西安市長(zhǎng)纓西路地下商業(yè)空間決策選址調(diào)研報(bào)告

西安市新城區(qū)長(zhǎng)纓東路、長(zhǎng)纓西路地下空間決策選址調(diào)研報(bào)告2013.5西安市長(zhǎng)纓東路（西路）地下商業(yè)空間決策選址調(diào)研報(bào)告一、項(xiàng)目選址商圈簡(jiǎn)介西安作為全國(guó)最大的二級(jí)商品批發(fā)市場(chǎng)之一，是覆蓋西北五省及周邊區(qū)域的商品批發(fā)基地?？祻?fù)路商圈始形成于1984年，目前是以服飾為主的專業(yè)型批發(fā)市場(chǎng)，商品檔次以中低端為主，涉及到服飾、皮具、鞋業(yè)、小商品、小食品、輕紡等類的市場(chǎng)。其銷售輻射范圍包括陜西、山西、甘肅、寧夏、新疆、內(nèi)蒙、西藏等省份?？祻?fù)路商圈是由康復(fù)路貫通連接北面的長(zhǎng)纓西路，南面的長(zhǎng)樂(lè)路，形成工字型的以批發(fā)業(yè)態(tài)為主的商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域。早期的康復(fù)路之前的商戶是以批發(fā)為主，并不注重商品的零售業(yè)，但隨著批發(fā)行業(yè)在各個(gè)城市中的逐漸沒(méi)落，業(yè)主逐漸開(kāi)始轉(zhuǎn)向零售模式。自品牌服飾入駐康復(fù)路之后，同樣的品牌服飾在商場(chǎng)和康復(fù)路市場(chǎng)之間的價(jià)格差異優(yōu)勢(shì)，吸引了大批的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)買。隨著零售業(yè)在康復(fù)路市場(chǎng)交易量大幅度提升，經(jīng)營(yíng)模式逐漸變成目前以批發(fā)兼零售為主的經(jīng)營(yíng)新模式的轉(zhuǎn)變。據(jù)2012資料顯示，康復(fù)路商圈中的業(yè)者數(shù)量已達(dá)到了2.1萬(wàn)戶?？祻?fù)路批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)的年零售額已占到全年交易總額的50%以上!二、西安六大商圈綜合情況對(duì)比六大成熟商圈數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)商圈名稱成熟度商業(yè)等級(jí)市場(chǎng)定位占地面積營(yíng)業(yè)面積日客流量年?duì)I業(yè)額備注鐘樓商圈成熟、商業(yè)區(qū)市級(jí)中高端12K㎡250萬(wàn)超100萬(wàn)280億元康復(fù)路商圈成熟、批發(fā)商業(yè)地區(qū)級(jí)批發(fā)低端14K㎡160萬(wàn)28萬(wàn)600億元小寨商圈成熟、住宅區(qū)域級(jí)中低端7.7K㎡61萬(wàn)20萬(wàn)55億元高新商圈成熟、辦公區(qū)域級(jí)中高端3.5K㎡20萬(wàn)17萬(wàn)28億元曲江商圈比較成熟、旅游區(qū)域級(jí)中端旅游16K㎡30萬(wàn)17萬(wàn)25億元經(jīng)開(kāi)商圈比較成熟、辦公、住宅區(qū)域級(jí)中高端21K㎡24萬(wàn)15萬(wàn)21億元六大商圈特點(diǎn)商圈名稱業(yè)態(tài)組合服務(wù)對(duì)象商圈特征鐘樓商圈百貨店、專賣店、餐飲、服裝西安市民、外地消費(fèi)者、旅游綜合性商圈、打造中高端城市商業(yè)中心、西安最大的商業(yè)中心康復(fù)路商圈服裝、五金、飾品、箱包西北地區(qū)分銷商、西安低收入者西北第一綜合批發(fā)地，批發(fā)商城林立、以低端為主小寨商圈餐飲、服飾、箱包、鞋類城南居民、附近大學(xué)生高校學(xué)生為主，由中低端向中端發(fā)展高新商圈中高檔百貨、品牌服飾、珠寶、餐飲、影院高薪白領(lǐng)、周邊居民硬件設(shè)施優(yōu)秀、購(gòu)物環(huán)境好、業(yè)態(tài)組合豐富曲江商圈百貨、超市、服裝、電子產(chǎn)品、餐飲城北居民以餐飲、旅游、娛樂(lè)為主的新商圈經(jīng)開(kāi)商圈休閑娛樂(lè)、餐飲、酒吧、影院外地游客、周邊居民新興商業(yè)圈，快速發(fā)展三、項(xiàng)目選址康復(fù)路商圈周邊環(huán)境1、商圈內(nèi)商業(yè)體分布圖2、康復(fù)路商圈商業(yè)體基本情況匯總商圈商業(yè)體構(gòu)成不包括東二環(huán)以東的項(xiàng)目體經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成批發(fā)市場(chǎng)32家服飾、鞋品皮具、日用百貨、童裝、童鞋、文具、床上用品、小商品、小食品、文具、內(nèi)衣、男裝、羊絨、針織等。零售市場(chǎng)5家主要門市450戶左右商圈定位批發(fā)市場(chǎng)中低端零售市場(chǎng)中檔主要門市中檔商戶分布批發(fā)市場(chǎng)19800戶零售市場(chǎng)900戶主要門市450戶康復(fù)路交易廣場(chǎng)3．8萬(wàn)針織內(nèi)衣、休閑襯衫、運(yùn)動(dòng)服、T恤、牛仔、時(shí)裝、中老年服飾、鞋、包、品牌服裝1300批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、聯(lián)營(yíng)經(jīng)營(yíng)權(quán)10年秦浙服裝城1．5萬(wàn)一層：中檔男裝、褲子；二層：中檔羊毛衫、休閑夾克；三層：休閑裝、女裝；四層、五層：高檔品牌男裝。批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、聯(lián)營(yíng)萬(wàn)悅城（在建項(xiàng)目）批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、聯(lián)營(yíng)澳龍服裝批發(fā)城1.3萬(wàn)一、二層：男裝；三層：品牌男裝90批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、聯(lián)營(yíng)多彩新天地2萬(wàn)一層：以品牌男裝為主，部分休閑，牛仔服飾二層：西區(qū)以年輕時(shí)尚，休閑服飾為主，東區(qū)以品牌羽絨服為主三層：以運(yùn)動(dòng)服裝、休閑、女裝、牛仔為主420批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、聯(lián)營(yíng)金花羊毛衫城4萬(wàn)負(fù)一層：時(shí)尚羊毛衫、針織；一、二層：羊毛服飾、品牌羊毛服飾；三層：羊毛、羊絨服飾；四層：各式男女服裝。五層：品牌展示430批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、聯(lián)營(yíng)丹尼爾文體城批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、聯(lián)營(yíng)西隆小百貨化妝品、小百貨、辦公用品、針織、服飾、餐具20批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、聯(lián)營(yíng)漢隆商貿(mào)城8700一層：日用品百貨；二層、三層、四層：玩具，飾品120批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、聯(lián)營(yíng)老招商樓服飾商場(chǎng)批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、聯(lián)營(yíng)炫彩商城批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、聯(lián)營(yíng)西北商貿(mào)12萬(wàn)一層：時(shí)尚精品館；二層：精品男女服飾；三層：精品男女服飾；四層：針織內(nèi)衣童裝；五層：品牌服飾展區(qū)；六層：品牌服飾展區(qū)；批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、聯(lián)營(yíng)白馬服飾城40批發(fā)為主、零售為主、批發(fā)兼零售租賃、買斷、聯(lián)營(yíng)朝陽(yáng)新世界（在建項(xiàng)目）租賃、買斷、聯(lián)營(yíng)昌安商廈6000一層：針織品、時(shí)尚女裝、中老年服飾、休閑運(yùn)動(dòng)裝、部分為男裝二層：各類女裝、毛衫、牛仔、運(yùn)動(dòng)服裝三層：個(gè)性男裝、休閑男裝四層-六層：庫(kù)房450租賃、買斷、聯(lián)營(yíng)四、商圈內(nèi)客流及交通情況因康復(fù)路商圈商業(yè)體的高度集中，前些年讓康復(fù)路商圈成為輻射陜西、內(nèi)蒙古、甘肅、寧夏、新疆省區(qū)等23個(gè)省市，成為西北地區(qū)物流中轉(zhuǎn)站和集散地。在不同時(shí)間段對(duì)長(zhǎng)纓路內(nèi)客流集中區(qū)域進(jìn)行了客流測(cè)量，保守計(jì)算預(yù)估，長(zhǎng)纓路日客流量可達(dá)到210000人次/日。同時(shí)，對(duì)車流量的測(cè)量結(jié)果為65000車次/日。康復(fù)路商圈交通及物流情況商圈內(nèi)主要交通情況主要鐵路、公路隴海鐵路、西康鐵路、寧西鐵路、西戶鐵路、西候鐵路、包西鐵路公交路線商圈內(nèi)共有8個(gè)公交站點(diǎn)，公交線路40余條，通向全市各處。物流情況商圈內(nèi)貨站分布及數(shù)量主要物流公司為貝斯特、西北物流、勤工路兩側(cè)共計(jì)300余家。貨運(yùn)輻射地區(qū)西安、武漢、南京、南昌、九江收費(fèi)情況三種方式收費(fèi)：重量、體積、實(shí)物估價(jià)。根據(jù)地點(diǎn)、路程判斷具體價(jià)格。對(duì)客流的評(píng)價(jià)根據(jù)對(duì)商圈的客流及物流處貨包及貨運(yùn)車輛觀察，主要客群都為西安市及臨近市縣的消費(fèi)者和西北地區(qū)的商戶為主。對(duì)交通的評(píng)價(jià)商圈臨近三府灣客運(yùn)站、西安火車站、物流中心，同時(shí)，長(zhǎng)纓路及長(zhǎng)樂(lè)路為通往西安市東部郊縣的重要交通干道，加之批發(fā)市場(chǎng)的各式運(yùn)輸工具的存在，導(dǎo)致該區(qū)域交通壓力非常之大，在高峰時(shí)間段，交通經(jīng)常發(fā)生擁堵。五、項(xiàng)目銷售價(jià)格可參考數(shù)據(jù)及租賃價(jià)格可參考數(shù)據(jù)銷售價(jià)格參考數(shù)據(jù)1、通過(guò)本次商圈調(diào)研，商圈中可參考的同行業(yè)項(xiàng)目?jī)H有東方萬(wàn)和城類似（商業(yè)綜合體），該項(xiàng)目位于長(zhǎng)纓東路與東二環(huán)的交口處，正處于建設(shè)階段，明年底開(kāi)業(yè)，總建筑面積30萬(wàn)平米，地下2層連通未來(lái)3號(hào)線地鐵站，地下商鋪以產(chǎn)權(quán)形式正在銷售，銷售均價(jià)為建筑面積2.5萬(wàn)元/㎡，最高2.8萬(wàn)元/㎡，公攤50%。2、我司選址路段照比萬(wàn)和城具有較好的優(yōu)越性，但本次調(diào)研發(fā)現(xiàn)，西安市商品房銷售均價(jià)較低，僅為7000元/㎡租賃價(jià)格參考數(shù)據(jù)在本次調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，商圈內(nèi)各商業(yè)體整體租金與其它城市相比較低。分析認(rèn)為，一方面是因商圈內(nèi)商業(yè)體數(shù)量多，經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)同質(zhì)化嚴(yán)重；同時(shí)，商鋪供應(yīng)量大，商企相互競(jìng)爭(zhēng)激烈造成租金較低的情況。本次走訪調(diào)研過(guò)程中，得到的最高租金在西北商貿(mào)城的一層，原始租金達(dá)到了700元/㎡。對(duì)于新項(xiàng)目而言，開(kāi)業(yè)之初要達(dá)到商圈最高租金可能性較低，未來(lái)租金標(biāo)準(zhǔn)還需要考慮項(xiàng)目在批發(fā)商圈中是如何定位（批發(fā)、零售或是批零兼售的定位）、單體商鋪規(guī)劃面積的大與小、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)、建筑因素、商戶經(jīng)營(yíng)習(xí)慣等方面因素綜合考慮而定。六、選址位置綜合評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：康復(fù)路目前應(yīng)該是西北地區(qū)最大的批發(fā)集散地，在西北地區(qū)擁有很高的知名度。地理位置優(yōu)越，商圈內(nèi)交通較為便利，設(shè)有40余條公交路線、客運(yùn)站，在2013年西安地鐵建成后將貫穿于長(zhǎng)樂(lè)路。商圈內(nèi)的物流及倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施齊備；商圈內(nèi)每日客流量與交易額較高，全面輻射西北陜甘寧地區(qū)及臨近的幾個(gè)省市地區(qū)。劣勢(shì)：商圈內(nèi)同類業(yè)態(tài)商業(yè)體較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈并且管理混亂。商圈內(nèi)大多項(xiàng)目裝修環(huán)境及檔次陳舊、老化，同時(shí)批發(fā)市場(chǎng)的臟、亂、差現(xiàn)象依然嚴(yán)重，影響消費(fèi)者購(gòu)物心情及購(gòu)買欲望。商圈內(nèi)雖然有倉(cāng)儲(chǔ)及物流系統(tǒng)，但實(shí)際的存儲(chǔ)、吞吐量滿足不了商戶需求，造成貨物積壓與堵塞的現(xiàn)象。在貨物的短途運(yùn)輸上，人力車和電摩托運(yùn)貨的情況極為多見(jiàn)，為區(qū)域內(nèi)的路面交通帶來(lái)極大壓力及交通安全隱患嚴(yán)重。機(jī)會(huì)：長(zhǎng)纓路如能拆遷改造，會(huì)使整個(gè)康復(fù)路商圈環(huán)境得到改善，新項(xiàng)目的形成將會(huì)帶來(lái)新的經(jīng)營(yíng)理念及管理模式。目前商圈內(nèi)部分商業(yè)體采取銷售短期經(jīng)營(yíng)權(quán)的銷售辦法，商鋪銷售狀況甚佳，暫無(wú)產(chǎn)權(quán)商鋪概念，這也許是在批發(fā)類型的商圈中，商鋪對(duì)商戶而言僅是達(dá)到經(jīng)營(yíng)目的導(dǎo)致的結(jié)果。威脅：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)的不斷變化，在批發(fā)業(yè)務(wù)方面，商圈內(nèi)的各項(xiàng)目體均面臨著市場(chǎng)的分流和外省市場(chǎng)的攔截；在商圈內(nèi)，商場(chǎng)與商場(chǎng)之間也面臨著相互競(jìng)爭(zhēng)，搶分客源的威脅，對(duì)于這些形成已久的商場(chǎng)要面臨著經(jīng)營(yíng)管理理念及