我國住房反向抵押貸款的組織模式與運行機制探析

我國住房反向抵押貸款的組織模式與運行機制探析

靈活高效的組織模式與運行機制是住房反向抵押貸款得以成功的關(guān)鍵。在對國外住房反向抵押貸款的運作方式進行全面考察和深入分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國的國情，探討了我國發(fā)展住房反向抵押貸款應(yīng)采取的組織模式與運行機制，包括貸款機構(gòu)的選擇、經(jīng)營方式的確立、貸款運作的程序及各相關(guān)機構(gòu)的作用，以期對我國有關(guān)部門的決策有所裨益。

關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款組織模式運行機制

住房反向抵押貸款在美國、加拿大等國家是一個成熟的住房金融產(chǎn)品，也是實現(xiàn)以房養(yǎng)老的金融工具。它是指老年人以擁有產(chǎn)權(quán)的住房做抵押，向銀行或其他金融機構(gòu)借款消費，同時老人仍然保留房屋居住權(quán)，在去世后由金融機構(gòu)將住房收回還貸。由于其現(xiàn)金流流向與傳統(tǒng)的住房抵押貸款相反，所以在美國被最先稱為“住房反向抵押貸款”。為應(yīng)對我國老齡化的挑戰(zhàn)，緩解國家社會保障的壓力，我國應(yīng)引入并推出住房反向抵押貸款，實現(xiàn)以房養(yǎng)老。但在正式推出這種金融工具之前，必須研究確立適合我國國情的住房反向抵押貸款組織模式與運行機制。

一、發(fā)展住房反向抵押貸款，實現(xiàn)以房養(yǎng)老

國外的住房反向抵押貸款已有較長的歷史，為我國開展以房養(yǎng)老提供了成熟的經(jīng)驗。據(jù)報導(dǎo)，第一筆住房反向抵押貸款出現(xiàn)于1961年，是由美國波特蘭城的NelsonHaynesSavings&Loans公司向一名中學(xué)足球教練的遺孀NellieYoung發(fā)放的。當(dāng)時還僅是當(dāng)作個案處理，主要出發(fā)點是解決NellieYoung的生活困難問題。20世紀70年代以后，隨著美國進入老齡化社會和住房自有化率的提高，有相當(dāng)多的老年人成了“房子富翁、現(xiàn)金窮人”(HouseRichbutIncomePoor)。他們辛苦了大半生，到退休時雖已通過分期付款的方式買下了住房，但高昂的生活與醫(yī)療費用使他們有限的收入入不敷出，生活得很清苦。在這種背景下，通過美國政府、國會的介入和國家政策的支持，住房反向抵押貸款逐步發(fā)展起來，并成為一種規(guī)范的住房金融產(chǎn)品。20世紀90年代以后，住房反向抵押貸款呈加速發(fā)展之勢。目前，美國有125家金融機構(gòu)提供住房反向抵押貸款，每年簽訂貸款合約13,000-18,000筆。幾乎同時，英國的住房反向抵押貸款也發(fā)展了起來。隨著世界老齡化問題的普遍加劇，其它國家紛紛以美國、英國的住房反向抵押貸款為藍本，結(jié)合本國實際相繼推出了住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)，如加拿大的住房收入計劃(CHIP)、澳大利亞的逆向年金抵押貸款(RAM)、新加坡NYUCINCOME保險公司推出的反向抵押貸款(RMs)等。這些住房反向抵押貸款產(chǎn)品，對于實現(xiàn)以房養(yǎng)老、提高老年人的生活質(zhì)量、降低貧困率、促進社會穩(wěn)定等均起到了較好的作用。

我國人口老齡化日趨嚴重，亟需進行養(yǎng)老方式創(chuàng)新。隨著我國計劃生育政策的實施、人口出生率的下降和平均壽命的延長，人口老齡化呈加速之勢。按照國際通行的“60歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤_到10％，或65歲以上老年人占7％，即開始進入老齡時代”的標(biāo)準，我國從2000年開始進入老齡化社會。但是，由于我國經(jīng)濟不發(fā)達、人口基數(shù)大、老化速度快、未富先老，與國外發(fā)達國家相比，我國的養(yǎng)老負擔(dān)更重，解決起來更為困難。從家庭養(yǎng)老來說，由于“四二一”(家庭三代成員比例)結(jié)構(gòu)家庭和空巢家庭大量涌現(xiàn)，使得依靠子女養(yǎng)老越來越不現(xiàn)實。從社會養(yǎng)老來說，盡管我國政府采取了多種措施，但囿于我國的經(jīng)濟條件，目前仍存在著覆蓋面小、保障水平低、養(yǎng)老金缺口大等問題，還難以滿足老年人的實際需要。如何讓老人們安享晚年，促進和諧社會的構(gòu)建，是擺在全社會面前一個亟待解決的問題。

房改提高了住房的自有化率，為我國發(fā)展住房反向抵押貸款創(chuàng)造了有利條件。通過住房制度改革及其他配套措施，城市里80％以上的老年人擁有了自己的住房，這個比例甚至超過一些西方發(fā)達國家。與年輕人相比，老人的人均住房面積還要大一些。據(jù)北京大學(xué)老年學(xué)研究所對北京的典型調(diào)查，老人的人均居住面積要高于全市平均值％。不過，多數(shù)老人只有一套房子，這些房子雖然區(qū)位條件好，價值較高，但由于要居住，也就無法通過出租或出售變現(xiàn)。如何通過金融創(chuàng)新，使老人們在不移居他處的前提下，通過盤活住房資產(chǎn)獲得穩(wěn)定的收入以貼補生活，作為社會養(yǎng)老的補充?出路就是發(fā)展住房反向抵押貸款，實現(xiàn)以房養(yǎng)老。

二、我國發(fā)展住房反向抵押貸款的組織模式

組織模式的確定和貸款機構(gòu)的選擇是住房反向抵押貸款能否取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在我國，發(fā)展住房反向抵押貸款，既要借鑒國外成熟的經(jīng)驗，又要結(jié)合我國的國情、金融機構(gòu)狀況和居民的消費習(xí)慣，統(tǒng)籌考慮，選擇高效合理的組織模式，以減少運營成本，提高綜合效率。

(一)組織模式的定位

概括起來，目前國外住房反向抵押貸款的組織模式有三種類型：完全市場模式、完全政府模式，以及二者兼顧模式，其中美國模式屬于第三種。相對于英國、法國、新加坡等國來說，美國的住房反向抵押貸款歷史長、市場規(guī)范、運作較為成功，效果也最為明顯。我國發(fā)展住房反向抵押貸款，應(yīng)借鑒美國模式的經(jīng)驗，走政府調(diào)控與市場運作相結(jié)合之路。也就是說，要在政府主導(dǎo)下，充分發(fā)揮商業(yè)銀行、保險公司、房地產(chǎn)公司、中介機構(gòu)的優(yōu)勢，進行市場化運作，以實現(xiàn)取長補短，優(yōu)勢互補。這是由反向抵押貸款的產(chǎn)品屬性與我國的國情所決定的。

第一，住房反向抵押貸款本身具有明顯的外部經(jīng)濟性。通過發(fā)展住房反向抵押貸款，有助于實現(xiàn)老人自我養(yǎng)老，減少國家社會保障的壓力，促進社會的穩(wěn)定與社會主義和諧社會的構(gòu)建。但住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)本身面臨著較大的市場風(fēng)險，如果沒有政府的介入和政策的支持，這項業(yè)務(wù)就難以發(fā)展起來。

第二，我國的社會主義市場經(jīng)濟體制還不完善，信用體系還不完備。我國是在計劃經(jīng)濟的基礎(chǔ)上發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的。目前正處于轉(zhuǎn)軌時期，體制改革還不到位，市場主體發(fā)育還不成熟，信用體系還不健全，法制環(huán)境還不完善。這樣的外部環(huán)境不利于住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。如果我們把這項關(guān)系眾多老年人切身利益的事業(yè)完全交由市場來運作，難免會出現(xiàn)這樣或那樣的問題。英國在這方面的教訓(xùn)是深刻的。我國應(yīng)該避免重蹈英國的覆轍，加強政府的監(jiān)管，尤其要在起步階段，更要走穩(wěn)、走好。

第三，我國的居民對住房反向抵押貸款的知識還很缺乏，對它的認識有一個時滯，政府的介入有助于增強居民的信心。住房反向抵押貸款是一個全新的產(chǎn)品，涉及到人們觀念的更新、生活方式的轉(zhuǎn)變、遺產(chǎn)繼承方式的改革、養(yǎng)老方式的變化，人們對它從認識到接受會有一個過程。如果政府從一開始就介入，相當(dāng)于對這一產(chǎn)品的信用增級，可顯著增強民眾的信心。另外，為保證公正性，在該項業(yè)務(wù)推出的初始階段，需要進行大力宣傳推廣，對借款人進行貸前咨詢教育，對服務(wù)人員進行培訓(xùn)，這些都是私營機構(gòu)所不愿也無法承擔(dān)的。

但這并不是說，政府應(yīng)該對住房反向抵押貸款大包大攬，甚至壟斷經(jīng)營。缺乏競爭將導(dǎo)致失去效率。美國住房反向抵押貸款發(fā)展面臨的問題之一是參與的私人機構(gòu)較少，目前僅剩一家，這是美國政府所不愿看到的，也是廣大消費者所不希望的。我國在推出這項業(yè)務(wù)時，應(yīng)該汲取國外的經(jīng)驗教訓(xùn)，妥善處理政府主導(dǎo)與市場運作二者的關(guān)系。既要發(fā)揮政府的指導(dǎo)、調(diào)控、監(jiān)管作用，又要在具體產(chǎn)品的開發(fā)、推廣、放貸、評估等環(huán)節(jié)上，充分調(diào)動商業(yè)銀行、保險公司、房地產(chǎn)中介機構(gòu)等相關(guān)機構(gòu)的積極性。要通過各方的共同努力，最終形成權(quán)責(zé)明確、運作規(guī)范、監(jiān)管有力、充滿活力與效率的住房反向抵押貸款發(fā)展模式。

(二)貸款機構(gòu)的選擇

貸款機構(gòu)的確立是推出住房反向抵押貸款的前提。但并不是所有的機構(gòu)都適于開辦這項業(yè)務(wù)。這里不妨先分析一下目前我國各類相關(guān)金融機構(gòu)的優(yōu)缺點。

1、商業(yè)銀行是發(fā)展住房反向抵押貸款的主力軍。商業(yè)銀行的資金比較充裕，個人儲蓄存款中用于購買住房、準備養(yǎng)老的資金也占有較高的比重，而且傳統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都是由銀行開辦的，銀行對開發(fā)與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品也有比較豐富的經(jīng)驗。因此，銀行辦理反向抵押貸款業(yè)務(wù)可謂相得益彰。但銀行的儲蓄存款以活期和短期固定存款為多，與住房反向抵押貸款的周期不匹配，存在著“短存長貸”現(xiàn)象，這會影響銀行資金的流動性。不過，如果有保險業(yè)的介入，實現(xiàn)銀保聯(lián)手，則可有效地克服上述不足，達到分散風(fēng)險、共贏發(fā)展的目的。

2、保險公司是發(fā)展住房反向抵押貸款的有生力量。如果單從資產(chǎn)的流動性看，保險公司最適合開辦此項業(yè)務(wù)，尤其是其中的壽險公司。一是壽險公司已積累了大量的保險金，而且負債期限較長。截止到2006年底，我國保險業(yè)集聚的總資產(chǎn)已達萬億元，而且它的支付具有長期性，一般發(fā)生在10年之后，這與住房反向抵押貸款的期限匹配較好。二是住房反向抵押貸款在產(chǎn)品設(shè)計時需要考慮借款人的預(yù)期壽命，進行產(chǎn)品精算和定價，這正是保險公司的優(yōu)勢所在。三是壽險公司專門從事養(yǎng)老金保險的繳費與理賠業(yè)務(wù)，積累了豐富的理賠經(jīng)驗，這是發(fā)展住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)所必須的。但從目前政策上看，保險公司尚不具備金融信貸的功能。

3、社會保障機構(gòu)是住房反向抵押貸款的參與者。建立強有力的社會保障體系，增加新的養(yǎng)老資金籌措渠道，支持養(yǎng)老事業(yè)，本來就是社會保障機構(gòu)的基本工作。但社保機構(gòu)發(fā)展住房反向抵押貸款，受風(fēng)險控制、投資渠道的限制較多，而且這一業(yè)務(wù)的開辦，涉及到許多具體工作，如購售房交易、資產(chǎn)評估、舊房拍賣等，這些工作并非社會保障機構(gòu)的強項。因此，社會保障機構(gòu)最多只能是一個配角，而非主力軍。

4、一般企業(yè)公司不適合開辦這一業(yè)務(wù)。住房反向抵押貸款，因其協(xié)議執(zhí)行時間長、資金多、關(guān)系復(fù)雜，協(xié)議執(zhí)行中風(fēng)險較大、社會影響廣，因而對開辦機構(gòu)有規(guī)模、實力等市場準入方面的要求。一般企業(yè)單位，因其資金規(guī)模有限，客戶的信任度低，并不適合辦理住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)。

(三)經(jīng)營方式的確立

根據(jù)上述分析，無論是商業(yè)銀行、保險公司、房地產(chǎn)中介公司，還是社保機構(gòu)，都不適于單獨發(fā)展住房反向抵押貸款。它的推出，應(yīng)以商業(yè)銀行和壽險公司為主，社會保障和相關(guān)中介機構(gòu)參與其中，形成權(quán)責(zé)明確、風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的合作關(guān)系。在具體運作形式上，建議成立一個聯(lián)合經(jīng)營的股份制公司，由商業(yè)銀行等幾家單位按一定比例投資人股，利益分享、風(fēng)險共擔(dān)，注冊資本金較多，獨立開展反向抵押貸款業(yè)務(wù)。在股份制公司的架構(gòu)內(nèi)，成立不同的部門，分別負責(zé)產(chǎn)品設(shè)計、市場開拓、售后服務(wù)等業(yè)務(wù)。如由內(nèi)部的保險部門策劃反向抵押貸款業(yè)務(wù)的程序，設(shè)計產(chǎn)品，根據(jù)生命表進行相關(guān)測算，估計每年給付的養(yǎng)老費用；由銀行部門負責(zé)貸款的審查、發(fā)放、回收等事宜；由房地產(chǎn)部門發(fā)現(xiàn)目標(biāo)客戶，聯(lián)合保險部門進行談判，通過拍賣出售將收回的住房變現(xiàn)，回籠資金；等等。這樣既可以發(fā)揮上述幾家金融機構(gòu)的優(yōu)勢，又可以使外部矛盾內(nèi)部化，還可以隔離風(fēng)險，達到多贏的目的。

三、住房反向抵押貸款的運行機制

住房反向抵押貸款的運作，需要有一定的程序和機制作保證。盡管對不同類型的住房反向抵押貸款產(chǎn)品來說，貸款申請與支付的程序不一定完全相同，但總的框架應(yīng)是一致的，主要包括：

1、借款者向政府的特設(shè)機構(gòu)或與貸款者無利害關(guān)系的第三方進行咨詢，就住房反向抵押貸款的優(yōu)缺點、適用人群、產(chǎn)品特征、借貸雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進行充分了解，并與家人或繼承人協(xié)商，在此基礎(chǔ)上決定是否申請該貸款。

2、符合條件并決定申請住房反向抵押貸款的申請人，向具有資格的貸款機構(gòu)提出書面申請。也即向銀行或其他經(jīng)辦機構(gòu)提出對自有住房實施反向抵押貸款的申請書。

3、貸款機構(gòu)對申請人提交的申請書內(nèi)容進行初審，初審合格后予以受理。然后委托獨立、合法、權(quán)威的社會中介機構(gòu)，對申請人的資信和房產(chǎn)等情況進行審查。

4、社會中介機構(gòu)按照法定的程序和內(nèi)容，對申請人的信用、住房情況進行全面審查，并出具審查評估報告。

5、按照評估報告，貸款機構(gòu)決定是否接受申請人的申請。對于符合條件的申請人，在借貸雙方自愿的情況下，簽訂住房反向抵押貸款合同。

6、合同生效后，在貸款期間，貸款機構(gòu)按照合同約定的支付方式，向借款者定期或不定期地提供現(xiàn)金支付，房產(chǎn)所有權(quán)逐漸轉(zhuǎn)移到貸款機構(gòu)。

7、貸款到期或者按照約定借款人死亡后，借款者或其繼承人可以用其他資產(chǎn)償還貸款，否則貸款機構(gòu)將抵押住房收回，并在二手房市場上拍賣出售，用所得收入彌補前期的貸款額，取得利潤。

8、今后隨著住房反向抵押貸款的證券化，貸款機構(gòu)可以以一系列住房反向抵押貸款為標(biāo)的資產(chǎn)，并以其未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作擔(dān)保，通過發(fā)行住房反向抵押貸款證券的方式，將資產(chǎn)出售給投資者以進行融資活動。

四、住房反向抵押貸款參與各方的作用

住房反向抵押貸款能否順利推行，在于參與各方能否各司其職，充分發(fā)揮各自的作用，到位而不越位。因此，對各參與機構(gòu)準確定位是非常必要的。(一)政府

我國住房反向抵押貸款的發(fā)展，離不開政府的參與和支持。政府的作用主要體現(xiàn)在以下方面：

1、市場監(jiān)管者。老年人一般缺乏足夠的金融知識，無法對住房反向抵押貸款做出全面、準確的判斷，很容易在信息不對稱的情況下被誤導(dǎo)。為此，政府必須加強對市場主體包括貸款機構(gòu)和中介機構(gòu)的監(jiān)管，明確貸款機構(gòu)必須披露的信息，包括利率、費用等；對中介機構(gòu)通過認證和監(jiān)控，確保服務(wù)質(zhì)量；加大對有關(guān)法津法規(guī)的執(zhí)行力度，對執(zhí)行情況進行有效評估，對不當(dāng)?shù)男袨榧皶r糾正；及時受理消費者的投訴，并給予快速反應(yīng)。

2、政策與法律法規(guī)制定者。政府應(yīng)當(dāng)為反向抵押貸款服務(wù)項目提供政策優(yōu)惠，包括對貸款收入和保險公司的反向抵押貸款保險費收入給予稅收優(yōu)惠，對房屋擁有者獲取的貸款予以稅收豁免。要制定并完善相關(guān)的法律法規(guī)。建立住房反向抵押貸款機構(gòu)和中介機構(gòu)的市場準入制度，明確反向抵押貸款咨詢和市場推廣人員的資格標(biāo)準。

3、信息咨詢者。在推出反向抵押貸款之初，政府應(yīng)扮演中介咨詢者的角色，以確保咨詢服務(wù)主體的中立性、咨詢過程的規(guī)范性，讓申請人獲得客觀、公正、準確的反向抵押貸款信息。在這方面，政府擁有貸款機構(gòu)無法比擬的信譽優(yōu)勢。

4、額外風(fēng)險擔(dān)保者。主要體現(xiàn)在兩個方面：一是在正常情況下，對一些政府支持的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，政府應(yīng)給予擔(dān)保。主要是建立住房反向抵押貸款風(fēng)險的分散機制，保護貸款機構(gòu)和借款人的利益。由政府提供反向抵押貸款保險，承擔(dān)房屋價值低于貸款余額的部分，可解除金融機構(gòu)對房價波動引起巨額損失的憂慮，提高老年人參與此項業(yè)務(wù)的積極性。二是在特殊情況下，政府要發(fā)揮中央銀行的作用，給予必要的援助。當(dāng)住房反向抵押貸款的開辦機構(gòu)出現(xiàn)資金短缺時，可以向政府的央行申請專項再貸款；當(dāng)貸款機構(gòu)因擠兌而出現(xiàn)流動性困難時，央行應(yīng)給予援助；當(dāng)貸款機構(gòu)或開辦反向抵押貸款保險業(yè)務(wù)的保險公司破產(chǎn)時，央行可直接接管相關(guān)業(yè)務(wù)，或責(zé)令接收機構(gòu)負責(zé)繼續(xù)開展反向抵押貸款的相關(guān)業(yè)務(wù)。

(二)中介機構(gòu)

住房反向抵押貸款的推出，離不開房地產(chǎn)價值評估、信息咨詢、法律公證等中介機構(gòu)的參與。其作用主要有：

1、房產(chǎn)價值評估。在反向抵押貸款合同簽訂前和執(zhí)行過程中，需要對住房價值進行評估。正確、合理、公正的評估結(jié)果是確保借貸雙方利益的前提和基礎(chǔ)。為從制度上保證公正性，盡可能避免借貸雙方的糾紛，理想的方法是選擇與借貸雙方都無直接利益關(guān)系的第三方也即專業(yè)的房地產(chǎn)評估中介機構(gòu)來承擔(dān)評估業(yè)務(wù)。

2、信息咨詢。借款人在做出反向抵押決策之前，需要獲得客觀、公正、及時的住房反向抵押貸款信息。從國外的實踐看，許多反向抵押貸款的糾紛，是由于申請人事前沒有進行獨立的咨詢，對反向抵押貸款的知識和信息了解不多，甚至被誤導(dǎo)所造成的。因此，為保證信息咨詢的公正性，應(yīng)借監(jiān)美國的經(jīng)驗，由政府牽頭組建獨立于貸款人的中立的信息咨詢機構(gòu)，并把“已接受咨詢”作為申請反向抵押貸款的條件之一。

3、房屋維修、房產(chǎn)交易。反向抵押貸款的貸款期限較長，短則幾年，長則十幾年甚至幾十年。在這么長的時間內(nèi)，為保證住房的正常使用功能，需要對住房進行維護，這需要房地產(chǎn)公司的參與。在貸款周期結(jié)束時，有很大一部分反向抵押貸款合約需要將房產(chǎn)變現(xiàn)，這就需要通過房地產(chǎn)二級市場，進行交易實現(xiàn)。

4、法律公證。房產(chǎn)屬于大宗商品，對個人來講，其價值在個人財富中所占比重很大。因此，在簽訂住房反向抵押貸款合約時，借款人一定要慎之又慎。除按要求履行程序外，穩(wěn)妥的辦法之一是得到會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所的介入與幫助。這樣不僅可以得到更詳細的信息，而且可防止交易中的欺詐行為。

(三)保險公司

保險公司不僅應(yīng)承擔(dān)房屋擁有者的人身保險和房屋財產(chǎn)保險，還應(yīng)當(dāng)由其來開辦反向抵押貸款保證保險。反向抵押貸款本質(zhì)上屬于商業(yè)貸款，一般情況下，反向抵押貸款到期后的貸款總額小于房屋價值，對保險公司來說，無疑是一個很好的商業(yè)保險項目。若由政府通過收取保險費的方式為貸款人保險，很可能使政府成為盈利機構(gòu)，這與政府的職能相違背。因此，在我國保險公司開辦此類保險比政府更適合。具體地說，保險公司的作用有三項：

1、承擔(dān)申請人的人身保險和房屋的財產(chǎn)保險。這與傳統(tǒng)的住房分期抵押貸款是一致的。

2、承擔(dān)反向抵押貸款保證保險。也即在貸款到期時，如果貸款本息超過房屋本