸商務(wù)辦公的本質(zhì)。商務(wù)辦公空間，是企業(yè)的生產(chǎn)工具之一。企業(yè)必然會(huì)更注重投入產(chǎn)出效益。解讀寫(xiě)字樓本質(zhì)本質(zhì)之二：城市定位高度青島中央商務(wù)區(qū)，定位為城市商務(wù)活動(dòng)中樞，是青島城市經(jīng)濟(jì)極具活力的核心地帶。是城市空間形象的象征，是環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、通訊發(fā)達(dá)、設(shè)施齊全的高度現(xiàn)代化區(qū)域。打造商務(wù)之都、科技之都、現(xiàn)代之都、魅力之都。在功能上，需要具有全方位高檔次服務(wù)機(jī)構(gòu)，商業(yè)、金融、中介服務(wù)、科技信息等都市產(chǎn)業(yè)高度集聚，能夠進(jìn)行高效率的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，CBD就都市產(chǎn)業(yè)集群的載體，都市產(chǎn)業(yè)集群的力量奠定了CBD必然成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力。都市產(chǎn)業(yè)是適應(yīng)中心城市功能和都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,發(fā)揮都市優(yōu)勢(shì),服務(wù)于都市自身并輻

射周邊地區(qū)繁榮發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。都市產(chǎn)業(yè)與都市生活、都市文化、都市素質(zhì)、都市環(huán)境和都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密聯(lián)系，貫穿社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等多個(gè)領(lǐng)域解讀都市樓宇經(jīng)濟(jì)都市產(chǎn)業(yè)集群強(qiáng)有力助推城市經(jīng)濟(jì)都市產(chǎn)業(yè)的作用

都市產(chǎn)業(yè)是發(fā)揮都市功能優(yōu)勢(shì)的最佳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)組合，都市產(chǎn)業(yè)集群代表城市高

層級(jí)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

都市產(chǎn)業(yè)是適應(yīng)中心城市功能和都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展,發(fā)揮都市優(yōu)勢(shì),服務(wù)于都市自身并

輻射周邊地區(qū)繁榮發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。

它與都市生活、都市文化、都市素質(zhì)、都市環(huán)境和都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密聯(lián)系,

貫穿社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等領(lǐng)域。都市產(chǎn)業(yè)集群體現(xiàn)都市功能優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)組合

都市產(chǎn)業(yè)不僅顯示都市經(jīng)濟(jì)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上的特征，也是發(fā)揮都市功能優(yōu)勢(shì)的最

佳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)組合。

需要基于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨向，結(jié)合自身的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)和條件，選擇一、二、三產(chǎn)

業(yè)體系中能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市經(jīng)濟(jì)水平的產(chǎn)業(yè)。20各行業(yè)間的價(jià)值提升城市未來(lái)經(jīng)濟(jì)引擎濃厚商業(yè)氛圍稀缺地段資源無(wú)限的升值潛力綜合商務(wù)配套都市產(chǎn)業(yè)解讀2021KPI體系構(gòu)建形象重塑推廣總綱客戶鎖定核心問(wèn)題2012年?duì)I銷策略項(xiàng)目定位營(yíng)銷戰(zhàn)略解讀都市樓宇經(jīng)濟(jì)22我們的目標(biāo)客戶依據(jù)市場(chǎng)的變化，重新定位為中小企業(yè)的商務(wù)自用客戶客戶鎖定偶得客戶重要客戶核心客戶核心客戶：全市范圍的貿(mào)易、物流中型企業(yè)；渴望與中央商務(wù)區(qū)大型企業(yè)業(yè)務(wù)往來(lái)進(jìn)入中央商務(wù)區(qū)獲得產(chǎn)業(yè)集群整合的中型、微型企業(yè)；渴望進(jìn)入中央商務(wù)區(qū)，且渴望用較少的成本便能獲得高品質(zhì)辦公配套的中型、小型、微型企業(yè)。重要客戶：省內(nèi)或國(guó)內(nèi)即將進(jìn)駐青島市場(chǎng)，中央商務(wù)區(qū)重點(diǎn)政策傾向的，金融、保險(xiǎn)、電信、信息服務(wù)和咨詢等行業(yè)的中型企業(yè)等；中央商務(wù)區(qū)升級(jí)帶來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的客戶需求；半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展帶來(lái)的青島以外的貿(mào)易、物流行業(yè)及其企業(yè)辦事處。偶得客戶：金融總部大廈的外溢客戶；政府機(jī)構(gòu)及其帶來(lái)的業(yè)務(wù)關(guān)系的客戶；23我們的商務(wù)客戶為自用客戶，客戶的核心屬性是什么？項(xiàng)目定位商務(wù)客戶需要什么？客戶為什么要買寫(xiě)字樓？最關(guān)注寫(xiě)字樓的什么因素？拿寫(xiě)字樓來(lái)干什么？希望借助寫(xiě)字樓達(dá)到什么目的？公司希望有穩(wěn)定的業(yè)務(wù)合作伙伴及平臺(tái)；希望公司得到更大的發(fā)展，公司越做越大；希望能夠得到政府的政策扶持及優(yōu)惠；希望入駐有影響力的寫(xiě)字樓，使企業(yè)知名度能夠提升；希望有良好的工作環(huán)境及便利的通勤條件；希望能降低辦公成本，節(jié)約日常的開(kāi)支費(fèi)用；……232424KPI體系構(gòu)建形象重塑推廣總綱客戶鎖定核心問(wèn)題2012年?duì)I銷策略項(xiàng)目定位營(yíng)銷戰(zhàn)略解讀都市樓宇經(jīng)濟(jì)購(gòu)買及持有成本物業(yè)精細(xì)化管理區(qū)域稀缺核心硬性指標(biāo)價(jià)值軟件指標(biāo)商務(wù)KPI體系視覺(jué)感知地下停車位挑空中庭特色商務(wù)配套10米挑高大堂天虹百貨配套特色休閑空間外立面候梯廳結(jié)構(gòu)感知樣板層包裝體驗(yàn)感知軟性指標(biāo)價(jià)值外延指標(biāo)南北通透寫(xiě)字間公共服務(wù)配套員工工作環(huán)境樓宇知名度入駐企業(yè)知名度高品質(zhì)包裝寫(xiě)字樓價(jià)值體系的構(gòu)成更多的是對(duì)于市場(chǎng)的價(jià)值，而不是本身的固化指標(biāo)下的價(jià)值。根據(jù)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)及后續(xù)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)建立寫(xiě)字樓價(jià)值體系，找到本項(xiàng)目產(chǎn)品打造方向，構(gòu)建本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。基于客戶感知的寫(xiě)字樓價(jià)值體系，將重點(diǎn)闡述“降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本”、“提高附加值”兩方面商務(wù)價(jià)值體系2526各分物業(yè)功能定位功能定位【寫(xiě)字樓部分功能定位】中小型民企，成長(zhǎng)型企業(yè)【公寓部分功能定位】小型企業(yè)、微型企業(yè)更多期待有高品質(zhì)商務(wù)配套及環(huán)境的較大野心的微型業(yè)——他們依附于中、大型企業(yè)生存，渴望找到更多的大、中型企業(yè)，獲得良好的發(fā)展平臺(tái)；他們渴望進(jìn)駐中央商務(wù)區(qū)，提升企業(yè)形象，為員工建立一個(gè)良好的環(huán)境，為企業(yè)塑造一個(gè)良好的商務(wù)平臺(tái)；提升企業(yè)形象地位的實(shí)力派企業(yè)——他們都是在各自行業(yè)具有龍頭性質(zhì)的企業(yè)；他們渴望進(jìn)駐中央商務(wù)區(qū)，提升企業(yè)形象，為企業(yè)塑造一個(gè)良好的商務(wù)平臺(tái)，同時(shí)為企業(yè)發(fā)展進(jìn)行資產(chǎn)沉淀；他們具有雄厚的資金實(shí)力，且渴望引領(lǐng)未來(lái)島城商務(wù)心。公寓寫(xiě)字樓商業(yè)【天虹百貨】商業(yè)配套為企業(yè)及員工提供強(qiáng)有力的服務(wù)保障——為企業(yè)員工提供及其便利的飲食及購(gòu)物需求保障；為企業(yè)提供便利的辦公用品服務(wù)保障；27NPVHIORNNPHV*I*RNPVHIORNNPHV*I*R針對(duì)客戶模擬“menuplan”（居住菜單）的典型組合方式公寓部分功能定位解讀：

將整體2號(hào)樓作為整體銷售單元，集合小戶型辦公、公寓產(chǎn)品于一身，根據(jù)客戶的需求靈活分配公寓與小戶型辦公配比，自由組合。功能定位優(yōu)勢(shì)：

1、最大限度的滿足客戶的需求，將小戶型辦公與公寓極大限度的融合。

2、小戶型辦公租金高于公寓，故可以提高產(chǎn)品的投資回報(bào)率。我們這樣定位2號(hào)樓：

1、產(chǎn)品層面：增加小戶型辦公產(chǎn)品單元，可吸納部分小戶型辦公客戶。

2、競(jìng)爭(zhēng)層面：現(xiàn)在小戶型辦公產(chǎn)品是為較為稀缺的資源，增加項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。

3、推廣層面：推廣層面將項(xiàng)目公寓產(chǎn)品部分重新包裝，吸引客戶。2727整體定位：將公寓部分10-12層產(chǎn)品包裝為商務(wù)的小戶型辦公產(chǎn)品，作為偏商務(wù)的體系作為產(chǎn)業(yè)集群附屬產(chǎn)品線。將公寓部分10-12層產(chǎn)品包裝為商務(wù)的小戶型辦公產(chǎn)品，滿足小型及微型企業(yè)硬件需求KPI體系建立硬件指標(biāo)完善提升軟件指標(biāo)完善提升可操作性：推出部分產(chǎn)品：10-12層共75戶

（12層1201室、1202室、1219室3個(gè)房間已售）；交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯形式；價(jià)格層面：3000元/平米精裝不予收??；房屋改造方：開(kāi)發(fā)商授權(quán)，業(yè)主自行裝修；

（附加條款簽訂物業(yè)改造注意事項(xiàng)）優(yōu)勢(shì)：1、最大限度的滿足客戶的需求，將小戶型辦公與公寓極大限度的融合。2、小戶型辦公租金高于公寓，故可以提高產(chǎn)品的投資回報(bào)率。2821層避難層改造，為2號(hào)樓入駐的小型及微型企業(yè)建立高品質(zhì)的配套體系KPI體系建立改造目的：為小型及微型企業(yè)建立公用的高品質(zhì)會(huì)議室、公共的配套設(shè)施，建立產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)用低成本即可享受到高品質(zhì)的服務(wù)，以此贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，贏得客戶。可操作性：21層現(xiàn)狀：現(xiàn)21層空置面積共1247平米，其中避難空間，494平米，可利用面積753平米。功能分區(qū)：公共會(huì)議室：450平米（2間150平米，2間75平米）公共配套區(qū)域：303平米（200平方公共商務(wù)會(huì)所具有公共接待區(qū)、公共洽談區(qū)、公共咖啡吧/茶室等，103平米的公共休息景觀區(qū)）29避難區(qū)494平米公共配套區(qū)域303平米公共會(huì)議室450平米硬件指標(biāo)完善提升軟件指標(biāo)完善提升將現(xiàn)有公寓部分小戶型辦公產(chǎn)品作為產(chǎn)業(yè)集群的附屬產(chǎn)品線KPI體系建立可操作性：詳見(jiàn)附件產(chǎn)品建議PPT小戶型辦公樣板層引領(lǐng)時(shí)尚小戶型辦公設(shè)計(jì)理念要點(diǎn)：小戶型辦公空間樣本間應(yīng)設(shè)計(jì)尚新穎，使客戶印象深刻并能引起口碑效應(yīng)，引領(lǐng)小戶型辦公的潮流。原則：時(shí)尚與眾不同，使人印象深刻寫(xiě)字樓樣板層時(shí)尚潮流，引領(lǐng)辦公時(shí)代目的：展示現(xiàn)代辦公、時(shí)尚的高品質(zhì)寫(xiě)字間形象，對(duì)項(xiàng)目后面打歐亞高品質(zhì)形象具有關(guān)鍵作用。原則：時(shí)尚、不拘一格售樓處入口及戶外形象重新包裝30硬件指標(biāo)完善提升軟件指標(biāo)完善提升31將現(xiàn)有公寓產(chǎn)品作為產(chǎn)業(yè)集群的附屬產(chǎn)品線KPI體系建立硬件指標(biāo)完善提升軟件指標(biāo)完善提升現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)升級(jí)要點(diǎn)：更換形象氣質(zhì)俱佳保安人員；統(tǒng)一著裝，給客戶留下良好印象。空中花園建立要點(diǎn)：天虹百貨頂部空中花園景觀建立。32整體的項(xiàng)目?jī)?nèi)核完善，使項(xiàng)目具備強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)核完善時(shí)間通過(guò)以上時(shí)間節(jié)點(diǎn)完善項(xiàng)目產(chǎn)品內(nèi)核，構(gòu)建完善項(xiàng)目的價(jià)值體系。售樓處入口完美呈現(xiàn)物業(yè)系統(tǒng)提升空中花園商務(wù)精裝樣板層開(kāi)放21層避難層改造3月4月3月4月7月32小戶型辦公樣板間開(kāi)放7月33KPI體系構(gòu)建形象重塑推廣總綱客戶鎖定核心問(wèn)題2012年?duì)I銷策略項(xiàng)目定位營(yíng)銷戰(zhàn)略解讀都市樓宇經(jīng)濟(jì)34FAB分析（項(xiàng)目形象塑造回歸項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)）項(xiàng)目定位F（Features/fact）:項(xiàng)目本身的特性/屬性A（Advantages）：相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)B（Benefit/value）：樓盤(pán)帶給用戶的利益/價(jià)值我有什么我好在哪兒我能給你帶來(lái)什么價(jià)值35F（Features）項(xiàng)目屬性A（Advantages）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)B（Benefit）客戶認(rèn)可價(jià)值點(diǎn)青島中央商務(wù)區(qū)核心

15萬(wàn)領(lǐng)袖級(jí)綜合體雙地鐵簇?fù)硖旌绨儇洀?qiáng)勢(shì)商業(yè)體中鐵品牌實(shí)力精鑄

諾德品牌，精優(yōu)品質(zhì)

高品質(zhì)商務(wù)配套服務(wù)中小企業(yè)的公共高

品質(zhì)大堂

未來(lái)青島商務(wù)核心——地段、地段、還是地段！中鐵雙500強(qiáng)精鑄品質(zhì)滿足處在不同發(fā)展階段的企業(yè)需求，形成產(chǎn)業(yè)鏈條的功能生產(chǎn)南北通透寫(xiě)字樓車位配比率最高得房率最高城市綜合體

享受區(qū)域最大升值

潛力；

享受到樓宇品質(zhì)給予企業(yè)的品質(zhì)提升；享受到都市產(chǎn)業(yè)集群帶來(lái)的價(jià)值提升。

都市產(chǎn)業(yè)綜合體FAB分析（項(xiàng)目形象塑造回歸項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)）項(xiàng)目定位36“城市內(nèi)環(huán)綜合體”意味著什么？稀缺的核心地段密集的商務(wù)人群無(wú)限的升值潛力濃厚的商業(yè)氛圍產(chǎn)業(yè)集群的價(jià)值提升都市產(chǎn)業(yè)綜合體意味著什么？項(xiàng)目定位37為項(xiàng)目貼上標(biāo)簽，滿足企業(yè)對(duì)商務(wù)辦公領(lǐng)地各方面價(jià)值訴求形象標(biāo)簽【城市標(biāo)簽】：青島中央商務(wù)區(qū)概念深入島城人民內(nèi)心，推銷的城市潛力價(jià)值意義大于項(xiàng)目的價(jià)值，塑造城市標(biāo)簽感，青島未來(lái)商務(wù)領(lǐng)地首選中央商務(wù)區(qū)；【經(jīng)濟(jì)標(biāo)簽】：以驅(qū)動(dòng)企業(yè)發(fā)展的形象，塑造成為島城企業(yè)向往的發(fā)展平臺(tái)；帶動(dòng)周邊有經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的企業(yè)共同置業(yè)，構(gòu)筑具有企業(yè)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力的產(chǎn)業(yè)集群，助推公司的發(fā)展；【功能標(biāo)簽】：清晰傳達(dá)項(xiàng)目商務(wù)辦公產(chǎn)品形象，避免空洞式及讓客戶難以感知和共鳴的宣傳口號(hào)，突出項(xiàng)目配套落地，打消客戶置業(yè)擔(dān)憂。商務(wù)辦公產(chǎn)品大面積、中小型面積、小面積滿足處在不同發(fā)展階段的企業(yè)需求，形成產(chǎn)業(yè)鏈條的功能生產(chǎn)。38青島CBD·首座都市產(chǎn)業(yè)綜合體38定位闡述：“青島CBD”講明項(xiàng)目的城市屬性，首座說(shuō)明項(xiàng)目的唯一性，

都市產(chǎn)業(yè)為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)標(biāo)簽，綜合體為項(xiàng)目的功能標(biāo)簽。39一讓人記憶深刻的Slogan

做世界的主流生意Slogan闡述：突出項(xiàng)目都市產(chǎn)業(yè)領(lǐng)航者地位，專為半島企業(yè)打造的商務(wù)發(fā)展平臺(tái)。集合力·做大生意

集產(chǎn)業(yè)·創(chuàng)基業(yè)

集才力·聚財(cái)力

整體推廣語(yǔ)39一讓人記憶深刻的Slogan領(lǐng)航中國(guó)都市產(chǎn)業(yè)做世界的主流生意Slogan闡述：給項(xiàng)目貼上明顯的經(jīng)濟(jì)屬性標(biāo)簽，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，傳達(dá)項(xiàng)目為企業(yè)能夠創(chuàng)造的價(jià)值。準(zhǔn)確對(duì)位我們的目標(biāo)客戶，直擊企業(yè)CEO內(nèi)心。3940集合力·做大生意

集產(chǎn)業(yè)·創(chuàng)基業(yè)

集才力·聚財(cái)力

40各分物業(yè)形象定位40【寫(xiě)字樓部分】：

樓宇名稱：CBD·都市產(chǎn)業(yè)中心

形象定位：做世界的主流生意【公寓部分】：

樓宇名稱：CBD·創(chuàng)新工場(chǎng)

形象定位：BOX·百變空間【商業(yè)部分】：

樓宇名稱：天虹百貨形象定位：國(guó)際商業(yè)時(shí)尚中心

41KPI體系構(gòu)建形象重塑推廣總綱客戶鎖定核心問(wèn)題2012年?duì)I銷策略項(xiàng)目定位營(yíng)銷戰(zhàn)略解讀都市樓宇經(jīng)濟(jì)

綱領(lǐng)一：占據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)制高點(diǎn)，領(lǐng)導(dǎo)先進(jìn)生產(chǎn)力（CBD）地段就是生產(chǎn)力！

綱領(lǐng)二：都市先進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，做大市場(chǎng)，謀大局面，產(chǎn)業(yè)聚合就是生產(chǎn)力！

綱領(lǐng)三：青島首座產(chǎn)業(yè)綜合體，恢弘體量，宏偉立面，形象就是生產(chǎn)力！

綱領(lǐng)四：政府產(chǎn)業(yè)政策扶持，劍指國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，政策就是生產(chǎn)力！

綱領(lǐng)五：專屬購(gòu)房金融扶持計(jì)劃，買樓辦公一步到位，拒交房租，升值錢景省錢就是生產(chǎn)力！

綱領(lǐng)六：地鐵雙線，繁華匯聚，便利就是生產(chǎn)力！

綱領(lǐng)七：商服升級(jí)，軟硬件服務(wù)配套完備，服務(wù)就是生產(chǎn)力！2012青島企業(yè)解放生產(chǎn)力七大綱領(lǐng)推廣總綱4243項(xiàng)目推售戰(zhàn)略綜述媒體推廣渠道動(dòng)作核心問(wèn)題2012年?duì)I銷策略項(xiàng)目定位營(yíng)銷戰(zhàn)略44項(xiàng)目推售、媒體推廣、渠道開(kāi)發(fā)——促進(jìn)客戶上門量形成購(gòu)買力1、促進(jìn)上客量通過(guò)媒體的宣傳推廣及活動(dòng)營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)形象的落地。2、通過(guò)重磅炸彈“金融減負(fù)計(jì)劃”真正內(nèi)核推出，直達(dá)客戶內(nèi)心購(gòu)買訴求，強(qiáng)力促成成交。【形象落地】“青島CBD·都市產(chǎn)業(yè)綜合體”落地以“青島CBD·首座都市產(chǎn)業(yè)綜合體”為形象主題，以大事件為先導(dǎo)，推出1個(gè)轟動(dòng)話題以及實(shí)質(zhì)的直達(dá)客戶內(nèi)心的“金融減負(fù)計(jì)劃”，輔以1大物料實(shí)現(xiàn)形象落地。1大物料+1個(gè)話題1大事件+4546“青島CBD·首座都市產(chǎn)業(yè)綜合體”

產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)

大事件炒作產(chǎn)品認(rèn)知推介時(shí)間：2012年3月中旬；目的：制造大事件，引起市場(chǎng)轟動(dòng)與關(guān)注，形成市場(chǎng)影響力；通過(guò)新聞炒作，樹(shù)立中鐵打造的諾德的“半島都市產(chǎn)業(yè)綜合體”的市場(chǎng)影響力，通過(guò)“青島CBD·首座都市產(chǎn)業(yè)綜合體”基地啟動(dòng)儀式，增加項(xiàng)目公信力，推出的“企業(yè)金融減負(fù)計(jì)劃”進(jìn)行后續(xù)的持續(xù)炒作。47“企業(yè)金融減負(fù)計(jì)劃”推出

——重磅炸彈震撼市場(chǎng)話題炒作為企業(yè)減負(fù)時(shí)間：2012年3月中旬，產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)上推出；目的：推出重磅炸彈“企業(yè)金融減負(fù)計(jì)劃”進(jìn)行持續(xù)的炒作，造成市場(chǎng)轟動(dòng)，形成新聞事件，且能夠有效解決客戶的成交抗性，促成成交。48重磅炸彈推出“金融減負(fù)計(jì)劃”，造成轟動(dòng)并促成及保障成交推出目的：金融減負(fù)計(jì)劃主要是從減輕企業(yè)購(gòu)置及持有成本方面構(gòu)建項(xiàng)目的價(jià)格核心競(jìng)爭(zhēng)力。推出效果：通過(guò)線上線下進(jìn)行轟動(dòng)性的宣傳，造成新聞性時(shí)間，全城轟動(dòng)。實(shí)施要點(diǎn)：1)內(nèi)容只針對(duì)于寫(xiě)字樓產(chǎn)品，時(shí)間為2012年8月份之前定房客戶享有；2)客戶可進(jìn)行首付分期，首付在2個(gè)月內(nèi)，分別按10%、20%、20%三期

繳納，每筆款項(xiàng)時(shí)間間隔為1個(gè)月。3)給予客戶補(bǔ)息優(yōu)惠，時(shí)間為9年。優(yōu)惠額度相當(dāng)于96折。優(yōu)惠額=108個(gè)月*（利率上浮20%后每萬(wàn)元月供額—基準(zhǔn)利率下每萬(wàn)元月供額）*貸款額（萬(wàn)元）舉例：501號(hào)房，總價(jià)為7895245元，10年期貸款，貸款占比50%

銀行現(xiàn)行基準(zhǔn)利率為116.37元，上浮20%利率為123.77元。31.55萬(wàn)元=108個(gè)月×（123.77元/萬(wàn)元-116.37元/萬(wàn)元）×（789.5245萬(wàn)元/2)

優(yōu)惠額度折扣換算：(789.5萬(wàn)元-31.55萬(wàn)元)÷789.5萬(wàn)元=0.96484949都市產(chǎn)業(yè)詮釋。從客戶需求出發(fā)，宣傳產(chǎn)品的硬件及軟件既我們的產(chǎn)品能給客戶帶來(lái)什么。物料內(nèi)容“企業(yè)發(fā)展手冊(cè)”推出50項(xiàng)目推售戰(zhàn)略綜述媒體推廣渠道動(dòng)作核心問(wèn)題2012年?duì)I銷策略項(xiàng)目定位營(yíng)銷戰(zhàn)略51針對(duì)市場(chǎng)的情況細(xì)化制定2012年推售計(jì)劃推售策略時(shí)間第一季度第二季度第三季度第四季度工程進(jìn)度外立面裝修完畢樣板間裝修完畢天虹商場(chǎng)交付現(xiàn)房階段競(jìng)品市場(chǎng)公寓受燕歸堂影響，公寓產(chǎn)品難以去化寫(xiě)字樓歐亞入市，競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)入宣傳期營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)外立面展示樣板層開(kāi)放商場(chǎng)交付天虹天虹百貨開(kāi)業(yè)銷售工作主推寫(xiě)字樓產(chǎn)品，附帶小戶型辦公銷售主推公寓產(chǎn)品，寫(xiě)字樓持續(xù)銷售當(dāng)前-7月，主推競(jìng)爭(zhēng)較少，品質(zhì)較高的商務(wù)辦公產(chǎn)品，輔以小戶型辦公產(chǎn)品的推售。8-12月，下半年借助天虹百貨的商業(yè)效應(yīng)，主推公寓產(chǎn)品，運(yùn)用恰當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略實(shí)現(xiàn)公寓的快速走量。515252項(xiàng)目推售戰(zhàn)略綜述媒體推廣渠道動(dòng)作核心問(wèn)題2012年?duì)I銷策略項(xiàng)目定位營(yíng)銷戰(zhàn)略53第一階段：準(zhǔn)備期（當(dāng)前-2012.2.29）第一階段

當(dāng)前-2012.2.29準(zhǔn)備期第二階段2012.3.1-2012.5.30形象傳遞期第三階段2012.6.01-2012.7.31持續(xù)銷售期營(yíng)銷重點(diǎn)：重點(diǎn)籌備第二階段商務(wù)形象包裝推廣方案制定及“企業(yè)金融減負(fù)計(jì)劃”優(yōu)惠方案、炒作方案以及涉及的物料籌備。達(dá)到效果：3月1日：戶外、圍擋、大旗、夾報(bào)形象宣傳統(tǒng)一更換。3月10日：“企業(yè)金融減負(fù)計(jì)劃”優(yōu)惠方案及炒作方案可以執(zhí)行第四階段2012.8.01-2012.12.31公寓形象包裝及銷售期53內(nèi)容設(shè)計(jì)時(shí)間出街時(shí)間“企業(yè)金融減負(fù)計(jì)劃”優(yōu)惠方案3月15日項(xiàng)目第二階段炒作方案3月1日圍擋、戶外、大旗2月20日3月1日寫(xiě)字樓折頁(yè)2月20日3月1日夾報(bào)設(shè)計(jì)2月25日3月20日寫(xiě)字樓樓書(shū)2月28日3月15日看房通道包裝2月28日3月15日售樓處入口裝修到位2月12日3月15日寫(xiě)字樓樣板層軟裝風(fēng)格2月20日4月20日BOX·百變空間樣板間2月20日8月20日53第二階段：形象傳遞期（2012.3.1-2012.5.30）營(yíng)銷重點(diǎn)：線上先期推出“青島CBD·首座都市產(chǎn)業(yè)綜合體”形象，借助“青島CBD·首座都市產(chǎn)業(yè)綜合體”產(chǎn)品發(fā)布會(huì),推出重磅炸彈“企業(yè)金融減負(fù)計(jì)劃”進(jìn)行持續(xù)的炒作，造成市場(chǎng)轟動(dòng)，形成新聞事件，后期借助商務(wù)樣板層展示的事件營(yíng)銷，宣傳項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值形象；線下通過(guò)銀行、二手房聯(lián)動(dòng)等渠道進(jìn)行銷售。推廣主題：青島CBD·首座都市產(chǎn)業(yè)綜合體青島生產(chǎn)力解放七大綱領(lǐng)“金融減負(fù)”助推企業(yè)發(fā)展54第二階段

3月-4月寫(xiě)字樓價(jià)值傳遞期第一階段

當(dāng)前-2012.2.29準(zhǔn)備期第二階段2012.3.1-2012.5.30形象傳遞期第三階段2012.6.01-2012.7.31持續(xù)銷售期第四階段2012.8.01-2012.12.31公寓形象包裝及銷售期線上媒介頻率/數(shù)量半島都市報(bào)共次4次整版（3月2次/整版，4月2次/整版）網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)

2個(gè)月夾報(bào)2期短信200萬(wàn)戶外2塊框架30棟寫(xiě)字樓（60個(gè)框架）2個(gè)月雜志4期5455第三階段：持續(xù)銷售期（2012.6.01-2012.7.31）線下活動(dòng)名稱地點(diǎn)入駐企業(yè)簽約發(fā)布會(huì)酒店線上媒介頻率/數(shù)量半島都市報(bào),青島早報(bào)共2期整版（5月2次整版）戶外1塊短信300萬(wàn)夾報(bào)2期舊寫(xiě)字樓框架30棟寫(xiě)字樓（60個(gè)框架）2個(gè)月?tīng)I(yíng)銷重點(diǎn)：線上結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)房發(fā)售宣傳，傳遞寫(xiě)字樓核心賣點(diǎn)；線下通過(guò)圈定銀行、商會(huì)、二手房及天虹招商商家客戶舉行活動(dòng)尋找意向客戶。推廣主題：諾德廣場(chǎng)現(xiàn)房發(fā)售55第二階段

3月-4月寫(xiě)字樓價(jià)值傳遞期第一階段

當(dāng)前-2012.2.29準(zhǔn)備期第二階段2012.3.1-2012.5.30形象傳遞期第三階段2012.6.01-2012.7.31持續(xù)銷售期第四階段2012.8.01-2012.12.31公寓形象包裝及銷售期555656第四階段：公寓形象包裝及銷售期（2012.8.01-2012.12.31）線下活動(dòng)名稱地點(diǎn)十月團(tuán)購(gòu)抽獎(jiǎng)售樓處12月迎天虹大優(yōu)惠售樓處線上媒介頻率/數(shù)量半島都市報(bào),青島早報(bào)4期整版硬廣（8月2次整版，9月2次整版）網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)2個(gè)月戶外2塊短信200萬(wàn)夾報(bào)2期雜志4期營(yíng)銷重點(diǎn)：線上重點(diǎn)結(jié)合BOX百變空間概念、BOX百變空間樣板層開(kāi)放結(jié)合項(xiàng)目降價(jià)動(dòng)作一并推出，保證降價(jià)動(dòng)作的平穩(wěn)落地；與天虹百貨大動(dòng)作結(jié)合線上及線下動(dòng)作即時(shí)推出適宜的推廣動(dòng)作；推廣主題：BOX·百變空間你的城市主場(chǎng)BOX百變空間樣板層開(kāi)放

公寓國(guó)慶團(tuán)購(gòu)大優(yōu)惠

慶天虹開(kāi)業(yè)公寓特惠進(jìn)行中

“雙節(jié)”購(gòu)房特惠大禮包

第二階段

3月-4月寫(xiě)字樓價(jià)值傳遞期第一階段

當(dāng)前-2012.2.29準(zhǔn)備期第二階段2012.3.1-2012.5.30形象傳遞期第三階段2012.6.01-2012.7.31持續(xù)銷售期第四階段2012.8.01-2012.12.31公寓形象包裝及銷售期565712月迎天虹開(kāi)業(yè)大優(yōu)惠線上活動(dòng)12月1日BOX百變空間迎接天虹開(kāi)業(yè)大優(yōu)惠；優(yōu)惠內(nèi)容依據(jù)12月市場(chǎng)情況制定；借勢(shì)方式：①在項(xiàng)目周邊主要人流動(dòng)線設(shè)置BOX的宣傳物料。②在天虹百貨做的推廣物料——報(bào)紙、宣傳單頁(yè)中夾上項(xiàng)目的宣傳資料。③天虹開(kāi)業(yè)舉行的開(kāi)業(yè)盛典活動(dòng)周圍展示項(xiàng)目的宣傳物料。575858項(xiàng)目推售戰(zhàn)略綜述媒體推廣渠道動(dòng)作核心問(wèn)題2012年?duì)I銷策略項(xiàng)目定位營(yíng)銷戰(zhàn)略59銀行VIP：利用與銀行的合作關(guān)系，拓展銀行大客戶；在銀行內(nèi)網(wǎng)持續(xù)發(fā)布項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)，使銀行職員深入了解項(xiàng)目潛力，圈定意向客戶資源。銀行聯(lián)動(dòng)渠道大力拓展，加大回饋力度，淡市下將渠道真正做通利用，實(shí)現(xiàn)多渠道銷售渠道策略“撬動(dòng)”二手房市場(chǎng)：建立信息群：方便信息傳遞及溝通；建立組織：將售樓處人員和二手房門店分區(qū)，兩人一組實(shí)行銷售代表責(zé)任制（每周日總結(jié)會(huì)上銷售代表要報(bào)總結(jié)聯(lián)系情況，并報(bào)下