房地產(chǎn)金融市場發(fā)展

房地產(chǎn)金融市場發(fā)展

一、我國房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)金融業(yè)起步晚，但發(fā)展十分迅速。從我國房地產(chǎn)融資歷程來看，房地產(chǎn)真正進入融資階段是在1998年以后，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入了房地產(chǎn)市場購買商品住宅，由于居民可支配收入剛剛改善，眾多購房者依賴銀行貸款進入市場購買住房。因此，短短幾年時間，我國用于房地產(chǎn)開發(fā)與個人購房貸款余額大幅增長，僅以四大國有商業(yè)銀行的統(tǒng)計數(shù)字為例，1999年末全國四大國有商業(yè)銀行的個人住房貸款余額為億元，工商銀行個人住房貸款余額1997年末為65億元，2000年末則為1048億元，而2004年則高達3158億元。迅速發(fā)展的房地產(chǎn)金融業(yè)對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了積極的推動作用。

資金來源渠道單一，銀行系統(tǒng)風險集中。目前，在我國房地產(chǎn)市場上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程，成為我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮住房消費貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款，這一比重將上升到80%，銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎縮，必將給銀行系統(tǒng)造成嚴重危害。而其他融資渠道，如信托、房地產(chǎn)股權(quán)融資、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例十分小。

房地產(chǎn)金融運作欠效率，資金投向結(jié)構(gòu)不合理。由于我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)不健全，缺乏科學、合理、規(guī)范的經(jīng)營，使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下。加之，我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規(guī)律進行配置，阻礙了社會資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動，受系統(tǒng)內(nèi)資金供應者的經(jīng)濟狀況和儲蓄率的制約，融資數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。而另一方面，房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)卻不夠合理，商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資，經(jīng)濟適用住房建設(shè)投入不足，導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)總量相對不足的結(jié)構(gòu)性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數(shù)的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產(chǎn)商盲目開發(fā)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。

房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設(shè)滯后。例如，涉及到房地產(chǎn)抵押貸款的法律雖然已出臺了一些，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產(chǎn)金融的進一步健康發(fā)展。同時，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務的有關(guān)規(guī)范也亟待制定。

二、我國房地產(chǎn)金融市場對策建議

加快金融體制改革，建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系。為適應社會主義市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)金融業(yè)自身發(fā)展的需要，我國必須加快金融體制改革的步伐，根據(jù)國際金融業(yè)的發(fā)展趨勢，調(diào)整經(jīng)營管理理念和發(fā)展戰(zhàn)略，進一步深化商業(yè)銀行的產(chǎn)權(quán)制度改革，強化商業(yè)銀行的內(nèi)部管理，建立健全科學的決策機制、內(nèi)部約束機制和激勵機制。同時，打破價格雙軌制，建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系，消除資金流動的障礙，不斷提高房地產(chǎn)金融體系的運轉(zhuǎn)效率和房地產(chǎn)金融資源的運營質(zhì)量。

大力發(fā)展多元化房地產(chǎn)融資體系，分散和降低銀行系統(tǒng)風險。要解決目前房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求，分散和降低銀行系統(tǒng)風險。例如，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務，開辟新的融資渠道；培育和完善房地產(chǎn)債券市場，作為解決當前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的重要途徑之一，鼓勵房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進入房地產(chǎn)業(yè)，在資本市場上直接融資；積極引導國外資金進入房地產(chǎn)融資市場，拓寬我國房地產(chǎn)融資渠道等。

積極建立住房貸款擔保機構(gòu)，推進住房抵押貸款證券化。建立住房貸款擔保機構(gòu)，可以促進住房抵押貸款市場的發(fā)展，加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新步伐，保證房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。借鑒西方發(fā)達國家成功經(jīng)驗，由政府支持組建住房貸款擔保機構(gòu)，為中低收入家庭購買住房提供擔保，這樣既可以提高住房抵押貸款的安全性，降低違約風險，又可以增加房地產(chǎn)金融機構(gòu)的業(yè)務收入，實現(xiàn)多元化、全方位的服務。抵押貸款證券化是提高抵押貸款流動性的根本途徑，是開拓房地產(chǎn)抵押貸款市場富有創(chuàng)造性的制度和工具創(chuàng)新。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房抵押貸款規(guī)模的擴大，推行住房抵押貸款證券化成為了我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的必然選擇。

完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控體系，提高房地產(chǎn)金融機構(gòu)抗風險能力。建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控體系是房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟健康、平穩(wěn)發(fā)展的重要保證。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場的區(qū)域性以及消費差異等特點，可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控指標體系。繼續(xù)加強國內(nèi)金融的監(jiān)管，完善金融監(jiān)管體制，改進金融監(jiān)管方式，提高金融監(jiān)管效能，維護房地產(chǎn)金融市場秩序，強化房地產(chǎn)金融機構(gòu)的風險管理機制，建立對房地產(chǎn)投資開發(fā)—流通—銷售全過程金融資本化、專業(yè)化、動態(tài)風險管理體系，以實現(xiàn)房地產(chǎn)金融風險有效控制下的資本利潤最大化。

加快房地產(chǎn)金融市場法制建設(shè)，規(guī)范市場主體行為。遵照市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律，根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展目標和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，借鑒國外成熟市場房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)體系，規(guī)范市場主體的行為，制定和完善包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房儲蓄、住房公積金、住房金融市場的運作管理等法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供法律保障。

房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)投資及開發(fā)經(jīng)營相聯(lián)系的貨幣資金融通活動和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動，它是金融業(yè)的重要組成部分，亦為房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)部門籌集、融通、清算資金并提供相應服務的所有金融行為。其業(yè)務主要包括房地產(chǎn)資金融通和房地產(chǎn)貸款。我國房地產(chǎn)金融業(yè)是伴隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的滲透和融合也日益加強，由此我國初步形成了房地產(chǎn)金融體系。在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、消費等各個環(huán)節(jié)，金融機構(gòu)不僅通