百貨商場購物中心商鋪租金指數(shù)計算方法及結(jié)果

百貨商場、購物中心商鋪租金指數(shù)計算方法及結(jié)果蓬勃發(fā)展的商業(yè)物業(yè)市場需要一個反映商鋪租金價格水平、波動幅度和變動趨勢的指標工具，為商鋪投資者、經(jīng)營者及各類投資人提供決策及參考的依據(jù)。房地產(chǎn)指數(shù)使投資者、經(jīng)營者和管理者能夠及時了解影響房地產(chǎn)變化的因素及其程度；透析房地產(chǎn)現(xiàn)狀，預(yù)測未來發(fā)展形勢。尤其是地方性的房地產(chǎn)指數(shù)其優(yōu)勢在于能夠深入到具體區(qū)域、業(yè)態(tài)類型中及時準確的獲得新數(shù)據(jù)從而減小了預(yù)測誤差，使指數(shù)更具有借鑒意義。房地產(chǎn)指數(shù)的細分化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要。1、樣本的選擇與替換樣本的選擇及調(diào)查方法調(diào)查項目規(guī)模的界定：商鋪項目5000平方米以上。商鋪租金指數(shù)采取判斷抽樣的方法，即根據(jù)專家的判斷或調(diào)查人員的主觀決定抽取樣本的方法。樣本商鋪的調(diào)整：當基期距計算期的時間較遠或樣本商鋪不再具有代表性時對樣本進行替換調(diào)整。2、計算標準指數(shù)的計算頻率：由房地產(chǎn)的特點商鋪租金指數(shù)每季度計算一次。權(quán)數(shù)的確定：計算商鋪租金指數(shù)的權(quán)數(shù)以商鋪的營業(yè)面積為權(quán)數(shù)。3、計算公式理論基礎(chǔ)運用加權(quán)綜合平均法，選擇質(zhì)量指標指數(shù)，其公計算結(jié)果說明復(fù)雜現(xiàn)象總體質(zhì)量指標綜合變動的方向和程度，也就是價格變動對銷售額的影響。1）拉氏指數(shù)：拉氏指數(shù)將同度量因素固定在基期水平上，又被稱為“基期加權(quán)綜合指數(shù)”，拉氏公式實質(zhì)上是一個變化了的算術(shù)平均數(shù)的算法。拉氏價格指數(shù)公式為：其中p1、q1報告期的質(zhì)量和物量值，表示p0、q0基期質(zhì)量和物量值。拉氏價格指數(shù)以基期商品的銷售量作為同度量因素，這說明它是在基期的銷售數(shù)量和銷售結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上來考察各種商品的價格的綜合變動程度的。2）帕氏指數(shù)：帕氏指數(shù)將同度量因素固定在報告期水平上，又被稱為“報告期加權(quán)綜合指數(shù)”，帕氏公式實際上是一個調(diào)和平均數(shù)的算法。帕氏價格指數(shù)的公式為：斯其中范p1險、q恭1報冠告期笑的質(zhì)敵量和笛物量敗值，銜表示衫p0濟、q謠0基屈期質(zhì)敢量和擇物量凈值。浮帕氏虎價格盞指數(shù)燦以計更算期星商品津銷售煮量作賺為同斜度量般因素機，這嫁說明強它是靈在計介算期惰的銷褲售數(shù)后量和備銷售孝結(jié)構(gòu)時的基予礎(chǔ)上葬來考倍察各衡種商棕品價泳格的浸綜合布變動兄程度降的。穿3）執(zhí)費雪錯指數(shù)胖：它攀是對話拉氏瀉指數(shù)刊和帕懲氏指索數(shù)直蛇接進扶行平析均的清結(jié)果駁，又睡被稱稠為帆“鳴理想喝指數(shù)噸”暗。費毅雪指悲數(shù)的正公式顆為：糕利用訴交叉濾指數(shù)嗎公式累得到融的計忘算結(jié)會果比鼠較適萄中，揭能夠崗調(diào)和廚不同濕權(quán)數(shù)英所引謠起的嘉偏差怠。費鼻雪指國數(shù)公蜻式實卸質(zhì)上婚是一踩個幾障何平券均算徑法，健幾何治平均神數(shù)的澇結(jié)果械大于玉調(diào)和瞎平均號數(shù)又閣小于探算術(shù)繞平均信數(shù)，羅所以樹還可尖以消鞠除指農(nóng)數(shù)偏彼高或訓(xùn)偏低門的現(xiàn)怖象。尿指數(shù)昆的選胡擇任在指診數(shù)的坐選擇雪方面熱，指隱數(shù)偏鐮誤是揮影響朝指數(shù)唱準確左度的吳重要銹原因匯，能慘夠消穗除這燕種偏購誤的挺指數(shù)磁公式航，無惡疑是牽科學(xué)通的，煤但由佩于F扁is沙h費減雪公穴式計認算復(fù)俗雜，搭在實津際計劉算中撞缺乏狐具體體經(jīng)濟轟含義鳳，在爭結(jié)果蜓上得沸到的存準確熱性的盛改進頌要遠三小于背它在膽計算磚中所心帶來蛋的繁萄瑣。沾考慮喪到商園鋪租悔金指鎮(zhèn)數(shù)同賺質(zhì)性剩的特殺點，串我們許選擇裙以基煩期物熊量作奏為同頭度量投因素段的拉駐氏指隸數(shù)計她算。秤其基切本計弊算公唯式如林下所蒜示：溪即該喉種店別型報南告期妄相對期于基暢期的于價格兵水平算的變霧化。溝商鋪澡租金鈴平均亂價格多的計善算步課驟垃1）轟各類姐型（閥樓層獵）商平鋪的異平均炊價格油2）陽該商跌圈租惑金的良比較判價格炊將該邪商圈另的該主期商概鋪租治金平較均價歲格與商基期刪北京櫻商鋪化租金創(chuàng)比較城價格嬌相比燒即可載得到拒該商秩圈該販期的燈商鋪警租金敢價格建指數(shù)兆。席基期賀的選凡擇：版北京妖商鋪私租金號指數(shù)多以孤20途03講年第陪四季借度的刷北京低商鋪衫租金油總水侮平比香較價罷格為榮基準調(diào)，定傻為怎10互0浩。普唇計算值期租枝金成功交價竊格的棉推算紅瓶在實厲際的涌租金黑價格火的計省算中尼，會脫出現(xiàn)弓沒有魂成交撤價格到的商旱鋪租蜻金的凱情況棋，我肝們采消用一娛元線逐形回雹歸的兇方法卻對同碧一層甲樣本喬進行羨回歸綢推算恭，折足算出石相應(yīng)指的成慧交價點。具斥體方福法如甘下：懇在同喝一層右中，細根據(jù)蕉一些懲樣本吩的實互際成苗交價品分別悔為Y頃1、捆Y2拖……德Yn家。對映應(yīng)的陷報價旋分別衡是：腳X1昨、X攜2竊……憲Xn絹。擬渡合直市線為辯，由掩最小偏二乘惡法可崇以得果出：老由此嗚可以抱根據(jù)羨計算株期的警報價龍得到腥該期抄的成炮交價級。固P.消S：魂本指杠數(shù)體坊系處貸于試較行階蒼段，傘如有宣不妥沃之處鄭請讀因者指凈出，愧使之目能不攪斷完云善。續(xù)由于促百貨紀商場肢、購滴物中斯心商怪鋪的例占有鑒率最齡高。蹄經(jīng)過護一個豎多月饅的實塵地調(diào)裕研，冤我們袋基本辣上掌鏡握了星本市灑的大委型百炊貨商殿場、左購物狂中心烤的情盯況，蠻經(jīng)過猴認真處選擇榴樣本瓜，本落期內(nèi)硬刊率異先推繩出百柿貨商玉場、扇購物鬧中心年商鋪吼租金系指立數(shù)。倆樣本紙選擇占難由于朱百貨矮商場慰、購吉物中封心商符鋪面例向的值客群胡是全誓市居搏們，肆根據(jù)災(zāi)其特收殊性粉我們欲選擇拼王府聽井、糠朝外立、亞廳運村羊、西費單、演CB摸D這島五個兇較為型成熟諸的商廢圈。喜在普睡查的階基礎(chǔ)疫上，百在各貸商圈杏中選雷擇不影同檔題次有圾代表械特征射的商登場，瓶最終賢挑選斥了1斷1個機商場基作為穩(wěn)樣本倦。表錯1為鄙我們異進行汽普查所的部買分商糟場的享名稱展。夢表1蘿：北扎京各逆商圈瑞內(nèi)商川場一娘覽表為所屬價商圈玉朝外繼商圈模CB砌D商蠟圈拴王府清井商袖圈陶西單株商圈渾亞運晃村商宋圈湯燕莎奏商圈辟阜成士門-柿-復(fù)送興門吊商圈荷百貨杰商場梨購物屑中心叛北京男藍島幫大廈終豐聯(lián)茄廣場匪商場著太平礦洋百徐貨盈辜科店文國貿(mào)矛商城完貴友聾大廈獵東方嶺新天悲地飽東安怒市場良世都啦百貨飲王府好井女齊子百卻貨贊西單失華威些商場籠西單我賽特臣商城兔中友外百貨誰首都太時代遠廣場司安貞多華聯(lián)畢商廈袍北辰觸購物豈中心隙華堂每商場揮飄亮頁購物擔中心沖北京癥燕莎課友誼束商城熟北京湯友誼植商店扶華堂該商場究燕莎拉奧特去萊斯科北京賠百盛奇購物澡中心賓北京刃新世醒界中禾心扭阜成圾門華位聯(lián)商看廈持指數(shù)譯計算啦結(jié)果俘以及焦分析祥20潮04館年第渡二季取度北未京百分貨商凳場、勤購物刃中心歐商鋪芽租金旗總體瑞及各膽商圈錄情況野，如艘表2夫所示祥：磚表2爽：北毫京百慣貨商肯場、蕉購物弓中心秘商鋪吊平均些租金映和指追數(shù)比暴較圖輔(單酷位：盲元/糕平方降米非×車天)嬌商圈呈北京墊平均遵王府爹井商策圈鑼朝外蘋商圈攝亞運慎村商至圈適西單紗商圈撇中關(guān)腐村商帥圈堡CB雁D商承圈筋商鋪眠租金樸平均錦價格危24丘.1鎖1尾30盟.1企4顛12蹤.5眨6倦13憐.2冠5網(wǎng)36撒.1松1商18時.0敞0帥35剛.0括5復(fù)指數(shù)適值仁83勺.9士5輛10醫(yī)4.訓(xùn)62沿35差.9掙6春39規(guī).7弱9跌13胡9.悉08課52晉.2相1斑13罪2.撒22其商圈薦橫向抓對比互分析漿區(qū)域劍是經(jīng)切營者半和投挨資者梨首要冊考慮魄的因縣素。齡就各蹲區(qū)域慘商鋪終指數(shù)糧，本鎖期不俊同區(qū)勁域作避橫向頓對比攏分析泡。從膠分析商中使提投資懶者了販解不航同區(qū)邀域商橋鋪租翻金水燥平。冊總體濫情況筐分析浸北京異百貨孤商場超、購謎物中逢心商賊鋪的繳平均瀉租金桂為：適24死.1抬1元船/平茅方米淺×臂天致從本爆期數(shù)杠據(jù)可盜以看置出：廚20截04罩年，浪北京悼的商刑業(yè)地枝產(chǎn)市票場較棍為紅灰火。補王府頑井、田西單兆商圈滾商業(yè)鐮物業(yè)修現(xiàn)狀房分析搶位于貨王府固井、輝西單語等傳誕統(tǒng)商茅業(yè)區(qū)濟的商狀鋪平涂均租帝金高三居各政類店矩鋪之喊榜首撞，指泥數(shù)值例也高厚于其姑它商廁圈近似百點找，且愉繼續(xù)綿呈穩(wěn)恢中有膜升的言走勢鵝。隨先著金少寶街輔大型員綜合紡性項免目的冶興建艷以及料東單慧“歲銀街來”怎的改噸造，考大面鹿積商抄鋪將撈被推貸出。金而另漠有報羽道說衡王府震井將寶興建莖規(guī)?？催_數(shù)悄十萬蠅平米持的地缸下商振城，捐屆時不可將閣丹耀期大廈每、新壩東安勺市場穗等商劉業(yè)物隔業(yè)連租通起叔來。房加之裙現(xiàn)有繡的大潤型獨鑒立商維業(yè)設(shè)羽施東犬方廣保場、編老東溉安市絹場等毯其商蝴圈內(nèi)面的商頂業(yè)氛伸圍將咸更加波濃厚何。寧CB付D商倉圈商凳業(yè)物崗業(yè)現(xiàn)行狀分開析冶以商清務(wù)概鮮念的牲朝陽貌CB疫D商攻圈強菜調(diào)辦恥公功處能和繳地區(qū)掉主題羨的特私點，薪CB泰D商幻圈內(nèi)陷呈現(xiàn)戒各行巧業(yè)百依花齊槐放的炮現(xiàn)象斤，理講想的感商業(yè)死氛圍廁更加朵受到勉投資趣商和族經(jīng)營怕商的開認可散。其詢商場愁租金捧指數(shù)槳值已娃經(jīng)緊輔隨傳柱統(tǒng)的藍商業(yè)輝中心蛋區(qū)。暖目前尖該區(qū)昨域內(nèi)晝的商腔業(yè)發(fā)存展情可況較宜好，嘩大型貝商業(yè)孔中心仰有國答貿(mào)商朵城、統(tǒng)嘉里石中心榨商場豈等都毒具有腥很高獸的知賀名度顛。近毫三年施內(nèi)C脅BD孫區(qū)域漁將有般超過說50潑萬平嗽方米萄的新藍增商巖業(yè)面駕積，壇CB傭D區(qū)拆域未撐來商憤業(yè)業(yè)雖態(tài)將慰以建攀筑綜脈合體嫩中的卵連鎖跪小經(jīng)徑營店齊和休串閑新齡概念葵型店峽、小債規(guī)模豆精品捏型的接SH稀OP同PI甲NG縫M煎AL茶L友為主撈流。壽亞運涉村商徒圈商揚業(yè)物繼業(yè)現(xiàn)扔狀分門析縮以餐愈飲、合娛樂咐、超誰市等己生活壞配套陰行業(yè)培為主蓋形成淘了亞龜運村峰獨特宵的商宣圈氛焦圍，香并且俊規(guī)?；跐撊找鎿鯄汛笞?。本輸指數(shù)轉(zhuǎn)顯示丸該商炭圈百餡貨商疲場、鴨購物堆中心油的租劉金水潑平較答低，座這與偷商圈怪內(nèi)住畏宅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