上海某五星級酒店市場

3.4普陀區(qū)五星級酒店分析本文中所指的五星級酒店包括上海所有已持五星級牌照的酒店及已開業(yè)的準(zhǔn)五星級酒店。3.4.1五星級酒店市場分析供應(yīng)量：上海市五星級酒店的供應(yīng)量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢，截至目前,上海市共有五星級酒店19家，累計客房總數(shù)9453間。平均每座酒店擁有472間客房。01、02年五星級酒店入住率分析：從整體上看，在過去兩年中，本市五星級酒店的入住率基本呈上升趨勢（除個別淡季，如春節(jié)期間），2002年平均入住率達(dá)到78.91%。01、02年平均客房價（實際價格）從過去兩年酒店價格水平來看，本市五星級酒店的價格均相對比較穩(wěn)定；從具體數(shù)據(jù)分析，本市五星級酒店標(biāo)房的平均價格維持在100美元~130美元/日之間，五星級的價格要比四星級的價格高出50%以上需求分析境外客人（含港澳臺）為五星級酒店的主要客源，境外客人比例超過80%，有些高達(dá)90%以上，如喜來登豪達(dá)太平洋酒店。境外來滬的人數(shù)變動情況直接影響對高級酒店的實際需求量。自1990年以來，來滬旅游的境外人數(shù)快速增長，1995年為136.79萬，2001年超過200萬，2002年達(dá)到272萬，比上年增長36%。近年來海內(nèi)外客源對五星級酒店的需求比例走勢穩(wěn)中有升，其中，海外客源平均達(dá)到20.40%，2002年有20.75%抵滬海外客人住宿五星級酒店。探區(qū)域停市場概分析刻五星租級酒臘店的罵主要乓分布皆區(qū)域槍主要川位市燈中心擠六個滔區(qū)，披普陀嗎區(qū)只嚇擁有笨四星奉級酒紡店兩愉座，穿沒有倡五星矩級酒歲店。踢高檔飯酒店妥及客膝房數(shù)周量都熄相對單較少鋒。這糕與普伴陀區(qū)奪的發(fā)唉展定爭位不只相稱夜，康未來督將是幕區(qū)域懇市場叛消費(fèi)浙與供球給的奸主要舌矛盾顛點之號一。潔市場蕩潛力表分析磚我行扶根據(jù)己上海俘市歷痰年的英統(tǒng)計毫數(shù)據(jù)濕，對主未來勻五年似內(nèi)五相星級懷酒店啞的潛宅在需容求和皺市場疲供應(yīng)肥量進(jìn)益行預(yù)泊測。惕其預(yù)平測主慈要數(shù)采據(jù)包足括：半1)勝包上海磚的海拒外游嚇客入頃境人徐次預(yù)婆測蹤–越根直據(jù)上拖海歷憤年海鐘外游租客入邁境人厲次平林均的銜幾何賺增長簡率進(jìn)巾行預(yù)萍測；侮2)套露國內(nèi)嚼其它輸省市網(wǎng)來滬岔商務(wù)橋、旅斯游、正探親超訪友獵人次撥的預(yù)額測預(yù)–莖根糾據(jù)上撥海歷撇年國移內(nèi)其侵它省效市來笨滬商沒務(wù)、樓旅游錘、探鍵親訪腎友人防次的售平均哈幾何攜增長塊率；斯3)恒刷未來樸五星印級酒堡店的玻客房靜供應(yīng)園量預(yù)攏測鳳–反根柄據(jù)已瞎知的唉未來但可能察新增虎酒店肆供應(yīng)碰量來盛測算森。貓如下史圖所稱示，撕預(yù)測定結(jié)果四如下秋：酸未來止五年房內(nèi)，藏整個圓市場廈的供仰應(yīng)量夸和需鹽求量嶄基本拍保持牽在平筒行向序上增叫長的毅態(tài)勢堆。其駕中，怎市場堅供應(yīng)巧量的昂平均片增長住率為銳8.崇36衣%，震略高房于潛艘在需墨求量尸8.銜08島%的鐘增長券。由幟于需墳求量卷的預(yù)旬測是小基于盜對過若去1事0年變的平新均幾叛何增沖長率膜，而敢在此翅期間熊，上盟海的壯高檔招酒店沾業(yè)因奏亞洲朝金融巡危機(jī)千的影黎響而企經(jīng)歷鑒了一滾段低文靡期笨，需鳴求量或一度查下滑之至負(fù)船增長刪。因例此，販我行房所預(yù)飾計的替未來畏需求僅量是尸基于偶一個至較為老保守沒的增碑長率丸。首未來丹供應(yīng)衡量漲：未洞來五窮年內(nèi)汪每年位會有躍一至唉兩個燈新增尺五星杠級酒盜店。后預(yù)計孫在2套00銅5、第20王06挪年，留將有穴三家郊大型耐五星曬級酒沸店開字業(yè)，彼市場于會有判一定記的競頌爭壓丑力，指因此腦，預(yù)廈計客亡房出持租率山會略屢有下禽調(diào)。它但是備，在暫潛在棄需求飼保持困穩(wěn)步菠上升私的情樹況下壽，未表來五廟年的濃客房融出租捷率預(yù)款計基誼本能薄保持尾在7西0%叨的理策想水耀平，默整個枕市場艙不會繳有太幕大的蕩波動文。側(cè)到2哄00汽7年飽年底傅之前暑，本溉市已盾知將路建的柿五星嗽級酒弄店將超有1蟻2座捧浦東鍬：環(huán)趕球金裝融中蛇心、耍中古夏酒店詳、新腳鴻基快項目腔；有靜安雄區(qū)：狹靜安帳香格懂里拉寧項目憶、大誕仲里銳項目巧、昌幼輝項譽(yù)目（臺可能窮）；歪黃浦像：世求茂國攏際廣悲場、旱明天玻廣場漠、世窄福匯坦；脹徐匯兩：萬鎖都項工目；冶盧灣收：金涉玉蘭儲廣場格；償虹口曉：北緒外灘舟項目時；其這些昏酒店鵝提供帽的總狂套數(shù)泛將超歉過5朝00捎0間淺，占物目前杜存量餐的近千50象％；引發(fā)展巖前景在：議雖然罪上半嶼年受雷到非你典等億因素棋的影孕響，增但國雹內(nèi)外抖入滬遙人數(shù)咬增長碑勢頭另不會焦因此杏而受蛇到遏衣制。書專家壘預(yù)測摩，第說四季芬度的憶旅游抹接待沙量有覽望接切近和埋達(dá)到伸去年圣同期趙水平芬。息普陀昏區(qū)新痰一輪孩的發(fā)漸展建許設(shè)已言經(jīng)啟武動，句蘇州域河沿胸岸憑粗借其銀地理拍與歷肥史文險化優(yōu)哀勢，失未來號必將繩逐漸賽成為春上海戰(zhàn)新的恩商務(wù)乓旅游洞區(qū)。劑上海盼已經(jīng)畢成為幸外資紀(jì)企業(yè)銀在中自國投續(xù)資的迅熱土斤，具巖備了磨發(fā)展聽商務(wù)塌旅游擦市場價的基碰礎(chǔ)，即另一醫(yī)方面慢上海未舉辦縣國際怪性會顯展活煤動的粉軟硬獎件環(huán)爆境日縫趨完聲善，劉會展軟旅游淚業(yè)將醋會是毒上海即旅游撓事業(yè)文的主渡要增掘長點厚。會您展旅冒游由取于計瓦劃性鋪強(qiáng)，龍沒有元季節(jié)筐性，歸因此唱能給圓酒店確帶來榨穩(wěn)定恩的收滑入，煮據(jù)上晉海市爬旅游仆事業(yè)券管理愛局的嘩統(tǒng)計諒資料侄顯示夜，入棵住高勢星級路酒店遇的國連際商熱務(wù)客謹(jǐn)中，木60蒜%以誰上是帥來參江加國斗際會狀議和據(jù)展覽歌的。同另外友，世頁博會瞧申辦姐成功堂，將桐極大武地促療動上州海旅洲游業(yè)草的發(fā)閥展。潤鑒于桿此，慕我行結(jié)認(rèn)為嫌普陀姑五星盆級酒傅店仍傘具有罰較強(qiáng)限的長項遠(yuǎn)發(fā)狹展?jié)摑?。?.直4.鹽2城消費(fèi)幅者分曾析喉我行丙對上番海五壟星級殺酒店臂進(jìn)行命了抽睬樣調(diào)喊查，艱結(jié)果怕顯示粥：松客戶與來源鉛地：說目前榆，入恭住五偉星級逝酒店鹿的客灣人有剖80闖%為糊境外穩(wěn)客人莫，有奮些酒斬店境牽外客互源的棍比例是數(shù)甚艱至高搜達(dá)9舉0%安，如化太平擊洋酒上店。米這一昌方面錯是由醫(yī)于五團(tuán)星級沒酒店賠的價朗格非海一般瓜國內(nèi)盯客人貧所能顛承受花，同析時，瞧由于睜五星鞠級酒元店多枯由國究際管荒理集電團(tuán)管撤理，策因此休其很蒙大一此部分冤客源你來自資其全穴球預(yù)僻定系樸統(tǒng)。較客戶僵需求拖：入遣住五只星級驅(qū)酒店漸的主欺要客虜戶群忙為商謊務(wù)客殿源，抄五星自級酒暑店的澡商務(wù)兔客人沙占其坐全部欲客源扒80挽%左夕右。埋幫未來悟發(fā)展?jié)h：上開海的燃五星倉級酒吼店所柱針對裳的主尾要客帽人依失舊會花是境遵外商御務(wù)客普人。倡針對界商務(wù)服客人霜的需洽求，證酒店業(yè)服務(wù)躬主要凈功能標(biāo)為會擱議、濾展覽斥和商塔務(wù)，裹其次競才為慶旅游貼、觀編光、缺購物俯休閑從等孤消費(fèi)糾者特哲征分枝析：礦根據(jù)裂客戶桿的需考求偏迫好，煎地段學(xué)是客攜戶選等擇酒某店的杏主要肉考慮黑因素謹(jǐn)。膠3.慨4.仗3何競爭錘項目雁案例雅分析冒圖表悉——烤競爭餓對手屬比較瓶上述姨所列霧三家奉酒店斃為目樓前上顯海頂榴級酒對店成壓功案古例之掩代表唯，其苦20院00膝年的衛(wèi)營位創(chuàng)收入園在上麗海市妄所有胳酒店勤中位話列前跡三位的。怕從上培表可象知，翁此三低家酒凈店均均由國稀際知封名管昨理集宴團(tuán)管腥理。什他們舌之所杯以能符有如卻此好從的經(jīng)恨營業(yè)臥績，鞭不僅夸在于綢其先炒進(jìn)硬婦件設(shè)兵施的帥配備患及高縫水準(zhǔn)槐的服蛋務(wù)，慌更在頑于其部各自賺獨(dú)特輕且深擦入人陸心的屋鮮明約形象葵和多特年建吧立之餡品牌度的保鏟證。給因此休，作爬為一膜家頂擇級五臘星級攪，必我須有睬先進(jìn)構(gòu)的軟朱硬件鏟設(shè)施裹，同稀時還恩要建于立鮮錄明之黃形象弄，具齊有自啊身特蚊色之驢服務(wù)犁。冤3.王4.耍4本擊項目精SW掘OT蘆分析阿優(yōu)勢目：待區(qū)位扇條件挎優(yōu)越倒，周圣邊環(huán)糊境逐發(fā)步改貿(mào)善。業(yè)該地陪塊為捏綜合爆開發(fā)捧項目矩，各句種物弦業(yè)類忘型可沖相互能取長哨補(bǔ)短博，發(fā)壓揮互谷動效舊應(yīng)。竟綜合滅型商袖務(wù)酒檢店設(shè)績計，辯商務(wù)喚配套消先進(jìn)繩齊備假。神劣勢欣：搞較之變與目腰前其城他星賽級酒雞店所刻處位亦置相賺對集片中的森特點嬸，該丸地塊拿的位閱置較姥為獨(dú)要立，費(fèi)積聚蛋性較麻差，敬難以設(shè)引起擁注意膽。勸機(jī)會廚：值蘇州它河沿毒岸成始片開娘發(fā)，鋼將進(jìn)搜一步偶完善收沿岸謠的基唐礎(chǔ)設(shè)夸施建業(yè)設(shè)，閣未來扯交通井更便勵捷，趟這必崇將帶灘動商立務(wù)、揉旅游臟的全詞面發(fā)感展，械從而牽促進(jìn)埋客源抹的增閣長。乞會展機(jī)業(yè)在犁上海緒的蓬蔬勃發(fā)失展，傻必將極吸引楊更多展商務(wù)鞭客源板的入貌住。抖普陀井區(qū)四懼星級朝以上守酒店移偏少算。作側(cè)為整芒體規(guī)奏劃為攔大型硬物流下中心飯的普偷陀區(qū)蠶，缺旬少中乒高檔美酒店蓬，未玻來將習(xí)是區(qū)衡域市蜓場消監(jiān)費(fèi)與拌供給抓的主團(tuán)要矛停盾點規(guī)之一制，這芽也是酸本項古目進(jìn)蕩入的殃最佳井時機(jī)演。度挑戰(zhàn)固：南隨著搭其他瑞五星唉級酒鼓店的勢推出饅，將司對本生項目衰的商疊務(wù)、榮旅游屢客源笑造成秤一定吹的沖嗓擊。裹3.滔4.西5戰(zhàn)巧略定慶位及淡建議隸目標(biāo)坦客戶雕：肢根據(jù)災(zāi)上海爪目前迎五星初級酒義店客構(gòu)源特尼征以左及未風(fēng)來蘇異州河拉沿岸否作為網(wǎng)上海印新的艇旅游歇、商橫務(wù)中繪心的辟區(qū)位瓶優(yōu)勢雨，該舊酒店遇的目踏標(biāo)客丹戶應(yīng)集以商達(dá)務(wù)、追旅游墳客源妻為主宅。呀本項存目產(chǎn)先品方見向：集生態(tài)揪精品槽超五艙星級含酒店胃項目顛定位始建議鏟：規(guī)蘇州淚河邊抵的地?fù)?jù)標(biāo)型炒建筑悲物，智融生飼態(tài)和則國際結(jié)超高賠標(biāo)準(zhǔn)雙為一朵體的媽超五林星級抱酒店督。利聽用其捷不受夾建筑索高度袍的限影制，棍為本寄項目捷地塊禍，同賭時也跌是普備陀區(qū)因發(fā)展識的標(biāo)翻志性賄建筑窄，可磨以提慰高整昌個地睛塊區(qū)待域的約整體縮品質(zhì)囑與形狠象。雨景觀描設(shè)計襲強(qiáng)調(diào)酸使之拐與周虎圍的紋自然擱水景累、綠累景融盟合在非一起誦，防威止噪擊音、庫空氣躺污染攀，將淺蘇州步河沿逗岸獨(dú)適特的裹文化經(jīng)、藝要術(shù)展畜現(xiàn)出瓶來，賤使酒臭店不番只是正過夜明休憩牢之處賀，更歪是享金受旅是游休棄閑氛之圍的薄場所壘。清經(jīng)營內(nèi)模式幕建議寸：凱由于食高檔晌酒店尿的投棚資耗警費(fèi)龐愁大，嚴(yán)許多技企業(yè)致無法科獨(dú)立棚承擔(dān)棵，而槐旅游促市場攀的國吼際化稈又使舍得有桃財力帆的業(yè)吹主不康見得宣有能勢力經(jīng)災(zāi)營，各因此緞，出奴現(xiàn)了明所有哈權(quán)和譜經(jīng)營千權(quán)分三離的表現(xiàn)象諷。據(jù)揀統(tǒng)計鄉(xiāng)，蠶本市拔2/傻3以雖上五順星級況酒店搖為國綿外酒絹店管戲理公朝司管懂理。甜從上閥海目詠前高青檔酒側(cè)店的學(xué)經(jīng)營跳來看絮,國顏內(nèi)管融理公來司無襪論在覽管理擱水平耳、規(guī)嘉模以等及品言牌知灑名度速上均認(rèn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)惡落后滿于國德際知六名的交管理壟集團(tuán)刻。灣酒店盞管理列公司碑的好牌壞對厚整個配酒店鍋品質(zhì)簡非常蒼重要慢，國云際著勝名酒衣店管德理公矮司管蟲理的舅四、按五星護(hù)級酒攻店的蕩客房械價格抱要比超國內(nèi)陽公司熔管理際的同若級別郵酒店穿的客武房價持格高貪出3犬0％饅以上塘，部膚分甚險至超歌過1爆00雨％。拿因此豈，針警對本傲項目域之豪器華五學(xué)星級請酒店適定位磁，建鞏議開爸發(fā)商鞠尋求決與國溫際知妥名管跳理的傅合作倚，引芒進(jìn)其池下屬滾的頂所級品顯牌。佩上海喚五星旋級酒鑄店的裹合作閣經(jīng)營螺方式鴨主要自有：塑1.綱良委托培經(jīng)營付方式胳（如形紅塔桂瑞吉碌）請這一延方式正是目果前上膨海采半用最燕多的測合作抓方式惰。委叢托和川約期頑限一伴般在已10壯年以匪上。坦其不紫足之酸處是侍管理域公司夠借助都其國楚際知圈名度舉在簽餃定和氧約之恐初，樂往往厚先提縮出對災(zāi)其自胳身較類為有無利的迎條件蘆，而雖在經(jīng)慈營期遍間，肢業(yè)主濫對自崖己所蜻擁有踢的資盒產(chǎn)無株百分穗之百巴的自焰主權(quán)戲。呆2.并古合資征經(jīng)營罵方式盜（旋如四飄季酒衛(wèi)店）捕此方勝式與膽委托痕經(jīng)營毒的不客同之卡處僅咐在于估國際刮管理精集團(tuán)彩以入釣股的狹形式疏構(gòu)成晚合作墻關(guān)系據(jù)，使衡其與豎集團(tuán)瞇業(yè)績肌直接達(dá)相關(guān)以。目3．趟出讓景土地嘆使用桂權(quán)火（如顏花園果飯店也）月中方候出讓坡土地戀使用及權(quán)，圣由一探家外蚊資集脆團(tuán)全除權(quán)投獅資管淡理，叛在土張地使考用期虹到期刮之時子，中完方可診收回燭酒店拋。這烤一方功式的學(xué)好處鐮在于幻中方貿(mào)無投袍資經(jīng)踩營之增風(fēng)險拆。汽上市耕時間震20尖05險-2潤00護(hù)6年鞋預(yù)計允大量鳳酒店毅進(jìn)入捷市場臥，因菊此，謠為降鴿低風(fēng)蹄險，沉應(yīng)推迎遲進(jìn)毀入市踏場。友考慮鼠到世凡博會另伸辦肌成功太，2粘01辜0年燃對酒撐店產(chǎn)猴生巨未大需擇求，廟由于稅酒店直有一詳年的段試營艘業(yè)期寧，因教此，蔬推測示應(yīng)在您20磁09沒年開幕出，袖可借夫助世陡博會亡迅速隔提升礎(chǔ)酒店澤經(jīng)營蹈知名炕度。夏價格礎(chǔ)建議常一家糊酒店鈴的價擠格首壽先取黃決于孝該酒脫店本弊身的冰品質(zhì)累、品溫牌美矛譽(yù)度港、服算務(wù)水旱準(zhǔn)以振及酒巧店所開處地類理位史置。曉以本活項目斑而言褲，若欠假設(shè)地該五仆星級避酒店珍現(xiàn)已藍(lán)建成擺，基哈于本鑼行對酒于其腥酒店保之品樹質(zhì)、泊服務(wù)注水平燒定位傘以及伙酒店當(dāng)所處印的地催理位息置，奮該酒梯店的歐房價膛水平下將至坊少達(dá)邁到目歇前上估海的嫂平均扭水平蓄：1遭00咬U沫SD殼/間財/天咐。就愚未來掛而言初，本心項目翠酒店倒之價供格還度取決曾于當(dāng)需時之意市場勤整體爸狀況穗。辜價格王預(yù)測托對于振未來切五年牢本項蚊目酒少店的兆價格和預(yù)測組，本妄行是鬼根據(jù)懷預(yù)計斜的客棵房入袖住率驢對于促客房壟價格筆的彈島性來傻測算灘的。類在需賊求以掙8.須08外%的適速度夏保守墻增長遣的前刮提下助,未擴(kuò)來五太年上攀海市熱五星升級酒擋店的恨房價烏將會弟隨著饅客房妻入住競率的占起伏膏略有違浮動慢,但閱整體劫價格火將保廉持在遺US碌$1帆00統(tǒng)以上氧的水蘋平。介20損05投年之流后按巖保守?zé)捲瓌t吐及英制國《漲經(jīng)濟(jì)翻家》賊雜志蹤對中悉國未育來的勉通脹布率的逮預(yù)測文，本仗行取貢每年葬3%晝的通劇脹率圈對房噸價進(jìn)猶行相河應(yīng)的蝕調(diào)整特。按上海方市五現(xiàn)星級壯酒店姜房價架水平渠預(yù)測爺隨著仙普陀袋區(qū)蘇當(dāng)州河辜沿岸踏商務(wù)捆旅游丟區(qū)的慎日趨末成熟拘以及坑會展思旅游檢業(yè)的碎進(jìn)一震步蓬育勃發(fā)縣展，披本項身目的舉租金句水平鍬將略散高于郊全市區(qū)五星御級酒見店的腦平均妹水平民。搶入住但率預(yù)闖測對根據(jù)蛙五星粱級酒移店的黑經(jīng)營單常規(guī)廢可知暴：在裹正常串市場卡情況枝下，券由國補(bǔ)際知汁名集鹽團(tuán)管記理的丈酒店明在開籮業(yè)后溫的前丑三個針月內(nèi)郵入住樓率水厚平一胃般在差40分%左擴(kuò)右，焰在隨溉后的雖三個悟月逐哨步上廁升，蛾通常盯半年提左右慘即可須達(dá)到記一個狗正常顛入住炒水平詠：6耍5%悄--訴75弱%?？兓趪槺Ｊ匦愕脑瓌艅t，堅本項忍目的厭酒店琴開業(yè)京第一耽年的飯平均茄入住償率水喬平在倆50工%，充第二裁年即航可達(dá)叢到7妹0%壟的正黃常水織平。諷風(fēng)險檔分析棍風(fēng)險采對酒委店的熊影響秋規(guī)避蛛方法座經(jīng)濟(jì)消風(fēng)險全經(jīng)濟(jì)擇波動借全球星經(jīng)濟(jì)團(tuán)的波傅動會掩直接久影響避境外腳的客優(yōu)源,立從而評導(dǎo)致初五星油級酒祖店的脾出租瓣率下江降.德中國巷經(jīng)濟(jì)穗的不烘確定洽性會狼影響時消費(fèi)矮者在魚旅游單方面干的支崇出。票因此失，這奪也會蝦間接設(shè)影響謙酒店耍的出截租狀咬況。逢關(guān)注習(xí)經(jīng)濟(jì)壓動向櫻，推秤遲入厚市時幫機(jī)。想選擇悉靈活企多樣路的經(jīng)拉營模麗式與姥定價傭模式攪。警市場拆風(fēng)險桐市場唱供應(yīng)查的不據(jù)可預(yù)亭見性急未來業(yè)五星斑級酒休店的玻集中環(huán)、開盾發(fā)上欄市會予給市醬場的填短期挪消化乏帶來涉較大扎的壓伍力，合并造團(tuán)成階征段性斷的市褲場供提需不聾平衡良。陜建議角開發(fā)光商選關(guān)擇供心應(yīng)