北京LOF產(chǎn)品的主流形態(tài)

北京LOFT產(chǎn)品的主流形態(tài)文/北京思源常營項(xiàng)目組

當(dāng)今主流的LOFT項(xiàng)目，在產(chǎn)品形態(tài)和設(shè)計(jì)上有哪些特點(diǎn)呢？本文篩選了北京市場在售的公建LOFT項(xiàng)目，通過取樣分析，總結(jié)出以下一些明顯規(guī)律（注：以下市場數(shù)據(jù)均來自網(wǎng)絡(luò)及市場調(diào)研，可能存在部分偏差）。

規(guī)劃設(shè)計(jì)

“商改住”LOFT由于用地條件限制，規(guī)模普遍比較小，在10萬平米以下，可售面積在3～5萬平米的占了一半的市場份額，多為一棟或兩棟樓體。

由于非住宅立項(xiàng)，在規(guī)劃和建筑指標(biāo)上沒有日照、采光、樓間距、綠化率的限制，因此現(xiàn)有產(chǎn)品建筑密度普遍較大，呈現(xiàn)為以塔樓為主，高層或小高層建筑居多，容積率偏高，無綠化等基本規(guī)律。居住密度偏高通常是公建項(xiàng)目的普遍特點(diǎn)。

公建項(xiàng)目由于不受“住宅禁商”的限制，因此有3/4的項(xiàng)目均設(shè)有住宅底商，其他1/4純LOFT產(chǎn)品由于社區(qū)規(guī)模較大，因此商業(yè)為獨(dú)立商業(yè)和地下商業(yè)。另外有超過30%的項(xiàng)目加入了部分平層產(chǎn)品來做足限高及增加客群。

由于LOFT本身為一種偏前衛(wèi)產(chǎn)品，因此建筑風(fēng)格普遍偏向城市化、現(xiàn)代化、時(shí)尚化，以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

在售項(xiàng)目中以小戶型產(chǎn)品居多，主力面積區(qū)間在30～70平米之間浮動(dòng)，按雙層計(jì)算折合使用面積在60～140平米之間，相當(dāng)于平層的緊湊型1～3居；同時(shí)小面積成就了低總價(jià)，可以滿足過渡型客戶及投資客戶對(duì)面積和價(jià)格的需求，存在對(duì)平層產(chǎn)品進(jìn)行分流的優(yōu)勢(shì)。但是受樓體結(jié)構(gòu)限制，小開間長進(jìn)深的戶型較多，居住舒適感方面較弱。

當(dāng)前在售項(xiàng)目中以精裝項(xiàng)目居多。此類項(xiàng)目多集中在城區(qū)成熟板塊，甚至是寸土寸金的商圈，因此均以精裝等“成品戶型”出現(xiàn)，報(bào)價(jià)在1000～2500元/平米之間浮動(dòng)，且部分項(xiàng)目還贈(zèng)送全套品牌家電，以吸引投資人群和高品質(zhì)人群。

毛坯項(xiàng)目則出現(xiàn)在較偏僻的區(qū)域，以郊區(qū)和非中心城區(qū)居多，以“半成品”戶型出售以拉低售價(jià)，多定位在經(jīng)濟(jì)型項(xiàng)目。但由于LOFT存在一定的裝修難度和較高的裝修成本，毛坯項(xiàng)目則多選擇為客戶進(jìn)行部分前期裝修，通過二次收房的方式實(shí)現(xiàn)。50%的毛坯項(xiàng)目提供搭建層隔板，2/3的項(xiàng)目提供搭建下層衛(wèi)生間及廚房的隔墻，上層則預(yù)埋好管線接口，在為客戶節(jié)約一定成本的基礎(chǔ)上，最大限度的保留LOFT的優(yōu)勢(shì)，方便客戶自主改造。

設(shè)有挑空的項(xiàng)目多為精裝項(xiàng)目，由于多定位為“舒適型”住宅，因此在戶型設(shè)計(jì)上會(huì)普遍利用挑空空間來增加居室的品質(zhì)感和舒適度，挑空位置根據(jù)戶型設(shè)置不同有所變化，一般臨窗處挑空居多。毛坯項(xiàng)目由于定位經(jīng)濟(jì)型住宅的居多，普遍不設(shè)挑空，以增加戶內(nèi)利用面積。目前，市場上LOFT仍以精裝項(xiàng)目居多，超過半數(shù)的項(xiàng)目都會(huì)設(shè)計(jì)挑空，來突現(xiàn)LOFT的優(yōu)勢(shì)。述

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