怎樣運(yùn)營(yíng)城市綜合體

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，轉(zhuǎn)Word此處可刪除頁(yè)眉頁(yè)腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除，謝謝！怎樣運(yùn)營(yíng)城市綜合體現(xiàn)代大城市發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)經(jīng)濟(jì)的大手筆之一是建設(shè)有重大影響力的大型城市綜合體。大型城市綜合體是隨著商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的演變與發(fā)展而逐漸形成的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)模式，是現(xiàn)代商業(yè)適應(yīng)現(xiàn)代城市消費(fèi)方式而發(fā)展起來(lái)的現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，是現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的翹楚。現(xiàn)代大型城市綜合體已經(jīng)完全跳出單一商業(yè)模式的束縛，綜合多種服務(wù)業(yè)元素，成為城市發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)經(jīng)濟(jì)重要的空間。很高要求。理論與實(shí)踐都顯示，隨著城市集聚度的提高，土地資源的緊張，建設(shè)優(yōu)秀的、功能合理的大型城市綜合體，會(huì)成為城市形象的一張亮麗的名片，是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物；它樹(shù)立起來(lái)的方向性、地標(biāo)性的強(qiáng)大影響力會(huì)成為城市巨大的無(wú)形資產(chǎn)。一、以高水平規(guī)劃發(fā)展富有特色的大型城市綜合體大型城市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、飯店、賓館、展覽、會(huì)議、娛樂(lè)等城市功能至少三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互補(bǔ)充的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多用途、高效率、功能復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑群落，它是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然才能使大型城市綜合體富有強(qiáng)大的生命力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。首先，要真正明白為什么要強(qiáng)調(diào)特色問(wèn)題。任何有生命力的大型城市綜合體或者是商圈等設(shè)施的建設(shè)，從本源看都是以人流、商流、物流的一體化發(fā)展為前提，其邏輯關(guān)系是先有強(qiáng)勁的人流，形成永續(xù)不斷的商流，同時(shí)成為巨大物流的基礎(chǔ)。這里最重要的是人流，規(guī)律揭示，在賣方市場(chǎng)模式下，有商業(yè)設(shè)施必能形成人流；在買方市場(chǎng)模式下，離開(kāi)特色，很多商業(yè)設(shè)施會(huì)被消費(fèi)者冷落，形不成人流。在買方市場(chǎng)模式下，特色概念的內(nèi)涵主要有三：一是經(jīng)營(yíng)方式既新又奇；二是具有比較優(yōu)勢(shì)；三是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。其次，樹(shù)立創(chuàng)新型的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。國(guó)內(nèi)外建設(shè)大型城市綜合體的成功經(jīng)驗(yàn)顯示，創(chuàng)新型的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念就是要結(jié)合實(shí)際，確定服務(wù)對(duì)象和目標(biāo)對(duì)象，在吸收世界已有的、先進(jìn)的復(fù)合地產(chǎn)建設(shè)模式的同時(shí)，不斷創(chuàng)新具體建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念。再次，城市大型綜合體必須各具特色。從高水平規(guī)劃的視角看，城市綜合體作為城市功能的重要載體，必須注重可持續(xù)發(fā)展性，要體現(xiàn)城市的特色，展示區(qū)域特點(diǎn)。這里重要的是，切實(shí)界定好政府、開(kāi)發(fā)商、零售商、金融機(jī)構(gòu)等在大型綜合體開(kāi)發(fā)過(guò)程中的角色定位。集住宅、商業(yè)大樓、購(gòu)物中心、旅館、餐廳、游憩與文藝設(shè)施于一體，短時(shí)間內(nèi)從無(wú)到有，業(yè)態(tài)包羅萬(wàn)象、應(yīng)有盡有，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心。此外，高水平城市綜合體規(guī)劃特別體現(xiàn)在交通規(guī)劃上。城市建設(shè)有活力的大型綜合體，都是主要以交通為基礎(chǔ)，擁有連接四面八方的發(fā)達(dá)交通體系，可以在多個(gè)方向便捷地到達(dá)任何地方。三、強(qiáng)化打造大型城市綜合體的軟實(shí)力在加快大型綜合體建設(shè)中，可以肯定地講，硬件建設(shè)已經(jīng)取得巨大成效。但是，要提高大型綜合體的運(yùn)行水平，必須認(rèn)真解決粗放發(fā)展、重前期輕后期、重外觀輕內(nèi)涵等缺陷，文化創(chuàng)意競(jìng)爭(zhēng)力、政府執(zhí)政能力這三方面。從目前來(lái)看，在強(qiáng)化軟實(shí)力的問(wèn)題上，最重要、最迫切的是提高人才競(jìng)爭(zhēng)力。人才競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要內(nèi)容，也是打造和提升軟實(shí)力的關(guān)鍵因素?，F(xiàn)代城市的競(jìng)爭(zhēng)是軟實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，城市越發(fā)展，城市之間的競(jìng)爭(zhēng)越是由硬實(shí)力、硬件要素主導(dǎo)的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向軟件要素主導(dǎo)的較量，這是城市發(fā)展的鐵律之一。軟實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越突出地表現(xiàn)為城市高層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才規(guī)模與質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)。在大型綜合體建設(shè)中更需要突出人才競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)大型綜合體的是人，人的素質(zhì)與能力的高低是決定大型綜合體運(yùn)行水平的第一要素。如何融資及作好財(cái)務(wù)規(guī)劃？如何作方案規(guī)劃與設(shè)計(jì)？如何能在技術(shù)上保證支持？如何確定租售比例和資金回籠的節(jié)奏？如何做營(yíng)銷策劃與推廣？如何招商與運(yùn)營(yíng)？如何整合各方面資源統(tǒng)籌管理？市場(chǎng)調(diào)研、定位、規(guī)劃到招商、運(yùn)營(yíng)管理等操作流程作逐一介紹。一、市場(chǎng)調(diào)研階段1、宏觀市場(chǎng)分析2、區(qū)域市場(chǎng)分析3、消費(fèi)調(diào)查分析4、商戶調(diào)查分析5、業(yè)態(tài)調(diào)查分析6、競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查分析7、投資調(diào)查分析8、價(jià)格調(diào)查分析二、市場(chǎng)定位階段1、戰(zhàn)略定位2、形象定位3、功能定位4、業(yè)態(tài)定位5、客層定位6、競(jìng)爭(zhēng)定位7、經(jīng)營(yíng)定位8、文化定位三、招商策劃階段1、招商定位2、招商策略3、招商計(jì)劃4、招商推廣5、租金體系6、招商物料四、運(yùn)營(yíng)管理階段1、機(jī)構(gòu)設(shè)置2、人員培訓(xùn)3、開(kāi)業(yè)策劃4、持續(xù)推廣5、促銷活動(dòng)6、管理模式7、商業(yè)管理8、物業(yè)管理二、商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析一、市場(chǎng)調(diào)研分析影響商業(yè)項(xiàng)目成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商圈半徑、新舊商業(yè)格局、商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力、商場(chǎng)在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)市場(chǎng)研究成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的橋頭堡工作任務(wù)：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會(huì)。并把開(kāi)發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見(jiàn)，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。主要內(nèi)容：1、項(xiàng)目定向市場(chǎng)調(diào)查研究工作2、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的制定工作3、項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)總體策略報(bào)告工作目的：1、深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)球產(chǎn)業(yè)，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)；2題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力；3質(zhì)4同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。工作內(nèi)容：工作一：市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告通過(guò)對(duì)本市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體的供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對(duì)特定目標(biāo)群體的調(diào)查，了解目標(biāo)商家的分布及消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，3－5目的市場(chǎng)定位、開(kāi)發(fā)策略及項(xiàng)目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見(jiàn)。工作二：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)報(bào)告是在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究的前提下，展開(kāi)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對(duì)發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開(kāi)發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)計(jì)劃以在未來(lái)的地塊開(kāi)發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)中有計(jì)劃地執(zhí)行。從而為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計(jì)劃方案：1、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)2、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略4、項(xiàng)目目標(biāo)商家總體分析5、項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析6、項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)策略考慮7、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的構(gòu)筑8、項(xiàng)目年度發(fā)展策略商業(yè)項(xiàng)目定位展決定。一、市場(chǎng)定位1、戰(zhàn)略定位2、形象定位3、功能定位4、業(yè)態(tài)定位5、客層定位6、競(jìng)爭(zhēng)定位7、經(jīng)營(yíng)定位8、文化定位二、商業(yè)規(guī)劃業(yè)項(xiàng)目做成什么形式的商業(yè)確定定位。商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分類，并根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、為城市商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街區(qū)、社區(qū)商業(yè)五大模式。商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)業(yè)態(tài)定位模式1、項(xiàng)目整體功能組合設(shè)計(jì)、單層功能組合設(shè)計(jì)；2、從商圈的融合性上對(duì)業(yè)態(tài)合理選擇搭配3、從項(xiàng)目整體需求上對(duì)業(yè)態(tài)合理定位4、從控制內(nèi)耗的角度上對(duì)業(yè)態(tài)合理界定5、從各業(yè)態(tài)商家對(duì)樓層、位置、進(jìn)深、面寬等要求上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整6、從各商家經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整招商策劃一、項(xiàng)目品牌發(fā)展戰(zhàn)略的制定地，品牌的塑造關(guān)系到項(xiàng)目的生存和發(fā)展。在品牌戰(zhàn)略上，商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)主要為開(kāi)發(fā)商完成以下工作，具體內(nèi)容主要包括：1、各類招商資料的設(shè)計(jì)（包括：樓書(shū)、單張、展板、招商手冊(cè)、禮品等）建議；2、項(xiàng)目招商夾報(bào)、海報(bào)設(shè)計(jì)建議；3、項(xiàng)目公開(kāi)招商的系列報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)建議；4、項(xiàng)目雜志廣告設(shè)計(jì)建議；5、項(xiàng)目圍墻廣告設(shè)計(jì)建議；6、媒體樓書(shū)創(chuàng)意設(shè)計(jì)建議；7、影視廣告創(chuàng)意（形象片、廣告雜志、促銷片、功能片）建議；8、電臺(tái)廣告創(chuàng)意建議9、戶外廣告創(chuàng)意（路牌、車身、燈箱、指示牌）建議二、項(xiàng)目年度招商推廣建議略、招商管理、傳播費(fèi)用預(yù)算等方面的內(nèi)容。并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，實(shí)施?！俄?xiàng)目年度招商推廣建議》內(nèi)容提要1、招商目標(biāo)2、推廣原則3、價(jià)格策略4、傳播策略5、招商階段劃分6、各階段策略與具體執(zhí)行7、廣告費(fèi)用以及分配商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)針對(duì)公開(kāi)招商前的工作籌備對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體、細(xì)致、周密的安排，主要工作為：1、項(xiàng)目產(chǎn)品力優(yōu)化與提升建議2、項(xiàng)目公開(kāi)招商廣告方案建議3、公開(kāi)招商執(zhí)行方案及招商現(xiàn)場(chǎng)包裝建議4、培訓(xùn)招商部、策劃部5、招商環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的擬定三、項(xiàng)目公開(kāi)招商策劃方案與現(xiàn)場(chǎng)包裝建議議。工作提要如下：1、公開(kāi)招商時(shí)間建議2、公開(kāi)招商主要工作建議3、公開(kāi)招商流程的建議4、公開(kāi)招商單位的建議5、現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)建議6、現(xiàn)場(chǎng)工作人員建議7、媒體組合、投入頻率、投放預(yù)算、投放計(jì)劃的執(zhí)行和編制建議8、項(xiàng)目招商中心包裝建議9、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝建議10、施工環(huán)境及樣板鋪包裝建議主要工作內(nèi)容包括：人員進(jìn)行招商技巧培訓(xùn)；對(duì)項(xiàng)目整體招商策略及未來(lái)品牌設(shè)計(jì)建議。四、公開(kāi)招商廣告設(shè)計(jì)建議主要工作為：1、提交項(xiàng)目公開(kāi)招商廣告方案建議2、公開(kāi)招商執(zhí)行方案及招商現(xiàn)場(chǎng)包裝建議3、培訓(xùn)招商部、策劃部4、招嘀環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的擬定具體內(nèi)容主要包括：1、各類招商資料的設(shè)計(jì)（包括：樓書(shū)、單張、展板、招商資料、合同、投資手冊(cè)、禮品等）建議2、項(xiàng)目招商夾報(bào)、海報(bào)設(shè)計(jì)建議3、項(xiàng)目公開(kāi)招商的系列報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)建議4、項(xiàng)目雜志廣告設(shè)計(jì)建議5、項(xiàng)目圍墻廣告設(shè)計(jì)建議6、媒體樓書(shū)創(chuàng)意設(shè)計(jì)建議7、影視廣告創(chuàng)意（形象片、廣告雜志、促銷片、功能片）建議8、電臺(tái)廣告創(chuàng)意建議9、戶外廣告創(chuàng)意（路牌、車身、燈箱、指示牌等）建議五、招商環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的擬定1、招商中心由開(kāi)發(fā)商、策劃公司、環(huán)境設(shè)計(jì)單位共同確定2、三方明確項(xiàng)目的進(jìn)展情況以及項(xiàng)目公開(kāi)招商所必須具有的工程進(jìn)度和現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的配合。3、確定招商現(xiàn)場(chǎng)中心的設(shè)計(jì)六、招商隊(duì)伍組建與培訓(xùn)1、招商隊(duì)伍的組建①招商部組織架構(gòu)②招商人員的要求③招商工作流程④規(guī)章制度的制定2、培訓(xùn)工作的開(kāi)展招商人員的培訓(xùn)內(nèi)部分工、工作流程；物業(yè)詳情：項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件；②業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)房地產(chǎn)政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)③招商技巧的培訓(xùn)招商過(guò)程中的洽談技巧招商展銷會(huì)現(xiàn)場(chǎng)氛圍把握推銷技巧、語(yǔ)言技巧、身體語(yǔ)言技巧④簽定租賃合同的程序招商中心的簽約程序⑤經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理培訓(xùn)⑥招商模擬簽定招商合同的技巧和方法以一個(gè)實(shí)際樓盤項(xiàng)目為例進(jìn)行實(shí)習(xí)招商過(guò)程的模擬；實(shí)地參觀其他樓盤的招商現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)作為專業(yè)的商業(yè)策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)將為發(fā)展商提供超附加值的經(jīng)營(yíng)管工作：1、開(kāi)業(yè)旺場(chǎng)策略2、經(jīng)營(yíng)管理策略3、經(jīng)營(yíng)管理病癥解決4、商場(chǎng)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)策略5、品牌維護(hù)與提升一、開(kāi)業(yè)旺場(chǎng)策略全部開(kāi)張營(yíng)業(yè)。場(chǎng)面熱烈，做到人流最大化與市場(chǎng)引爆的最大效應(yīng)令發(fā)展商頭疼。二、經(jīng)營(yíng)管理策略1、分散產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一管理開(kāi)發(fā)商自行或聘請(qǐng)專業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，而業(yè)主收取協(xié)議確定的穩(wěn)定回報(bào)。2、只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理達(dá)到資產(chǎn)升值的目的。3、先管理后出售再以高價(jià)出售。三、經(jīng)營(yíng)管理病癥解決1、經(jīng)營(yíng)模式單一，無(wú)特色而逐漸喪失客戶，無(wú)法吸引新客戶。解決方法：在廣告宣傳、價(jià)格確定、促銷方式等方面也要獨(dú)具風(fēng)格，努力成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。專業(yè)化發(fā)展：不要盲目追求大而全的發(fā)展模式，集中在某個(gè)領(lǐng)域成為領(lǐng)頭羊。2、場(chǎng)內(nèi)熱度失衡然不能改變其它冷清的商業(yè)賣場(chǎng)，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的主要原因有：缺乏科學(xué)合理的項(xiàng)目總體規(guī)劃的“體外循環(huán)”，因此它就沒(méi)能將主力店聚集的人氣充分地吸引到整個(gè)項(xiàng)目上來(lái)。解決方法：解決此類病癥要從規(guī)劃上入手，把主力店帶來(lái)的人流充分地引入到商業(yè)賣場(chǎng)中，環(huán)”為“體內(nèi)循環(huán)”，以此來(lái)全面提升整個(gè)項(xiàng)目的人氣值。3、寫(xiě)字樓、群樓高層商鋪出手難大型寫(xiě)字樓的裙樓一、二樓招租招商容易，但三樓以上的商業(yè)鋪面卻很難出手。構(gòu)的辦公和百貨經(jīng)營(yíng)上。解決方法：業(yè)人員進(jìn)行論證，從項(xiàng)目的最初定位、規(guī)、建設(shè)到后期的招商、經(jīng)營(yíng)和管理，都必須要具備專業(yè)的指導(dǎo)和操作。4、產(chǎn)權(quán)分散、經(jīng)營(yíng)乏力鋪面經(jīng)營(yíng)品種完全失調(diào)，不能集中形成規(guī)模和效應(yīng)。解決方法：全按照商家自己的意愿進(jìn)行單獨(dú)的促銷活動(dòng)制造人氣，無(wú)法獲得消費(fèi)者的青睞。5、烏合之眾難敵嚴(yán)整之師，此類癥狀要從兩方面著力抓：商，吸引有規(guī)模、有品牌的商家（經(jīng)營(yíng)權(quán)）介入，最終實(shí)現(xiàn)各自得益擴(kuò)展的最大化。解決方法：理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理與后期經(jīng)營(yíng)四、商場(chǎng)可持