不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記制度不動(dòng)產(chǎn)登記我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式是2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定所確立的?！段餀?quán)法》第9條第1款對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)作了原則性規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！备鶕?jù)本條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示手段，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效要件，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的依據(jù)，在沒有法律另有規(guī)定的情況下，我國對(duì)基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采納形式主義（登記要件）的模式。我國的模式屬于形式主義中的哪種，則需要進(jìn)行一定的判斷?！段餀?quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！迸c第9條的規(guī)定形成呼應(yīng)。第15條規(guī)定：“第三人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！痹撎幍摹昂贤彪m沒有明確是債權(quán)合同還是物權(quán)合同（合意）。但普遍認(rèn)為本處僅指債權(quán)意義上的合同。在這樣的認(rèn)知上，第15條規(guī)定就是物權(quán)變動(dòng)與其基礎(chǔ)關(guān)系或者原因關(guān)系的區(qū)分原則。以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的基礎(chǔ)關(guān)系，主要由合同完成，它屬于債權(quán)法律關(guān)系范疇，成立以及生效依據(jù)合同法判斷。這樣的理解亦符合物權(quán)法定的原則，因?yàn)橹挥袀鶛?quán)合同才能根據(jù)當(dāng)事人的意思自治約定相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，物權(quán)是不能通過當(dāng)事人約定來創(chuàng)設(shè)種類、變更法定內(nèi)容的。由此可以看出，我國的《物權(quán)法》只是將債權(quán)與物權(quán)區(qū)分開來，但并沒有承認(rèn)物權(quán)行為（物權(quán)合意）。以買賣合同為例，在交易的當(dāng)事人之間要產(chǎn)生通過合同行為的物權(quán)變動(dòng)的法律效果，需要同時(shí)滿足以下條件:第一，當(dāng)事人之間存在成立且生效的債權(quán)合同；第二，當(dāng)事人要采用登記的法定公示方法。物權(quán)變動(dòng)中沒有物權(quán)行為的參與。因此，我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)行為既不是德國的物權(quán)形式主義，也不是瑞士的折衷主義，而是奧地利的債權(quán)形式主義。不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記是指權(quán)利人申請(qǐng)國家的專門職能部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，我國學(xué)界一直存在不同觀點(diǎn)。新中國成立之初，由于受到蘇聯(lián)法制的影響，私法公法化的意識(shí)比較重，將不動(dòng)產(chǎn)登記視作國家對(duì)私人權(quán)利的管理手段。直到《物權(quán)法》頒布前，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容基本通過屬于經(jīng)濟(jì)法的《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律及行政部門頒發(fā)的規(guī)范性文件來調(diào)整，在真正私法意義的民法領(lǐng)域幾乎沒有提及。許多學(xué)者也將不動(dòng)產(chǎn)登記歸為公法中的行政行為，體現(xiàn)的是國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)，目的在于明晰各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。也有學(xué)者通過逆推來確定登記的性質(zhì)，認(rèn)為如果對(duì)登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤可以提起行政訴訟，那么該登記為行政行為。也有學(xué)者認(rèn)為登記不是性質(zhì)行為，不屬公法范疇，而是私法上的程序性行為。登記是完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必經(jīng)程序，不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)與動(dòng)產(chǎn)交付的性質(zhì)相當(dāng)，只是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)可能涉及國計(jì)民生，因而由國家完成該程序而已。不動(dòng)產(chǎn)大多屬不可再生的資源，且經(jīng)濟(jì)價(jià)值高，國家通過登記了解不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)狀，進(jìn)行管理，無可厚非。但不動(dòng)產(chǎn)登記并不僅是國家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的措施和手段。不動(dòng)產(chǎn)登記的并不只是不動(dòng)產(chǎn)的物理狀態(tài)，而是不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，包括權(quán)利的歸屬、內(nèi)容、屬性及相應(yīng)的順位等。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，是由當(dāng)事人通過自己的意思表示為一定法律行為，物權(quán)由一方當(dāng)事人轉(zhuǎn)至另一方當(dāng)事人。當(dāng)事人的法律行為是最終促成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)的動(dòng)力和根據(jù)。履行登記手續(xù)時(shí)，雙方當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，也是意思表示的體現(xiàn)。按照當(dāng)事人內(nèi)心的真實(shí)意思設(shè)立與變更民法上的各種權(quán)利義務(wù)，是民法不同于公法的本質(zhì)特征。登記行為確定的并非行政相對(duì)人在行政法上的義務(wù)或權(quán)利，而是民事主體在民法上的權(quán)利義務(wù)，其追求的不是公法上的效果，而是民法效果。在國外，不動(dòng)產(chǎn)登記一般由法院完成，而非行政機(jī)關(guān)。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)不是行政管理或者行政授權(quán)，而是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式。四、善意取得能否適用于不動(dòng)產(chǎn)？這是最近理論界與實(shí)務(wù)界討論得比較多的一個(gè)問題。解決這樣的一個(gè)爭論，關(guān)鍵在于說明兩點(diǎn)：首先，不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力與動(dòng)產(chǎn)的善意取得是否存在區(qū)別？如果沒有，無非名稱不同，那么將善意取得的標(biāo)的物擴(kuò)張到不動(dòng)產(chǎn)沒有什么不妥；如果存在區(qū)別，那么該區(qū)別是否構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的差異以至于理論上與實(shí)踐中必須認(rèn)真對(duì)待呢？其次，為什么我國的司法實(shí)踐中不少法院確實(shí)在采用不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論處理案件？1、不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力與動(dòng)產(chǎn)的善意取得之間存在實(shí)質(zhì)性差異 不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力是指，依法完成登記的，產(chǎn)生絕對(duì)效力，即便登記簿上所記載權(quán)利并不存在，或者權(quán)利的內(nèi)容、權(quán)利的主體與真實(shí)的情況不一致，法律上依舊承認(rèn)那些因信賴登記簿所展現(xiàn)出來的物權(quán)而以之為標(biāo)的進(jìn)行交易的善意第三人所進(jìn)行的物權(quán)交易具有與真實(shí)物權(quán)存在時(shí)相同的法律效果。動(dòng)產(chǎn)的善意取得是指，動(dòng)產(chǎn)的占有人無權(quán)處分其占有的動(dòng)產(chǎn)，將該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第三人或者為其設(shè)定他物權(quán)，如果該第三人在受讓所有權(quán)或取得他物權(quán)時(shí)為善意，則其依法取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或他物權(quán)。這兩種制度存在以下幾項(xiàng)實(shí)質(zhì)性差異： （1）政策考慮上的不同。雖然不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力與動(dòng)產(chǎn)的善意取得都具有維護(hù)交易的安全與效率的功能，但除此之外，法律上確立不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力還有一個(gè)重要的政策考慮，那就是國家要在社會(huì)生活中強(qiáng)行貫徹不動(dòng)產(chǎn)登記制度。當(dāng)一個(gè)國家的法律希望在社會(huì)生活中的交易中徹底實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，它除了需要采取登記生效要件主義，還必須以國家的信用作為后盾，建立登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任制度、設(shè)立賠償基金甚至采取實(shí)質(zhì)審查主義，以便使得不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力無論在強(qiáng)度還是范圍上都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于占有。如果不這樣做，不動(dòng)產(chǎn)交易的當(dāng)事人因登記的麻煩及費(fèi)用等成本的考慮都不會(huì)真正進(jìn)行登記，不動(dòng)產(chǎn)登記制度將很難得到貫徹。這一政策考慮上的差異正好解釋了那些贊同不動(dòng)產(chǎn)善意取得的人所無法回答的一個(gè)問題：為什么動(dòng)產(chǎn)的善意取得在采取登記生效要件主義（如德國）以及登記對(duì)抗要件主義的國家（如日本）都得到承認(rèn)，但是在采取登記對(duì)抗要件主義的國家卻不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得或不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力？（2）成要件上的差異。①善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)不同。雖然兩者都要求第三人必須是善意的，但是對(duì)于善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)卻存在很大的不同。動(dòng)產(chǎn)的善意取得中第三人的“善意”，是指他不知道或者雖然應(yīng)當(dāng)知道卻非因重大過失而不知道處分人無處分權(quán)。然而，不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力中第三人的善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)就顯得非常寬松。只要登記簿上不存在異議登記或者第三人不知道登記簿上的記載不正確就屬于善意，即便該第三人應(yīng)當(dāng)知道卻由于重大過失而不知道，也依然是善意，受到保護(hù)。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿是由國家設(shè)置的，以國家的信用為后盾，所以法律上它比占有具有更高的可信度。與動(dòng)產(chǎn)的受讓人所不同的是，不動(dòng)產(chǎn)的受讓人除了需要了解登記簿的狀況之外，無須承擔(dān)額外的審查義務(wù)。②是否僅限于有償?shù)姆尚袨樯喜煌?dòng)產(chǎn)的善意取得只適用于有償?shù)姆尚袨?，而不?dòng)產(chǎn)登記的公信力對(duì)于那些基于無償法律行為而取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的人也依然給予保護(hù)。③是否區(qū)分造成真實(shí)權(quán)利人與處分人不一致的原因上不同。從許多國家的民法來看，動(dòng)產(chǎn)的善意取得中往往要區(qū)分動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)與占有的分離是否基于所有人的意思即占有委托物（如租賃物、借用物）與占有脫離物（如遺失物、盜竊物），前者適用善意取得，而后者則不適用；但是，不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力卻不問造成登記簿上的記載與真實(shí)權(quán)利不一致的原因究竟是什么，而一視同仁地對(duì)那些信賴登記簿的人給予保護(hù)。（3）主體不同。動(dòng)產(chǎn)的善意取得無非涉及三方法律關(guān)系：無權(quán)處分人、第三人與原所有權(quán)人；而不動(dòng)產(chǎn)登記公信力常常涉及的是四方法律關(guān)系：無權(quán)處分人、第三人、原所有權(quán)人以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。五、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問題我國剛剛出臺(tái)物權(quán)法，還沒有制定專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法?？傮w而言，物權(quán)法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定十分簡單，甚至對(duì)一些棘手的問題采取了擱置處理的方式。目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的明顯不足就是理論基礎(chǔ)模糊不清，制度設(shè)計(jì)簡單粗糙，缺乏可操作性。時(shí)至今日，除《物權(quán)法》的規(guī)定外，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要散見于《土地管理法※《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《國草原法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法實(shí)施條例》等法律和行政法規(guī)之中；至于專門的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則，主要有國家土地管理局發(fā)布的《土地登記規(guī)則》和建設(shè)部制定的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等部門規(guī)章；此外還有各省、市、自治區(qū)、各部委以及一些較大城市制定的地方性法規(guī)、規(guī)章、通知、決定、批復(fù)等。總之，由于沒有統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)和統(tǒng)一的登記規(guī)則，這就很容易出現(xiàn)了政出多門、各自為政的混亂局面，各種登記規(guī)則中就難免出現(xiàn)重復(fù)、矛盾、不協(xié)調(diào)等現(xiàn)象，有的規(guī)則不僅不夠科學(xué)，甚至違法物權(quán)法的基本原則。如果試圖在我國建立比較完善的登記制度，還要依賴將來出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記法，這表明我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的一些缺陷還將在經(jīng)歷較長一段時(shí)間才能逐步消除。1、沒有明確的基礎(chǔ)理論物權(quán)變動(dòng)在我們的日常生活中時(shí)常發(fā)生，但當(dāng)我們仔細(xì)地去思考其中的法學(xué)理論問題時(shí)，卻意外地發(fā)現(xiàn)看似簡單的事實(shí)背后，其隱含的法律理論卻錯(cuò)綜復(fù)雜。究其原因，主要是因?yàn)椋何餀?quán)變動(dòng)往往同時(shí)涉及物權(quán)和債權(quán)兩個(gè)領(lǐng)域，而債權(quán)往往是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)之原因，而物權(quán)發(fā)生變動(dòng)往往又是債權(quán)履行之結(jié)果。我們不難發(fā)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)其實(shí)并不純粹地屬于物權(quán)法的范疇，也不純粹地屬于債權(quán)法范疇，而是跨越兩大財(cái)產(chǎn)法領(lǐng)域而處于物權(quán)法與債權(quán)法的交叉口上。各國往往因?yàn)閳?jiān)持不同的基本理論而導(dǎo)致立法體例中的制度設(shè)計(jì)相距甚遠(yuǎn)，而學(xué)者間的觀點(diǎn)也往往針鋒相對(duì)，莫衷一是。我國的物權(quán)立法究竟應(yīng)當(dāng)采用何種物權(quán)變動(dòng)模式，中國的學(xué)術(shù)界出現(xiàn)了百家爭鳴的局面。首當(dāng)其沖的是對(duì)物權(quán)行為理論的認(rèn)識(shí)問題。對(duì)于應(yīng)否采用物權(quán)行為理論，有學(xué)者力主采用德國物權(quán)行為理論，認(rèn)為物權(quán)行為理論是可以解決我國目前物權(quán)法領(lǐng)域中爭論的科學(xué)理論，力主以物權(quán)行為理論為基礎(chǔ)建立“登記成立主義”的物權(quán)變動(dòng)模式；另有學(xué)者則聲稱正我國的物權(quán)立法中無論如何不能把德國的物權(quán)行為理論搬到中國的土壤中來。有意思的是，在反對(duì)物權(quán)行為理論的陣營中，學(xué)者之間的意見也有重大分歧，對(duì)于究竟應(yīng)當(dāng)如何選擇適合我國的物權(quán)變動(dòng)模式，一部分學(xué)者主張采用“登記對(duì)抗主義”，另一部分學(xué)者則主張采“折中主義”。此外，對(duì)于不同的變動(dòng)模式，用學(xué)者認(rèn)為在立法中可以多種登記模式并用，也有學(xué)者認(rèn)為，登記模式應(yīng)當(dāng)整齊劃一，多頭并用將導(dǎo)致操作上的困難。這場學(xué)術(shù)爭論最終因物權(quán)法的出臺(tái)而暫時(shí)告一段落，物權(quán)法第9條最終確立了“折中主義”的核心地位。由于“折衷主義”將登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，有效地解決了登記對(duì)抗主義缺乏公示的弊端，同時(shí)又避免了承認(rèn)物權(quán)行為理論的諸多爭議，其具有簡捷實(shí)用的優(yōu)點(diǎn)，但這種物權(quán)變動(dòng)模式能否在理論上可以自圓其說則另當(dāng)別論?！罢壑灾髁x”模式首先遇到的困難就是無法回應(yīng)物權(quán)行為理論的責(zé)難：債權(quán)行為僅對(duì)債權(quán)法律關(guān)系的當(dāng)事人具有約束力，那么債權(quán)行為何以引起絕對(duì)權(quán)之變動(dòng)？這個(gè)問題可能會(huì)成為物權(quán)行為理論攻擊折衷主義的重磅炸彈。堅(jiān)持“折衷主義”模式的學(xué)者可能會(huì)解釋說，僅憑債權(quán)行為本身并不能引起物權(quán)變動(dòng)，債權(quán)行為必須和登記結(jié)合在一起才可以引起物權(quán)變動(dòng)，所以物權(quán)變動(dòng)并不是純粹由債權(quán)行為所引起，正是因?yàn)榇嬖诘怯涍@種公示方式，所以才可以保護(hù)第三人的利益，物權(quán)變動(dòng)才可以因此而具備產(chǎn)生排他性效力的合理性基礎(chǔ)。這種解釋似乎可以跨越物權(quán)和債權(quán)之間的鴻溝，但問題并沒有徹底解決，隨之產(chǎn)生的疑問是：登記的性質(zhì)是什么？顯然，登記并非債權(quán)行為的成立要件或生效要件，而是確定物權(quán)效力的關(guān)鍵因素。既然登記在引起物權(quán)變動(dòng)中發(fā)揮了舉足輕重的作用，那么登記無疑應(yīng)當(dāng)是引起物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)。法律事實(shí)，無非是事件和行為兩種形態(tài)，也就是說，登記要么是行為，要么是事件。顯然登記與人的意識(shí)有關(guān)，不可能是事件。如果認(rèn)為登記是一種行為的話，那么它是否是法律行為？如果登記是法律行為的話，那么在登記是否存在引起物權(quán)變動(dòng)的意思表示？如果登記中存在關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示，那么登記是否是物權(quán)行為？針對(duì)諸如此類的問題，折衷主義恐難以在理論上給出清晰的答案。法學(xué)界之所以對(duì)登記制度的設(shè)計(jì)如此天壤之別，主要的原因在于至今尚未在法學(xué)界形成普遍認(rèn)可的基礎(chǔ)理論，基礎(chǔ)理論的模糊不清，自然會(huì)導(dǎo)致制度設(shè)計(jì)的混亂局面。雖然中國的物權(quán)立法已經(jīng)確立了折中主義模式的地位，但這并不意味著其理論上正確。相反，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的理論爭議不僅沒有塵埃落定，不同的爭論將在物權(quán)立法結(jié)束之后繼續(xù)深入進(jìn)行，甚至對(duì)于雙方均表示贊同的法律用語構(gòu)建的同一制度（例如物權(quán)法第15條關(guān)于區(qū)分原則的規(guī)定），不同的理論仍將對(duì)其內(nèi)涵作出不同的解說；司法機(jī)關(guān)援引同樣的法律條款，可能也會(huì)因?yàn)椴捎貌煌睦碚撝味胁煌呐袥Q結(jié)果。由此可見，為我國的登記制度尋找科學(xué)理論基礎(chǔ)的工作遠(yuǎn)沒有結(jié)束。2、多頭管理，分級(jí)登記物權(quán)法第10條雖然明確規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但對(duì)于統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)仍然采取了擱置處理的方法，究竟哪一個(gè)機(jī)構(gòu)是統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)尚不明確。預(yù)計(jì)我國目前“多頭管理、分級(jí)登記”的體制仍然要持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間才能夠逐步消除。目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記部門主要是依據(jù)行政管理的職能來確定，由于土地、房屋、森林、草原、海域等不動(dòng)產(chǎn)分別屬于不同的政府職能部門進(jìn)行行政管理，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的登記也就相映地分散在不同的行政機(jī)關(guān)。對(duì)于登記機(jī)關(guān)來說，在登記中又往往可以收得一定的登記費(fèi)用，在一定程度上又可以緩解目前我國行政機(jī)關(guān)經(jīng)費(fèi)緊張的局面，因此不同的行政機(jī)關(guān)在爭奪登記權(quán)限方面又有一定的利益驅(qū)動(dòng)。根據(jù)我國現(xiàn)行的法律，至少存在以下主要的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)：土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、草原管理部門、海洋行政管理部門、地質(zhì)礦產(chǎn)管理部門、公證部門以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門。登記機(jī)關(guān)不僅分布在不同的行政部門，而在同一行政部門內(nèi)部還存在級(jí)別的劃分，并進(jìn)行分級(jí)管理。例如我國《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條就規(guī)定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記?！笨h級(jí)以上人民政府就應(yīng)當(dāng)包括縣級(jí)人民政府、市級(jí)人民政府、省級(jí)人民政府和國務(wù)院。多個(gè)部門登記已經(jīng)令人眼花繚亂，而同一個(gè)部門又存在級(jí)別的劃分，這會(huì)使登記申請(qǐng)人在確定負(fù)責(zé)登記的具體機(jī)關(guān)時(shí)更加無所適從。我國物權(quán)法第10條確立了統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的構(gòu)想，可以看出建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)已成定局。但如何從長期形成的“多頭管理、分級(jí)登記”的體制中確立一個(gè)統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、如何整合分布在不同登記機(jī)關(guān)的登記資源、如何協(xié)調(diào)不同統(tǒng)一后的登記機(jī)關(guān)和若干不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系，這仍然是物權(quán)法出臺(tái)以后的重點(diǎn)問題和難點(diǎn)問題。3、政出多門，各自為政既然“多頭管理”的體制無法在短期內(nèi)消除，那么“各自為政”的現(xiàn)象必然相伴而生。由于土地、城市的房屋、農(nóng)村的房屋、海域、林地、草原等分屬不同的不動(dòng)產(chǎn)管理部門，而不同的登記部門往往又會(huì)制定出不同的登記規(guī)則。最為熟悉是就是國家土地管理局發(fā)布了《土地登記規(guī)則》和建設(shè)部發(fā)布了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。本文就以這兩部最為常見的登記規(guī)則為例，分析這兩個(gè)登記規(guī)則就在登記種類、登記程序以及權(quán)利證書的效力這幾個(gè)方面存在著明顯差異：（1）根據(jù)《土地登記規(guī)則》，除初始登記外，其余的登記一律屬于變更登記；但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，除初始登記外，還有變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記等形態(tài)。（2）根據(jù)《土地登記規(guī)則》初始登記與總登記是同一概念，但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，初始登記和總登記的內(nèi)涵有天壤之別。（3）《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中沒有地籍調(diào)查程序，而《土地登記規(guī)則》中沒有公告異議程序。（4）根據(jù)《土地登記規(guī)則》，土地登記卡的重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地證書，土地登記卡是當(dāng)事人享有權(quán)利的至關(guān)重要的合法性依據(jù)，而土地證書只是由權(quán)利人所持有的權(quán)利憑證。但根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，房屋權(quán)屬證書被認(rèn)為是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，其證明效力似乎遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于登記機(jī)關(guān)的登記。窺一斑而知全豹，通過比較這兩個(gè)登記規(guī)則之間幾點(diǎn)明顯的差異，我們就不難理解當(dāng)前我國不動(dòng)產(chǎn)登記中登記申請(qǐng)人無所適從的苦衷。物權(quán)法的出臺(tái)也許在一定程度上可以緩解這兩種登記規(guī)則之間的差異，例如物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和不動(dòng)產(chǎn)登記簿之間的效力就有比較明確的規(guī)定，但就并不能結(jié)束目前登記中“政出多門，各自為政”的尷尬的局面，問題的有四效解決可能還要依靠未來出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記法。4、登記范圍偏窄物權(quán)法出臺(tái)以前，由于我國并沒有統(tǒng)一明確的物權(quán)體系，登記機(jī)關(guān)在確定登記對(duì)象時(shí)保持整齊劃一，尤其是他物權(quán)的形態(tài)曾一度出現(xiàn)“百家爭鳴”的景象。隨著物權(quán)法的出臺(tái)，物權(quán)法定主義原則的確定和物權(quán)體系的建立已經(jīng)使不動(dòng)產(chǎn)的登記范圍明朗化。不過我國不動(dòng)產(chǎn)登記的一個(gè)重要缺陷就是登記范圍偏窄。除了本文后面將要討論的破產(chǎn)登記、信托登記、查封登記、租賃登記等應(yīng)當(dāng)辦理登記外，至少還應(yīng)該把以下幾種情形納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍。（一） 建筑物區(qū)分所有權(quán)人的管理規(guī)約在區(qū)分所有的建筑物上，必須采取有效的管理方法對(duì)區(qū)分所有權(quán)人彼此間的利害關(guān)系予以調(diào)整，而訂立管理規(guī)約是達(dá)到有效管理的重要途徑。管理規(guī)約是全體區(qū)分所有權(quán)人以書面形式成立的自治規(guī)則。管理規(guī)約系私權(quán)自治原則的體現(xiàn)，是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體之最高自治規(guī)則。為了充分發(fā)揮管理規(guī)約在維護(hù)社區(qū)公益方面的作用，保持公約得到持續(xù)有效的遵守是十分必要的，因此管理規(guī)約不僅對(duì)制定規(guī)約的當(dāng)事人具有約束力，而且對(duì)于區(qū)分所有權(quán)人的特定繼受人具有約束力。（二） 限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的行政決定如果一個(gè)行政決定限制了不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利，那么就應(yīng)當(dāng)將這個(gè)行政決定進(jìn)行公示。對(duì)于行政部門而言這種公示是強(qiáng)制性的，如果行政部門沒有進(jìn)行公示，那么它就要對(duì)因欠缺公示而受有損害的利害關(guān)系人承擔(dān)責(zé)任。（三） 不動(dòng)產(chǎn)買回特約不動(dòng)產(chǎn)的出賣人可以在買賣合同中保留買回不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，也就是說，當(dāng)事人訂立的是以出賣人的買回意思表示為停止條件的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，至于買回的期限，可以由買賣雙方在合同中約定，據(jù)此出賣人可以在買回期限內(nèi)享有買回權(quán)。對(duì)于這種有買回特約的不動(dòng)產(chǎn)買賣，當(dāng)事人可以自愿選擇是否辦理登記。不動(dòng)產(chǎn)買回特約的登記限制了買受人的處分權(quán)，可以保障出賣人買回不動(dòng)產(chǎn)。這種登記不僅有利于促進(jìn)當(dāng)事人在條件成就時(shí)進(jìn)行實(shí)際履行，而且也有利于第三人正確地判斷不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀態(tài)，這對(duì)增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)交易安全、減少糾紛大有裨益。（四） 優(yōu)先購買權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)協(xié)議中，所有權(quán)人可以作出保證，在他決定出售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，給予一個(gè)指定的人以優(yōu)先購買權(quán)，那么優(yōu)先購買權(quán)就成為對(duì)所有權(quán)人處分權(quán)的限制。特定當(dāng)事人之間關(guān)于限制處分權(quán)的約定只有公示以后才對(duì)第三人具有約束力。如果優(yōu)先購買權(quán)已經(jīng)辦理了登記，那么就應(yīng)當(dāng)推定第三人知道該優(yōu)先購買權(quán)的存在。這種登記的作用是非常明顯的，如果第三人不顧優(yōu)先購買權(quán)人的利益而與所有權(quán)人訂立買賣合同，那么第三人將會(huì)被認(rèn)定為具有惡意并要承擔(dān)法律責(zé)任，其不得主張公示公信原則之保護(hù)。（五）關(guān)于相鄰關(guān)系的協(xié)議不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系，從本質(zhì)上講是不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的延伸或限制，這是不動(dòng)產(chǎn)相鄰雙方法定的權(quán)利與義務(wù)。［10］由于不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系是不動(dòng)產(chǎn)相鄰雙方法定的權(quán)利與義務(wù)，所以只要具備了法律規(guī)定的條件，那么這種權(quán)利和義務(wù)就在當(dāng)事人之間自動(dòng)產(chǎn)生，無需以登記為要件。不過，盡管相鄰關(guān)系可以依法當(dāng)然產(chǎn)生，所有權(quán)人仍可以訂立有關(guān)行使相鄰關(guān)系的協(xié)議。由于這個(gè)協(xié)議并沒有創(chuàng)立新的權(quán)利義務(wù)，它只是將一個(gè)法定的權(quán)利義務(wù)得以通過約定的方式實(shí)現(xiàn)，因此其不必然納入公示之范圍，但是，如果第三人在以該不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的訂立契約時(shí)，第三人能夠知悉這個(gè)協(xié)議的內(nèi)容是有好處的。如果當(dāng)事人自愿辦理登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以辦理公示。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記不應(yīng)僅限于物權(quán)的變動(dòng)登記或限制登記，對(duì)于與物權(quán)有重大影響的信息都可以納入登記的范圍。此外，我國除建立強(qiáng)制登記外，我國還應(yīng)當(dāng)建立自愿登記制度。也就是說，在尊重當(dāng)事人意愿的基礎(chǔ)上，允許當(dāng)事人自愿將某些信息進(jìn)行公示并賦予其相應(yīng)的法律效力?？傊?，在未來的不動(dòng)產(chǎn)登記法中，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步擴(kuò)大登記的范圍以便加強(qiáng)登記在公示和維護(hù)交易安全方面的強(qiáng)大功能。5、制度設(shè)計(jì)往往與登記不合物權(quán)法規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但物權(quán)法中的某些制度設(shè)計(jì)往往忽視了登記制度，或者無法與登記制度銜接，有的甚至與登記制度相違背，這在一定程度上削弱了登記制度功能的充分發(fā)揮。（1） 抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓物權(quán)法第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。顯然，立法者對(duì)抵押人的處分自由進(jìn)行了限制。問題的關(guān)鍵是，在設(shè)定抵押權(quán)以后，抵押物的轉(zhuǎn)讓是否有必要征得抵押權(quán)人之同意，是否必須以代為清償消滅抵押權(quán)為前提。不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定有抵押權(quán)，僅僅表明不動(dòng)產(chǎn)上有物權(quán)之負(fù)擔(dān)，抵押物的所有權(quán)人并不喪失其所有權(quán)，當(dāng)然有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。至于轉(zhuǎn)讓行為是否必須征得抵押權(quán)人之同意，這取決于轉(zhuǎn)讓行為對(duì)抵押權(quán)人的利益是否造成不利之影響。我們知道，抵押權(quán)是一種物權(quán)，而物權(quán)是對(duì)物的直接支配并排除他人干涉的一種支配權(quán)，正是基于物權(quán)的這種權(quán)利屬性，所有的物權(quán)均具有排他效力、優(yōu)先效力和追及效力，而抵押物的轉(zhuǎn)讓正是物權(quán)的追及效力所要解決的問題。所謂物權(quán)的追及效力，是指物權(quán)成立后不論標(biāo)的物輾轉(zhuǎn)入于何人之手，物權(quán)人均得追及物之所在，而直接支配其物之效力。既然抵押權(quán)具有追及效力，而抵押人的處分行為不影響抵押權(quán)人的權(quán)利或利益，因此，抵押權(quán)人對(duì)抵押物的處分在原則上沒有干涉之必要。立法者強(qiáng)制性規(guī)定抵押物的轉(zhuǎn)讓必須征得抵押權(quán)人之同意，這種制度設(shè)計(jì)對(duì)抵押權(quán)人毫無實(shí)益，對(duì)抵押人卻多有不便。（2） 預(yù)告登記后的再處分在當(dāng)事人簽定房屋買賣或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議之后，直到辦理正式登記之前，這個(gè)期間往往是當(dāng)事人最為擔(dān)心的時(shí)段。對(duì)于買受人而言，在沒有辦理登記之前，買受人最為擔(dān)心就是是否能夠切實(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)樗麩o法排除出賣人將不動(dòng)產(chǎn)登記轉(zhuǎn)讓給善意第三人的可能性，買受人保護(hù)自己的方式往往就是拖延支付價(jià)款的時(shí)間。對(duì)于出賣人而言，只要無法消除買受人的思想顧慮，買受人拖延付款的做法就是合理的。在這個(gè)時(shí)段，如何確保物權(quán)的切實(shí)移轉(zhuǎn)便成為制度設(shè)計(jì)的重中之重，于是預(yù)告登記制度應(yīng)運(yùn)而生。在具備法定條件的情況下辦理預(yù)告登記，這就大大提高了登記的效率，提前發(fā)揮了登記的公示作用。預(yù)告登記限制了出賣人的處分權(quán)，明晰了物上負(fù)擔(dān)，這樣第三人就無法再以公示公信原則為理由而置買受人的利益于不顧，這就保證了合同的實(shí)際履行，確保了物權(quán)變動(dòng)的的實(shí)現(xiàn)。我國物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！蔽覈餀?quán)法確立了預(yù)告登記制度，其積極意義不能忽視，但其制度設(shè)計(jì)仍有檢討之余地。關(guān)鍵的問題是，第一，預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)的處分是否要經(jīng)過預(yù)告登記權(quán)利人的同意？第二，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的處分行為，是否就無法發(fā)生物權(quán)效力？對(duì)于預(yù)告登記的效力可以概括為約束效力、排它效力和保全效力，細(xì)言之，第一，約束物權(quán)人之處分行為，促進(jìn)債權(quán)之履行；第二，排除公示公信原則之適用，確保物權(quán)變動(dòng)之實(shí)現(xiàn)；第三，保全登記申請(qǐng)人未來物權(quán)之優(yōu)先順位。從理論上講，經(jīng)過預(yù)告登記后，物權(quán)人并沒有喪失其物權(quán)人的主體地位，物權(quán)人仍對(duì)其物權(quán)享有處分權(quán)，況且預(yù)告登記實(shí)際上是一種防御性的保護(hù)措施，并未推進(jìn)為本登記。在不損害預(yù)告登記權(quán)利人利益的前提下，物權(quán)人的再次處分行為應(yīng)當(dāng)具有完全的效力，只不過其效力劣后于登記在先的權(quán)利人，如此而已。[12]假如不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人甲將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙并辦理了預(yù)告登記，隨后甲與丙又訂立了一個(gè)買賣合同，約定“如果乙不履行不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，那么該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)就轉(zhuǎn)讓給丙”，甲和丙又將第二個(gè)買賣辦理了第二順位的預(yù)告登記。顯然，由于甲的第二次處分行為沒有妨害預(yù)告登記所保護(hù)的物權(quán)，所以第二次處分行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻某姓J(rèn)和保護(hù)。如果將預(yù)告登記的效力理解為“預(yù)告登記后，物權(quán)人就不得再次進(jìn)行處分”，這是偏頗的。當(dāng)再次處分無礙于先順位預(yù)告登記時(shí)，如果一味堅(jiān)持禁止處分的態(tài)度，在對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行涂消之前禁止不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行任何形式的處分，這只能徒然地增加物權(quán)人的機(jī)會(huì)成本和降低交易的效率，并無任何實(shí)益。因此筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人可以將不動(dòng)產(chǎn)再行處分，但應(yīng)根據(jù)其登記順位確定其效力之優(yōu)劣。在預(yù)告登記之間，應(yīng)根據(jù)其順位先后確定其權(quán)利之優(yōu)劣。六、重視城市，忽視農(nóng)村物權(quán)法不僅沒有消除不動(dòng)產(chǎn)登記的城鄉(xiāng)差別，相反，物權(quán)法通過立法進(jìn)一步強(qiáng)化了這種差異性。例如，傳統(tǒng)民法中的地上權(quán)在我國物權(quán)法中被區(qū)分為城市的“建設(shè)用地使用權(quán)”和農(nóng)村的“宅基地使用權(quán)”。當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記中的一個(gè)普遍存在的突出問題就是城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作發(fā)展不平衡。（1） 土地登記當(dāng)前城市的土地登記工作相對(duì)比較完備，而在廣大的農(nóng)村地區(qū)的土地登記工作還相對(duì)比較薄弱。目前農(nóng)村的地籍調(diào)查仍以資源性的調(diào)查資料為主，基本上采用的是1:10000的小比例尺進(jìn)行土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，地形地物綜合程度較高，對(duì)土地權(quán)屬狀況調(diào)查不完整，調(diào)查資料不能滿足實(shí)現(xiàn)土地用途管制及產(chǎn)權(quán)管理的需要，難以按法律要求開展土地登記工作。截止2000年底，城市的土地登記工作大部分已經(jīng)完成，而72%的集體土地所有權(quán)和32%的集體土地使用權(quán)沒有建立完善的登記制度。城鄉(xiāng)土地登記發(fā)展不平衡，至為明顯。（2） 房屋登記城市房屋的登記和農(nóng)村房屋的登記更不平衡。我們先考察一下城市房屋登記的立法狀況。1982年國家建設(shè)部公布了《關(guān)于城市（鎮(zhèn)）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行規(guī)定》1983年國務(wù)院發(fā)布了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，專章規(guī)定了城市私有房屋的所有權(quán)登記問題；1984年開展了第一次全國城鎮(zhèn)房屋普查工作，1987年建設(shè)部發(fā)布了《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》，旨在房屋普查的基礎(chǔ)上開展全國城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)總登記工作。1990年頒布了《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》，對(duì)城市房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理工作進(jìn)行了規(guī)范性的規(guī)定；1994年我國立法機(jī)關(guān)頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，該法第五章專門就房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理問題作了規(guī)定；1994年建設(shè)部施行了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，1995年發(fā)布了《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，1997年發(fā)布了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，1998年建設(shè)部又施行了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，這些規(guī)章多涉及到城市房地產(chǎn)的預(yù)售、轉(zhuǎn)讓、抵押中的登記問題，而《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》還是一部專門的關(guān)于權(quán)屬登記的規(guī)章；2001年國家建設(shè)部還對(duì)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等規(guī)章進(jìn)行了修訂。與城市房屋登記情況相比，農(nóng)村房屋的登記就落后了許多。由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后，房地產(chǎn)交易量較少，多數(shù)房屋都是自建自用，還沒有形成具有一定供求量的不動(dòng)產(chǎn)交易市場。我國制定的有關(guān)農(nóng)村房屋登記的法律法規(guī)比較少，甚至相關(guān)的規(guī)章和地方性法規(guī)也比較少。我國之所以城鄉(xiāng)之間在不動(dòng)產(chǎn)登記方面出現(xiàn)不平衡的現(xiàn)象，主要是因?yàn)檗r(nóng)村的土地和房屋主要是自用，并沒有形成一定規(guī)模的交易市場，而登記費(fèi)用在一定程度上會(huì)增加農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。不過筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)的地籍測量和登記是地籍整理的重要內(nèi)容。通過地籍整理，政府機(jī)關(guān)將不動(dòng)產(chǎn)的坐落、面積、形狀、性質(zhì)、使用狀況以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利等依照法定程序進(jìn)行測量并登記，據(jù)以繪制詳細(xì)的地籍圖冊，以確定各權(quán)利人之權(quán)利種類及范圍。完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是確認(rèn)和保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的依據(jù)，目前中國廣大的農(nóng)村甚至還在繼續(xù)使用掩埋石塊、木樁、石灰等原始方式確定地界。事過境遷，一旦發(fā)生糾紛，往往雙方都難以舉證，如果有比較完善的登記制度，這些糾紛都可以迎刃而解。此外，隨著村莊和小城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展，村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理愈來愈引起人們的重視。由于沒有比較完善的房屋登記制度，房屋的權(quán)利狀態(tài)就無法有效公示，那么相映的房屋買賣、抵押、繼承等均會(huì)產(chǎn)生一定的制度缺陷，在農(nóng)村利用重復(fù)抵押騙取金融機(jī)構(gòu)貸款的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，農(nóng)村房屋買賣合同的效力、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑物抵押的效力等問題也已經(jīng)在司法實(shí)踐中成為突出的問題，并日益成為審判機(jī)關(guān)的棘手案件。不動(dòng)產(chǎn)登記的困難是客觀的，但因?yàn)榍啡钡怯浰鶐淼呢?fù)面影響也是客觀的。在農(nóng)村不建立比較完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，恐難以適用市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長遠(yuǎn)需要。7.法律體系內(nèi)部不夠協(xié)調(diào)一個(gè)國家的法律體系之間應(yīng)當(dāng)盡量避免出現(xiàn)“體系違反”的矛盾現(xiàn)象，這樣在法律適用中才能夠保持法律體系內(nèi)部的協(xié)調(diào)一致。我國當(dāng)前的登記制度中，法律規(guī)則之間互不銜接、甚至彼此沖突已經(jīng)成為一個(gè)相當(dāng)嚴(yán)重的現(xiàn)象。筆者在此對(duì)一些明顯的現(xiàn)象舉例如下：（1）破產(chǎn)登記破產(chǎn)登記屬于保全登記的范疇，所謂保全登記，就是指為限制不動(dòng)產(chǎn)的登記名義人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分而進(jìn)行的登記。保全登記的目的在于防止登記名義人處分不動(dòng)產(chǎn)，以保全利害關(guān)系人利益之實(shí)現(xiàn)。但是，不僅《企業(yè)破產(chǎn)法（試行）》、《民事訴訟法》沒有對(duì)破產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)辦理破產(chǎn)登記予以足夠的重視，甚至連《企業(yè)破產(chǎn)法》對(duì)破產(chǎn)登記也一字未提。筆者認(rèn)為，一旦企業(yè)宣告破產(chǎn)，就應(yīng)當(dāng)立即對(duì)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)辦理破產(chǎn)登記，以加強(qiáng)對(duì)交易秩序的保護(hù)。（二）租賃登記租賃權(quán)的登記問題對(duì)于平衡承租人和新所有權(quán)人之間的利益沖突至關(guān)重要。根據(jù)民法理論，債權(quán)為相對(duì)權(quán)，本身并無排他之效力，債權(quán)人僅得對(duì)債務(wù)人主張權(quán)利，并無對(duì)第三人主張權(quán)利。根據(jù)這個(gè)原則，