大連市某改造項目策劃方案

1大連市解放路改造工程籌劃方案目錄第一局部：商業(yè)局部1-大連市概況

51-1大連市概況

52-大連市的商業(yè)分析52-1市場回憶

52-1-1國營商場同合資商場共存

52-1-2超市效應(yīng)

62-1-3商場相比照擬集中

72-2大連商業(yè)分析

72-2-1大連現(xiàn)時商業(yè)總存量

72-2-2未來商業(yè)供給

72-2-3市場售價及租金反映

102-3大連商業(yè)個案分析

112-3-1大連勝利廣場

112-3-2大連大世界家居廣場

賠12兵詠2-勒3-含3勿大連必奧林農(nóng)匹克甘購物善廣場惹

晌13攔3撿-彎工程習(xí)的商墳場部藏份分淚析

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咸

辦18側(cè)4斜-市賽場定存位

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從18奮4林-1撓國內(nèi)低市場罩形勢攪

權(quán)19艦4核-2識大連鮮商城廟的形碰勢聽

貪21榴4摔-3國本項吉目覆綁蓋地累域及詞經(jīng)濟(jì)際潛力浮

獲

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建

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扣24協(xié)獻(xiàn)4-剃4-狀2泄商場臉類僻

蓬25匙財4-向4-杜3滋商場奏主題蔬分析籠

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營28朽像※鴿首趁創(chuàng)旅趣游式殿主題宗的商殼業(yè)物違業(yè)概冒念繳

秘28團(tuán)晨※蟲主斗題新管穎的某吸引勿

28※市內(nèi)旅游文化的支持

28※對消費人群的吸引力

29※借用概念的吸引力

29※借用其它元素的吸引力

304-5-3形象定位

304-5-4工程定位的開展優(yōu)勢

314-6工程產(chǎn)品設(shè)計建議

334-6-1針對工程整塊建議

334-6-2針對A、B、C、X地塊的業(yè)態(tài)？

334-6-3針對D、E地塊規(guī)劃

354-6-4針對D、E地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置

354-7工程的特色如何營造

385-商場的租售策略

405-1目標(biāo)客戶

405-1-1銷售目標(biāo)客戶

405-1-2招商客戶

405-2租售時機(jī)

405-3租售策略

415-3-1租售推廣策略

415-5主要促銷手段

455-6招商條件

465-6-1租金優(yōu)惠

466-商場的經(jīng)營管理

476-1角色

476-1-1對內(nèi)經(jīng)營

476-1-2對外經(jīng)營

476-2目標(biāo)

486-3效果

486-3-1旺人〔消費人流〕

486-3-2旺場〔投資者和商家〕

496-3-3旺財〔經(jīng)營收益〕

496-3-4運用多元化經(jīng)營策略，

506-4商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營管理模式

506-4-1經(jīng)營模式比擬

506-4-2采用經(jīng)營模式的論證

526-4-3結(jié)論

527-經(jīng)營推廣

537-1推廣活動

537-2信息系統(tǒng)建議

537-4經(jīng)營促銷手段參考

548-經(jīng)營管理組織架構(gòu)

559-商業(yè)招商經(jīng)營運作優(yōu)勢

559-1-1具有較強的商業(yè)招商能力，

559-1-2具有實際招商操作經(jīng)驗，

559-1-3具有引入主力店的成功經(jīng)驗

569-1-4豐富商業(yè)經(jīng)營運作經(jīng)驗，

579-1-5效勞品牌

57第二局部：住宅局部1-大連住宅市場概況分析

592-工程的優(yōu)勢劣勢分析

602-1工程優(yōu)勢：

602-2工程劣勢：

603-目標(biāo)客戶的定位和分類

613-1住宅的目標(biāo)客戶分析

613-2公寓的目標(biāo)客戶分析

614-工程定位

624-1工程理解

624-2產(chǎn)品定位

624-3形象定位

634-4工程形象包裝

645-產(chǎn)品建議

645-1住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議

645-1-1對A、B、C、D號樓功能說明

645-2戶型設(shè)計建議：

676-工程命名的初步建議

676-1工程整體命名

676-2商業(yè)命名

677-住宅與商業(yè)的互動分析

687-1住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性

687-1-1住宅統(tǒng)一性表達(dá)

687-1-2商業(yè)統(tǒng)一性的表達(dá)

687-1-3住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào)

687-2住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動策略

696-3說明

71第一局部：商用物業(yè)1-大連市概況1-1大連市概況大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對，共扼渤海，素有“京津門戶〞之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗〞，海、陸、空交通興旺，十分便利。大連市區(qū)總面積約12,573.85平方公里，人口約547.41萬人，分6個行政區(qū)，3個縣級市。2-大連市的商業(yè)分析2-1市場回憶2-1-1國營商場同合資商場共存1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業(yè)市場飽受沖擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復(fù)存在，代之而來的是商場與商戶共同承當(dāng)曲險的聯(lián)營方式。邁凱樂大連商場因經(jīng)營業(yè)績突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于1800美元/平方米。合資商場的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購物環(huán)境、超級市場、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費者。面對這種市場狀況，國營商場強烈感受到危機(jī)的存在，“危機(jī)〞就是危險中存在著時機(jī)，紛紛調(diào)整了經(jīng)營思路。天百大樓率先提出“十五條龍效勞〞并利用50年店慶時機(jī)，推出全場店慶價，創(chuàng)造了營業(yè)額3天共4000萬的佳績，此舉在中央電視臺黃金時段屢次亮相。大連商場集團(tuán)也推出“不滿意就退貨〞的承諾。進(jìn)入2000年，各大國營、合資商場已先后完成商戶重組及市場定位，競爭同時也細(xì)化了市場，使各大商場均有一定數(shù)量固定的消費群體。2-1-2超市效應(yīng)步入2002年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競爭也隨之進(jìn)入到一個空前白熱化的階段。世界排名前三位零售商巨頭—美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時落戶一個城市，這是中國獨一無二的，在世界上也是少見的。2000年7月，民族超市“龍頭老大〞北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因為具有“民族性〞，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可防止。2-1-3商場相比照擬集中聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場。相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但開展相當(dāng)迅速，以大連商場、秋林女店、邁凱樂商場、先施秋林、中山大廈商場為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。2-2大連商業(yè)分析2-2-1大連現(xiàn)時商業(yè)總存量在調(diào)查的22個已開業(yè)的商場工程中，有17個是座落于中山區(qū)，其余5個分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。2-2-2未來商業(yè)供給大連市正在興建或?qū)涑傻纳虉龉こ讨饕性谥猩絽^(qū)及沙河口區(qū)。而預(yù)計到2003年年底，將會有接近53萬平方米的商場新面積落成〔見下表〕商場未來供給表開業(yè)年份

中山

沙河口2001年3月~12月

229，000

110，8002003年

72，500

16，0800總計

331，500

271，600占百份比

55%

45%大連市主要已開業(yè)商場一覽表編號

工程名稱

地區(qū)

位置

開業(yè)時間

商場總樓面建筑面積〔平方米〕

層數(shù)〔地上〕

層數(shù)〔地下〕

商場管理形式1

天津街百貨大樓〔北樓〕

中山

天津街中段

1930

10，000

5

1

百貨1

天津街百貨大樓〔南樓〕

中山

天津街中段

1930

3，000

4

無

百貨2

大連商場

中山

青泥洼橋

20年前

40，000

4

1

百貨3

新友誼商店

中山

人民路2號

1988

3，000

2

1

百貨4

韓國批發(fā)城

中山

長江路

1990年以前

7，500

3

無

店鋪5

秋林女店

中山

勝利廣場旁

1990年以前

5，400

6

1

百貨6

中興大廈

中山

友好街42號

1990-06

35，000

7

2

百貨7

國泰大廈

中山

天津街西段

1994-01

10,800

6

無

百貨8

友誼商城

中山

人民路2號

1996-02

12,000

6

2

百貨9

天倫商廈

中山

天津街西段

1996-10

13,000

6

無

百貨10

新華洋商場

中山

青泥洼橋

1997-05

2,800

3

1

店鋪11

華美華酒店商場

中山

人民路中段

1998年以前

2,000

1

1

店鋪12

先施秋林(百貨)

中山

青泥洼橋

1998

20,986

9

1

百貨13

勝利百貨

中山

大連火車站前廣場

1998-08

147,000

5

3

百貨14

邁凱樂大連商場

中山

五惠路

1998-09

50,000

7

1

百貨連店鋪15

裕景商城

中山

大連火車站前廣場

1999-05

50,000

1

無

店鋪16

時代購物中心

中山

港灣街7號

1999-06

13,800

6

1

百貨17

巴黎之春購物中心

中山

上海路

1999-10

23,802

4

2

百貨18

沃爾瑪超市

西崗

奧林匹克廣場

2000-04

17,000

無

1

百貨連店鋪19

奧林匹克購物廣場

西崗

人民體育場北奧林匹克廣場

2000-04

35,000

無

2

百貨連店鋪20

大連百盛購物中心

沙河口

西安路

1997-12

28,000

5

1

百貨21

家樂福

沙河口

黃河路與西安路交叉口

2000-01

13,000

6

無

百貨22

華聯(lián)超市

甘井子

金三角

2000-07

15,000

1

無

超市連店鋪23

通發(fā)毅電子商場

沙河口

黃河路663號

2001-03

30,000

3

無

店鋪24

廣榮商城

沙河口

黃河路667號

2000-06

27,000

6

無

百貨25

全景超市

沙河口

沙河口區(qū)臺山

2001-01

5,500

2

無

超市連店鋪26

長江廣場

中山區(qū)

長江路123號

2000-05

1,700

2

無

店鋪27

新瑪特購物廣場

中山

青山街1號

2001-10

148,000

8

2

百貨連店鋪28

百年商城

中山

青泥洼橋商業(yè)區(qū)

2001-05

60,000

5

2

百貨29

奔德大廈

中山

人民路

18,000

4

3

百貨30

大連世界貿(mào)易大廈

中山

同興街25號

2001-10

21,000

7

20

百貨31

伊都錦

中山

青泥洼橋商業(yè)區(qū)

24,500

6

1

百貨32

金座廣場

中山

中山路47號

30,000

5

1

百貨連店鋪33

大世界商業(yè)中心

沙河口

五一廣場

2001-05

71,000

4

2

百貨34

成吉思汗國際購物中心

沙河口

中山路552號

160,000

4

1

百貨35

榮德國際商城

西崗區(qū)

奧林匹克廣場

2001-10

32,000

無

2

百貨36

科技廣場美食城

沙河口

黃河路與西安路交匯處

2001-05-

7,800

3

無

店鋪2-2-3市場售價及租金反映現(xiàn)時各大商場的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主,店中店的管理形式在大連市內(nèi)仍未能普及。現(xiàn)時大連市各大商場的租售條件主要以倒扣為主，即營業(yè)額的抽成。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場為例，經(jīng)營服飾的倒扣率是20%至24%，而經(jīng)營化裝品的，那么有較高的23%至27%的倒扣率〔詳見下表〕大連市主要商場招商條件一覽表序

工程名稱

開展商/投資商

地區(qū)

招商條件1

大連商場

大連商場股份

中山

服裝：20-24%倒扣率化裝品：23-27%倒扣率2

秋林女店

大連商場股份

中山

服裝：21-24%倒扣率化裝品：24-28%倒扣率3

友誼商城

大連友誼集團(tuán)

中山

服裝：26-30%倒扣率化裝品：26-30%倒扣率4

先施百貨

秋林百貨、香港先施

中山

服裝：25-28%倒扣率化裝品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率5

華美華酒店

友誼集團(tuán)

中心

地上租金：美元每天每平方米3-3.5元地下租金：美元每天每平方米1-1.5元6

勝利廣場

大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司

中山

服裝：21-25%倒扣率7

邁凱樂大連商場

大連商場股份、日本邁凱樂百貨株式會社

中山

服裝：28-32%倒扣率珠寶：每月每平方米3萬元〔保底〕服裝：每月每平方米1.5-2.5萬元〔保底〕8

大世界家居廣場

大連金泰房地產(chǎn)開發(fā)

沙河口

地上二層租金：美元每天每天平方米1.8元地下三-五層租金：美元每天每平方米0.6-0.65元9

巴黎之春購物中心

大連宏孚大廈

中山

服裝：23-26%倒扣率化裝品：21-24%倒扣率皮具：23-26%倒扣率珠寶：10-13%倒扣率10

大連百盛購物中心

大連天河房地產(chǎn)開發(fā)、百盛集團(tuán)

沙河口

服裝：23-28%倒扣率化裝品：24-28%倒扣率皮具：23-28%倒扣率2-3大連商業(yè)個案分析2-3-1大連勝利廣場位置：中山區(qū)大連火車站前廣場開業(yè)日期：1998年8月商場總樓面建筑面積：147，000平方米樓層：地上六層，地下三層營業(yè)時間：上午9時至下午9時※招商條件從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣35，000-45，000元，地下二層為每平方米人民幣30，000元，銷售業(yè)績相當(dāng)不錯。但可能會影響商場既定的商品布局和商場的統(tǒng)一管理。百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米150-250元〔營業(yè)面積〕，其它的有品牌的商戶多以聯(lián)營為主。目前的進(jìn)場條件是商場抽成23-28%左右。值得一提的是，南蘿宮在勝利廣場業(yè)績很好，目前的進(jìn)場條件是商場抽志27%，但包含所有費用，除了來自游戲機(jī)的用電外?！F(xiàn)場氣氛是目前大連經(jīng)營面積最大、人流最旺、經(jīng)營品種最全的百貨商場。人流多以流動人流為主〔也因為鄰近火車站〕，檔次比擬繁雜，但中下檔商品銷路較好，因經(jīng)營品種太多，且屬于下沉式商場，地形復(fù)雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷售業(yè)績?！唐凡季謽菍訄DA座B座六樓

卡友中心、教育中心

C座

六樓

不夜色喜慶宴會廳五樓

針織館

五樓

不夜城KTV酒店四樓

紳士館

四樓

不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋三樓

青年館

三樓

蒙古烤肉自助餐廳、川小吃二樓

男女皮鞋

二樓

四季快餐、上海湯包、肯德基首層

彩妝館

首層

好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳夾層

少淑女館

夾層

亞惠快餐、大觀園、頤和園、DQ冰淇淋、露天劇場地下一層

淑女裝

地下一層

聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場世界地下二層

婦幼館

地下二層

南蘿宮游樂場、威廉士堡、新寶路臺球廳、姆熊歡樂場世界地下三層

勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳、兒童樂場、休閑吧2-3-2大連大世界家居廣場位置：沙河口區(qū)五一廣場4號開業(yè)日期：2001年4月21日商場總樓面建筑面積：71，000平方米樓層：地上五層，地下一層營業(yè)時間：上午9時至午8時招商條件：地下一層和地上一層整體出租※現(xiàn)場氣氛商場招商情況良好，進(jìn)場經(jīng)營的商家規(guī)模較大，大局部經(jīng)營品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。屬于大型專業(yè)商場。※商品布局樓層

商品種類

主要商品品牌地下一層地上一層

各種建材及散件

〔未定〕二層

家裝

銀帆

房地產(chǎn)交易市場

三層

陶瓷潔具

宏明

水具廚具

廚房設(shè)備

雅迪爾四層

家具

華豐、華夏、野田、興業(yè)五層

精品家具

羅馬家具2-3-3大連奧林匹克購物廣場位置：大連人民體育場北開業(yè)日期：2000年4月商場總樓面面積：35，000平方米樓層：地下二層?xùn)|西廣場租金：2.4-3.5元/M2/天；負(fù)二層：1.5元/M2/天※現(xiàn)場氣氛商場硬件較好，女裝屬中檔，男裝略高。旗艦客戶是美國的沃爾瑪超市，客流量非常大。商場業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，有大型超市、服裝珠寶、眼鏡、各種風(fēng)味餐飲、兒童游樂區(qū)等，是集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購物中心?！唐凡季謽菍?/p>

商品種類

主要商品品牌地下一層

沃爾瑪超市

Only、w。w、color18

少女裝

地下二層

男裝

都彭、鋒牌、富田亞惠快餐、回轉(zhuǎn)壽司

女裝

餐飲

東廣場

婚紗攝影

時尚經(jīng)典

珠寶

西廣場

茶店

天福茗茶香港眼鏡奧林匹克大藥房寫意空間家化佰草集

眼鏡店

藥房

家具

精品廊

化裝品

總結(jié)：大連市經(jīng)過多年城市規(guī)劃，對交通、商業(yè)、旅游、居住環(huán)境都起到理想的城市規(guī)劃格局。商業(yè)的開展也隨著市場的競爭勢頭不斷加劇，使到大連市商用物業(yè)迎來一輪又一輪的市場熱朝，使到商鋪物業(yè)的市場前景十分樂觀。3-工程的商場部份分析3-1工程概況本工程位于大連市的中心商業(yè)區(qū)—中山區(qū)，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，東至昆明街，總規(guī)劃面積27900平方米。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成A、B、C、D、E、X六地塊。工程根本指針如下：工程內(nèi)容

數(shù)量總規(guī)劃面積〔M2〕

27900㎡〔不含X區(qū)〕總建筑面積〔M2〕

129279㎡區(qū)域

占地面積〔M2〕

住宅面積〔M2〕

公建面積〔M2〕

容積率

覆蓋率〔%〕A區(qū)

4714.5

21750

9712

6.67

68.7B區(qū)

5188.3

3600

10950

2.80

82.1C區(qū)

6264.1

29500

14300

6.99

57.1D區(qū)

5748.5

22620

6214

5.02

53.9E區(qū)

6190.0

——

10633

1.71

52.1X區(qū)

6744.8

——

——

——

——總計

27900

77470

51809

4.63

62.73-2工程SWOT分析S——工程優(yōu)勢地段優(yōu)勢：位于大連市中心，交通便利，與新興商業(yè)圈——青泥洼隔路相對，具有較大的商業(yè)價值。規(guī)模優(yōu)勢：商場局部總建筑面積51809平方米，建筑規(guī)模較大。城市的商業(yè)地位：大連市是東北的據(jù)點，是一個有名的旅游城市，會向一個國際城市的方向開展，商業(yè)的氣氛日漸濃厚，商機(jī)無限。W——工程劣勢①

工程不是一個整體地塊，而是由幾條路切割成六個地塊組成。而且解放路是一條主干道，其支路武漢街會擴(kuò)至40米寬，也會成為一條交通的主干道，其它的支路交通上的負(fù)擔(dān)也不少，這樣令到工程受交通的規(guī)劃影響較大，很難讓工程以一個整體的形象展現(xiàn)給群眾。而不以整體形象展現(xiàn)，本工程的規(guī)模優(yōu)勢將大打折扣。②

由于工程先天的地塊分塊組成缺陷，分塊的部份難以整體地連貫，各部份平面層的面積較小，難以滿足優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營布局的條件，同時令到招商時引入主力店有一定的難度。③

工程是由商場與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設(shè)計有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢。④

青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富的業(yè)種，且檔次不低，而本工程規(guī)模較大，對招商需求相當(dāng)大，因此面對招商的壓力也大。⑤

臨近步行街商業(yè)圈，但與步行街相隔的解放路交通繁忙，要將步行街消費人群引到工程消費有一定難度，而且工程面對一條高架橋，車流的行走習(xí)慣對工程有一定影響。O——時機(jī)①

與百年城等的步行街隔路相望，商圈較為成熟，已有一批消費群鄰近于本工程，只要將這批消費群吸引過來，擴(kuò)大原有的商業(yè)圈，就會給工程帶來一定的人流。②

大連市是一個旅游城市，每年旅游觀光人數(shù)不少。本工程位于市中心，正對勞動公園，工程完全有條件成為大連旅游購物新興熱點，吸引大量的旅客旅游購物。③

面對的勞動公園位于大連市市中心，凝聚了一批休閑、娛樂的人群，這批人群也為工程帶來一定的商機(jī)。④

進(jìn)入新的市場或新的細(xì)分市場，縱觀大連市現(xiàn)時的商場定位一般都比擬傳統(tǒng)，如將本工程設(shè)計為一個中青年的娛樂、休閑新天地，可吸引這部份細(xì)分的消費群。⑤

現(xiàn)時大連市國有商業(yè)比擬多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營管理的模式比擬傳統(tǒng)，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場、沃爾瑪?shù)?，它們大都是百貨或超市的形式與本工程的形式不同，如將新型的經(jīng)營管理模式引入將會使將整個工程提升。⑥

工程規(guī)模較大，自身可設(shè)置的內(nèi)容很多，可將其設(shè)計為大連市的特色購物場所，作為大連市有代表性的購物天地。T——威脅①

青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)在消費人流和招商上對市場客戶的分流。②

大連市在商業(yè)檔次和業(yè)種經(jīng)營上已較全面，令市場對工程主題性或特色性要求較高。③

市場習(xí)慣消費模式和層次對工程定位上的影響。4-市場定位商業(yè)物業(yè)是本工程的重頭戲，是本工程是否贏利的關(guān)鍵，因此先規(guī)劃好商業(yè)物業(yè)并預(yù)先開發(fā)、銷售，一方面可以回收大量資金，利于工程的后續(xù)開發(fā)，另一方面營造商業(yè)氣氛聚集人氣，帶動住宅的銷售。在本工程開發(fā)上我們可以選擇雙管齊下，只是在我們工程營銷策略上，我們的商業(yè)部份先行，但住宅和商業(yè)部份的工程可以同步進(jìn)行，這樣也有利于工程銷售進(jìn)步保持一致和很好的延續(xù)。4-1國內(nèi)市場形勢4-1-1香港在80年代末90年代初的蓬勃商場開展，引發(fā)起處于經(jīng)濟(jì)快速增長的中國大陸地產(chǎn)商攪盡腦汗去模仿，并以多建多層商場或群樓商場去增加他們的利潤。雖然在設(shè)計方面大多吸收香港的經(jīng)驗，及聘用能者設(shè)計，但因欠缺市場意識，商場協(xié)調(diào)能力，經(jīng)營者經(jīng)驗及市場供求的肇的關(guān)系，對市場的期望太樂觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場積壓。相對投資本錢及管理本錢，回報率已接近零的地步。4-1-2現(xiàn)時一般開展商的唯一解決方法只有停建；因資金未能到位。待市場成熟之后他們才作打算。但這是不是代表現(xiàn)在就不應(yīng)該興建商場呢？答案應(yīng)該是未必。4-1-3超額的供給通常都會是在非商業(yè)區(qū)內(nèi)的地塊出現(xiàn)的。其實，在房地產(chǎn)開展中，配合形勢。永遠(yuǎn)比等待形勢好。在商業(yè)或購物區(qū)興建商場永遠(yuǎn)都是合理的做法。始終地產(chǎn)開展永遠(yuǎn)都不離地點，地點……。廣州天河城的成功正好充分表現(xiàn)出這個現(xiàn)象，因為廣州也真是空置商場比比皆是的。4-1-4國內(nèi)的商場大多數(shù)都是以美觀為主要設(shè)計概念，往往忽略了商場的創(chuàng)富能力，適當(dāng)?shù)牟季旨芭涮?。到招商推廣時，問題出現(xiàn)了，但卻改不了暨定的事實。華美商場變成空置，白白浪費了經(jīng)濟(jì)資源。4-1-5以上的事實，在短期內(nèi)改不了，而過剩的供給也確實把很多租金限制在一個較為低的水平。汰弱留強的現(xiàn)實正在出現(xiàn)，從前商戶投訴的高租金現(xiàn)象，現(xiàn)在都降至比擬他們想像還要低的地步。租戶在租金方面的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在絕對不是問題。而也因為這樣，租金就反而會變得有上升的潛力。4-1-6一般商場的成熟期都需要3-5年。期間，顧客需要有從認(rèn)識喜愛，常到至必到的習(xí)慣，而租戶那么經(jīng)歷從濃度推廣，穩(wěn)定再到開展的階段。一般商場經(jīng)營者都希望加速成熟期，這就非要從設(shè)計，配套，效勞，推廣及經(jīng)營的一條龍開展過程中做工夫不可了。4-2大連商城的形勢4-2-1正如國內(nèi)其他城市一樣，大連在商鋪商場方面的供給也遠(yuǎn)超市場可以隨的。自一九九八年有超過210000平方米的商場建成后，商鋪物業(yè)的租售情況大受打擊。低租金不再是唯一業(yè)主去吸引租戶的方法，共同[承當(dāng)風(fēng)險]的聯(lián)營方式也開始流行，據(jù)我們了解，一般的營業(yè)額提成都是23%—32%左右。4-2-2雖然說租戶都不原獨立承當(dāng)租金的風(fēng)險，但家樂福和沃而瑪?shù)倪M(jìn)入市場使大連的傳統(tǒng)零售模式起了變化我們相信也會刺激新的后來者。奧林匹克廣場的成功也會令商戶對大連商情重新估計，而百分百投向設(shè)備完善的商場。4-2-3在云云的大連購物區(qū)中，中山區(qū)的天津街比擬理想。而其他在中山路的，在人民路的，也不見得成功。街上人流多，商場內(nèi)，尤其實在首層以上，人流不多；商場布局欠佳；而貨品種類也假設(shè)非檔次太低，那么檔次太高，不能迎合顧客需要。奧林匹克廣場及家樂福等，顯而易見是帶動了潮流的方向。4-2-4青泥街的未來開展對大連的購物商情有很大的影響，當(dāng)街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街將會成為大連市購物的新時尚地區(qū)。雖然臨街店鋪會增加，但新穎商場的參加競爭，肯定能夠吸引更多游人，包括大連市民到區(qū)內(nèi)參觀購物，對人流方面定必有正面的幫助。4-3本工程覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力4-3-1大連本工程坐落于中山區(qū)內(nèi)的青泥窖橋地區(qū)。作為一個購物區(qū)，它是可以在其他地區(qū)引進(jìn)顧客的。它的毗鄰覆蓋地域應(yīng)包括中山區(qū)，西崗區(qū)，沙河口區(qū)及甘井子區(qū)，總?cè)丝跀?shù)量超過一百六十六萬，而絕大多數(shù)都是年齡在15歲到45歲的。男的比女的略多。4-3-2除甘井子區(qū)外，無論在市民住房，學(xué)歷，家庭月收入及月消費方面都是比擬大連市的平均數(shù)字高。4-3-3在1999年，大連常住人口為545.3萬，即期人口為644.6萬，其中常住外國人為5842人。旅游人數(shù)為2026萬人，其中2000萬是國內(nèi)游客。在國內(nèi)游客中，60%是東北人。4-3-4游客平均每月有166萬人，假設(shè)每位游客消費500元，每月從游客方面得到的額外消費額會是每月8.3億元。4-3-5假設(shè)每戶人口為3人，大連市有2148，666戶。假設(shè)每月消費1000元，每月大連市的消費總額會是21.5億元。4-3-6在1999年，勞動人口工資收入比1998年增長21.70%，物價指數(shù)卻下降了0.50%。顯示購置能力實際上升了22.2%。4-4市場需要什么①大連市民的日常生活習(xí)慣在過去的5年內(nèi)起了根本的變化。城市從國內(nèi)較為遲起步改革的城市變?yōu)閲鴥?nèi)向國際開放的五個城市之一。從主要城鄉(xiāng)建設(shè)的保守城市變?yōu)楝F(xiàn)代化高樓大廈比比皆是的都市。市民的日常購物也從根本便利需要，演變成為休閑習(xí)慣。對環(huán)境的訴求也有不同的期望。這從甚至位于繁盛地區(qū)的舊式商場一點也不受歡送的事實中可以看到。而新式商場如百盛購物中心，家樂福及奧林匹克廣場卻大受歡送中更可引證。②百貨公司在沒有強烈競爭及缺乏經(jīng)營新意及檔次定得過高的情況下，已漸漸失去了他們在顧客心中的地位。顧客需要也隨著潮流轉(zhuǎn)變而變得更多樣化，我們可以綜合他們的需要如下：n

時尚的購物感覺。n

休閑的購物環(huán)境。n

方便的商場布局。n

舒適的商場通道。n

齊全的消費品種。n

靈活變通的商品檔次。n

綜合餐飲，娛樂及購物的便利。n

具名氣的商場。4-4-1商場檔次分析①大連在國內(nèi)的國民生產(chǎn)總值在1999年為1007億元；較北京的2170億元及上海的4035億元；相差甚遠(yuǎn)。雖然每年的增長率也達(dá)兩位數(shù)字，比國家平均數(shù)字高，但在全國排行只能位于第14位。②每年大約1.28%的游客是國外游客，其余98.72%為國內(nèi)游客，其中60%為東北游客。國外游客購置力的檔次不能成為主流東北游客的經(jīng)濟(jì)能力普遍比大連低，所以雖然旅游消費可能比擬大連日常消費高，但平均來說，消費能力是也應(yīng)該比擬廣州，上海及北京低的。③以國內(nèi)的水平，中至中高檔為廣州，上海及北京市的主流那大連市的檔次應(yīng)定為以中檔為主流中高檔為次流。4-4-2商場類型①以地理為類別，商場可分為：n

鄰舍商場n

地區(qū)性n

地域性②假設(shè)以購物為類別，商場又可分為：n

日常便利商場n

休閑商場n

目標(biāo)商場n

旅游商場4-4-3商場主題分析香港又一城的主題又一城知道本身位置的特點及顧客的種類，它的主題是「綜合餐飲娛樂及購物便利去迎合家庭成員的需要」。所以在組合方面，餐飲占的比例很大，達(dá)27%，娛樂及個人購物便利店也不少。百貨公司沒有，但行業(yè)專門店那么比擬多。廣州天河城的主題廣州天河城位處于地鐵站上蓋，及天河新開展區(qū)顧客年齡比擬輕。所以它的主題是「包羅萬有的購物商場去迎合年齡15到45歲的少青中年人」。因為面積太大，所以它的設(shè)計是令顧客覺得它不是一個商場，而是一毓的商場，需要幾天才能走得完。所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個快餐廣場，很多待業(yè)專門店，同時也有餐飲，娛樂及個人購物便利店。商鋪類型除了廣場式的經(jīng)營之外，一般在商場內(nèi)的商鋪種類可分為以下幾個主要類別：n

主力店n

行業(yè)購物中心〔專門店〕n

超級市場n

戲院n

娛樂中心n

餐飲場所n

商鋪4-5本工程產(chǎn)品定位4-5-1檔次定位■從銷售角度來講，本工程的包裝定位應(yīng)是高檔次的。1.

工程擁有較大的規(guī)模、優(yōu)越的位置和特別的主題概念，這在大連乃至全國商業(yè)物業(yè)中實屬罕見，配合完善的硬件，風(fēng)情化的購物環(huán)境，立面和特色化的燈光處理，足以令工程高檔次的產(chǎn)品特性引起投資者、經(jīng)營者和消費者極大的興趣；2．大連市是一個知名的旅游城市，國內(nèi)外的游客較多，高檔次風(fēng)情化的商業(yè)區(qū)可吸引游客旅游購物，又可成為大連市的一張名片。3．住宅部份位于中心面向市中心的勞動公園，本身可吸引一定層次的住戶，商場定為中高檔一方面可帶動住宅的出售，另一方面，可為商場部份帶來一定的消費群?！鼋?jīng)營角度上講，本工程的招商可分為中檔和高檔1．高檔次的經(jīng)營對本工程包裝定位是一個強有力的支撐點，在一定程度提高了工程的消費檔次。2目針對的消費群相當(dāng)局部仍以本地年青消費為主，其總體消費能力較適合中檔消費，且中檔消費也最大程度帶動起巨大的消費人流。4-5-2本工程的主題定位“集旅游、娛樂、購物、休閑、運動、餐飲為一體，多種經(jīng)營業(yè)態(tài)并存，洋溢著異國風(fēng)情文化的購物天地〞※首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念將旅游與購物聯(lián)結(jié)在一起，讓旅游與購物互為促進(jìn)，這是一個全新的消費模式?！黝}新穎的吸引將工程的產(chǎn)品設(shè)計為一個旅游式主題的購物廣場，形式上標(biāo)新立異，令工程以一個嶄新的形象展現(xiàn)在大連市民面前。形式上不雷同于市內(nèi)的現(xiàn)有商場，這樣一方面可以避開與原有的商場正面競爭，不需要在原有的市場消費餅塊上爭奪份額；另一方面，可表達(dá)本工程的特色，形象上有別于市內(nèi)原有商場，增強工程的市場競爭力?！袃?nèi)旅游文化的支持大連市是一個旅游城市，每年接待國內(nèi)外的人數(shù)不少，如將本工程設(shè)計為一個有城市代表性、風(fēng)格獨特的購物天地，可吸引國內(nèi)外的游客慕名而來旅游購物?！?001年大連市旅游統(tǒng)計資料：a.去年大連市全年共接待海外旅游者43萬人次，旅游創(chuàng)匯3億美元，接待海外游客和創(chuàng)匯又比上年增長了30％，由此實現(xiàn)了大連市接待海外游客和創(chuàng)匯連續(xù)三年增長30％的跳躍式開展，并在三年間創(chuàng)造就業(yè)時機(jī)達(dá)4萬人次。b.根據(jù)統(tǒng)計數(shù)字所得，到大連旅游的游客每年平均增長28。4%，實現(xiàn)旅游收入130億元以上，相當(dāng)于GDP10％左右?！鶎οM人群的吸引力將工程設(shè)計為一個異國風(fēng)情文化的購物天地，當(dāng)中會聚異國特色的風(fēng)情文化，讓消費者不出國門就可以領(lǐng)略到異國的文化和民俗風(fēng)情，購置到異國特色的商品，并同時享有身在異國他鄉(xiāng)旅游購物的新奇感覺，滿足了消費者獵奇心和玩樂天性?！栌酶拍畹奈ㄗh在華昌街與五州路交匯設(shè)置一個廣場，在這個廣場上經(jīng)營一些露天吧、露天咖啡店，讓消費者可在此一邊品賞著香濃的咖啡，一邊欣賞著周邊的迷人的異國風(fēng)景及風(fēng)情；另外還可根據(jù)特定國家的風(fēng)俗，選擇各國特別的節(jié)日，定期在此舉辦異國的民俗風(fēng)情節(jié)日表演，這樣可增強本工程的特色性，吸引人流，以推動商場的經(jīng)營銷售?！栌闷渌氐奈⒁恍┯袊掖硇缘木坝^和有民族特色的建筑元素引入到商場的裝修設(shè)計上，使其在外觀風(fēng)格上凝聚著異國風(fēng)情文化。當(dāng)你漫步于其中時，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬國彩旗、典型的歌德式建筑、美國迪士尼卡通等具代表性的異國風(fēng)景、風(fēng)俗文化都會卷入你的眼簾，令你留連忘返。4-5-3形象定位工程的形象定位顧名思義是根據(jù)產(chǎn)品定位確定工程主題形象，該主題一方面能反映工程的特色和內(nèi)涵，另一方面指引籌劃推廣方向，并為工程增加附加值。如我司操作廣州奧林匹克花園的主題形象是“運動就在家門口〞就充分表達(dá)了工程的特色，會使其推廣事半功倍。敝司建議本工程的形象定位為：“集世界風(fēng)情，移植大連國際旅游產(chǎn)業(yè)街區(qū)〞4-5-4工程定位的開展優(yōu)勢——工程定位開展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。我們認(rèn)為由于基于工程的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了工程良好的定位和經(jīng)營規(guī)劃根底，主要在以下方在呈現(xiàn)：A——以多種業(yè)態(tài)并存進(jìn)行經(jīng)營規(guī)劃。以市場領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度開展，站在競爭市場的制高點上，全面提升工程綜合素質(zhì)，增強市場凝聚力及競爭力，實現(xiàn)持續(xù)開展戰(zhàn)略。B——工程開展前景廣闊，投資價值更為顯著。以“多種業(yè)態(tài)特色消費〞形式吸納不同業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營，提供廣闊的產(chǎn)品銷售舞臺及創(chuàng)立理想的經(jīng)營環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價值更為顯著。C——營造濃厚的市場商業(yè)氣氛l

形成強烈的投資氣氛，全面促進(jìn)銷售及招商進(jìn)程。l

強化專業(yè)市場投資前景，以及突破傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營規(guī)劃，增強投資信心。l

強化首創(chuàng)的全新獨特主題概念，在大連都獨具首創(chuàng)性，和唯一性。l

借助品牌企業(yè)進(jìn)駐工程后，在人流、經(jīng)營回報、品牌效應(yīng)、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強化工程優(yōu)勢及特性。l

強化工程的價格升值空間，并以中山路的臨街商鋪進(jìn)行價格模擬，突出工程開展優(yōu)勢。D——吸納不同業(yè)態(tài)的主力品牌店進(jìn)駐，增加人流及品牌效應(yīng)。帶動中、小型商鋪銷售和租賃進(jìn)程，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢。我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型品牌進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動整體銷售，并于每個購物組團(tuán)都有著名品牌代表的主力店例如：運動系列組團(tuán)的著名品牌“耐克〞“阿迪達(dá)斯〞流行服飾系列組團(tuán)的“左丹奴〞“班尼路〞“堡獅龍〞。異國風(fēng)情美食組團(tuán)的“廣州蕉葉飲食集團(tuán)〞〔東南亞美食〕、臺灣美食店等等。國際名店城組團(tuán)的“GUCCI〞“華倫天奴〞等牌子家居飾物珠寶玉器組團(tuán)的“現(xiàn)代簡美家私〞“香港周大福〞“香港周生生〞皮具系列：特樂路、芭迪超市：引進(jìn)“屈臣氏〞式精品超級市場和“家誼〞式生活超市。4-6工程產(chǎn)品設(shè)計建議4-6-1針對工程整塊建議◎針對本工程由六個地塊組成，難以成為一個整體？1、鄙司建議以五州街為主軸線將整個工程連在一起成為整體。在五州街與武漢街相交處建設(shè)一個下沉式的廣場，在A區(qū)與C區(qū)之間搭建架空步行天橋，將A、B、C地塊以及X的部份地塊所組成的負(fù)一層區(qū)域有機(jī)地連貫起來，并引入一個主力百貨店在此經(jīng)營，而鋪面招牌設(shè)置在A地塊的西南轉(zhuǎn)角處。作用：n

能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營造多一個熱點，增強工程的市場潛力。n

建設(shè)一個下沉式廣場，將A、B、C、X地塊組成的負(fù)一層區(qū)域有機(jī)地連貫起來，解決工程先天地塊分塊的缺陷，為主力百貨店的引入提供前提條件。n

主力店的引入又為商場前期的銷售、招商及后期的經(jīng)營吸引大量的人流。4-6-2針對A、B、C、X地塊的業(yè)態(tài)？n

建議在負(fù)一層設(shè)置購物天地，引入主力百貨店。主力百貨店一方面可吸引大量的人流，推動其它樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營；另一方面，可帶開工程前期的銷售、招商。n

在其它樓層設(shè)置：國際流行前線：經(jīng)營流行服飾品牌主力店、大型著名商號、鞋類形象店及其大量的時尚流行服飾。潮流天地；經(jīng)營種類：主經(jīng)時尚服裝、精致飾物、甚至可以搜羅香港、日本、韓國等最流行的服飾聚集于此。視訊網(wǎng)絡(luò)：經(jīng)營各種視聽影音產(chǎn)品、、計算機(jī)、微型隨身聽等。家居飾物珠寶玉器世界：經(jīng)營各種品牌家居用品、燈飾，各類珠寶玉器等相應(yīng)產(chǎn)品。相應(yīng)的配套：在下沉式廣場設(shè)置一個大型街舞或時裝表演廣場，注入“風(fēng)情購物公園〞概念，意在吸引大量的青少年消費人群和消費者的眼球和人流，在B區(qū)或X區(qū)的場地可設(shè)置室內(nèi)攀巖場等活動配套。租售做法：1、

此區(qū)負(fù)一層先以招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入主力百貨店。以此作為一個賣點帶動其它樓層的出售2、

各功能區(qū)以優(yōu)惠條件引入2—3家主力店進(jìn)行帶動，其他局部進(jìn)行分割獨立銷售。。4-6-3針對D、E地塊規(guī)劃鄙司建議在D、E地塊與勞動公園之間建造另一個下沉式廣場。作用：n

可將D、E地塊與勞動公園連通，解決解放路為交通主干道車流較多，行人過馬路不便的問題，為對面的人流過馬路提供方便，n

將勞動公園旅游觀光、平時運動鍛煉、休閑等的人流吸引過來，推動D、E地塊的經(jīng)營開展。4-6-4針對D、E地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置A〕將D、E地塊打造成為一個動、靜結(jié)合且相互帶動的新型的娛樂、購物天地。所謂“動〞是指經(jīng)營一些娛樂性質(zhì)的、有動感的，甚至是以運動為主題的新型娛樂、康體活動。所謂“靜〞是指經(jīng)營一些與“動〞主題有關(guān)的各類品牌商品。“相互結(jié)合、相互帶動〞是指令到“動〞與“靜〞之間，以同樣的主題，相互和諧地結(jié)合，成為整體；另外，兩者也因為有一個共同的主題，相互帶動彼此的經(jīng)營。B〕建議在D、E地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置為：國際美食天地：薈萃全國各地和世界風(fēng)情美食經(jīng)營種類：東南亞美食、臺灣小吃、大型快餐“麥當(dāng)勞〞“必勝客〞干果、零食專賣店、港式茶餐廳,韓國燒烤，日式火鍋等。設(shè)置原因：既懣足附近居民區(qū)的需要，又可針對悠閑人群租售做法：以3—4家行業(yè)主力店進(jìn)行帶動。主要以招商形式置于E區(qū)二、三層，其余局部進(jìn)行獨立銷售，并在硬件上滿足其餐飲經(jīng)營的條件。新生代天地：經(jīng)營兒童服飾，玩具精品。相應(yīng)配套：大型游藝中心，史諾比主題兒童游樂園，設(shè)置原因：主要通過針對的消費層和游樂硬件配置吸引人流。租售做法：配套以招商形式或自營為主，鋪位局部通過1-2家主力店帶動獨立銷售?；钌銍H女人街：經(jīng)營韓國、日本、香港、臺灣最新流行女人服飾、精品，化裝品等。相應(yīng)配套：設(shè)立一小型T型舞臺，有利于在開業(yè)以后定期或不定期舉行的時裝秀或者其他產(chǎn)品的推廣活動提供有效場地：設(shè)立“SPA〞美容療法會館，女士健身美體中心。設(shè)置原因：此區(qū)針對女性消費，利用女性消費特點和習(xí)慣吸引人流。租售做法：局部以招商為主，用“SPA〞會館經(jīng)營，吸引女性消費者；局部通過3-4家行業(yè)主力店帶動獨立銷售?；盍μ斓兀航?jīng)營世界品牌或國內(nèi)著名運動系列運動服飾、運動用品、運動器材相應(yīng)配套：設(shè)置為足球營地、壁球室、射箭館、室內(nèi)野戰(zhàn)館等各類新奇、刺激的游玩配套。設(shè)置原因：利用設(shè)置游玩配置吸引年青消費人流。租售做法：通過招商或自主經(jīng)營游玩配置，鋪位局部作限制性銷售，明確買家必須經(jīng)營功能設(shè)定的業(yè)種，以便為購物公園的內(nèi)涵提供強有力的支撐。國際名店城：薈萃當(dāng)今國內(nèi)外高級品牌、精品服飾。經(jīng)營設(shè)置原因：此區(qū)作為次出入口，其價值僅次于A區(qū)，在一定程度上表達(dá)工程的總體形象檔次。租售做法：此區(qū)先已招商為主，通過優(yōu)惠的條件引入一些國際性知名品牌，后期作帶租約銷售。4-7工程的特色如何營造◎五洲風(fēng)情特色步行街的設(shè)置■名稱恰如其分這條街原名五州〔洲〕街，我們正好在這條街上設(shè)置一條會聚全球五大洲的風(fēng)情文化步行街，使人想起街名就想起這里會聚的五洲風(fēng)情文化?！鲅b修設(shè)計的統(tǒng)一性在外立面、公共空間、甚至在寬闊的步行街上，都布置著各具特色的異國風(fēng)情文化。使每一處街景都是世界的特色景點，令消費者無論走在哪里都仿佛置身于異鄉(xiāng)。與整個工程裝修設(shè)計的統(tǒng)一，法國凱旋門、美國的自由女神、荷里活偶像等各具特色的景點、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗文化，都會設(shè)置于其中?！鼋?jīng)營業(yè)態(tài)國際名店街；主要經(jīng)營：世界名牌服飾、品牌皮具、高級化裝品等。旅游風(fēng)情街：經(jīng)營大連及東北特色旅游商品香港蘭桂坊：經(jīng)營特色酒巴、無煙餐飲。租售做法：此街以招商形式引入國際名牌專門店或特色店，其它以限制性形式銷售，以保證此街的檔次。特別補充說明：本工程的規(guī)劃設(shè)計更多地表達(dá)為“街區(qū)概念〞而非常見“場館概念〞，令娛樂休閑配置與經(jīng)營布局有機(jī)結(jié)合；a)

于業(yè)態(tài)功能區(qū)之間的銜接可采用裝修風(fēng)格或配套設(shè)施進(jìn)行劃分，既表達(dá)出明顯的業(yè)態(tài)功能分區(qū)，又表達(dá)工程的統(tǒng)一性，并充分考慮到出人流導(dǎo)向的效果。b)

工程的主題風(fēng)情定義是基于工程特性而提出，其作用是為工程營造濃厚的招商和銷售、購物氣氛，因此經(jīng)營布局上與硬件配置相配合。令工程定位的旅游、休閑、娛樂、購物溶為一體。c)

對于銷售完成后所形成的產(chǎn)權(quán)獨立可能導(dǎo)致經(jīng)營混亂現(xiàn)象，可視其商鋪位置所處功能區(qū)不同區(qū)別對待；或先招商后銷售〔如E區(qū)〕，甚至以優(yōu)惠的招商條件吸引目標(biāo)經(jīng)營者，以樹立工程整體形象；或者進(jìn)行限制性銷售，通過銷售時鑒定補充協(xié)議或管理公約，令業(yè)主在功能區(qū)規(guī)定的業(yè)種范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營，明確工程鮮明特色定位，或進(jìn)行獨立銷售，防止縮窄投資者層面。5-商場的租售策略5-1目標(biāo)客戶5-1-1銷售目標(biāo)客戶〔投資客、品牌商戶/廠家、個體經(jīng)營者〕n

本地客戶n

外地客戶〔省內(nèi)、國內(nèi)〕n

外資客戶〔港澳臺、國外〕5-1-2招商客戶n

主力經(jīng)營商戶〔表達(dá)商場形象和檔次〕n

目標(biāo)經(jīng)營商戶〔國內(nèi)外知名品牌〕n

個體經(jīng)營者5-2租售時機(jī)考慮因素：工程進(jìn)度當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣當(dāng)?shù)貧夂蜃馐刍I備進(jìn)度5-3租售策略5-3-1租售推廣策略◎推售前準(zhǔn)備階段n

目的〔效果〕：?

新聞造勢?

引起無錫全市關(guān)注的焦點n

媒體組合：以報紙為主n

推廣重點：工程的投資前景和經(jīng)營前景n

公關(guān)活動：?

無錫零售商業(yè)開展前景研討會?

本商場的創(chuàng)新經(jīng)營理念和經(jīng)營模式研討會?

本商場的規(guī)劃布局專家評審會?

工程開工新聞發(fā)布會n

租售策略?

直銷資源客戶◎租售第一階段n

目的〔效果〕：?

高調(diào)亮相?

公開租售?

立即引起市場轟動n

媒體組合：?

報紙、電視、電臺、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)等多媒體全方位報道宣傳n

推廣重點：?

工程的投資前景和經(jīng)營前景?

創(chuàng)新的經(jīng)營理念?

創(chuàng)新的規(guī)劃布局n

公關(guān)活動：?

至IN流行時裝SHOW?

與電臺合作，每周在現(xiàn)場舉行直播節(jié)目，介紹最新潮流信息或討論熱點話題?

計算機(jī)/網(wǎng)絡(luò)至IN游戲比賽n

招商策略?

主力商戶直銷?

資源商戶直銷◎租售第二階段n

目的〔效果〕：?

延續(xù)前期租售旺勢?

加推新一期鋪位n

媒體組合：?

報紙、電視、電臺為主n

推廣重點：?

工程的投資前景和經(jīng)營前景?

創(chuàng)新的經(jīng)營理念?

創(chuàng)新的規(guī)劃布局?

首次公開租售火暴?

減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式；?

確保升值的商場售價體系n

公關(guān)活動：?

全城挑戰(zhàn)極限——極限運動大獎賽?

三人籃球賽?

街霸四人足球賽?

慶賀提前封頂暨業(yè)主聯(lián)誼活動◎租售第三階段n

目的〔效果〕：?

延續(xù)前期租售旺勢?

加推新一期鋪位?

啟動人脈銷售n

媒體組合：?

報紙、電視、電臺為主n

推廣重點：?

工程的投資前景和經(jīng)營前景?

創(chuàng)新的經(jīng)營理念?

創(chuàng)新的規(guī)劃布局?

減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式；?

確保升值的商場售價體系?

高額穩(wěn)定的投資回報?

主力商戶進(jìn)駐動態(tài)n

公關(guān)活動：?

溫馨家庭攝影展?

兒童集體繪畫活動?

女性美容纖體講座?

巡回展銷暨抽獎活動◎租售第四階段n

目的〔效果〕：?

延續(xù)前期租售旺勢?

最后一期鋪位n

媒體組合：?

報紙、電視、電臺為主n

推廣重點：?

工程的投資前景和經(jīng)營前景?

創(chuàng)新的經(jīng)營理念和規(guī)劃布局?

減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式；?

確保升值的商場售價體系?

高額穩(wěn)定的投資回報?

主力商戶進(jìn)駐動態(tài)n

公關(guān)活動：?

異國風(fēng)情系列活動〔與旅游局合辦〕?

國際美食節(jié)?

試業(yè)志慶5-5主要促銷手段n

開展商參股經(jīng)營在銷售中，開展商采用讓利10%~20%的方式，獲得該商鋪10%~20%的股份，業(yè)主可選擇在開業(yè)后任一時間購回經(jīng)營權(quán)〔股份〕。這種做法的好處在于：?

開展商繼續(xù)是商場的大股東，能夠保證商場招商、經(jīng)營的整體統(tǒng)籌實施和定位的實現(xiàn)；?

推廣宣傳中保持高姿態(tài)的調(diào)性。說明開展商對經(jīng)營前景充滿自信，同時令投資者感到開展商是真正與業(yè)主共同承當(dāng)投資風(fēng)險的。?

因為開展商以讓利的形式，獲取股份，所以降低了客戶的投資投入。n

業(yè)主承諾開業(yè)優(yōu)惠折扣客戶買鋪時承諾按開展商規(guī)定時間準(zhǔn)時開業(yè)的，并交納1萬元開業(yè)保證金〔對準(zhǔn)時開業(yè)鋪位的業(yè)主可退還保證金〕后，可享受2%折扣優(yōu)惠；此項可在?認(rèn)購須知?中注明。在一定程度上能夠保證商場開業(yè)時有較多的鋪位經(jīng)營，不至過于冷場。n

零首期付款方式〔100%按揭〕減輕投資者首期壓力，降低投資門檻，鼓勵小買家入市。實際操作是開展商允許買家在規(guī)定期限內(nèi)〔一般為一年〕分期付給首期房款。n

反租銷售針對局部位置較差，預(yù)計銷售存在一定難度的鋪位而采用的促銷手段。?

有利于招商、經(jīng)營的整體統(tǒng)籌實施和定位的實現(xiàn)?

以較低的投資風(fēng)險，及穩(wěn)定的回報吸引買家5-6招商條件5-6-1租金優(yōu)惠n

扣率形式計算租金扣率即按照營業(yè)額提取一定比例作為商場的回報，抵償租金。開展商與商戶共同承當(dāng)風(fēng)險，共同分享利潤。根據(jù)無錫市目前的零售市場開放程度，國際知名品牌尚未進(jìn)駐，仍然有廣闊的市場空間有待開拓。所以，針對有潛質(zhì)的知名品牌，對其市場接受程度和營業(yè)額具有信心，可利用優(yōu)惠的扣率方式，引進(jìn)本商場經(jīng)營?！瞿昶诟鶕?jù)不同行業(yè)而定，除餐飲年期較長〔10年〕外，一般行業(yè)可商議2年死約2年生約或3年死約3年生約?！雒庾馄诟鶕?jù)租賃的實際情況，給予彈性的免租期優(yōu)惠?！雒夤芾碣M對于個別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶可減免一定期限的管理費，鼓勵商戶進(jìn)駐。■送裝修除公共地方裝修外，對于個別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶提供鋪內(nèi)全部或局部裝修，一般僅提供天、地、墻、燈的裝修。6-商場的經(jīng)營管理6-1角色6-1-1對內(nèi)經(jīng)營n

與商戶達(dá)至良好的溝通，了解商戶的需要，建立融洽的客戶關(guān)系n

監(jiān)察商戶嚴(yán)格遵守商場的管理公約n

監(jiān)管租戶按照租約經(jīng)營n

監(jiān)控商場的經(jīng)營狀況n

統(tǒng)籌商場購物環(huán)境的裝飾布置6-1-2對外經(jīng)營n

向社會公眾推廣商場的形象n

協(xié)調(diào)與政府各部門及旅游公司的關(guān)系n

監(jiān)督及協(xié)調(diào)與物業(yè)管理公司、工程公司、廣告公司、公關(guān)公司等各方工作6-2目標(biāo)n

建立工程的整體形象n

為商戶提供良好的經(jīng)營條件n

提高商場及商戶的知名度和商譽n

吸引更大的消費人流n

促進(jìn)商戶的經(jīng)濟(jì)收益6-3效果6-3-1旺人〔消費人流〕提高商場人流n

滿足各年齡階層的消費需求：男、女、老、幼皆宜n

具有強烈的吸引力、吸納更廣區(qū)域消費人流n

充分利用旅游城市及工程的資源優(yōu)勢，爭取旅游消費人群延長消費者的逗留時間n

留住各類型消費群體a.

家庭：老人、丈夫、妻子、小孩b.

非家庭：朋友、同事、情侶、個人、游客、團(tuán)體?

好吸引，想逛一逛?

夠新奇、夠刺激，好想玩?

餓了有地方吃東西?

很有心情購物?

走累了有地方休息n

吸引不同消費群體的循環(huán)消費n

引導(dǎo)消費人流a.

豎向引導(dǎo)：首層二層三層b.

橫向引導(dǎo)：流行區(qū)運動區(qū)兒童區(qū)餐飲區(qū)6-3-2旺場〔投資者和商家〕n

靈活集中的經(jīng)營組合，適合各層面的經(jīng)營者n

合理規(guī)劃布局，有效地切合投資者和商家的需求n

在裝飾布置上突出表達(dá)主題特色n

充足的配套設(shè)施，創(chuàng)造出一流的購物環(huán)境n

一系列的旺場推廣、租售措施，保證工程的銷售和招租雙贏6-3-3旺財〔經(jīng)營收益〕提高顧客消費率n

該買、想買的能買到n

該玩、想玩的能玩到n

想吃、愛吃的能吃到n

想看的能看到6-3-4運用多元化經(jīng)營策略，提高日均銷售額和利潤n

平價：堅持薄利多銷n

中檔價：想買的，能買到，且價不貴n

高價：品牌、精品、貨真價實6-4商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營管理模式①

傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營管理模式。②

新型商業(yè)模式。6-4-1經(jīng)營模式比擬組成成份不同百貨的經(jīng)營模式是一個整體，是由一個管理層去管理各個專柜，而各個專柜都隸屬于同一個企業(yè)，管理架構(gòu)比擬簡單；而商業(yè)物業(yè)是由投資者和經(jīng)營者組成，他們相對獨立，擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)的獨立，并各自維護(hù)自已的利益，組成成份比前者復(fù)雜。宣傳推廣、檔次的控制不同百貨的宣傳推廣相對簡易，而對整個商業(yè)物業(yè)進(jìn)行宣傳推廣、檔次的控制難度較大。因此我們必須尋求一種適合時代要求又適用于綜合商場的經(jīng)營管理模式。新型經(jīng)營管理主要包括以下方面：①

物業(yè)的硬件管理；②

物業(yè)租賃；③

商戶的協(xié)調(diào)統(tǒng)一④

物業(yè)整體宣傳推廣；⑤

經(jīng)營信息和相關(guān)效勞的提供；⑥

形象建立；現(xiàn)時的商業(yè)物業(yè)林立，競爭劇烈，要在商場上取得一席之位并非容易，更何況要成為商場上的領(lǐng)頭羊呢？在當(dāng)今的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中，必須引入一些新型的經(jīng)營管理模式進(jìn)行科學(xué)的、專業(yè)的管理。綜觀目前商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方式，一般以下兩種模式：模式一：由開展商組織經(jīng)營管理架構(gòu)〔或公司〕，聘請具有豐富經(jīng)驗的經(jīng)營管理參謀公司，由其提供專業(yè)參謀意見，交自組的經(jīng)營管理架構(gòu)〔或公司〕執(zhí)行。模式二：聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司直接經(jīng)營管理公司直接經(jīng)營管理，開展商處于監(jiān)控執(zhí)行地位。6-4-2采用經(jīng)營模式的論證①

從社會分工的角度看，開展商擅長于產(chǎn)品的開發(fā)，對于經(jīng)營管理的專業(yè)問題，應(yīng)由專業(yè)的經(jīng)營管理公司實施，更有利于整個商業(yè)物業(yè)的運作。②

對于新的商業(yè)物業(yè)來說，在開業(yè)后1-3年間屬于市場的適應(yīng)磨合期，讓有操作綜合商業(yè)物業(yè)經(jīng)驗的公司進(jìn)行操作，可減低操作上的風(fēng)險。③選擇專業(yè)的經(jīng)營管理公司直接進(jìn)行經(jīng)營管理，會得到整間公司的資源。6-4-3結(jié)論建議由我司整合專業(yè)資源，采取模式二為貴司提供直接經(jīng)營管理的效勞好處：◎由我司戰(zhàn)略合作伙伴公司參加直接的經(jīng)營管理，有利于與前期的籌劃銷售招商涵接，提前介入整體運作。◎萄有操帳作廣進(jìn)州代轟表性剖商業(yè)讀物業(yè)趟—天秒河城辯的經(jīng)丈營管嚷理經(jīng)單驗。箱天河牧城的桑形式梨與貴半司的修工程海相似獵。將猴這些著專業(yè)覆經(jīng)驗愈模式凈用于凱貴司濱的大猾型綜負(fù)合商鉤業(yè)物累業(yè)，安有利斬于商孟場的思整體范開展熔。替7-興經(jīng)營捎推廣晉7斯-1僅推廣么活動蓄n斗

報各類構(gòu)展覽焰：名拋車展咸覽、波珠寶陽展覽載、名沒畫展朵覽、格攝蟲影展奶覽等糞n兩

首時裝谷表演專：春也夏新鵲裝、相秋冬池新裝野、品脈牌新瘦系列耗等碧n

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美尿食節(jié)皮/特蒙色?？诸}節(jié)岡日：獨中華那/環(huán)軌球美腎食節(jié)政、國貿(mào)際兒領(lǐng)童節(jié)月、奧鏈運會租、世燈界杯窗等鑒n

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電犯臺/隸電視錫臺直躲播：塞時事翅論壇糧、品珠牌推詢介、趴流行燈時尚宴等醒n

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各呀類大佩型游滔戲及暢比賽妹活動衛(wèi)：電政子游魄戲比悔賽、泡網(wǎng)絡(luò)傳游戲魄比賽錢、書密法繪無畫攝錢影比問賽、械運動頓競賽津等公n

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商通品推尸廣活扮動：丈運動勾用品飄推廣執(zhí)、服喊裝系騎列推緊廣、城家居茄系列幅推廣童、及拋與商牧戶合洋辦的殃各類碎商品蟲推廣瘋活動賀n慎

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布商場亦消費膝指南以內(nèi)丹容包她括商虛場的覺地理帆位置柄、交資通路攜線、橡商戶瘡名單蟲、經(jīng)置營規(guī)匠劃等嫩根本遵信息洋。伯n

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商默場刊脖物悄定期怎推出活，重很點介刮紹商刮場的腔最新莊信息者。內(nèi)傍容包諸括商扇戶動幫向、毛潮流未信息駱、產(chǎn)哪品推葡介、著促銷聽行動陷、推遭廣活福動等萬。院n

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