物權法概述及其案例分析

物權法概述及案例分析

二0一五年九月主要內容民法典與物權法1物權法與國土資源管理2物權法概述及案例分析35民法典與物權法1黨的十八屆四中全會通過的《中共中央關于全面推進依法治國若干重大問題的決定》明確提出：“加強市場法律制度建設，編纂民法典”。

以《十二銅表法》為開端,《查士丁尼民法大全》為總結的羅馬法,是世界史上內容最豐富,體系最完善,對后世影響最廣泛的古代法律。英國的《權利法案》,美國的《獨立宣言》和1787年憲法,法國的《人權宣言》都是以羅馬法為基礎。

制定民法典意義極其深遠民法典是“社會生活的圣經”，是“公民權利宣言書”。西方人崇尚一手持圣經，一手持民法典。通過前者保障心靈自由，后者保障人格和財產。不少國家和地區(qū)都把民法典奉為人民權利的宣言和民族精神的縮影。法國、德國、俄羅斯、日本等大陸法系主要大國的民法典，都是在民族復興、社會轉型、國家崛起的關鍵時期被制定出來的。民法典是市場經濟的基本法、市民生活的基本行為準則，更是法官裁判民商事案件的基本依據。我國現行民事法律“體系”，只是由一些單行法拼接而成的集合體，欠缺科學化體系需要的分工與配合這些最基本的因素，也缺乏板塊之間的邏輯。我國各級法院每年受理的案件一般約占各類案件的7０％以上。民法是保護公民和法人的合法權利的最重要的法律保障。編撰、制定民法典，將為進一步規(guī)范和完善市場經濟體制、更好地維護民事主體的合法權利、加快依法治國的偉大進程提供堅實的法律保障?！澳橙司W購一臺熱水器，該產品質量不合格，出現漏電問題，使消費者遭受傷害。在該案中，法官選擇適用何種法律時，擺在他面前的有合同法、侵權責任法、消費者權益保護法、產品質量管理法等，還有最高人民法院頒行的相關司法解釋以及國務院的相關行政法規(guī)規(guī)定，法官往往難以作出選擇?！边@個案例形象解釋民法典缺失造成的尷尬。

民法典的缺失，導致實踐中法官所用的法條形形色色，一些法官僅憑自己對法律的感悟和理解而找法、用法。有的案件中，一審中法官適用消費者權益保護法，二審中法官又適用合同法或侵權責任法，兩審的裁判結論大相徑庭。在法律體系中，地位僅次于憲法的民法典今年或啟動。編纂民法典的意義在于，它是各民法單一法規(guī)的系統(tǒng)化，有利于消除各個法律間的矛盾。意大利學者那塔利諾·伊爾蒂曾言：“安全的感覺來自于社會深層次的結構?！痹谛纬珊挽柟躺鐣顚哟蔚慕Y構中，民法典無疑是極為重要的力量，民法典的制定將促使社會秩序趨于穩(wěn)定，使人們的生活具有長久的可預期性。經過多年的改革開放多年，我國已經逐步邁向經濟發(fā)達、文化繁榮、社會穩(wěn)定的成熟國家，這一社會基礎既為民法典的制定奠定了基礎，也使得民事立法邁向法典化。

新中國成立以來,我國曾于1954年、1962年、1979年、2002年四次啟動民法典的制定工作,但由于當時的歷史條件所限,始終未能完成。2014年,黨的十八屆四中全會《決定》明確提出“加強市場法律制度建設,編纂民法典”,拉開了我國第五次民法典編纂工作的大幕。根據中央的部署,民法典編纂工作由全國人大常委會法工委牽頭,中國法學會、最高人民法院、最高人民檢察院、國務院法制辦、中國社會科學院為參與單位。

2007年3月，作為民法典重要組成部分的物權法獲得通過；2009年12月，侵權責任法通過；2010年10月，涉外民事關系法律適用法通過。2011年年初，中國特色社會主義法律體系宣告如期形成。

一、物權法的形成與發(fā)展以古羅馬法為標志的物權法雛形時期以《法國民法典》為代表的物權法完善時期以《德國民法典》為代表的物權法發(fā)達時期

我國1911年《大清民律草案》、北洋政府1926年完成《中華民國民律草案》中均設有“物權”編（第三編）。1929年正式頒布的民國民法物權編，受大陸法系傳統(tǒng)的影響很大。

漫長！堅定！關注！歷時14年從1994年列入立法規(guī)劃到2007年3月16日審議通過，前后歷時14年

8次審議從2002年12月初次審議，到2007年通過，經過5年8審，創(chuàng)我國立法史上單部法律草案審議次數之最

空前關注

2005年6月，十屆全國人大常委會第十六次會議在第三次審議后，將物權法草案向社會全文公布征求公眾意見，共收到11543件意見。法學學術界的爭論也異常激烈。

2007年3月16日第十屆全國人民大會第五次會議通過輾轉5年8審、歷時14年

11多份征求意見稿100多次座談會中國歷史上審議最多的法律《物權法》高票通過立法背景1——（憲法修訂）2004年《憲法》（修正案）公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或征用并給予補償。保護公民合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權。依照法律規(guī)定保護公民私有財產的繼承權1982年《憲法》1999年《憲法》（修正案）在法律規(guī)定范圍內的個體經濟、私營經濟等非公有制經濟，是社會主義市場經濟的重要組成部分。國家保護個體經濟、私營經濟的合法權利和利益。國家對個體經濟、私營經濟實行引導、監(jiān)督和管理。國家允許私營經濟在法律規(guī)定范圍內存在和發(fā)展，私營經濟是社會主義公有經濟的補充。立法背景2——現實的需要1982年《憲法》國家鼓勵私人對財富的進取心權利

義務權力1993年“市場經濟”個體義務強調國家的無條件至上性主體地位利益博弈國家根本制度人民切身利益在法治社會里，人民擴大自己財產所有權的要求，以及希望國家的公共權力能夠保護自己所有權的要求在任何條件下都是正當的。孟子“無恒產者無恒心”。在個人財產得到保障的情況下，個人的生存與發(fā)展就得到了保障，這樣才會對國家和社會有持久的信心。

1．政治意義：深化改革、鞏固成果

物權法是鞏固經濟體制改革（尤其是公有產權改革）成果的重要法律制度完善市場經濟體制建設、全面建設小康社會離不開物權法（保護私人財產，鼓勵“藏富于民”）站在依法治國基本方略的高度，催化“依法行政”（尤其是規(guī)范涉及私人財產的政府立法和執(zhí)法）上一個新臺階現代物權促進對資源的有效率利用，在一個物上設立的物權越多，權利的分割越細，利用效率則越高。（用益物權）保護基本生產資料不受侵占和破壞，保證正常生產生活秩序。（保護耕地與自然資源）提高公民投資、建設和生產經營的信心，促進產業(yè)發(fā)展。（保護投資）

2．經濟意義：物盡其用、提高效率物權法通過界定財產歸屬，規(guī)范財產利用及調整相鄰關系、共有關系、物業(yè)管理關系來減少民事財產糾紛。這是促進“人際和諧”

物權法雖然是私法，但它涉及對公權力的約束，即規(guī)范國家和政府在征收、征用私人財產過程中的公法行為。這是促進政府與百姓之間的“官民和諧”物權法反映了現代社會對環(huán)境保護的要求，注重生產與環(huán)保并重、這是促進人與自然的“生態(tài)和諧”3．社會意義：定分止爭、促進和諧是對04年憲法修正案關于保護私有財產的回應和細化突破了我國傳統(tǒng)立法觀念和立法實踐當中“重視公有財產，忽視私有財產”的缺陷;物權法把分散性物權規(guī)則予以有機統(tǒng)一，組合成一個對財產權完整的保護體系大大推進了我國制定《民法典》的進程4．法律意義：推進法典、完善法制

《物權法》“敢叫日月換新天”，通過界定和保護私人財產權，破天荒地顛覆了我國千年積淀的忽視私權保護的傳統(tǒng)，開辟了民權文化的新紀元“倉廩實而知禮節(jié)，衣食足而知榮辱”《物權法》的頒行，倡禮明德、淳風化俗、開辟了以保護私人財產權為榮、以侵犯私人財產權為辱的泱泱禮儀盛邦新時代5．文化意義：倡禮明德、淳風化俗物權法最重要的價值：定紛止爭:確認和保護物權物盡其用:增進財產利用效益風能進,雨能進,國王不能進

英國首相威廉·皮特在演講中曾這樣表達對個人財產權的敬畏：“即使是最窮的人，在他的寒舍里也敢于對抗國王的權威。風可以吹進這所房子，暴雨可以打進這所房子，房子甚至會在風雨中飄搖，但是英王不能踏進這所房子，他的千軍萬馬不敢踏進這間爛了門檻的破房子”。風能進、雨能進、國王不能進，這個經典的憲政寓言強調私有財產應受到至高無上的保護，也是物權法的核心價值所在。物權法與國土資源管理2

《物權法》是確認財產、利用財產、保護財產以及調整財產關系的基本法律，是整個土地產權管理法律體系的核心?！段餀喾ā窐嫿艘运袡?、用益物權和擔保物權為主要內容的物權體系，同時明確了用益物權包括承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。隨著《物權法》頒布實施以及土地宏觀調控和礦產資源開發(fā)秩序整頓規(guī)范的不斷深入，對國土資源管理工作帶來了深遠的影響和提出了新的要求。

一、完善了不動產登記制度

《物權法》頒布以前，我國關于不動產登記的規(guī)定，主要散見在《土地管理法》、《城市房地產管理法》等行政管理法中?！段餀喾ā坟瀼夭粍赢a物權公示、公信的原則，在不動產登記方面作出了多項創(chuàng)新性規(guī)定：一是《物權法》確立了不動產統(tǒng)一登記制度;二是《物權法》確立了不動產登記生效原則;三是《物權法》對更正登記、異議登記和預告登記制度作出了明確規(guī)定;四是《物權法》明確了不動產登記簿的效力和登記機構的職責;五是《物權法》明確了不動產登記機構的賠償責任。二、完善了土地征收補償制度

《物權法》依據憲法，按照黨和國家關于征地補償安置必須保證被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則，對土地征收補償制度進行了完善：一是《物權法》明確土地征收必須以保護耕地為前提;二是《物權法》明確土地征收必須具備法定條件，即：必須是為了公共利益的需要，必須依照法定的權限和程序，必須依法給予征收補償;三是《物權法》明確了土地征收的法定補償范圍，包括：土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和社會保障費用。1、明確土地征收必須以保護耕地為前提

《物權法》第43條明確規(guī)定，“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規(guī)定的權限和征收集體所有的土地”。

2、明確土地征收必須具備法定條件

《物權法》第42條的規(guī)定，土地征收的法定條件是：必須是為了公共利益的需要，必須依照法定的權限和程序，必須依法給予征收補償。只有同時具備這三個條件，土地征收才具有法律效力。

3、明確土地征收的法定補償范圍

《物權法》第42條第二款的規(guī)定，征收集體所有的土地，應當支付的法定補償費用包括：土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和社會保障費用。這一規(guī)定對維護被征地農民的合法權益，保障被征地農民的生活具有重要意義。

三、建立了土地物權體系

《物權法》貫徹平等保護的原則，在土地物權體系方面作出了多項創(chuàng)新性規(guī)定：一是《物權法》明確了集體土地的產權代表;二是《物權法》明確了建設用地使用權可以在地表、地面或者地下分別設立;三是《物權法》明確建設用地使用權可以通過出讓或者劃撥的方式設立;四是《物權法》明確住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理，并明確了地上建筑物的歸屬問題。1、明確了集體土地的產權代表

《物權法》第60條對此作了規(guī)定：1、土地屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；2、土地分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；3、土地屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經濟組織代表集體行使所有權。2、明確了建設用地使用權可以在地表、地面或者地下分別設立

我國《物權法》第136條明確規(guī)定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權”。住一幢還要挖一間3、明確建設用地使用權可以通過出讓或者劃撥的方式設立

《物權法》規(guī)定：建設用地使用權，可以通過出讓或者劃撥的方式設立。采取劃撥方式設立建設用地使用權的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。同時，還明確，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一塊地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣等公開競價的方式出讓?！段餀喾ā返倪@一規(guī)定，改變了《城市房地產管理法》的相關規(guī)定，對于促進土地資源的市場化配置，遏制工業(yè)用地低成本盲目擴張具有重要意義。

4、明確住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續(xù)期

《物權法》第149條作出了明確規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。建設用地使用權期間屆滿后，土地上的房屋及其他不動產的歸屬，也是社會關注的熱點問題之一。對此，《物權法》明確，對土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律或者行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

四、明確了探礦權采礦權的用益物權性質

《物權法》在第三編“用益物權”中明確：依法取得的探礦權、采礦權受法律保護。這是重大的法律制度創(chuàng)新，它表明《物權法》認可探礦權、采礦權的物權性質，對保護權利人的合法權益具有重要意義。

物權法與土地管理法的修訂

1、土管法需要對土地登記的作用、登記機關的審查職責、利害關系人查詢登記資料等諸多土地登記方面的內容予以補充完善，不能僅將土地登記視為土地管理的一種方式，還應讓土地登記在土地權利變動中發(fā)揮應有的作用。

2、土管法需要依據憲法第10條相關規(guī)定和物權法第42條相關規(guī)定，增加"嚴格按照法定程序和法定權限，以公共利益為需要實施征地”的相關內容。

3、土管法需要依據《物權法》第59條第一款等相關規(guī)定，強化集體土地所有權權益的集體成員權導向，讓集體土地所有權行使主體不再虛位。4、土管法要增加地役權這種用益物權形態(tài)，促使一定程度上簡化程序充分利用土地。5、土管法需要依據《物權法》第136條相關規(guī)定，補充完善建設用地分層設立的相關規(guī)定，提高土地利用效率，適應新形勢。

6、土管法需要依據《物權法》第149條等相關規(guī)定，對建設用地使用權使用期限屆滿后如何操作進行細化。物權法概述及案例分析3何為物權法是規(guī)范物的歸屬和利用而產生的民事關系法律。物權法的含義

廣義的物權法，是指以人對物的支配關系為內容的法規(guī)范的總稱（擔保法、土管法、房地產法、森林法、草原法、漁業(yè)法、礦產資源法、水法、文物保護法等）。狹義的物權法，則是指專門以人對物的支配關系為內容的法規(guī)范，即民法典中的物權編，現在的《物權法》。民法的內容財產法身份法債權法物權法親屬法或者婚姻家庭法《物權法》是民法的重要組成部分

全面理解物權法的“一、二、三、四、五”一個理念：系統(tǒng)保護民事（私人）財產權的私法兩類財產：動產和不動產三種物權：所有權、用益物權、擔保物權四項原則：物權法定、物權公示、一物一權、平等保護五條意義：政治、經濟、法律、社會、文化意義

物權法的基本原則1．平等保護原則2．物權法定原則3．一物一權原則4．公示、公信原則公示公信原則——物權的各種變動必須采法律許可的方式向社會予以展示、以獲得社會的承認和法律保護的原則是為物權的變動提供法律基礎所提供的法律基礎是具有普遍信服的公信力在物權變動中具有決定物權變動的效力、物權權利正確性推定的效力、善意保護的效力《物權法》第6條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付?！奔滓冶蚱揸P系房屋買賣合同要求返還房屋買方賣方過戶登記【案情簡介】甲、乙為夫妻關系，共有一處價值100萬元房產無人居住，購房時以甲的名義辦理房產登記，房屋產權證書與房屋管理部門的不動產登記簿上均只有甲一人的名字。甲、乙因感情不和現欲離婚，甲即背著乙與不知情的第三人丙簽訂了一份房屋買賣合同，丙將房款100萬元交于甲后，與甲一起辦理了房產過戶登記。后乙得知此事，遂訴至人民法院，要求丙返還該房屋。

【問題提出】1.第三人丙能否取得該房屋的所有權？2．乙的損害如何得到救濟？

【法律關系】1．甲、乙為夫妻關系；2．該房屋真實權利為夫妻共有，公示的權利狀態(tài)為甲一人所有；3．甲與丙訂立房屋買賣合同并進行了產權登記【參考答案】1.丙可依公示公信原則，善意取得房屋所有權2.乙雖然作為房屋共同共有人享有的所有權，但其權利因為未公示，所以不能對抗已付相應對價且已依法登記的善意第三人丙。因此，其合法權利受到損害只能要求甲予以賠償，即其物權請求權喪失，僅享有債權請求權。

物權法的制定.物權法共２４７條，分為五編總則：1——38所有權：39——116用益物權：117——169擔保物權：170——240占有：241——245物權的法定種類所有權——權利人對物所享有的全面支配的權利。用益物權——對他人所有的物在一定范圍內使用、收益的權利。擔保物權——為擔保債的履行而在債務人或第三人的特定財產上設定的物權。占有——對物的控制、占領。物權種類結構圖物權種類所有權用益物權擔保物權占有相鄰關系共有建筑物區(qū)分所有權土地承包經營權抵押權質權留置權地役權建設用地使用權宅基地使用權1、國家所有權國家所有權是國家對國有財產的占有、使用、收益和處分的權利?！段餀喾ā芬?guī)定，法律規(guī)定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。因此國家所有權是社會主義全民所有制在法律上的表現。2、集體所有權3、私人所有權占有使用收益處分

對財產的實際管理或控制利用并發(fā)揮財產的性能和用途使用財產而取得經濟效益對財產事實或法律上處置安排所有權的積極權能物權設立、變更、轉讓、消滅不動產：登記動產：交付不動產——登記第九條

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十四條

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。

第十六條

不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。

第十七條

不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。房買賣物權變動和債權區(qū)分原則

第十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。特殊動產——登記對抗第二十四條

船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。

七種重要的登記制度初始登記：又稱總登記。不動產權利人在規(guī)定的時間內對其不動產權利進行第一次登記。變更登記：當不動產物權發(fā)生變動時，對次變動予以登記。涂銷登記：消除已有的登記事項。他項權利登記：不動產所有權之外的其他權利的登記。更正登記：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載事項錯誤的，可以申請更正登記?！段餀喾ā?9條第1款異議登記：不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。15日19條第2款預告登記：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，買受人將其買賣債權申請預告登記。預告登記后，未經登記權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。20條3個月預告登記制度十分重要《物權法》第20條規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。納入預告登記的債權，在任何情況下均優(yōu)先于物權。納入預告登記的債權，常常是購買住房的權利。同樣基于“居者有其屋”的原因，住房的權利屬于人的基本權利，故法律必須特別予以保障。預告登記的本質不是不動產物權登記，而是債權性質的請求權的登記，或者說是對于目的在于取得物權的請求權的登記。這種登記的目的就是要特別保護一些物權取得的請求權。

預告登記的本質特征是使被登記的請求權具有物權的效力，也就是說，進行了預告登記的請求權，對后來發(fā)生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有對抗的效力，這樣，所登記的請求權就得到了保護。

預告登記的功能是限制房地產開發(fā)商等債務人處分其權利，以保障債權人將來實現其債權。預告登記的實踐意義在于，權利人所期待的未來發(fā)生的物權變動對自己有極為重要的意義，非要發(fā)生這種變動不可；而法律也認可這種變動對權利人的意義，并以法律予以保障。

舉例來說，買方交錢買期房，等房子蓋起來后，開發(fā)商到登機機關辦理了初始登記，將大產權抵押給了銀行，最后由于開發(fā)商無法償還貸款，銀行要求強制執(zhí)行。這時候很多業(yè)主已經入住了，但是銀行主張其抵押權辦理了登記，必須保護其登記權利；法院于是要強制執(zhí)行，趕走業(yè)主；業(yè)主主張，其已經交了房錢并住了兩年；但是法院認為業(yè)主沒有辦理登記；業(yè)主又主張，沒有辦理登記是開發(fā)商的事，其本身沒有過錯。這樣處理是有問題的，問題的根源是開發(fā)商鉆了法律的空子，因為我國以前一直沒有預告登記制度。按照現在的《城市房地產管理法》，商品房預售僅僅是備案，不是登記，也就是向主管部門報送有關房屋銷售的材料，以備檢查，而不需要像登記那樣公開批露，供權利人和利害關系人查閱，實際上有些查起來是很困難的。這樣就產生了問題，如果沒有預告登記，開發(fā)商等到房屋蓋好后再把房子抵押或者賣一次，第三人確實也無法查詢到這些信息。有的開發(fā)商攜款潛逃，問題就很難處理。

現在按照《物權法》第20條的規(guī)定，辦理預告登記后，任何人或機構包括銀行要設立抵押權，就要去查閱是否有預告登記，如果沒有查詢，將來產生的任何風險都要自己承擔。第20條的規(guī)定強調保障辦理預告登記的權利人將來取得物權。不經預告登記權利人的同意處分不動產，不發(fā)生物權的效力，處分包括抵押、轉讓等。這樣一來，所有的風險都要銀行來承擔風險。這對保護買受人來說很重要，但確實也需要相應的配套制度，需要完善有關條例、制度?！恫粍赢a登記暫行條例》第三條也明確了預告登記適用條例，在實施細則中應該會細化。物權的其他獲得第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。第二十九條因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。第三十條因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

第三十一條依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經登記，不發(fā)生物權效力。占有

（一）占有：是指占有人對不動產或者動產的實際控制。占有并非一種民事權利，也不是一種物權，而是屬于一種單純的事實。占有人占有動產或不動產，可以區(qū)分為有權占有和無權占有。用益物權人、動產質權人、留置權人對于不動產或者動產的占有，即為有權占有。租賃權人對于租賃物的占有、借用人對于借用物的占有、保管人對于保管物的占有、承運人對于托運貨物的占有，也都屬于有權占有。小偷盜竊他人物品等，屬于無權占有。無權占有區(qū)分為善意占有和惡意占有。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

（一）概念根據《物權法》規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權由專有部分所有權、共有部分的權利以及因共同關系所產生的成員權三要素構成。故建筑物區(qū)分所有權為一種特別權利，應將專有所有權、共有權及成員權三個構成要素作為一個整體看待，權利人不得保留專有部分所有權而抵押其共有部分，也不得保留成員權而轉讓專有部分所有權與共有權。四、共有與相鄰關系1、共有財產的所有形式可分為單獨所有和共有兩種形式。2、相鄰關系相鄰關系產生的原因很多，種類復雜。

用益物權土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權主要內容第一節(jié)用益物權概述第二節(jié)土地承包經營權第三節(jié)建設用地使用權第四節(jié)宅基地使用權第五節(jié)地役權體系用益物權問題之——用益物權概述含義功能一、用益物權的含義非所有人以使用、收益為目的，在他人所有的物上享有使用、收益的物權用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利（117條）用益物權的特征（1）以對標的物的使用、收益為目的（2）是他物權、限制物權、有期限物權（3）以物的使用價值為其實現基礎（4）除地役權外，用益物權都為主權利（5）標的物一般為不動產（自然資源）三、用益物權的類型體系1、用益物權的發(fā)展趨勢2、我國用益物權體系2、用益物權的發(fā)展趨勢立法地位變化：越趨重要種類變化：新陳代謝客體拓寬：由土地至海洋與其他自然資源內容擴大:由地表擴及地下與空間；由占有、使用、收益擴及有限的處分3、我國用益物權體系我國《物權法》——土地承包經營權、建設用地使用權（包括分層地上權）、宅基地使用權、地役權等四種用益物權特許物權——在用益物權的“一般規(guī)定”中也明確了海域使用權以及探礦權、采礦權、取水權和養(yǎng)殖權、捕撈權的用益物權性質用益物權問題之

——土地承包經營權取得、流轉、效力、消滅中國現行農村土地使用制度

農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經營體制（家庭分散、集體統(tǒng)一）家庭承包經營制度——農村土地所有權與使用權分離；農村土地使用權均分到戶耕地、林地、草地等農村土地資源均實行承包農村土地使用制度的主要內容土地承包期長期不變實行“大穩(wěn)定、小調整”、“按戶承包，按人分地”提倡“增人不增地，減人不減地”允許農村土地使用權依法有償轉讓有條件的地區(qū)實行土地適度規(guī)模經營“四荒”地使用制度林業(yè)用地使用制度牧草地使用制度土地承包權的繼承制度一、土地承包經營權的概念是權利人為從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農業(yè)生產而對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利。二、取得土地承包經營權的取得法律行為以外的事實取得

法律行為取得

通過承包合同取得

通過轉讓取得

1、承包合同生效土地承包經營權產生合同主體：承包方（農戶、非農戶）發(fā)包方（經濟組織、村委會、村民小組）承包方式：一般發(fā)包方與農戶訂立合同特殊（四荒）招標、拍賣、公開協商承包經營權的取得：自承包合同生效時產生，登記是對權利的確認四荒：荒山、荒溝、荒丘、荒灘承包合同采書面形式1）發(fā)包方、承包方的名稱，發(fā)包方負責人和承包方代表的姓名、住所2）承包土地的名稱、坐落、面積、質量等3）承包期限和起止日期4）承包士地的用途5）發(fā)包方和承包方的權利和義務6）違約責任承包期限：耕地——30年；草地——30年－50年；林地——30年－70年2、土地承包經營權的流轉（重點）

流轉方式——轉包（其他農戶）、出租（任何人）、互換、轉讓或者其他方式(入股、租賃、托管和反租倒包：村委會將承包到戶的土地通過租賃形式集中到集體－反租，進行統(tǒng)一規(guī)劃和布局，然后將土地的使用權通過市場的方式承包給農業(yè)經營大戶或者從事農業(yè)經營公司－倒包)流轉程序——簽訂書面合同；轉讓應經發(fā)包方同意，其他方式流轉應報發(fā)包方備案本集體經濟組織成員享有土地流轉的優(yōu)先權通過招標等方式承包四荒地的土地承包經營權的轉讓A.須經依法登記取得土地承包經營權證或林權證等證書B.可依法采取轉讓、出租、入股、抵押或其他方式流轉土地承包經營權流轉不得改變土地所有權性質，也不得改變土地的農業(yè)用途。流轉期限最長到承包期滿時為止（登記對抗主義）——《農村土地承包經營權流轉管理辦法》農業(yè)部2005年發(fā)包方的權利義務1．發(fā)包方的權利：發(fā)包農村土地；監(jiān)督承包方；制止承包方損害承包地和農業(yè)資源行為；其他法定權利；2．發(fā)包方的義務：（1）維護承包方土地承包經營權，不得非法變更、解除合同（2）尊重承包方生產經營自主權，不得干涉承包方依法進行正常的生產經營活動（3）依照承包合同為承包方提供生產、技術、信息等服務（4）執(zhí)行縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經濟組織內的農業(yè)基礎設施建設（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務（1）對承包地的占有使用權（2）對承包地收益獲取權（3）經營自主權、產品處置權（4）土地承包經營權的流轉權（5）補償權（收回對投入）（6）法律規(guī)定其他權利

承包方的權利義務承包方的權利承包方的義務（1）維持土地的農業(yè)用途，不得用于非農建設（2）依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務

收回出嫁婦女土地承包經營權糾紛案

李某系四川樂至縣天池鎮(zhèn)三里九村三隊村民，與外鄉(xiāng)三十里鋪村趙某結婚后，村里以她結婚為由，強制收回其未到期的責任田?；楹箅p方一直在男方原籍居住，共同耕種三十里鋪村分給趙某的承包期為30年的耕地，種植水稻、大豆等農作物，收益頗豐。后來夫妻雙方感情不和，于2002年協議離婚。離婚后，李楠回到娘家，多次要求三里九村歸還其出嫁前承包的未到期的耕地，但她的要求沒有得到答復。生活沒有來源的李某找過鎮(zhèn)領導、縣委、縣政府等部門，但是問題始終沒有得到解決。【問題】離婚婦女的土地承包經營權如何保護？

婦女承包經營權的保護承包期內，婦女結婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地丈夫家所在的村也應盡量解決嫁入婦女的土地承包問題婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地關于承包土地的調整問題《物權法》第59條和《農村土地承包法》第27條承包期內，因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形對個別農戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的，必須經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農業(yè)等行政主管部門批準承包合同中約定不得調整的，按照其約定。國家為公共利益而征收國家須基于社會公共利益的需要而征收國家應按被征收土地的原用途給予承包方合理補償，包括：（1）土地補償費（2）安置補助費（3）地上附著物和青苗的補償費土地被發(fā)包方收回（1）承包人連續(xù)2年棄耕拋荒（2）鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設需要（3）不按批準用途使用土地（4）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地用益物權——

建設用地使用權取得、流轉、效力、消滅一、概念和特征土地使用權人為營造建筑物、構筑物及其附屬設施而使用國有土地的權利。具有以下特征：1、目的——在土地上建造建筑物、構筑物及其附屬設施

2、客體——國家所有的土地3、取得——出讓或者劃撥的方式4、具有流通性二、取得建設用地使用權的取得法律行為以外事實取得

法律行為取得

無償劃撥取得

有償出讓取得

縣級以上人民政府依法批準土地使用權者繳納安置補償等費用將地產無償交給使用者使用主要包括：1、國家機關用地和軍事用地2、城市基礎設施和公益事業(yè)用地3、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他無償劃撥取得建設用地使用權出讓取得建設用地使用權是國家以國有土地所有人身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由該使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。1、出讓的客體——國有土地（集體土地使用權須依法轉為國有土地后才能出讓）2、簽訂出讓合同3、出讓期限：居住用地70年；工業(yè)業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。4、出讓方式：招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓三、建設用地使用權的流轉轉讓——土地使用權人通過買賣、互易和贈與等方式將土地使用權以合同方式再轉移的行為租賃——指土地使用者作為出租人，將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為抵押——抵押人以其土地使用權向抵押權人提供債務履行擔保的行為建設用地使用權與房屋所有權的關系存在沖突：土地使用權有期限、房屋所有權無期限物權法的兩個處理原則：1、土地吸收房屋的原則：第142條規(guī)定，建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外2、權利處分上的房地一致原則：第146條規(guī)定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。第147條規(guī)定，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

農村集體建設用地使用權國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知

允許建設的四種情況：農民的宅基地；農村公共設施的用地；農村興辦的村辦企業(yè)或者聯營企業(yè)；使用農村集體用地實現抵押權四、建設用地使用權的效力1.對土地的占有、使用、收益權2.享有所建造的建筑物及其他工作物的所有權3.將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的權利4.從事必要附屬行為的權利5.建設用地使用權被提前收回時獲得補償的權利1.支付建設用地使用權出讓金的義務2.對土地的合理使用和保護義務義務權利五、建設用地使用權的消滅國家無償收回劃撥的建設用地使用權的，對其地上建筑物或其他工作物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償國家提前收回出讓建設用地使用權的，應當根據建設用地使用權人已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償期限屆滿權利被撤銷被提前收回土地的滅失消滅原因

產生后果用益物權之

——

宅基地使用權取得、流轉、消滅一、概念和特征農民集體經濟組織成員依法在集體所有的土地上建筑住宅及其附屬設施，供居住使用的權利。其特征：1.主體——農民集體經濟組織的成員2.取得——一般為無償3.客體——經依法批準劃撥給個人建造住宅使用的集體所有土地4.設立目的——供建造住宅及其附屬設施而居住二、宅基地使用權的取得一般審批方式取得，分三個步驟：使用權申請、土地所有人同意、行政審批（經鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，縣級以上人民政府批準）遵循的基本規(guī)則：不得違背鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃；盡量使用原有宅基地和村內空閑地取得方式：一戶一處宅基地，超過標準時應交付宅基地使用費宅基地使用權人應當向登記機構辦理宅基地使用權登記，可以和建造在該宅基地上的住房所有權同時登記，也可以單獨登記三、宅基地使用權的流轉1、一般規(guī)則：不得轉讓2、可轉讓的的特殊情形：（1）隨住房所有權轉讓而轉讓（2）因實現設立在住房所有權上的抵押權而轉讓（宅基地使用權不得抵押，住房所有權抵押的，實現抵押權時宅基地使用權一并轉讓，但集體經濟組織禁止住房抵押的，依照其規(guī)定）3、轉讓的效力4、轉讓登記四、宅基地使用權的消滅1、因收回而消滅

2、因宅基地滅失而消滅

3、注銷登記用益物權之

——地役權取得、流轉、效力、消滅一、地役權所有人或使用人為了自己的不動產使用的便利和效益，按照合同約定而使用他人不動產的權利需役地人（地役權人）——為自己不動產的便利而使用他人土地的一方供役地人——將自己的不動產供他人使用的一方地役權的發(fā)生以需役地和供役地的同時存在為前提，但并不以鄰近為必要地役權具有從屬性和不可分性地役權制度起源于羅馬法的不動產役權地役權與相鄰關系地役權相鄰關系是一類用益物權所有權的擴張或限制是否為權利類型當事人合同約定法律直接規(guī)定產生方式登記對抗主義無需登記是否需要登記獲得更大的權利和利益滿足權利行使的最低要求提供便利的內容不以臨近為必要相互毗鄰雙方是否相鄰可以有償或無償一般無償權利取得是否無償A公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店B，A與B訂立書面合同并登記，約定：B在20年內不得興建高層建筑，以阻礙A的旅客在酒店上眺望大海。為此，A每年向B支付10萬，以作為補償。合同生效后1年，B因經營不善便將其房屋全部轉讓給C。在與C訂立合同時，B未向C提及其與A的協議，C購買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢高層的旅館，該旅館與A酒店相距約200米。A得知這一情況后，立即找B和C交涉，請求C停止興建旅館，遭到拒絕；A便在法院提起訴訟，請求法院責令C停止興建高層旅館，請求確認B與C之間轉讓商店的合同無效，并要求B賠償損失。問題：1.A與B的合同是否設定了地役權?

2.A是否有權請求C停止興建高層旅館?本案中，AB雙方約定的協議具有設立地役權的內容和意圖，那么當事人是取得合同債權還是物權呢？根據《物權法》相關規(guī)定，地役權是一項獨立的物權即用益物權，且該權利在設定時必須進行登記，如此才可取得對抗第三人的物權效力，否則只是取得了合法債權而沒有取得物權。本案中AB雙方訂立了有地役權內容的合同也進行了登記，A取得了物權，可以對抗第三人。因此A有權要求C在地役權期限即20年內停止興建建筑。地役權的取得法律行為及法律行為以外的其他法律事實1、法律行為取得包括：設定和讓與設定——書面合同生效（或遺囑設定）則地役權產生，登記對抗第三人讓與——地役權具有從屬性，不能單獨轉讓2、其他法律事實：繼承地役權人的權利與義務（1）地役權人的權利A.利用供役地的權利B.從事必要的附屬行為的權利C.建造必要的設施的權利（2）地役權人的義務A.支付地租的義務B.可能地避免和減少對于供役地的損害C.在地役權消滅以后，應恢復供役地的原狀供役地人的權利與義務（1）供役地人的權利

A.租金請求權B.使用附屬設施的權利C.請求變更地役權人利用供役地的場所和方法的權利

（2）供役地人的義務

A.容忍供役地上的負擔B.不妨害地役權人行使權利地役權的消滅1、需役地權利人行使解除權（1）地役權人濫用其權利（2）合理期限內經催告仍未支付費用2、法定消滅（1）地役權期間屆滿；（2）需役地因自然變化不能實現地役權目的；（3）拋棄地役權；（4）供役地或需役地被征收；（5）供役地或需役地滅失擔保物權概述概念、功能與作用分類和體系一、擔保物權的概念擔保物權是以確保特定債權的實現為目的，以支配和取得特定財產的交換價值為內容，于債務人或第三人的特定財產或權利上所設定的的定限物權案例分析甲為了籌款向乙借了20萬元，并提供自己的一間價值8萬元的房屋和一輛價值15萬元的汽車做抵押，并辦理了抵押登記。不料，在辦完抵押登記回來的路上，甲駕駛汽車被撞壞，經估價，該車還值3萬元，根據保險合同保險公司賠償甲10萬元。那么，根據民法原理和物權法等相關法律分析：甲、乙之間的汽車抵押的效力如何？對保險賠償金10萬元應當如何處理？參考答案本題涉及擔保物權的物上代位性和不可分性。所謂物上代位，是指標的物因出賣、出租、消滅或毀壞，發(fā)生以金錢或其他財物代替時，擔保物權人可以對此行使權利?！稉７ń忉尅返?0條規(guī)定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償期的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等采取保全措施?！?/p>

《物權法》第174條規(guī)定：“擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等?！逼囯m然被損壞，但是仍舊值3萬元，其剩余的價值仍應用做抵押，根據擔保物權的不可分性，并不影響抵押權的存在，抵押關系依然有效。汽車毀損的10萬元賠償金也應當用于擔保甲對乙的債務。根據題意，兩人剛剛辦理完抵押登記，因此債務顯然還沒有到清償期，因此甲、乙可以協商用10萬元賠償金提前清償債務，乙也可以請求提存該10萬元保險賠償金。二、擔保物權的功能與作用(一)確保債權實現，維護交易安全(二)媒介資金融通，利導商品交易(三)克服信用危機，促進經濟繁榮我國物權法中擔保物權的種類我國《擔保法》、《物權法》上規(guī)定的擔保物權有抵押權、質權與留置權三種我國法律上也有許多關于優(yōu)先權的具體規(guī)定，但關于其性質，理論上有不同的認識在我國《物權法》制定中，有學者主張增設讓與擔保制度，也有學者主張增設優(yōu)先權為擔保物權的類型，并均曾在立法草案中有所體現，但最終未被立法所接受擔保物權的體系抵押權質權留置權優(yōu)先權一般抵押權特殊抵押權最高額抵押權浮動額抵押權動產質權權利質權讓與擔保權反擔保擔保物權問題之二

——抵押權概念與特征、設定與移轉、效力范圍、實現與消滅、特殊抵押權一、抵押權的概念和特征債權人對于債務人或者第三人不轉移占有而供作債務履行擔保的財產，在債務人不履行債務或當事人約定的情形發(fā)生時，予以變價并就其價款優(yōu)先受償的權利。特征如下：1.是擔保物權的一種2.是在債務人或第三人提供的財產上設定的物權3.是不移轉標的物占有的物權4.就標的物賣得價金優(yōu)先受償的權利二、抵押權的設定（一）抵押權的設定（二）抵押權轉讓與繼承1、主體—當事人2、客體—抵押物3、抵押合同4、抵押登記｛抵押權的設立抵押合同有效不動產抵押登記動產抵押權設立抵押權設立登記可以對抗善意第三人不登記不能對抗善意第三人＋1、抵押權的設定當事人——抵押人和抵押權人標的——用以設定抵押權的財產，符合以下條件：特定性1.交換價值和可讓與性2.為非消耗物3.依法未被禁止抵押的財產債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（三）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；（四）生產設備、原材料、半成品、產品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。（集合抵押）

下列財產不得抵押：（一）土地所有權；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

2、抵押合同應以書面形式訂立，主要內容：1.被擔保的主債權種類、數額；2.債務人履行債務的期限；3.抵押物名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或使用權權屬；4.抵押擔保的范圍；5.當事人認為需要約定的其他事項。流押契約的禁止——抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人未履行債務時抵押財產轉移為債權人所有

3、抵押登記抵押登記（抵押權登記）——經當事人申請，主管機關依法在登記簿上就抵押物上的抵押權狀態(tài)予以登錄記載的行為，這是抵押權設立的公示要求。抵押登記屬于權利登記，而不屬于財產登記不動產抵押均應辦理抵押登記，抵押權自登記時發(fā)生效力企業(yè)、個體工商戶、農村承包經營戶以機器設備、原材料、產成品等動產或者交通工具抵押的，抵押權自抵押合同生效時發(fā)生效力；未經登記，不得對抗善意第三人

案例二

王某向李某借款50萬元，以自己所有的房屋作為抵押，李某與王某簽訂了書面形式的抵押合同，但是未辦理抵押權登記。王某受張某欺詐，將房屋低價賣給張某，并辦理了房屋過戶手續(xù)。張某很快將房屋又賣給了陳某，辦理了房屋過戶手續(xù)。王某向法院申請撤銷與張某之間的買賣合同，要求陳某歸還房屋。（1）李某是否享有抵押權？

（2）李某是否有權根據抵押合同要求王某承擔違約責任？

（3）王某是否有權要求陳某歸還房屋？

（1）根據《物權法》第187條規(guī)定，以房屋抵押的，應當辦理抵押權登記，抵押權自登記時設立。李某雖然與王某簽訂了書面形式的抵押合同，但是未辦理抵押權登記，所以李某不享有抵押權。

（2）根據《物權法》第15條規(guī)定，當事人之間有關設立不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理物權登記的，不影響合同效力。李某雖然與王某未辦理房屋抵押權登記，但是不影響抵押合同的效力，因此李某與王某之間的抵押合同有效，李某有權根據抵押合同要求王某承擔違約責任。

（3）《物權法》第15條確立了物權變動與其原因行為的分離原則，即物權變動的效力與其原因行為的效力相分離。王某受張某欺詐，根據《合同法》的規(guī)定有權向人民法院申請撤銷房屋買賣合同，但是王某與張某已經辦理了房屋過戶手續(xù)，陳某信賴登記公示狀況與張某進行交易，并且辦理了房屋過戶手續(xù)，根據分離原則，王某與張某之間的房屋買賣合同與房屋所有權變動的效力相分離，王某無權以原因行為的效力瑕疵主張物權變動無效，因此王某無權要求陳某歸還房屋。4、抵押權的轉讓與繼承基于抵押權的物權性和財產權性，抵押權可以轉讓，也可以因繼承而取得基于抵押權的從屬性，抵押權不能單獨轉讓而只能和其所擔保的債權一同轉讓或者歸于消滅抵押權的次序同一抵押物上設定數個抵押權時，各抵押權人就抵押物變價的價值優(yōu)先受償的先后順序清償原則：

①抵押權均已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償

②抵押權已登記的先于未登記的受償

③抵押權均未登記的，按照債權比