【房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題及案例分析16000字】

m2建筑密度≤25%容積率4.4-綠化率35%（信息來源：A項(xiàng)目網(wǎng)站）5.2項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀及問題分析5.2.1項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀（1）項(xiàng)目成本核算控制缺乏監(jiān)督管理成本核算控制是加強(qiáng)成本管理、實(shí)施成本計(jì)劃的重點(diǎn)。在A項(xiàng)目實(shí)際項(xiàng)目建設(shè)過程中，成本管理過程中往往忽視成本預(yù)算方案的實(shí)施與控制，實(shí)際成本往往超過預(yù)算計(jì)劃。在施工中，只注重工期、質(zhì)量、安全等施工因素，盲目增加各種成本來完成施工任務(wù)。在成本核算的業(yè)務(wù)分析中，公司只關(guān)注客觀因素，對(duì)成本預(yù)算計(jì)劃與實(shí)際成本的對(duì)比結(jié)果關(guān)注不足。所以，成本核算方案被忽略，成本核算成為實(shí)際費(fèi)用的日常流水賬，預(yù)計(jì)成本和實(shí)際成本消耗非常不同。同時(shí)，A項(xiàng)目沒有成本控制和監(jiān)督體系，不能定期對(duì)各部門和單項(xiàng)成本指標(biāo)的完成情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，不能為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建設(shè)前期的成本管理提供合理的數(shù)據(jù)支持。（2）部門缺乏協(xié)作，財(cái)務(wù)監(jiān)督不夠項(xiàng)目部的核心工作是項(xiàng)目成本核算管理。A項(xiàng)目雖然涉及計(jì)劃部門和預(yù)算部門，但僅限于目標(biāo)成本階段，實(shí)際成本管理大多都是由項(xiàng)目部進(jìn)行。但是存在一個(gè)問題，即項(xiàng)目部不能及時(shí)的掌握數(shù)據(jù)，只能在成本計(jì)算完成后才能使用，但往往損失已經(jīng)造成。同時(shí)，在項(xiàng)目成本控制方面缺乏管理知識(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理和技術(shù)人員只對(duì)工程質(zhì)量和施工進(jìn)度負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理只負(fù)責(zé)材料的采購和接收。這種看似明顯的分工削弱了員工的責(zé)任感，各部門員工之間的良好溝通與合作無法開展。在目前的情況下，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)管理成本，這讓很多人誤以為財(cái)務(wù)部是負(fù)責(zé)管理成本，強(qiáng)制降低財(cái)務(wù)部的成本，但現(xiàn)實(shí)是項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員并不了解建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)情況。（3）成本控制意識(shí)薄弱首先，每個(gè)部門的職責(zé)是互不干涉的。項(xiàng)目經(jīng)理長(zhǎng)期以來認(rèn)為這是財(cái)務(wù)成本管理部門的任務(wù)，技術(shù)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，這造成自身以及員工都缺乏成本意識(shí)。其次，缺乏對(duì)工程質(zhì)量與施工安全、成本三者之間相互聯(lián)系的意識(shí)。為了促進(jìn)施工項(xiàng)目部的交工，施工人員不關(guān)注項(xiàng)目質(zhì)量，只關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)度，造成一些失誤，導(dǎo)致工程質(zhì)量不合格，由于返工，不僅影響工期，而且增加了成本。最后，項(xiàng)目預(yù)算水平有待提高。項(xiàng)目預(yù)算管理可以說是項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵。由于項(xiàng)目預(yù)算要完成對(duì)人工、機(jī)械、材料供應(yīng)商和施工單位的項(xiàng)目評(píng)審，倘若項(xiàng)目預(yù)算管理水平達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，就會(huì)導(dǎo)致施工單位低結(jié)算、供應(yīng)商做出虛假結(jié)算的現(xiàn)象。（4）材料管理不全面且缺乏對(duì)市場(chǎng)分析首先是物資采購。物資采購的綜合招標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致物資價(jià)格上漲，物資成本上漲復(fù)雜。特別是鋼材、電纜、鐵塔等金屬材料價(jià)格受國(guó)內(nèi)金屬價(jià)格波動(dòng)影響較大，采購人員素質(zhì)不均衡，材料價(jià)格難以控制。其次是物資庫存管理。物資管理程序不規(guī)范，制度不完善，造成物資驗(yàn)收、申請(qǐng)、庫存過程等漏洞。物料數(shù)據(jù)表的組織中人為因素較多，反饋速度慢，不利于改進(jìn)和管理。5.2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題分析成本管理是成本控制的幾大任務(wù)之一，如果工程質(zhì)量好，就不會(huì)出現(xiàn)成本問題。項(xiàng)目成本管理不是孤立的，成本管理必須與嚴(yán)格的質(zhì)量控制相聯(lián)系，這是成本管理的一項(xiàng)重要任務(wù)。招標(biāo)階段、施工階段、設(shè)計(jì)階段、審計(jì)階段等都是成本管理中需要注意的問題。（1）全過程成本管理出現(xiàn)脫節(jié)結(jié)合整個(gè)集團(tuán)的成本管理模式，項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程之中應(yīng)進(jìn)行全過程的成本控制，但這在實(shí)際工作中并沒有實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目各階段的成本管理工作也沒有形成有效的銜接。在項(xiàng)目投資決策階段，投資成本估算的調(diào)整以材料、人工、機(jī)械等為基礎(chǔ)。價(jià)格差異和政策差異由不同項(xiàng)目的地理位置決定。所以集團(tuán)在項(xiàng)目成本評(píng)估階段做了良好的成本管理工作。然而在下一個(gè)實(shí)現(xiàn)階段，成本管理之間卻存在脫節(jié)。例如，在墻壁抹灰項(xiàng)目中，墻壁和砂漿之間的界面迫切要求在抹灰之前展開一系列地處理，該項(xiàng)目成本情況如表所示。表該項(xiàng)項(xiàng)目成本情況項(xiàng)目名稱成本水泥漿2.98元/m2界面劑20.56元/m2差異17.58元/m2在滿足重要功能的前提條件之下，該層界面能夠采用摻有建筑膠的水泥漿進(jìn)行處理，費(fèi)用為2.98元/m2，但設(shè)計(jì)單位用“界面劑”進(jìn)行設(shè)計(jì)，成本為20.56元/m2。負(fù)責(zé)公司設(shè)計(jì)的總務(wù)處在審核圖紙時(shí)沒有考慮施工實(shí)踐對(duì)項(xiàng)目成本的影響，只審核設(shè)計(jì)規(guī)范是否符合要求，在建設(shè)單位上報(bào)的施工組織設(shè)計(jì)審查的背景下，工程技術(shù)部門只關(guān)注方案是否符合圖紙和建筑規(guī)范要求，成本管理意識(shí)不足，導(dǎo)致每平方墻面抹灰成本增加17.58元，在意識(shí)到這個(gè)問題之后，預(yù)算部門向總辦公室和工程技術(shù)部報(bào)告問題，他們都認(rèn)為原設(shè)計(jì)和計(jì)劃不違反規(guī)范要求，拒絕糾正，忽視項(xiàng)目成本。（2）設(shè)計(jì)階段審核流于形式雖然該集團(tuán)還實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化模型，它是有限的統(tǒng)一模型項(xiàng)目的整體建筑形式和建筑風(fēng)格。在此之前，項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)圖紙都在集團(tuán)設(shè)計(jì)院進(jìn)行建模，發(fā)送到項(xiàng)目所在的區(qū)域公司，區(qū)域公司的相關(guān)部門將根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的具體情況找到當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院加深設(shè)計(jì)。例如，根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)條件的調(diào)查報(bào)告，進(jìn)行基礎(chǔ)深化設(shè)計(jì)和地基的基礎(chǔ)處理方式的確定；考慮是否根據(jù)項(xiàng)目所在的北部和南部地區(qū)增加隔熱設(shè)計(jì)。正是因?yàn)樵O(shè)計(jì)公司沒有完成設(shè)計(jì)圖紙，而且一般辦公室在審查圖紙時(shí)過于正式，導(dǎo)致集團(tuán)的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)圖紙和當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院的圖紙沒有連接，它經(jīng)常與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況不符。通過這種方式，工程變更的概率大大增加，因?yàn)樵O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)行使得設(shè)計(jì)成本大大減少，工程變更的增加大大提高了成本，很難對(duì)工程成本進(jìn)行控制。（3）招標(biāo)階段缺乏監(jiān)管項(xiàng)目招標(biāo)階段，主要材料協(xié)議約定集團(tuán)公司統(tǒng)一招標(biāo)，與供應(yīng)商簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，使材料采購成本降低。然而，由于所涉及的各種材料的建設(shè)項(xiàng)目，每個(gè)材料都是由集團(tuán)收購，因此，除合同約定的部分主要材料外，集團(tuán)將購買其他材料，并扣除到項(xiàng)目所在地區(qū)公司的招標(biāo)部門進(jìn)行定價(jià)。同時(shí)，為確定工程過程中在建設(shè)單位范圍內(nèi)（如市政、消防、民防、景觀等）實(shí)現(xiàn)強(qiáng)項(xiàng)目，這也是招標(biāo)部對(duì)區(qū)域公司的選擇。在招標(biāo)過程中，由于施工期間的要求，招標(biāo)部門經(jīng)常被趕作查詢，無法有效控制施工單位的招標(biāo)，導(dǎo)致價(jià)格上漲。同時(shí)，投標(biāo)領(lǐng)域缺乏內(nèi)部監(jiān)督。（4）施工階段缺乏管理力度和協(xié)調(diào)在工程建設(shè)階段，依舊存在成本管控不當(dāng)?shù)默F(xiàn)象。工程變更由負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)溝通的工程經(jīng)理辦公室發(fā)送給工程部門和施工單位。建設(shè)單位收到變更后，工程部門和監(jiān)理部門對(duì)施工單位沒有施工監(jiān)理，沒有相應(yīng)的監(jiān)督。此外，在施工過程中，監(jiān)理工程師和工程部門人員是網(wǎng)站的第一行，第一次見證網(wǎng)站上的實(shí)際情況。施工對(duì)施工成本影響的現(xiàn)象未及時(shí)記錄和報(bào)告，第一次沒有保留圖像等證據(jù)。同時(shí)，工程部門和監(jiān)理部門的工程管理人員頻繁更換，導(dǎo)致成本管理不能順利連接。另外，在施工過程中，由于材料公司的供貨時(shí)間和現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度安排，沒有協(xié)調(diào)，甲方提供的材料往往提前到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，產(chǎn)生二次手續(xù)費(fèi)，和多個(gè)重裝的材料也將導(dǎo)致?lián)p失的脆性材料(如屋頂瓦片、GRC組件、燈具等)。在物料建設(shè)過程中監(jiān)督不力，導(dǎo)致物料浪費(fèi)嚴(yán)重，導(dǎo)致在項(xiàng)目建設(shè)階段無法有效控制成本。（5）結(jié)算審計(jì)階段被動(dòng)片面在項(xiàng)目完工結(jié)算階段，由于保留數(shù)據(jù)和施工過程中的證據(jù)不足，甲方有時(shí)很難面對(duì)施工索賠和糾紛時(shí)的爭(zhēng)論，處于被動(dòng)地位，小組審計(jì)通常集中于項(xiàng)目完成后的結(jié)算審計(jì)。在項(xiàng)目成本管理過程中，過分強(qiáng)調(diào)事后控制而忽視事前控制。除此之外，項(xiàng)目竣工后的成本分析和不夠充分，項(xiàng)目實(shí)施過程中的成本管理漏洞沒有及時(shí)彌合，致使下一個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生一樣的問題。5.3項(xiàng)目成本管控對(duì)策5.3.1投資決策階段的成本管理策略（1）各專業(yè)協(xié)同實(shí)地成本調(diào)研，編制全面合理的成本估算房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)專業(yè)化分工、協(xié)同經(jīng)營(yíng)、資源整合的產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)階段成本管理的重點(diǎn)是為投資決策制定全面合理的成本估算，應(yīng)做出全面合理的成本估算。第一，組成聯(lián)合調(diào)研小組，協(xié)同進(jìn)行成本調(diào)研。一個(gè)好的項(xiàng)目的可行性研究必須與其他學(xué)科進(jìn)行合作。但是，征地時(shí)的成本估算絕不僅僅是成本管理部門的責(zé)任，僅憑成本管理人員的經(jīng)驗(yàn)是不可能做出合理可行的成本估算的。它要求成本、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)、工程、開發(fā)等方面的專業(yè)人員進(jìn)行聯(lián)合研究，全面調(diào)查項(xiàng)目成本，為準(zhǔn)確估算可行性研究成本奠定基礎(chǔ)。第二，根據(jù)各專業(yè)調(diào)研結(jié)果，編制全面合理的成本估算。完善聯(lián)合成本、實(shí)地調(diào)研，主導(dǎo)市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、工程成本管理部及配套開發(fā)、部門人員對(duì)土地成本進(jìn)行分類，基于發(fā)展前景和市場(chǎng)需求，必須合理確定建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位和目標(biāo)客戶，深入研究和正確評(píng)價(jià)技術(shù)、市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)效益分析等不同方面。各部門應(yīng)提供所需的相關(guān)信息成本估算，市場(chǎng)部門應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和主要產(chǎn)品類型的要求配置；設(shè)計(jì)部根據(jù)體積比提供安排計(jì)劃、初步產(chǎn)品判斷、設(shè)計(jì)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等信息；由工程部初步計(jì)劃；開發(fā)支持部門調(diào)查水電的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)城市的市政配套設(shè)施項(xiàng)目所在地；根據(jù)產(chǎn)品需求和設(shè)計(jì)，人員成本將配置部分成本，并根據(jù)每個(gè)部門的信息計(jì)算有關(guān)成本，最終，全面合理的成本估算成為投資決策的重要參考。（2）根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)導(dǎo)向，制定適合企業(yè)的投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)體系衡量和比較投資項(xiàng)目的可行性是投資決策的評(píng)價(jià)指標(biāo)，從而做出投資決策的量化標(biāo)準(zhǔn)和尺度。房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的土地通常有自己的重點(diǎn)指標(biāo)，一些企業(yè)高度重視項(xiàng)目的收益，一些公司更喜歡現(xiàn)金流量指數(shù)，一些企業(yè)更喜歡土地投資直觀的感覺，此外，與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系也成為許多房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估決策的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)投資前期財(cái)務(wù)計(jì)量和評(píng)價(jià)指標(biāo)分析不僅是投資決策的重要依據(jù)，也將是將來項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)施過程的目標(biāo)要素的一部分，也將是項(xiàng)目完成后的總結(jié)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。所以，在項(xiàng)目的初始階段充分利用投資決策的評(píng)估指標(biāo)非常重要。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，現(xiàn)金流安全和資金使用效率非常重要，有的時(shí)候甚至比利潤(rùn)回報(bào)的衡量還重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意靜態(tài)投資回報(bào)指數(shù)和動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流相關(guān)指數(shù)制定投資決策評(píng)價(jià)指標(biāo)。因此，房地產(chǎn)公司需要明確自己的戰(zhàn)略目標(biāo)，現(xiàn)階段哪些指標(biāo)對(duì)公司更為關(guān)鍵，比如是投資高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目還是尋求高收益項(xiàng)目。當(dāng)然，企業(yè)的發(fā)展能力等因素，政府和企業(yè)之間的關(guān)系也應(yīng)考慮。5.3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理策略整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理屬于房地產(chǎn)成本管理的重點(diǎn)內(nèi)容以及關(guān)鍵內(nèi)容[9]。在這一重要階段，選擇更多的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方案以進(jìn)一步推動(dòng)成本控制工作的展開，規(guī)劃方案的質(zhì)量對(duì)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。一個(gè)項(xiàng)目可以得到市場(chǎng)以及客戶的廣泛性認(rèn)可，而且是適銷對(duì)路的，是項(xiàng)目能夠成功的關(guān)鍵所在。除此之外，方案的成本也是考慮方案是否有用的一個(gè)關(guān)鍵性要素。因此，在這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)考量的比較分析。此外，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本是非常關(guān)鍵的，規(guī)劃方案一旦選定，其成本已基本確定。一般設(shè)計(jì)費(fèi)用只占設(shè)計(jì)費(fèi)用總額的1%，然而對(duì)工程造價(jià)的實(shí)際性影響可高達(dá)85%以上，結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，較為經(jīng)濟(jì)較為合理的設(shè)計(jì)能夠?qū)⒐こ淘靸r(jià)降低到10%左右。就目前看來，房地產(chǎn)業(yè)存在一個(gè)較為明顯的問題：缺乏有效的成本管理事前控制，成本管理規(guī)劃需要加強(qiáng)。在建筑圖紙的設(shè)計(jì)階段，沒有提前有效地進(jìn)行限額控制和設(shè)計(jì)優(yōu)化。當(dāng)計(jì)劃的產(chǎn)品推出時(shí)，發(fā)現(xiàn)成本過高或不可控制。針對(duì)策劃階段缺乏成本管理的前期規(guī)劃和事前控制問題，結(jié)合恒大企業(yè)策劃階段的成本管理和當(dāng)今行業(yè)相對(duì)先進(jìn)的成本控制方法，主要對(duì)策如下：（1）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，多方案成本對(duì)比在項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以一種積極的心態(tài)進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，結(jié)合建筑方案和經(jīng)濟(jì)方案，采用多個(gè)投標(biāo)人和組織有關(guān)專家進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，這樣可以選擇好的設(shè)計(jì)單位和經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案，可有效降低項(xiàng)目成本[7]。此外，不同的方案不僅要關(guān)注設(shè)計(jì)的原創(chuàng)性和質(zhì)量計(jì)劃，也要關(guān)注成本和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較分析方案本身，具體內(nèi)容，地和墻的比率，停車位區(qū)和附加值區(qū)。在成本經(jīng)濟(jì)的前提下，選擇設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案。（2）加強(qiáng)出圖前的審核工作審核初步研究的目的是在施工前盡可能多地控制技術(shù)變更。從設(shè)計(jì)結(jié)果來看，在設(shè)計(jì)時(shí)，當(dāng)設(shè)計(jì)方案中的缺陷或不足被提前糾正時(shí)，成本最低，影響最好。針對(duì)A項(xiàng)目多層住宅樓，設(shè)計(jì)圖紙中忽略了南北河流對(duì)紅線內(nèi)施工布置的影響。南北兩側(cè)布置了濱河建筑。由于靠近河流表面，這些建筑的樁基和土方工程的施工成本將顯著增加，預(yù)計(jì)這將導(dǎo)致樁基和基坑的額外維護(hù)成本。大約200萬元。在設(shè)計(jì)審查的前期，公司組織了專門的設(shè)計(jì)審查會(huì)議，對(duì)圖紙進(jìn)行了詳細(xì)的審查，最終對(duì)建筑的布局進(jìn)行了調(diào)整，節(jié)省了約150萬元的成本，并為社區(qū)保留了一個(gè)集中綠化區(qū)?？梢钥闯觯皆绨l(fā)現(xiàn)和解決技術(shù)變更，損失越低，成本控制就越劃算。（3）限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)合同設(shè)定獎(jiǎng)懲機(jī)制限額設(shè)計(jì)是滿足投資或建設(shè)成本限額的技術(shù)要求的設(shè)計(jì)。它包含兩個(gè)方面，一方面，下一階段的項(xiàng)目符合設(shè)計(jì)技術(shù)要求根據(jù)前一個(gè)階段的投資或成本限制；另一方面，部分項(xiàng)目符合設(shè)計(jì)技術(shù)要求根據(jù)一組投資或成本的限制。定額設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目投資控制體系中的重要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵措施。在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)師與經(jīng)濟(jì)管理人員緊密合作，實(shí)現(xiàn)了技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)中以投資或成本為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行方案比較，有利于增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的工程造價(jià)意識(shí)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；經(jīng)濟(jì)管理人員及時(shí)進(jìn)行成本計(jì)算，為設(shè)計(jì)人員提供相關(guān)信息和明智建議，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)轉(zhuǎn)向投資目標(biāo)。定額設(shè)計(jì)可分為兩類:第一類是經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):為保證設(shè)計(jì)成果的經(jīng)濟(jì)效益而在技術(shù)上不應(yīng)違反的限額設(shè)置，如鋼筋、混凝土的含量。第二個(gè)是造價(jià)指標(biāo):即滿足投資要求或成本限制的有限成本，如每平方米價(jià)格、單方成本等。為了實(shí)現(xiàn)規(guī)劃階段成本管理的起點(diǎn)，房地產(chǎn)公司必須對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和成本指標(biāo)提出規(guī)劃要求，規(guī)劃單位的規(guī)劃必須在這個(gè)框架內(nèi)進(jìn)行。為了加強(qiáng)這種限制，房地產(chǎn)公司應(yīng)該在設(shè)計(jì)協(xié)議中建立一個(gè)責(zé)任和權(quán)利明確的薪酬和處罰制度。假設(shè)設(shè)計(jì)方案滿足建筑方案要求，相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和成本指標(biāo)均低于設(shè)計(jì)限值的設(shè)計(jì)值，應(yīng)當(dāng)按一定比例節(jié)約成本(一般按一定比例節(jié)約成本，如10%，但是，總補(bǔ)償不得超過設(shè)計(jì)成本的一定百分比，例如30%)。當(dāng)設(shè)計(jì)結(jié)果超過定義的設(shè)計(jì)指標(biāo)時(shí)，必須對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行再優(yōu)化。如果額度不能滿足設(shè)計(jì)要求，設(shè)計(jì)費(fèi)用的一定比例應(yīng)當(dāng)扣除。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本管理的關(guān)鍵是加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的事前管理，在實(shí)施前控制成本管理存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)[8]。這樣可以事半功倍，減少后期成本管理的偏差和成本超支的風(fēng)險(xiǎn)。5.3.3施工建設(shè)階段的成本管理策略在建設(shè)階段，成本實(shí)際上是大規(guī)模實(shí)現(xiàn)的。隨著項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)展，相關(guān)費(fèi)用將處于早期階段，建筑和安裝費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施支持費(fèi)用和其他費(fèi)用將在這一階段逐步投入。在這個(gè)階段，超過95%的直接成本(不包括土地)將會(huì)發(fā)生。因此，在這個(gè)階段，微小的修改或不受控制的成本也可能影響較大的成本變化。在一個(gè)建筑安裝費(fèi)用高達(dá)10億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，3%的成本超支會(huì)增加3000萬元的成本，這無疑直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效益。由此可見，在這個(gè)階段，成本管理必須嚴(yán)格按照公布的成本指標(biāo)(成本預(yù)算)進(jìn)行，適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用和成本必須在成本指標(biāo)內(nèi)進(jìn)行監(jiān)控。為了使實(shí)際實(shí)施過程中的成本偏差最小化，必須解決兩個(gè)突出的問題：設(shè)計(jì)變更和項(xiàng)目簽證控制薄弱，導(dǎo)致成本超支；在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，動(dòng)態(tài)成本反饋不及時(shí)，導(dǎo)致成本管理滯后。這兩個(gè)問題都是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的問題，也是試圖解決的問題，對(duì)于當(dāng)前行業(yè)中這些突出的問題有更有效的對(duì)策：（1）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更和工程簽證，減少成本執(zhí)行差異對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期施工周期，包括大量的內(nèi)容，涉及廣泛的專業(yè)人員，在項(xiàng)目的施工過程中必然會(huì)受到許多因素的影響，如工程量的變化、施工進(jìn)度的變化、工程施工周邊環(huán)境的變化、施工方與承包方在合同執(zhí)行過程中的糾紛等問題。如果事先控制做得好，就不可能預(yù)測(cè)所有的事情。它貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的過程，實(shí)現(xiàn)本身就是一個(gè)不斷改進(jìn)的過程。然而，這種不可避免性并不意味著不可控，工程簽證設(shè)計(jì)變更對(duì)成本管理的重大影響必須在有效的領(lǐng)域進(jìn)行管理。在成本管理方面，只要設(shè)計(jì)變更和工程簽證不合理、不必要，就應(yīng)予以拒絕和不予執(zhí)行。在工程變更審查和管理過程中，應(yīng)符合控制投資，確保質(zhì)量，提高效益的原則，從整體考慮，識(shí)別技術(shù)變更的必要性和可行性，同時(shí)按照分級(jí)、互控、互檢的原則進(jìn)行驗(yàn)收，加強(qiáng)技術(shù)變更的可行性、簽證和審查。有必要建立施工簽證管理制度，明確工程、造價(jià)等部門和工作人員的職責(zé)，保證簽證質(zhì)量，防止簽證出現(xiàn)虛假問題。項(xiàng)目簽證申請(qǐng)要及時(shí)，簽證描述要客觀準(zhǔn)確，需根據(jù)圖紙對(duì)隱蔽部分、工程、工藝及質(zhì)量完成情況進(jìn)行標(biāo)識(shí)，如果圖紙上隱藏部分的數(shù)量不確定，還需要標(biāo)注幾何尺寸，并附上效果圖；除施工圖外，現(xiàn)場(chǎng)審批時(shí)，必須注明時(shí)間、地點(diǎn)、用途、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不要用通用術(shù)語來表示項(xiàng)目的金額和費(fèi)用；簽證必須按協(xié)議查驗(yàn)，嚴(yán)格按照國(guó)家配額和有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理，處理人員不得靈活?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是彌補(bǔ)簽署合同在項(xiàng)目實(shí)施的過程中動(dòng)態(tài)調(diào)整，在建設(shè)的過程中，合理控制工程造價(jià)，加強(qiáng)內(nèi)部管理機(jī)制，明確分工項(xiàng)目管理人員的權(quán)利和責(zé)任，正確理解簽證估價(jià)原則，嚴(yán)格遵守協(xié)議約定的估價(jià)方法計(jì)算費(fèi)用；簽證必須及時(shí)準(zhǔn)確，簽證內(nèi)容一定要與實(shí)際相符，簽章內(nèi)容可能超出簽證的范圍，簽證圖紙盡可能多。（2）建設(shè)成本管理信息化系統(tǒng)，進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管控大中型房地產(chǎn)企業(yè)，傳統(tǒng)的手工成本核算和excel表格已經(jīng)不能滿足多項(xiàng)目組成本管理的需要?？刂品康禺a(chǎn)成本是一個(gè)十分復(fù)雜的過程，需要全方面的控制。業(yè)內(nèi)有一些專業(yè)的房地產(chǎn)成本管理IT公司，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供成本管理信息系統(tǒng)的開發(fā)建設(shè)服務(wù)。大型房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)內(nèi)一直采用信息系統(tǒng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本控制，包括萬科、福特、綠地、世茂等房地產(chǎn)企業(yè)。構(gòu)建成本管理信息系統(tǒng)，要求公司將自身的成本管理流程與公司特點(diǎn)結(jié)合起來，通過合理的運(yùn)行機(jī)制，在項(xiàng)目開發(fā)過程中反映動(dòng)態(tài)成本。5.3.4竣工收尾階段的成本管理策略竣工和竣工階段成本管理側(cè)重于從成本管理中獲得的經(jīng)驗(yàn)，分析成本管理偏差的原因，積累成本管理的歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為后續(xù)項(xiàng)目的成本管理提供參考，即“后成本評(píng)估”。然而，在過去十年的房地產(chǎn)的快速發(fā)展階段，成本管理最后階段的完成常常被房地產(chǎn)公司忽視。隨著物業(yè)項(xiàng)目的完成和批準(zhǔn)，不需要投入成本和費(fèi)用。所以，房地產(chǎn)成本管理通常在項(xiàng)目完成和批準(zhǔn)后更早進(jìn)行。事實(shí)上，公司很少進(jìn)行詳細(xì)全面的事后成本管理評(píng)估，成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)積累也不充分。缺乏有效的評(píng)價(jià)體系的成本管理和成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)積累不足，如何改善這種情況和找到對(duì)策來解決，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)組織人員進(jìn)行詳細(xì)的成本管理評(píng)價(jià)體系和項(xiàng)目完成后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)積累數(shù)據(jù)，應(yīng)不斷完善剩余資源成本管理機(jī)制，項(xiàng)目完成后，必須及時(shí)清除不必要的人員，清理現(xiàn)場(chǎng)的機(jī)械和剩余材料，清理未付項(xiàng)目，以防止不必要的費(fèi)用繼續(xù)產(chǎn)生。并將資料提交預(yù)算部門核實(shí)；當(dāng)最終財(cái)務(wù)報(bào)表完成后，必須與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，重新計(jì)算各分部的項(xiàng)目，并分析超出目標(biāo)成本管理的部分以找出原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)以提高未來成本管理水平，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理和相關(guān)人員的報(bào)酬和懲罰，了解項(xiàng)目后續(xù)維護(hù)成本的重要性，任命維護(hù)負(fù)責(zé)人并要求提出保證計(jì)劃和成本計(jì)劃作為控制保修費(fèi)用的基礎(chǔ)。結(jié)論房地產(chǎn)公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)、獨(dú)立管理和獨(dú)立會(huì)計(jì)的營(yíng)利金融組織。工程成本管理是公司日常工作的核心。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)需要加強(qiáng)對(duì)計(jì)劃成本管理的控制，了解市場(chǎng)環(huán)境的變化，制定相關(guān)的計(jì)劃成本管理體系，提高會(huì)計(jì)人員的自身技能。本文采用理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的現(xiàn)狀，明確其原因，提出建立成本成本估算，建立和改善組織結(jié)構(gòu)的建議，以及加強(qiáng)其動(dòng)態(tài)成本管理的費(fèi)用控制，通過成本責(zé)任制的實(shí)施，提高信息化管理建設(shè)和項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)控制等改進(jìn)措施。目前，我國(guó)的項(xiàng)目成本管理還沒有開發(fā)出具有自身特點(diǎn)的成熟運(yùn)轉(zhuǎn)模式，導(dǎo)致項(xiàng)目成本管理粗放和效率低下問題?；谶@些問題，本文提出了相關(guān)的解決策略，以提高項(xiàng)目成本管理水平和科學(xué)管理成本，最終促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可行性發(fā)展。在未來的工作中，房地產(chǎn)企業(yè)必須積極研究相關(guān)規(guī)則，建立成本會(huì)計(jì)系統(tǒng)、成本評(píng)估系統(tǒng)和激勵(lì)機(jī)制，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，調(diào)動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)理的熱情，不斷提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，建立和遵守成本會(huì)計(jì)管理系統(tǒng)，最大化資源使用，逐步提高市場(chǎng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)整體質(zhì)量，提高企業(yè)效率，維護(hù)企業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展和項(xiàng)目成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

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