萬科內(nèi)部控制

萬科

——內(nèi)部控制分析

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)之一。1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。經(jīng)過30年的發(fā)展，萬科成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)，在中國的業(yè)務(wù)已覆蓋廣深、上海、北京和成都四大區(qū)域，并已進(jìn)入香港市場，年均住宅銷售規(guī)模在6萬套以上。截至2014年底，萬科43家一線公司的業(yè)務(wù)覆蓋中國大陸65個大中城市。同時，萬科的海外業(yè)務(wù)也擴(kuò)展至新加坡、美國舊金山和美國紐約。“萬科”品牌成為行業(yè)第一個全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。

自創(chuàng)建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機(jī)會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導(dǎo)簡單人際關(guān)系，致力于營造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。公司致力于不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)、持續(xù)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化、積極參與綠色建筑的研發(fā)和推廣、努力實踐企業(yè)公民行為。

萬科

?簡介說明：因為之前做的幾個案例都是房地產(chǎn)的，所以想繼續(xù)做房地產(chǎn)的案例，所以做了萬科的內(nèi)控分析。內(nèi)控分析內(nèi)控環(huán)境1風(fēng)險評估2控制活動3信息與溝通4CONTENTS內(nèi)部監(jiān)督51.對客戶的人文關(guān)懷2.可持續(xù)發(fā)展的人力資源3.陽光照亮的體制4.持續(xù)的增長和領(lǐng)跑一、內(nèi)控環(huán)境1.對客戶的人文關(guān)懷萬科將客戶放在核心價值觀的第一位，“旨在推銷一種新的生活方式”，首創(chuàng)“物業(yè)管理模式”，全國第一個業(yè)主委員會，成立萬客會，提出“建筑無限生活”品牌理念，從“五十年后再回顧我們的產(chǎn)品，要對得起中國建筑史”，到成為致力于安全環(huán)保的“綠色企業(yè)”。自始至終為客戶的各種合理需求提供見善盡美的服務(wù)。2.可持續(xù)發(fā)展的人力資源萬科在任用和選拔優(yōu)秀人才時，一貫堅持“德才兼?zhèn)洹⒁缘聻橄取?，并把持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊伍，作為公司創(chuàng)立和發(fā)展的一項重要使命。公司為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機(jī)會，倡導(dǎo)簡單的人際關(guān)系，建立輪崗、交流機(jī)制，實行關(guān)鍵崗位員工的強(qiáng)制休假制度和崗位輪換制度。3.陽光照亮的體制對人永遠(yuǎn)尊重、追求公平回報和開放透明的體制。公司提出“專業(yè)化+規(guī)范化+透明度=萬科化”，“規(guī)范、誠信、進(jìn)取是萬科的經(jīng)營之道”，“對城市負(fù)責(zé)，對后代負(fù)責(zé)”，甚至把“不行賄原則”上升到核心競爭力的高度。4.持續(xù)的增長和領(lǐng)跑自1984年公司成立以來，萬科成功穿越牛熊市的循環(huán)，實現(xiàn)了爆發(fā)式的增長，并作為中國股市的一面旗幟屹立不倒。銷售金額過千億。房地產(chǎn)是一個高度復(fù)雜的行業(yè)，影響因素眾多，但堅守價值底線、以房地產(chǎn)的專業(yè)能力從市場獲取公平回報，有力地支撐著萬科的持續(xù)增長和領(lǐng)跑。二、強(qiáng)風(fēng)險執(zhí)評估1.戰(zhàn)略方向的選擇2.房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向1.戰(zhàn)略負(fù)方向滔的選擇從成完立之蘆初的曬電子扶音響嫩專賣黨，到20世紀(jì)很八九兼十年念代的疾多元晨化，盲再到消現(xiàn)在固專注遵于住晉宅地兩產(chǎn)，盛萬科休經(jīng)歷鉗了專示業(yè)化-多元蠢化-專業(yè)閱化的廣輪回恐。19糠91年底邪，萬浩科的據(jù)業(yè)務(wù)窯包括桿進(jìn)出狠口、慌零售召、影腥視、保飲料強(qiáng)、印添刷、乳機(jī)加廚工等13大類棒。然撲而瘋衣狂的蓋多元是化并覺沒有瓣給萬禮科帶元來相芒應(yīng)的涌利潤晝，萬伯科最稅終放錯棄了慶以綜亡合商娛社為肢目標(biāo)席的發(fā)旨展模高式，回采納決了加育速資接本累曲積迅示速形循成經(jīng)脂營規(guī)岔模的畫發(fā)展聚方針握，確乒立以灶城市總居民呼住宅覆為公脖司的尺主導(dǎo)趴業(yè)務(wù)埋。2.房地論產(chǎn)的次政策導(dǎo)向近年爪來房雄價攀裁升，遠(yuǎn)中央逃政府經(jīng)出臺索了一配系列始政策兼促使材房價考降溫衰，房昨地產(chǎn)招市場柄隨時食可能辭會出洗現(xiàn)“貸拐點(diǎn)啄”。辛同時偏，“鼓優(yōu)勝糕劣汰跌、適你者生葵存”逮的自內(nèi)然界穩(wěn)法則敗，也躍將在截房地行產(chǎn)行憲業(yè)中些得到壁印證陵。如撕何調(diào)匆整經(jīng)漫營戰(zhàn)日略，麗確保軋良好默的資故金狀據(jù)況，徐保持渣更為獎穩(wěn)健奸的存嘗貨規(guī)垃模，盲采用繩更加節(jié)合適榨的財蒼務(wù)策野略，旨在房黑地產(chǎn)曾行業(yè)變保持售領(lǐng)先碑地位怖等一假系列駁問題椒，成討了萬閣科必找須大索膽承券認(rèn)和趁小心吵面對鐘的風(fēng)朝險問上題。三、疊控制犧活動1.投資管理與控制2.銷售管理與控制3.采購成本管理與控制4.資金管理與控制1.投資疾管理背與控制萬科猛的投密資業(yè)獻(xiàn)務(wù)主揪要由武戰(zhàn)略咱與投詳資管狂理部谷負(fù)責(zé)額管控紅，使荒用新議項目絹決策鐮平臺寧對重織大投壟資進(jìn)行衣管理東。相竭對于催過去條總部掩決策歪、區(qū)紗域執(zhí)意行的胞格局阻，現(xiàn)性階段纏萬科扣實施狹的是置戰(zhàn)略運(yùn)總部斥、專援業(yè)區(qū)粱域、側(cè)執(zhí)行井一線呈的三火級管遇理架泳構(gòu)運(yùn)摩作模屯式，彎突破其了跨泰區(qū)域農(nóng)發(fā)展音的管烘理瓶燃頸。2.銷售頸管理確與控制萬科錦梳理揉及細(xì)漲化了場市場他營銷皆部對啟銷售澤相關(guān)秋業(yè)務(wù)奴的管拴控職汽責(zé)，樣遵循博合約津明晰跨、授鋤權(quán)審遷批和際不相茶容職害務(wù)相規(guī)分離風(fēng)的原愁則，趨使用貞銷售喜管理主平臺萌對項蛾目定因價、熔認(rèn)購瞇、折泄扣、刊簽約刑、回伶款等席業(yè)務(wù)副進(jìn)行奔控制嗎和記軍錄，茂細(xì)化觀了對秧銷售魚收款蹤蝶等高憑風(fēng)險回環(huán)節(jié)古的控凝制流隸程，好加強(qiáng)燭了對批銷售匪費(fèi)用欲管理揪的控明制力蔬度。梳萬科那的銷售售管秘控策德略主敘要具獲有三妄個特啄征：詳?shù)谝唤?，聚危焦主相流普囑通住陳宅；豎第二霜，快疏速開刪發(fā)，徑快速羊銷售廢；第蔬三，射形成滿層次悉豐富望的戰(zhàn)認(rèn)略縱那深布竿局。3.采購爭成本敘管理起與控制萬科米主要取由工姜程采箭購與詠成本孕管理化部負(fù)浴責(zé)對蝕采購考業(yè)務(wù)情和成究本相待關(guān)流申程的巷管控餐。公桶司通頭過加痛強(qiáng)集梯中采岔購、骨推行萄戰(zhàn)略幼合作興等采趣購模污式和解招投樂標(biāo)、深競爭集性談羅判等掃采購蘋方式朗，兼謙顧采糖購的鐵效益賢、效顧率和駱規(guī)范破性，貞并使期用采賴購管鐘理平忙臺提敗升采算購的扁效率欣和透釣明度孤。此柏外，酸在采副購付準(zhǔn)款環(huán)泊節(jié)，揉公司憐還加魄強(qiáng)了因支付繞環(huán)節(jié)堪的核忌對和肥審查眾及對名供應(yīng)宜商的啊事后翻評估們，以懼保證兩付款灰的準(zhǔn)預(yù)確性妻及合暮理性帳。4.資金及管理武與控制萬科貸在公貨司總犁部設(shè)碑立資火金管水理中再心，粒對公捕司和求各子拒公司水的融巧資和彼結(jié)算勢業(yè)務(wù)救實行廣統(tǒng)一諸管理笑。同擇時，浪資金浴管理容中心扎還通協(xié)過定剃期編況制年賊度資母金計贊劃和朋月度厘動態(tài)脊?jié)L動芒資金波計劃藍(lán)，加艇強(qiáng)資吐金管傭理的器計劃埋性，話并對歷子公哨司的營資金摩計劃幫完成吸情況萌進(jìn)行廚跟蹤特，實茂時調(diào)戲整資視金安璃排。竄在資圈金籌蘿集方商面，閣萬科隨善于養(yǎng)綜合艙運(yùn)用套多種粥融資情手段放，包漫括A股IP順O、B股IP鴨O、配器股、貍公開昂增發(fā)濕、非含公開撤發(fā)行糕、發(fā)棗行可籮轉(zhuǎn)債馳、發(fā)裝行公旨司債散券和吩取得轉(zhuǎn)銀行睛借款艷等，哨為房表地產(chǎn)苦業(yè)的回快速悲發(fā)展編籌集咽了充嘉足的瘋資金值，做特到了努實業(yè)誼發(fā)展趨與資配本運(yùn)毫作的儀完美訪融合益。四、霞信息易與溝疫通1.信息報告與信息化平臺2.完整透明的溝通渠道1.信息查報告逝與信娃息化平臺萬科承在重岔大事乏項的渣報告撒和審鑼議方贊面，們建立秧了統(tǒng)多一規(guī)蕉范的康報告犁渠道雨和方榨式。治子公幅司定常期向鈔總部旁上報遙各類桐經(jīng)營腰信息趕。經(jīng)任營管航理例榆會、耗總裁蚊辦公悟會等南在內(nèi)澡的定澇期、男不定競期專宅題辦炸公會償議制雷度，葉則便臣于把粒握集傍團(tuán)的果整體看經(jīng)營劈燕狀況推，保色證公棟司的膏有效擾運(yùn)作稅。公拉司運(yùn)父用了途統(tǒng)一慨的信征息系貴統(tǒng)平陪臺，頂日常習(xí)審批性業(yè)務(wù)鉤在信瞞息化偶平臺潛上進(jìn)叼行自臨動控票制，豬實現(xiàn)鍵內(nèi)部叫信息濕的及泊時傳彎遞，回并保綠證授津權(quán)審電批控字制的賽效率勒和效訊果。誰與此挪同時涼，公悟司還鉗建設(shè)候了萬喂科信剩息安方全管從理體退系，雙制定笛了一告系列榆信息戀安全音方針毀、策赤略和胃制度欲，以勻保護(hù)朽公司雕的信模息資剃產(chǎn)，虹積極業(yè)預(yù)防慨安全府事故骨的發(fā)彼生。2.完整置透明救的溝芽通渠道萬科盯通過踏名目瘡繁多確的各熊種會菜議來泉實現(xiàn)凝信息稼溝通揮，幫像助經(jīng)伶理和命員工期們分怕享信較息。禿萬科貍的周薦報、撥月報憶、旬興報、六業(yè)務(wù)盛通報匙以及削名聲刃在外木的《萬科》周刊端，形促成制吸度和倉文化油。在欄萬科昌的對剪外論嘴壇上郵，每街一個肚參與跪者都房誠可以飛自由巖地與虎王石即對話繁，指煙點(diǎn)萬銷科的因優(yōu)勢想，乃牽至完怒全不婦設(shè)防針地投次訴萬攻科，巧對于浙規(guī)范那一線掘公司嚷的行絲式為比泊管理剝制度氣更加扔有效赤。在老與客榆戶、壓合作擠伙伴含、投曾資者蹈和員愈工關(guān)顯系方訂面，背萬科給建立景起完陡整透濕明的確溝通槳渠道捷。第香一，違設(shè)立麥地產(chǎn)亦客戶逆中心縫、物較業(yè)管愛理處晉、投嗓訴表尿單、特投訴萌論壇武、萬杏科集裁團(tuán)客炮戶中察心五衛(wèi)條投誕訴溝陰通渠得道，找與客幟戶進(jìn)懸行良價性互慮動。白第二廟，通軌過第血三方其調(diào)查援、定繁期溝神通等鵲多種勺渠道翠，與杰合作護(hù)伙伴緩保持唐良好崗的合必作關(guān)礎(chǔ)系。禁第三敗，通遷過在苦公開支網(wǎng)站無和公腹司門裁戶網(wǎng)抓站及賤時公博告經(jīng)壤營信裕息、盼設(shè)立牧投資紐奉者來須訪欄極目和挑公開笛聯(lián)系薯方式滋等，虛保證越投資侄者及綢時了格解公圓司的暑經(jīng)營栽動態(tài)怠，通是過互穴動加插強(qiáng)對遍公司晶的理拴解和緒信任委。第矛四，猶設(shè)立怒上級勇經(jīng)理律的門期戶開禁放政舟策、顯“我額與總縫理有妻個約注會”鍋、“E-北ma兄il給任華何人猾”、懲網(wǎng)上吃論壇愛、職登員申垂訴渠市道、臣員工變滿意仆度調(diào)膊查等侄十二協(xié)條溝元通渠蠢道，找保證對員工扯在企進(jìn)業(yè)內(nèi)灶部的購溝通列順暢察。五、蛾內(nèi)部旦監(jiān)督1.監(jiān)督檢查體系2.績效考評1.監(jiān)督顫檢查體系萬科桌建立菜起涵總蓋總緩部、扯區(qū)域山、一風(fēng)線三澡個層駕面的價監(jiān)督濾檢查發(fā)體系漠，由門審計晨部、京風(fēng)險愁管理肆部、膊總部掏其他呼職能講部門忘或聘呆請的巴第三沖方對干各業(yè)降務(wù)領(lǐng)帆域的罪控制務(wù)執(zhí)行乓情況輪進(jìn)行雅定期舞與不惜定期默的專濟(jì)項檢粒查和穗評估刊，?？献C控你制活準(zhǔn)動的漏存在鑄并有膝效運(yùn)肚行。軋第一棄，公辦司成傷立審移計部鋤，負(fù)澤責(zé)人油由董波事會汪任命紫，直毛接向山董事徒會審港計委誦員會書匯報淹工作款，保訊證了生審計瞞部機(jī)視構(gòu)設(shè)齒置、奶人員察配備躬和工勺作的鼻獨(dú)立羞性。陸第二財，公技司總貓部設(shè)虎立風(fēng)碰險管御理部漂，具趙體負(fù)覺責(zé)組金織協(xié)疫調(diào)內(nèi)畫部控萌制的獸建立匙、實燃施及垮完善亮等日鏟常工逝作，陽通過什編制塘內(nèi)部并控制吉評估楚表，蛇組織欠總部裁、各州控股炒公司思、各替業(yè)務(wù)激部門宣進(jìn)行饞自我凍評估條與定艘期檢彩查，擴(kuò)推進(jìn)陳內(nèi)部芹控制脖體系匪的建笑立健腳全。鐵第三泊，總稻部門州各專種業(yè)部赤門及丙各控禮股公扯司均尚設(shè)有誦內(nèi)部村控制萬專員召等相愈關(guān)內(nèi)誰部控昌制管雕理崗仇位，損負(fù)責(zé)略本單買位內(nèi)跳部控眼制的全日常孩工作蹈。2.績效考評萬科龜實施草平衡田記分施卡（BS殲C）為剪核心女的組后織績牙效管粱理，埋從財朱務(wù)、渡顧客言、內(nèi)符部運(yùn)盼作和鉗學(xué)習(xí)勞與成尤長四削個維敬度出掩發(fā)制座定考輪核方虛案，惱并據(jù)姐此對友總部滿、區(qū)救域本岸部和皆子公堪司進(jìn)揀行考勒核。軋在新種的薪渠酬體逮系中堂，引釘入更沙多的勾股東倒價值艷因素濃，更徒加重株視凈往資產(chǎn)摩的收逢益率披和項叫目內(nèi)趁部回生報率準(zhǔn)。公心司還我建立本了領(lǐng)歉導(dǎo)力規(guī)資質(zhì)繁模型余，每莖年對穿高層它經(jīng)理腫人員疤進(jìn)行核領(lǐng)導(dǎo)部力測磨評，禁并加眨強(qiáng)對幸高管搶人員竿自律臟的監(jiān)習(xí)督，森實行行利益蔽沖突遍主動濤申報裹制度撲；對岡中層乳經(jīng)理魔人員杜進(jìn)行36賤0度反廈饋，威實行僑中高哥級管吧理人耀員赴徑任交鑄流制副度。六、糕借鑒輕意義1.控制環(huán)境——領(lǐng)先的核心價值觀2.風(fēng)險應(yīng)對——靈活的市場適應(yīng)3.控制秘籍——實業(yè)發(fā)展與資本運(yùn)作的完美融合4.控制前提——完整透明的溝通渠道1.控制訴環(huán)境——領(lǐng)先灰的核撞心價值下觀萬科的且核心扒價值方是“愉創(chuàng)造浩健康索豐盛犧的人抄生”采，包登含“況客戶妥是我患們永偏遠(yuǎn)的證伙伴策”、精“人扯才是緊萬科沃的資啟本”數(shù)、“萍陽光留照亮罪的體隆制”員及“賊持續(xù)菌的增喇長和增領(lǐng)跑餓”等修理念模，營險造了精卓越報的內(nèi)尚部控袖制環(huán)換境，故也奠尤定了糠商業(yè)論成功乘的基雨石。狠正是舟控制丹文化酸上的冬領(lǐng)先勵，使訊得萬?？频檬鲆栽陂]眾多侄的房詳?shù)禺a(chǎn)囑公司醬中脫或穎而與出。市場訂最終遵是公爛平的生，任楚何暴挺利都池不可元持久政，只文有持胞續(xù)提處供令營顧客沾滿意蹄的產(chǎn)共品和辯服務(wù)虧，不密斷為親客戶汁創(chuàng)造登價值悔和突須出個奸性，溪才能客贏得抱市場慕。2.風(fēng)險定應(yīng)對——靈活科的市長場適應(yīng)在房揀地產(chǎn)菊行業(yè)剖承受爆史上糊最嚴(yán)驕厲的件調(diào)控負(fù)壓力少下，獄萬科芹反而狗能夠伏逆勢康大幅謎擴(kuò)張寒的關(guān)兼鍵，礎(chǔ)在于像公司濁“不貼與政蠅策進(jìn)采行博摔弈”炸的經(jīng)雅營戰(zhàn)內(nèi)略。鞠第一跟，從高萬科撈的產(chǎn)懷品策老略來粗看，屢堅持怪做主徐流普促通住丙宅，淡幫助皺萬科欣度過寫了宏臟觀調(diào)碑控，遙提前鴉實現(xiàn)通千億叮目標(biāo)均。第像二，效在土倦地價謝格的挨平穩(wěn)變期，紋高周脖轉(zhuǎn)開皆發(fā)的慶優(yōu)勢送就會多體現(xiàn)補(bǔ)出來凈。第嫩三，熄萬科腸的戰(zhàn)襯略縱像深很碼大，扮業(yè)務(wù)豈遍布親全國劣，可煤以規(guī)記避個焦別城驚市的月房價癥波動拌風(fēng)險呼，將塞絕對寬的調(diào)液控風(fēng)管險，被轉(zhuǎn)化狀成相自對的故擴(kuò)張頭機(jī)會糧，化比“危解”為志“機(jī)要”，只體現(xiàn)躍了萬控科靈貌活的倦市場丹適應(yīng)棕能力商。由士此可率見，吉內(nèi)部雖控制撕需要覽權(quán)宜哲和應(yīng)