無(wú)籽葡萄-歷史轉(zhuǎn)折中的開(kāi)發(fā)商-夭夭園桃

無(wú)籽葡萄歷史轉(zhuǎn)折中的開(kāi)發(fā)商:夭夭園桃

原標(biāo)題：歷史轉(zhuǎn)折中的開(kāi)發(fā)商：夭夭園桃，無(wú)子空長(zhǎng)

作者：John

來(lái)源：寰盈國(guó)際觀察

“今日的一縷冤魂，昨日的萬(wàn)里長(zhǎng)城”。

近日，廣東省關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售制取消的提案在市場(chǎng)上炸開(kāi)了鍋，雖然住建部出來(lái)辟謠，但取消預(yù)售制已經(jīng)是房企頭上揮之不去的陰影。

相比過(guò)去十年“春風(fēng)拂面”式的房地產(chǎn)政策，近期全國(guó)各地對(duì)于地產(chǎn)的調(diào)控一個(gè)比一個(gè)狠。究其原因，隨著宏觀環(huán)境的變化和土地財(cái)政的終結(jié)，房地產(chǎn)這出大戲上最主要的兩個(gè)角色——開(kāi)發(fā)商和地方政府之間的利益分化，房企不再是地方政府眼中的香餑餑。當(dāng)?shù)胤浇?jīng)濟(jì)的磨盤(pán)不再需要房企來(lái)拉動(dòng)，后院的磨刀聲也就不難理解。

01.八方風(fēng)雨調(diào)控聲

房?jī)r(jià)調(diào)控是個(gè)永不過(guò)時(shí)的話題，20XX年的中華大地上，調(diào)控調(diào)性一浪高過(guò)一浪。五一前后，住建部就已約談了西安、?？?、三亞、長(zhǎng)春、哈爾濱等10城，5月9日約談成都及太原，對(duì)于約談城市就房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、市場(chǎng)監(jiān)管方面的問(wèn)題提出要求。

7月31日中央政治局會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)問(wèn)題”，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。隨后8月7日，住建部在沈陽(yáng)召開(kāi)座談會(huì)，同時(shí)，濟(jì)南、武漢、成都、鄭州負(fù)責(zé)人也參與了會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理住房消費(fèi)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，對(duì)于調(diào)控不力的城市堅(jiān)決問(wèn)責(zé)。8月17日，住建部再次約談?？凇⑷齺?、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州五城，其中，?？?、三亞為年內(nèi)第二次約談。

就已約談城市來(lái)看，主要集中在東北、中西部及海南省重點(diǎn)城市，并且房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)增速普遍高于全國(guó)增速的3%，其中貴陽(yáng)、?？凇⑻?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%。

然而，“房?jī)r(jià)調(diào)控必遭打臉”的定律并沒(méi)有就此打破。

02.任他雨打風(fēng)吹？

縱使調(diào)控一直在深化，房企經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)依舊是那么的好看。首先，20XX年上半年房企收入規(guī)模及利潤(rùn)率均出現(xiàn)大幅上漲，板塊整體主營(yíng)收入規(guī)模增速29%，A股10大龍頭房企增速更是高達(dá)34%，同比提高22、27個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)利潤(rùn)率水平也從20XX年上半年開(kāi)始連續(xù)四個(gè)季度持續(xù)提升。其次，1-8月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、保利、融創(chuàng)、新城、華潤(rùn)等龍頭房企勢(shì)頭依舊不減，銷(xiāo)售金額分別同比增長(zhǎng)38%、43%、65%、115%、33%。

而最近一周新房成交情況來(lái)看，一線城市地產(chǎn)熱高溫不斷。數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)大中城市一手房合計(jì)周成交面積萬(wàn)方，環(huán)比增速%，同比增速%。其中，一線、二線、三線城市一手房成交面積環(huán)比增速分別為%，%，-%；同比增速分別為%，-%，-%。

火熱的銷(xiāo)售局面，讓房企們加足馬力開(kāi)建新房。

1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積747658萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，增速較1-7月份提高個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積515961萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%，增速較1-7月上升個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積133293萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%，增速提高個(gè)百分點(diǎn)；住宅新開(kāi)工面積98307萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%，增速增長(zhǎng)個(gè)百分點(diǎn)。無(wú)論是房屋新開(kāi)工還是住宅新開(kāi)工面積同比增速，提升幅度均非常明顯。

看似又是循環(huán)往復(fù)的節(jié)奏，但這次有個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了大變動(dòng)，那就是地方政府賣(mài)地賣(mài)得不順利了。

03.眼前無(wú)余欲縮手

火熱局面的背后不被注意的，是房企拿地越來(lái)越謹(jǐn)慎。

無(wú)論是土地成交量還是出讓金額，一線城市的增速都率先出現(xiàn)大幅下滑。首先就量方面而言，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，20XX年1-8月300城市土地供給建筑面積合計(jì)億平米，同比+35%，其中一線城市3621萬(wàn)平米，累計(jì)同比-8%。在成交方面，20XX年1-8月300城市土地成交建筑面積合計(jì)億平米，累計(jì)同比+27%，其中一線城市3321萬(wàn)平米，累計(jì)同比-7%。

而且，1-8月100大中城市土地成交規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)%，增速較1-7月大幅回落個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月回落明顯，顯示土地降溫還在加劇。從流拍率角度來(lái)看的話，300城市住宅地流拍率已經(jīng)上升至%，是近幾年來(lái)的絕對(duì)高點(diǎn)。

量跌的同時(shí)，土地價(jià)也同樣不樂(lè)觀。20XX年1-8月300城市土地出讓金合計(jì)萬(wàn)億元，累計(jì)同比+22%，其中一線城市僅為2784億元，累計(jì)同比大幅下跌18%。從溢價(jià)率的角度來(lái)看，各線城市8月宅地溢價(jià)率出現(xiàn)了顯著的回落，降至歷史低位，8月份300城樓面均價(jià)3960元/平米，平均溢價(jià)率僅有%，回落態(tài)勢(shì)仍在延續(xù)。

所以，現(xiàn)在的房企在加速開(kāi)建新房的同時(shí)，拿地環(huán)節(jié)卻減緩了許多，這意味著地產(chǎn)企業(yè)正在失去其最重要的身份。

04.要你還有何用？

房地產(chǎn)牽扯到的土地財(cái)政，是之前地方政府最關(guān)心的東西。中國(guó)“土地財(cái)政”即是依靠增量土地創(chuàng)造財(cái)政收入，也就是說(shuō)通過(guò)土地出讓金來(lái)滿足財(cái)政需求。正是這一計(jì)劃經(jīng)濟(jì)遺留下來(lái)的獨(dú)特制度，配合我們的土地國(guó)有制特點(diǎn)，才使得我們城市基礎(chǔ)建設(shè)能夠有如此高速的發(fā)展，而它也同時(shí)奠定了中國(guó)房地產(chǎn)是具有基本的金融屬性。

由于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值來(lái)自于當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)水平（涵蓋就業(yè)、教育、醫(yī)療、安防、衛(wèi)生等所有內(nèi)容），而提升公共服務(wù)水平的方法就是大量建設(shè)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，但前期巨大投資的資金來(lái)源成為制約城市發(fā)展的主要障礙。

而擁有土地國(guó)有制特點(diǎn)的我們，能通過(guò)土地出讓金方式，為城市公共服務(wù)建設(shè)進(jìn)行快速“融資”。因?yàn)橄啾扔谕恋厮接械牡胤?，公共服?wù)的改進(jìn)都要先以不動(dòng)產(chǎn)升值的方式轉(zhuǎn)移給土地所有者，然后政府通過(guò)稅收體系才能夠?qū)⒁绯龅氖找媸栈?；而在土地公有制的條件下，任何公共服務(wù)改進(jìn)都會(huì)直接體現(xiàn)到國(guó)有土地的升值上面，因此就可通過(guò)“出售升值土地”快速回收公共服務(wù)投資，和為后續(xù)建設(shè)繼續(xù)融資。

此外，城市政府不僅可以為基礎(chǔ)設(shè)施融資，甚至還可以以補(bǔ)貼的方式，為有持續(xù)稅收的項(xiàng)目融資。此前許多地方政府通過(guò)各種稅收優(yōu)惠政策，來(lái)進(jìn)行大量招商引資的做法，就是基于此玩法出現(xiàn)的。

因此，可以理解“出售土地使用權(quán)”實(shí)質(zhì)上就是融資，而購(gòu)買(mǎi)在此基礎(chǔ)上建立起的不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上就是投資當(dāng)?shù)氐奈磥?lái)，這也就是為什么中國(guó)高速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)能有如此高的收益率。

即使在之后房?jī)r(jià)高到失控的時(shí)候，地方政府依舊在不斷利用土地財(cái)政融資。此前房地產(chǎn)的大舉去庫(kù)存，成了地方政府大肆賣(mài)地的契機(jī)，20XX年全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地共成交億平方米，同比增長(zhǎng)%，其中住宅用地成交億平方米，同比增長(zhǎng)%；而20XX年億平方米的商品房銷(xiāo)售總量，還低于億平方米的土地成交量。

土地高溢價(jià)情況也愈發(fā)普遍了，20XX年高總價(jià)、高溢價(jià)土地成交429宗，成交金額為12331億元，其中一線城市成交高價(jià)地74宗，總成交金額3159億元，同比增長(zhǎng)%；三四線城市成交高價(jià)地121宗，較20XX年增加79宗，成交面積2971萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。

時(shí)至今日，由于國(guó)內(nèi)保有土地財(cái)政制度，使得地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更像是下游企業(yè)，地方政府則是提供“土地”原材料的上游，當(dāng)下游企業(yè)覺(jué)得原材料太貴減少采購(gòu)的時(shí)候，原材料供應(yīng)商當(dāng)然就不是很舒服了，但由于業(yè)務(wù)過(guò)于單一，所以其擁有很強(qiáng)的行政權(quán)力也無(wú)的放矢，但是“新業(yè)務(wù)”成功擴(kuò)展之后就不一樣了。

05.緩解地方財(cái)政的房產(chǎn)稅臨近

種種跡象表明，房地產(chǎn)稅已經(jīng)明顯是提速了，而且很可能在今年年底前就能知道征收房地產(chǎn)稅的思路了。9月7日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃公布，房地產(chǎn)稅法列“第一類(lèi)”，即條件已經(jīng)較為成熟，會(huì)在五年內(nèi)提請(qǐng)審議，雖說(shuō)即使明年完成立法，房地產(chǎn)稅最快2020年-2021年才能落地，但可以說(shuō)房地產(chǎn)稅確定要開(kāi)征了，這將大幅改變國(guó)家現(xiàn)有的收入模式。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的征收意味著買(mǎi)房者付完買(mǎi)房款后還有另外繳納稅款，舉個(gè)較為極端的例子，20XX年美國(guó)底特律的房子是按照評(píng)估價(jià)格進(jìn)行房產(chǎn)稅征收，房?jī)r(jià)低到幾乎是白送都沒(méi)人要，就是因?yàn)轲B(yǎng)不起每年要交幾千甚至數(shù)萬(wàn)美元的房產(chǎn)稅。

與房產(chǎn)稅配套的“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”已經(jīng)確定要在2019年6月底前實(shí)施，為房產(chǎn)稅來(lái)臨做好準(zhǔn)備。

房產(chǎn)稅時(shí)代來(lái)臨，土地財(cái)政依賴性會(huì)弱化很多，此刻依靠賣(mài)地融錢(qián)投資基礎(chǔ)建設(shè)的“灌水”式的政績(jī)，似乎并沒(méi)有響應(yīng)中央號(hào)召，調(diào)房?jī)r(jià)、降杠桿來(lái)得有意義，所以拿地意愿減弱的房企對(duì)地方政府的意義已經(jīng)越來(lái)越小，對(duì)于此前一直被人詬病的學(xué)區(qū)房、房屋質(zhì)量、爛尾樓等問(wèn)題，地方出臺(tái)的調(diào)控政策一下就有了非常強(qiáng)的力度和針對(duì)性，而且已經(jīng)不太在乎對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響了。

06.是時(shí)候拿地產(chǎn)商祭刀了？

在過(guò)去近20年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控史中，穩(wěn)增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)之間反復(fù)切換，先后動(dòng)用了貨幣、信貸、稅費(fèi)、土地等各種政策工具，但越是調(diào)控房?jī)r(jià)越漲的尷尬一直伴隨其中。

以往政策中，選擇性忽略了本質(zhì)上的供需關(guān)系，一味在封堵流動(dòng)性上做文章，就鬧出了不少笑話。如“提高首付比例”、“提高貸款利率”、“限購(gòu)”、“限貸”、“二手房交易征稅”等政策，都是需求的短暫壓制，只要?jiǎng)傂孕枨蟠嬖?，投資獲利的機(jī)會(huì)都使得消費(fèi)者在調(diào)控松綁時(shí)投入到購(gòu)房大軍的人群中。所以，這些政策只是將消費(fèi)者的需求強(qiáng)制性延后，并沒(méi)有有效的解決房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的問(wèn)題，這些政策對(duì)于炒房和投資者有一定的遏制，但也給剛性需求的消費(fèi)者帶來(lái)了更多的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。以致于限購(gòu)政策都成了地產(chǎn)銷(xiāo)售人員慣用的營(yíng)銷(xiāo)工具——又要限購(gòu)了，再不買(mǎi)就買(mǎi)不起了。

與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商和地方政府還會(huì)將變著法玩轉(zhuǎn)調(diào)控政策，如二手房交易征稅導(dǎo)致了稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，反而推高了房?jī)r(jià)；外地人限購(gòu)政策催生了與本地人假結(jié)婚的結(jié)婚潮等。

不過(guò)現(xiàn)在情況有些變化了，現(xiàn)在各地政府調(diào)控花樣層出不窮，而且針對(duì)性大大增強(qiáng)了。北京出臺(tái)公積金新政，“認(rèn)房又認(rèn)貸”；廣州公布公積金繳存和提取管理辦法征求意見(jiàn)，違規(guī)提取公積金將被禁用5年；哈爾濱規(guī)定樓盤(pán)申報(bào)銷(xiāo)售平均價(jià)格原則上不能高于同期、同地段、同質(zhì)樓盤(pán)銷(xiāo)售平均價(jià)格，待售商品房售價(jià)不得高于已售商品房的價(jià)格；西安市房管局、教育局、工商局聯(lián)合發(fā)布，也就是說(shuō)以后房產(chǎn)銷(xiāo)售與上學(xué)問(wèn)題不再掛鉤。

動(dòng)靜最大的當(dāng)屬?gòu)V東醞釀取消預(yù)售制。9月21日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)當(dāng)天向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)稱(chēng)，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料，并將于9月25曰上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。表示，廣東省住建廳已配合住建部要求，對(duì)商品房預(yù)售制度進(jìn)行了調(diào)研并擬訂了相關(guān)材料，擬“逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售”。9月21日晚住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司辟謠，稱(chēng)對(duì)逐步取消商品房預(yù)售、全面實(shí)施現(xiàn)售征詢意見(jiàn)的情況并不屬實(shí)。

07.“其罪也彰“的預(yù)售制

雖然有辟謠出臺(tái)，但從原文內(nèi)容看，預(yù)售制取消的陰影應(yīng)該是不可能短期消散了，而且地產(chǎn)板塊連續(xù)下跌，也反映出資本市場(chǎng)對(duì)此事的看法。以下是原文節(jié)選列出的預(yù)售制五大風(fēng)險(xiǎn)，從措辭中可以看出，廣東省住建廳商品房預(yù)售制度有利于提高資金使用效率，有效滿足居住需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了積極推動(dòng)作用，但也存在一些風(fēng)險(xiǎn)：

一、一旦發(fā)生資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾。

二、使違法違規(guī)銷(xiāo)售有機(jī)可乘，房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象叢生。如：虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、會(huì)所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實(shí)際不符，將已抵押的期房銷(xiāo)售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地?fù)p害了購(gòu)房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。

三、交易不公平。我國(guó)實(shí)行的期房銷(xiāo)售制度，住房還處在建設(shè)過(guò)程中，購(gòu)房者就支付了全部的房?jī)r(jià)款，并承擔(dān)了未來(lái)全部的風(fēng)險(xiǎn)。

四、房屋面積管理職能難以厘清，易產(chǎn)生行政風(fēng)險(xiǎn)。房屋建設(shè)工程從規(guī)劃到預(yù)售、辦證各環(huán)節(jié)辦事部門(mén)不一，測(cè)繪機(jī)構(gòu)不盡相同，標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一，存在多次測(cè)繪以及預(yù)售測(cè)繪與確權(quán)測(cè)繪結(jié)果不一的尷尬局面，易引發(fā)糾紛訴訟。

五、造成不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)。商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻，導(dǎo)致吸引大量社會(huì)資金涌入，一方面不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展，另一方面使不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，降低了開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金要求，刺激了房地產(chǎn)的過(guò)度投資和開(kāi)發(fā)，有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯，產(chǎn)業(yè)沒(méi)有形成優(yōu)勝劣汰機(jī)制。

08.射人先射馬先擒開(kāi)發(fā)商？

立即取消預(yù)售制危害過(guò)大，所以短期不可能落地。預(yù)售制度是行業(yè)很重要的經(jīng)營(yíng)杠桿，截至20XX上半年，境內(nèi)136家上市房企預(yù)收賬款占比總負(fù)債達(dá)33%，預(yù)收賬款相當(dāng)于有息負(fù)債的78%，如果立即取消預(yù)售制度，將導(dǎo)致大量高杠桿中小房企面臨資金鏈崩盤(pán)問(wèn)題，尤其目前我國(guó)正處金融去杠桿以及房地產(chǎn)行業(yè)信貸持續(xù)收緊階段，其風(fēng)險(xiǎn)難以控制。

其后會(huì)影響到房屋供給，造成供需失衡，有進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)上行的可能；另外還會(huì)大幅打壓土地成交積極性，在房產(chǎn)稅還未正式落地的現(xiàn)在，無(wú)論是哪一方利益集團(tuán)都不愿意看到的，所以預(yù)售制短期取消的可能性并不大。

但取消預(yù)期已是揮之不去的陰影，行業(yè)正在形成實(shí)質(zhì)性影響。感受到危機(jī)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)加速推盤(pán)，盡快回收現(xiàn)金，避免政策到來(lái)導(dǎo)致公司現(xiàn)金流崩盤(pán)的可能，目前在開(kāi)發(fā)商內(nèi)部交流中，大家都明顯感受到促銷(xiāo)行為和土地流拍增多，并且對(duì)于明年的指標(biāo)，部分開(kāi)發(fā)商已明確表示不再提高增長(zhǎng)。

綜上來(lái)看，在房地產(chǎn)稅確定來(lái)臨、土