新建商品房現(xiàn)狀分析

新建商品房現(xiàn)狀分析

[摘要]住房關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益,關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的穩(wěn)定?本文首先從房屋價(jià)格高,供求結(jié)構(gòu)不合理,空置面積不斷增加,住房質(zhì)量難保障等幾個(gè)方面分析了我國新建商品房存在的主要問題,在此基礎(chǔ)上,進(jìn)一步從房地產(chǎn)三級市場?土地市場?開發(fā)商以及投資者等視角分析了這些問題產(chǎn)生的原因,并對我國新建商品房市場健康發(fā)展進(jìn)行了展望?

[關(guān)鍵詞]新建商品住房;住房價(jià)格;住房結(jié)構(gòu);住房質(zhì)量

一?當(dāng)前我國新建商品房存在的問題

(一)價(jià)格高,供求結(jié)構(gòu)不合理,空置面積不斷增加?2005年隨著中央穩(wěn)定住房價(jià)格各項(xiàng)調(diào)控措施的落實(shí),部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長過快的勢頭得到控制,房價(jià)漲幅趨緩?宏觀調(diào)控措施初見成效,但房價(jià)過高仍是一個(gè)亟待解決的問題?首先談房價(jià)收入比,世界銀行認(rèn)為:房價(jià)收入比在3-6倍之間比較適當(dāng)?據(jù)《中國行業(yè)景氣分析報(bào)告》顯示:日本東京居民的收入與房價(jià)之比大約為1∶,而我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與僅按人均22平方米的住房面積(人均22平方米的標(biāo)準(zhǔn)是“十五”規(guī)劃確定的,而據(jù)去年年底建設(shè)部在南京召開的工作會議上的數(shù)據(jù)顯示,2005年我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已經(jīng)達(dá)到26平方米)所需支出形成嚴(yán)重偏離,遠(yuǎn)高于國際上3-6倍的水平?這只是平均水平,沒有考慮區(qū)位對房價(jià)的影響?北京師范大學(xué)金融研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)金融安全評估報(bào)告》稱,我國東部地區(qū)商品房均價(jià)已達(dá)到4000元左右?根據(jù)我國2005年城市戶均收入在萬元-萬元計(jì)算,如果購買一套70平方米的新房,可能房價(jià)收入比在13倍,4000元左右的商品房價(jià)格意味著在城市居民當(dāng)中,至少70%沒有購買新商品房的能力?

其次,供求的結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出,我國大部分地區(qū)的房屋開發(fā)中,高檔房屋比重過高,低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)量不足?如上海市中低價(jià)位房走俏,沈陽中低價(jià)位并且面積適中的商品房暢銷;而高檔?大戶型住宅積壓較為嚴(yán)重?高檔商品房用地?cái)D占經(jīng)濟(jì)適用房用地的現(xiàn)象到處可見,據(jù)《2005年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》透露:2004年,從商品住宅的投資類型結(jié)構(gòu)看,經(jīng)濟(jì)適用房投資比重繼續(xù)下降,從2003年的%下降至%,為1998年以來最低?2005年末,40個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)可售商品住房面積中,有23個(gè)城市套型在120平方米以上的住房占50%以上;有16個(gè)城市80平方米以下的住房不到總面積的10%?而國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)投資快報(bào)數(shù)據(jù)稱:2005年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資同比下降%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重僅為%,比2004年又下降個(gè)百分點(diǎn)?2006年普通居民家庭需要的中小戶型?中低價(jià)位住房供應(yīng)仍然不足?調(diào)整供給結(jié)構(gòu)的力度仍需加大?

第三,商品房空置面積不斷增加?國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示,2005年1至10月,全國商品房竣工面積達(dá)到億平方米,比去年同期提高%?10月末,全國商品房空置面積達(dá)到億平方米?目前,全國商品房空置率已達(dá)到26%,大大超過國際公認(rèn)10%的警戒線?《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》稱,2005年,全國商品房銷售面積億平方米?12月末,全國商品房空置面積億平方米,同比增長%?

(二)商品房質(zhì)量難保障?一方面,住房價(jià)格居高不下,另一方面,居民所購房屋質(zhì)量卻難以保障?近年來消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)中,商品房買賣糾紛往往“榜上有名”?在商品房建筑施工工程中,不法商家?建筑商為了節(jié)省成本,采用不符合規(guī)定的建筑材料,或者由沒有建筑施工項(xiàng)目資質(zhì)的施工隊(duì)伍進(jìn)行建筑,這些都直接導(dǎo)致部分商品房質(zhì)量低劣,最終導(dǎo)致居民所購房屋質(zhì)量達(dá)不到預(yù)期的質(zhì)量水平,比如:墻面出現(xiàn)裂縫,雨天滲漏嚴(yán)重;樓板開裂,地板?門窗變形等;尤其是期房,面積縮水,開發(fā)商擅自變更規(guī)劃,配套設(shè)施無法兌現(xiàn)……?例如:根據(jù)浙江省消費(fèi)者協(xié)會的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2005年浙江省關(guān)于房產(chǎn)的投訴案例有780例,其中房屋質(zhì)量問題最多,為386例;而杭州市消費(fèi)者協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,2005年共受理房屋投訴155件,其中房屋質(zhì)量問題?延期交付?交付結(jié)果與商品房合同不符?周邊環(huán)境發(fā)生變化等都是投訴的熱點(diǎn)?所以,如何保證商品房質(zhì)量,是一個(gè)亟待解決的問題?

二?新建商品房存在問題的主要原因

(一)房價(jià)過高淺析

1.住房三級市場發(fā)展不平衡,交易制度不健全,土地供應(yīng)制度不完善?全國二手房市場發(fā)展很不平衡,例如:上海和南京二手房交易在房地產(chǎn)交易中占相當(dāng)大的比重,其中南京二手房交易量已經(jīng)超過50%,成為市場主體?但總體看來二手房市場發(fā)展仍然比較滯后,大多數(shù)城市的二手房交易量在10-30%之間,二手房的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于需求,與一?二級房地產(chǎn)市場的發(fā)展不相協(xié)調(diào),沒有產(chǎn)生房地產(chǎn)一?二?三級市場互動互利的效果?歸納其原因:一是部分城市現(xiàn)行政策的制約,如對已購公房上市出售,雖然做了近10年的努力,但除了上海,其他城市都收效不大?公房上市,按照有關(guān)規(guī)定,應(yīng)實(shí)行申請審批制度,實(shí)際操作中卻成了一道人為的障礙,相當(dāng)多的已購公房沒有房產(chǎn)證和土地證,不能進(jìn)入流通市場;二是目前我國有資質(zhì)從事二手房交易的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)大多規(guī)模小,信譽(yù)不高,從業(yè)人員素質(zhì)較低,許多未經(jīng)房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn),中介服務(wù)過程中操作不規(guī)范,甚至誤導(dǎo)?坑害住戶,使房地產(chǎn)中介服務(wù)的市場認(rèn)可程度很低,難以適應(yīng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展和老百姓對房地產(chǎn)信息的需求;三是二手房的交易稅費(fèi)過高,制約了二手房市場的發(fā)展?這些問題使得我國相當(dāng)多的城市二手房交易市場缺乏活力?

土地供應(yīng)制度不完善?一些地方政府以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為名,低價(jià)供地;一些企業(yè)以增加土地儲備為名,大量圈占土地,個(gè)別企業(yè)甚至一次圈地上萬畝?2005年是開展土地市場治理整頓的第三年,但2005年未批先建占用耕地的面積仍有萬畝,與2004年相當(dāng)①?開發(fā)商缺乏社會責(zé)任感,追求高利潤,囤積土地?2006年1月18日,首屆房地產(chǎn)慈善論壇上,由中華慈善總會調(diào)查撰寫的《中國房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》顯示,開發(fā)商對“企業(yè)社會責(zé)任”的認(rèn)知度偏低,只有50%左右的開發(fā)商聽說過“企業(yè)社會責(zé)任”這一概念,整體仍處于企業(yè)社會責(zé)任初期階段?具體表現(xiàn):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求高利潤,熱衷于高檔商品房開發(fā),使得高檔商品房供過于求,價(jià)格虛高?而同時(shí),市場上低價(jià)位房屋供不應(yīng)求,甚至出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房銷售違規(guī)操作和市場炒作現(xiàn)象?從市場的發(fā)展看,供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重地背離需求結(jié)構(gòu),在供應(yīng)總量不足的情況下,就會導(dǎo)致價(jià)格過高,空置率不斷增加?

另外,房屋價(jià)格構(gòu)成不透明?目前,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收費(fèi)缺乏統(tǒng)一管理,定價(jià)沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),相應(yīng)的銷售管理監(jiān)控工作也未跟上?當(dāng)前房屋開發(fā)存在的十幾項(xiàng)收費(fèi),出自不同部門,存在一些不合理因素?追求高利潤的開發(fā)商,把這些收費(fèi)都追加到房價(jià)中?

再有,開發(fā)商惜售住宅和囤積土地,提高消費(fèi)者的心理預(yù)期?目前我國房地產(chǎn)市場是一個(gè)高信息不對稱和低透明度的壟斷競爭市場,少數(shù)開發(fā)商充分利用自己市場競爭中的優(yōu)勢地位,囤積土地?囤積房源等,其中囤積土地的現(xiàn)象非常嚴(yán)重?大型房地產(chǎn)企業(yè)有著雄厚的實(shí)力,取得土地的能力非常強(qiáng),來自峰會組織的數(shù)據(jù)顯示,2005年,全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)共儲備土地面積億平方米,而北京去年的住宅供地面積不到1000萬平方米;其中土地儲備面積在100-500萬平方米之間的企業(yè)有43家,所占比重最大;土地儲備面積超過1000萬平方米的企業(yè)有9家,與去年相比增長近1倍?另外,2005年全國已購置土地中,未完成開發(fā)的有近億平方米,按2005年前11個(gè)月的開發(fā)水平,還能滿足一年多的開發(fā)需要?開發(fā)商囤積土地起到了哄抬房價(jià),操縱市場預(yù)期,誤導(dǎo)普通消費(fèi)者的作用?另外,開發(fā)商惜售住宅,甚至采取“銷控”,使房價(jià)節(jié)節(jié)上,俏銷戶型?位置好的單元后上市,價(jià)格當(dāng)然會“水漲船高”?

3.投資者投資購房及國際游資的涌入?目前中國的金融投資環(huán)境是銀行存款負(fù)利率,加之2005年房屋貸款成本低廉,個(gè)人住房貸款首付比例為20-30%,首付比例比較低,個(gè)人貸款寬松,因此投資增值潛力較大的城市吸引了眾多投資購房者(多數(shù)兼具投資與自用雙重特性),但其中也不乏非理性投資者,投機(jī)炒作現(xiàn)象有所抬頭?據(jù)蘇州市對典型樓盤的調(diào)查,個(gè)別樓盤投資性購房的比例達(dá)到25%?另據(jù)反映,一些中介機(jī)構(gòu)組織的溫州購房團(tuán)(主要以投資為目的)到一些地區(qū)集中大量采購商品房,造成這些城市的房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)較大幅度上揚(yáng)?再有就是外來人員購房(相當(dāng)部分是富裕農(nóng)民進(jìn)城購房),如廣東省購房者中35%是農(nóng)村和省外?境外人員,廈門?烏魯木齊?成都外來人員購房比例分別達(dá)到47%?%和43%②?

此外,在國際匯率市場上,人民幣面臨巨大升值壓力,大量外匯?熱錢流入內(nèi)地?最可能對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要影響的是海外“熱錢”(國際投機(jī)資金)③?因?yàn)槠毡檎J(rèn)為人民幣幣值被嚴(yán)重低估,至少應(yīng)該升值10%,如果人民幣繼續(xù)升值或者保持升值的良好預(yù)期,按照資本逐利的本性,大量“熱錢”將會進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場,推動房價(jià)水漲船高?據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)界日前猜測“熱錢”的最高數(shù)字是1000億美元,其中大量資金參與了我國房地產(chǎn)的炒作,據(jù)人民銀行上海分行統(tǒng)計(jì),境外資金直接流入上海房地產(chǎn)市場的比重,2001年是%,2002年上升到%,2003年超過了25%?有關(guān)人士認(rèn)為,2004年大約有80億美元的海外熱錢投入了上海房地產(chǎn)市場,2005年一季度海外“熱錢”占上海市商品住宅成交量的40%?

國際游資之所以會蜂擁投入房地產(chǎn)行業(yè),其一,賭人民幣升值,現(xiàn)在將外匯以比較高的匯率換成人民幣資產(chǎn),一旦人民幣升值,資產(chǎn)拋出后,便可從匯率中穩(wěn)賺一把?其二,從事房地產(chǎn)炒作,可以獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他成熟市場國家的收益?調(diào)查顯示,海外流動資金在美國房地產(chǎn)投資的平均年收益率為6-7%,日本是4%左右,而在上海的年收益率可以達(dá)到20-50%,北京也在15-20%之間?

(二)房屋質(zhì)量良莠不齊的主要原因

1.現(xiàn)房質(zhì)量達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的原因?房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量多,行為不規(guī)范?全國現(xiàn)有3萬多家房地產(chǎn)公司,這不但加大了監(jiān)管和統(tǒng)計(jì)的難度,而且由于部分企業(yè)實(shí)力弱,甚至有些只是項(xiàng)目公司,短期行為嚴(yán)重,加之近幾年房地產(chǎn)熱,某些開發(fā)公司認(rèn)為再差的樓盤只要通過有效的營銷推廣都能銷售一空?一些開發(fā)商過分關(guān)注市場炒作,如名稱(山莊?花園等)?房型概念(SOHO?TOWNHOUSE等)?綜合功能概念(如e住宅?數(shù)碼城等)?以及環(huán)境概念等,而對質(zhì)量卻關(guān)注甚少?

此外,還有一些開發(fā)公司利用消費(fèi)者商品房知識的匱乏,在購銷合同中設(shè)置陷阱,強(qiáng)加給消費(fèi)者顯失公平的條款,惡意造成房地產(chǎn)糾紛?期房質(zhì)量更難保障的原因?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目歷時(shí)時(shí)間長,需要資金量大,融資渠道又非常單一,主要依靠銀行貸款?比如,2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為10106億元,而同年度房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場融資僅有億元,這些企業(yè)包括空港?首創(chuàng)?華發(fā)首發(fā)?招商局等,而通過信托融資的房地產(chǎn)項(xiàng)目也只有億元資金?開發(fā)商缺少資金,就采取預(yù)售“樓花”的辦法把購房人變成了投資人?有些開發(fā)商為了趕工期或節(jié)約成本,便降低房屋的質(zhì)量;也有些開發(fā)商逾期交房?改變設(shè)計(jì)等?另外,還有些開發(fā)商為了獲得資金,用房產(chǎn)證抵押,期房購買者雖然買了房子,但是卻拿不到房產(chǎn)證?因此,期房質(zhì)量更難保障?

三?我國新建商品房市場健康發(fā)展展望

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控,2006年5月底,建設(shè)部?發(fā)改委?監(jiān)察部?財(cái)政部?國土資源部?人民銀行?稅務(wù)總局?統(tǒng)計(jì)局?銀監(jiān)會聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》,此次出臺的有關(guān)稅收?信貸?土地政策?住房結(jié)構(gòu)等8項(xiàng)“硬指標(biāo)”具有更強(qiáng)的強(qiáng)制性和操作性?此外,政府還應(yīng)下大力度消除已購公房上市交易的政策性障礙,增加房源,進(jìn)一步搞活住房二級市場,促進(jìn)住房梯度消費(fèi)?相信隨著這些措施的貫徹執(zhí)行,房價(jià)?房屋結(jié)構(gòu)會逐漸趨于合理?

對于房地產(chǎn)市場上的合同欺詐?虛假廣告?中介不實(shí)以及商品房面積和質(zhì)量方面等消費(fèi)者投訴較為突出的問題,應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)行業(yè)信用體系的建設(shè),強(qiáng)化社會信用監(jiān)督?

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)鍵的主體是開發(fā)商?我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,一方面取決于宏觀調(diào)控的措施與力度,另一方面取決于開發(fā)商的經(jīng)營謀略與行為?

由于目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會責(zé)任感普遍比較淡薄,因此,首先應(yīng)動員媒體力量對積極實(shí)踐企業(yè)社會責(zé)任理念的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行大力宣傳,引發(fā)企業(yè)和公眾對“企業(yè)社會責(zé)任”問題的重視和思考,通過對企業(yè)社會責(zé)任案例的宣傳推廣,提升企業(yè)社會責(zé)任理念的企業(yè)品牌形象,促進(jìn)其獲得良好的市場效益?其次,為責(zé)任企業(yè)創(chuàng)造良好的市場?投資環(huán)境?再有,探索企業(yè)社會責(zé)任實(shí)施路徑,促進(jìn)政府?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?媒體和其他組織密切合作,創(chuàng)建一個(gè)開放和互動的對話平臺,探討如何通過建立合作和創(chuàng)新機(jī)制推廣責(zé)任投資,全面落實(shí)企業(yè)社會責(zé)任,促進(jìn)和諧社會建設(shè)?

雖然我國目前新建商品房市場存在的問題比較多,但只要政府宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策措施能夠得到較好的實(shí)施,同時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠增強(qiáng)社會責(zé)任感,商品房市場很快就會走向健康發(fā)展的軌道?

注:

①張晏.嚴(yán)格管理毫不放松——2005年土地利用變更調(diào)查解讀[EB/OL].http://,2006-04-05.

②謝家瑾.2003-2004年中國房地產(chǎn)市場形勢分析總報(bào)告[EB/OL].http://