二手房買賣合同注意事項-二手房買賣合同注意事項

二手房買賣合同注意事項_二手房買賣合同注意事項1.選擇有保障的中介

通過中介公司購置二手房，要先同中介公司簽訂房產(chǎn)經(jīng)紀合同，待產(chǎn)權(quán)交易馬上形成時，再同原房主簽訂房產(chǎn)買賣合同。簽訂房產(chǎn)經(jīng)紀合同前，肯定要驗明中介公司的真實性和合法性。

要仔細了解選擇的中介公司是否有營業(yè)執(zhí)照、是否在房管部門備案并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證書；要驗明原房主對中介方的授權(quán)托付書，以確認中介方是原房主的合法代理人，避開遭受欺詐。

另外，要盡可能選擇有實力、講信譽的中介公司。

2.寫明三方簽約主體

買賣雙方在簽訂二手房買賣合同前，首先確認簽約主體的真實性，主要是核實賣方主體資格的真實性。簽約主體資格的真實性是房產(chǎn)買賣合同成立的前提條件，尤其在買賣雙方自己進展交易而沒有第三方居間擔保的狀況下，該問題更需引起客戶的留意。假如賣方簽約主體的真實性存在問題，就有可能上當受騙或者后患。

3.注明各項時間

在確定和寫明所購二手房及附屬設施交接時間的同時，還應留意確定和寫、電、氣、暖、物業(yè)等費用的劃界擔當時間。二手房交接時間和費用劃界時間是責任劃分的界限之一，假如界定不清，日后就有可能引起麻煩甚至糾紛。對首付款和尾款，房產(chǎn)買賣合同一般規(guī)定由買方在不同時間段交付原房主。

為此，合同中必需分別寫明首付款交付、房產(chǎn)過戶以及尾款交付的詳細期限。其中的尾款交付期限有賴于房產(chǎn)過戶期限，因此過戶期限以及過戶手續(xù)由哪方主辦、哪方，必需事先確定并在合同中寫清晰。值得提出的是，某些房產(chǎn)中介公司收到客戶定金甚至是首付款之后，仍會帶其他客戶看房，誰出價高他們就把房子賣給誰，為此不惜與前一個客戶毀約。這是一種一房多賣的違規(guī)操作。

4.明確各項責任

房產(chǎn)交易過程簡單且金額較大，有時會消失意想不到的狀況和違約行為。為避開以后消失糾紛時難以解決，就需要在簽訂二手房買賣合同時寫明違約賠償責任和賠償金額。違約條款在買賣合同中是重要的條款，在某種程度上其起到的監(jiān)視作用是位的。同時，它也是救濟手段。

5.房子有無合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)

合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提。這一點作為二手房購房合同留意事項關(guān)鍵，值得每個人加以重視。現(xiàn)實生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的狀況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)危瑢Ψ课萁灰纂p方當事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚谋ｋU方式是到相關(guān)部門進展核實。

6.核實房產(chǎn)是否抵押、租賃或被司法機關(guān)查封

假如房屋已出租，則須售房者供應承租人同意出售并放棄優(yōu)先購置權(quán)的書面意見；假如房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案；假如房屋被司法機關(guān)查封，則應考慮放棄購置或就此與司法機關(guān)及案件當事人進展交涉（非專業(yè)人士難以把握）。許多人在簽訂二手房買賣合同時無視了這些應當留意的事項。

7.相關(guān)稅費要知道

二手房買賣的稅費規(guī)定較多、較簡單，累計各項稅費金額也比擬大，估算稅費負擔是非常必要的。依據(jù)國家規(guī)定，購房者應擔當契稅、印花稅，售房者在肯定條件下應擔當營業(yè)稅、城建稅、附加費、個人所得稅。依據(jù)買賣房屋的性質(zhì)以及各地的實際狀況還可能發(fā)生土地稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費、交易治理費等稅費。

此外，買賣房屋的性質(zhì)、面積大小、用途、辦理產(chǎn)權(quán)登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。買賣雙方可以依據(jù)擬交易房屋的實際狀況，向法律專業(yè)人士或有關(guān)部門詳細了解稅費的工程、稅率。

二手房買賣合同留意事項有哪些

留意事項之一：核實賣方身份選擇牢靠中介

核實賣方的身份。假如是個人，看他的身份證；假如選擇中介，要選擇選擇正規(guī)的、有肯定信譽度的房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監(jiān)管方，確保交錢后能順當過戶，過戶后房與款兩清。必要時可查閱中介機構(gòu)應具備的“兩證”，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地治理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書，這是買二手房留意事項的前提。

留意事項之二：確認產(chǎn)權(quán)

到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證。查看：

1.產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋全部人是否全都，原則上是一個字也不能錯。

2.產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處。

3.看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，假如房屋為多人共有，則須賣房人供應所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；假如房屋已出租，則須賣房人供應承租人同意出售的書面意見；假如房屋已被抵押，則須賣房人供應抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件，千萬別無視這些買二手房留意事項。

留意事項之三：核實房屋是否允許買賣

以下狀況的房屋千萬不要買：

1.已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋

2.被人民法院或行政機關(guān)依法查封的房屋

3.屬違法或違章建筑的房屋

此外，假如要購置的房屋是公房，賣房人要供應政府部門對其上市交易的批準書；由于公房原單位對公房一般都保存優(yōu)先購置權(quán)，因此，應要求賣房人供應單位放棄優(yōu)先購置權(quán)的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、學校的公房，由于其特別性，在沒有取得單位同意的狀況下，一律不得出售，必需要原單位蓋章后才能出讓。

假如房屋存在私自搭建的狀況也很麻煩，所以要查看是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的狀況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)、外部構(gòu)造，如將陽臺改成臥房或廚房、將一間分隔成兩間等。只有遵循這個買二手房留意事項才能夠進一步簽訂合同。

留意事項之四：關(guān)鍵性承諾應表達在合同中

簽約過程中應特殊留意，對交易的任何關(guān)鍵性商定或賣方的任何承諾均應表達在合同中，不能以口頭商定代之，由于口頭商定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。

合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等。

購房者在簽訂房屋買賣合同時，要留意寫明“房屋交付期限”。其實此前在房屋買賣過程中，常常會消失由于沒有在合同中注明交房時間而引發(fā)糾紛的，比方到了商定時間，賣房由于租賃或其他緣由而無法將房屋交付給買房，而買房又因沒有在合同中做相關(guān)的說明，買方只能吃“啞巴虧”，因此這個是一個不得不提的買二手房留意事項。

在簽定合同過程中，必需注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方，假如屆時不能按時交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃狀況等。

留意事項之五：留心付款方式和時間

買家在付款時，應盡量采納能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進展付款，由此能夠增加購置付款憑證。

一般狀況下，在商定時，買家可以以房屋總價的10%左右作為交房時再付的條件約束賣家根據(jù)交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付購房款。

留意事項之六：當心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

不要任憑信任對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

留意事項之七：保證產(chǎn)權(quán)順當過戶

必需要經(jīng)當?shù)胤课萃恋刂卫砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，肯定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

如何買二手房

買二手房方法之一：選房

首先考察性價比選房時肯定要分清購房目的是自己居住還是投資，選擇自住房應考慮交通、生活是否便利、市政配套、物業(yè)治理水平；供水、供電、供氣能否保證，排污、通訊是否通暢。了解小區(qū)物業(yè)治理可供應的效勞工程及各項收費標準，訪問鄰居，了解周邊居住環(huán)境。

了解該住房的使用年限及土地使用期限、該房屋的用途、有無欠交物業(yè)治理費以及水、電、煤氣等費用；確認房屋的精確面積、觀看房屋的內(nèi)部構(gòu)造、戶型、管線是否合理，天花板、墻壁是否有問題；了解住宅的內(nèi)部構(gòu)造圖，由于假如你買了房以后準備裝修，肯定要問清晰管線的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。

買二手房方法之二：看房

看房，驗明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的肯定不能購置，這往往是市民在購房時簡單無視的一個環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購房風險的根源。

買房肯定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無遺留糾紛問題，防止一房兩賣；審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、牢靠性。留意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

買二手房方法之三：簽合同

簽合同確認合法身份，一般購置二手房的合同有兩種，假如是通過中介購置二手房，除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)全部人簽署的《買賣契約》，還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。

房產(chǎn)中介合同在法律上叫做居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對方的托付授權(quán)書，以確認對方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一標準的托付代理合同。合同上應寫明代理方式、代理酬勞、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特殊要留意是否蓋章及寫清有關(guān)日期。

買二手房方法之四：辦手續(xù)

經(jīng)過選房、看房、簽合同三個步驟后，將進入買房的實質(zhì)性階段。詳細是：房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶