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文檔簡介

松江新城土地開發(fā)成本及出讓價格測算方案投資控制部編二零零二年二月二十一日目錄我國的土地制度城市土地價格形成過程及形成機制房地產(chǎn)估價原理介紹霉我單暖位的差土地成開發(fā)囑成本炎分析聽地塊世價格沾估價遍方法揀課題歡:成捆本法諷進行渠地價怨測算堵委托霜專業(yè)蕩的評形估機稀構(gòu)進賞行地平塊估降價配1.啦我國彼的土雀地制枝度悠我國律是一趁個人果口多只,人邊均耕綁地少棄,土躍地資補源嚴移重不羞足的堡國家夸。損“肌十分宇珍惜相、合顛理利橫用土棟地和歲切實片保護論耕地慣”撫,公是我編國的從基本倚國策市,土灘地的恒基本方國情斥決定沉了我勁國必丙須實求行世禾界上義最嚴撇格的內(nèi)土地抓管理洽制度屈。運我絕國實攜行土鑰地的叛社會園主義口公有頁制,買即全凳民所午有制助和勞第動群況眾集批體所嗎有制慢。全辭民所仍有,統(tǒng)即國瞇家所仿有土棵地的盲所有毫權(quán)由畝國務步院代弟表國勁家行塌使爹,四任何圓單位穴和個返人不梁得侵裂占、餡買賣夏或者牛以其濤他形信式非堅法轉(zhuǎn)映讓土遙地。肚目前敵我國售土地法使用鍬制度霉是在席堅持繁社會濟主義到公有趴制的縱前提閱下,均實行臺土地忘所有燙權(quán)與衰使用拾權(quán)的衫兩權(quán)僚分離急,擇土地蠢使用倘權(quán)可石以依痰法轉(zhuǎn)疤讓牙;冬國家斗為公疲共利令益的斤需要飄,可變以依聞法對嫩集體翠所有君的土父地實之行征刑用。駝征用徹下列制土地槐的,艙由國出務院去批準慚:基怒本農(nóng)罩田振、瘦基本護農(nóng)田萬以外縣的耕斬地超碗過三別十五掩公頃土的浮、椒其他剪土地桑超過勝七十謙公頃芬的。齒征用河上述軍規(guī)定垃以外穗的土蒸地的盜,由莖省、時自治毅區(qū)、察直轄曲市人羽民政止府批窯準,愧并報舍國務煮院備眉案。喇征用倦農(nóng)用暖地的軟,應存當先躬行辦止理農(nóng)跨用地攜轉(zhuǎn)用趨審批膽。征茅用土鑄地的揪,按奉照被閃征用俊土地變的原傭用途刺給予賤補償叉。征爹用耕糾地的救補償士費用照包括笨土地蛾補償狹費、眉安置聽補助及費以驢及地筆上附室著物蕩和青璃苗的桃補償核費。其征用轟耕地禍的土稿地補咐償費讀,為翠該耕井地被榨征用截前三身年平昏均年膠產(chǎn)值椅的六概至十澤倍。仿征用坡耕地何的安悠置補違助費帖,按殼照需犧要安猜置的碗農(nóng)業(yè)蠢人口梁數(shù)計輝算。桿需要之安置越的農(nóng)椒業(yè)人腿口數(shù)掃,按叔照被組征用雄的耕拾地數(shù)踏量除售以征兄地前舊被征市用單吉位平這均每糾人占久有耕以地的泊數(shù)量援計算皆。每預一個物需要蝦安置榮的農(nóng)救業(yè)人江口的慘安置黑補助健費標請準,它為該瓣耕地門被征念用前剝?nèi)炅浩骄p年產(chǎn)鍛值的懲四至端六倍最。但精是,四每公據(jù)頃被傅征用需耕地喊的安品置補劇助費倍,最波高不滿得超劫過被犬征用剛前三故年平離均年遭產(chǎn)值飯的十吼五倍欲。征來用其解他土銹地的裁土地新補償開費和遭安置續(xù)補助雁費標腦準,是由省努、自籍治區(qū)竿、直痛轄市釋參照絲征用供耕地融的土封地補胃償費斤和安餃置補嘗助費蜂的標愈準規(guī)貝定。忌被征細用土洲地上承的附底著物芒和青腐苗的完補償琴標準碧,由鎖省、興自治醬區(qū)、兩直轄蹤市規(guī)笨定。奪征用鍵城市惹郊區(qū)對的菜玉地,故用地簽單位沖應當賣按照屑國家往有關悔規(guī)定爛繳納漲新菜敏地開耽發(fā)建由設基暮金。丟府國家耍實行土土地虧用途椒管制緊制度怖,喝國家驢編制別土地生利用忽總體退規(guī)劃快,規(guī)巧定土唉地用館途,諷將土苦地分誤為農(nóng)腐用地淘、建咐設用渴地和美未利線用地待;漲嚴格萬限制講農(nóng)用撓地轉(zhuǎn)記為建蔬設用焰地,搏控制故建設柜用地擴總量點,對播耕地窮實行惡特殊峽保護窩。農(nóng)拾用地甚是指攔直接魂用于盞農(nóng)業(yè)搖生產(chǎn)坊的土歷地,扯包括救耕地傍、林聽地、酸草地杰、農(nóng)場田水帳利用祖地、懸養(yǎng)殖采水面喊等;瓜建設灑用地富是指暗建造貞建筑皺物、樹構(gòu)筑震物的坑土地客,包園括城寇鄉(xiāng)住瓣宅和庫公共旬設施濤用地推、工欠礦用帖地、服交通穗水利活設施資用地雅、旅晚游用顫地、四軍事晶設施舊用地萌等;牲未利濃用地莖是指品農(nóng)用扛地和借建設務用地億以外溪的土膀地。呆栗為了得合理帶利用闖土地羊,避襲免浪正費,泄除進泉一步卸加強訓土地說使用弄管理尖,改秤土地呈無償哀使用牌為有繪償使蔽用外邁,還鍬要充挽分體鳳現(xiàn)土附地的視使用冠價值白(價翁格)候,使杜用地邀單位菜和個懇人從狗經(jīng)濟撕上自虛我約昏束。根這樣葛土地鬧所有男權(quán)在政經(jīng)濟袍上才拳能得年以實凈現(xiàn)。田我國興所建睜立的湖社會業(yè)主義龜市場鉛經(jīng)濟食,就糕是要祥充分網(wǎng)利用捆市場插大量界發(fā)展鴉商品涂,當翠然也喬包括密土地雪商品圓。土報地是蛛各種趟生產(chǎn)到經(jīng)營新所不焰可缺閥少的益生產(chǎn)殿資料里,在級社會蛾主義守初級夫階段綁,也忘只有統(tǒng)把土股地作館為商備品對言待,值有償漁使用烘,才著能更嘩好地氧激勵賺人們韻珍惜轟土地墻,充騙分提牙高土索地的漢利用深效率瞧。辨2.恒城市匆土地東價格拒形成強過程良及形榨成機游制喜2.折1我骨國城訓市土哀地價仙格形顧成過絮程希我國躁城市陳土地柜價格塌是伴晌隨著托經(jīng)濟更體制謙改革藝逐步抖形成絲的,添其形雹成過光程大砌致可員分為直三個欄階段愚:罪借第一測階段突是從少19學49臥至1梯95陣4年菊,城美市土券地價潔格逐銷漸消患失。雅新中副國成注立后尋,國偉家沒勇收國眠民黨出政府御、大茂地主使.官東僚買辭辦資遣本和豎外國窩資本梨家的待土地龜,并泉將其腦分配熱給國村營企蓬業(yè)、金政府稻部門陣、公籠共團彼體、堆工人限等土脾地使射用者倘。1兔95死4年以以前繞,這挨些土牌地使命用者吵是要永向國期家交痰納地晶租或遲使用醬費的境,所左以這進一時童期,果城市姓土地其價格妄是存灣在的臨。1密95廊4年側(cè)2月燃24呼日,疑當時討的政返務院睡下發(fā)燈文件搜,規(guī)采定國摔營企蜻業(yè)、英機關途、部鮮隊和黎學校隆等經(jīng)扔政府取批準夸占用梢土地捎,不桶再向粘政府秩繳納測地租代或使重用費賠。此華后,姿城市嘴土地響價格墻已不括復存紡在。違在這雷一文裙件中志,我敲們還壤可以面看出特地價筐消失番的深呢層次指原因蠅在這百一時奔期,昆高度拴集中麗的計羞劃體集制已良經(jīng)建載立,跑國家蕉對企缸業(yè)和賠事業(yè)決單位兩實行翻統(tǒng)收彩統(tǒng)支漸,收營取地丙租或塌使用令費,蘭并不屈能真摟正增使加國或家收脅入,臂反而綱會提怖高企哈業(yè)生蓮產(chǎn)成君本,鞠擴大盲國家饒預算襲,并芹將增唉加不彎必要后的事阿務手薯續(xù)??鍤q第二柱階段仍是從滴19瓶54本至1訊97鬧9年留,城稿市土栗地無職價使霧用。銅大約加到1梁95毅6年厚,城召市土鉗地通劇過沒哭收大與地主懲、官丈僚資遣本的局土地父和對凱資本渾主義王工商墓企業(yè)歡的改筐造,浮實際炸上成料為國滲有土惕地,攏并已墳基本教上無狠償分唉配完蘇畢。淹此后促,每鄙當新絡的使秤用者討向國研家申倍請使剖用土別地時鑄,國穗家只勒能征探用農(nóng)廟民的股土地??;或叫者征吐用城珠鎮(zhèn)原街使用駛者的物土地校,再娛劃撥呼給新石的使穩(wěn)用者廊。無聽論是賺征用油農(nóng)民翻的土狹地還菜是征卵用城著市原憑使用薦者的捷土地樣,國球家都衰不能決再采步取沒紅收的口辦法舒,而難要給勾被征覽地者鉛以補磁償。監(jiān)補償粗費按奏照國裁家規(guī)駱定由歉用地雙單位確交給氏國家尾,再畝由國駐家支父付給論被征梳地者脈。在厲這一垮階段蛙,新夢的用未地者仿取得驕城市碗土地此是有吃代價造的,錄不是獻人們蹄通常岡所說前的是明無償茫的,燈但征巡地費她不是妻城市權(quán)土地名的價早格。深所以悼,確連切地俊說,拆這一肥階段答城市姓土地推是浙“四無價嚼使用摩。進使一步森分析撐可以準看出動,征菌地費尼雖然巡是由染用地跌單位舉支付辜的,謎但在駐當時口統(tǒng)收地統(tǒng)支諷的資斜金計前劃管遇理制宵度下毒,用趣地單膽位的律建設伯投資慨全部假由財頌政撥底款,摟征地逝費負雞擔最加終要簡落到論財政蘋上。變正是本由于浸政府薪與企鋪事業(yè)關單位檢之間婆的山“桂父子芹關系洲”認,形甲成了承這種窄費用妙負擔旦的傳體導機器制,況征地巨費的字高低轉(zhuǎn)并不號構(gòu)成夕對用偶地單重位的泛實際硬經(jīng)濟述約束宵。因穿此,充國家刪長期吸以來宅,一蘭直壓粗低征檢地費裳用,棕以此洽保證帶工業(yè)湯化和賠城市效化的臺進程谷,也楚說明樂了城繭市土誤地價庸格在貿(mào)這一祥階段均沒有強存在龍的必襖要。浮掙第三丑階段蠟是自益19雪80去年以煎來,砍城市惜土地干價格劉逐步顫形成流。對淡外開什放政典策引廁來了嗽外國柄企業(yè)羽,外供國企炸業(yè)使養(yǎng)用中快國的變土地烈當然何不能培等同螺于中口國企賭業(yè)使駱用中女國土阿地??抵袊3鞘胁客恋貛な褂猛贫雀8母镬o最初項就是慰從1于98情0年將對中看外合階資合乖作企細業(yè)征序收場律地使慨用費及開始囑的。產(chǎn)19劃80班年7濾月2錦6日餐,國鏈務院慎《關偶于中虧外合僚營企獨業(yè)建蟲設用縮地的泡暫行雄規(guī)定艙》指降出初“找中外若合營唱企業(yè)請用地搖,不證論新畏征地村還是選利用腥原有領企業(yè)鑄的場拜地,總都應甚計收球場地看使用駐費蛾”鈴。此她后,老一些揭城市捧加撫朗順.罷廣州毯也開摩始對線國內(nèi)蓄企業(yè)拆收取山土地紗使用抬費。惱場地油(土蓬地)胳使用蠢費的葛實質(zhì)怎就是名地租魄,所陵以說刻,國扇家征澆收場拐地(遼土地憑)使鄰用費奴,標逢志著鹿我國艦城市寄土地望開始載有了良價格攜形式左(準顏確地沾講只詢是地耗價雛場形)豎。另開一方緞面,給隨著為國有嬸企業(yè)神利改獅稅,奔建設猴投資暗由財胞政撥聽款改蝶為銀欄行貸錘款,腐企業(yè)慌開始冷有了舅獨立有性,蔥統(tǒng)收肯統(tǒng)支肥的局懂面開聚始被周打破扁。在沈這種灣環(huán)境三下,賭企業(yè)妄開始燒有愿息望利覆用自觀己多父余的擾土地既換取露資金款及其彎它必贈需品至,也躍有可咳能用掉自己閘的錢鳴而不喘是財沾政的志錢取液得所斯需的叢土地義,所烏以,錢各種余違背紗當時祖法律系的私幕下土喝地交已易即攻隱形癢土地資市場蓬開始時出現(xiàn)庸。這呆種隱盾形土留地市疊場的愚出現(xiàn)敗;標項志著換我國產(chǎn)城市票土地儀價格艷真正夢形成喝,只奧不過凈這種采地價佛沒有攝得到指法律辜的認棟可。六19留90陶年5脅月1畫9日荷,國悶務院諸發(fā)布金了《牲中華舞人民倆共和形國城仍鎮(zhèn)國早有土休地使典用權(quán)礙出讓便和轉(zhuǎn)朋讓暫船行條岸例》齊,這鞋標志吵著我此國城柴市土俘地一凈級市夫場和些二級殺市場材價格荒正式神全面葬形成打。目材前,桿我國精城市躺土地塞一級辦市場肝價格蝕有出翠讓地譜價、定出租滿地租葵、入沃股股纖息與積股利亡三種碧形式曬,二泳級市率場價倍格有捎轉(zhuǎn)讓獎地價男和轉(zhuǎn)捕租租撓金兩騎種形項式。塑2.演2我掉國城拴市土島地價雪格形凍成機警制仆判2.纏2.伸1城某市土啄地一扒級市撓場價畏格形柳成機考制安殖2.閣2.每1.幅1出受讓地天價的煩形成繁機制干素(1嚷)協(xié)岸議地塌價形思成機屑制。朝總體稍上講提,協(xié)度議地遮價是盯出讓氏方和多受讓喝方就丸特定鼻的城強市土斤地進斧行擠“灘一對亂一侵”踩的談念判而甜形成去的。搞協(xié)議導地價創(chuàng)的高辨低不先是由皮土地痰市場奶供需探狀況制和土參地預油期收搶益決醉定的役,而在是取觀決于錫供需傘雙方好的動鞠機。常作為訂受讓寶方的頓房地到產(chǎn)開孕發(fā)公欄司和司一般勿生產(chǎn)墳經(jīng)營纏企業(yè)目的動蠢機較綠單純?nèi)?,就濤是賺奪取更老多的拋利潤僑,而惑作為移出讓避方的傭地方疼政府館的動給機較帖復雜購,因孩為城慶市土良地對掌地方功政府倡具有克多重舒效用圣。這系樣,茄協(xié)議鄰地價滿主要單由地叔方政蘿府的兇動機蔬所決蝕定。脆當招保商引謀資、巴發(fā)展砍地方攀經(jīng)濟六成為抵地方汪政府醫(yī)主要嶄的供航地動某機時夠,協(xié)億議地茶價一起般較曉低,共往往鞋相當況于征案地拆嶼遷費腰用和決土地推開發(fā)稈成本慨之和毛,有鄰時甚促至低非于成易本當久增加儀地方憑財政下收入情、改醬善城需市基衛(wèi)礎設煌施成痰為地薯方政小府主相要的也動機疾時,旋協(xié)議撓地價俱一般宅略高底。一驅(qū)些地美方為您了避鄙免與隆中央鍋政府明分享蔽土地古收益坑,還交往往戒采取敏“史實物牽地價知”深的形解式。亂羅(2席)招個標地墓價形粱成機脈制。拜招標鹽出讓故土地職;是久政府麻公開廁招標粒或邀夫請符么合條筑件的轎投標喉人投巨標,妹經(jīng)評獅標后季確定懶中標精者。遞與協(xié)勸議出支讓相倡比;結(jié)招標懲出讓罩引進墊了競脆爭機喂制,駛使招礎標人捕有擇間優(yōu)選精擇的隙機會接,使接投標學人各意展所驅(qū)能。騾但出陳價最淺高者唐不一杏定能攏中標位,中掘標者稠往往血是出去價中晌等、姐其他污條件指優(yōu)越松的投每標人畢??芍钥慈撼稣衅蜆说販蟽r是父一種妹競爭消性地兇價;誓但它擊不完悠全由紙土地通預期封收益桐所決凱定,滋社會逃公共羅目標跟或者盛說政蜘府意惠圖在鈔其形榜成中隔起著幕非常呆重要筆的作異用。喘郊(3者)拍么賣地餃價形凝成機求制。粘土地蛾拍賣蓋,是齊指在章特定粘的時柏間和裙公開鋼的場躬合,窄競投閱者按塊規(guī)定吹的方茄式應乓價,巧按很“鍋價高蛙者得鄉(xiāng)”捉的原餡則出嫌讓土估地。她拍賣屬出讓胞和招憲標出醒讓雖測都是壯競爭槐性出商讓方就式,鋼但有裁很大齒差異楊。招駱標出趨讓中索的各筆投標礎入相甜互不區(qū)知道生其競區(qū)爭對駁手的漏條件補,而祖且一蘿般只褲有一薪次投盞標機圖會;貿(mào)而拍爛賣出劈讓是忌在各卻競買線人之汁間公址開競貨爭,陵每個紋競買床入可旅根據(jù)冊對手詠提出丹的報保價,競提出鞭更高邁的報冊價。誕因此硬,拍朵賣出吃讓是廊最富融有競占爭性婆的,孩拍賣洲地價氏完全它是市西場競輸爭機銅制的灶產(chǎn)物允,完泳全由恭土地謎最佳職預期百收益傅所決但定。色從結(jié)反果來境看,供在三良種出吳讓地爬價中豐,拍陵賣地順價是爸最高時的。宗祝需補浩充說市明的岔是,虜招標揭地價聞和拍賣賣地重價的求形成謎雖具壩有競羊爭性蔑,但辮這種朝競爭勸是一縫種壟昏斷競牢爭,隊這是示因為諒:出機讓地幣塊的汗用途相、容刑積率繞、建居筑密什度等吃都是悔由政奇府決多定的勉;競射投者攜與政宣府之醫(yī)間不磚存在吃競爭棒,競扶爭僅巾發(fā)生疲在競蘿投者錄之間歸。這慘種壟票斷競游爭方閃式既于有積績極的偏一面仿,又斜有消掃極的醬一面巾。它鞠有利看于城系市規(guī)指劃的綿實施攜;可盟以避構(gòu)免自扒由競灑爭條頸件下渠土地適資源究配置懲的不棕合理港,但填要是全城市旦規(guī)劃砍本身漢不合丹理;爽這種賤競爭墻又具蝕有孝“怨先天恐性丟”透不足弟,會豬給城禍市經(jīng)糊濟發(fā)頑展和仍居民蓬生活鋤造成喜極大毀的危闖害。須艘2.墨2.軍1.飯2地量租的題形成棗機制恨企出租訂是城慰市土離地一電級市首場的壘另一怨種交糾易方及式,導它是跟地方月政府龍直接搜向用雕地者唐出租上土地點使用好權(quán),獅按年協(xié)收取剩地租熱。目企前,不這種最交易小方式陶仍處祥在試透點探持索階圾段。睡現(xiàn)根烏據(jù)全脅國幾克個試稠點縣提市的識情況召,來斑說明曠地租篇形成剛機制遼。地餃租不腔是市咬場競驅(qū)爭的牲產(chǎn)物財,而巾星由瘋政府澤單方抗面確拾定的婦。從養(yǎng)制度緣經(jīng)濟脾學的劇角度畝來講巖,出餐租制轟(又贏稱為絞年租滿制)告的出沃現(xiàn)是壓一種何強制趴性制偷度變蜻遷,些所以告推行惹速度營較快跟。湖倘北省繡襄陽槽縣用匹了不栗到一惠年的加時間奏,就蔬全面旁實行亮了年子租制犬。截裁至1渣99探7年柴9月折底,魄全縣銷共簽狗訂了挺土地價使用但權(quán)出親租合遍同1賞63逢7份隙,地創(chuàng)租總失額達敏42宣19蛾萬元柴。渾增加器財政緣收入威,考浩慮企姿業(yè)的飛承受冶能力役,是霧政府穿確定茄地租熱標準浮的兩我項主揭要原規(guī)則。像全面在征收航地租頑,能幅增加滾地方誘財政混收入射,但紋目前位相當膏一部擁分企嫁業(yè)不妹太景店氣,算政府必為了間減少網(wǎng)年租郊制實糊施的怕阻力突,不繩得不歷考慮冒企業(yè)刪按年日交租抱的經(jīng)帆濟承籠受能論力,掛所以悠從低府制定坦地租盛標準瓶。四體川省才攀枝藍花市倍所制辣定的繪地租反標準評只相廁當于傅“牧標準溪地租黑”劈(標稼定地謊價X錢土地炸還原慧利率希)的揮30件%一晝50?。ズh北省噸襄陽脾縣的邀地租值標準吧只相里當于綿征地蠻成本境的2釘%-皮6%肉河南哲省許翠昌市鐘的地友租標胃準為漿每平脾方米病3-匪8元廟。沉2.虛2.慌1.茫3入何股股孕息與稍股利懂的形蜘成機握制夜陡隨著劣國有統(tǒng)企業(yè)衛(wèi)股份獸制改正造的也進行冒,城席市土花地一鑒級市置場又工出現(xiàn)糾了入址股這單種交稻易方拳式。歷土地上入股減是指兇國家形將土鈴地資巴產(chǎn)投裁入股叼份公楚司,承由股史份公趣司向皆國家所支付損土地連股股立息和四股利仁。國識有股堡包括反國有暗土地堡股,喘與社獨會公媽眾股業(yè)不一伙樣,虛它不敞能轉(zhuǎn)徹讓,籮所以桶股息間和股懂利是雅國有園土地遞資產(chǎn)認所能毛獲得辭的全勸部收軟益,榮可視歷為城爸市土甲地一旦級市序場一榴種特盡殊的劫價格捉形式彩。斑歇若不史考慮狠股權(quán)遞的轉(zhuǎn)局讓,擦國有辮土地精股社銷會公飯眾股炮所獲蒜取的主收益島應是隊一致蹲的,誠即同庸股同伶利。逢國有券土地脾股的姓收益利大小蛾取決熔于國白有土況地資雕產(chǎn)所苗占的感股份逢、股潮份公章司的桶盈利氣大小憑和股日息勝葛利分扇配方蛙案。蘭而國板有土竿地資未產(chǎn)所介占的化股份車與土習地資屢產(chǎn)價蔬格評挖估有偶著密致切的皇關系捎。在老不考鼠慮其教它因旦素的遞條件確下,氣國有塵土地插股的顧收益粱大小尖則取附?jīng)Q于帥股份割公司牧組建閉時的糖地價嚴評估灘。酸躲目前袋,我伶國宗虜?shù)氐乩r評哀估特奧別是叔改制趨企業(yè)野地產(chǎn)刻評估斷,基岔本上富被政覽府有勤關部野門的滅地價猛評估擔機構(gòu)咽所壟呆斷,賢評估可結(jié)果蛇要經(jīng)纏地方牲政府遍土地銀部門膛初審脊,還到要經(jīng)曲省級喘或國照家土販地部碎門確釋認。無就目慨前情觸況來美看,害“陷確認采”靜只不宵過是伴一個危名義繭上的冷步驟惱,遮“教初審?!鼻俨攀鞘逢P鍵芝。估多價機往構(gòu)只國要按圈照地暗方政妹府土彼地部森門和濤企業(yè)鮮的意頭圖進競行綱“霜技術(shù)稱包裝朗”下,估羽價結(jié)川果通玻過奸“辭初審溝這一隙關是姥沒有逗任何飽問題也的。厭估價喇機構(gòu)減為了凝自身千的利冰益,銳也只脊好如俊此。煎因此腳在實誰際操尼作中框,改敞制企聰業(yè)往民往根腳據(jù)所仁獲得陶的上賀市打“嘩額度榮”淹和凈儀資產(chǎn)附數(shù)量避,來已確定墓土地鈴資產(chǎn)暈的某印一價矩位,販土地拴估價嗓機構(gòu)抄據(jù)此刮進行非技術(shù)悅包裝傘’獵而確賤定具潤體的寇價格逆。由律于國碰有企阿業(yè)凈晚資產(chǎn)仰量一安般都卸非常膽大,順而且步非土敵地資迅產(chǎn)迫“迷調(diào)賬皆”鋒余地杏又很爸小,斧為了該抬高疼凈資嘆產(chǎn)收家益率崗,以焦利于微公司克募集華資金示,往統(tǒng)往采得取壓擊低土漫地價戰(zhàn)格的曾辦法草。例脾如,他湖北臂省某繳市有獎兩個權(quán)上市茶公司頭,一壓個是止國有體企業(yè)荷,其艇資產(chǎn)求量很災大,進一個售是鄉(xiāng)蘿鎮(zhèn)企耀業(yè),柜其資擔產(chǎn)量芝較小跑,它先們所各處城與鎮(zhèn)的座條件鞋相差奇無幾淋,所蒼在地高段的讓條件沉也基仍本一送致,唇其地半價理出應接衰近或居者差凝異甚所微,借但估仍價結(jié)爐果卻全相差輔很大貿(mào);國撲有企短業(yè)土舟地的頭每平漫方米粗價格碑比后傾者低惡50嘆多元愛。吊落從上給可以味看出衰,目剩前企國業(yè)改院制中蹄的地無價評羅估很收不規(guī)裹范;蕉估價沫結(jié)果濁受人中為因意素的億影響矛很大撤,最必終對捐土地爪使用學權(quán)入拐股的紙地價好形式慣——援股息若和股旋利產(chǎn)環(huán)生很滾大的桐影響恰。腎2.膚2.禾2城覺市土亮地二去級市劃場價扛格的忽形成旨機制索檢城市擔土地龜二級焰市場混交易飯,往歡往表急現(xiàn)為拳房地名產(chǎn)交皇易,筐而房壘地產(chǎn)寺交易蟲主要素包括惹房地心產(chǎn)出屬租和祖房地獻產(chǎn)買概賣兩尸種方摩式。謎因此躲,城悉市土斯地二稿級市掌場價響格是隊通過教房租信和房謙價來防表現(xiàn)喊的,雞房租憑和房臺價的慰形成餓機制存就反脹映了塌城市釋土地別二級豆市場油價格沿的形圍成機妨制。輛滿根據(jù)攤我國欲有關鼻法律句規(guī)定棗,房判租和如房價縣又可迎分為芒顯性建和隱蚊性兩籃種。墾顯性茫房價動(租井)是做指房傅地產(chǎn)衛(wèi)轉(zhuǎn)讓脂方支孫付了練一級潤市場臭地價敏再轉(zhuǎn)掙讓房賞地產(chǎn)啦所形搜成的敘價格縮;隱芒性房淡價(發(fā)租)舉是指奶房地約產(chǎn)轉(zhuǎn)兄讓方偷未支耽付一修級市市場地通價就農(nóng)轉(zhuǎn)讓劣房地孝產(chǎn)所允形成以的價霸格,陳有人彎稱之康為童“羞黑市薪”徹房價仁(租改)。限就目下前情葡況來斷看,依顯性喉價格秩主要漁表現(xiàn)導為商氧品房怨價,式隱性攔價格杏主要眉表現(xiàn)屢為私卵舊房合租金梳,兩梅者的蜘形成當機制薦基本埋上是揮一致吃的。驅(qū)本文柔僅以睡隱性譜房租盒的形六成機桿制來剃說明拔城市龜土地弦二級援市場岔價格供的形催成機扒制(羅暫不獨論地逢租與挖房租繭的數(shù)脾量關災系)雪。親泉l、透房租余反映窮了市濁場供個求關暫系便疼從短拴期來證看,逢可供溜出租似的房械地產(chǎn)悅的數(shù)跪量一噸定,夾供給珠天彈恰性,智房租瓣的大耳小完茫全由陵房地羨產(chǎn)需內(nèi)求所膠決定希。需冰求增機加,宋房租病上升端;需摘求減蹄少,舍房租癥下降憑。從和長期錦來講稠,房申地產(chǎn)昨的供腐給是汗有彈裝性的卸;房躍租的支大小責由房貓地產(chǎn)喪供需懸所決臉定,叛若需僑求增份加幅殊度大厘于供倆給增往加幅閥度,美房租博上升素;若四需求蹦增加羊幅度知小于灘供給絡增加零幅度謹,房呆租下渾降。功輝2、秤房租閘完全辜是市影場競禾爭的共產(chǎn)物咳刷一級礎市場斃上土竄地拍口賣和賞招標守出讓影,雖融具有撐競爭銷性;旁但競夫爭只莊存在蔑于承喪受方房之間治。與詠此不樣同,姜二級魄市場慌上房項地產(chǎn)屯租賃飛,既爺有出貿(mào)租方描之間肉的競刑爭,斯又有桿承租更方之鋪間的塵競爭恰。在定經(jīng)濟嘩高速疊增長中時期榜,房逝地產(chǎn)香市場死往往械是現(xiàn)嫌出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性顛和時盒效性顏。就估價拋時點井,是溜指估植價結(jié)朋果對幻應的蠶日期牧,或館者說蘇,是寸指估昆價對族象房炒地產(chǎn)堅的估麻價額敘所指減的具可體日挽期,凍通??靡阅臧?、月歷、日忘表示墻。房付地產(chǎn)耽市場壺是不毅斷變旗化的禍,因養(yǎng)此,恢房地基產(chǎn)價償格具運有很脅強的掙時間叫性,原它只邊能是浪某一呼時點邁的價佩格。隱在不永同的扔時點身上,旬同一疊宗房思地產(chǎn)牲往往釣會有縫不同粗的價出格。菊芝客觀標合理瀉價格答(或庭價值爪),咬是指禿基于什估價頌時點秤,在光正常替交易伴情況華下(化排除您非正慶?;驈澣藶橄菀蛩貪h的影革響)糧,某游宗房團地產(chǎn)逮為某島種估速價目前的所設能實漿現(xiàn)的載價格晝。房左地產(chǎn)鮮估價宗是估奶價對霞象房積地產(chǎn)口的客骨觀合雖理價摧格或饅價值滾的估釋算和燙判定滋,是冬一種鬼"公牧平市眾價"方,是誤為當斑事人丑提供睛的公施平可喝信的壓價格丹參考慰依據(jù)章;它橡不等絨于房饒地產(chǎn)熟交易隸雙方包的實伶際成竊交價禾格。轟需要栽指出抗的是零,一膽宗房趨地產(chǎn)典在市撞場上催的實垃際成柔交價伴格,吐通常尋會隨只著時獎間的科推移巨和房桑地產(chǎn)浪供求平關系稻的變撿化以距及交軟易雙誕方的爽心態(tài)作等而喜經(jīng)常扁變動價。蜓房地錢產(chǎn)價烘格世的厲水平愉,是奉由眾梯多影缺響房渡地產(chǎn)救價格濫的因呆素相菠互作膠用的稱結(jié)果劃,或炭者說膨,是優(yōu)這些疾因素尚交叉駱影響掘匯聚笨而成條的。勿這是龍房地干產(chǎn)估狗價的貫主要只難點敗。估脊價中慣一般瞞將價楚格的桃影響源因素冒區(qū)分夸為個誠別因很素、箏區(qū)域園因素頓和一昆般因涼素三收個層桑次:震欠

個漂別因應素是昂指房險地產(chǎn)給本身獨所具涂有的薄特點奉或條某件。皮例如皮,土浙地的譜個別段因素鴨有地枝質(zhì)、闊地貌宋、地斥勢、派地形模、日封照、躁通風障、干鞏濕,防鄰接稈街道呀的條帖件,聞與市發(fā)政設劍施的叨接近五程度蓄等等辰;又嘆如,森房屋先的個絹別因駝素有兔結(jié)構(gòu)損、類憐型、波式樣演、裝括修、膝設備蚊、質(zhì)大量、售戶型紫、層欄次、灰朝向僻、建邁造年斃代等效等。廁諸苗區(qū)域泄因素晨是指天房地逆產(chǎn)所叛處地辱區(qū)的肺環(huán)境威特點羽。主枕要有退:商史業(yè)服除務業(yè)剝的繁罩華程耽度,套道路神交通鴉的通槐暢程輛度,酒交通撲便捷襖程度部和城比市基預礎設潑施的者狀況垮等等陜。苗醫(yī)克一般漢因素腸是指網(wǎng)影響口所有蝶房地沾產(chǎn)價忍格的袍一般針的、術(shù)普遍役的、奏共同牲的因等素。佩主要歪包括貝經(jīng)濟打因素能、社溜會因駱素、獅政治器因素多和心洽理因咬素等躁等。暴房地長產(chǎn)價粉格媽的估扶價方緒法阻,目森前大眠致成腫熟的砍方法飾有五丑種,抵吵成本指法怪、便收益鏡法葡、豈市場針比較賀法罪、假電設開原發(fā)法鞏和難基準給地價秘系數(shù)鼓修正慕法停。靈委托利估價而時應敵明確執(zhí)的稀基本敢事項瀉包括議:會陣熟(1滅)明支確估鈴價對怪象的剝實體旅狀況渾,如旦對土謙地,胡應明南確它潛的地按籍范迫圍和步地籍知號,辰以及按坐落悠位置毒用途忘,面已積、吉形狀侍等;滾對房蹄屋,德應明奴確它黨的坐燈落位欲置(坐門牌吐號碼貿(mào))、苗結(jié)構(gòu)次、層顏數(shù)、礎面積薄、使獨用情口況等紋。極詢愛(2內(nèi))明樣確估生價對賺象的味權(quán)利轎狀態(tài)溫,如奏完全棗產(chǎn)權(quán)蟻、已沾設定馳有某撿種他小項權(quán)部利的舌不完竊全產(chǎn)狐權(quán),舊房屋歇的部田分墻丈體的少歸屬面等等血都必銜須明焰確。棄先蔥(3續(xù))明屆確估招價對撐象的疊范圍倚,如式單純浪評估糠土地住的價鴨值,非或單帆純評祝估房喇屋的奔價值著,或刷評估釘一幢讀房屋惠中的右某個浸部位深等等哲,都凳必須纖明確巡。荷奮蒜(4紹)明棕確估牲價目五的,紅由于晝同一佛房地參產(chǎn)出塑于不奧同的其估價砍目的廊,其倦估價燙結(jié)果增往往否不同懇。所混以,功必須勒明確笛委托漏估價龜人請廚求估拿價的路目的壞是什構(gòu)么,餃以區(qū)漫分不藏同性故質(zhì)的嚼估價抖。巾外棉(5皆)明仗確估彈價時加點,慰某房唉地產(chǎn)心的估蓄價結(jié)間果,徒是表惑示該棄房地償產(chǎn)在吐某一班個特遺定時擺點上浪的價敞格。翅因此稍,必展須明效確估夫價時穿點,碰如果屈不確腫定估抱價時女點,圍房地括產(chǎn)估克價是踩沒有傲意義縱的。碎語使(6減)明蒙確估監(jiān)價報君告交哀付的李日期錯,交斧付估帖價報供告的葡日期弓一般鴉由委帶托估撥價方獸提出悶,也育可由徐委托悟估價賣方和松受理歌估價柏方協(xié)惡商確至定,豐一般華估價主報告盆的作漆業(yè)日挨期為雹7-圾15里個工歌作日院。眠4.旺我單養(yǎng)位的輝土地捕開發(fā)友成本折分析香土地益開發(fā)雞成本喉由征束地費醫(yī)用、古動拆慌遷費果用、豐市政溪基寺礎嘆配套川設施允工程團建設瑞費用糊(包風括愛項目遷前期防調(diào)查渴、渡工程釘?shù)刭|(zhì)始勘探犧、就地形枕測量費、步設計表費用賽、監(jiān)用理費綿用及鈔審價陳費用拖等)換、財瘋務費畫用腸及等管理沖費用擊等題組成演。突我單炸位的豈土地痰開發(fā)枝模式料是仆“盆政府飼推動廢+市佳場運劈作稼”炭方式寒進行蹦的,篇對土準地的承開發(fā)拳與經(jīng)疊營是額以征法用農(nóng)投民集倡體所衛(wèi)有的摟土地蘆方式旨為主苦的,耳因為愿發(fā)生診了土項地所瓜有權(quán)殘的轉(zhuǎn)油移,慢即由宇農(nóng)民拘集體臣所有慘轉(zhuǎn)為久國家垂所有群,必原然要撈對原姨所有訂權(quán)人綢進行大補償其。根醉據(jù)《眨土地悟管理高法》瓣第四綁十七溫條規(guī)差定:慰“肌征用何耕地炎的補款償費言用包絞括土爛地補氣償費意、安逮置補毅償費熟以及欣地上式附著班物和峰青苗鬧的補葡償費故”宣;淋“閘征用駛其他廊土地騰的土陣地補蓄償費懂和安厭置費呢標準伙,由嫁省、舌自治輛區(qū)、串直轄抹市參笑照征提用的掀土地兇補償訊費和譯安置標補償導費的率標準坑規(guī)定歲”直;爹“超征用暢城市銜郊區(qū)斷的菜繼地,展用地詢單位換應當馬按照活國家黎有關缺規(guī)定疼交納松新菜齒地開櫻發(fā)基野金池”逆。從繭征地設行為版的實蛋質(zhì)看皇,它導是國拋家依學法采御取的乞強制密性手陜段,休其實臨質(zhì)是鐵對原點所有鏟人未孕來收秩益的棗補償蘆,是盛地租獅資本贏化的類另一州種表呈現(xiàn),擇亦即銀土地系取得纖費。巡當我寺公司出完成間了對玻農(nóng)民劈集體飲所有小的土蜻地征朱地后妄,土俯地便瘋成了陷國有犬土地宋,在銜此基蒼礎上朗對生步地進客行八脈通一率平的叔開發(fā)世建設慣,變宣成熟月地后依再出界讓,陡使用墨人要嫁支付臭土地撤出讓種金。醒土地茄使用智權(quán)出滿讓金往是土腦地批士租時株一次究性收槐取的抬費用撲,即群為土敵地有亡效年職限的式使用盆價格亡,所舌以也秩可稱叼之為債“呀地價霧”浴。出癥讓金鍬包括商土地冒開發(fā)哪投資嫂費用粒和使腐用期灘內(nèi)的鹿金額榜土地森使用梁費。盈前者請包括虜征地春、動掠遷及籍為地泥塊直常接配之套的卷基礎沈設施駝費,忽是對省開發(fā)著投資限的一跪次性甘補償彩,后掩者為共土地興資源襪使用熄的費象用,退即招“界地租鉛”航,是寶土地籃所有除權(quán)在漠經(jīng)濟哪上的謝體現(xiàn)片。如箱批租掠50薄年,陡就要葵一次然性支辱付包陪括全歡部年瓦限的爭使用孝費。驅(qū)由于步我公裝司承翠擔著因國有創(chuàng)土地戶的代池出讓儀工作律,因資此在年出讓際完成傾后依殲法要棕向國青家土趕地管擱理部季門繳姻納土廢地使惹用費汽后,蘭才能卵取得耍土地排使用造證,晉才能求依法夾獲得生土地適經(jīng)營屢權(quán),蜜這部晴分需熱要上送繳的攤費用更目前染已在列征地伐費中眠預計狐列。弱5.搖土地盜地塊列價格釀估價艱方法金土地饞使用鋼權(quán)出佩讓地濱價有練三種呀方式給,即形協(xié)議聽、招階標和裙拍賣槐,但鍬不管店用何獨種方繭法出怎讓,秒均需氏要有久一個桂出讓崇底價向,悲土地正出讓斯金底惡價的企計算伏方式屠要根觸據(jù)發(fā)眾布的董地價湯文件尊,確征定出以讓地參塊土身地級四別、萄有效繭使用癥面積湖、土感地用參途及迷容積孩率、咸建筑字系數(shù)味等規(guī)悠劃指鴨標計禁算,捕要注漲意的碑是待春出讓苗地塊夢的用茄途、財容積悅率、鼠建筑巨密度蛇等都災是由草政府撐來決薄定的站。粥城市壇國有燒土地睬使用則權(quán)出乖讓價屯格受芬下列凈因素覽影響慕:按居照因焦素與旅土地蠅關系蜂及影可響范疼圍分葬為一肯般因虛素、系區(qū)域映因素章和個艷別因喚素。小一般概因素乎包括痛行政耀因素殃,如矮土地乞制度霸、住站房制蟻度、腐城市形規(guī)劃經(jīng)、地折價政成策、鐵稅收眾政策古等,焦還有位人口醬,社韻會,喉國際扣,經(jīng)揮濟因性素等搖。區(qū)煙域因強素應填包括朽土地銷所在咐地區(qū)賭的自串然、圖社會小、經(jīng)疲濟條戴件,旱這些叮條件濃相互傍作用描所產(chǎn)農(nóng)生的嘆地區(qū)軍特性壽,對些本地托區(qū)內(nèi)披的地賴產(chǎn)價委格水躺平產(chǎn)毯生決加定性柿的影渴響,席這一草因素掃還包仗括位渾置、樹交通延、基耳礎設評施條航件、刷城市拜規(guī)劃獵限制順等;辣個別守因素花應包堂括土乞地的低面積瞎、寬只度、賴形狀糖、坡著度、爸市政紐設施沒和使豪用年浮限等駕。定為了偽合理廁確定柜各地鉆塊的槽價格盆,根夢據(jù)房拌地產(chǎn)慕估價位規(guī)范春及碗城鎮(zhèn)鉛土地滴估價揪規(guī)程毛(試掩行)零的要穩(wěn)求,課可以布由以幟下五慘種當慰中的牢二至牙三種黨方法然來共練同取只定:田第一重是認成本燭法婦,掀

指朽求取脫估價秤對象并在估自價時盈點的寶重置代價格凡或重烘建價忙格,兇扣除匯折舊該,以謊估算祥估價片對象臂的客涌觀合如理價油格或槳價值掀的方目法。儀成本西法適漢用于兆房地絲產(chǎn)市兔場不候發(fā)達越,難躺以運寬用市麥場比置較法枕的房拘地產(chǎn)爛估價博,對儉于既旬無收承益又均很少詳出現(xiàn)腿買賣被的公倚用建籮筑也媽比較籌適用桑。召土地隔出讓圍價格栽則應嫌根據(jù)躁土地橋開發(fā)祖成本辣、乞土霸地用斜途逃、影土地鴉等級嫁、顏土地說效益窯、歷市場彼情況薪、土耽地地榜理位架置(逼臨道掃路、展臨水忘景、惱臨街出等情尿況)款、利雄潤及洽稅金事等因蜓素染合理急確定蛋。組第二編是漆收益笛法斃,向指預腎計估迷價對小象未棗來各蘭期的病正常匙凈收優(yōu)益,鵲選用湊適當展的資螺本化置率將芝其折四算到章估價罷時點汁上的遲現(xiàn)值化后累悶加,耽以估愚算估醬價對撈象的膛客觀大合理為價格發(fā)或價兄值的本方法間。收芝益法事適用恩于評賽估有溪收益艙或潛指在收孕益的垃房地墳產(chǎn)。咽第三糟是學市場軟比較陵法介,塞指將閃估價憲對象鮮與在麻估價粱時點荷近期災交易網(wǎng)的類閣似房臥地產(chǎn)訴進行墓比較佛,對色這些蘆類似慌房地焦產(chǎn)的純已知爹價格耍進行攪交易歸日期途、交次易情昨況、息區(qū)域曬因素頭、個標別因匙素等路的修陵正,窗以估頂算估緒價對脾象的該客觀護合理拘價格隆或價坦值的螺方法漂。市匠場比盈較法妙的理禍論依后據(jù)是桃替代墊原理式,適劫用于壟類似舅房地芽產(chǎn)交想易實釣例較叔多的瞎場合劫,在述房地秤產(chǎn)比畢較發(fā)威達的昨情況搏下,自它是鄉(xiāng)一種刺說服筒力較間強,熄具有洽現(xiàn)實餐性,虜最常三用的蜜估價蹦方法爛。愧挪第四毛是牌假設串開發(fā)鳥法釀,日預計沈估價叫對象三開發(fā)訴完成圖后的揭價值麻,扣識除預讀計的及正常觀開發(fā)暮成本塔、稅捆費和渣利潤縫等,疫以此軋估算拆估價居對象溝的客劫觀合陷理價恥格或磨價值譯的方拆法。偶假設議開發(fā)寒適用議于具蜻有投宣資開閃發(fā)或積再開披發(fā)潛湖力的猶房地上產(chǎn)的顧估價棋。運油用此悲方法譜應把假握待允開發(fā)且房地傷產(chǎn)在殺投資同開發(fā)燙前后易的狀夫態(tài),欄以及灰投資滾開發(fā)性后的湖房地振產(chǎn)的侍經(jīng)營凱方式彎。預睜測開柄發(fā)完震成后賺的房鏡地產(chǎn)強價值廊,宜干采用憶市場冰比較駐法,奔并應錦考慮弦類似芝房地四產(chǎn)價沸格的誦未來談變動控趨勢更。等運用訴假設書開發(fā)隔法估亭價必撞須考頃慮資抬金的傻時間甚價值項。在滴實際諸操作焰中宜磁采用友現(xiàn)的有方法鉛;難情以采絮用折炒現(xiàn)的鎮(zhèn)方法霉時,該可采霧用計贊算利央息的員方法清。這售一方刃法較程適用際于土次地地洋塊的依估價懶,根心據(jù)現(xiàn)桃時的顧一般框建筑炎成本尸和建協(xié)成后搏房地扯產(chǎn)的墓售價胞來確迫定地羨塊的壓價格頑。搞第五江是基泳準地贏價姓系數(shù)紀修正羞法,縱基準滴地價推和標書定(低準)腎地價桿由市編價格礎主管班部門晶會同悠市土泉地管輪理部熊門等嘩有關開部門科擬定苗,經(jīng)某市人跡民政紛府批削準后雙,定科期向紹社會達公布某,蜻在政旅府確允定公娘布了謝基準撫地價嬌的地基區(qū),躁由估侵價對成象所便處地斗段的秤基準漿地價卡調(diào)整果得出宵估價悲對象非宗地妙價格記的方為法。風運用匯基準氏地價搬修正感法評頌估宗堵地價泰格時刻,應緞按當汪地對研基準劫地價站的有剛關規(guī)爬定執(zhí)災行。戚基準吵地價礎是城東鎮(zhèn)內(nèi)冠一定春時期修的不偵同土冰地區(qū)鳥域或清級別孔的不濕同用藏途的康土地貧使用輸權(quán)單堂位面裝積平殼均價盾格。針標定漆(準速)地恥價是捷以基敲準地險價為霜基礎稅確定爭的標犯準宗您地在般正常杯土地仁市場科和正賺常經(jīng)寄營管鮮理條狂件下忠某一動期日班的土妥地使劣用權(quán)電價格葵。乎6.拘課題峰:成窮本法行進行易地價批測算霧成本軌法是伶指求巖取估墳價對抵象在右估價蔽時點康的重州置價駕格或疾重建邊價格易,扣秋除折既舊,葉以估精算估漢價對訪象的合客觀惡合理傾價格興或價艙值的敢方法坐。稻由于俊土地孩在生光地開夸發(fā)成四熟地評時,乘使用很權(quán)尚慎未出縣讓,愚折舊于也無澆從談征起,細因此雜土地棵的建抓造成厲本加文上適復當?shù)纳だ惖?,就蛇可以巡?gòu)成漁地塊餅的最咽低出旁讓價自格了賊。奸對單閑一的妹地塊廊而言瞇,由稠于所貍花費溫的成今本只景能歸捉屬于鎮(zhèn)單一負的對盆象,委因此止計算洽成本撤很簡銅單,螞同時僚地塊住的出濟讓價縮格與催其所逗直接堡耗費蝴的成野本有挪著必產(chǎn)然的針聯(lián)系凡,由尚于是仿單一熔所以數(shù)地塊述其它運情況騙如姥土地頓用途套、表等級棉、地派理位佩置等捉也都泰是事術(shù)先確悄定的墳;咳但如壯果是亭大面吧積開華發(fā)的飲話,災某一疫地塊洋的出飄讓價護格則城與其汗所直博接耗野費成接本沒購有必增然的率聯(lián)系賞,售譽價高幅的可訪能成蟻本很賢低,片反之得亦然烤,因余為地首塊的抵出讓秋價格灘還與釋土地冷用途秒、銹土地漲等級辣、卡土地脖效益竊、符市場泰情況疑、土括地地深理位勇置、后交通笛情況也、周減圍的紡綠化腫環(huán)境慣等等琴因素冤有著垃密切縫的關匆系;虎因此鄉(xiāng)這時刊候如帳果為亭了確朱定地辭塊出膏讓價招格而睛去計單算每采一塊描地塊烏的成衣本就潤沒有蠶多大楚的意賭義了傭。但死是如龍果從誰財務苦角度辜上為富了核益算成廚本,謎去計錢

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