魯能星城一期營銷推廣方案

魯能星城一期總體營銷方案第一部分項目概況與產(chǎn)品定位一、項目分析項目概況1、區(qū)位本項目位于重慶北部城區(qū)龍頭寺南部片區(qū)，屬CBD輻射邊緣，距離規(guī)劃中的火車站約2000米，用地面積約200畝，北臨規(guī)劃中的新溉路，東臨已建成的五童路，西部為魯能項目用地（目前為已拆遷的荒地），南部為天然形成的溉瀾溪水系。項目距市級商業(yè)中心（解放碑）約4公里（5分鐘車程）；距江北區(qū)中心約6公里（8分鐘車程）；距江北機場20公里（20分鐘車程）。目前項目唯一通路為五童路，無任何公交路線通過。2、主要物業(yè)類型因為本項目目標客戶群較復(fù)雜，所以本項目物業(yè)類型較為廣泛。依據(jù)地形和景觀資源，規(guī)劃設(shè)計從南向北依次布置集合住宅、11+1板式小高層、18+1類板式小高層、30+1點式高層。3、經(jīng)濟技術(shù)指標用地面積：135371.72M2總建筑面積：240172.57M2住宅：191771.47M2會所：5440M2商業(yè)：6431.42M2幼兒園：2459.89M2羊地下驚車庫侵：3技22腔66懲.6殿6晨M2課設(shè)備妨用房齊：1忘78習(xí)8.時38膊M冠2旬架空賄層：綿24躬74狹.8湖6膜M2北容積指率：組1.件77閣建筑嶺密度堡：1悉8.忌76丑%巾綠地添率：勸37堂.7西8%飼戶數(shù)硬：1木66費7戶荷停車停位：翅10煉08下個末其中字地下鏡停車剃：9底25栽個麻地面冊停車骨：8鞠3個奶（二儲）項錯目S菊WO陜T分搭析核飾心結(jié)寬論駕S卻：獨崖有水宜景資米源；貿(mào)環(huán)境甩景觀曬設(shè)計棉；較稱大的田升值擇潛力圓；大羞社區(qū)恒概念層；地爹價優(yōu)情勢；援離解賓放碑勝5分賴鐘車唯程；趕區(qū)位畜優(yōu)勢哭；龍稈頭寺灣、江峽北城棄、溉嗽瀾溪鍬片區(qū)呆的首畏家高豈尚住復(fù)宅社蜂區(qū)。牙W：遭陌生溪區(qū)域排；生仗活配丘套不重完善矛；交歲通不恭便利縫；無為房地圓產(chǎn)品肉牌支他撐；炕O：示3公描里內(nèi)矮無同裹品質(zhì)翻競爭來樓盤尼；和總渝中肥區(qū)樓您盤相償比性夢價比行高；脈20寶05春年客炭運站幕投入芹使用襯；溉塘瀾溪蓋片區(qū)簡拆遷貸；C驅(qū)BD窗正式蔑啟動督；五敘黃路踏片區(qū)恭居住峽環(huán)境本的認議同沸T：液市場綠開發(fā)麗量急坊劇增蠅大，含區(qū)域壓威脅裹加劇邊；泳結(jié)論菠：向雖然旋20威04憲年房劉地產(chǎn)衫市場癢競爭綿激烈欣，但少由于妥魯能膨項目不在重雞慶北撤部城單區(qū)東角翼是尋首家狠進行壩開發(fā)臉的房社地產(chǎn)阿商，蕩市場能先機約被本秧項目依搶占登，且難產(chǎn)品頸優(yōu)勢邀明顯栽、特藍點鮮搭明，貨極有嫩可能帝成為侵北部耍城區(qū)階東部克房地獻產(chǎn)的北領(lǐng)跑伸者。鉤社區(qū)景形象和定位暮結(jié)論繞：C歪BD趣首席盛生活角區(qū)追目標班客戶擱群定鋤位結(jié)廊論辱核心焰客戶柏：事姑業(yè)成恨就型員家庭純（占震70激%）鈔——銅政府減、企素業(yè)中彎高層胡管理再人員珠、小鞭私營百企業(yè)廳主、盡其他競行業(yè)叫中高譯層管彩理人蛇員裳——窮家庭輸年收面入1慘0-作20筐萬元伶，置歪業(yè)能里力2恢5-狹35恥萬元晃——研注重哨居住脖環(huán)境羨、物你業(yè)管鹿理、醫(yī)生活司氛圍撓，品啄牌意縱識強猴——賤主力耐需求郵10歐0-良13撤0M緞2文的三渾房和換14脹0殃M倉2貫以上形的四筋房沫重要門客戶刷：收告入成節(jié)長型富家庭偉（占貓20腹%）北——疊政府魂低層涌公務(wù)薦員、耀企業(yè)其白領(lǐng)吃——隱家庭威年收雷入6逮-1證0萬舊元，灶置業(yè)擾能力迫12六-2粉2萬旁元。睛——渡對價大格敏散感，腸追求糟居住琴環(huán)境引——雙主力中需求夕兩房醉，有混一定頸三房妖需求什（五嚷）產(chǎn)店品定嘆位精蓮要晌1、堂規(guī)劃赤設(shè)計賄（1秧）必規(guī)劃潑方案屢住宅瞎區(qū)整穩(wěn)體沿誤山勢職而建呈，道炭路及梨建筑罵都結(jié)館合等利高線蓄布置張，盡喘量減川小土刃石方慢量。明整個形小區(qū)披以河傅岸景惑觀為你主要與景觀碑資源櫻，以蓮河岸端為起趣點向取北布脫置不寶同的因物業(yè)逢類型乳。臨奏河為清集合紋住宅襲和多奧層，掙其次丈為1激2層剪小高性層板塌樓和做16詳－1兆9層轟的一延梯三客戶，通最北挺面臨均新溉蘆路的狐為1誰9層墓的一服梯四勸戶建疑筑，悠在東厚北和顯西北諒兩個犁角上鄉(xiāng)布置殼5棟慶30購層的務(wù)點式溜高層鋸。同揪時注內(nèi)意景己觀設(shè)海計的陶均好欲性，或半圍資合中感心綠諸地，賞形成媽南北兄向景楚觀軸消線。永小區(qū)宮有兩撞個車切行入克口，賽近期忍車行且入口押從五住童路槍進入巷。遠杜期在嫂新溉壤路上伐有一泛車行若入口惡。小降區(qū)實盒行人供車分雨流，敵有兩絲個人忙行主導(dǎo)入口思，主沿入口蹈位于塔五童窩路上李，在鄭新溉糞路上箏有一作人行補次入樣口。濟（2黎）景斯觀環(huán)值境確考慮烈與本威項目競建筑跟風(fēng)格用的統(tǒng)摘一，祖景觀摩環(huán)境這設(shè)計撈風(fēng)格牙定為目跡“紀現(xiàn)代比歐洲棟風(fēng)格覆”挪，以芝河岸得景觀隔為核藝心景餐觀，桑根據(jù)董空間跟的開早放形模式（啄開放只空間野、半絕開放淹空間紋、私憐密空暑間）倍，分浙別以寫現(xiàn)代你歐陸蜓風(fēng)格請、半另現(xiàn)代蝶式歐告陸風(fēng)危格、其富歐課陸住盾宅渡盾假式椅風(fēng)格企進行澡設(shè)計街，以饑現(xiàn)代山時尚禿的手身法來煉表現(xiàn)戲本項爭目文壟化氣臟息和釣自然送環(huán)境汪和諧別統(tǒng)一隙的生愚活。桿整個和景觀粗設(shè)計賭遵循死豐富洪、變朗化、掌自然戒、和維諧的自原則悅進行悄，讓而業(yè)主歸在工傅作疲允憊之繳余享壺受真京正的繭生態(tài)閣、健哥康、喇閑適聾、愜厚意的誕生活東。組（3狠）戶中型設(shè)滔計及森特點株榮掠戶型正設(shè)計掩遵循拾以下寬幾個究基本擦原則略進行粉設(shè)計丑：冤——究從本抓項目戶客戶數(shù)群定攔位的傻角度波考慮顫，戶念型設(shè)戚計多蝦樣化扮，以幫滿足葡各種鴉客戶帆群的拋需要唇——桐從適院用和舊利潤雕最大脖化的前角度揀出發(fā)律，控制制總陶價、孤提高駛單價隆，戶胸型設(shè)嘗計盡穿量緊種湊辱——奴戶型撇差異論化，郊從規(guī)周劃設(shè)花計和喚價格府定位悅兩方懲面考更慮，刊突出分各種策戶型賀的特掉點，壟避免荒內(nèi)部粱競爭悟——瞧從開稍發(fā)策拆略的寒角度青出發(fā)牽，低紡價入援市，鵝進行終總價谷控制蒜，3所0萬嘴元以瑞下的維房屋腎占6貝0%忽左右惑其依死據(jù)以白上原滔則，劈柏濤之公司圓設(shè)計陣的戶梢型如框下：虜戶型亂套內(nèi)撇面積口建筑子面積尖套數(shù)矮比例腎兩房梢二房雄A1休64沒.5傾2咳78饑.5族2搏27賠0餅16米.2抽%殼兩房珠B2依69桌.5蒸8大82風(fēng).1暗2黑11慢2子6.竿7%遞小三浪房歉小三鄰房靜C2洪82委.7描3核97疏.8喂6努68橡送4.困1%釋緊湊飯型三蹲房窩三房惹B1逼93體.2暴4臟11話0.變38掘渣10谷4騙6.斬2%老三房腥C1四93泉.2狂4旬11碰0.址29許海64鞋償3.銀8%完適中碧型三座房軟三房樸A2糾92猜.2計3郊11予2.浴26不抗27榆0風(fēng)16亭.2暗%票三房半E1梢99壤.9蕩5封11液4.日21羨予10帽0啊6.暴0%改三房腿J炭10烏9.扔64扁葬11釀9.鬼14樸毫40俱背2.榆4%匯三房壇A3枕99劈.1扭2暴12粥0.老64非銜13作5葉8.蜜1%斧三房禿D1華10課2.崗19墻摸12婚2.繩24屆企60噴服3.兔6%關(guān)三房誦D2道10伴4.濕35弊抄12剖4.禽82詠假60港嘩3.罷6%壟三房從D3爐11記0.奮76燦美12乞8.動85睡起60櫻野3.城6%吧三房茶F1稼11增3.喂41姑限12日9.窄12損尼40柿終2.償4%梢大三粘房勇大三趣房該G1匪12治6.笛79察獎14霜2.辦30巷色50始錘3.廟0%萍四房浮四房魚H1牙13廚9.兔26佳乳15疊6.旁25摟鵲50紡蠢3.簡0%掏復(fù)式爬三房項A4亡11萬7.漢81紐推14升3.糠39儉斷10邀指0.箭6%骨三房吐B4您12塔4.語53疾疊14到3.勸75末周8聚0.危5%范四房止C4允13耗7.唱96饑楚16勿4.占19遲宏4理0.跪2%讀三房腥A5懷13鵝8.啄22英塑16綿8.階23程奉10陷床0.動6%質(zhì)四房倍B3湖13笨8.淺25匹滴16燙4.牽17冬嘴8描0.怖5%物四房賓C3誰13妻9.徐73甩豬16放4.羨86嘆剖4務(wù)0.犯2%笛四房呢D4廟14降6.奏41腸聾17理5.植13挑馬4挽0.棟2%獲四房斤D5麻14飽6.千41孟普17帆5.鉛13底祥4招0.角2%瓦四房瓶E2朋15烤4.抖64甚爸17嘗6.筆71勁坊10盡挨0.狠6%滿四房潛F2全16東1.調(diào)88澡爐18敘4.徐31插忽4靜0.板2%怎四房輔A6仰16恩5.毀06技直20波0.懼90務(wù)查5狼0.烏3%黎四房嶼D6惠16勞8.階95捏唯19姐8.竹47錯會4破0.傷2%架四房它G2糞20介2.前78王掃22賄7.蝦59紙伸5破0.便3%治五房孔H2養(yǎng)23珠0.勇84就鵝24女0.括75值文5名0.雞3%標集合峰住宅謀99辜5.角9%斤合計夕16欲67辭10豬0竊.0認%防（4翻）建城筑風(fēng)全格逗次維柏濤簡公司亞通過頓對窗享、墻源面、飽陽臺報、樓炎梯、凝屋頂望等建粒筑元揮素的余運用坦，有蘋意識部的創(chuàng)粉造了漫有特偷色、沉有性石格、錯富于滲變化婆的建愧筑立梯面。千色調(diào)胡以淺賺灰色舍為主滅，輔退以淡截黃色成作豎央向分舅割，勺建筑喉色調(diào)量均衡守，體終現(xiàn)淡框雅、曾清新桐的建鳥筑風(fēng)碎格。助2、法小區(qū)釘配套商業(yè)刻商業(yè)堅面積掀共6西43記1M縱2蹲，擬俯采用肉先租括后賣喊、低秘租招蘆商、疫引導(dǎo)券式經(jīng)析營的銳模式砌，確齡保盡替快引怒入各知種配喬套設(shè)攤施，臨控制當商業(yè)胖業(yè)態(tài)橫，實渡現(xiàn)商些業(yè)價歷值的侵最大藏利潤霞化。運動籠會所腹內(nèi)外吉設(shè)置捎有健蒼身房殲、羽仇毛球蜘場、申網(wǎng)球意場、歷游泳灘池等脅，運誕動設(shè)斑施較茄為完奇善。教育反設(shè)置寫品牌細幼兒撫園；毅起步暮區(qū)內(nèi)旨必須杰解決中小學(xué)階教育踢問題走，初如中教桃育可眼考慮佳利用彈本市船外部下名校歌解決落。駐娛樂誕休閑齒會所變內(nèi)設(shè)話置美愚容美勿發(fā)、蜘茶樓級、酒禍吧等蘿娛樂因休閑徐設(shè)施例。麗交通搭服務(wù)乏由于臨緊臨躬火車完站，繼按規(guī)沾劃，蹈火車資站應(yīng)葡在2田00似5年飲投入徑使用蕉，屆堵時為缺之配冬套的腦公交炭線路鳴也將懇投入棉使用著。近詠期可伶利用拘購房零直通格車結(jié)兇合現(xiàn)桶延伸厲到五職里店宅的公渴交線隊路解箭決交哥通問難題。穴第二市部分管開尾發(fā)計混劃與勞銷售運計劃宰開發(fā)錯策略簡：棄樹大燥盤形銜象槳展關(guān)大盤掘氣勢酷1.糟營聞造震摔撼賣故場，記核心冶景觀雕、公恐建先峰行。刊首先哲修建膽會所雜，作若為項蓋目售再樓處咸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