小區(qū)物業(yè)工作匯報(bào)

小區(qū)物業(yè)工作匯報(bào)小區(qū)物業(yè)工作匯報(bào)

（2023年11-12月）

一、落實(shí)業(yè)委會(huì)布置的工作

（一）人清、物清、空間清的工作

1.人清：我司制定了《長(zhǎng)河灣小區(qū)暫住人員治理規(guī)定》，并與居住在小區(qū)的暫住人員和單位簽訂了關(guān)于長(zhǎng)河灣小區(qū)暫住人員的治理規(guī)定、成品愛(ài)護(hù)協(xié)議、臨時(shí)規(guī)約確認(rèn)單、消防安全責(zé)任書(shū)、身份信息確認(rèn)單。一旦發(fā)覺(jué)暫住人員違反上述規(guī)定的馬上去除。如12月3日，居住在2號(hào)樓設(shè)備夾層的個(gè)別暫住人員，發(fā)生大聲喧嘩、做飯大事，我司馬上制止并沒(méi)收用具，同時(shí)通知其單位負(fù)責(zé)人。開(kāi)發(fā)商第一時(shí)間向我司表達(dá)歉意，并派專人徹查，下達(dá)了“如再有不遵守小區(qū)相關(guān)規(guī)定及不協(xié)作業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司治理的將做退職處理“的打算。

2.物清：我司協(xié)作居委會(huì)對(duì)樓內(nèi)垃圾桶及雜物進(jìn)展檢查清理。由客服人員和保安員在雜物旁貼通知或入戶提示業(yè)主清理雜物，收到預(yù)期效果。除個(gè)別業(yè)主需要急躁說(shuō)服外，多數(shù)業(yè)主都能自覺(jué)支持工作。目前有些單元消失少量反彈現(xiàn)象，我司已組織保潔、保安、客服巡察組定期檢查，發(fā)覺(jué)一處，訂正一處，使清理工作成果長(zhǎng)期保持下去（進(jìn)入12月份我司又去除12處雜物）。

3.空間清：我司已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商一起，將已售未使用、未售的A區(qū)地下貯存室全部清點(diǎn)上鎖，由開(kāi)發(fā)商派專人治理。我司年底前將清理空間明細(xì)單提交業(yè)委會(huì)驗(yàn)收。

（二）小區(qū)封閉治理

目前小區(qū)封閉治理根本到達(dá)預(yù)期效果，與我司加強(qiáng)公示制度分不開(kāi)的。我司實(shí)行的先公示宣傳，再有規(guī)劃、有措施、分步驟的實(shí)施方法得到廣闊業(yè)主的確定。()我司在日后類似工作中可以借鑒這一工作閱歷，即：廣泛宣傳、公布方案、分步實(shí)施、檢查效果、整改規(guī)劃、保持成果。

1.近期大門封閉治理效果

（1）北門實(shí)行業(yè)主、居民與機(jī)動(dòng)車、快遞公司等車輛分開(kāi)進(jìn)出，削減大門擁擠現(xiàn)象，效果很好。業(yè)主們根本能做到自覺(jué)刷卡進(jìn)出，老年業(yè)主行動(dòng)不便或間或遺忘帶卡向保安求助時(shí)，值守保安都能賜予幫忙。送奶公司、快遞公司等效勞公司辦理的第一批臨時(shí)出入證已間續(xù)到期，門崗保安已進(jìn)入重點(diǎn)檢查階段，催促效勞單位續(xù)辦證件，做到治理持續(xù)有效。

（2）西北門自11月5日起業(yè)主24小時(shí)自行刷卡進(jìn)出后，巡察崗發(fā)覺(jué)兩次小區(qū)業(yè)主越門而入行為，經(jīng)保安教育后，業(yè)主表示以后按規(guī)定文明進(jìn)出。

（3）東門跟隨現(xiàn)象較多，早晚頂峰時(shí)臨時(shí)增加臨時(shí)崗，加強(qiáng)治理。

（4）西門業(yè)主進(jìn)出口因與機(jī)動(dòng)車在一起，臨時(shí)定點(diǎn)崗臨時(shí)保存。

（5）2號(hào)樓臨街商業(yè)出入口自12月15日起8:30至17:30刷卡進(jìn)入。公示文件于12月2日張貼，客服人員已對(duì)大廈、底商的業(yè)戶開(kāi)頭辦理門禁卡，但目前只有五家業(yè)戶來(lái)辦理。針對(duì)這種現(xiàn)象，我司客服人員逐一通知業(yè)戶，并于12月20、21兩日進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)辦卡、集中授權(quán)。

（6）A區(qū)和五段車庫(kù)綜合治理的事宜還在與開(kāi)發(fā)商商榷。

2.封閉治理的疏堵結(jié)合建議

小區(qū)實(shí)施封閉治理后，偶有消失家政效勞、消費(fèi)品銷售、送餐小廣告。我司進(jìn)展了跟蹤調(diào)查，發(fā)覺(jué)這些人員登記進(jìn)入業(yè)主家效勞后，根據(jù)公司要求每人都要設(shè)法張貼20至50張的小廣告。一些業(yè)主看到后很有意見(jiàn)，認(rèn)為破壞了小區(qū)的環(huán)境，這些公司應(yīng)走正規(guī)渠道宣傳自己，如通過(guò)電梯廣告、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)頁(yè)等。我司對(duì)這種行為堅(jiān)決制止并對(duì)行為人說(shuō)服教育。

我司為了保證小區(qū)業(yè)主的安全秩序，建議引進(jìn)信譽(yù)好、有專業(yè)技能的家政效勞公司為業(yè)主供應(yīng)特約效勞，這樣既滿意了業(yè)主的生活需求，又防止了外來(lái)人員隨便進(jìn)入小區(qū)，無(wú)法掌握治理，同時(shí)還可以給業(yè)主制造公共收益。如易盟天地95081家庭效勞中心，供應(yīng)月嫂、育兒師、老人護(hù)理、病人護(hù)理、鐘點(diǎn)工、小時(shí)工等效勞，以及油煙機(jī)和空調(diào)清洗、酒后代駕、無(wú)公害蔬菜配送等。公司已經(jīng)在小區(qū)舉辦了兩次宣傳活動(dòng)，組織業(yè)主、居民實(shí)地考察、體驗(yàn)了他們的培訓(xùn)基地、金牌門店、養(yǎng)老中心等。目前合作方式正在探討中。

（三）分批次、分狀況對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)業(yè)主啟動(dòng)法律程序

我司分階段、屢次、多方式與欠費(fèi)業(yè)主溝通，使催繳物業(yè)費(fèi)工作取得了顯著效果。

1.11月11日我司對(duì)催繳物業(yè)效勞費(fèi)狀況進(jìn)展了通報(bào)，公示了48名欠費(fèi)業(yè)主的樓號(hào)和單元號(hào)。

2.12月1日我司再次對(duì)催繳物業(yè)效勞費(fèi)狀況進(jìn)展了通報(bào)，公示了38名自2023年1月18日以來(lái)（近3年）從未交納過(guò)物業(yè)效勞費(fèi)的業(yè)主房號(hào)。我司依據(jù)狀況還會(huì)間續(xù)公示欠繳業(yè)主房號(hào)（欠2年或欠1年）。

3.12月10日我司已聯(lián)系了律師向38名欠費(fèi)業(yè)主發(fā)律師函，正式進(jìn)入法律程序，預(yù)備工作已就緒。

由于合同所限及酬金制的特別性，請(qǐng)業(yè)委會(huì)盡快完善法律上的托付手續(xù)及其他合法文件。

（四）電子貨物箱和信報(bào)箱的安裝

兩節(jié)將至，大廈信件、報(bào)紙、印刷品將猛增。我司在對(duì)大廈業(yè)戶進(jìn)展調(diào)研后，選型定制了適合大廈業(yè)主需求的信報(bào)箱，目前已在制作中，規(guī)劃于12月25日投入使用。

說(shuō)明：設(shè)置信報(bào)箱的目的是開(kāi)源節(jié)流，提高效勞并降低本錢。第一批信箱48個(gè)，制作費(fèi)用4,800元。假如每個(gè)信箱收治理費(fèi)每月15-30元、每年180-360元。48個(gè)信箱全年8,640-17,280元。假如設(shè)專人送達(dá)信件，綜合費(fèi)用支出3,500元/月、全年42,000元。

二、需簽訂和爭(zhēng)論的合同

1.公共收益合同：目前屬全體業(yè)主可使用的公區(qū)場(chǎng)地有3處---2號(hào)樓底商煙酒店、大廈商務(wù)中心、2號(hào)樓底商手工坊，其使用合同分別于11月10日和12月17日到期。小賣部和商務(wù)中心已提交續(xù)簽申請(qǐng)。手工坊表示不再續(xù)簽，3號(hào)樓業(yè)主沙婉玲提出訪用申請(qǐng)，用于展現(xiàn)無(wú)公害食品。我司根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格，使用費(fèi)擬在原價(jià)根底上漲幅5%以上，以上合同提請(qǐng)業(yè)委會(huì)爭(zhēng)論。

2.保安效勞合同、保潔效勞合同：我司于12月10日會(huì)同業(yè)委會(huì)主任史健、樂(lè)玲委員與保安公司和保潔公司的負(fù)責(zé)人就草擬合同的崗位編制、費(fèi)用等條款提出了要求。依據(jù)業(yè)委會(huì)的意見(jiàn)，我司將擬定的效勞合同、人員安排、崗位職責(zé)、考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)懲制度有關(guān)條款提交業(yè)委會(huì)爭(zhēng)論。

3.物業(yè)效勞合同：長(zhǎng)河灣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與福安樓寓物業(yè)治理有限公司簽訂的物業(yè)效勞合同于將于2023年1月18日屆滿。為此，福安樓寓物業(yè)治理有限公司已于2023年12月11日，向業(yè)委會(huì)提交了《關(guān)于長(zhǎng)河灣小區(qū)物業(yè)效勞合同續(xù)簽事宜的函》。請(qǐng)業(yè)委會(huì)根據(jù)相關(guān)規(guī)定賜予回復(fù)。

三、工程狀況及建議

1.11-12月公區(qū)報(bào)修412次，入戶修理547次；搶修業(yè)主專屬區(qū)域供暖設(shè)備漏水4家；開(kāi)挖地面、修復(fù)斷裂外管線5處（大廈2處小區(qū)3處）；搶修樓內(nèi)公區(qū)管線漏水5處；2、3號(hào)樓防火門口封堵37套，電磁鎖安裝40套，門口機(jī)移位安裝16部；機(jī)房門上鎖272套，封堵鎖孔386處；解決14號(hào)樓3單元管道震驚、減噪工程一處；綠化自建有機(jī)肥料基地兩處；外包單位聯(lián)動(dòng)報(bào)修143次。

說(shuō)明：我小區(qū)外管線都是直埋PE管，在特定階段是國(guó)家推行的新型材料，經(jīng)過(guò)實(shí)踐近幾年這種材料和施工做法已經(jīng)淘汰，但本小區(qū)修理只能連續(xù)這種材料。這三年已經(jīng)累計(jì)發(fā)生26次類似外管線裂開(kāi)時(shí)間，消耗大量人力、財(cái)力，累計(jì)外管線搶修182天。這些修理占用了大量人力物力，實(shí)屬不行預(yù)見(jiàn)狀況，應(yīng)不屬于物業(yè)費(fèi)支出范疇。

2.特種設(shè)備檢測(cè)中心已于12月8日對(duì)2號(hào)樓電梯進(jìn)展了現(xiàn)場(chǎng)勘察，鑒定結(jié)果兩個(gè)月之內(nèi)出具。

3.小區(qū)的安全監(jiān)控室現(xiàn)有兩處，一處在2號(hào)樓3單元一層，一處在大廈一層西北側(cè)。目前整個(gè)監(jiān)控及消防系統(tǒng)設(shè)備老化、過(guò)時(shí)，已經(jīng)不能滿意小區(qū)安防的需要，須更新改造。我司向業(yè)委會(huì)建議，擬將大廈的中控室與住宅區(qū)的合并，監(jiān)控人員可由16人減員至8人，每年可節(jié)約近30萬(wàn)元資金，同時(shí)將大廈中控室加以改造用于經(jīng)營(yíng)，以增加公共收益。這是解決監(jiān)控系統(tǒng)更新改造資金缺乏的可行方法。提請(qǐng)業(yè)委會(huì)爭(zhēng)論。

四、財(cái)務(wù)工作匯報(bào)

1.11月份財(cái)務(wù)收支狀況：規(guī)劃收繳物業(yè)費(fèi)300萬(wàn)元，實(shí)際收繳物業(yè)費(fèi)300.29萬(wàn)元，略超額完成任務(wù)。規(guī)劃物業(yè)費(fèi)支出143.7萬(wàn)，實(shí)際支出132.7萬(wàn)。

2.12月份財(cái)務(wù)收支展望：規(guī)劃收繳物業(yè)費(fèi)317萬(wàn)，截止2023年12月11日已完成229萬(wàn)。規(guī)劃支出128萬(wàn)。

3.本年度財(cái)務(wù)收支狀況估算：截止到2023年12月11日，我司已經(jīng)收繳物業(yè)費(fèi)1631萬(wàn)，收繳率到達(dá)95%.我司爭(zhēng)取明年1月18日前再增加200萬(wàn)元，收繳率到達(dá)110%.

本年度估計(jì)：物業(yè)費(fèi)支出1660萬(wàn)元，結(jié)余60萬(wàn)元，公共收益結(jié)余40萬(wàn)元。

五、召開(kāi)業(yè)主公眾日