開發(fā)商一平米賺多少錢

開發(fā)商一平米賺多少錢

1平米大小，可能就是普通住宅和豪宅的區(qū)別，在契稅上能差出%的稅率，差價比直接購買一平米的房子貴多了。如果不小心多了一平米，你的房子就從普宅穿越成了豪宅，可以抱頭哭了。

普通住宅和非普的劃分線為90平米，所以很多開發(fā)商會在89平米、90平米的戶型上做足功夫。特別是房子不好賣的時候。

目前，北京市競爭最激烈的是限競房。據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，20XX年限競房的網(wǎng)簽比例僅20%，這家機(jī)構(gòu)估算，即便考慮到網(wǎng)簽系統(tǒng)延遲錄入的因素，實(shí)際銷售的平均簽約數(shù)量，也不足40%。

但是，差市場也有熱項(xiàng)目，比如最近市場上的國風(fēng)長安、大興金茂悅、永定府。這些項(xiàng)目「被搶」，最主要的原因不外乎三個：位置、價格、戶型。

但是，位置根本無法改變，是天然因素；銷售價格在拿地時候就已經(jīng)確定了，也不是可變因素；要想在競爭的市場中拿到先機(jī)，只有在產(chǎn)品上做足功夫，特別是產(chǎn)品的基礎(chǔ)特性：戶型。

36氪走訪了多個項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)目前賣得最好的就是90平米以下的兩居、三居了。特別是有大量項(xiàng)目在89平米戶型上做足了功課，既要把面積控制在「普通住宅」標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，又要絞盡腦汁滿足一家人居住的剛性需求。

在看了大量項(xiàng)目之后，36氪整理了89平米空間的6種設(shè)計(jì)，有的給予好評，有的勸你謹(jǐn)慎。

基本款：南北通透小三居

限競房的激烈競爭的導(dǎo)致市場同質(zhì)化戶型，南北通透的方正小三居是89平米中最常見的戶型，能滿足三代同堂的基本居住需求。

瑞悅府、翡翠山曉、金地悅風(fēng)華等均是這樣的戶型，迭代了上一代南北不通透、刀把、杠鈴的等剛需戶型。

同質(zhì)化戶型這么多，購房者在選房的時候更要仔細(xì)問一些細(xì)節(jié)，如面寬、得房率等等。如「金地悅風(fēng)華」為了實(shí)現(xiàn)兩個衛(wèi)生間，犧牲了北向的兩個房間的空間，家里居住人口多的可能要謹(jǐn)慎考慮。如「和悅?cè)A璽」戶型雖然同為基本款，但是實(shí)現(xiàn)了米的面寬，在89平米的市場上比較少見，另外無承重墻的結(jié)構(gòu)方便居住者以后重新規(guī)劃房間格局。

升級版：請外援設(shè)計(jì)的三居兩衛(wèi)

初看「五里春秋」的90平米三居戶型圖，感覺動線上和市面上基本款小三居大同小異，只是多了一個衛(wèi)生間，但實(shí)際去樣板間體驗(yàn)后有120平米三居室的舒適感。

之所以有這樣的體驗(yàn)，是因?yàn)椤肝謇锎呵铩沟臉影彘g是由日本設(shè)計(jì)大師本間貴史打造的，本間貴史的代表作有改造漸凍患者的家，非常擅長對空間的設(shè)計(jì)。

本間貴史利用了日常動線中的空白，做了很多收納的空間，提高了空間的利用率，在有兩個衛(wèi)生間的同時，還能保證主臥有18平米的空間。進(jìn)門的玄關(guān)和衣柜收納功能是特色；廚房是U型設(shè)計(jì)，可以放對開門冰箱；主臥套里面有衛(wèi)生間，雙水池的設(shè)置，北邊的兩個臥室可以利用「移動墻」實(shí)現(xiàn)空間的調(diào)節(jié)，關(guān)上「移動墻」書房可以變成老人房，打開「移動墻」可以增加小朋友們的游戲空間。

因?yàn)闃影彘g不讓拍照，所以很遺憾沒有給你們帶回現(xiàn)場圖。這個項(xiàng)目還是很值得去體驗(yàn)，有機(jī)會可以去現(xiàn)場看下。

復(fù)刻版：失傳已久的躍層重現(xiàn)

2019年開年賣的最好的盤當(dāng)屬「國風(fēng)長安」，是朋友圈里的網(wǎng)紅盤，一段開業(yè)當(dāng)天搖號的場景刷爆了朋友圈，據(jù)悉開盤當(dāng)天的去化率高達(dá)70%，南北向的一號樓和四號樓當(dāng)天就售罄，雖然在2月18日才剛開盤，但預(yù)計(jì)2月底即將售完。

從戶型上來說，「國風(fēng)長安」有90平米的兩居室，有89平米的躍層，有198平米的四居，198平米的四居只是在江湖上閃現(xiàn)了一下就沒有了，重點(diǎn)講一下在售的也是僅有的89平米躍層。

這個戶型在江湖上失傳已久，十多年前龍湖的時代天街也采用了躍層的戶型。一戶有兩層，每層高達(dá)米，兩個衛(wèi)生間，一層是客廳、餐廳和廚房，樓上是間臥室，中間是衛(wèi)生間，動靜分離，私密性好，無論是自住還是出租都可以作為三個房間來使用。

受地塊規(guī)劃的影響，「國風(fēng)長安」的躍層均為東西向，采光和舒適度沒有南北向的好，且樓梯很狹窄，不適合有小孩的家庭居住，從現(xiàn)場的購房人群來看，年輕人接受度高一些。

功能版：80平米的2+1

「大興金茂悅」是另一個朋友圈網(wǎng)紅盤，還沒有開盤，但據(jù)說看樣板間已經(jīng)要排大隊(duì)。大興金茂悅的戶型很豐富一共有四種，76平米的兩居、80平米2+1，88平米的三居，以及104平米的四居。此次的四居室是大興金茂悅的必殺技了，殺傷力相當(dāng)于90平米的眼鏡三居。

88平米的三居中規(guī)中矩，和基本款類似，三室兩廳一衛(wèi)，配上金茂的科技系統(tǒng)，實(shí)際居住體驗(yàn)還是可以期待。

80平米的2+1戶型在市面上不常見，整體呈現(xiàn)L形，次臥、書房、客廳、廚房均在北邊，采光一般，多功能空間很小也只能做書房不適合住房。

但「大興金茂悅」和同樣位于魏善莊的「中海云熙」有同樣的問題，離固安的距離近于天安門，房價卻是固安的兩倍多，通勤只能靠開車，現(xiàn)在的看盤熱潮是否是真的熱潮，待到開盤的時候才能知曉。

夢想版：小三居也要實(shí)現(xiàn)大面寬

位置優(yōu)勢不足，戶型來補(bǔ)，「中海云熙」的血拼獨(dú)門秘籍是中海的戶型。甚至在圍擋上就貼上了自己的戶型。

「中海云熙」三居室的獨(dú)特之處在于，89平米的三居面寬卻長達(dá)米，實(shí)現(xiàn)了120平米甚至140平米才有的三面面寬，客廳和兩個臥室均朝南，為眼鏡戶型，餐廳、客廳南北通透，主臥實(shí)現(xiàn)了套房。

不禁感嘆，這樣的神戶型要是在地鐵附近或者六環(huán)內(nèi)就好了。

「中海云熙」的戶型起源于「瀛海府」，兩者同為中海開發(fā)，不過中海云熙是瀛海府的PLUS版本，不僅是眼鏡戶型，還實(shí)現(xiàn)了雙衛(wèi)，被稱為是20XX年的限價房里面的「神戶型」。

據(jù)悉，20XX年6月，瀛海府開盤當(dāng)天11點(diǎn)，194套洋房就都賣出，靠的就是戶型。瀛海府88平米的三居做成了10米面寬的眼鏡戶型，加上主臥、南向次臥等贈送的面積，號稱得房率100%，這在當(dāng)時的市場是「唯一」。

任性版：一個刀把戶型的自信

西城天鑄的89平米出了兩個戶型，均為三室兩衛(wèi)，客廳和次臥北向采光，只有一個主臥是南向采光。E1和E2的區(qū)別在于E1作為邊戶是全明結(jié)構(gòu)，而E2作為中戶，衛(wèi)生間是暗衛(wèi)，E1的書房小，廚房大，E2的廚房大，書房小。

九龍倉設(shè)計(jì)的這個戶型，俗稱為「刀把型」，這個戶型常見于20XX年初的剛需盤，缺點(diǎn)在于采光不好，南北太長，且僅有一個主臥靠南，戶型像一把刀，后來市場上也不怎么此采用。可能是地段給了開發(fā)商自信，在遍地90平米三居南北通透的情況下，獨(dú)辟蹊徑地出這個戶型。

當(dāng)戶型遇到地段的時候，還是地段贏。西城天鑄位于西三環(huán)，距離地鐵站十分鐘，靠近麗澤商務(wù)區(qū)，開盤價格萬元/平方米，也比周邊的二手房便宜了1萬元/平米。據(jù)