琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書

琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書范文琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書范文第一部分 市場分析一、2004年第二季度房地產(chǎn)市場在延續(xù)年初的井噴行情后有所回落，標(biāo)志著國家宏觀調(diào)控成效初顯，福州房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持高速的健康、理性發(fā)展的良好勢頭。上半年商品房市場供銷大幅增長，主要指標(biāo)增幅在40－80％之間，且基本保持平衡；存量房市場主要指標(biāo)增幅亦在50％以上；上半年的房價平均漲幅超過了3－5％，其中部分區(qū)域漲幅超過了10％。上半年福州樓市表現(xiàn)出近年來少有“突然性、跳躍式”的變化：其中第一季度突然升溫，市場全面火爆，價格快速上揚；第二季度則又趨于平穩(wěn)。其特點主要有：1．供需兩旺，合同登記量超過預(yù)售批準(zhǔn)量。2．金山、鼓山和五四北成為開發(fā)熱點區(qū)域。3．房價全面上揚，商品房價格突破 3000元／平方米。4．非市區(qū)對象成為購房主體。5．第一季度市場火爆，第二季度趨于平穩(wěn)。6．二手房市場穩(wěn)定發(fā)展?！窘Y(jié)論】可見福州仍舊遵循著健康理性的道路穩(wěn)步地發(fā)展，年初的在以溫州購房團(tuán)為首的炒家集團(tuán)的“外力”作用下，1/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書樓價出現(xiàn)了“突跳式”震蕩，這也是房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展情況下必然的洶涌潛流。在預(yù)見發(fā)展過熱的前提下，國家政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制了市場虛熱，保證了房地產(chǎn)可持續(xù)的健康穩(wěn)定發(fā)展。在未來時間福州房市將進(jìn)入平穩(wěn)增長階段。但由于福州缺乏京、滬、浙等熱點房地產(chǎn)地區(qū)所具有的城市影響力和可持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，對樓市的總體樂觀應(yīng)保持謹(jǐn)慎，因為行情越來越好，意味著風(fēng)險越來越大。就本案而言，宜盡早推出，加速開發(fā)，盡快銷售。二、樓市區(qū)域板塊競爭越演越烈，并出現(xiàn)計劃經(jīng)濟(jì)的色彩特點。政府力量的介入。區(qū)級政府與大開發(fā)商之間形成若隱若現(xiàn)的利益聯(lián)盟。出于對招商引資，舊城改造、拉動經(jīng)濟(jì)、稅收就業(yè)等諸多方面的考慮，行政力量出現(xiàn)在自由市場中，向大眾鼓動呼吁，其引導(dǎo)人心的力量極強。自由市場中，向大眾鼓動呼吁，其引導(dǎo)人心的力量極強。媒體推波助瀾。媒體之間的競爭促使其加強策劃性的宣傳報道，最能體現(xiàn)其力量的在于板塊宣傳，其煽動力不可低估。開發(fā)商自發(fā)聯(lián)盟。同一區(qū)域的開發(fā)商開始擯棄競爭，先將槍口一致對外，切足市場份額后分而食之，這也是市場競爭的必然結(jié)果之一?！窘Y(jié)論】現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不單純是一家一戶“自掃門2/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書前雪”，圍繞某一項目，某一區(qū)域所形成的巨大利益集團(tuán)，開始自主地形成勢力整合，優(yōu)勢互補，長袖善舞，擅于多方利用資源的開發(fā)商將以大兵團(tuán)作戰(zhàn)的威力擊敗競爭對手。以毛主席的話是：團(tuán)結(jié)一切可以團(tuán)結(jié)的力量，結(jié)成最廣泛的同盟戰(zhàn)線。三、整個福州而言，仍存在房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)性失衡，中低端產(chǎn)品供給量不足。中低水平收入的人群在福州市民中占有80％的比例，而福州中檔水平樓盤開發(fā)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以滿足這群人的需求。今年福州房市整體均價突破3000元，而占開發(fā)批準(zhǔn)量一半以上的新區(qū)房價增幅均在10%左右，房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在。拆遷門檻提高給房地產(chǎn)開發(fā)增加的難度，從一定程度上增加了開發(fā)成本土地價格迅速上漲給房地產(chǎn)開發(fā)增加難度。從去年以來福州土地價格平均上漲幅度超過了 20％，城東板塊甚至有超過50％以上的。土地價格是房地產(chǎn)市場價格不斷上漲的內(nèi)在根本原因。住宅建筑性能、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)逐步提高，環(huán)境配套日趨完善，推動房價上漲。一些開發(fā)商鐘情于盲目跟風(fēng)，過分依賴市場炒作，競相開發(fā)“高檔盤、景觀盤、文化盤” ，導(dǎo)致適合中低收入家庭需求3/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書的樓盤偏少。結(jié)論：雖然年初房價大幅上漲，一部分市場需求有些透支，樓盤供應(yīng)量放大；并且房價走勢受到建材價格回落、樓盤入住率不高、租金下降、國家政策調(diào)控等因素的影響；但都不足成為左右房價升降的主要因素，房價的走勢主要取決于市場的需求，需求仍然是拉動房價上漲的根本因素。福州房價持續(xù)上漲，低端需求也依然存在，而中低價位產(chǎn)品就成為炙手獲。四、市場從根本的消費需求層面開始分化，消費需求出現(xiàn)新生力量梯度消費群體、城市拆遷戶、八縣居民、在榕就業(yè)的外地大中專畢業(yè)生、投資者、贈與人等六類形成福州消費市場的主導(dǎo)力量。拆遷戶、畢業(yè)生——中低端消費的主流舊屋區(qū)改造步伐加快，許多榕城的老市民面臨拆遷安置的問題。大部分拆遷安置戶選擇的還是中低端的住宅產(chǎn)品。歷年積累下來的在榕就業(yè)的大中專畢業(yè)生，其中很大一部分人具備了購房實力。多選擇中低價位的產(chǎn)品。此外，外來人口也多數(shù)選擇新區(qū)樓盤，隨著交通的便利，戶籍制度的放寬，這一部分人將成為福州購房隊伍的生力軍。倉山區(qū)和三個新區(qū)成為中低收入階層選擇住房基本方向總價在25萬元左右，特別是 20萬總價的大眾化產(chǎn)品最受中4/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書低收入階層青睞交通條件、社區(qū)環(huán)境、文教設(shè)施成為關(guān)注的重點結(jié)論：需求使市場存在的根本，新的消費需求的出現(xiàn)通常也意味著一部分需求的弱化，其實使市場內(nèi)部機(jī)制自我調(diào)節(jié)。福州市場房價雖然不高，但福州整體收入增長緩慢，上半年的突進(jìn)后的疲軟暴露出福州消費市場的真正實力。市場價格的利器使消費市場真正回歸到自身消費需求的角度考慮問題，使消費市場從一個真實的角度重新整合。新區(qū)在這場變化中將成為市場供應(yīng)堅實主力，競爭力度加強，對于本案更細(xì)致分析市場找準(zhǔn)切合的定位，才能避免不利環(huán)境。下半年將呈現(xiàn)五大趨勢一是住房需求仍很旺盛，但消費增速放慢。根據(jù)“大福州”規(guī)劃，到2010年全市將實現(xiàn)3000億元，到2020年中心城市人口達(dá)到325萬。從國際的發(fā)展經(jīng)驗和規(guī)律來看，我市目前的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化加速推進(jìn)，正是居民對住房消費較為旺盛的時期。另一方面，隨著銀根緊縮、加上房地產(chǎn)開發(fā)項目及住房消費貸款受限制，會使房地產(chǎn)需求釋放減緩。二是土地和金融調(diào)控，將對市場供給產(chǎn)生一定影響。禁止農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地、項目存款準(zhǔn)備金率、房地產(chǎn)企業(yè)項目資本金的提高，將會減少房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和房地產(chǎn)新開工項目數(shù)量，從而影響市場的有效供給。三是房價總體保持上升，但增速將有所放慢。房地產(chǎn)規(guī)模控5/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書制后，住房供應(yīng)量將有所減少，而市場本身卻又有旺盛需求，房地產(chǎn)市場供求矛盾在較長一段時間內(nèi)仍將較為突出，住房價格仍有上升空間。但隨著經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)力度的加大，供需矛盾會得到緩解，房價漲幅不會像年初那樣增幅過大?？傮w穩(wěn)中有升，并將維持在 3％左右。四是房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)將得到調(diào)整、房地產(chǎn)企業(yè)將得到整合。目前，我市有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約 550家，平均注冊資金1500萬元。其中 800萬元以下的占到了 85％，擁有一、二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不上 20家。那些實力偏弱的房企將隨著金融調(diào)控力度的加大及土地供應(yīng)的控制，被淘汰出局。而投資合作、利用外資和外資合作的企業(yè)將不斷增多。同時，房企將更注重企業(yè)形象和品牌的建設(shè)。五是房地產(chǎn)企業(yè)和購房者對未來市場走勢和價格預(yù)期將逐步回歸理性。宏觀調(diào)控帶來的資金壓力和市場風(fēng)險，使開發(fā)企業(yè)在定價時會更多考慮加快資金周轉(zhuǎn)從而使房價更趨合理；購房者等待和觀望的心理增加，購房時將更加理性。總結(jié)】認(rèn)識市場最根本上是要認(rèn)識需求，所謂以人為本，就是要求開發(fā)商將自己視作消費者，從此出發(fā)打造產(chǎn)品，銷售推廣。就本項目而言，體量較小，區(qū)域特殊，一時間整個區(qū)域出現(xiàn)的消費需求多元化和特殊性可能是其他任何時期難以相比的，我們建議在認(rèn)真細(xì)致的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，科學(xué)分析市場需求，以最終確立產(chǎn)品類型、開發(fā)模式、推廣及營銷6/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書策略。第二部分、五四北新區(qū)房地產(chǎn)市場概況五四北成為開發(fā)熱點區(qū)域之一。三大集中區(qū)開發(fā)量占全市商品房開發(fā)量的一半以上。上半年，三個新區(qū)的商品房預(yù)售批準(zhǔn)量 184．14萬平方米，占了總量52．94％。這三大區(qū)域也是今年以溫州為代表的外地人在我市購房的重點區(qū)域和房價漲幅最大的區(qū)域。相比去年，平均房價增長超過 300元／平方米，漲幅超過10％。五四北新區(qū)上半年商品房均價為 2500—2600元／平方米，去年同期2200—2300元／平方米。[結(jié)論]：雖然五四北是福州樓市中的熱點開發(fā)區(qū)域，但他的土地價值仍處于比較原始的狀態(tài)，其現(xiàn)有樓盤所包含的地價并不能真實反映該區(qū)域土地的真正市場價值，隨著5000畝土地才陸續(xù)投放市場，區(qū)位優(yōu)勢逐步凸顯，但價格仍然受到大環(huán)境的影響，將平穩(wěn)攀高，不會出現(xiàn)突高現(xiàn)象，同等條件下銷售具有優(yōu)勢。結(jié)論：中檔住宅成為主流，價格低端產(chǎn)品基本見不到，以五四北為本案的地段背景，價格的策略化運用將成就五四北史無前例的空前熱銷。五四北防地產(chǎn)市場特征叫好又叫座，但入住率很低目前在售樓盤基本上銷售或預(yù)定比例均已超過 60%，說明市7/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書場對本區(qū)域的認(rèn)同度較高，整體的綜合性價比得到廣泛的認(rèn)同；但從交房的樓盤來看，入住率僅不到60%。這在未來兩年內(nèi)會形成二手房市場，對于本案的銷售會有輕微的沖擊。高中端產(chǎn)品同臺演繹，地產(chǎn)開發(fā)路線集體驟拔，緊逼中高檔產(chǎn)品市場五四北是福州唯一的原生態(tài)住宅區(qū)，且與福州政治中心、商務(wù)中心距離近，成為很多低密度高檔住宅所在地。隨著市政、環(huán)境、人文配套的逐步完善，區(qū)域整體質(zhì)量提升。開發(fā)商集體造勢角逐中檔偏高產(chǎn)品市場。如：新入市的果嶺生活、楓丹白鷺、中天翡翠城等入市的姿態(tài)都比較高。1、開發(fā)以小高層為主。2、更強調(diào)小區(qū)整體品質(zhì)，包括環(huán)境、配套設(shè)施、建筑設(shè)計、人文氛圍的營造、人居質(zhì)量的追求等，高端概念的景觀盤、文化盤成為主流。3、低容積率、低密度、高綠化率成為切合區(qū)域風(fēng)格的樓盤住宅特點。4、大三房成為主流戶型，戶型設(shè)計呈現(xiàn)出人性化和個性化特征。5、行銷推廣更有氣勢。115-135平方米三房總價 30-35萬成為當(dāng)前市場開發(fā)主流，存量房的高端戶型面臨著新勢力的挑戰(zhàn)新入市的楓丹白鷺、果嶺生活、藍(lán)山三期、中天等樓盤定位8/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書都比較高，整體的五四北行情被拉高，均價沖向 2700元/平方米大關(guān)，戶型的主力面積也相應(yīng)角逐 130-140的大三房。高20萬左右的多層，25萬左右的小高層一度成為新區(qū)樓盤的熱點。而25—30萬之間的存量房則受到新盤的沖擊，狀態(tài)萎靡9-11層電梯房主導(dǎo)市場，多層產(chǎn)品逐漸淡出樓市隨著開發(fā)轉(zhuǎn)向，消費市場對小高層態(tài)度出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，這一方面原因也取決于消費市場從需求層面的重新整合。目前，多層住宅存量不多，新開發(fā)樓盤以小高層為主，小高層空前放量上漲，如：藍(lán)山四季三期：全部 9層小高層，也是市場對五四北區(qū)域的一次考驗。35萬-40萬這一區(qū)間成為這一時期五四北樓盤住宅總價的臨界點，12層以上高層建筑鳳毛麟角總價 25萬以內(nèi)的住宅隨著多層住宅的減退和區(qū)域整體價格上揚出現(xiàn)緊缺?？們r20萬左右的住宅基本出現(xiàn)真空，除經(jīng)濟(jì)適用房外。萬以上，尤其是28—31萬之間存量房面臨新盤的強大競爭壓力五四北新區(qū)樓盤一覽表案名規(guī)模均價狀態(tài)銷售情況主力戶型備注藍(lán)山四季（三期）87951666150畝 容1.92750 元2全部9層小高層22日開9/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書盤，現(xiàn)預(yù)定110-120平方米三房 95 平方米兩房半一期、 二期95%銷售。均價2600元2康城（二期）87750111105畝 容1.66小2500元2多2300元2建筑面積8.2萬m2年底交房總銷 60%。多層銷售 80%以上多層90-110平米三房小高層110-130三房果嶺生活87950333127畝 容1.1均價多層2550元2小高層2780元元2800戶，一期5棟多層（6）6棟小高層（911）一期8月24接受定金，目前基本預(yù)定 80%100-110平方米三房倡導(dǎo)果嶺生活三木家園87623551152畝8萬多平方米 容1.052300元213棟多層，2棟小高層，04年8月交房基本上售完130-150m2超低容積率和超高綠化率42。56%，一層促銷2000元2銷售將完西園新苑87054688195畝共38棟 容1.68多層1600元2小高層1800元2一期封頂多層售完，小高層 60%經(jīng)濟(jì)適用房桂山公寓10/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書8310176614.1畝10棟均價1880元2，電梯部分最高價 2300元2即將交房基本售完，僅余幾套大戶型多層和少量電梯房85-105平方米楓丹白鷺87958555200畝一期20棟共1800戶密度22%多層2400元-2500元2，小高層2600元2建筑到地面6層左右主力戶型在130平方米，主力總價在30萬，均價在2800元/平方米交房時間：一期 05年月，二期 05年底，三期 06年底東方高爾夫花園8795558116畝18棟2400元210月交房 多層90-110平米三房小高層110-130三房中天翡翠城8736660總規(guī)模87916平方米，其中小高層 66060平方米 容1.82600元205年10月交房130-140 平方米三房半兩廳兩衛(wèi)多陽臺均好性高，低密度，高綠化，戶性均好性高并體現(xiàn)人本及個性理念東浦翠亭2300元260幸福城795611171300m22300元 29月交房多層售空，小高層60%110-130平方米三房 10000平米中庭，聯(lián)發(fā)物業(yè)、建筑設(shè)11/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書計建表時間： 2004年8月總結(jié)：從下半年開始，五四北區(qū)域新的房地產(chǎn)供應(yīng)全面提升檔次，使整個市場煥發(fā)新的生機(jī)，同時給存量房樓盤的高總價住宅的銷售帶來了很大的沖擊，存量房低總價住宅仍然走俏。說明處于上升期的五四北從供應(yīng)到需求出現(xiàn)了斷層。這樣的特殊市場情況，是市場機(jī)制自身調(diào)節(jié)引發(fā)消費群體重組和選擇的結(jié)果，從市場的快速爬升但保持的度來看，也可看成是房地產(chǎn)理性發(fā)展的自我調(diào)整。但福州的整體消費能力有限，雖然中心城市要求人口增長，也要看經(jīng)濟(jì)是否跟的上。因此薄弱的福州消費群體能力是否能跟上新區(qū)的價格上揚成為五四北當(dāng)前的內(nèi)患，而大量外來購房群體是否穩(wěn)定可靠則是外憂。因此在繁華背后值得冷靜思考。對于本項目而言，不具備跟風(fēng)的能力，務(wù)實的市場策略和靈活的機(jī)變是贏得市場的保證。第三部分 產(chǎn)品分析一、位置分析本案地處福州北部新興住宅區(qū)——五四北（五四路的北部）的出入口——利嘉路高架橋東側(cè)，屬晉安區(qū)新店鎮(zhèn)管轄范圍。從宏觀角度看東西夾于火車站車場調(diào)度和客物流站之間；南面福州五四、華林路路商務(wù)區(qū)、省行政中心北部延長12/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書線區(qū)域；北倚福州原生態(tài)住宅新區(qū)五四北新區(qū)，區(qū)位上可謂倚自然生活區(qū)，面繁華都市。但從微觀看：地塊則被沿鐵路線農(nóng)村工業(yè)區(qū)所包圍，環(huán)境甚是嘈雜、凌亂。1、鐵路線經(jīng)由南側(cè)穿越，是本案不可磨滅的硬傷。2、周圍水泥場、破爛回收站等有礙環(huán)境和觀瞻的作業(yè)區(qū)短時間不可能橫掃千軍般消失，給整體形象和樓盤的檔次造成很大的不良影響。3、受鐵路和農(nóng)村無規(guī)劃狀態(tài)的影響，道路交通成為影響本地塊借勢五四北版塊的最大障礙。4、周圍被尚未開發(fā)的農(nóng)村所包圍，造成農(nóng)新村的印象。5、自然環(huán)境和人文氛圍很差，也影響到關(guān)注風(fēng)水的負(fù)面評價?？梢哉f這樣的以上因素造成本地塊素質(zhì)先天低下的根本原因！而福州的城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，將于 2010年前投建的三環(huán)路經(jīng)由地塊北側(cè)通過，并隨之可能建造的分支路線將改變整個區(qū)域面貌。晉安河流經(jīng)地塊西側(cè)也是在愈加注重環(huán)境建設(shè)尤其是內(nèi)河環(huán)境整治的福州城市中可以加以利用的一個利好因素?？偨Y(jié)：本地塊占據(jù)良好的區(qū)位，卻被區(qū)位當(dāng)前整體的環(huán)境、人文、規(guī)劃、配套所壓迫，優(yōu)勢無法發(fā)揮。隨著城市發(fā)展，會逐漸顯示出區(qū)位優(yōu)勢，房地產(chǎn)價格也會水漲船高，而且可以說是突進(jìn)式的升高。而在當(dāng)前情況下，本地塊只適合開發(fā)13/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書中低檔住宅，針對中低端收入階層，以彌補市場空白；同時本案將十分具有投資潛力，在目前價格受客觀局限無法拉高的情況下，到客觀環(huán)境改變，南北區(qū)域成型，本地塊所在區(qū)域價值將如水漫金山般暴漲！二、地塊及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析本地塊總面積 27.79畝，實用面積 14.91畝，實用率很低。相比五四被北樓盤以及西園新苑來講，容積率和密度偏高。地勢平坦規(guī)則易于規(guī)劃建筑布局；南北沿晉安河道長近 200米，便于活水布景；東西沿規(guī)劃中新三環(huán)長月 130米可以適當(dāng)加以考慮作為主入口并規(guī)劃沿動脈店面格局。三、周邊配套設(shè)施一覽總體說，本地塊周邊的配套設(shè)施非常匱乏且呈現(xiàn)出雜亂的初級形態(tài)，因此并不能作為賣點。交通：1、南平路回東經(jīng)五一苗圃；2、中天翡翠城側(cè)規(guī)劃路經(jīng)磐石村；3、東蒲路過鐵路折西教育：七中、磐石小學(xué)、秀山中學(xué)、育苗幼兒園其他：略總結(jié)：本地塊具有很大的長期升值潛力，但眼下只能開發(fā)低價位住宅。道路交通的改進(jìn)將會拉近本地塊與五四北新區(qū)的關(guān)系，從而提升價格。推廣上傳達(dá)區(qū)位發(fā)展與升值的概念有助于吸引中長線投資客。分析14/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書●百余米長水岸，可以打造美麗生活?！耖_發(fā)成本優(yōu)勢造就價格優(yōu)勢?！衽c市中心垂直距離短于同區(qū)域價格遠(yuǎn)高于本案的樓盤?！裨谌h(huán)以內(nèi)?！裰苓叚h(huán)境極其惡劣?！窠煌ú槐?，阻礙項目與五四北的聯(lián)系?！袼巺^(qū)域人員嘈雜?！裆?、教育、文娛配套設(shè)施陳乏?！竦貕K小，不易發(fā)揮?！耔F路沿線是硬傷?！袢莘e率、密度高于同區(qū)域其他產(chǎn)品?！裎逅谋眳^(qū)域整體價值提升，大幅拉升樓價?！駯|三環(huán) 05年有望動工，將提升預(yù)期值。城市圈擴(kuò)大，從規(guī)劃上納入市區(qū)范圍?！耠S著市不斷擴(kuò)大、五四北不斷成型，本案所處區(qū)域成為兩者包圍之中，升值潛力在于策劃成功與否?！窨們r在20萬左右的樓盤奇缺，25萬以內(nèi)也將成為搶手貨，而經(jīng)濟(jì)適用房的銷售限制對福州一支低端市場購房生力軍——外來人口、打工學(xué)生渴望不可及?！翊笠?guī)模舊城改造，僅江濱版塊，昨正式動遷，將帶動5000多戶人的購房需求，而這群需求主力在中檔質(zhì)量樓盤。●新拆遷辦法對有利于業(yè)主的權(quán)益，不論貨幣、實物方式都將分流有效客源。15/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書●市政投入、扶持的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)規(guī)模龐大，且兩度很低，吸引了許多本市客群?！耔F路改制，原千余名的購房群體僅剩80，但也有會選擇福州購房市場定位綜合以上市場分析，本項目受自身先天條件制約、整體市場牽引和同區(qū)域非競爭樓盤壓迫的三重力量的影響。市場定位有品質(zhì)、務(wù)實、具有很大的升值潛力的中低價位樓盤。說明：有品質(zhì)具有整體和建筑規(guī)劃設(shè)計的人居合理因素以及（創(chuàng)新）文化理念務(wù)實決不矯揉造作，追求物質(zhì)的本質(zhì)需求和精神的融合，也包含著價格的實事求是，是文化的一部分升值潛力大對自身具有時機(jī)觀念的成熟認(rèn)識和正確評價，也隱含樓盤的價格策略低價位以絕對的價格優(yōu)勢類比同區(qū)域，低價并不意味著沒品質(zhì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計邊際效應(yīng)出現(xiàn)根據(jù)福州城市規(guī)劃辦法規(guī)定第二類區(qū)域的高層建筑（指樓層數(shù)在10層以上）容積率和密度的上限分別為 3。8與27%。由此可算出滿足狀態(tài)下的樓層數(shù)為：樓層數(shù) =容積率/密度16/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書3。8/2714五四北的開發(fā)趨勢由多層轉(zhuǎn)向小高層， 9—11層的住宅是現(xiàn)在市場的主流，而 12層以上電梯房成為市場的紅燈區(qū)。根據(jù)建安成本測算，超過12層的小高層開發(fā)成本在1200元/平方米左右，而9層的建安成為約為900元/平方米，11層約在900—1000元之間。12層是開發(fā)成本的一個質(zhì)變點。例：12層高層與9層小高層開發(fā)收益比較。前期工程費（含規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、水文地質(zhì)勘察費和籌建開辦費用）以總建安工程費用 5。3%計；開發(fā)期間稅費（含配套設(shè)施建設(shè)費、建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費等）以總建安工程費用 8%計；合計為 13。3%；12層建安成為約 =1200元/平方米× 3。24×實用面積=38646333。53層建安成本約=900元/平方米×2。43×實用面積=21738562。62成本差價=（38643）×（13。31）=19156505元總銷售額估算：根據(jù)實際情形，本案制定均價最高不得超過2100元/平方米；那么收益差為12層收益=2100元×9940平方米×3。24=67631760元9層收益=2100元×9940×2。43=50723820元12層高層與 9層小高層兩項總收益差=67631760——17/20琴亭信和項目營銷推廣商業(yè)計劃書19156505=負(fù)2248565元事實上五四北的小高層行情是 9—12層都稱之為電梯房，在大部分消費者尤其是適合本案的消費者中：品質(zhì)它們是一樣的公攤卻區(qū)別很大建筑成本不知道對于本案銷售來講：樓層愈高總價范圍越分散，主力點越難控制因此本項目容積率上限為：11