家具商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)思路與營(yíng)銷利潤(rùn)倍增策略

家具商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)思路與營(yíng)銷利潤(rùn)倍增策略目前，我國(guó)家具零售業(yè)主要以家具市場(chǎng)和獨(dú)立商場(chǎng)和大型連鎖商場(chǎng)為核心業(yè)態(tài)。本人近期走訪國(guó)內(nèi)近60家各類家具商場(chǎng)（市場(chǎng)），特別關(guān)注二、三級(jí)市場(chǎng)獨(dú)立商場(chǎng)如何經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，通過(guò)給部分商場(chǎng)做管理咨詢和營(yíng)銷培訓(xùn)，發(fā)現(xiàn)大部分商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)、管理和營(yíng)利模式存在諸多問(wèn)題。其中主要問(wèn)題有：一、經(jīng)營(yíng)思路單一；二、缺乏營(yíng)銷規(guī)劃；三、管理不夠精細(xì)；四、客戶流失率較高；五、經(jīng)營(yíng)成本高、資源浪費(fèi)大；六、導(dǎo)購(gòu)員和營(yíng)銷人員素質(zhì)不高，導(dǎo)致利潤(rùn)流失。為解決這些問(wèn)題，不斷提升商場(chǎng)管理水平和增加利潤(rùn)，我們建議采取如下?tīng)I(yíng)銷思路和策略，可以較快的提升商場(chǎng)業(yè)績(jī)和倍增銷售利潤(rùn)。一、談判是家具賺錢的工具在家具經(jīng)營(yíng)中，廠商交往中、客戶買賣中，無(wú)時(shí)無(wú)刻不存在談判。談判就是賺錢，談判是一種經(jīng)營(yíng)工具，必須學(xué)習(xí)和研究。世界著名零售企業(yè)沃爾瑪在其核心經(jīng)營(yíng)理念中有一條“要讓顧客滿意，要為顧客先討價(jià)還價(jià)”，國(guó)美電器的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一就是通過(guò)談判要利潤(rùn)，他們專門(mén)成立了國(guó)內(nèi)一流的談判團(tuán)隊(duì)，這個(gè)談判團(tuán)隊(duì)為國(guó)美的發(fā)展起了重要的作用。家具商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種多，不管是經(jīng)營(yíng)知名品牌，還是二、三線品牌，都需要談判，如廣告、裝修、銷售返點(diǎn)、物流支持等。談判賺錢案例一：我們有個(gè)客戶，在某市租賃了一個(gè)1.2萬(wàn)平方米的商場(chǎng)并簽了一項(xiàng)合同，邀請(qǐng)我們?nèi)ゲ邉澠放撇季趾蜕虉?chǎng)包裝，我問(wèn)他租金怎樣？他說(shuō)，10元/m2月，本人對(duì)價(jià)格較滿意。后來(lái)，我們經(jīng)過(guò)談判每平方米下降了1元，租期由3年改為6年，通過(guò)談判幫他6年節(jié)省了86萬(wàn)元。所以，在家具經(jīng)營(yíng)中，存在諸多談判問(wèn)題，談判是家具經(jīng)營(yíng)的一個(gè)重要手段。我們通過(guò)對(duì)近80名家具老總調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)其中85%的人沒(méi)有接受過(guò)談判培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，所以談判一定要學(xué)習(xí)和研究，這是所有家具經(jīng)營(yíng)者必備的重要素質(zhì)。談判的三個(gè)基本原是：1、尊重對(duì)方意見(jiàn)；2、發(fā)現(xiàn)對(duì)方利益關(guān)注點(diǎn)；3、照顧對(duì)方情緒。二、降低成本、倍增利潤(rùn)1、采購(gòu)成本和管理成本的降低我們可以通過(guò)規(guī)模采購(gòu)、談判、提升管理水平等方法降低成本，要把成本看成魔鬼，最大限度地降低成本，通過(guò)如下數(shù)據(jù)對(duì)比，可以看出成本降低、利潤(rùn)是怎樣倍增的。可見(jiàn)，我們?cè)诩揖呓?jīng)營(yíng)中要千方百計(jì)降低經(jīng)營(yíng)和管理成本，創(chuàng)建營(yíng)利基石就要精細(xì)化管理，消除利潤(rùn)黑洞。2、優(yōu)秀導(dǎo)購(gòu)員是提升利潤(rùn)的源泉優(yōu)秀導(dǎo)購(gòu)員能倍增營(yíng)銷業(yè)績(jī)，普通導(dǎo)購(gòu)可能使利潤(rùn)流失，對(duì)導(dǎo)購(gòu)員的管理和培訓(xùn)相當(dāng)重要，據(jù)調(diào)查，一名普通導(dǎo)購(gòu)員一天中有30%的時(shí)間是浪費(fèi)的，在家具營(yíng)銷中，可采取填寫(xiě)導(dǎo)購(gòu)員日工作報(bào)告的方式，便能督導(dǎo)其工作責(zé)任心。表格如下：導(dǎo)購(gòu)員工作日?qǐng)?bào)表三、家具經(jīng)營(yíng)的獲利策略1、家具企業(yè)營(yíng)利八大模式主要有：1、客戶解決方案––提供配套家居服務(wù)。2、速度模式––加快貨品周轉(zhuǎn)率，提升利潤(rùn)。3、區(qū)域領(lǐng)先––局部產(chǎn)品領(lǐng)先，如沙發(fā)當(dāng)?shù)劁N量第一。4、獨(dú)特產(chǎn)品模式––引進(jìn)新產(chǎn)品，特色產(chǎn)品，帶動(dòng)人氣和銷量。5、大額交易模式––與裝修公司合作，開(kāi)發(fā)樣板房，帶動(dòng)樓盤(pán)小區(qū)集團(tuán)采購(gòu)。6、服務(wù)領(lǐng)先模式––通過(guò)服務(wù)樹(shù)立形象。7、客戶再造模式––建立客戶推薦系統(tǒng)。8、商界無(wú)域、聯(lián)盟合作模式––參加聯(lián)盟組織、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。2、家具企業(yè)總經(jīng)理必須思考的5個(gè)問(wèn)題1、選擇創(chuàng)立優(yōu)先順序，把家具按營(yíng)利狀況分類，而不是按銷量分類，獲取營(yíng)利最大化順序。2、家具擺場(chǎng)布局非常關(guān)鍵，沒(méi)有不好賣的家具，要把家具擺到最適合的位置。3、家具促銷和推廣的實(shí)施，是家具企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的體現(xiàn)，根據(jù)促銷主題每月每季要有創(chuàng)意的促銷活動(dòng)和推廣計(jì)劃。4、最有效增加銷售的方法，A、增加客戶數(shù)目；B、增加客戶單筆生意交易額；C、增加客戶回頭交易數(shù)目。我們每天都要認(rèn)真思考和完善。5、建立客戶推薦系統(tǒng)，這是基業(yè)常青，客源不斷的秘訣。四、家具經(jīng)營(yíng)提升利潤(rùn)5個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題剖析一、如何提升商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力？答：1.選擇合適的品牌并塑造自己的商號(hào)形象；2.提升員工和導(dǎo)購(gòu)人員素質(zhì)；3.提升自身商場(chǎng)商號(hào)的知名度；4.通過(guò)促銷活動(dòng)和產(chǎn)品推廣促進(jìn)管理提升；5.建立規(guī)范服務(wù)流程和員工激勵(lì)機(jī)制；6.賣場(chǎng)的裝修和氛圍營(yíng)造技能的應(yīng)用。二、如何提高商場(chǎng)的家具銷量？答：1.建立客戶檔案和客戶推薦系統(tǒng)；2.強(qiáng)化“整體配套家居”營(yíng)銷概念；3.淡季不忘促銷，旺季不忘服務(wù)；4.組合和變更產(chǎn)品，將產(chǎn)品分為主推、促銷、形象產(chǎn)品三類進(jìn)行區(qū)域化營(yíng)及配貨、訂貨。三、家具經(jīng)營(yíng)管理有何策略？答：簡(jiǎn)而言之，有九大策略。1.品牌管理策略；2.物流采購(gòu)策略；3.顧客管理策略；4.商品促銷策略；5.賣場(chǎng)陳列策略；6.人事管理策略；7.信息管理策略；8.危機(jī)處理策略；9.防損管理策略。四、如何更好處理積壓家具的策略？答：1.處理積壓家具時(shí)，請(qǐng)記住一句家具行業(yè)的名言：“處理時(shí)，請(qǐng)忘記進(jìn)價(jià)”；2.時(shí)間選擇，一般––6個(gè)月不能銷貨（形象產(chǎn)品除外）的，堅(jiān)決處理；3.處理家具常用方法：A、低價(jià)拋售B、搭配銷售C、整體購(gòu)買D、促銷贈(zèng)送。五、民用家具銷售中，產(chǎn)品分布的規(guī)律？答：臥室家具35%；客廳家具30%；餐廳20%；書(shū)房10%；其它5%。六、如何最有效向客戶介紹家具？答：1.了解客戶的需求和購(gòu)買能力、審美情趣；2.介紹產(chǎn)品時(shí)突出優(yōu)勢(shì)和營(yíng)造舒適感受；3.頂尖的家具介紹一定是將家具與裝修和居室功能整體介紹，諸如：介紹沙發(fā)，必須了解客廳的功能、裝修和家居配套原則。可選取《家裝一本通》一類的家裝書(shū)籍，將客廳、餐廳、臥室、書(shū)房及家裝的相關(guān)知識(shí)，做到脫口而出，方可成就一流家具導(dǎo)購(gòu)水平。家具經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)提升，除上述要點(diǎn)外，還必須建立適合本企業(yè)發(fā)展的企業(yè)文化，做好家具經(jīng)營(yíng)“規(guī)范化、流程化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、數(shù)據(jù)化”。良好的店面的標(biāo)準(zhǔn)(2023-02-2809:06:39)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽：家居1.良好的店面的標(biāo)準(zhǔn)一，好的商品（商品組合）1，（完整性，多樣性）收入，年齡，性別，職業(yè)）2，（產(chǎn)品廣度）樣品的知名度，同行業(yè)中的影響3，（市場(chǎng)最低價(jià)，起跳價(jià)）每一小分類二，好的價(jià)格1、定價(jià)法：如何制定適合的價(jià)格1，地區(qū)差別法，不同地區(qū)的價(jià)格不同情況2，市場(chǎng)竟?fàn)幏?，同類市?chǎng)中的價(jià)格策略3，市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)同樣的商品進(jìn)行了解4，進(jìn)價(jià)管制，售價(jià)制定三，好的宣傳1，促銷計(jì)劃，店內(nèi)形象文化，產(chǎn)品宣傳單頁(yè)2，促銷組合，根據(jù)家具商品的特點(diǎn)組合銷售3，節(jié)奏，節(jié)拍（節(jié)令，節(jié)慶，促銷活動(dòng)）4，宣傳率，朋友、家人、顧客四，好的服務(wù)1，顧客滿意，不管什么時(shí)候，顧客永遠(yuǎn)是對(duì)的。2，顧客意見(jiàn)，只有顧客有意見(jiàn)說(shuō)明他才對(duì)我們的商品喜歡3，肯談會(huì)，定期召開(kāi)顧客會(huì)議，聽(tīng)取顧客意見(jiàn)。4，品質(zhì)保證，店內(nèi)商品的一些保證體系，各類測(cè)試機(jī)構(gòu)證明。5，售后服務(wù)，從送貨，安裝到保養(yǎng)時(shí)間都要做到。6，親切，專業(yè)便利五，好的管理1，領(lǐng)導(dǎo)者，一個(gè)團(tuán)隊(duì)的管理力度在于他和領(lǐng)導(dǎo)者的氣勢(shì)。2，團(tuán)隊(duì)士氣，店內(nèi)各員工的整體銷售能力與精神很重要。3，損耗預(yù)防，防止發(fā)生各類家具損壞事故。六，好的績(jī)效1，總體：指店內(nèi)所有人員的工作效率，2，人效：?jiǎn)T工的反映速度與行動(dòng)速度3，地效：利用現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地銷售與促銷4，物效：獎(jiǎng)品與現(xiàn)場(chǎng)物品的陳列方式5，貨效：商品的樣式與季節(jié)性的調(diào)換七、如何讓自己的店更優(yōu)秀1、店內(nèi)形象布置，企業(yè)文化，商家的一些質(zhì)量體系等2、店內(nèi)人員的服務(wù)禮儀，精神狀態(tài)及一些形象等3、商品的陳列組織，不定時(shí)將商品變換陳列位置，增加顧客的吸引力。4、可在店內(nèi)設(shè)立促銷區(qū)，不定期推出部分特價(jià)家具。5、關(guān)聯(lián)商品與道具的陳列，用部分與家具相關(guān)的玩具、飾品等6、廠家的宣傳力度，利用廠家的知名度去做一些宣傳等7、店內(nèi)人員專業(yè)的銷售技巧，要結(jié)合顧客的心理與實(shí)際情況。8、對(duì)一些新品上市，可利用網(wǎng)絡(luò)了解一些新品，從而推出新樣式。9、學(xué)會(huì)利用別人的營(yíng)銷方式，可參照一些其它行業(yè)店的營(yíng)銷策略。10、多方聯(lián)合的方式，可與家具相關(guān)的行業(yè)如裝修、婚紗等聯(lián)合營(yíng)銷輸什么也不能輸了心情(2023-03-0209:42:31)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽：雜談打掃心靈很多人都喜歡房子清掃過(guò)后煥然一新的感覺(jué)。同樣，理完發(fā)的感覺(jué)也十分美好，因?yàn)槎嘤嗟臇|西去除了。兒童是快樂(lè)的，因?yàn)樗麤](méi)有過(guò)多的心事，也沒(méi)有不必要的憂慮。而成人則不同，我們的生命中有太多的積壓物和太多想像出來(lái)的復(fù)雜以及一些擴(kuò)大了的悲痛。用電腦的人都知道，回收站是需要經(jīng)常清空的，否則會(huì)占用過(guò)多的空間，影響計(jì)算機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。人的頭腦也是。你不能什么都扔掉，你也不能什么都留著。聰明的人是善于取舍的人，是適時(shí)取舍的人。有太多心事的人走不快，完全沒(méi)有心事的人又多半缺乏理性。你而生收命的尊難度虜也正月在于陸此，財(cái)你要毅不斷命清掃朋和放醬棄一難些東登西，先因?yàn)榘丁吧置飩钊虻臇|憶西愈諷少，臺(tái)就愈見(jiàn)能發(fā)客揮潛順能”榨。記踐得一廚部戲訴里，艙一個(gè)岡人對(duì)悼主人蛛公說(shuō)再：“再走吧瀉，不疲要回拌頭，階做不盜好不并要回央來(lái)。糊”他第的意扇思是坐讓他捆離開(kāi)繪這里乒，是霧希望饒不要草讓過(guò)鋼去拖仿累他顯。臺(tái)清掃輛心靈役是一圾種掙鄉(xiāng)扎與另奮斗椒的過(guò)殖程。送人生好是一費(fèi)個(gè)不菜斷揮騙手的患旅程揉，少壟年要被告別艷家鄉(xiāng)悼，傷咳心人僅要告涌別傷海心地帖，雄障鷹要胡告別棄安逸利，快狀樂(lè)要摧告別晉悲傷按。沒(méi)樸有告腹別，瑞就沒(méi)捧有成考長(zhǎng)，揭要堅(jiān)浪強(qiáng)，綿就要和勇于捉轉(zhuǎn)身躲，離定別是族為了羅更好賣地相河聚。釀2揪放棄晌也是名一種岸寬容椅一個(gè)紹人就異像一是個(gè)國(guó)鑰家一肺樣，舍沒(méi)有煎寬容珍便沒(méi)仆有成此長(zhǎng)。群在一期切成蘭功要儀素中亡，胸毀懷是炸第一桿位，維或者僑也可枯以說(shuō)傻寬容地是第口一位愿的。右有的慈時(shí)候伸，放評(píng)棄進(jìn)型攻的色言詞豆，放箱棄憤桃怒的趨沖動(dòng)陜，放梁棄報(bào)掌復(fù)的吸渴望紗，本域身就室是一橡種寬匆容。浪聰明杏的人攀也經(jīng)址常要炕放棄拾解釋鹽。在鳴許多素人看喬來(lái)，賄解釋繩就是須掩飾鞏。李都敖說(shuō)蒼得好們：有熊時(shí)解停釋是她不必旦要的架敵人死不信軟你的果解釋診，朋概友無(wú)恐須你絮的解著釋。稍許多床事情陵根本故就無(wú)膜須解派釋，駛天不測(cè)晴有昏時(shí)就睜是因族為雨拖沒(méi)下贈(zèng)透，晶下透看了就王好了膜。物成功贊的人休不要壽怕挨筒罵，軋因?yàn)樾戎灰澳阕龇适?，蹤就?huì)再出錯(cuò)延，就滿會(huì)觸誼動(dòng)一瘋些人密，就棕會(huì)引叛起某旋些人硬的不環(huán)滿。鍬事實(shí)咱上，薄能有報(bào)50酒%的絨人贊騙成你角就很裂不錯(cuò)煮了，踏世上要極少日有百式分之同百的貸事情耍，越樂(lè)美的愚東東慕西越釘容易箏打碎罰。要表鍛煉脾自己疾正確鹽對(duì)待濾反對(duì)塞的能味力，畢要勇痰敢地該主動(dòng)上去征鐘詢反鞏對(duì)意浮見(jiàn)。劇不要撇抱怨增反對(duì)銷者，稻他完纖全可擋以有拼他的避看法渾，這盯是他話的自悄由，至與你袖無(wú)關(guān)貍。不進(jìn)必費(fèi)拐力氣澤去和圓他爭(zhēng)爹辯，塑趕路絕要緊勝。乖3熄時(shí)間鎮(zhèn)產(chǎn)生薯美軟幾乎憐每個(gè)迷人都里有自漏己的琴傷心搭地，順?biāo)圆m我們惑并不給奇怪截，一悄些看臨起來(lái)老很重投要的乒地方喝，比童如故賣鄉(xiāng)、賀母校敘、原篩單位刃、初憤戀現(xiàn)哪場(chǎng)，墨卻并頑不見(jiàn)券得有筒很多饞人踴遲躍地奪回去某，那愛(ài)是因淋為有捧太多起的故夸事在共里面漏，有腥太多才的沉奔重在黨原地霞。眼丸不見(jiàn)欠，心貍不煩珠。副而當(dāng)臥一切過(guò)都可失以看怒開(kāi)時(shí)避，往意往也身是沒(méi)伸有什械么可可以失酸去的乘時(shí)候權(quán)，時(shí)軍間把賞往事?lián)涠紱_糞淡了峰，只牽留下企了美仰好的棟記憶秀，青燃春的綿記憶再，成爬長(zhǎng)的引記憶計(jì)，拼哨搏的黃記憶眾，還盆有擦座肩而傳過(guò)的育燦爛選笑容烈和寂冠寞黑迅夜里蜓的溫譽(yù)暖燭蓬光。長(zhǎng)我參蓋加和塊采訪雄過(guò)許休多個(gè)倍校慶欄，映怕入我林眼簾君最多柴的慈林祥的順白發(fā)爛和久莫?jiǎng)e重嶼逢的逆淚水仙漣漣末。歲偽月可姨以軟尼化最悔鐵硬渡的心磁靈。糧社會(huì)踏心理絲學(xué)家咸告訴憶我們臺(tái)，嫉旗妒產(chǎn)柱生于舅相近迎的業(yè)粘界和恩區(qū)域桿，沖怪突往蘭往源抹自利價(jià)益的狀糾纏借?！懊磺懈渡锾远急┦致对诔齽×乙赖亩肪S爭(zhēng)之渠中”膨，因狗為一陡切生系物都沃有高浸速率賴增加釘?shù)膬A貿(mào)向，評(píng)在資堤源有鉆限的粱情況木下，蛾生存設(shè)斗爭(zhēng)安是不佩可避閣免的容。而輝最劇反烈的行斗爭(zhēng)逢，差庭不多宋總是沒(méi)發(fā)生傷在同歲種的臨個(gè)體怖之間克，因宰為它叉?zhèn)兙永枳≡谒赏蝗~地域耐，需對(duì)要同共樣食醬料，弄遭受同同樣咳威脅掌。一噴些緊縫張關(guān)倘系的吹緩和數(shù)需要盆時(shí)間膝和距賄離，孟離得綢遠(yuǎn)了演，感猜覺(jué)無(wú)腦關(guān)緊斷要了炊，也椅便放蛋得開(kāi)威了。害遠(yuǎn)遠(yuǎn)董地看絞去，炕許多程事物畜都是樸很美付的。若所以釣我們水不必突為不目能解中決的積問(wèn)題爽沮喪敞，再編不能申解決駝的問(wèn)暮題，啄也會(huì)頌在時(shí)幣間的膏洪流諸里消虧失。祝敵意方也罷戀，誤慨解也泳罷，邀輕視鉆也罷若，矛汪盾也夢(mèng)罷，殖都會(huì)按隨著肉時(shí)間臘的推同移而濫淡淡倉(cāng)化開(kāi)正，時(shí)揉間可叮以使時(shí)滄海下變成貍桑田識(shí)。持4老引退榜的美枯學(xué)窮再好勸的眼壁睛，遇注視喝一件位事物報(bào)久了蜂都會(huì)胳疲勞桌的，陸人的眨體力偵、情貫緒和首智力社周期弱決定瓣了一壤個(gè)人慮無(wú)法可永遠(yuǎn)周留在杜高潮諷，在該一個(gè)專生命窗周期宜內(nèi)，旱人不棟可避恥免地容要走認(rèn)向低祝潮。此一年搏便是盒一個(gè)尊生命旱周期談。句“及爺時(shí)而運(yùn)漂亮躬的撤護(hù)退與耽漂亮許的進(jìn)巖攻同蠻樣重糕要。固輔佐桐某人危久了野，連攔幸運(yùn)姓女神休也會(huì)呀累的陶”。窩重要烏的不首是到塊場(chǎng)時(shí)成博得趣別人么的喝雪彩，宰而是賞離開(kāi)偉時(shí)別吉人對(duì)再你的賞想念派。練引退火的美鼻學(xué)，擁即善裂始善考終。嘗它的練關(guān)鍵抬是“邁終”搜的時(shí)運(yùn)機(jī)和岸方式樣。順盜利抽姨身退疲出要嬌比順翅利地貪進(jìn)入就時(shí)更蘭難，例因?yàn)樗粕巾斆院苊滥?，因廊為下賴山的侵時(shí)候哀人一歇般都感比較黑疲憊洲。展“滾坦動(dòng)的辰石頭紅上不捎長(zhǎng)青租苔”飽，不可下這湯座山廊便上令不了轎那座名山。勉人的紹一生潤(rùn)會(huì)爬繳無(wú)數(shù)被的山贏。每銹一座洽山都鴿是那鐵樣的訪別致認(rèn)，但程沒(méi)有薪一座咸山真算的值涼得你侍永遠(yuǎn)鋒地留午下來(lái)餃?？陀绊懻`引退扔的一謹(jǐn)個(gè)因顛素是惕貪戀爽，另膝一個(gè)賴因素某是過(guò)雖分執(zhí)猜著。多對(duì)于檔人生歡利益哀，任赴何一徒個(gè)人韻都不優(yōu)可過(guò)太分執(zhí)霞著。咬所謂麥不過(guò)樹(shù)分執(zhí)護(hù)著，六就是沉不偏影執(zhí)于填某一來(lái)個(gè)方忠面，功某一攜種欲故望，座某一甜種企趙圖，畫(huà)某一弊種目倡的，猶某一枕種過(guò)老程。在任何朗偏執(zhí)數(shù)都可唉能使灑人失壺去中年肯的費(fèi)判斷透，從飯而錯(cuò)頌過(guò)了嚷美景并，貽棒誤了轟人生驢。健5尿輸什紙么也亂不能麥輸了擱心情精“你邪不可怒能因聽(tīng)為給忌人一翅個(gè)微臂笑而穗喪失暫什么置，因述為它捧永遠(yuǎn)督會(huì)再駝回來(lái)陣”。于東西符怎么五出去咸，就曠會(huì)怎虜么回疲來(lái)。鍛沒(méi)有紅人不陷喜歡陡微笑吳。腫但問(wèn)勉題是燥使人璃微笑匙的事惠物往烘往不屈在身串邊，消而令膠你煩紋躁、姿不安貨的事零物卻斥往往陵揮之加不去鑒。不譽(yù)能與利自己鴿喜歡否的人您和事狠在一毯起，姻是許姜多人皇不快比樂(lè)的靠根本新原因貞，因驢為你疲沒(méi)有櫻快樂(lè)告的來(lái)?yè)踉础Ｒ粋€(gè)艱人或懇事能局令你鳴不舒游服是惱一定烏有著計(jì)什么蔽原因渴的，效有的捕原因父要過(guò)肆很久杰你才象有可豬能知哨道，它而有堤些原路因你業(yè)永遠(yuǎn)椅都不勁會(huì)知身道，普但這悲些都伴并不號(hào)重要價(jià)，重博要的釋是它谷使你澇不舒警服，壺他會(huì)些影響肚你的畏心情糕，影抱響到筑你的劉判斷愧，也顯影響張到你藍(lán)的時(shí)炎間。躬給別宣人一暖個(gè)重暗新認(rèn)怒識(shí)你精的機(jī)市會(huì)，訂給自行己一毛個(gè)認(rèn)尤識(shí)更秤廣闊執(zhí)世界姑的機(jī)善會(huì)，畢有什錫么不度好？濫有了歪博客把就給嗚自己錯(cuò)內(nèi)心兼的一遼個(gè)世上界，灘一直警想寫(xiě)別下去壞，可支每天足的忙端讓我闖忙不爽出個(gè)賄所以師然來(lái)來(lái)。紀(jì)中午票了，傍不想魚(yú)，可沒(méi)能是細(xì)昨天繡喝酒奧的原箭因，朗昨天段和幾動(dòng)個(gè)較等好的葡伙計(jì)哄小聚剃一下已，都連是實(shí)抄在的遲人。潑從說(shuō)遞話辦阻事都訂感覺(jué)故沒(méi)有凳什么件想法匠，都貝是有咐什么嘉說(shuō)什鄭么的框。阿不知濾道為拔什么秀，自迷己一織直以看來(lái)一固直找捧不到披一個(gè)只突破牙口，哥天天笛和別障人一駝樣，偉總感唱覺(jué)自兆己的辱付出濱會(huì)得云到回拆報(bào)的資。烏可時(shí)大光好援像故盡意的重折磨吸我一氏樣，繁這么煙多年蛙了還肺是老淚樣子昆，我劉是一晝個(gè)不義安分軍的人示，但固就是灣沒(méi)有驢不安店分的糖行動(dòng)罪。滅騎驢拍找驢劑，騎摟驢找氧馬，夫借驢售發(fā)驢隸，借擁驢發(fā)遷馬！圾--睡--珠一個(gè)用伙計(jì)身的名港言恒一看植可能萌不明醒白，猶但細(xì)薄細(xì)分群析來(lái)咽可是損大有美道理裕。捎很多雖的行廁業(yè)和贊很多訓(xùn)的人議都有淺這種企現(xiàn)狀麥。階歲月剝的車酒輪在石一點(diǎn)脫點(diǎn)的礎(chǔ)前進(jìn)跳，有安時(shí)候幟看起控來(lái)像遮個(gè)風(fēng)搬車，店看著遙慢慢坦的轉(zhuǎn)促，但皂卻快翼別跟蓄自己曲過(guò)不閣去撤你為格什么仗會(huì)過(guò)歇不去考——俗人無(wú)氧完人校，物氣無(wú)無(wú)欠瑕，叫生活推如果紀(jì)太過(guò)廁于執(zhí)稍著，悼那只榜能用參一個(gè)留字形蔽容，敵那就也是：朱累宿何苦印要為螞難自撐己—殿—蔑不要虛為難挖自己附，只蘆要你徒做好尖應(yīng)該莫做的俱事情收，就蕩是值碧得稱掛贊的陪沒(méi)有拼必要勇的傷甚心—滅—疾每一往個(gè)人默的能偷耐總誰(shuí)是有眾限的診，所杜以你次沒(méi)必與要怨負(fù)天尤皂人、尺優(yōu)柔戰(zhàn)寡斷病、自并卑自憑抱，狠這些淺只會(huì)舒讓你樂(lè)迷失型自我蝕，進(jìn)耐入傷驅(qū)心的住死胡衡同。嫩多愛(ài)件自己獅一點(diǎn)執(zhí)點(diǎn)—頃—員解決膠壞心多情很景簡(jiǎn)單立，就弓是收店起壞融心情指，每渣天多泉愛(ài)自角己一柿點(diǎn)點(diǎn)澇高興畜點(diǎn)，膨別憂袍郁—從—滲只要跑向著夸陽(yáng)光缸，陰速影留轎在你銳后面迫，人走生沒(méi)質(zhì)有過(guò)拾不去溜的坎駛別為些小事韻生氣戚——笛對(duì)待缺一些削委屈匙和難寬堪的銅事情鮮，你豎應(yīng)該午改變顫自己侮的心臣態(tài)，自用一氧種健她康積儲(chǔ)極的聲態(tài)度顏去化購(gòu)解這盒一切否再苦菠也要糧笑一呆笑—艷—渴只要盛我們湖心中誕的信夕念沒(méi)遲有萎拍縮，堡即使庫(kù)大雪應(yīng)紛飛鳥(niǎo)，人賢生之攻旅也伸不會(huì)咬為之塘中斷勇放棄筑也如遣花般央美麗批——浩學(xué)會(huì)隆放棄移，才育能御惹下人撤生的到種種敏包袱箱。懂霞得放條棄，覽才擁螞有一碰份成衰熟，弟才會(huì)芹更加介充實(shí)邪、坦屆然和絨輕松幼。疾別讓悶快樂(lè)煩擦肩潑而過(guò)鉛——界生而勁為人徹就是炭一種懶快樂(lè)督，快駐樂(lè)是族人生尊的主窩題。蕉只要旅我們蹲用心睛去體驅(qū)會(huì)，占以飽溉滿的賺熱情率去對(duì)描生活罪。就女能快延樂(lè)的齒度過(guò)錘每一纏天。中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于今年1月1日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門(mén)的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。涉及房地產(chǎn)管理的各大部門(mén)之間的恩怨由來(lái)已久，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來(lái)說(shuō)。1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門(mén)在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門(mén)軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門(mén)得給我搞定。我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開(kāi)始。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門(mén)死磨硬泡，阿門(mén)。2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門(mén)，譬如去計(jì)劃部門(mén)，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門(mén)基本上做不到，建設(shè)部門(mén)也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。下一篇開(kāi)始講正式的規(guī)劃報(bào)建：總平面審查階段。

3、總平面審查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。在這里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。現(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門(mén)反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。我反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過(guò)總平面審查的。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）4、管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門(mén)的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門(mén)拿出來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。說(shuō)了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門(mén)；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見(jiàn)得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào)，一開(kāi)就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)別一起開(kāi)。看電視的時(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。你說(shuō)，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說(shuō)，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見(jiàn)了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開(kāi)始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門(mén)發(fā)的，專門(mén)針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說(shuō)了。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門(mén)對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。沈元譽(yù)單袖體設(shè)盾計(jì)是南啥呢索？就滔是在講總平游面規(guī)儲(chǔ)劃的萌基礎(chǔ)作上，箭落實(shí)揮單體種建筑依的設(shè)擔(dān)計(jì)方盤(pán)案。諸單體城方案類主要慧是些翁啥內(nèi)質(zhì)容呢言？我輛個(gè)人蠶是這爐么總圖結(jié)的悅：關(guān)幻鍵就哨是落忙實(shí)各梯空間戰(zhàn)的大釀小尺斑寸。勁這個(gè)幻階段拴有些席東西袖也很念麻煩倆，最討煩的藍(lán)是車豆位。塑目前遙來(lái)說(shuō)攜，我舒國(guó)各鈔大城禮市在給車位鞠問(wèn)題適上管釋得那線都是稍非常度嚴(yán)格屯的，渾要求塘一般墳是每現(xiàn)戶住喇宅配刑一個(gè)陰車位奮，商乳業(yè)一杜般是畢10運(yùn)0平煮方米工配一獄個(gè)車毒位。草大體銳的配生置要拋求基監(jiān)本上察都是殼這樣罪，各征城市盲大同忍小異韻。車篩位不忌夠，壤基本按上都角別想貢通過(guò)病單體亦審查舒。撞蔽趟標(biāo)復(fù)當(dāng)然曾，總帥平面虛審查酬期間逃一般雷來(lái)說(shuō)罩，也努會(huì)審地車位限，不體過(guò)那雅個(gè)階郵段主爭(zhēng)要是岡經(jīng)驗(yàn)幣值，伴按3崖5平打方米涂到4寒5平抄方米綱平方裕米一軋個(gè)車床位這督樣的備經(jīng)驗(yàn)淹值，挽來(lái)評(píng)更估地歐下室凡面積屬夠不臺(tái)夠，估一般蜻來(lái)說(shuō)站規(guī)劃永部門(mén)使不會(huì)退很在浴意車亮位夠妨不夠快，不轉(zhuǎn)會(huì)認(rèn)科真的胖在圖起紙上班數(shù)。差但是帆單體窮階段殘就不畫(huà)一樣撞了，析就開(kāi)艦始數(shù)盆了。債這個(gè)旱時(shí)候駕什么黎毛招競(jìng)都會(huì)毫用上墾。比邪如所剪謂的掀子母圓車位鈴啦，廈根本蒙停不昂進(jìn)去寺車的衣轉(zhuǎn)角仿位也拳放個(gè)輕車位框啦，韻等等遼等等艇，不瞇一而孝足。糊但是韻有些帆時(shí)候根，無(wú)蜓論怎榆么擺洪都擺駕不夠燕，那猛也有諒辦法滑，就堵是宣飄稱我彈這里疑要做周立體倍機(jī)械狗停車肚位。添立體母機(jī)械湯停車筍位我管相信情很多如人都喬見(jiàn)過(guò)熄，那索玩意薪非常處的不量好使抵喚，教進(jìn)出妨一次節(jié)花上協(xié)半個(gè)妙小時(shí)嚷那是嗓非常剃正常膨的事襖情。章不過(guò)禮無(wú)數(shù)摧開(kāi)發(fā)強(qiáng)商都射只是瘋停留咱在口只頭上愿，只俘要通宮過(guò)單消體審她查了拋，這做個(gè)機(jī)它械停蒸車裝泳置那靠是絕聰對(duì)不言會(huì)安法裝的譜。原踐徑巷睛那么瞇，為紡什么插開(kāi)發(fā)燦商那喜么不服愿意游建大羞點(diǎn)地鼓下室予？因班為建煎地下洋室是吵虧本律的。族買的暮人也哈少。培我知疤道這土個(gè)話勺一說(shuō)綱出來(lái)煙糞青筋們就滲會(huì)向辣我開(kāi)埋炮，寇說(shuō)什搭么1嫌0幾宇20定萬(wàn)買刃一巴英掌大弦的停勵(lì)車位相，開(kāi)夸發(fā)商鼠還虧粘本？售事實(shí)圣是，肌停下辦一臺(tái)斯車，救的確撫只需膨要1夢(mèng)0個(gè)昂平方眼米不捕到的碑空間遙。但見(jiàn)是，竟你要川把這獸部車殿停進(jìn)飲去，換你另購(gòu)?fù)膺€慰需要村30航平方展米的李進(jìn)車柱道。哈所以駛按經(jīng)條驗(yàn)值興，每我個(gè)停腫車位解所須分分擔(dān)兇的面悔積，勇基本浴上都運(yùn)是3吸5到母45盜平方邁米。答規(guī)劃失部門(mén)別都這輩么掌嫁握。誼你這猛個(gè)車勢(shì)是不師能垂芒直起秧降的仰。這扮就是悠客觀范規(guī)律些。詳芒當(dāng)然筐我這令個(gè)是屬大概乳經(jīng)驗(yàn)瞞，在塵有些童城市畜，停球車位哄還是勞能賺襯錢的堂，比雕如廣在州、巷深圳奇和上大海的格一些置黃金氧地段園的樓牧盤(pán)，止據(jù)說(shuō)疾停車事位都岡能買暗到4蘿0萬(wàn)構(gòu)一個(gè)巨。不辭過(guò)這愛(ài)個(gè)不瑞代表句一般零規(guī)律辱。嘿伐嘿。仔慌懇亭慕審?fù)晏巻误w明設(shè)計(jì)辜，設(shè)皆計(jì)公烘司再牛細(xì)化纏一下認(rèn)出建羅筑施豆工圖倉(cāng)，就膨可以纏申領(lǐng)僵建設(shè)奏工程穿規(guī)劃今許可辨證。侮這個(gè)價(jià)過(guò)程顧比較捏沒(méi)什索么技陰術(shù)含創(chuàng)量。爹不值傘得多固說(shuō)。鄭我就知一筆艇帶過(guò)鼻了。哥朱不過(guò)蘋(píng)這個(gè)戰(zhàn)建設(shè)充工程朋規(guī)劃尸許可偵證，攝在新豪的《哨城鄉(xiāng)嘗規(guī)劃饞法》夫中被船提到長(zhǎng)非常鞋高的驕位置柱，反悔復(fù)的黨強(qiáng)調(diào)寧。我去個(gè)人艱還沒(méi)饞鉆詳箭明白攜，不案知道潑這個(gè)續(xù)法是贏什么膛意思啄，在歇搞什三么玄逢虛。才念汁6須、消疼防和外人防余專項(xiàng)宰審查士性這兩傷樣?xùn)|五西搞快死人框。我扛直接魚(yú)這么范下兩煉個(gè)結(jié)幅論：哥沒(méi)有棕哪個(gè)茅小區(qū)搏的消燦防和觸人防海設(shè)計(jì)是是達(dá)式標(biāo)的較。沒(méi)唉有哪愁個(gè)小螺區(qū)的倉(cāng)消防門(mén)和人健防設(shè)古備是槽合格輩。我湯就這券么直萍接一鼓點(diǎn)：琴消防理報(bào)建男，要梁說(shuō)難規(guī)，是辭所有罪專業(yè)株報(bào)建載中最原艱難禁的，倉(cāng)但是粉如果艦說(shuō)簡(jiǎn)胡單，斗也可訴以很饞簡(jiǎn)單儉。至鎮(zhèn)于人亭防報(bào)堪建，瓜這個(gè)沿東西攪莫名錢其妙殘，我三不知蹄道這濱個(gè)算吉什么諸，我席對(duì)任細(xì)何備囑戰(zhàn)的雞東西或，都守心存雖惡感薪。歸奶和衡廟先從舒消防俯說(shuō)起禾。消古防部舞門(mén)是營(yíng)武警純官兵正，不抬是政汪府機(jī)盤(pán)構(gòu)，螺這個(gè)索大家熔心里喇要有搬數(shù)。蝴我國(guó)梯的消慢防審載查，估在很雹多時(shí)余候都鏟是非差常扯辯淡的燥，非匠常官班僚的沒(méi)。另帽外呢卸，我申們的壤開(kāi)發(fā)崖商，炕也的頂確是囑非常懇的不遍象話蘿，要蠟滿足劍消防戚規(guī)范劇的話焰，這抽個(gè)投次入太透大了濃。另知外我暮們的藍(lán)消費(fèi)巴者也備沒(méi)這洞種意扎識(shí)。泳因?yàn)闅v很多柴消防洋上的霸要求贏是非滑常影擦響使享用的街，比嫌如電糾梯間潑和樓飽梯間拉之間敵設(shè)置跑個(gè)1脆級(jí)防遞火門(mén)炒，那宋對(duì)業(yè)執(zhí)主進(jìn)險(xiǎn)進(jìn)出熱出來(lái)類講，而是非嬌常不鞏方便廈的。矮基本滔上來(lái)灘講，童消防箏設(shè)計(jì)移絕對(duì)判不可閑能嚴(yán)資格按抽規(guī)范捆做夠纏做足糠。在最這個(gè)貧方面塑，審啦查那慚也是他越來(lái)看越嚴(yán)常。一清般說(shuō)鎮(zhèn)，各補(bǔ)發(fā)展詠商都寒是委地托消驢防施罪工企冰業(yè)代坦理報(bào)絕建。淋為什蹄么呢字？因級(jí)為這賠些企脾業(yè)長(zhǎng)傷期和賤消防箏部門(mén)武打交室道，逗跟消撒防部琴門(mén)之西間的困關(guān)系感千絲棟萬(wàn)縷匙源遠(yuǎn)榮流長(zhǎng)母，往碎往由維他們布出面穴才能啄把事酒情辦贊成。好但是務(wù)，我監(jiān)在這問(wèn)里說(shuō)縫句公瘡道話弱：涉扣及生僅命安吹全的尚消防泳規(guī)范歡，基扶本上明沒(méi)人耍敢動(dòng)傅手腳未。比土如1亡2層牌以上攔要設(shè)治置專界門(mén)的咐消防芹電梯叮，1定7層樂(lè)以上杏設(shè)置南剪刀乓樓梯李，這凱些強(qiáng)檢制性旬規(guī)范朝已經(jīng)易是鐵浩律。增我個(gè)惹人沒(méi)撤見(jiàn)過(guò)損有開(kāi)況發(fā)商辣能繞玉得過(guò)域這些奸強(qiáng)制間性規(guī)鵲范的努，即繞使能賴?yán)@過(guò)簽去將臥會(huì)獲煎得巨角大的征回報(bào)覺(jué)，譬給如減鴉少一革套樓古梯，借那是總多么溝好的哄事情辭啊，瀉但是唐基本勢(shì)上沒(méi)鞏人敢艙去辦碗。起滿碼我休不敢護(hù)。在掠我個(gè)搖人日濫后的雁職業(yè)退生涯礙中，似我也騙不敢避。墊啄困它筑人防漢工程咽是非況常神傲經(jīng)的通一樣討中國(guó)喇特色躺的東暫西。躺我不覽知道情這個(gè)嶼東西云算啥乒。真客要有縱空襲套了我栗絕對(duì)土不會(huì)叨呆在哈高層開(kāi)建筑割的地間下室揚(yáng)里，色91怕1的適那棟歸大樓珍就是尚前車伍之見(jiàn)裂。真斬要被冷炸了兆樓，亦呆在牲地下淡室里把絕對(duì)煮活埋枕掉。顆當(dāng)然脆這只港是我鞭的個(gè)刺人觀身感，昨大家差不必當(dāng)介意蚊。身恩人防茫部門(mén)續(xù)屬于挖政府攀部門(mén)全，不摸是軍開(kāi)隊(duì)編庸制。權(quán)用于籌人防處用途晉的那此部分圖地下詳室也叉可以滑搞停章車位講，但返是這著部分旗要被森劃出沃來(lái)，狀不能窮發(fā)產(chǎn)歷權(quán)證奏。這芬部分形停車頂位只荒有使著用權(quán)饅。關(guān)梨于人雪防停興車位廣的使芬用權(quán)漆問(wèn)題牲，現(xiàn)咸在的迎爭(zhēng)議瞇非常蔑大。永社會(huì)判上各季種聲爽音都常有，湊尤其牽是自斗以為才看通活了物全權(quán)法研的神衰經(jīng)們巾。我店現(xiàn)在暫告訴怨你們孫，所炎有的辱人防之用途蘿的東孟西，章產(chǎn)權(quán)扛都是銜國(guó)家蠶所有觀。國(guó)圍家為岔了鼓扭勵(lì)大半家搞園人防蜻工程判，就據(jù)允許奧你暫增時(shí)用弦著。秤但是誓這個(gè)輕產(chǎn)權(quán)線，無(wú)國(guó)論如巷何，循都不嘉可能蓮歸屬線于什闖么全續(xù)體業(yè)教主。質(zhì)蕉因?yàn)槎枞朔谰┯猛拘讲糠终能嚳疚恢粊啿贿^(guò)廁是一征種暫音用的駝性質(zhì)腰，不倚能賣閑，所祝以開(kāi)樣發(fā)商猴絕對(duì)餐會(huì)想島辦法鑼減少棒人防恨面積摸。另叫外，劑人防穩(wěn)設(shè)備趨那也騙是非撇常瘋獲狂的趁東西匙，比邊如人售防那逆?zhèn)€安點(diǎn)全門(mén)齡，那怨都不敞知道殼算啥妖，那飼個(gè)東荒西要抽真放獎(jiǎng)進(jìn)地窯下室依，還栗真是續(xù)搞碉矩堡了夕。也橫不知面道能跑防什外么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說(shuō)明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫(huà)一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過(guò)就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷。客觀規(guī)律就是如此?，F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開(kāi)發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。恩，說(shuō)個(gè)節(jié)能審查，一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說(shuō)呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智，根本沒(méi)法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門(mén)口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來(lái)查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說(shuō)，不行，這個(gè)圖紙有問(wèn)題。兩邊就吵了起來(lái)。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來(lái)，判了幾個(gè)罰了些錢，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤(pán)前面，也打算樹(shù)這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開(kāi)交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門(mén)拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門(mén)，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)辦法，只能打通各路神仙。余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒(méi)用，估計(jì)是交通部門(mén)火大發(fā)了，撞槍頭上了。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門(mén)管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽(tīng)了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開(kāi)工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。我作為從先進(jìn)城市走出來(lái)的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問(wèn)人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過(guò)好幾回。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說(shuō)：有這種手續(xù)嗎？我這里沒(méi)有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫(xiě)得不耐煩了。但是沒(méi)法子。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫(xiě)死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫(xiě)這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門(mén)下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說(shuō)老實(shí)話，我分不清楚。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題？我反正說(shuō)不清楚?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門(mén)還是有所區(qū)別。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門(mén)路啦。現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的，明白？不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門(mén)的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。嘿嘿10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建還是沒(méi)寫(xiě)到施工許可證，寫(xiě)死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫(xiě)這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫(xiě)到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。首先，我必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)就行了。在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說(shuō)，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門(mén)里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來(lái)這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去?？傊褪遣皇芾?。后來(lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門(mén)審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門(mén)真的做過(guò)審核。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的。

11、施工許可證我懷著萬(wàn)分激動(dòng)的心情，打下了上面那5個(gè)字。施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。而且得一步一步來(lái)。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就GAMEOVER。在改革開(kāi)發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政府震怒，云云?，F(xiàn)在改革開(kāi)發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過(guò)政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽(tīng)不到了。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。我知道我這么說(shuō)，會(huì)有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。之后的內(nèi)容，大家就開(kāi)始熟悉起來(lái)了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。12\插曲,來(lái)講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩,不妨說(shuō)一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門(mén)。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來(lái)窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評(píng)價(jià)是：混蛋?；旧?，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：1、減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見(jiàn)影。如果這里有國(guó)土部門(mén)的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來(lái)，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國(guó)各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過(guò)了全國(guó)所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了。各位不需要和我爭(zhēng)論什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了多少多少地，足以做多少多少年的開(kāi)發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒(méi)造出個(gè)樣子來(lái)。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來(lái)事情的真?zhèn)巍Ｓ心膫€(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒(méi)開(kāi)發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開(kāi)發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來(lái)吃掉。在另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長(zhǎng)。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。唉2、打壓購(gòu)買需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒(méi)錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒(méi)有解決任何問(wèn)題，它只不過(guò)是將需求延后。我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說(shuō)，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開(kāi)發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)所。我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。謝謝。3、強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個(gè)人沒(méi)明白過(guò)來(lái)這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開(kāi)發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤(rùn)。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無(wú)非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒(méi)發(fā)覺(jué)過(guò)有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來(lái)玩去。不會(huì)有別的什么新花樣出來(lái)了。這個(gè)效果，我就不多說(shuō)了。接下來(lái)，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦13、放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門(mén)下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。嘿嘿，又來(lái)一個(gè)半市場(chǎng)化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來(lái)做放線。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。唉14、預(yù)售許可證終于說(shuō)到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)捂盤(pán)這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧?，F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說(shuō)，但是，政府沒(méi)有（也沒(méi)有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來(lái)都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門(mén)夾了的開(kāi)發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了，開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。唉，又出來(lái)一個(gè)“做通”工作。15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押昨天在寫(xiě)預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較不合適。這個(gè)話題非常敏感。這其中有無(wú)數(shù)的道道兒。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點(diǎn)吧。先從土地抵押說(shuō)起。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國(guó)的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。不多說(shuō)了。根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類的智慧的時(shí)候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。我不知道其他公司的融資及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。我只說(shuō)其中的兩個(gè)辦法（唉，我覺(jué)得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門(mén)和房管部門(mén)都是分離的。在國(guó)土部門(mén)辦理土地抵押登記，在房管部門(mén)辦理預(yù)售許可證。房管部門(mén)和國(guó)土部門(mén)之間是有很深刻的仇恨的。這兩個(gè)部門(mén)絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門(mén)來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門(mén)，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門(mén)一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門(mén)辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門(mén)還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門(mén)辦抵押，也行。國(guó)土部門(mén)與房管部門(mén)分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無(wú)數(shù)空子可以鉆的的制度啊。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說(shuō)明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門(mén)不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來(lái)做事。這種方法在國(guó)土與房管合并的地方也能用。總之，辦法都是人想出來(lái)的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓其實(shí)，在說(shuō)了這許多之后，大家應(yīng)該都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過(guò)，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩?；镜倪^(guò)程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。然后拿起?yàn)線冊(cè)來(lái)看看，哦，沒(méi)問(wèn)題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開(kāi)發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過(guò)。這也是開(kāi)發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝3臺(tái)變電箱。施工過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說(shuō)什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無(wú)論如何都不肯供電了。說(shuō)這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。這怎么得了啊？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說(shuō)這是誰(shuí)的責(zé)任吧，這根本都說(shuō)不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過(guò)。但是，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫(xiě)法：原則同意通過(guò)驗(yàn)收，但如下問(wèn)題需要進(jìn)一步整改：12345云云。質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了?？⒐ぶ?，施工單位、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來(lái)就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對(duì)不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過(guò)程中，監(jiān)理公司都沒(méi)人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這個(gè)備案就沒(méi)什么好多說(shuō)了?？⒐を?yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤(pán)就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺(jué)得比較奇怪。也沒(méi)見(jiàn)到記者到建設(shè)局查詢竣工備案資料的情節(jié)。我反正沒(méi)親眼見(jiàn)過(guò)這種事情。但是我國(guó)在這些問(wèn)題上一直充斥著大量的不良媒體的不實(shí)報(bào)道，所以我也不很關(guān)注這個(gè)事情。物業(yè)管理這一塊，我就不多說(shuō)了。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。接下來(lái)就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤(pán)做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。謝謝各位。

17、結(jié)束語(yǔ)首先得說(shuō)，我每天跑來(lái)跑去，回來(lái)鼓搗這個(gè)東西，我是真寫(xiě)出厭煩情緒了。實(shí)在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫(xiě)完了。不過(guò)這個(gè)結(jié)尾很倉(cāng)促就是了。這整個(gè)過(guò)程，也只不過(guò)是個(gè)大概，而已。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門(mén)扯皮的事情，沒(méi)寫(xiě)進(jìn)來(lái)。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問(wèn)題，干過(guò)這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個(gè)東西又只不過(guò)是整個(gè)過(guò)程中的一件小事。我最近這兩年經(jīng)?？吹绞裁春献鹘ǚ康某h。我往往都報(bào)以冷笑。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒(méi)有成功個(gè)案的情況下，幾十個(gè)互不相識(shí)又缺乏專業(yè)知識(shí)的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？憤青們會(huì)和我說(shuō)，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個(gè)案？我在這里可以明確告訴你們，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)。在漫長(zhǎng)的施工、報(bào)建、融資、銷售過(guò)程中，有無(wú)數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開(kāi)始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。憤青們又會(huì)說(shuō)，我就規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門(mén)外。你試圖規(guī)范做事，誠(chéng)實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒(méi)見(jiàn)過(guò)。我親眼見(jiàn)過(guò)一個(gè)年輕的民營(yíng)企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開(kāi)始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒(méi)審出來(lái)，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒(méi)審出來(lái)，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無(wú)所獲。連告都不知道要去告誰(shuí)。我親眼見(jiàn)過(guò)這個(gè)身家過(guò)億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過(guò)再來(lái)。無(wú)論你們?cè)诟髯缘念I(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們?cè)噲D進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。有關(guān)招商的三疑三解(2023-08-0513:54:49)轉(zhuǎn)載這些年做了一批各種類型的商業(yè)項(xiàng)目，從綜合商業(yè)、專業(yè)商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、到商業(yè)街皆有，雖然自己的本職工作是銷售，并沒(méi)怎么專注去做招商，但因?yàn)轫?xiàng)目前期定位也好、后期包裝推廣也好，銷售和招商的很多工作是密不可分的，再加上也參與了一些主力店和品牌商家的溝通、談判，所以，見(jiàn)得多了倒也窺見(jiàn)了招商的一些門(mén)道。思考和求知都是伴隨著疑問(wèn)而來(lái)的，從最初基本對(duì)招商一竅不通，感覺(jué)招商比銷售還要神秘，到后來(lái)隨著介入程度的加大、頻次的增多和思考的加深，當(dāng)初的幾個(gè)大疑問(wèn)便逐漸開(kāi)釋了。第一、為什么很多商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期招商火爆、迅速旺場(chǎng)，但此種勢(shì)頭卻無(wú)法保持多久，有時(shí)甚至只能維持三、兩個(gè)月便難以維系呢？首先絕對(duì)是因?yàn)轫?xiàng)目整體定位有問(wèn)題，也許是因?yàn)榈囟闻c基礎(chǔ)客群、也許是因?yàn)轫?xiàng)目?jī)?nèi)外部等硬件問(wèn)題不支持該種業(yè)態(tài)，所以，用各種優(yōu)惠政策招來(lái)的商家其實(shí)并不是最適合本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者，他們會(huì)在入場(chǎng)不長(zhǎng)時(shí)間便很快的感知到這種情況，故而，來(lái)得快、走得也快。這種情況近年來(lái)非常多見(jiàn)，你會(huì)看到不少商業(yè)項(xiàng)目往往會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)更換多個(gè)業(yè)態(tài)主題，忽而小商品、忽而家居城、忽而服裝賣場(chǎng)等等。短期徹底變換經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)便是典型的前期定位出了問(wèn)題！其次，很多商戶進(jìn)來(lái)其實(shí)是抱著觀望的態(tài)度進(jìn)場(chǎng)的，他們?cè)谄渌胤蕉加袖佄?，如果這個(gè)新店能火起來(lái)那就扎根干，如果短期內(nèi)火不起來(lái)那就走人，反正前期的優(yōu)惠政策不利用白利用，就當(dāng)是新添了一個(gè)貨品展示區(qū)、甚至臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)罷了。在當(dāng)前招商項(xiàng)目眾多的情況下，抱著這種心態(tài)的商家不在少數(shù)。再者，這也和項(xiàng)目的招商公司或招商負(fù)責(zé)人有直接干系，在招商前期，因?yàn)楹芏嚅_(kāi)發(fā)商不是很懂商業(yè)，所以招商部門(mén)的利益僅僅是直接和短期招商業(yè)績(jī)掛鉤，所以這就容易造成招商者不管商戶質(zhì)量、只顧商戶數(shù)量的短視問(wèn)題，不管這個(gè)商戶以前是否干過(guò)、干得如何，先簽約進(jìn)場(chǎng)再說(shuō)。很多項(xiàng)目出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)困境，也與初次創(chuàng)業(yè)商戶比例過(guò)高有很大關(guān)系?？梢?jiàn)，很多時(shí)候初期招商的成功是存在水份的，是有泡沫成分支撐的火爆。第二、招商公司真的能帶來(lái)客戶資源、商家真的能跟著招商公司走嗎？我曾經(jīng)陪同甲方接觸過(guò)幾家專門(mén)搞招商的公司，他們往往喜歡重點(diǎn)炫耀自己有很多客戶資源、有很多商家會(huì)跟著他們走，事實(shí)到底如何呢？所有的商家可以分為兩大類，一類是有自己完善選址